中级财务会计学第9章

第九章投资性房地产投资性房地产概述概念企业为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。范围已出租的建筑物；已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权。闲置土地除外。投资性房地产的计量初始计量后续计量（一）投资性房地产的初始计量外购投资性房地产购买价格、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自行建造投资性房地产建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。其他方式取得的投资性房地产（二）投资性房地产的后续计量成本模式参照固定资产和使用寿命有限的无形资产的后续会计处理进行折旧或摊销。公允价值模式不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。注意企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式变更为公允价值模式。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更进行会计处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。公允价值模式计量的条件投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。第二节成本模式计量的投资性房地产账户设置初始计量后续计量投资性房地产转换为非投资性房地产处置一、账户设置投资性房地产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备二、初始计量外购投资性房地产自行建造的投资性房地产其他方式取得的投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产（一）外购投资性房地产环宏公司计划2008年4月购入一栋写字楼用于对外出租。4月10日，环宏公司与大华公司签订了经营租赁合同，合同约定自写字楼购入之日起，将其出租给大华公司，租赁期5年。5月1日，环宏公司购入写字楼，通过银行转账支付价款共计1000万元。环宏公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。借：投资性房地产10000000

贷：银行存款10000000（二）自行建造的投资性房地产开发成本在建工程投资性房地产例9-3恒环公司是一家房地产开发企业，20×8年4月12日，恒环公司与丰盛公司签订了租赁合同，合同约定，待恒环公司开发的写字楼完工后，丰盛公司立刻租入该写字楼。4月20日，恒环公司完成该写字楼的建造工程，其在建造开发该写字楼时共发生开发成本1700万元。当日，租赁合同生效，作为租赁期开始日。恒环公司采用成本模式对该投资性房地产进行后续计量。借：投资性房地产——写字楼17000000

贷：开发成本17000000（四）非投资性房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租自用土地使用权停止自用，该用于资本增值1.作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发产品例9-4恒环公司是一家房地产开发企业，4月20日，恒环公司完成一写字楼的建造工程，该写字楼在建造过程中共发生开发成本1700万元。5月5日，恒环公司与丰盛公司就此写字楼签订租赁合同，合同约定，恒环公司将此写字楼出租给丰盛公司使用，租赁开始日为5月10日。恒环公司尚未对该写字楼计提减值准备。恒环公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。解答4月20日，写字楼建造完工。借：开发产品17000000

贷：开发成本170000005月10日，租赁开始日。借：投资性房地产17000000

贷：开发产品170000002.自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/无形资产减值准备贷：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备例9-5环宏公司拥有一栋办公用写字楼，20×8年5月10日，环宏公司与大华公司签订了经营租赁合同，合同约定自5月10日起，将其出租给大华公司，租赁期5年。20×8年5月10日，该栋办公楼的账面余额为10000000元，已计提折旧500000元。环宏公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。借：投资性房地产10000000

累计折旧500000

贷：固定资产10000000

投资性房地产累计折旧（摊销）500000三、后续计量投资性房地产的摊销和减值投资性房地产的后续支出改良支出修理支出例9-6恒环公司是一家房地产开发企业，已将一写字楼出租给环宇公司该写字楼的成本为2400万元，预计使用寿命20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同规定，环宇公司需要在租赁期内，每月通过银行转账支付租金120000元。恒环公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。每年计提的折旧额=24000000/20=1200000（元）每月计提的折旧额=1200000/12=100000（元）借：其他业务成本100000

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）100000借：银行存款120000

贷：其他业务收入120000例9-72008年12月31日，恒环公司发现一采用成本模式计量的已出租写字楼出现减值迹象，经过减值测试，发现该写字楼的可收回金额为1500000元，此时该写字楼的账面价值为1800000元。恒环公司以前未对该写字楼计提过减值准备。借：资产减值损失300000

贷：投资性房地产减值准备300000例9-8环宏公司与大恒公司的写字楼租赁合同即将到期，环宏公司决定合同到期后，对该写字楼进行重修装修以提高其未来的租金收入。该写字楼的原价为1500万元，已计提折旧300万元。装修过程中，环宏公司共发生支出80万元，上述支出均通过银行存款转账形式支付。装修完工之前，环宏公司与宏达公司已就此写字楼签订租赁合同，合同规定，待装修完工时，宏达公司立刻租入该写字楼。环宏公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。解答将出租用写字楼转入装修工程。借：在建工程12000000

投资性房地产累计折旧（摊销）3000000

贷：投资性房地产15000000装修过程中发生的装修费用。借：在建工程800000

贷：银行存款800000装修工程完工，出租给宏达公司。借：投资性房地产12800000

贷：在建工程12800000例9-9恒环公司对其出租给环宇公司的写字楼进行日常维修，维修过程中通过银行存款转账方式支付维修支出2万元。恒环公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。借：其他业务成本20000

贷：银行存款20000四、投资性房地产转换为非投资性房地产借：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/无形资产减值准备例9-102008年5月20日，环宏公司将出租给伊东公司的一栋办公用写字楼收回作为自己经营管理场所。在转换用途之前，环宏公司对该投资性房地产采用成本模式计量，该办公楼的账面价值1500万元，其中原价2000万元，已计提折旧500万元。借：固定资产20000000

投资性房地产累计折旧（摊销）5000000

贷：投资性房地产20000000

累计折旧5000000五、成本模式计量的投资性房地产的处置借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产例9-11环宏公司将其出租给大华公司的写字楼在租赁到期日予以出售，出售价款为800万元，环宏公司已收到购货方通过银行转账支付的价款。环宏公司在出售该写字楼时，该写字楼的原价为1000万元，已计提折旧400万元。环宏公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。借：银行存款8000000

贷：其他业务收入8000000借：其他业务成本6000000

投资性房地产累计折旧（摊销）4000000

贷：投资性房地产10000000第三节公允价值模式计量的投资性房地产账户设置初始计量后续计量投资性房地产转换为非投资性房地产处置一、账户设置投资性房地产成本公允价值变动公允价值变动损益二、初始计量外购投资性房地产自行建造的投资性房地产其他方式取得的投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产（一）外购投资性房地产环宏公司计划2008年4月购入一栋写字楼用于对外出租。4月10日，环宏公司与大华公司签订了经营租赁合同，合同约定自写字楼购入之日起，将其出租给大华公司，租赁期5年。5月1日，环宏公司购入写字楼，通过银行转账支付价款共计1000万元。环宏公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。借：投资性房地产——成本10000000

贷：银行存款10000000（二）自行建造的投资性房地产开发成本在建工程投资性房地产——成本例9-14恒环公司是一家房地产开发企业，20×8年4月12日，恒环公司与丰盛公司签订了租赁合同，合同约定，待恒环公司开发的写字楼完工后，丰盛公司立刻租入该写字楼。4月20日，恒环公司完成该写字楼的建造工程，其在建造开发该写字楼时共发生开发成本1500万元。当日，租赁合同生效，作为租赁期开始日。恒环公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。借：投资性房地产——成本15000000

贷：开发成本15000000（四）非投资性房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租自用土地使用权停止自用，该用于资本增值1.作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产存货跌价准备

公允价值变动损益贷：开发产品

资本公积——其他资本公积

例9-15恒环公司是一家房地产开发企业，4月20日，恒环公司完成一写字楼的建造工程，该写字楼在建造过程中时共发生开发成本1700万元。5月5日，恒环公司与丰盛公司就此写字楼签订租赁合同，合同约定，恒环公司将此写字楼出租给丰盛公司使用，租赁开始日为5月10日。恒环公司尚未对该写字楼计提减值准备。恒环公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。解答4月20日，写字楼建造完工。借：开发产品17000000

贷：开发成本170000005月10日，租赁开始日。假设租赁开始日，该写字楼的公允价值为2000万元。借：投资性房地产——成本20000000

贷：开发产品17000000

资本公积——其他资本公积3000000解答4月20日，写字楼建造完工。借：开发产品17000000

贷：开发成本170000005月10日，租赁开始日。假设租赁开始日，该写字楼的公允价值为1500万元。借：投资性房地产——成本15000000

公允价值变动损益2000000

贷：开发产品170000002.自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产——成本累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/无形资产减值准备公允价值变动损益

贷：固定资产/无形资产

资本公积——其他资本公积

例9-16环宏公司拥有一栋办公用写字楼，2008年5月10日，环宏公司与大华公司签订了经营租赁合同，合同约定自写字楼5月10日起，将其出租给大华公司，租赁期5年。2008年5月10日，该栋办公楼的账面余额为10000000元，已计提折旧800000元。环宏公司采用公允价值模式对该出租写字楼进行计量。解答假设租赁开始日，该写字楼的公允价值为1200万元。借：投资性房地产——成本12000000

累计折旧800000

贷：固定资产10000000

资本公积——其他资本公积2800000解答假设租赁开始日，该写字楼的公允价值为800万元。借：投资性房地产——成本8000000

累计折旧800000

公允价值变动损益1200000

贷：固定资产10000000三、后续计量投资性房地产的公允价值变动投资性房地产的后续支出改良支出修理支出（一）投资性房地产的公允价值变动借或贷：投资性房地产——公允价值变动贷或借：公允价值变动损益例9-17恒环公司是一家房地产开发企业，采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。恒环公司已将一写字楼出租给环宇公司。2008年12月31日，该写字楼的账面价值为200万元，当日，该写字楼的公允价值为150万元。公允价值与账面价值之间的差额=150-200=-50（万元）借：公允价值变动损益500000

贷：投资性房地产——公允价值变动500000例9-172009年12月31日，该写字楼的公允价值为220万元。公允价值与账面价值之间的差额=220-150=70（万元）借：投资性房地产——公允价值变动700000

贷：公允价值变动损益700000（二）投资性房地产的后续支出改良支出借：在建工程借或贷：投资性房地产——公允价值变动贷：投资性房地产——成本借：在建工程贷：银行存款借：投资性房地产——成本借或贷：投资性房地产——公允价值变动贷：在建工程例9-18环宏公司与大恒公司的一项办公用写字楼租赁合同即将到期，环宏公司决定合同到期后，对该办公用写字楼进行重修装修以提高其未来的租金收入。该写字楼的原价为1500万元，累计公允价值增加300万元。装修过程中，环宏公司共发生支出80万元，上述支出均通过银行存款转账形式支付。装修完工之前，环宏公司与宏达公司已就此写字楼签订租赁合同，合同规定，待装修完工时，宏达公司立刻租入该写字楼。环宏公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。解答将出租用写字楼转入装修工程。借：在建工程18000000

贷：投资性房地产——成本15000000——公允价值变动3000000装修过程中发生的装修费用。借：在建工程800000

贷：银行存款800000装修工程完工，出租给宏达公司。借：投资性房地产——成本15800000——公允价值变动3000000

贷：在建工程18800000（二）投资性房地产的后续支出修理支出借：其他业务成本贷：银行存款例9-19恒环公司对其出租给环宇公司的写字楼进行日常维修，维修过程中通过银行存款转账方式支付维修支出2万元。恒环公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。借：其他业务成本20000

贷：银行存款20000四、投资性房地产转换为非投资性房地产借：固定资产/无形资产借或贷：公允价值变动损益借或贷：投资性房地产——公允价值变动贷：投资性房地产——成本

例9-202008年5月20日，环宏公司将出租给伊东公司的一栋办公用写字楼收回作为自己经营管理场所。在转换用途之前，环宏公司对该办公楼采用公允价值模式进行后续计量。环宏公司在将该出租写字楼转为自用当日该写字楼的公允价值为1800万元。该写字楼的账面价值为1500万元，其中，成本为1200万元，公允价值累计增值300万元。解答借：固定资产18000000

贷：投资性房地产——成本12000000——公允价值变动3000000

公允价值变动损益3000000五、处置借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本借或贷：投资性房地产——公允价值变动贷：投资性房地产——成本借：公允价值变动损益贷：其他业务收入借：资本公积——其他资本公积贷：其他业务收入例9-212008年