《X市土地储备多元化融资模式及风险评价研究》开题报告9200字

PAGEX市土地储备多元化融资模式及风险评价研究开题报告一、论文题目西安市土地储备多元化融资模式及风险评价二、报告正文（一）选题依据1.选题背景1.1制度背景土地储备指政府为实现土地市场调控、促进土地资源合理利用，土地储备机构依法取得土地开发权，并开发、储存土地以备供应的行为。我国土地储备制度起源于九十年代的上海市，第一家土地储备机构“上海市土地发展中心”挂牌成立。土地储备制度自建立以来，经历30多年的发展，对城市经济发展和基础设施建设都起到了至关重要的作用。2005年4月，西安市土地储备机构正式挂牌，是隶属于陕西省国土资源局的事业单位，是省政府土地整理储备的办事机构，具体承担西安市的土地储备和供应等工作，下设16个区级分中心。西安市土地整理储备中心作为西安市政府的土地储备办事机构，承担西安市土地储备、土地供应等工作。西安市土地储备的融资渠道主要是土地储备朝阳分中心通过储备用地获得金融机构贷款，贷款比例在西安市土地储备融资总额中的超过八成，且银行贷款中的短期贷款占据很高的比例。土地储备工作投资规模大、开发周期长，致使土地储备机构承担着沉重的还本付息的负担，也面临着维持资金链稳定的巨大压力。在政策方面，按照《关于加强土地储备与融资管理的通知》(国土资发[2012]162号)、《关于加强土地储备融资与资金管理的通知》(京国土财[2013]160号)文件规定，自2013年开始，土地储备将实施年度融资规模控制，土地储备融资额度大幅受限。2014年，国务院颁布了《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发[2014]43号)，取消了事业单位(土地储备机构)的融资资格。土地储备机构是事业单位，具有独立法人，但并非严格意义上的市场投资主体，无法像市场主体那样融资。《土地储备管理办法》规定，财政性资金不能用于土地储备贷款的担保。但土地储备是一项资金密集型工作，土地转化，将征迁安置、配套建设、规划设计等每个环节都需要资金的支持，我国土地储备资金主要来源是银行贷款。随着土地储备工作的不断开展和深入，土地储备项目投资规模大、融资渠道单一等问题日益凸显，土地储备机构形成大量的政府性债务。一直以来，地方政府性债务问题事关全局，党中央、国务院给予高度重视。2014年以后，国务院、财政部等相关部门分别出台文件，严控地方政府性债务，主要旨在降低土地储备机构政府性债务规模。2021年《关于进一步深化预算管理制度改革的意见》，全国人大、国务院委员会等部门均做了明确表达:势必要严格把握地方政府平台公司的债务额度及风险，逐一剥离平台公司的一部分融资职能，该类平台公司在负责执行基础公共配套设施建设、土地一级开发等相关职能时，需自负盈亏，开展项目化融资，严控负债率。因此，探索降低政府债务、解决政府融资难题的途径迫在眉睫，多元化土地储备的融资方式是当前最有效的途径之一。我国自建立土地储备制度以来，各地土地储备工作得到了迅猛发展，对资金的需求也在不断增加，西安市也不例外，单靠政府财政拨款、银行贷款及储备上地收入这三方面作为资金来源已不能满足徒弟收购与储备的实施，需要引入多元化融资方式，但究竟何种多元化融资策略适合西安市土地储备的实际，这就需要对多种融资方式的风险进行评价，从而确定最适合西安市实际的多种融资组合策略。本文将以西安市为例，分析其土地储备融资存在的问题，并对其多元化融资方式进行探索，并对其风险进行评价，从而对现有的多元化融资方式进行改善，以便为当地的土地融资提供充分的资金基础。1.2理论依据当前学术界对土地储备融资风险的研究多是采取风险管理理论和项目融资理论进行，在具体分析的过程中，会利用德尔菲法等进行风险识别，然后结合使用层次分析法和模糊评价法来评估土地储备融资风险，通过风险的识别和评估，来发现风险水平的高低，然后针对高风险因素提出针对性的风险控制策略。1.3问题提出基于“制度背景”和“理论依据”的综合分析，对学位论文拟研究问题进行概要性描述。描述聚焦以下两点：（1）拟解决的问题，主要包括如下几点：一是西安市土地储备的融资现状如何，存在哪些问题，这些问题由什么因素导致；二是西安市土地储备应采取何种多元化融资模式，这种多元化融资模式有哪些风险？风险水平如何？三是采取何种风险控制策略可以降低土地储备多元化融资模式的风险。（2）解决问题的思路——拟基于公共管理理论、治理理论、项目融资理论和风险管理理论等，利用案例分析法对西安市土地储备融资的现状进行分析，并利用层次分析法和模糊评价法来对土地储备多元化融资模式的风险进行评估，利用归纳总结法来提出针对性的土地储备多元化融资的风险控制对策。1.4研究意义本文的研究意义如下：（1）理论意义：当前，学术界关于土地储备以及土地储备融资方面的研究成果在不断增多，但是关于土地储备多元化融资及其风险的研究不多，本文在分析西安市土地储备多元化模式的基础上对其风险进行评价，并提出针对性的风险控制策略，不仅可以丰富当前土地储备融资方面的研究成果，而且可以延伸土地出别融资的风险研究，使得项目融资理论和风险管理理论等得到进一步延伸利用，因而有一定的理论意义；（2）实践意义：本论文在公共管理理论、治理理论、项目融资理论和风险管理理论等基础上分析西安市土地储备融资的现状，并在提出突刺储备融资多元化模式的基础上明确其风险因素，分析研究各种潜在风险对土地储备多元化融资过程中的影响大小并进行排序，从而制定出相应的风险防控措施，以减少或者降低各种风险对多元化融资带来的负面影响，这不仅可以保障西安市土地储备融资的正常开展，提升融资的成功率，从而满足土地储备的资金需求，使得土地储备工作可以得到更好地进行，因而有一定的实践意义。2.国内外研究现状（1）关于土地储备的研究在国外，土地储备制度(LandBanking或称为PublicLandBanking)一词最早1896年出现在荷兰，随后被许多西方国家所接受，这其中包括美国、英国、法国和加拿大等西方国家。所谓土地储备，是就指土地在没有开发前，预先由政府的公共机构或者某个团体将该土地获取并持有，可以作为城市的未来开发使用，也可以作为某一公共利益所实现。FletcherHarvey（1976）把土地储备分为项目土地储备与普通土地储备两种。项目土地储备是指在特定的功能区域内所进行的一种土地储备，其特点为规模不大和周期短；普通土地储备是指根据城市发展为目标，储备范围涵盖各种类型土地。1979年，美国学者AnnL.strong在《土地储备:欧洲现实美国未来》一书中对土地储备也做出了解释。AnnL.strong总结出土地储备的八个特征，一是在市场需求前取得的土地；二是土地的获取必须先于市场的价值被赋予；三是土地整理后，可以开发大项目，也可以成片的开发；四是土地储备的成本可以均摊到时间里，或许是土地储备整个过程；五是在土地进行公共开发获得的大部分土地收益归政府；六是要公平、平等对待所有的土地所有者；七是需要进行开发的土地要在基础设施完成后开发；八是假设土地出租而不是出、售，政府要从未来增值中获利。英国Harold.B.Dunkerly（1983）则认为土地储备是政府需要土地前，提前获取土地，并进行与计划相符合的活动，然后将土地再释放到市场，从而掌控执行管制的一种措施。世界银行专家安德鲁·希尔顿在进行分析总结的基础上，指出了土地储备的定义，他指出从总体上分析，土地储备是指公共部门在该土地开发前购置，并进行必要平整，之后将该土地出售或者租赁出去，同时还可以予留一定数量的土地进行公用设施建设。土地储备是土地规划的前提，通过一定价格，提供开发来实现政府的目的。目前，我国对土地储备制度的实践与研究工作已有30年，我国学者也对土地储备进行了研究，比如陈志家、向兵（2013）分析了国内土地储备制度建立的背景和发展状况，以及产生的作用，反映了目前土地储备制度的思路与运作模式，并提出了如何解决土地储备制度发展不利因素。崔建远（2011）提出了土地储备制度在法律关系方面还未理顺，并建议明确前期开发整理储备土地的企业和土地储备中心、国土部门、用地者等之间的法律关系，以及实际用地者与国上部门之间的法律关系，力求通过法律手段平衡各方面的利益关系。刘维新（2001）在经营与实施土地储备制度的关系的基础上，提出了两种方案，即:一是借鉴境外经验，可以组成土地银行，在政府统一规划下，形成土地储备经营良性循环机制；二是由政府拨款，用土地收益建立土地储备基金。聂勇宽（2018）指出，2017年《地方政府土地储备专项债券管理办法(试行)》进一步规范了土地储备融资行为，彰显了以推行项目收益和融资自求平衡的地方政府债务管理新理念，但土地储备制度依然存在不少的问题，比如政府在土地储备中的作用、土地储备融资模式不合理等。一些专家、学者对土地储备风险也提出了担忧。比如韩三为（2000）分析了土地储备资金主要依赖银行贷款存在的风险过大问题。鲍海君等（2013）指出了土地储备信托存在一定风险，并总结出了如何降低财务风险和拓宽融资渠道等办法，土地储备管理机构需要创新融资方式。张宏斌、贾生华（2000）分析了因资金的原因使土地储备量不足，其优势也很难发挥。此外，有些学者对政府如何在土地储备中起了重要作用的问题提出了建议。比如杨峰（2013）指出，政府在土地储备中具有重要的作用，由于有些地方政府对在土地储备中的角色存在理解误差，极易造成角色错位问题的发生，从而影响土地储备制度对土地市场宏观控制功能的发挥。（2）关于土地储备融资的研究1770年成立于德国的第一家上地抵押信用合作社拉开了上地证券化的序幕，之后许多国家开始相继成立类似的为上地储备提供资金流转的机构。CharlesHear（1974）建议以上地银行作为实施上地储备政策的机构主体，负责上地的收购、市政建设及出让。SharpandMillard（1990）认为不动产的证券化是金融业今后的发展重点，事实证明，20世纪80年代后，不动产证券化已经成为西方发达国家不动产融资的重要手段。在土地融资方面，部分学者建议引入投资基金，比如Gotten&Schweitzer认为投资基金的雏形应该是1816年荷兰的“团结”公司。土地投资信托基金是投资基金运用于上地证券化的结果，运作最为成熟的当数美国的不动产投资信托基金。在日本，信托银行作为上地信托的被委托方，进行对上地资产的运营管理，并将获得的收益分配给信托人。Mueller&Lapse（1998）研究表明REITs的收益高低与投资的项目类似有关，而且其投资规模并非越大越好。Canossa&Seguin（1999）通过分析得出，采用集中投资策略能以更低的筹资成本吸引更多投资者，同时回报也更高。1996年上海创立第一家土地储备组织，全国各地争相向上海学习，创立了上地储备组织，上地储备工作也跨上一个大台阶，同时受到广大群众一到好评。但自2007年开始暴发的全球经济危机后，国家加强对上地政策的实施，同时由于缺乏健全的融资机制，国家要求银行等开始对土储贷款进行调控节制，土储在融资方面出现了一系列的问题。资金对于土地储备来说至关重要。但土地储备过程中存在普遍的融资问题，学者也对这些问题进行了研究，比如闫红茂（2009）指出，在国外，筹措士地储备项目资金的方式主要是向银行申请低息的贷款、发行债券和发行可以上市交易的股票，还有就是利用一些民间资本等等，筹措资金的方式比较多、灵活；而在国内情况，土地储备项目融资的方式就显得非常单一。陈进（2013）指出土地储备制度需要启动资金和运行资金的保证，启动资金可以利用设立土地基金的办法来解决在进行储备土地之前开发的市场化形式可以解决运行资金问题。LeeKi-Ho和KimHo-Cheo1（2014）在研究韩国土地储备制度时的结果表明，应完善土地储备融资制度，推行符合法律规定的土地银行储备资金、发行债券等创新的融资方式，也可通过完善法律法规等形式对土地储备进行政府补贴。沈飞（2014）认为土地储备要着眼于建设用地资源，发挥政府的优势及良好的融资条件，扩大融资手段，通过土地储备规模扩张，滚动融资方式来满足城市建设需求，他还指出政府过多地依靠土地储备融资功能，会造成土地储备无法进行有效供地，大大降低了调控土地市场的能力。崔家颖、韩瑞青、王丽艳（2017）分析了新形势下我国城市土地储备融资模式的问题，并从发展城市金融,建立土地储备基金、推进土地资产证券化及发行专项债券等方面来改善土地储备融资模式。华玉先（2019）从供给和需求分析了土地储备规模的影响因素，认为应从这两方面合理确定储备规模，同时分析了土地储备融资过程中存在的风险因素，并基于此提出选择融资方式的对策建议。罗异和王硕（2017）指出，土地开发成本日益上升，若仅依靠地方财政拨款进行土地储备整治，难以支撑其所需庞大资金，需要多元化融资的方式。马明和徐开飞（2021）指出，在新时代，要想满足土地储备的资金需求，需要开展多元化融资模式。（3）关于土地储备融资风险管理的研究按照李艳红（2004）统计指出，各类金融机构贷款额占到土地储备机构营运资金的70%以上，有的地方甚至超过90%以上。由于土地储备机构在收储土地、生地变熟地过程中需要大量资金支持，而土地储备项目运作属于政府行为，具有行业垄断、风险相对较小等特点，因此土地储备项目成为金融机构贷款的主要对象之一。郭长虹（2009）认为，土地储备项目贷款政策性风险的问题突出，偿还贷款的不确定性较大，在把控项目的风险方面，建议采取多策并举，以有效防控项目的风险。贾清生、黄凯华等学者（2010）认为，要想真正施展出土地储备制度的巨大优势的特点影响，必须要有大量资金、大量规划、合理安排储备时期的这个良性土地储备的外部大环境。杨华山（2010）提出我国在土储上的资金主要来源于财政拨款和银行融资，门路过于单一，利率高，使土地贮备具体较大的风险。韩兴英（2012）指出，银行贷款而来的土地储备资金，无法发挥土地市场的自我调节和政府的调控作用，并且具有风险。土地储备项目通过向银行业金融机构举借资金，其使用期限偏短，而有的土地储备周期偏长，贷款时间与储备周期不一致，无法相匹配，还款压力大。杨小丽（2009）认为，在防范土地储备贷款风险方面，商业银行要加强土地储备项目贷款用途的监管，通过与项目所在的地方政府进行沟通，详细了解土地储备贷款的性质和使用用途，为确保贷款资金能全部用在储备的土地项目上而不被挪用，建议对土地储备贷款的使用实行封闭管理；在加强贷款后期的管理与风险的控制方面，建议要建立起风险预警管理体系；同时建议密切关注国家宏观调控政策对土地储备和园区开发的影响，以规范贷款的相关操作流程，防范信贷风险。王亚红（2013）也认为，以银行贷款为主的城市土地储备的融资模式，根本风险来源是融资渠道的单一性。蒋爱晶(2015)提出，土地储备融资的风险体现以下几个方面:一是经营风险，市场环境变化(如利率调整、市场价格波动)及决策失误造成的风险:二是政策风险，包括金融政策、房地产政策、土地政策及城市规划等变化;三是制度风险，包括法律法规不健全、政府部门间不协作等;四是财务风险，包括融资风险、负债风险、信用风险等。张馨元（2017）指出，土地储备融资管理制度改革极大地降低了政府债务，具有防范系统风险的积极作用，使利用土地储备盘活城市存量建设用地，提高节约集约用地水平和储备资金利用效率。贺鹏（2017）研究发现，土地储备是指在土地在还没有被开发和利用以前由公共机构团体收购或征用,用来进行新的投资开发或者实现某些公共利益.而融资指从金融市场筹措资金,而筹资则包括经济体内部资金的筹集,也包括经济体外部资金的筹集.然而,企业有内源融资和外源融资两种方式，但不同的融资方式有不同的风险，要想保障融资效果的发挥，需要加强风险防范。周也奇（2020）提出拓宽土地储备融资的渠道,优化土地储备资本结构，加强储备土地经营管理，努力提高土地出让年度计划的科学合理性等措施，进一步规避存在的土地储备融资风险。（4）研究述评通过对国内外学者有关土地储备、土地储备融资、土地储备融资风险等的研究，可以看出，国外关于土地储备的研究主要集中于概念和理论方面，国内的研究虽然较晚，但是多针对实践研究，但是相关的案例研究不多，对土地储备的融资研究较多，但是缺乏对土地储备多元化融资模式的研究，也缺乏利用定量分析法对土地储备融资的风险评估研究，相关的研究有待进一步细化和深入。本研究将以西安市为例，来对土地储备融资多元化融资魔使的风险进行研究。3.主要参考文献FishmanehardRPublieLandBanking:ExanunationofManagementTecque[M].Euthanlnstitute,1975:61.DankerHaroldB,UrbanLandPolicy[M].OxfordUniversityPress,1983:185.RosenbloomDH.PublicAdministrativeTheoryandtheSeparationofPowers[J].PublicAdministrationReview,1983,3(43):219-228AnnStrong.LandBaringEuropeanReality[M].Amerieanprospeet.JohnsHopkinsUniversityPress,1979:2.陈志家,向兵.对进一步完善我国土地储备制度的探索[J].国土资源科技管理,2013,30(5):10.崔建远.土地储备制度及其实践之评析[J].国家行政学院学报,2011(1):6.刘维新.土地储备制度实施的效应、变化与思考[J].中国房地产金融,2003(01):14-17.聂勇宽.新时代土地储备制度面临的问题与对策[J].中国土地,2018.何珺.我国土地储备制度的反思与重构[D].西南政法大学，2013鲍海君,王娜,周娇君.土地信托:土地储备融资新模式[J].上海国土资源,2013(1):3.张宏斌,贾生华.城市土地储备制度的功能定位及其实现机制[J].城市规划,2000(8):4.杨峰.政府角色定位视野下我国土地储备制度的模式选择[J].社会科学家,2013(12):5.RichardPFishman:Publiclandbanking:ExaminationofAManagementTechnique[M],HarvardUniversityPress，1975.33-34AnnStrong.LandBaring-EuropeanReality[M].Americanprospect.JohnsHopkinsUniversityPress,1979:2.Ditka,Korea:LandBankingandCentralEuropeFutureRelevance，CurrentInitiativesWesternEuropeanPastexperience.LandUsePolice,2004.12-35Mueller&Lapse，REITreturns:Aproperty-typeperspective[J],RealEstateFinance1998(13):45Canossa&Seguin,Managerialstyleandfirmvalue[J],RealEstateEconomics,1998(26):131-150闫红果.农村土地综合整治的意义,困境及其对策——以浙江省长兴县和平镇为例[J].青海农林科技,2015(4):3.陈进.土地储备融资问题探析[J].清华法律评论,2013.崔建远,陈进.土地储备制度的现状与完善[M].中国人民大学出版社,2014.Lee,Ki-Ho,Kim,Ho-Cheol.AStudyontheRevitalizationfortheLandBankingSystemKorea[J].韩国都市行政学报.2014(06):1-18.沈飞.当前土地储备制度发展的问题与建议[J].中国土地,2014(11):2.崔家颖,韩瑞青,王丽艳.新形势下我国城市土地储备融资模式探讨[J].工程经济,2017,27(9):4.华玉先.土地储备规模与融资方式分析[J].现代商业,2019(12):2.罗异,王硕.新的形势和政策背景下土地储备融资模式的简要分析和探讨[J].科技经济市场,2017(8):2.马明,徐开飞.新的形势和政策背景下土地储备融资模式创新研究[J].经济视野,2020(13):161-161.李艳虹.我国土地储备制度的金融支持探讨[J].南方经济,2004(4):3.郭长虹.商业银行政府融资平台信贷业务风险及防范[J].福建金融管理干部学院学报,2009(6):4.杨兴英.我国当代农村土地产权制度改革的目标及发展[J].东方企业文化,2012(A07):1.杨华山.日本能否取得国际金融领域的霸主地位[J].国际金融研究,1991(7):4.杨小丽.我国商业银行房地产土地储备贷款风险防范探析[J].唐山师范学院学报,2014,36(3):5.王亚红.对我国城市土地储备中融资渠道问题的研究[J].华北国土资源,2013(1):3.蒋爱晶.土地储备规模与融资方式的分析[J].当代经济,2015(36):2.张馨元.浅谈新形势下土地储备融资风险管控[J].国土资源,2017(11):2.贺鹏.土地收储项目融资风险管理研究[J].商品与质量,2017,000(013):40.周也奇.江北区土地储备融资风险研究[J].区域治理,2020.（二）研究方案1.研究目标本文旨在分析西安市土地储备的融资现状，发现其融资存在的问题，并针对其融资现状提出多元化融资模式，对多元化融资模式的风险进行评价，最后结合西安市的实际，提出针对性的多元化融资风险控制策略，以便促进其多元化融资模式的优化，以便在降低融资风险的同时充分缓解西安市土地储备过程中的资金难题。2.研究内容本文按照“提出问题-分析问题-解决问题”的逻辑进行研究：（1）先对土地储备以及土地储备融资的概念及理论进行阐述，为土地储备多元化融资的研究奠定理论基础；（2）以西安市为例，分析土地储备融资的现状，分析其融资存在的问题，并对问题的原因进行分析；（3）针对西安市土地储备融资存在的问题，提出多元化融资的策略；（4）针对所提出的土地储备多元化融资模式进行风险评估，确保多元化融资模式可行。第1章绪论1.1研究背景1.2研究目的和意义1.3国内外研究现状1.4研究内容和路线方法1.4.1研究内容1.4.2研究方法1.5研究创新点第2章相关理论概述2.1相关概念界定2.1.1土地储备2.1.2土地储备融资2.1.3土地储备融资风险2.2相关基础理论2.2.1公共管理理论2.2.2治理理论2.2.3项目融资理论2.2.4风险管理理论第3章西安市土地储备融资的现状分析3.1西安市土地储备中心简介3.2西安市土地储备融资的现状3.3西安市土地储备融资存在的问题3.4西安市土地储备融资问题的原因分析3.5西安市土地储备多元化融资模式开展的必要性第4章西安市土地储备多元化融资模式的风险识别与评估4.1西安市土地储备多元化融资模式的确立4.2西安市土地储备多元化融资模式的风险识别4.2.1贷款风险分析4.2.2管理风险分析4.2.3政策风险分析4.2.4市场风险分析4.2.5法律风险分析4.3西安市土地储备多元化融资模式的风险评估4.3.1风险评价方法的选择与指标的确定4.3.2风险评价模型的建立4.3.3整体风险的模糊综合评价第5章西安市土地储备多元化融资模式风险的控制对策5.1制定科学合理的土地储备和出让计划5.2严格按照相关法律法规政策进行融资5.2.1发行土地储备专项债券的沟通协调5.2.2完善政府购买服务PPP模式的相关配套政策5.2.3政府投融资平台加快资产重组和转型5.3创新融资方式5.3.1社会资本直接参与项目运作5.3.2发行项目收益债券5.3.3建立土地储备基金第6章结论及展望6.1结论6.2展望参考文献致谢3.拟采取的研究方法、技术路线、研究可行性分析3.1研究方法本文的研究方法如下：（1）文献阅读法。通过上网和在图书馆阅读等方式，大量搜集国内外有关土地储备和土地储备融资、风险管理方面的文献资料，并对资料进行整理、分析和总结，找出土地储备和土地储备融资的相关概念及