基础知识单元

房地产与房地产价格

2433156213@

1为什么要学习房地产估价房地产估价的主要需求领域包括：土地使用权出让，土地使用权转让；房地产买卖、租赁、交换、赠与；房地产抵押、典当、保险、课税；集体土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿；房地产分割、合并；房地产纠纷、涉案、损害赔偿；企业以房地产合资、合作；企业合并、兼并、分立、改制、上市、破产清算；还包括由房地产估价引发的涉案纠纷中的房地产价格复估

2关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知财税[2016]23号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局、住房城乡建设厅（建委、房地局），西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局、建设局：根据国务院有关部署，现就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知如下：

请解读以下房地产新政策3一、关于契税政策（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

4（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。5二、关于营业税政策个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。

6三、关于实施范围北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）执行。上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。本通知自2016年2月22日起执行。财政部国家税务总局住房城乡建设部7第一节房地产基本知识概述一、概念房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括实体和依托于物质实体上的权益。即它是实物、权益、区位的综合体。1.土地：地面、地上、地下地上空间地下空间地表地心8对宗地的认识：位置、面积、四至、形状、地形地势、环境、地质条件、利用状况、产权状况………国有土地还是集体土地出让土地还是划拨土地手续是否齐全

有无他项权利9土地利用所受到的限制：容积率、建筑密度城市用地分类容积率=总建筑面积/土地总面积建筑密度=建筑基底总面积/土地总面积102.建筑物：房屋、构筑物

对建筑物的认识：位置、面积、层数和高度、装饰装修、利用状况、权属状况、公共服务设施完备程度………区分：建筑面积、使用面积、套内建筑面积11财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。1、我买了一台电脑。2、我把电脑放在书房里。3、我用电脑做课件、上网。4、我把电脑租给某电脑打字房。5、我把电脑卖给别人。

财产所有权占有权使用权收益权处分权房地产权益-所有权12物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。Ps:用益物权是物权的一种，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权（海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利）。

13房地产权益租赁权、抵押权、典权、地上权、地役权典权与抵押权的区分在于房地产的占有使用收益是否转移143.地上定着物：不可分离、分离后不经济、分离后破坏使用价值房屋内的家具、电器、挂在墙上的画，在地上搭建的帐篷等是地上定着物吗？15二、房地产的特点不可移动性独一无二性寿命的长久性供给的有限性效用的多样性相互影响性价值量大难以变现性保值增值性16三、房地产的类型用途划分：居住、非居住按开发程度划分：生地、毛地、熟地、在建工程、现房是否产生了收益划分：收益性、非收益性经营方式：销售、出租、营业和自用问：一工厂仓库本可以出租经营，但由于业主太忙无暇顾及，闲置多时，是属于？17四、房地产状况的描述区位状况实物状况权益状况18基本状况名称坐落四至规模用途权属19区位状况位置交通周围环境、景观描述外部配套设施20实物状况土地：土地面积、土地形状、地形、地势、土壤、地质、土地条件、其他建筑物：建筑规模、层数和高度、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、防水保温、层高和室内净高、空间布局、年龄和设计使用年限、维护情况及完损程度、其他21权益状况土地权益：土地所有权、土地使用权、土地使用管制、目前使用强狂、其他权利建筑物权益：房屋所有权、出租或占用情况、其他权利设立情况、其他特殊情况22第二节房地产价格概述一、房地产价格的概念和形成房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。形成条件：有用性、稀缺性、有效需求反例：空气房价过万买不起23二、房地产价格的特征区位性高值性差异性增值性权益性24三、房地产供求与均衡价格房地产需求是指消费者在特定时期，在每一个价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买或租赁的数量。房地产供给是指房地产供给者在某一特定时期，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售或出租的数量。

25房地产均衡价格均衡价格理论表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。表现为商品过剩或短缺，导致卖者或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力，这种市场的压力使供求非均衡状态逐渐消失，偏离的市场价格自动地回复到均衡价格水平。

26四、房地产价格的类型使用价值交换价值按价值类型市场价格理论价格评估价格形成基础的角度土地价格建筑物价格房地价格实体存在形态总价格单位价格楼面地价按表示单位划分理想的评估中：评估价值=市场价格楼面地价=土地总价/建筑面积27买卖价格租赁价格抵押价值保险价值计税价值征收价值按经济行为类型所有权价格使用权价格其他权益价格按房地产权利种类市场调节价政府指导价政府定价按政府对房地产价格的管制和干预程度划分基准地价标定地价房屋的重置价格级别、地段测算划分28现房价格期房价格交易达成日与商品交割日是否一致原始价值账面价值公允价值市场价值起价标价成交价均价实际价格名义价格问：房屋总价100万元，分三次付清，则100是？29五、房地产价格的影响因素（一）房地产自身因素房地产自身因素，是指构成房地产的区位因素、实物因素和权益因素。（二）房地产外部因素房地产外部因素可分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素等方面。30（一）房地产自身因素1.区位因素区位是指一宗房地产与其他物质实体在空间方位和距离上的关系。（1）位置：方位、距离、朝向、楼层。（2）交通：道路状况、交通工具、交通管制情况、停车方便程度和收费标准等。（3）周围环境和景观：大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。（4）外部配套设施。312.实物因素（1）土地的实物因素：包括土地的面积、形状、地势、地形、土壤、地基、土地条件等。（2）建筑物的实物因素：包括建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、防水保温、维修养护及完损程度等。323.权益因素（1）权利状况。包括所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等（2）使用管制。包括政府对农用地转为建设用地的管制、城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制。（3）相邻关系。

33（二）房地产外部因素人口因素制度政策因素经济因素社会因素国际因素心理因素其他因素341.人口因素：人口数量、家庭人口规模、人口素质等。2.制度政策因素：房地产制度政策、税收制度政策、金融制度政策、相关特殊政策、相关规划和计划

3.经济因素：经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。4.社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机等。

355.国际因素：世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。6.心理因素：购买或出售时的心态、个人的欣赏趣味（偏好）、时尚风气、跟风或从众心理、接近名家住宅的心理、讲究风水或吉祥号码等等。36住宅繁华程度、交通条件、基础设施服务业百货农业辨别虚假的交通条件37思考：影响工贸附近房地产价格的主要因素有哪些？行政隶属关系、交通条件、环境条件……382024/12/3039第三节房地产估价概述

一、房地产估价的定义专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。

40二、房地产估价中的关键术语1.估价专业人员扎实的理论知识丰富的实务经验良好的职业道德——能力要求

——能力要求——诚实程度对专业人员要求考试取得《房地产估价师执业资格证书》注册取得《房地产估价师注册证书》412.目的一个具体估价项目的估价结果的期望用途▲不同的估价目的源于对估价的不同需要

▲不同的估价目的将影响估价结果423．估价原则合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则4．估价程序5．估价方法成本法、收益法、市场法、假设开发法、长期趋势法、路线价法6．影响估价对象价格的因素7．估价时点8．客观合理价格或价值的测算和判定

43估价时点房地产的估价时点是指对房地产决定其估价额的基准日期。PS：可以是现在过去和将来。44一、合法原则1.产权合法权证：出让转让、行政划拨、集体违法、临时、产权争议、部分产权2.使用合法城市规划、土地用途第四节房地产估价的基本原则3.处分合法法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押……45二、最高最佳适用原则1.最高最佳适用原则的内涵法律上允许技术上可能经济上可行价值最大化462.最高最佳适用原则的原因（1）不同价格导致（2）不同收益导致（3）使用现状决定土地与建筑物不均衡、房地产与周围环境不协调（4）房地产用途的改变3.最高最佳适用原则的标准（1）法律许可范围内最佳的用途（2）最佳的规模47（3）最佳的集约利用度1）保持现状前提

V新5000元/㎡

V现3000元/㎡

拆除费＋建造费3000元/㎡现状价值>新建价值－（拆除费＋建造费）2）转换用途前提价值增加额>转换用途所需费用483）装修改造前提

V新5000元/㎡

V现3000元/㎡

改造费1500元/㎡改造后价值增加额>装修改造费4）重新利用前提5）上述情形的某种组合49案例分析对某宗土地进行估价，城市规划规定该宗土地为居住用地，而该宗土地的坐落位置、周围环境来看，该宗土地适合于做商业用途，则该宗土地在估价时应以哪种用途作为估价的前提？50三、替代原则使估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格.类似房地产：同一供求范围指明两点：1．可以依据替代原则推算价格2．不能孤立思考估价对象价格用途、规模、档次、结构等相同或相似51四、估价时点原则1．估价时点原则的涵义评估作业中，必须假定市场情况停止于某一时点，所有评估资料的分析及运用均应以该时点为准。评估基准日，它是指决定评估对象房地产的估价额所指的具体日期，通常以年、月、日表示。2．估价时点原则的意义3.估价时点的确定52估价时点的确定估价时点估价对象状况房地产市场状况举例过去过去过去房地产纠纷案件现在过去现在房地产损害赔偿案件现在在建工程的评估将来房地产预售将来将来将来估价对象开发完成后的价值53例：我的房子拆迁，因为当时有些问题没解决，所以在08年的时候没有让他们评估。部分人家已经评估搬迁了。但是在09年的9月份他们又来谈房子，说什么先评估下看看，而他们的估价时点是在08年的3月份的基准价格。但是不满意也就又搁置了。但是现在又来谈房子了，又是老套说少什么补点或是加点什么的。但评估报告的估价时点还是08年3月份的。现在的房价和其他各种材料的价格都在上涨。请问下他们的这份估计时点的基准价格还有效吗？房屋拆迁的估价为房屋拆迁许可证颁发之日

54五、独立、客观、公正原则 1.房地产估价师站在中立的立场上2.估价结果是公平合理的买卖双方不受损55我们的最高目标是让客户满意56第五节房地产估价的作用

1.土地使用权出让的需要2.房地产转让、租赁的需要3.

房地产抵押、典当的需要574.房地产征收、征用、拆迁补偿的需要征收为强制购买，不存在返还的问题。（所有权）征用为强制使用，使用完毕，及时返还。（使用权）5.房地产税收的需要很多税要从价征收，咱们把合同价签低些吧！586.房地产保险的需要7.房地产损害赔偿的需要598.房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要一是有关当事人对房地产买卖、租赁、抵债、土地征收征用补偿、城市房屋拆迁补偿等中有关房地产的价格、租金、评估价值、补偿金额、赔偿金额等有不同看法的。二是遗产分配、共有财产分割等引起的纠纷。609.企业发生有关经济行为的需要包括合资、合作、对外投资、合并、分立、清算、改制、买卖、租赁、托管经营等10.房地产管理的需要61房地产价格销售价格构成：土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润房屋租金价格的构成：维修费、管理费、折旧费、利息、税金、利润、地租、保险费62第五节房地产估价程序一、估价准备阶段1.估价业务的来源主动争取——主要来源被动接受PS:房地产机构和估价师不应该承接的估价业务：有利害关系或利益冲突的业务超出了自己的业务范围的业务自己的专业能力难以胜任的业务632.受理估价委托（1）明确估价基本事项1）明确估价对象：实体的确定、估价对象权益状态的确定及估价对象区位状况的确定。2）明确估价目的3）明确估价时点：一般为实地查勘之日644）明确评估前提独立估价：单独就该房地产的土地或建筑物部分进行评估，不考虑相互影响部分估价：仅对其中的土地或建筑物进行评估，考虑其相互影响。合并估价或分割估价：变更估价：改变房地产的利用状态65（2）签订估价合同包括建立委托关系明确双方的权利和义务载明估价的基本事项等内容663.拟订估价作业方案①初选估价方法或估价的技术路线。②确定投入人员。③制定评估作业日期及进度安排。④评估作业所需经费预算⑤明确估价资料及其来源渠道。674.搜集、整理估价所需资料房地产估价资料一般包括：１）对房地产价格有普遍影响的资料２）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料３）类似房地产的交易、成本、收益实例资料；４）反映估价对象状况的资料

68共同资料他项权利登记建设工程许可证房屋所有权证（包括房屋平面图）宗地使用条件土地使用权证（包括宗地图）土地使用权出让合同商品房买卖许可证69二、估价实施阶段1.现场查勘估价对象（1）对土地的查勘（2）对房屋的查勘1）鉴定待估房屋的地址、坐落和房屋评估范围。纠纷。2）确认房屋的结构、装修、设备和面积。3）确定房屋的建造年份。4）评定房屋成新。(3）勘丈绘图(4）拍照、录像。(5）对区位状况的确认。702.选定估价方法计算（1）选择估价方法（2）价格估算3.确定估价结果（1）分析不同