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房地产估价原理与方法

上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库房地产价格和价值的种类1价格和价值2挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值3市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值4买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值5正常负担价、卖方净得价和买方实付价6房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格7完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值8历史成本、重置成本、可变现价值、现值、公允价值和账面价值9市场调节价、政府指导价和政府定价10基准地价、标定地价和房屋重置价格11土地价值、建筑物价值和房地价值12总价格、单位价格和楼面地价13名义价格和实际价格14现货价格、期货价格及现房价格、期房价格15起价、标价、成交价和均价16保留价、起拍价、应价或出价和成交价总价格、单位价格和楼面地价房地产价格的表示单位总价格单位价格楼面地价总价格、单位价格和楼面地价1.总价格简称总价是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格总价格一般不能完全反映房地产价格水平高低2.单位价格简称单价土地单价是指单位土地面积的土地价格建筑物单价通常是指单位建筑物面积的建筑物价格房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格单价一般可以反映房地产价格水平高低总价格、单位价格和楼面地价价格单位（1）货币：包括币种和货币单位（2）面积：包括面积内涵和面积单位面积内涵建筑物通常有建筑面积、使用面积、成套房屋的套内建筑面积住宅还有居住面积，商业用房还有营业面积，出租的房屋还有可出租面积，成片开发的土地还有可转让的土地面积，成片开发的商品房还有可出售的建筑面积等。面积单位中国内地通常采用平方米（土地的面积单位有时还采用公顷、亩）美国、英国和中国香港地区：平方英尺日本、韩国和中国台湾地区：坪总价格、单位价格和楼面地价

总价格、单位价格和楼面地价[例1]甲地单价7000元/㎡，乙地单价5100元/㎡，其他条件完全相同，甲土地比乙土地贵。但如果容积率不同，不能简单地根据土地单价的高低来判断地块价格高低，而应采用楼面地价。如果甲地的容积率为5，乙地的容积率为3，则甲地的楼面地价为1400元/㎡，乙地的楼面地价为1700元/㎡。根据楼面地价，乙地反而比甲地贵。[例2]采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/㎡，土地重新取得单价为2100元/㎡，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为多少？[

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