房地产经济学（第三版）课件 第7章 房地产产权

房地产经济学（第三版）世纪房地产系列教材谢经荣吕萍乔志敏○编著2本章共分四节。第一节从理论上探讨产权的概念及其演变，重点讲述了交易成本、绝对所有权、地产权和权利束的概念。第二节主要讲述土地产权，重点介绍土地所有权、土地使用权和他项权利以及我国土地所有权形式及其变化。第三节介绍房屋产权，主要论述房屋所有权和产权属性，特别是房改过程中形成的各种房屋产权。第四节介绍国外的房地产产权。[本章内容提要]第7章房地产产权房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.1.1.1民法中的产权定义我国《民法通则》中将财产权分为三类：财产所有权和财产所有权有关的财产权、债权、知识产权。7.1.1.2普通法中的产权定义《布莱克法律辞典》将财产权解释为：“关于一切类型具体财产(含动产、不动产、有形财产、无形财产)权利的通用术语。”《牛津法律大辞典》指出：“最好不要把财产权视作单一的权利，而应当把它视作若干独立权利的集合体，其中的一些甚至其中的很多独立权利可以在不丧失所有权的情况下予以让与。”37.1产权理论7.1.1产权房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.1.1.3产权经济学中的产权定义产权是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利。产权是指所有权、使用权、管理权、分享残余收益或承担负债的权利、对资本的权利、安全的权利、转让权以及尚未列举的一些权利。产权由对财产进行利用、收益、转让的权利或权力组成。产权是描述人们或厂商可以对他们的财产做什么的法律规则。产权不是指人与物之间的关系，而是指由于物的存在及关于他们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系准则。产权意味着所有者能按照自己意愿使用或者转让财物的权利，只要所有其他人的私有财产的物质性能或用途不受影响，并为别人抵制或转移这种影响留下充分的余地。47.1产权理论7.1.1产权房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.1.2.1完全(整)产权概念市场经济下的商品及服务交易，实质上是产权交易。产权交易是提高资源配置效率的一种方式，只有完全产权才能够进行自由交易。7.1.2.2交易费用(成本)概念交易费用是指在产权交易过程中，寻求买方或卖方、买卖双方谈判、签订合同、履行合同等方面的费用。成交的价格不属于交易费用的内容。57.1产权理论7.1.2产权与经济效率房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.1.2.3科斯定理

美国法学教授罗纳德·科斯在论文《联邦通讯委员会（1959）中提出“权利界定是市场交易的前提，促进产出最大化的结果与法律判决无关”。后来他又在《社会成本问题》（1960）一文中复述了这一观点，并说明这一结果取决于零交易费用的假设。斯蒂格勒将科斯定理表述为：在完全竞争条件下，私人成本与社会成本将相等。也就是说，如果交易费用为零，私人成本就等于社会成本。67.1产权理论7.1.2产权与经济效率房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.1.3.1罗马法的绝对所有权在简单的商品经济条件下，形成了罗马法的“个人本位”的立法思想和绝对所有权原则。一方面，它强调所有权，承认个人所有权的绝对性、排他性和永续性；另一方面，它强调对物的“所有”，而不是对物的“利用”。

所有权在立法中处于绝对的、中心的地位，主要表现在：1.所有权中心主义2.一物一权原则3.绝对所有权原则4.所有权的弹性力和归一力77.1产权理论7.1.3产权的演变房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.1.3.2英美法的地产权地产权是英美法中土地制度的基础。地产制度有两个相互联系的概念：保有权和地产权。保有权可以分为自由保有权和非自由保有权地产权最初是用来说明土地保有的持续期间。根据持续期间的不同可以分为不同的地产权状态。随着地产权制度的发展，estate一词获得了财产权的意义，它体现了一个人在特定地产中所享有的权利的属性，即描述一个人在不动产中的所有权87.1产权理论7.1.3产权的演变房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.1.3.3日耳曼法的所有权《日耳曼法》中对于所有权的界定有其鲜明的特征：各种利用权为独立的物权所有权的双重性团体所有时权利的分离所有权的可分割性97.1产权理论7.1.3产权的演变房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材《日耳曼法》中所有权的相对性和分割性是后来产生权利束的条件。根据权利束理论，绝对所有权可以分割成相对独立的、清晰的一束权利。绝对所有权同每项分离的权利的关系，就像一束花整体同其所包含的每枝花的关系。107.1产权理论7.1.4权利束房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材随着社会的进步，土地绝对所有权的概念不断发展、演进：权利分离，绝对性弱化，土地产权概念产生。主要趋向表现在这样几个方面：7.1.5.1由绝对所有权转为相对所有权7.1.5.2从“以所有为中心”向“以利用为中心”转变7.1.5.3从“个人中心”向“社会本位”转变7.1.5.4所有权向权利束的发展7.1.5.5所有权由对物的所有向对价值的权利转变117.1产权理论7.1.5所有权概念的发展房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.2.1.1所有权的属性所有权的完整性。为了适应社会的发展，土地所有权的完整性、绝对性越来越形式化。所有权的显要性。它是其他物权存在的条件，并受其制约。所有权的完整性、显要性构成了所有权的绝对性，所有权又被称为绝对权，但所有权的这种绝对权地位越来越受到挑战。127.2土地产权7.2.1土地所有权房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.2.1.2所有权的权能占有权能：占有指对物的实际控制。使用权能：使用是指对物的有效利用，它是权利人依照自己的意志对物加以利用或不利用的行为权利。收益权能：指权利人可以由物之使用或物之自然产出而获得经济利益的权利。处分权能：指权利人对物的权利变化有权作出决定。137.2土地产权7.2.1土地所有权房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.2.1.3土地所有权的类型不同社会制度条件下，土地所有权类型是不同的。按土地所有权的发展历史和不同国家土地所有权状况，可以把土地所有权分成六种类型：1.部落和氏族所有2.家族所有3.个人所有4.集体或合作社所有5.法人所有6.国家所有147.2土地产权7.2.1土地所有权房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.2.1.4我国国家土地所有权1.国家所有土地的来源接收旧政权的国有土地没收旧官僚等的土地农村土地改革中划归国家所有的土地经济发展不同时期征收的土地2.国家土地所有权的性质该权利关系属于民事法律关系范畴，受民法的调整在财产关系方面，国家同其他民事主体处于平等地位157.2土地产权7.2.1土地所有权房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.2.1.4我国国家土地所有权3.国家土地所有权的主体（1）国家土地所有权主体的形式：按国家或公有土地的所有权主体的不同，可以将世界各国的土地所有权主体划分成一元制和多元制。（2）我国的国家土地所有权：我国的土地所有权制度既不是完整的一元单一制，也不是一元多级制，更不是多元制。实际上，我国的国家土地所有权是一个权利多元化的体制，不同的权利被不同的政府或利益群体拥有。167.2土地产权7.2.1土地所有权房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.2.1.5我国集体土地所有权我国的农村土地所有制问题在过去的50年经历了多次变革，形成了目前的农村集体土地所有权。1.集体土地所有权的历史2.农村集体土地所有权人村农民集体所有村民小组所有乡镇农村经济组织所有3.集体土地和集体土地所有权177.2土地产权7.2.1土地所有权房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.2.2.1土地使用权的特征和性质1.土地使用权的特征土地使用权是一种物权土地使用权是土地所有权派生出来的一种权利土地使用权可以在法律规定和合同约定下转让2.土地使用权的属性土地使用权的派生性土地使用权的从属性土地使用权的直接性土地使用权的期限性及可转让性187.2土地产权7.2.2土地使用权房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.2.2.2国有土地使用权1.国有土地使用权的发展2.国有土地使用权的类型按国有土地使用权取得方式的不同，可以分为：划拨土地使用权出让土地使用权197.2土地产权7.2.2土地使用权房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.2.2.3集体土地使用权1.集体土地使用权的属性用益物权限制物权2.集体土地使用权的类型农地使用权建设用地使用权207.2土地产权7.2.2土地使用权房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.2.3.1他项权利的特点它是在他人土地上享有的权利它的主体是土地所有权人和使用权人以外的人它不受一物一权主义的限制它对所有权和使用权既依赖又限制他项权利可以登记217.2土地产权7.2.3他项权利房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.2.3.2地役权地役权是为了满足利用自己土地的需要，而对他人土地加以支配的权利。1.地役权的主体、客体和内容在以上关系中，客体包括供役地和需役地：他人土地为供役地，利用或限制他人的土地为需役地。主体包括供役地、需役地所有权人或使用权人。就地役权的内容而言，可以分成：通行权、用水权、建筑物地役权、2.地役权的基本规则：建立我国的地役制度，应本着既保护需役地人的利用利益，又维护供役地人的合法权益这一原则，建立和谐、公平的土地利用秩序。227.2土地产权7.2.3他项权利房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.2.3.3土地抵押权土地抵押权是指在抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地所有权或土地使用权及附属物所享有的以处分权和优先受偿为中心的一系列权利。土地抵押权是担保物权，是土地权利的一种。1.土地抵押权的性质从物权法的角度看，土地抵押权是一种担保物权；从土地法的意义上说，它是一种土地他项权利。2.土地抵押权的设定土地抵押只能依法设定。土地抵押权的设定属于要式行为，它需要订立书面抵押合同和抵押登记，抵押登记是其法律关系成立的要件。237.2土地产权7.2.3他项权利房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.3.1.1房屋所有权性质房屋所有权是以房屋为客体的所有权，是房屋所有权人在法律规定的范围内，对房屋行使的占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利。房屋所有权具有以下属性：所有权是一种最充分的物权所有权是一种绝对权所有权具有排他性房屋所有权是建筑物所有权和土地产权的结合247.3房屋产权7.3.1房屋所有权属性房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.3.1.2房屋所有权取得和丧失

房屋所有权是一种物权，它的取得和丧失需要一定的形式，要遵守一定的法律、法规，这同一般商品的取得、消费是不同的。1.房屋所有权的取得按其取得的途径不同，可以分成原始取得和继受取得两种。2.房屋所有权的丧失通过自然的、法律的和行为的事件，房屋所有权又是可以被取消的。房屋所有权客体的消失；所有权主体的消失；所有权的转让。257.3房屋产权7.3.1房屋所有权属性房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.3.2.1房屋所有权分类267.3房屋产权7.3.2房屋所有权和产权类型房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材房屋所有权25341全民所有房屋所有权集体所有房屋所有权合资和股份制房屋所有权外产所有权私有房屋所有权7.3.2.2房屋产权类型277.3房屋产权7.3.2房屋所有权和产权类型房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材房屋产权1.标准价产权2.成本价产权3.微利房产权4.市场价房屋产权7.3.3.1建筑物区分所有权的概念1．发展历史通常认为，建筑物区分所有权观念的萌芽形成于奴隶社会。1804年，《法国民法典》第644条的规定，开创了近代民法建立建筑物区分所有权制度的先河。此后，很多国家的民法典先后规定了建筑物区分所有权法律制度。287.3房屋产权7.3.3建筑物区分所有权房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.3.3.1建筑物区分所有权的概念2．概念界定对建筑物区分所有权概念的界定理论界有不同的看法···“二元论说”认为：该权是指区分所有人对建筑物的占有部分和共有部分所享有的专有权和共有权的结合。“三元论说”认为：该权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。7.3.3.2我国的建筑物区分所有权：采用“三元论说”297.3房屋产权7.3.3建筑物区分所有权房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.4.1.1土地权益1.现实(即时)的土地权益现实（即时）的土地权益包括土地的占有权、使用权、享受权。对土地的排他性占有是即时土地权益的最主要特征。2.未来的土地利益回收权。时效占有。信托。307.4国外房地产产权7.4.1美国的房地产产权房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.4.1.2公寓所有制和合作制住房在美国，传统的不动产所有制是以土地或独立的住宅为基础的。而公寓所有制和合作制是公寓楼为基础，所有权分为两部分。一部分是拥有自己的一个单元或公寓的一部分股份。另一部分是共同占有公寓的公共领域，如墙、楼梯、走廊等。317.4国外房地产产权7.4.1美国的房地产产权房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.4.1.3美国对房地产的管理1.警察权警察权不是指公安权力，而是指州政府为保护公众的健康、安全、福利、伦理，在理性原则指导下，对私有财产加以限制乃至剥夺的权力。2.土地征收(taking)它是指政府依法有偿从私人手中取得财产占有权。3.规划(zoning)规划关心的是土地的使用，目的是将不宜与其他部分协调使用的土地分离出来，以在统一的计划中保护财产的价值，如果规划过于严格或者不合理，使财产所有人受到损害，那么财产所有人就可以声明此种规划具有征收的性质，要求赔偿。327.4国外房地产产权7.4.1美国的房地产产权房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.4.2.1不动产权益1.地上权地上权是指因土地所有权人设定而获得的,享有在土地的地上或者地下构造建筑物的可转让、可继承的权利。2.地役权地役权是指为土地或人的利益而在他人之物上设定的用益权，亦即对于他人之物或权利直接地加以利用的权利，即是役权。3.先买权先买权是指土地所有人保有的优先购买其土地所有权的不动产物权。4.永久居住权、永久利用权，为德国《住宅所有权法》上的用益物权337.4国外房地产产权7.4.2德国的房地产产权房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.4.2.2建筑物区分所有权建筑物(公寓)各套住房或各个单元的所有权人是整个建筑物的共同所有人,他们对共同使用的部分(门厅、走廊、消防通道等)享有共有权,而每个人都对自己的居住部分享有单独的所有权。所有权人举行会议,选举负责看管公用设施的管理人。347.4国外房地产产权7.4.2德国的房地产产权房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材7.4.2.3德国对房