某城市发展投资组织管理手册

某城市发展投资组织管理手册

DCNG1AN

上海上实城市迸展投资有限公司

组织管理手册

手册现行版本：A/0

发放编号：

编制日期2005.06.1

审核日期2005.032

批准日期2005.038

公布日期:2005-06-30生效日期：2005-07-01

目录

目录.................................................2

第一部分、手册说明..................................3

第1■*部分、名且织设vl~县蛆思^&..........................4

组织设计的基本原则.....................................4

管控模式的选择........................................5

运作模式的选择........................................6

第三部分、职能架构概述..............................8

组织机构图.............................................8

组织职能架构概述......................................9

第四部分、部门职责.................................11

第五部分、职位说明书...............................52

附录：关键权责分配表...................................204

第一部分、手册说明

本手册用以说明公司的组织关系、权责结构与岗位职责，是公司组

织管理的基本文件。它一共包含四个部分：

1.组织设计的基本思路：本部分阐明了城发公司现阶段组织设

计的基本思想，包含组织机构选择的思路、运作模式选择的

思路、岗位设置的原则等。

2.组织职能概述：本部分是组织机构图、岗位设置图与职能的

概述，通过组织机构图与岗位设置图阐述了部门之间关系与

职位间关系图，总部与项目公司关键权责分配概要的说明了

总部与项目公司之间的权限划分框架。

3.部门职责：本部分要紧阐述各部门的使命与目标，要紧的职

能与职责。

4.职位说明书：本部分全面描述了各岗位（职位）的基本信息、

上下级关系、要紧的职权、内外沟通渠道、能力素养要求等。

5.附录：关键权责分配表，把各部门的一些关键权责进行汇总,

这些权责的分配已经在各业务流程中进行了描述。

本手册是城发公司组织管理的基本文件，当组织机构、部门设置、

岗位设置与权责设计或者业务流程发生变化时，应及时修订本手册。

第二部分、组织设计基本思路

组织设计的基本原则

■反应企业战略的原则

组织设计的基本出发点是为了实现企业战略，因此组织设计时要

考虑市场定位、客户价值及核心竞争能力等多项因素，目前城发定位

为区域开发集成商，拟大量进入二线城市，同时以商业地产为主，同

时会利用上实集团的资源与品牌优势实现高速成长，因此在组织设计

中务必考虑未来模式要以商业房地产开发为主的特点来设立，同时要

兼顾多区域运作。

-表达行业特点的原则

房地产业是一个资源整合型的行业，正整个价值链上有大量的环

节是使用外包或者借助专业公司的力量来完成，而且它具有项目型的

特点，公司的业务业务运作是有一个个具体的项目构成，同时公司运

作时会牵涉到大量资金与其他资源的管理，具有很高的风险，因此在

组织设计时要充分考虑这些因素。

■优化业务流程的原则

组织设计时，充分考虑业务流程的简单、高效与顺畅，组织架构

是部门职能的集合,在部门设计与职能分配将优先考虑业务流程的顺

畅与合理，这一基本原则在从项目决策、项目策划、设计到施工管理、

营销管理与服务的各流程中充分表达，尽可能使流程的关键环节由专

业部门完成，需要多方协调的环节尽量减少。

■促进管理绩效的原则

组织设计要能促进管理绩效，因此在部门、岗位的职能与职责设

计上尽可能的清晰与专业化，减少多头负责。

■提高运作效率的原则

为提高管理效率，组织设计时尽量扁平化，授权充分，减少责任

重叠，在总部机构设置时基本上采取三层的简单机构，同时对不能的

职责范围在总部与项R公司之间使用分层次授权的方法,包含各类方

案的审核权限、采购权限、成本管理权限等，尽量减少责任的重叠。

管控模式的选择

根据房地产行业的特点与公司的实际情况，公司总部对项目公司在

短期内使用操作型管控模式，这种管控模式是组织机构设置与职能分配

的基础。有关管控模式的全面内容请参看城发公司管控模式

-管控模式的定义

所谓管控模式是指一个以战略为导向，以组织结构为框架，以管理

操纵系统为核心，以流程与制度为基础的动态系统，它是公司总部对职

能部门与项目公司管理的基本框架，它通常会定义总部与项目公司的定

位、总部与项目公司的运作模式、关键的权责分配与重要的管理操纵手

段。

通常总部对项目公司的管控模式按照管控的深度分为财务管控型、

战略管控型与操作管控型三种，财务管控型通过资本纽带，依靠公司治

理结构，以财务指标进行管理与考核，在组织上总部不设具体业务部门;

战略管控型依靠公司战略规划进行管理与考核，通过财务操纵、战略规

划与操纵与人力资源管理等手段进行管控，在组织上总部不设具体业务

部门；操作管控型通过总部业务管理部门对下属企业的日常经营运作进

行管理，直接对重要的关节操作管理，总部设置专门的业务部门。

■城发公司管控摸式

由于城发公司以房地产开发为主业，急需在总部形成专业能力与房

地产业固有的高风险等特点决定了城发公司在短期内应该使用操作管

控型的管控模式，在这种管控模式下，总部定位为战略管理、品牌管理、

人才管理、财务管理、资本运作投资管理与房地产业务运营中心，对所

有的房地产开发项目的整体业绩负责-；项目公司定位房地产开发的任务

中心，为房地产开发项目的生产制造部门，对项目的进度、质量、安全

与建安成本负责。

运作模式的选择

房地产公司通常会使用职能制、矩阵制与纯项目公司制三种运作模

式。城发公司总部职能部门与项目公司之间使用矩阵式管理的运作模

式。这种矩阵式管理的运作模式是流程设计的重要原则。

所谓矩阵式管理，即是由纵横两套管理系统交错而成的组织结构。

这种组织形式打破了“一个人一个老板”的命令统一原则，使一个员工

同时同意两方面的领导：在执行日常工作任务方面，同意原职能部门的

垂直领导；在完成特定任务（即这一矩阵式组织的目标）过程中要同意

项目负责人的横向指挥。任务一旦完成，组织成员仍回到原部门工作。

在矩阵式管理模式下，我们将强化项目总经理的职能，在强调项目

完整独立运作的同时，强化上海总部专业的整合能力。

在矩阵制的管理模式下，项目总经理（或者实际履行项目总经理职

权的执行总经理）负责对项目总体进度、质量、安全与建安成本的管理,

各职能部门通过项目计划同意项目负责人的横向指挥，公司以项目计划

为前驱动而不是总部职能部门任务驱动的模式运作，项目公司对职能部

门拥有部分考核权。

项目公司人员分为两类，一类为长驻项目公司人员，同意项目总经

理直接领导，一类为直接服务于项目公司的职能部门人员，同意双重原

职能部门与项目总经理的双重领导，在职能部门人员中，财务与营销人

员使用总部直接派驻的形式进行管理。

组织机构的设计与职能的分配将基于上述的基本原则与模式的选择

第三部分、职能架构概述

组织机构图

一实线表示业务管理；一虚线表示业务指导

说明：项目公司的销售部与财务部，分别是总部营销部与财务部派驻机构，业务管理归总部部

门。

组织职能架构概述

■职能架构框架

职能构架是实现顺畅的总部/项目公司管理的前提。架构包含三个层

次：

总部项目强有关部门：强有关部门：指该部门的要紧工作与开发项

目的进度质量关联较大，在城发公司，下列部门被定义为强有关部门：

项目拓展部、营销部、开发部、工程技术部、招标采购部、成本管理部。

总部项目弱有关部门：指该部门的要紧T作与开发项目的进度质量

关联相对较小，在城发公司，下列部门被定义为弱有关部门：投资管理

部、财务部、法务部、综合协调部、企管部、人力资源部。

项目公司：只纳入到城发房地产业务管理框架下的项目开发公司，

属于投资管理部以投资性质参与的公司不在此列。

在矩阵制管理框架下，项目弱有关部门（除财务部以外）对项目公

司要紧以职能服务为主，强有关部门职能管理与职能服务的角色，在项

目目标的实现方面承担职能管理角色，在为项目配套的如设计、报批、

各类业务办理等方面承担职能服务角色

■总部与项目公司关键权责划分框架

总部与项目公司的关键权责划分是业务流程设计的要紧根据之一，

也是实现总部对项目公司有效管控的重要内容之一，下表是总部与项目

公司的权责划分的框架，具体权责的划分请参看附录。

总部异地项目公司

□任命项目负责人和项目公司总经理

□负责行业/市场舒克/土地资源寻找与获取决行业/市场研究

口可行性研究组织策投资决策

□项目总体预算管理阶

口投魂决策段

口项目策划的组织与决策会口参与策划、定位/设计

项目策划

口方案设计及之前规划设计管理计

提出设计需求□施工图设计管理

□目标成本设定与控制阶口一般变更

口重大设计变更审批段

口采购方式决策率施工组织口施工组史

口实施直接采购

□实施战略采购、招标采购S进度/质安

□工程、成本环节的监督ffi口进度/质安管理

口过程成本控制

口哥肖方案决策（广告、价格、销售进销市场营销

度等）售口实施营销方案俎织惜售，完成销隼任务

销售口客户服务

口计划管理（总进度控制等）富计划与财务管理口具体项目进度计划

口项目公司内部人员招烤，薪%核算

Q项目公司中层以上人员人事任免S人力资源管理

口预算内财务收支管理

口财务管理程后勤服务

第四部分、部门职责

部门职责目录

1)部门通用职责

2)成本管理部(CB)

3)招标采购部(CG)

4)财务部(CW)

5)法务部(FW)

6)开发部(KF)

7)工程技术部(JS)

8)企业管理部(QG)

9)人力资源部(RL)

10)投资管理部(TZ)

11)项目拓展部(XM)

12)营销部(YX)

13)综合协调部(ZH)

14)项目进展委员会(FZW)

15)项目公司财务部(XMCW)

16)项目公司工程部(XMGC)

17)项目公司合约预算部(XMHY)

18)项目公司销售部(XMXS)

19)项目公司综合部(XMZH)

部门通用职责

1.部门规划及管理

♦贯彻执行集团、公司及行业有关政策、制度，负责本专业管理标

准及规章制度的编制及修定，并实施；

♦根据公司战略进展规划，负责编制本部门业务规划及年度与月度

工作计划；

♦负责指导、监督所属岗位的业务工作。

2.部门日常工作管理

♦配合完成公司对有关部门的绩效考核工作；

♦负责本部门员工的关键绩效考核指标的建立；

♦根据公司绩效管理制度及考核指标，负责本部门员工的绩效考评

工作；

♦负责部门预算项目的编制、操纵及执行；

♦负责本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作；

♦配合公司行政部对本部门所使用的设施、设备及办公用品进行日

常保护、管理工作；

♦负责提出本部门的培训需求，并配合行政部进行培训实施；

♦负责组织本部门员工的内部业务日常培训与岗位培训；

♦负责本部门有关资料文件的起草、归档工作。

3.其他配合性工作

♦配合有关部门进行防火、防盗、保卫等工作；

♦配合进行部门接待工作；

♦负责完成各级领导交派的其他临时性任务。

成本管理部部门职责

1.岗位设置图

备注：造价工程师按专业设置，分为土建与安装（增加会计师）

2.部门使命

负责公司的成本管理体系的建立、策划、动态成本管理与成本分析与改进，是

公司的项目成本操纵中心

3.部门职责

3.1成本管理体系

♦负责项目整体成本操纵，建立与完善公司成本操纵体系；

♦负责公司项目成本战略的策划、制定与实施；

♦负责建立项目目标成本责任体系，并负责落实与考核；

♦建立成本监控预警机制。

3成本策划

♦负责在产品可研阶段进行成本测算；

♦负责公司目标成本的监控与调整；

♦负责参加对建筑方案设计、初步设计的经济性评审，评审通过后

按要求编制《目标成本指导书》；

♦负责对各投标单位的经济标书进行评价。

3.3成本动态管理

♦负责收集、整理公司范围的有关成本信息，并负责对成本信息进

行汇总及甄别；

♦负责监督、指导各部门建立动态成本信息台帐；

♦负责对目标成本操纵范围内的重大支出进行会签，避免目标成本

的非预期超出；

♦负责定期对项目成本进行监控，超出预期成本变动范围的情况启

动预警程序；

♦参与施工图的经济评审，确保符合限额设计的要求。

3.4成本分析及效益评估

♦负责项目后成本分析评价，并落实成本责任制；

♦收集、分析已完工项目的成本经济指标；

3.5材料采购价格监控

♦设定材料设备采购的成本目标；

♦定期进行市场材料价格调查，并对招标采购部的材料报价进行复

核与确认。

3.6合同审价及管理

♦参与项目合同洽谈；

♦负责审定合同商务条款；

♦负责检查合同生效后的合同管理工作，评估合同履约情况；

招标采购部部门职责

1.岗位设置图

备注：

招标采购岗根据不一致的专业重点设置2-3人

2.部门使命

负责对项目的工程、材料、设备、服务的招标与采购管理与供应商的管理，确

保低成本与及时的获得项目建设所需要的工程、材料与设备的供应。

3.部门职责

3.1供应商管理

♦负责收集供应商信息，包含对供应商的评价信息，建立供应商信

息库。

♦负责建立对直接采购供应商的评价流程，并定期组织评价，建立

与保护合格供应商清单；

♦负责组织成本管理部、项目公司、工程技术部等有关部门/人员

对工程供方进行资质预审；

♦负责对供货不合格供应商的信息反馈与督促整改。

♦按照招标领导小组的要求，负责公司各项招标组织工作。

3.2材料及设备采购

♦按照公司招标领导小组要求，负责确定项目材料的采购方式（包

含授权给项目公司的采购）；

♦负责《项目设备及材料采购总体计划》的编制与调整。

♦根据项目公司的采购要求，负责编制《材料采购月度实施计划》，

执行日常的采购作业；

♦负责对授权范围内的直接采购活动的实施，并同意成本管理部的

价格监督;

♦负责对授权范围内的直接采购材料的市场信息的调研，建立材料

价格信息库；

♦参与项目公司所组织的大型设备或者重要材料的现场验收；

♦负责不合格材料退货的管理工作；

♦提出四新材料选用的建议。

3.3招标管理

♦负责公司各项招标组织工作，包含制定标书、评分标准与评分表、

发标、答疑、开标、评标等工作。

♦负责供方的资质预审与评价。

3.4采购合同管理

♦负责拟订各类供方采购合同，并组织有关部门会签；

财务部部门职责

1.岗位设置图

2.部门使命

负责公司的资金、资产进行管理，并进行财务统计、核算、分析；

3.部门职责

3.1全面预算管理

♦负责公司的全面预算管理；

♦协助确定公司经营目标，协助编制经营计划，动态跟踪调整。全

面的分析、评价。

3会计核算与资金管理

♦从货币角度如实记录、反映公司业务活动与资产债务情况；按规

定准确及时地向集团、税务局等外部单位提供会计报表；

♦负责支出管理、费用报销，日常借款、业务性款项支付、有价单

证、现金管理等各类财务收支办理；

♦负责公司会计档案管理。

3.3融资管理

♦负责拓展融资渠道；

♦负责确保贷款资金到位、统筹安排展期及还贷。

3.4税务管理

♦负责公司税务筹划;

♦负责纳税申报、税款缴纳等各项事务办理。

3.5财务分析与公司决策支持

♦对项目立项时对经济效益进行测算，提供战略决策支持；认真审

查各类经济合同，提供战术性决策支持；

♦定期组织财务与专项分析、提供决策分析。

3.6项目公司财务管理

♦建立项目公司财务监管体系；

♦委派与考核项目公司财务主管（经理）；

♦审批项目公司财务预算方案；

♦不定期进行项目公司的财务审查，预防财务风险；

♦对超过预算与单笔支付权限的费用支付进行审批。

3.7内部审计

♦随着公司的进展，按公司领导要求提出修改公司内部审计制

♦度的建议；

♦按年度计划，根据内审制度开展公司对下属子公司例行的审

♦计及各项专项审计；

♦与外部财务审计单位保持良好的合作关系，协助

♦做好公司法定的外部审计工作；

♦协助其他部门做好内部操纵；

3.8土地使用权证管理

♦储存土地使用权证与审批土地使用权证。

3.9内部管理

♦印章、票据、合同管理、部门内部管理。

法务部部门职责

1.岗位设置图

2.部门使命

为公司提供各类法律支持服务，是公司的法律风险操纵中心

3.部门职责：

3.1法律审核

♦对总部商务合同的法律审核。

3合约管理

♦编制与修改企业的格式化合同；

♦合同法律知识培训；

♦合同签订前商务谈判中的法律咨询服务；

♦对项目公司权限内的合同讲行定期检杳，法律指导：

♦组织合约履约情况的检查。

3.3法律纠纷处理

♦负责处理包含项目公司在内的公司所有法律纠纷处理；

♦负责外聘律师的选择、聘用合同订立、管理与服务评价。

开发部部门职责

1.岗位设置图

2.部门使命

负责房地产开发项目的投资可行性研究、项目策划、概念设计与方案设计管理

与产品研究

3.部门职责

3.1可行性研究

♦参与项目预先可行性研究，负责对项目拓展部的市调报告与预先

可研报告提出专业建议；

♦组织项目可行性研究，并负责在项目可行性论证与策划阶段提出

产品设计原则、要点与草案，并就有关设计思路与可研咨询单位

沟通、评估；

♦负责按照招标程序向招标领导小组推荐合适的可研外包单位；

♦将可研报告提交项目进展委员会进行论证。

3.2产品定位

♦根据公司的项目进度安排，为产品概念设计与可行性研究提供规

划操纵要点；

♦负责向招标领导小组推荐概念设计单位，并负责进行的概念设

计，最终完成前期产品定位。

3.3规划设计（方案设计）

♦负责向招标领导小组推荐规划设计单位，负责与规划设计单位的

沟通联系，并组织项目方案设计的评审；

3.4协助扩初及施工图设计评审

♦负责向项目公司提供已定案的建筑方案及规划的全面参数，并参

与审核扩初设计任务书与设计评审；

♦负责参与施工图设计与重大设备材料选型方案的评审；

♦参与项目公司所组织的对涉及外立面、景观及重大建安成本的变

更的评审。

3.5协助商务谈判

♦协助项目拓展部参与有关的项目商务谈判，提供专业意见。

工程技术部部门职责

1.岗位设置图

注：项目专业工程师按专业设置，短期内设土建2人、电气1人、管道1人、市

政1人，未来根据项目需要增加

2.部门使命

负责公司的工程技术管理，包含参与设计前期的技术评审、组织扩初设计与施

工图设计管理、审定公司各类技术方案、制定公司的工程技术管理规范并对项目公

司工程部进行“规范、监控、支持、引导”，是公司的工程技术平台

3.部门职责

3.1方案评审

♦参与评审方案设计任务书。

♦参与由项目拓展部与开发部所组织的产品策划方案的评审；

♦参与选择规划设计单位，并参与项目方案设计的评审；

3.2扩初及施工图设计管理

♦负责设计单位设计资质的收集，初步筛选设计单位；协助招标领

导小组对设计单位的评选；

♦负责编制扩初设计、施工图设计任务书，并组织对扩初设计、施

工图的评审工作。

♦负责对设计单位设计质量、进度的管理与限额设计的操纵；

♦负责对因公司战略方案调整所导致的相应的设计调整；

♦参与项目公司、施工单位的施工图技术交底。

3.3工程技术管理

♦负责审定设计院提供的要紧项目材料清单及设备参数，参与要紧

设备的招标采购；

♦负责主办重要建筑装饰装修材料的选型工作；

♦在项目公司协助下，对重大施工方案组织专家进行评审。

♦在项目实施过程中，负责为项目公司提供重大工程技术问题的技

术支持服务；

♦必要时，参与项目公司所组织的项目例会与各类技术交底与答

疑；

♦负责工程标准化管理，包含工程管理制度的建立与完善；定期检

查项目公司工程管理工作程序是否符合公司统一要求；

♦负责业主重大投诉的技术核查，并向项目公司提出处懂得决方

案；

♦与公司人力资源部协作对工程技术人员进行专业培训、考查；

♦负责组织开展公司四新技术应用管理。

3.4变更管理

♦负责（重大）设计变更的审核、批准；

♦参与项目公司所组织的对涉及重大建安成本的变更的评审；

♦负责协助项目公司对涉及顾客变更的重大技术与设计方面的评

审。

3.5工程进度、质量与安全文明管理

♦负责各项目工程进度、质量、安全文明施工情况检查、督促；

♦负责跟踪各项目工程质量通病防治情况，并做出总结；

♦参与工程项目的验收；

♦对公司合作的施工单位、监理单位进行评价；

♦进行工程信息收集、总结，建立工程案例信息库。

♦参与对工程供方的资质预审及评价。

3.6技术资料管理

♦负责项目设计技术资料、文件的收集与管理；

♦负责对项目公司技术、施工资料管理的督促、检查；

♦负责项目完成后归档资料的审核；

3.7成本管理

♦负责落实以公司目标成本为限额的扩初及施工图设计；

♦负责监控设计变更的成本，确保满足目标成本的要求；

3.8工程合同管理

♦负责监督工程合同执行工作，参与合同履约评估；

♦参与审核工程施工合同、材料采购合同、顾问服务合同;

3.9其他事务

♦负责外围工程技术专家团的组建与管理。

企业管理部部门职责

1.岗位设置图

备注:

计划考核岗设两人，分别负责东滩公司与城发公司计划与考核。

2.部门使命

负责组织制定企业进展战略，公司管理体系建设与优化，部门绩效的评价，保

证整体管理工作的有效性，提高公司效率与竞争力。

3部门职责：

3.1公司战略

♦研究公司进展战略，并就公司的战略调整给予提议。

3.2综合计划管理

♦负责组织落实集团下发的综合计划；

♦负责组织公司的年度综合计划制订与分解到各部门；

♦负责部门月度工作计划与项目节点计划的跟踪与监督。

3.3部门绩效评价

♦设计部门与项目考核方案；

♦负责收集各部门的关键绩效数据与工作目标完成情况，并组织对

职能部门的绩效考核

♦根据项目节点完成情况，组织对项目公司的绩效考核。

3.4ISO体系

♦ISO标准与公司的管理要求设计与保护IS090D0体系；

♦ISO文件操纵；

♦组织评审IS09000系统文件；

♦安排内审员培训，通过组织定期的内部审核，确保IS09000体系

得以有效运行；

♦组织客户满意度调查；

♦负责与外部管理体系认证机构的沟通联络工作。

3.5其他制度管理

♦制定与修改IS09000系统以外的其他管理制度；

♦定期评价各制度的落实情况，向管理层提供管理改善建议。

人力资源部部门职责

1.岗位设置图

部门总经理

人力资源主管岗人力资源助理岗员工管理岗

2.部门使命

根据企业进展战略需要，提供人力资源方面的有效支持；在企业内部制造良好

的机制，为员工提供职业进展空间与能力素养的提高机会。

3部门职责

3.1人力资源规划

♦负责制定公司的人力资源规划，并组织实施；

♦完善人力资源管理体系，研究、设计人力资源管理模式（包含招

聘、绩效、培训、薪酬及员工进展等体系的全面建设），制定与

完善人力资源管理制度；

♦向公司高层决策者提供有关人力资源战略、组织建设等方面的建

议；

♦项目公司成立后，负责审批项目公司的用人计划。

3・2人员招聘与选派

♦制定招聘计划与实施招聘'为总部与项目公司供给人才;

♦为项目公司配备中层以上配备管理人员。

3.3人员培训

♦负责公司员工的培训管理（包含项目公司）工作;

♦拟定培训计划；

♦执行培训计划；

♦评价培训效果与督促各部门内部的培训工作。

3.4员工福利与绩效考核

♦负责员工的绩效管理的组织、考核与结果汇总整理；

♦负责总部员工的薪酬事务管理，负责审批项目公司薪酬制度；

♦负责员工的调动、离职、入职、考勤、保险与医疗等手续的办理;

♦建立公司员工福利制度；

♦负责公司的企业文化的建设。

投资管理部部门职责

1.岗位设置图

2.部门使命

负责管理公司的各项投融资活动，制订与实施各类投融资计戈h

为公司高层决策收集有关信息、进行决策分析与提供有关服务。

3.部门职责：

3.1投资战略研究

♦根据公司整体进展战略，制订本公司投资战略，包含投资的行业、

地域与区域、时间计划与投资策略。

♦根据投资战略，寻找各类投资机会。

♦负责评审其他部门提供的投资机会。

♦委托项目部、开发部与其他中介机构进行尽职调查，并审核尽职

调查报告。

3.2长期投资管理

♦根据公司整体进展战略，结合项目拓展部、开发部及项目公司等

提出的项目投资计划，会同财务部共同编制各类投资计划（年度

与季度）。

♦对公司对外投资（包含短期投资及长期投资）实施过程中的进度、

资金使用情况、可能存在的风险及风险的应对措施等方面的管

理。

♦汇总公司上年度对外投资的规模及投资收益，并分析取得成绩的

原因及没有实现目标的原因。

♦根据财务部的年度资金使用计划及年度投资计划，参与项目部、

开发部对项目的预可研，提供初步投资分析意见。

♦负责对开发部组织的房地产项目可行性研究进行投资可行性方

面的评估，参与可行性研究评审。

♦负责投资过程管理，对正处于投资阶段的项目公司，根据项目公

司、项目部等提出的投资需求及进度，会同财务部共同编制投资

进度安排表。会同财务部根据每个季度报表分析，对公司持有的

项目公司股权、资产或者其他物业等的投资收益、现金流量作出

整体分析等。

♦负责组织有关部门进行房地产项目的后评估工作。

3.3短期投资管理

♦根据证券市场、债券市场、货币市场及其他金融市场等资本市场

上各类有价证券的情况与其他投资对象的盈利能力编报短期投

资计划。

♦根据公司财务部的资金盈余情况所编报资金状况表，共同协商短

期投资的时机及投资方向，包含购买股票、企业债券、金融债券、

其他金融衍生产品、国库券、特种国债、委托理财、委托贷款等。

♦负责编制短期投资项目计划书及合作协议等。

3.4股权事务管理

♦参与本公司及被投资公司《公司章程》、《议事规则》、《重大决策

程序》及《关联交易议事规则》等文件的起草。

♦负责处理本公司及被投资公司的各类股权事务，包含股东会、董

事会、监事会关于投资会议的各类决议的制作及决议档案保留等

♦负责本公司及被投资公司公司的重大资产及产权处置的管理。

3.5融资计划管理

♦负责完成各类股权性融资管理，包含发行普通股、优先股等与其

他货币形式的增资扩股。

♦负责完成公司股权性战略投资人的合作事宜的处理。

项目拓展部部门职责

1.岗位设置图

2.部门使命

获取与储备公司重要的战略资源-土地，做好房地产开发资源准备与前期工作

3.部门职责

3.1收集市场土地信息

♦寻找与目标地块信息，建立信息库；

♦与目标客户联系协商，前期沟通。

3.2市场研究

♦研究目标开发区域的宏观环境与城市总体规划等信息；

♦根据目标地块信息与公司市场开发战略组织市场调查；

♦根据市场调查信息撰写市调报告上报管理层。

3.3预先可行性研究

♦组织进行项目的初步可行性分析，对项目进行估算，作出初步规

划建议书。

♦将预可研报告提交项目进展委员会进行论证。

3・4策划项目获取方式，并组织运作

♦根据公司市场开发策略与市场可行性分析提出商务谈判方案，确

定商务条件，负责与有关各方的商务谈判工作。

3.5公共关系管理

♦负责与政府、合作方及客户的日常联系与协调沟通与管理C

3.6筹建项目公司与前期手续办理

♦负责办理房地产项目的前期报建手续

♦策划与办理获取土地有关事务。

♦负责筹建项目公司。

营销部部门职责

1,岗位设置图

2.部门使命

负责项目的营销策划、销售管理、品牌管理与客户服务体系，对项目的最终销

售业绩负责

3.部门职责

3.1项目营销策划

♦参与公司项目定位，项目规划设计方案讨论；

♦根据公司市场分析与项目定位，负责营销策划方案的制定及落

实；

♦根据批准后的营销策划方案，拟定销售计划与招商计划；

♦审批项目公司编制的销售实施方案与招商实施方案；

3.2销售管理

♦根据公司年度经营计划制定年度销售目标与计划；

♦制定有关销售管理及服务标准；

♦负责执行公司制定的销售价格；

♦负责权限内价格折扣管理与提出销售价格调整建议。

♦负责对营销策划/销售代理公司的归口管理，包含前期洽谈、业

绩评估等。

3.3品牌管理

♦制定品牌推广战略；

♦组织、实施品牌推广活动；

♦公司宣传册管理：包含提供素材、审定设计方案等；

♦项目报纸广告的定版。

3・4营销费用管理

♦审核项目的营销预算；

♦审核项目公司营销费用；

3.5物业管理

♦负责策划项目物业管理方案；

♦在项目物业外包时，参与选择物业管理公司；

♦组织项目公司销售部对物业公司提供的物业服务进行监督与评

估：

3.6客户服务

♦负责建立与完善城发公司客户服务体系；

♦负责建立公司客户服务标准与服务流程；

♦负责按照服务标准进行各界面的服务质量的检查与抽查

♦组织开展公司的客户满意度调查活动；

♦负责对顾客满意度调查结果的分析与定期向管理层报告。

♦负责公司客户关系管理；

♦负责策划、组织、实施客户活动。

3.7危机管理

♦负责建立危机管理风险防范体系。

♦策划有关危机处理预案。

综合协调部部门职责

1.岗位设置图

2.部门使命

为公司提供日常行政后勤服务，是公司的行政后勤与协调中心

3.部门职责

3.1公文管理

♦负责公司的各类公文处理与文件督办；

♦负责总部与项目公司之间的公文传递。

3.2档案管理

♦档案同意与归档：

♦档案存放；

♦档案借阅；

♦档案鉴定与销毁。

3.3资产管理

♦负责办理各部门的固定资产的采购审批手续、采购与登记建档工

作；

♦负责办理各部门的固定资产的转移/报废手续；

♦牵头组织固定资产的盘点；

♦负责固定资产的日常保护与台帐管理；

♦对项目公司的固定资产检查。

3.4信息管理

♦负责公司信息化建设的战略规划及信息系统改进方案的制订与

实施；

♦负责企业计算机信息管理系统的开发、保护、更新、使用管理与

网络安全保护；

♦负责计算机及有关设备的购置、调配、维修、保护保养；

♦负责公司内部网站信息内容的日常保护与更新的技术实现；

♦负责处理公司日常电脑与网络故障，提供IT服务。

3.5安全管理

♦负责公司办公场地的安全管理，包含定期安全检查与监督整改；

♦负责安全教育与培训，消防演练组织；

♦负责指导项目公司的安全管理；

♦配合外部与上级安全检查。

3.6后勤管理

♦负责公司部门级会议的会务管理与会务服务；

♦负责公司级会议的会议安排、协调与会议纪要的整理与发放；

♦负责公司日常车辆调配，车辆保护、驾驶员管理/证照办理；

♦负责公司前台接待；

♦负责公司的党群事务；

♦办公用品管理；

♦其他后勤服务。

项目进展委员会

1.委员会构成

♦项目进展委员会委员由四部分人员构成，公司高层、部分中层、

公司项目管理专业人员与外聘专家。原则上要求涵盖房地产开发

各个专领域。

♦项目进展委员会设主任委员（召集人）一名，由公司总裁担任。，

项目进展委员会下设工作小组，由公司负责项目投资的负责人担

任工作小组组长，另设组员1-2名。

2.机构使命

项目进展投资委员会要紧负责对公司长期进展战略与重大投资决策进行研究并

提出建议

3.职责权限

♦对公司长期进展战略规划进行研究并提出建议：

♦对公司的重大项目投资方案进行研究并提出建议；

♦对《公司章程》规定须经董事会批准的重大资本运行、资产经营

项目进行研究并提出建议；

♦对其他影响公司进展的重大事项进行研究并提出建议；

♦对以上事项的实施进行检查；

♦董事会授权的其他事宜“

项目进展委员会对堇事会负责，委员会的提案提交革事会审议决定。

项目公司财务部部门职责

1.岗位设置图

2.部门使命

负责在公司总部财务部的指导下，在项目公司公司治理结构的框架下进行项

目公司的日常财务管理

3.部门职责

3.1项目公司预算管理

♦在总部项目总体预算下，负责项目公司内部各部门的预算管理。

3.2会计核算与资金管理

♦从货币角度如实记录、反映公司业务活动与资产债务情况；按规

定准确及时地向集团公司、税务局等外部单位提供会计报表：

♦负责支出管理、费用报销，日常借