《某城中村改造项目项目成本控制优化方案设计与评价》23000字（论文）

某城中村改造项目项目成本控制优化方案设计与评价目录TOC\o"1-2"\h\u11911第一章成本管理的基本概念 127804（1）成本管理的对象 111713（2）成本管理的目标 228124（3）成本管理的功能 2472第1章名流小区城中村改造项目概况及现状分析 4276881.1名流小区城中村改造项目概况 4149741.2名流小区城中村改造项目现状分析 143817（1）项目开发成本，包括土地成本等。 1531488（2）项目期间成本，包括管理费用等 1621863第2章名流小区城中村改造项目成本控制措施与体系设计 1966892.1名流小区城中村改造项目成本控制措施 19153702.2名流小区城中村改造项目成本控制组织结构 22250722.3名流小区城中村改造项目成本控制体系设计 24252（1）项目成本预测 2529711（2）项目成本计划 2625315（3）项目成本控制 2721552（4）项目成本核算 2717693（5）项目成本分析 2826958（6）项目成本考核 281923第3章名流小区城中村改造项目成本计划与控制 30321243.1名流小区城中村改造项目成本计划 3058753.2名流小区城中村改造项目成本控制 35263853.3名流小区城中村改造项目基于挣值法的成本控制的效果评价 40第一章成本管理的基本概念（1）成本管理的对象企业的成本管理是根据企业的整体业务布局确定的，不同的企业有不同的管理模式，导致成本管理的对象也有所不同，具体而言，对于一些生产模式比较单一的小单位而言，完成基本的会计核算即可，会计核算所关注的对象仅仅是各种费用开支；对于大型企业而言，管理目标定位的是要获取市场竞争的优势，所关注的对象囊括了行业竞争对手以及潜在的利益相关者，其成本核算的对象实际上已经不再是单纯的本企业内部核算，而是只要和企业战略发展有关的各种各样的成本耗费都要纳入财务管理[19]。（2）成本管理的目标在实际工作中，成本管理的目标包含了总体和具体两个不同层面的目标[20]：总体目标能够对企业的经营管理提供有效的参考价值，不仅要能够为其内部的管理者及以外的投资者提供相对应需要的不同需求的参考信息，还要能够通过不同的方式手段对项目进行成本的有效控制，以达到提升管理水平的目的。具体目标主要包含了两个方面，第一方面是成本计算的相关目标，第二方面是成本控制的相关目标。第一方面成本计算的目标是为信息使用人员提供有关成本核算方面的信息，而信息使用人员又包括了内部人员和外部人员两种[21]。内部信息使用人员不仅要把握企业资产和盈亏状况，更为重要的是把控企业的整体运营情况，由此确立的成本核算的目标是提高项目负责人的成本意识，一方面对其实施成本差异分析，通过分析来评价管理业绩，目的在于促使其采取相应的措施以改善现有管理模式，另一方面要对项目成本进行盈亏平衡分析，为了能够根据当今的业务决策满足对管理成本信息的需求。外部信息用户使用成本计算来了解公司的资产状态，损益状态等，进而确定企业的盈亏状况以及存货情况，其目标是，通过对生产成本进行控制来降低经营管理费用以追求内部成本最大程度的降低，从而提高房地产企业在竞争中的优势。（3）成本管理的功能由于经济的发展，企业所处的内外部环境发生变化，成本管理的功能也将随之而发生改变，然而其主要的三项功能没有改变；为了完成定期的公司财务报表，需要对已销售的产品进行成本的计算以及未销售的产品进行库存的价值估算。必须对运营方面、产品方面、服务方面以及客户方面的成本进行财务估算和财务预测；提供必要的经济信息和信息反馈，以能够提高管理的工作效率以及计划战略决策。PM－BOK手册总结了项目成本管理的主要内容，主要有如下四大过程[22]：资源计划过程，要能够顺利完成各项工作，首先必须决定好项目所需的具体资源，其中包括人员、设备和材料等，同时还要能提供每种资源的实际需求量和档次；成本估算过程，能够成功完成每个项目所需要的各种资源的估计成本估算；成本预算过程，将估计的总成本分配给项目中的每个特定任务；成本控制过程，控制项目预算的变化。名流小区城中村改造项目概况及现状分析名流小区城中村改造项目概况项目基本情况本项目是名流小区城中村改造项目，因其靠近W市火车站以及长途客运总站，地理位置优越，所以此项目区域是W市的城市规划重点。名流小区城中村改造项目的一期建设规划用地为1692.5m2，总建筑面积12488.2m2，其中多层建筑面积3629m2，高层建筑面积8859.2m2。项目规划新建5层住宅1栋，11层住宅1栋，地上停车场一处，地下为储藏室。因为该项目处于繁华地段，寸土寸金，所以通过将建筑向高空发展和有效利用地下空间的方式来提高土地利用率，这样就确定了项目的容积率为1.16，总建筑面积中住宅建筑面积9859.92m2，其中多层面积为2576m2，高层建筑面积为7283.92m2，总建筑面积中商业建筑面积为2628.28m2，其中多层面积为1053m2，高层面积为1575.28m2。建筑密度23.7%，绿地率35%。名流小区城中村改造项目的具体经济技术指标如表3.1所示。表3.1名流小区城中村改造项目经济技术指标编号改造项目经济技术指标数值备注1净用地面积（m2）1692.52总建筑面积（m2）12488.22.1住宅建筑面积（m2）9859.922.1.1多层面积（m2）2576.02.1.2高层面积（m2）7283.922.2商业建筑面积（m2）2628.282.2.1多层面积（m2）10532.2.2高层面积（m2）1575.283建筑密度（%）23.7%4容积率1.165绿地率（%）35%6居住户数（户）907地面车位（个）99露天名流小区城中村改造项目施工总投入为3500万元，包括土地征用支出300万元，公共建设及配套设施支出245.2万元，建筑安装项目支出2726.1万元，其他支出118.3万元，预备支出费用是33.9万元，不可预见支出16.9万元，期间支出59.6万元。名流小区城中村改造项目设计原则工程成本计划和控制是工程负责人在工程建设过程中根据成本计划与实际成本之间的差距进行比对分析，找出问题的症结所在，然后设计合理的控制措施，并进行具体的实施过程，设计过程一定要遵循项目成本管理体系的原则[34]：（1）开源与节流相结合工程成本控制的有效方法是开源与节流相结合，即将增加收入与节约开支二者结合起来，也就是说每次核算工程成本支出时，都要核算相应的预算成本收入，计算收支情况，及时调整开支以降低成本支出。（2）全面控制全面控制指的是全员成本控制和全过程成本控制。全员成本控制是指项目建设过程中上至领导下至组员都必须有主人翁精神，把每一项工作都做实做细，这样才能提高项目各部门、单元和小组的工作业绩，为了更好地实现成本控制，我们可以有效提高所有成员的收入水平。全过程成本控制指的是在项目的设计到项目建成使用、甚至到项目质量保证期间结束的全部过程，项目建设发生的所有开支都要进行成本管控，在项目建设的各个环节都要严格进行成本控制，防止疏漏、紧松有度。（3）动态控制动态控制指的是项目成本控制在整个项目在建过程中是一个动态的管理[35]。必须根据政府法规和领导要求精心规划项目，并应科学地制定成本计划。为更好地实施项目奠定良好基础，项目完成后，项目的收支状况已成定局。这对于项目成本控制是十分重要的。名流小区城中村改造项目建设方案项目根据居住小区的地理位置以及周边特色，内化“以人为本”的理念，小区从绿化到住宅户型设计上做文章，力求满足居民，尤其是随着社会的发展，二胎政策的出台，加之老龄化结构的出现，人们对户型及居住环境更加的重视，根据以上情况，名流小区城中村改造项目在户型设计上下功夫，合理规划设计大中小三类户型面积，以满足不同消费人群的需要。并根据具体情况、基础地形和周边环境规划小区的景观，形成“天人合一”的完美居住环境，项目竣工后，将会是一个空间结构布局合理、功能布局健全、风格独特、易识别、有活力的综合社区。名流小区城中村改造项目一期工程的施工总投入3500万元，包括土地征用支出300万元，建筑安装项目支出2726.1万元，公共建设及配套设施支出245.2万元，其他支出118.3万元，预备支出33.9万元，不可预见支出16.9万元，期间支出59.6万元。该项目所需资金完全由W市方堃置业有限公司奎文分公司自筹完成，总投资预算表如表3.2所示，主要经济技术指标如表3.3所示。表3.2名流小区城中村改造项目一期工程总投资估算序号改造工程项目（成本）名称项目造价或费用(万元)1开发建设成本3440.41.1一、土地费300.01.2二、建筑安装工程费2726.11.3三、基础设施及装配建设费245.21.4四、其他费用118.31.5五、预备费33.91.6六、不可预见费16.92期间费用59.63项目总投资3500.0表3.3名流小区城中村改造项目一期工程主要经济技术指标序号科目名称计量单位数额1土地费万元300.02开发成本万元3440.43资金筹措万元3500.03.1资本金万元3500.03.2贷款万元04经营总收入万元5030.04.1销售收入万元5030.05利润总额万元1253.46所得税万元313.47税后利润万元940.08全投资财务内部收益率（税前）%68.69全投资财务净现值(Ic=10%)（税前）万元791.510投资利润率%35.8名流小区城中村改造项目工作结构分解工作结构分解指的是将工程按照任务的顺序和有关原则进行分解的示意图，将工程一一细分成方便成本核算、便于检查、相对独立、内容单一的任务单元，而且能够直观地表示出各个工作单元的工作进度、资源需求、成本预算、风险管理等情况。分解结构图WBS（WorkBreakdownStructure）在设计时，必须先分析工作结构的复杂性及完整性，然后根据项目的难易程度和先后顺序逐层分解，逐步细化成单个的、相对独立的、易于会计计算与查验的工作单元，最后，形成一个结构图，使每个工作单元可以在项目组成图中直观显示。WBS图实际上是描述工作思路的计划和设计工具，是成本和风险管理的重要基础。帮助项目经理专注于项目目标，明确责任，防止缺失项目，并在项目范围内的各个层面实现工作包的分解和定义。项目结构分解是针对不同的项目级别，复杂性和规模进行的，可以从内部结构分解，也可以根据施工顺序分解。名流小区城中村改造项目工作结构分解图根据项目规模大小逐步进行分解，可以将主要的项目分解为五部分，分别是建筑与安装工程、项目基础建设、项目装配建设、项目的采购以及项目辅助工程的子项目，然后对子项目再分解。众多的工作项目，由不同的团队管理，工作结构分解的要求自然也有所不同，由此规划的WBS图自然也不相同，WBS图通常使用两种最基本的项目结构分解类型：基于产品的分解和基于工作流程的分解。根据名流小区城中村改造项目的实际情况，采用基于工作过程的分解，通常根据项目元素的特定过程来分解上层，并且根据项目元素的特定内容来分解下层。如图3.1所示：名流小区城中村改造项目名流小区城中村改造项目装配建设辅助工程项目采购建安工程基础建设装配建设辅助工程项目采购建安工程基础建设保洁室内装修住宅施工住宅设计完工验收施工设计验收交付工程施工竣工验收招标合同保洁室内装修住宅施工住宅设计完工验收施工设计验收交付工程施工竣工验收招标合同室外施工室内施工结构施工室外施工室内施工结构施工图3.1名流小区城中村改造项目基于工作过程的WBS图该WBS图是按名流小区城中村改造项目的工作流程分解的，第一层次的工作任务以此是基础建设配套施工，建筑与安装工程（建安工程），项目采购，辅助工程的子项目；第二层次的工作内容是进行进一步的划分，也就是对第一层次的工作进行细化。例如，建安工程再次完善了建筑设计、施工、室内装饰和清洁；住宅施工再次细化为室内施工和室外施工。为了完全构造WBS图，通常使用编码系统来标识WBS元素的级别，常用的WBS编码技术是：由高到低使用多位码进行逐层编码，WBS图中的所有任务都进行了相应的编码，从而确保了代码的唯一性。WBS工作编码的结构通常如图3.2所示。招标招标合同1110竣工验收1120保洁1340室内装修1330建筑施工1320建筑设计1310完工验收1220设计施工1210基础建设1100装配建设1200建安工程1300设备购置1400辅助工程1500工程施工1510验收交付1520名流小区城中村改造项目1000架构施工1321室内施工1322室外施工1323图3.2名流小区城中村改造项目WBS图（编码）图3.2所示即为按照上述规则形成的名流小区城中村改造项目WBS编码图，WBS任务编码根据实际项目进行层级编排，可以排成四位数字的形式，这四位数字统一由左向右进行编码，他们代表的层级分别不同，例如，第一位表示级别0，第二位表示级别1，第三位表示级别2，第四位表示级别3。即“1”代表整个工作项目（名流小区城中村改造项目）的编码，“2”代表子工作单元（建安工程）的编码，“3”代表具体工作单元（建筑施工）的编码，“4”代表具体的工作包（室内施工）的编码；以下是WBS编码后的名流小区城中村改造项目工作分解结构图，如表3.4WBS编码后的名流小区城中村改造项目工作分解结构表（WBS表）所示。表3.4名流小区城中村改造项目工作分解结构表（WBS表）项目名称：名流小区城中村改造项目项目负责人：赵意单位名称：山东经济与贸易学院制表日期：工作分解结构编码工作名称编码工作名称1000名流小区城中村改造项目1321结构施工1100基础建设1322室内施工1110招标合同1323室外施工1120竣工验收1330室内装修1200装配建设1340保洁1210施工设计1400设备购置1220完工验收1500辅助工程1300建安工程1510工程施工1310建筑设计1520验收交付1320建筑施工………………名流小区城中村改造项目成本计划名流小区城中村改造项目的成本构成如图3.3所示。名流小区名流小区城中村改造项目成本构成建设成本土地成本财务成本设计成本管理成本图3.3名流小区城中村改造项目成本构成示意图名流小区城中村改造项目成本估算的单价分析如下：土地成本。土地成交的综合价一般是通过招标、拍卖和挂牌完成的，包括土地转让费以及拆迁费用。根据建筑面积分配获得的土地为土地成交的最后总价比上土地之前建筑面积的商。而其中的土地出让金指的是土地成交的价款中国有土地以所属的增值收益部分，它包含在土地价格中，可以通过招标、拍卖和挂牌获得土地使用权，无需支付任何额外费用。但是当取得了划拨用地资格后，就需按照国家文件标准进行土地转让费用的缴纳；招标、拍卖和挂牌的土地交易总价中还包括拆迁、安置费用和补偿费用，开发商负责在土地收购后由政府负责拆迁安置、补偿。在土地使用过程中，土地使用单位或个人必须每年向国家有关部门缴纳固定金额的土地使用税，特别是年度税额标准与土地总面积的乘积。W市土地使用税标准约为0.2～6元/m2，具体标准也按照具体的土地相应的级别进行调整。契税的缴纳者往往是不动产权进行转移的对象，其主要征税的是财产税，包括土地转让以及房屋售卖等等；按照一般的土地成交价估算规则，契税约占4%，公证费占0.5‰，印花税占0.5‰。（2）前期费用。三个环节和一个平整的成本是建设水、电、道路、土地平整和相关的临时设施的工程成本，用于在土地内外建造红线。根据项目的实际挖填方量进行费用估算。专业机构服务的关于项目前期的咨询规划费用归类于规划设计费中；其中方案的规划设计费是制定支付给设计单位的，所以存在标准不统一的现象。大致是按照1元/m2占地面积估算；而建筑方案的设计费是直接支付给设计单位的，大约是15-20元/m2的建筑面积估算；而另外的规划证照费是需要向政府缴纳后的，基数是土建综合造价与建筑面积之积，1000万m2以上按2‰计提，小于1000万m2按1.8‰计提；施工图设计费是建筑方案设计完成后施工设计图所需要支付的费用，通常按多层10-15元/m2、高层15-20元/m2建筑面积估算。环境方案设计费的内容主要是方案设计和施工图设计，设计水平较为优异的按照20－25元/m2的净面积计算费用，设计水平一般的按照15－20元/m2估算，设计水平不太好的按照10元/m2估算。人防空管理的费用是根据正常建筑面积0.5元/m2估算。（3）招投标费用。招投标费用中，招标监督费和招标代理费是付给W市招标局的监督费和招标代理机构的代理费，通常按照0.7元/m2估算；劳动定额测定费通常按照施工单位中标额的1.4‰估算。地名费标准各不相同，W市是10000元/项目。建筑图纸审查费是雇用设计机构检查建筑图纸所必须支付的费用，W市是0.7元/m2建筑面积。在勘测费中，地质勘测费是对项目用地进行水文地质勘测所要支付的费用，通常是根据项目用地的具体情况，钻孔的实际数量和工程量来估算的，W市的勘探费标准为10元/m2；测绘费是聘请专业的测绘机构在项目土地填平基础之前对项目区域的地形进行详细调查所支付的费用。通常基于调查的区域估计计算，W市的标准为1元/m2。新建筑注册费是新房竣工后必须向房屋委员会注册新所有权的费用，W市的标准为0.8元/m2建筑面积。建筑安装工程费用。基坑维护，土方和石方占建筑安装工程成本的2.50％。不同等级的建筑和安装工程成本有不同的估算标准，小高层为1100元/m2，别墅为1100元/m2，多层公寓为800元/m2，会所、幼儿园及物业用房为1500元/m2。（5）配套工程建设费。W市的主城区内城市建设配套费为140元/m2建筑面积，主城外都市发达经济圈为110元/m2。市政规划配套中，公共设施配套费105元/m2，白蚁防治费1.15元/m2；市政装配建设中，市政给水管设计及施工费15元/m2，电力设施设计及施工费200元/m2，有线电视设计及施工费5元/m2，电信设计及施工费5元/m2，煤气设计费占比4.50%，煤气施工费8元/m2；安防等智能化系统按12元/m2估算；小区室外绿化管网及道路等按200元/m2；人防异地建设费为52元/m2，按规划设计标准应建约16468m2，30%属异地建设。（6）其它费用。以建安工程费为基数，监理费所占比例为1%，工程交易综合服务费所占比例为0.15‰计算，施工合同印花税所占比例为0.03%，质量安全监督费所占比例为0.32%，公共设施维修基金所占比例为2%；工程档案管理费0.3元/m2，建筑防雷审核费1.4元/m2。（7）不可预见费用，所占比例为建安工程费的3%。（8）开发间接成本。启动和管理成本占项目开发成本的2％，销售成本是根据事实计算的，其中计划代理成本占销售收入的1.2％；财务费用按缺口资金7000万贷款1年计算，贷款年利率是6%。（9）相关税费。营业税按全部销售收入的5%计算；教育费附加按营业税额的1%计算；企业所得税所占比例为3.30%；土地增值税所占比例为1%；印花税所占比例为0.3‰；产权转让登记费3元/m2，产权测量费1.5元/m2。名流小区城中村改造项目在预售和竣工之间需要进行两个面积测量，协商的产权计量费共计1.0元/m2。城中村改造项目模式（1）城中村与城中村改造城中村是随着人类社会发展而出现的一种“城市特色”，是介于城市与农村之间被人们所熟知的一种过渡形态。在城市化进程中，在许多大城市，新城区和旧城区正在同时重建。慢慢的城市边缘开始扩张，位于城市边缘的农村开始城镇化，成为城区的一部分，但是他们的土地所有权、户籍、行政管理模式依然沿袭着原来农村村落模式，而这些村落被城市化的高楼大厦包围着，形成“城市里的村庄”。在城中村改造过程中，很多农村耕地被征用，但是原始的农村村落仍然存在，失去耕地的农民依然居住在村落里，由于失去了原先赖以生存的耕地，他们无法继续当“农民”，他们的生产方式也开始发生变化，逐渐转为以房屋出租收入、打工收入和进行小商品销售活动来赚取收入，还有通过征地办厂取得分红的，这些现象使我们的村庄处于一个相对尴尬的境地-城市不像一个城市，村庄不像一个村庄。在我国很多城市都存在着形式不同、规模不一的城中村，据不完全统计，北京七个城区共有城中村231个，西安市6个市区共有187个城市村庄，广州市5个老城区有139个城市村庄。太原七区有83个城市村庄，郑州六个区有141个。通过分类和探索，根据土地所有权、分布、收入来源和生活条件，将城市村庄分为四类，如表3.5所示。表3.5城中村分类情况表类别土地所有分布情况收入来源生活状况存在状态A保留和实行农村集体所有制，但土地已征用城区中心范围内房屋出租工作收入村企分红融入城市生活，贴近居民的生活方式基本消失B实行农村集体所有制保留，宅基地以外的土地已征用主城区范围内工作收入房屋出租村企分红转为城镇人口，往往是小产权逐渐转变为城市社区和居委会C少量的农用地城乡结合部，城市重点建设区域农、工参半，房屋出租中青壮年外出务工，向往城市；老少留守城乡冲突与融合；当前改造重点，矛盾突出D保留原有土地城镇边缘农耕、养殖业乡政府、村委会建制；农民户口重点建设都市农业城中村改造是人民安居乐业，实现国家长治久安的需要，在以人为本的现代化社会，要想国家长治久安，就必须提高人民的生活质量，关注人民的居住环境，然而城中村的现实状况与现代化城市发展格局格格不入。通过城中村改造改变城市的物理形态、提高社会管理能力，进一步加强村文明建设，从而增强人民的幸福感，使人民能够安居乐业。城中村改造是集体土地权性质发生改变的需要，农村土地所有制形态严重制约着我国城市的发展，城中村改造通过一系列的改革措施解决城乡土地二元结构矛盾，促进城市全面快速的发展，尽早完成城乡融合发展建设。城中村改造是农村土地最优化开发的需要，城中村房屋大都是院楼式的平房或低矮楼房，占地面积大，没有有效地利用土地资源，使得城市改造过程中的土地资源比较紧缺，城市村庄的改造可以高效使用有限的土地资源，并能够提高农村居民的居住环境。城中村改造是改善集体支出费用的需要，城中村基础设施的建设、维护和物业管理、居民基本医疗保险、社会保障和其他费用全部由村集体资产支付。村庄的集体资产有限，费用增加，使集体资产逐渐被各种费用消耗。政府机关也会承担相应的公共设施建设、维护及村民福利等费用的开支，村民也可以参与股权分红，增加居民的收入，提升村民的幸福感。（2）城中村改造模式城中村改造项目困难重重，问题的主要焦点在有关政府、开发商和农民三者之间的利益冲突上，还关系到社区管理服务新理念问题，导致各个城市及地区城中村改造形式千差万别，各有千秋。深圳、武汉、广州、西安、珠海、南京等许多大城市都比较严重[36]。为了更快更好地解决问题，他们走在了城中村改造的前面，敢于“早日采纳”。早期发展城市村庄改造项目，并在实践中寻找实践经验。名流小区城中村改造项目为了找到符合自身特点的改造模式，对以上城市城中村改造模式进行比较探索，如表3.6所示。表3.6城中村改造模式的对比比较改造模式改造原则开发商拆迁安置社会保障运行深圳模式政府占主导地位，以市场主导的多代理开发政府通过“招标拍卖”向房地产上出售土地货币补偿主要由融资和发展资助，辅以产权置换第三产业变为改造后居民的主要产业基础配套建筑以外的可进入市场武汉模式市场运作情感经营所有捆绑的土地并以底价列出配套资金财政专户，专款专用村民变为市民后纳入到社保领域市场化的土地出让办法广州模式村集体经济主导、非市场化，先改制后改造由团体和个人提供资金，由地区财政提供资金，最终由城中村进行自我重建和发。拆迁补偿方式由城中村根据具体情况确定村民变为市民后纳入社保领域城市统一管理西安模式政府主导、市场运作村委会组建并授权的合法公司或具有实力和开发资质的企业实施政府统筹分配土地资源，整村拆迁政府划拨建设用地，不收取城市建设费用，基础装配建设费用收取一半通过招标引入性价比高的投资商，有偿开发改造模式改造原则开发商拆迁安置社会保障运行珠海模式政府引导政策推动市场运作通过招标引进性价比高的开发商实物补偿为主、货币补偿为辅。土地升值的收益归集体经济组织拆一免二至三南京模式房地产开发商主导模式通过招标引入具有成本效益的开发商引入货币补偿和房地产权利的结合村民变为市民后纳入社保领域多项目结合带动周边区域改造通过对上述六个城市城中村改造模式的比较，名流小区城中村改造项目以南京模式为基础，采取招标引进性价比高的开发商的方式，最终由W市方堃置业有限公司中标进行城中村改造项目，以名流小区小区建设项目带动周边区域进行改造，政府采取货币补偿与产权调换相结合的方式补偿村民，并将所有村民纳入城镇社会保险领域，让村民老有所依。名流小区城中村改造项目现状分析名流小区城中村改造项目成本预算名流小区城中村改造项目成本控制预算表如表3.7所示。表3.7名流小区城中村改造项目成本控制预算表总成本估算表单位：万元序号项目名称测算基数单价或费率建筑工程设备购置及安装费用合计一土地使用及补偿实际列支300.0300.0二建安工程2726.12726.11住宅楼2128.32128.3多层0.261900489.4489.4小高层0.7322501638.91638.92商业房0.26282250591.3591.33办公楼09300.00.04配套公建07000.00.05车位09300.00.06管线沟道0.1692511.001.91.97区内道路、广场0.1692510.01.71.78美化绿化0.059237550.03.03.0三基础及配套设施245.2245.21电气工程1.238.42.448.048.02电讯工程1.2242.430.030.03有线电视工程1.2122.415.015.04室外照明工程1.219.22.424.024.05给排水工程1.231.22.439.039.06消防工程1.226.42.433.033.07煤气工程1.29.62.412.012.08供热工程1.228.82.436.036.09环卫设施及其他1.26.722.48.48.4四其他费用196.32118.3118.31建设单位管理费2971.30.00823.823.82勘察设计费实际列支-42.342.33生产器具购置费实际列支-27.327.34临时设施费5基础设施配套费1.22025.025.0五预备费33.933.91基本预备费3389.60.0133.933.92价差预备费0.00.0表3.7（续）六不可预见费3389.60.00516.916.9七开发成本合计2726.1245.2469.23440.5八期间费用59.659.61销售费用5030.00.00525.225.22管理费用3440.50.0134.434.43财务费用00.07490.00.0九总投资支出合计2726.1245.2528.73500.0（1）项目开发成本，包括土地成本等。土地费。土地出让金，拆迁补偿费，农地征用补偿费的总和。建筑与安装费用。项目建设成本，机器购买和为项目建设支付的安装成本是按楼层和结构估算的。前期工程费用。根据公司规定估算项目的预规划和设计成本，并根据工程量估算水文勘测和其他成本。根据实际工程量情况计算三通一平的成本。根据公司规定，该成本百分比为建筑和安装项目成本的3.5-6％。基础设施建设成本。在距项目建筑物2米的土地红线内的管道和道路的项目成本是根据实际工程量估算的。公司规定了建筑和安装工程成本的15％。公共设施的组装和建设费用。非营利性公共支持设施的建设成本是根据批准的规划指标和实际工程量估算的。也可以根据支持项目的建筑面积和单价进行估算。该公司规定，该成本百分比为建筑和安装项目成本的3-5％。税金。不同地区各不相同，公司规定为建安工程费的8～15%。其它费用。从W市相关部门的比例估算，其他成本的比例约为建筑和安装费用的3％。根据公司规定，其他费用将在开发期间税金中进行计算。不可预见费。通常情况下，不可预见费为上述（1）—（7）项总额的1～3%。按照公司规定，该费用所占比例为建安工程费的2～5%。（2）项目期间成本，包括管理费用等管理费用。公司规定管理费用所占比例为项目开发成本的2～3%。财务费用。为了简化计算，根据公司规则，假定当前借款将在过渡期内偿还，后续将在整个期间内进行计算。计算该期间的当期还款额，并计算整个期间的利息。销售费用。公司规定，销售费用所占比例为销售收入的3～5%。名流小区城中村改造项目成本控制现状一个工程项目完全遵循工程项目计划的轨迹运行几乎是不可能的，在实际的实施过程中总是存在许多偏差，只是偏差程度的问题，此时就很需要一个项目经理来监督完成。根据我国建筑业的实际情况，结算期通常为每月、每季度、半年或一年。由于名流小区城中村改造项目的合同金额不大，因此以月份作为报告期来汇报项目的进度和项目的施工计划。确定报告期后，应实时监督项目的实际进度和实际成本，以便可以在每个报告期将准确情况进行汇报。对于该名流小区城中村改造项目，从项目开始的前6个月中，根据财务报表，获得了该项目的实际累计成本是：50万元、170万元、530万元、1040万元、1475万元以及1923万元。名流小区城中村改造项目成本控制执行情况以项目实施的第6月月末为挣值检查点，依据财务数据，核算项目实际发生的各项成本。如表3.8所示。表3.8名流小区城中村改造项目每期实际成本费用单位：万元工作名称进度/月总费用123456基础建设104090804020280装配建设54070801520230建安工程35402003503804001405设备购置0000000辅助工程0000088合计501203605104354481923累计501705301040147519231923该项目前6个月的累计挣值情况，如表3.9所示。表3.9名流小区城中村改造项目每期累计挣值单位：万元工作名称挣值进度/月123456基础建设276666171231261276装配建设24536.7573.5147196220.5245建安工程1363136.3272.6408.9681.5954.11363设备购置0000000辅助工程11.10000011.1累计1895.1179.05412.1726.91108.51435.61895.1交就该项目前6个月的图表来看，该项目的建设进度实际上有较好的控制，但是成本偏差还是逐渐超出了预算。通过挣值分析法可以确定偏差的原因，并能对影响偏差的原因采取措施，以避免或减轻类似情况，并确保合理使用费用以及项目施工的正常进度。名流小区城中村改造项目成本控制存在问题及原因分析房地产项目具有自身的特点，管理是影响项目全局的核心因素，而技术只能够影响到局部，因此，项目管理也发展成为工程建设项目的一个重要分支，首先，它已在西方广泛使用，并且是工程项目建设中常用的形式。面对竞争日趋激烈的中国房地产市场，我国越来越多的地产企业意识到必须配置一个高度专业化的、精益有效的员工队伍，充分认识到了项目管理、项目小组分工协作的重要意义，普遍开始加强项目管理，从而能够在高级管理层、项目经理、项目管理人员、技术人员和项目关系人之间更好地强化合作，通过成本计划、成本控制以实现项目的最大收益。传统的成本控制分析使用的是向后看的偏差分析法，现代房地产项目管理更多地在美国国防部C.Spec的基础上设计的前瞻性挣值分析方法。重点分析目标的实施状态与目标的预期价值之间的差异。挣值法使用预算和费用来衡量项目的进度和资源的实际利用率，并整合项目的工作范围，实施时间和成本数据。实现了项目绩效的综合衡量[37]。目前，名流小区城中村改造项目成本计划和项目成本管理与先进的国际管理理念之间仍然存在很大差距，尤其是成本计划和成本管理系统还远远不够完善。具体的问题及需求[38]如表3.10所示。表3.10名流小区城中村改造项目问题及原因分析序号问题原因1项目成本预测的滞后和错位名流小区城中村改造项目并没有按照国际标准做，而是按照W市有关规定的预算标准对项目进行了直接的估算得出投标价格，没有进行项目成本估算，从而致使投标估价与实际完成整个项目所需资金数额之间没有整体的把握，从而导致根据项目预算形成的报价后的让渡利益只是通常的平均值或估算值，一般都会在中标后再次进行周密的估算项目成本，因此会导致项目成本估算的滞后和错位。2市场价格分析与策划资料累积的缺失名流小区城中村改造项目现行的报价方式没有按照适时调整的各种取费系数进行分析报价，导致后来由领导根据总报价按比例进行让利，并没有经过相关专家的分析估算。最后，该项目目前的报价模型并不具有竞争力。3经济与技术分析严重脱节名流小区城中村改造项目目前并不重视对不同的技术方案、施工方案进行技术经济评估的工作，例如项目建设中的供暖系统投标，并没有考虑实际的项目方案，也没有考虑供热方式（水热还是地热），都是按照W市政府要求的统一标准进行计算，这样就导致成本核算、成本管理缺乏技术分析，经济与技术分析不在一个平台上，终会导致项目工期延长、工程质量下降、项目成本提高，无法按要求完成项目目标。4责权利结合的成本管理体制不够完善名流小区城中村改造项目的成本管理机制没有按照项目经理总负责，部门主管及管理人员分别承担相应的责任、权利及利益分配三者良好地结合起来，只是一味地将成功管理责任归于会计主管，致使奖罚不分明，项目团队工作没有动力，导致成本管理工作难以有序进行。名流小区城中村改造项目成本控制措施与体系设计名流小区城中村改造项目成本控制措施全过程项目成本控制在名流小区城中村改造项目施工过程中，项目经理专注于施工阶段的成本控制，在施工准备和竣工结算阶段省略了成本控制。项目经理认为，由于各种成本，施工前阶段的收入相对较低，并且该阶段对成本控制的影响相对较小。所以是没必要投入大量人力物力的。此外，项目经理认为竣工验收阶段的重点不是成本控制，而是验收以及竣工结算的步骤，所以对此阶段成本控制也不大有必要。针对上述所提问题，要求项目管理者必须通过例如定计划、控过程、算成本和总分析等一整套流程，从而进行对项目成本的全过程动态的管理，使得成本能够控制在一定的预算结果中。在名流小区城中村改造项目的准备初期，为使投资成本的控制能够加强，施工单位应该组织相关成本控制部门来参与到项目决策中。原因有二：一是因为能够更好的在投资期就进行成本控制。二是因为如此做的话可以在后期项目建设中，成本控制部门能够快速总结出相关经验进而提供更好的方案。一般情况，建设投资都会固定最高限额，所以，是不可轻易改动的。但在名流小区城中村改造项目中，许多工程建设人员并没有实际参与进来，另外参与预结算的人员也没有十分了解项目实际情况，所以存在数据不够准确，导致预算也不够准确。因此对项目的成本控制也造成了很大的影响。基于此，可分为五步完善，分别是完善成本控制职能部门、完善成本控制责任制度、完善成本控制系统、完善成本控制评估系统以及完善项目内的竞争机制。基于挣值分析法的项目成本控制利用挣值分析法来对成本进行管理控制必须贯穿于整个项目的始终，在项目实施过程中成本支出增加的因素有很多，也许是因为实际工期缩短，也许是因为建设项目支出超出计划成本，反之亦然，所以我们只注意监督项目建设期间某些时期的计划成本和实际支出，而不是将整个建设项目的完成效果及质量实行比对分析，这样核算出来的结余或超支是不全面的。对此，挣值分析法采取分析比对BCWS、BCWP和ACWP三项基本值的方法来对工程成本、进度情况采取合理科学的监督，从而对工程成本进行控制。BCWS、BCWP以及ACWP这三项数值分别表示项目工程的具体状况，挣值分析以此数据为基础进行相关的计算，通过计算出来的成本费用来估算工程结束的时间耗费以及完成时需要的成本，它们的具体含义如下：预期进度计划的预算工作成本BudgetedCostofWorkScheduled简称为BCWS，表示的是计划工作的初始成本。它是依据工程项目申报批复的预计进度和预算成本来计算的，关于工程建设到某一时段已完成的计划工作所耗费的成本指标的总值。具体公式如下：BCWS＝计划工程量×预算单价（4.1）BCWS可以有效的测量工程进度和工程成本；成本可以表示项目计划预期完成的任务量。工程项目竣工进度的预算成本BudgetedCostofWorkPerformed简称为BCWP，代表已完成项目的预算成本。它是根据工程建设部批准的预算费得出来的，关于工程建设到某一时段已竣工完成的工程量所支出的成本指标的总值，具体公式如下：BCWP＝工程的完成量×预算单价（4.2）BCWP即挣值，指的是为了使工程达标所发生的实际工作进度和效果，具体表现为从实际的转换是投资项目并完成项目的结果。（3）项目工程进度的实际成本ActualCostofWorkPerformed简称ACWP表示的是已完成工作的实际成本，这是指特定时期内项目建设的实际总支出。也就是说，ACWP等于实际完成的工作量与已付实际单价的产品（合同价）的乘积之和。根据BCWP、ACWP和BCWS三个数据的比对分析，能够确定地测量工程项目的实际进度状况，从而对项目实施监控，并有利于评价项目成本控制的成效及技术水平的高低，进而以高效指导项目成本管理。将挣值管理理论应用于项目成本控制的实际工作中，所使用的特定技术方法是挣值分析法EV（EarnedValued）。这种方法能够通过对项目进展状况和项目成本走向系统的控制项目的进度和成本的支出，一反常态的利用货币值替代实物价值来量度项目的进展速度，实现了通过评定已完成投入的成本资金转化为项目实际收益的数据来系统评估项目进度，这样可以更好的对项目进行科学合理的控制。（4）挣值分析法的特定参数指标挣值分析法是用BCWS，BCWP和ACWP来获得两个相对方差指标，并通过合理的数学计算来获得两个指标，以进一步衡量项目成本和进度。差异值指标CV、SV指的是费用偏差指标CV和进度偏差指标SV。费用偏差指标CV的核算目的是用于确定现在已达成的工作任务量所产生的实际支出是否超过成本预算，具体公式如下所示：CV＝BCWP－ACWP（4.3）进度差异指标SV的核算目的是用于确定现在已完成的目标任务进度是否提前于项目的预期计划进度，具体公式为：SV＝BCWP－BCWS（4.4）指数指标CPI、SPI指的是费用绩效指数CPI和进度绩效指数SPI费用绩效指数CPI的核算目的是用于确定工程每支出单位货币所能够带来的实际效益，具体公式如下所述：CPI＝BCWP／ACWP（4.5）进度绩效指标SPI的核算目的是用于确定工程的已达成工作目标进度是否与预期的计划进度相对应，具体公式为：SPI＝BCWP／BCWS（4.6）（5）挣值分析的具体操作步骤在成本管理中通过挣值分析法EV对成本/进度进行全面监控工程项目的BCWS、BCWP和ACWP三项主要指标，也就是说，项目开工之前首要做的事是预测和规划整个工程在建过程中的资金使用方向、时间和额度；项目完成后必须对其已支出费用和任务效果开展有效监控，从而保证工程费用支出、工程进展速度能够在其成本管理的可控限度之内。制定项目成本预算和计划。工程成本监控的依据是细致的成本预算计划，且应当分解成各个详细的分项任务，这样既可以使预算计划比较全面的分化到所有的实物任务层面上，还可以为每个子项目设置总预算成本。汇总项目实际支出成本。分项任务分解完成之后，工程在建过程中可以把所有分项任务或任务包以合同、承包或分包等方式发包给相应的项目承包者，并在发包合同中写明任务量及任务工程款项，施工组会根据承包商完成的工作任务及质量发放工程款。工程在建设过程中，要经常汇总已经发生的成本费用，即ACWP=已经完成的工程量与实际支付单价（合同价）的乘积之和。计算BCWP。工程在建过程中，只监督BCWS和ACWS的指标值将无法正确的表示工程的实际情况，可能会发生偏差，因而产生错误的结果和决策，因此在项目建设过程中，BCWP值的监测也非常重要，它可以计算项目每个阶段已完成的工作任务的预算支出。也就是说，BCWP=项目每个阶段完成的累计任务总和与预算单价之和。分析项目的成本/进度绩效。通过合理的数学计算可以算出BCWS，BCWP和ACWP的三个值，并获得两个差值指标CV和SV以及两个指标CPI和SPI。这将对项目的成本和项目的进度有更深入的了解。CV、SV、CPI和SPI在挣值分析方法中扮演不同的角色。它们的具体含义如表4.1所示。表4.1挣值分析法的计算指标的含义指标数据值含义说明费用偏差指标CVCV＜0工程已经超支，假如此问题多次出现，证明工程的实施绩效不是很理想CV＞0证明工程节支，假如多次出现正数，证明工程的实施绩效是比较理想的CV＝0证明工程支出与工程成本预计相符，证明工程实施绩效与预期一致进度偏差指标SVSV＜0表示项目进度已滞后于预期SV＞0表示项目进度已超前于预期SV＝0表示项目实际进度与预期相符费用绩效指数指标CPICPI＜1说明工程已经超支，证明项目工程的实际支出金额超出了预算金额CPI＞1说明工程节支，证明项目工程的实际支出金额低于预算金额CPI＝1表明项目工程的实际支出金额与工程的预算金额是相符的，工程的实施是良好的指标数据值含义说明进度绩效指数指标SPISPI＜1说明工程的进度出现了拖延，证明工程的实际进度要比工程的计划进度推迟了SPI＞1说明项目进度提前，并证明项目的实际进度快于计划的进度SPI＝1表示项目的实际进度与计划进度相符项目成本/进度控制。总之，对项目实施有效的成本/进度管理，最重要的是要有计划的通过挣值分析法来分析成本/进度情况，从而尽可能避免出现成本/进度的偏差和不确定的低效率情况。名流小区城中村改造项目成本控制组织结构成本控制组织结构是项目成本控制体系得以有效实施的有力保证，名流小区城中村改造项目的成本控制组织结构图如4.1所示。名流小区名流小区城中村改造项目成本控制组织结构项目负责人项目经理项目管理人员…..…..大项目制项目经理负责制项目成本控制责任制图4.1名流小区城中村改造项目成本控制组织结构示意图名流小区城中村改造项目成本管理的组织结构是项目经理的责任制。项目负责人负责总体控制所有项目的成本。下一级是子项目经理责任制，所有子项目的对应项目经理根据各自的任务分配分担责任。项目经理全权负责与施工进度、质量、材料成本、安全和管理模式相关的任务。特别重要的是项目成本的控制，这是按计划完成项目的保证，也是实现预期效益的基础。名流小区城中村改造项目在工程经理负责制下设立工程成本控制责任制，成本控制责任制下的工程管理人员要在各自的任务中对成本管理控制负责，并整理材料形成文件加以贯彻落实，以便以后作为成本考核的依据。名流小区城中村改造项目成本控制体系设计项目成本实施有效的计划和控制是进行成本管理的有效方法，也是达到项目目标成本的有力保障，名流小区城中村改造项目根据实际情况有效利用项目成本计划和控制原则，形成名流小区城中村改造项目成本管理体系，以达到项目成本目标。名流小区城中村改造项目成本管理体系，以项目目标成本为基础，创建了6个成本内容，主要包括成本预测、成本计划、成本管理、成本核算、成本分析和成本评估，如图4.2所示。进行项目成本预测进行项目成本预测确定项目目标成本制定项目成本计划实施项目成本控制进行项目成本核算做出项目成本分析实行项目成本考核图4.2名流小区城中村改造项目成本管理体系示意图（1）项目成本预测名流小区城中村改造项目成本预测，必依据该项目建设的整体情况来采取合理的成本信息分析，在工程施工前把所有可能引起成本变化的相关原因都找出来，进行详细的分析，最终做出科学的估算，然后根据估算结果编制低成本、收效好、可行性高的项目成本管理措施，以便于更好的控制工程建设中的成本支出，避免盲目性。名流小区城中村改造项目根据项目招标材料、建设图纸、就近社会劳动力及建筑材料价格以及签订的与项目建设有关的一系列合同等来预测项目成本，以便能合理地避免项目风险。具体的成本预测计划包括人工成本、材料成本、安装成本、对策成本、管理成本等。如表4.2所示。表4.2名流小区城中村改造项目成本预测方案序列号名称主要事项计算公式备注表4.2（续）1人工费全体参与施工建设人员的全部支出，及与人工有关的奖励费用。Σ(工日消耗量×日工资单价)依据就近劳动力市场用工工资水平、劳动力供需情况与施工所需人员数量预测；必须留有一定余地应对突发状况。2材料费完成在建项目所需的主要材料、辅助材料、零时性材料Σ(消耗材料费用)＋检验试验费是施工的主要支出项目，要认真分析、科学预测主材料价格波动及区域差价3安装费直接为项目建设服务的设备设施安装Σ(设备安装费+基础设施安装费)合理配置，各个工序之间要衔接得当4措施项目费包括非项目实施成本，例如技术，安全，生计和环境保护安全文明施工费用（环保费，文明施工费用，安全施工费用）+夜间附加费（夜班补贴，夜间施工停车，夜间建筑照明灯具摊销和照明用电费）+二手运输费+冬季雨季施工大型机械设备的增加费+移民保证金根据项目自身情况，综合分析片区内的地质水文、气象环境、安全等情况5管理费项目所有员工的工资（基本工资，补贴，福利，劳动保护）和相关行政费用管理人员薪金+办公室支出+差旅支出和运输支出+固定资产使用费+工具损失费+保险费+工会费+教育培训费+物业管理费+财务费用+相关税金（财产税、车辆税、土地税、印花税）等计费标准分别以直接费、人工费和机械费、人工费为计算基础（2）项目成本计划建设项目的成本计划是成本管理的重要组成部分。但是，成本控制从一开始就缺乏目标，因为它们忽视甚至忽略了工厂必不可少的预先计划。成本计划是调查前，产品检查管理和制造后评估的重要基础。通常，可以将实际制造成本与成本计划指标进行比较和分析，以确定实施过程中的问题。在适当的时候将采取纠正措施，以更好地进行成本管理，以确保建设项目的所有成本和支出均达到计划的目标。名流小区城中村改造项目的成本计划过程采用分层准备方法。即每个部门首先提出一个部门成本计划，然后项目经理总结每个项目的成本计划。编制依据主要有施工合同、投标文件、项目预算书及施工组织设计方案等，根据具体情况按照程序采取相应的编制方法，如表4.3所示。表4.3名流小区城中村改造项目成本计划编制方法编号编制依据编制方法注意事项1成本费用成本费用＝直接费用＋间接费用直接费用包括人工费、材料费、机械费及措施项目费2子项目根据各个子项目逐个编制成本计划表子项目包括单个工程、分部门工程和分项工程3施工进度依据施工进度图和网络图编制各项任务需要的时间进行编制在计划成本支出的范围内保证质量按进度施工（3）项目成本控制名流小区城中村改造项目的成本控制是对项目整个过程中可能出现的因素进行科学合理的控制。同时，在完成任务期间控制物质支出和其他支出的相关措施，在计划成本内控制。这是一个全程的、动态的控制。名流小区城中村改造项目的成本预算控制如表4.4所示，成本控制的具体方法和措施见本论文第5章。表4.4名流小区城中村改造项目成本预算控制单位：万元工作名称预算值进度/月123456789101112基础建设30020401001003010装配建设24554080802020建安工程272640402004004004004004002002002620设备购置11830502018辅助工程111152020202016合计3500651203805804504304154202502706654累计65185565114515952025244028603110338034463500（4）项目成本核算名流小区城中村改造项目成本核算严格按照成本和费用的范围进行，实际成本根据实际情况进行计算，并针对每个成本对象采用相应的计算方法，各自的成本核算对象要采用与之相适应的计算方法，最终核算得出所有项目相关的成本，作为成本依据。名流小区城中村改造项目成本核算如表4.5所示，以表中所示的三种核算方法得出的数据对本项目实施成本预测、成本计划、成本控制、成本分析和成本考核。表4.5名流小区城中村改造项目成本核算方法及内容序号核算方法基本方法具体指标备注1会计核算会计科目设置，重复输入簿记，审计凭证输入，会计簿记，成本计算，资产清单和会计报告创建用货币形式体现资产、负债、所有者权益、营业收入、成本、利润六项具体指标计算实际经济发生额，及时进行记录比对分析，对出现的偏差采取相应措施，以实现经济效益最大化2业务核算原始记录如项目进度记录表、质量记录表，任务分配表，材料耗费表，班组考勤表等对项目在建过程中发生的经济活动进行监督各单元根据实际情况设立，及时获取资料并适时采取调整措施3统计核算统计资料通过这项统计工作，收集，组织和分析数据以形成各种有用的统计数据统计项目的施工质量，施工时间等（5）项目成本分析名流小区城中村改造项目成本分析是利用核算及其它有关通过分析成本影响因素和项目实施过程中形成的变化并分析变化的原因，找到降低成本的方法。通过成本分析，能够帮助工作人员正确了解、把握和运用成本变化规律，达到减少成本支出的目的；它有助于控制成本并正确评估成本计划是否按指标完成。名流小区城中村改造项目成本分析的意义在于能够让管理者清楚的掌握项目成本的构架和决策的正确方向，建立合理的成本分析和控制系统来降低项目成本，该项目使用的方法如表4.6所示。表4.6名流小区城中村改造项目成本分析方法序号分析方式分析数据来源具体分析方法备注1子项目成本分析项目计划的预算成本和项目实施期间形成的成本差异计算方法计算差异的原因，并提出进一步降低成本的措施和计划事前分析与事后分析职业分析与业余分析整体分析与个别分析2月（季）成本分析月（季）成本报表比较分析法，将实际成本与不同期间的计划进行比较，弄清差异并分析产生差异的原因全程的、定期的、不定期的过程成本分析，可以及时发现问题，及时加以解决3年度成本分析年度成本报表对比分析本年度实际指标与上年度实际指标对本年度实际发生成本进行分析，找出问题所在，为以后提供参考和借鉴表4.6（续）序号分析方式分析数据来源具体分析方法备注4竣工成本分析项目竣工后成本分析报告，与成本相关数据以及项目经济效益分析系统分析法，系统分析整个工程的成本数据分析施工过程中具体的降低成本的方法，为同类工程提供借鉴（6）项目成本考核名流小区城中村改造项目成本考核要合理利用奖惩制度，很好的调动项目有关工作人员的积极性来加强成本管理与控制，从而提高项目经济效益；通常做法是，按照工程进度，分为节点考核和竣工考核，两种相结合的方法来考核：节点考试一般是根据名流小区城中村的承包合同的有关内容，对有关责任组及责任人按月进行任务完成情况考核，并以考核结果发放本月奖金；竣工考核一般是根据竣工验收后的工程最终造价与项目计划成本进行比对，综合分析各部门及各责任人在整个项目建设过程中的贡献及业绩，并以此来兑现各自的奖励与惩罚。名流小区城中村改造项目成本计划与控制以往的项目成本控制主要是事后核算，非常注重项目的进度和项目的质量，这种控制方法缺乏科学性，已渐渐跟不上时代的发展。名流小区城中村改造项目要实施有效的成本计划和成本控制，必须根据自身的经验与现代成本计划和控制方法相结合，然后付诸于实践。名流小区城中村改造项目成本计划本项目的成本计划是保证工期、质量以及预算正常。根据第四章论述，已经对名流小区城中村项目实施中的具体问题进行了总结与分析，则可依据上述编制W市名流小区城中村改造项目成本计划，制定相应的成本控制方案。成本计划编制说明鉴于成本在编制计划的时候与成本有关的数据在预测其准确性和可靠性的时候非常重要，对成本的影响很大，按照成本预测方案，名流小区项目成本管理小组收集、抽样、核对图纸、实物，鉴别、评审数量和内容都没有错误后开始成本核算，下达目标成本，开始以下任务成本数据预测步骤如图5.1所示。收集、研究资料收集、研究资料收集并集中研究，包括房地产开发的可行性研究报告，规划任务书，山东省和W市的相关政策法规以及房地产行业的相关材料。抽样、核对图纸与实物组织相关技术人员进行地图审查，确定采样计划，严格检查采集的样本并将其存储以供存储。组织相关的行业专家来识别和审查收集的数据，并重新计算包括成本在内的关键数据，以确保数据真实，可靠和有效。鉴别、评审数据资料进行成本预测根据名流小区城中村改造项目成本预测方案进行预测，目标成本如图5.1所示。名流小区名流小区城中村改造项目目标成本管理费措施项目费机械费材料费人工费管理费措施项目费机械费材料费人工费图5.1名流小区城中村改造项目目标成本示意图（与图3.3重复）名流小区城中村改造项目成本预测，应根据项目的有关文件来对项目的成本资料进行分析研究，做出科学合理的成本估算。主要依据包括《名流小区城中村改造项目可行性研究报告》、《名流小区城中村改造项目申请报告》、《名流小区城中村改造项目财务分析报告》、《名流小区城中村改造项目计划任务书》以及该项目的招标材料、建设图纸、相邻的人工和建筑材料价格，以及签订了与项目建设有关的合同清单，以预测项目成本，从而可以合理地避免项目风险；具体的成本预测包括人工费、材料费、安装费、措施项目费以及管理费等。名流小区城中村改造项目总投资估算如表5.1所示。表5.1名流小区城中村改造项目总投资估算表编码工程项目（费用）名称投资估价（万元）1开发建设成本3440.41.1土地成本300.0编码工程项目（费用）名称投资估价（万元）1.2建筑安装工程费2726.11.3基础设施及装配建设费245.21.4其他费用118.31.5预备费33.91.6不可预见费16.92期间成本59.63项目总成本3500.0名流小区城中村改造项目成本结构CBS分解根据工作结构WBS的分解结果来分解成本结构。0级代表整个成本预算量之和，其中包括各个子项目的预算，由此往下级分解到各个2、3级工作单元。项目管理可根据WBS编码原则对项目的责任和预算进行同组编码，也就是说，代码的第一位数字表示项目负责人项目经理。以图3-2为例。第二位数字表示负责每个子项目的人员，即负责基础结构建设的人员、装配组装工作人员、建筑与安装项目人员，设备购买人员以及辅助工程人员。由此往下级分解，下面的第3和第4位数字代表相应的数字工作单元的负责人。也可以根据WBS编制成本计划。0级代表整个项目的总预算，包括每个子项目的预算。因此，下属被分解为相应的第二和第三工作单元以设计项目成本计划。名流小区城中村改造项目表示预算和责任的WBS编码、WBS图的成本计划分别如表5.2、图5.3所示。表5.2名流小区城中村改造项目表示预算和责任的成本计划（WBS编码表）WBS编码预算（万元）责任者10003500万赵一1100300万后勤部111025万钱二112050万孙三1200245万外协部1210200万李四122045万周五13002726万开发部1310100万吴六13202000万郑七1321900万王八1322700万冯九1323400万陈十1330600万褚一134026万魏二1400118万综合部1500111万工程部1510100万蒋三152011万申四………………招标招标合同1110250万钱二竣工验收112050万孙三保洁134026万魏二室内装修1330600万褚一建筑施工13202000万郑七建筑设计1310100万吴六完工验收122045万周五设计施工1210200万李四基础建设1100300万后勤部装配建设1200245万外协部建安工程13002726万开发部设备购置1400118万综合部辅助工程1500111万工程部工程施工1510100万蒋三验收交付152011万申四名流小区城中村改造项目10003500万赵一架构施工1321900万王八室内施工1322700万冯九室外施工1323400万陈十图5.2名流小区城中村改造项目包含预算和责任的成本计划（WBS图）名流小区城中村改造项目成本控制本文选择先进的成本结构分解方法和挣值分析方法来控制项目成本，应用于名流小区城中村改造项目实施的全过程，以合理控制项目成本。名流小区城中村改造项目基于挣值法的成本控制本论文选择了科学实用的工作结构分解法和挣值法进行项目的成本管理，应用于名流小区城中村改造项目建设的全过程，以求合理控制项目成本。在整个项目建设过程中对质量、成本、进度进行管理是非常重要的，也是联系相当密切三个因素，只将施工时间进度的计划表与实际进度进行比较，或者只将建设成本的预支出与实际支出进行比较，都是一种片面的做法，因为它只注重了项目的成本和进度分析，没有对项目的整体完成质量进行对比分析，因此，名流小区城中村改造项目要想实现良好的成本控制，就需要采取一种能将三者进行有效控制合理的方法，在经过相关理论研究之后，笔者认为挣值法是最合理、最全面的成本管理方法。挣值分析法在实践过程中的具体做法是：定期将工程施工后的成本、进度数据与工程成本计划表和成本控制标准进行比对，找出差异进行适当的调整，并付诸于实践[40]。也就是说，及时监督工程成本支出和工程进度是实现成本控制和进度控制的有效方法，于此同时，也要分析能够引起工程变化的其他因素，做到适时有效的采取措施纠正错误，并及时分析新的措施是否超出工程预算值和工程进度。名流小区城中村改造项目中挣值分析法的应用本论文以名流小区城中村改造项目为实证研究对象简单的阐述了实施成本控制的工程将挣值分析应用于成本控制。要执行基于挣值法的工程成本控制，首先是编制详细的成本计划书，针对项目改造的各个阶段进行成本控制。即每期预算成本费用；其次是针对名流小区城中村改造项目的实施过程，在每一个设定的挣值监控点，核算所有累计完成比率和实际成本金额；再次是根据挣值分析法的公式，计算所有累计挣值；最后是计算挣值分析法的评价参数，形成挣值报告，同时，提出相应的成本控制措施。为了对名流小区城中村改造项目基于挣值法所实施的项目成本控制做出具体的实证研究，本章以名流小区城中村改造项目进行的第6月月末为挣值检查点，逐步做出挣值分析和成本控制。（1）编制成本计划。结合项目管理、成本控制工作中的相关经验，依据对于名流小区城中村改造项目所做的基于挣值法的项目成本控制的过程设计，针对WBS图可以具体形成项目成本计划。名流小区城中村改造项目每期预算成本费用表5.3如下。表5.3名流小区城中村改造项目每期预估成本费用单位：万元工作名称预算值进度/月123456789101112基础建设30020401001003010装配建设24554080802020建安工程272640402004004004004004002002002620设备购置11830502018辅助工程111152020202016合计3500651203805804504304154202502706654累计65185565114515952025244028603110338034463500图5.3名流小区城中村改造项目每期预估成本费用折线图单位：万元图5.4名流小区城中村改造项目预