企业工程运维工作手册范文

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持有人：

分发号：

QES（质量/环境/职业健康安全）管理管控

工程运维工作手册

（非住宅）

江苏悦达物业管理管控有限公司发布

目录

一、岗位职责.........................................................4

1、工程运维部职责................................................5

2、工程运维主管岗位职责..........................................6

3、工程运维员岗位职责.............................................7

4、空调值班员岗位职责.............................................8

5、高配值班员岗位职责.............................................9

6、锅炉操作员岗位职责............................................10

二、规章制度........................................................11

1、值班管理管控制度..............................................11

2、公用设施管理管控规定..........................................12

3、设备维修制度..................................................13

4、变电所交接班管理管控制度......................................14

5、设施设备巡查管理管控规定......................................15

6、设施设备安全管理管控制度......................................16

7、电梯管理管控制度..............................................17

8、空调管理管控制度..............................................18

9、设施设备运行、检查、维修、保养、事故处理等记录管理管控制度......20

10、设施设备报告制度.............................................20

11、公共区域能耗控制管理管控制度................................21

12、房屋维护管理管控规定........................................23

13、倒闸停、送电操作票制度......................................24

14、配电房管理管控制度..........................................25

15、停水、停电管理管控制度......................................27

三、作业规程........................................................28

1、设备运行综合管理管控作业规程.................................29

2、供配电设备安全管理管控作业规程...............................32

3、给排水设施设备运行管理管控作业规程...........................36

4、给排水设施设备操作作业规程...................................39

5、中央空调运行管理管控标准作业规程.............................41

6、电梯运行管理管控作业规程.....................................44

7、电梯困人救援作业规程.........................................47

8、二次供水管理管控标准作业规程.................................49

9、中央空调维修保养标准作业规程.................................51

10、弱电系统维修作业规程........................................57

11、给排水设备设施维修保养作业规程..............................61

12、防避雷与接地系统保养作业规程................................66

13、工具管理管控标准作业规程....................................67

岗位职责

工程运维部职责

一、贯彻执行上级有关物业管理管控的政策法规、公司的各项规章制度及委

托方的物业管理管控规定C

二、负责管理管控区域上水、下水、暖、电、房屋修缮、下水清污等小型工

程的相关计划，概算工作，

三、负责管理管控区域上下水管道的维修工作。

四、负责管理管控区域电路、电器的安装、管理管控及维修工作。

五、采取各项措施，保证水、暖、电的正常供给，负责节水、节电工作。

六、负责管理管控区域水、暧、电的抄表、统计、计算及收费工作。

七、负责小型工程施工中的施工安全和管理管控工作。搞good施工

八、负责保证通讯畅通及通讯设备的维护工作。

九、负责水、暖、电、通讯和房屋的报修接待工作，负责管理管控处变电所

的管理管控工作，保证正常运行。

工程运维主管岗位职责

一、具备物业的有关管理管控知识，熟悉物业管理管控的法律法规及公司各

项规章制度。

二、制订房屋和公共设施维修相关计划，组织并参与施工和现场监督检查，

做good预决算工作。

三、服从管理管控处主任的工作安排，制订本部门月度工作相关计划并组织

实施。

四、掌握管理管控区域内房屋的设备结构类型、水电分布情况、上下水管道

的走向、分布等基本情况，负责设施设备突发事故的处理。

五、按照国家有关特种作业人员安全操作规程的要求，组织维护员对房屋本

体及公共配套设施进行维修及保养，确保管理管控区域内各类设施设备的正常运

行及管理管控区域内排污、雨水管道的畅通。

六、对运行维修人员的工作情况进行指导、检查。

七、定期对运行维护员进行思想教育和维修技能的培训.

八、提醒运行维护员进入办公区域维修时，不得翻阅文件、资料，严禁打开

办公电脑，不得外传信息。

九、完成公司临时交办的任务。

工程运维员岗位职责

一、熟悉区域内的上下水管道、供电、消防报警系统、智能化系统等设施设

备的性能、使用情况、线路分布及安装和维修技术，做good日常巡视工作，保

证正常使用。

二、严格遵守安全操作规程，确保自身和他人安全，按管理管控处制订的维

修相关计划，及时完成维修任务。

三、爱护维修工具及设备，做goodFl常保管及保养工作，保证其正常使用。

四、节约维修材料，修IH利废，努力降低维修成本。

五、加强业务学习，认真钻研维修技术，努力提高维修水平和质量。

六、进入办公区域维修时不翻阅文件、资料，严禁打开办公电脑。

七、完成管理管控处及维修主管临时交办的任务。

空调值班员岗位职责

一、熟悉空调工作原理，掌握操作方法，确保空调正常运行。

二、严格遵守相关的设备运行、维修、保养等制度和安全操作规程，能正

确判断处理一般故障，发生突发事件时能迅速、准确地采取应急措施。

三、每小时巡视一次，观察、设备是否正常，认真做good各种运行记录，

发现问题及时处理和汇报。

四、保持机房室内环境的清洁和设备的整洁。

五、坚守岗位，做good值班记录，保管good资料、图表、工具。

六、完成上级交办的其他任务。

高配值班员岗位职责

一、熟悉供配电设施设备情况，如高低压线路号、各出线回路走向；熟悉电

气设备的配置和使用状况，能按规程操作高低压设备，确保正常供电。

二、严格遵守电气设备运行、维修、保养制度和安全操作规程，能正确判断

处理一般电气故障，发生突发事件能迅速、准确地采取应急措施。

三、定期巡视变、配电室一次，观察电压表、电流表、计量表是否正常，认

真做good各种运行记录，发现问题及时处理。

四、保持室内环境的清洁和设备的整洁。

五、发生供电线路停电或其他事故应及时与供电部门取得联系，迅速查明原

因，采取应急措施。

六、坚守岗位，认真交接班，做good值班记录，保管good资料、图表、工

具。

七、完成管理管控处临时交办的任务。

锅炉操作员岗位职责

一、负责燃料节约、水电节约，水质的质量验收和评估。

二、严格按照操作规程，确保锅炉的安全运行。

三、做good锅炉及其附属设备（包括分汽缸的阀门、供水泵水处理设备）的

维护保养和年度检修工作，

四、坚守工作岗位，任何时候都不得擅自离开工作岗位，按照规定做good

巡视，并做good各种运行参数的记录。

五、做good锅炉房日常维护保养工作，杜绝“跑”、“冒”、“滴”、“漏”的现象。

六、不断学习新技术，提高司炉水平，做到勤检查，勤调节，保持锅炉压力

稳定，做good节能工作。

七、在运行中锅炉或附属设备出现严重故障，应立即向主管汇报，并一起参

与故障的排除。

八、每班必须排污1次，但不得在用汽高峰时排污，排污量根据炉水分析决

定。

九、水位表每班至少冲洗I次-

十、禁止闲杂人员进入锅炉房。

十一、负责锅炉房的清洁卫生工作。

十二、完成上级交办的其他工作事项。

规章制度

值班管理管控制度

一、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时高岗，必须

有符合条件的人替岗，并交代离岗时间及去向。

二、根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注视所管设备的运行情况，按

规定做good有关记录，按时巡查，及时发现事故隐患,

三、如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按报告制度及时报告给有关

人员。

四、值班人员接到报修时，应及时通知有关人员，安排人员前往维修。

五、所有值班岗位必须在规定值班时间安排合格的人员值班，如需调班，必

须报主管人员同意，原则值班人员同值班人员对调。在就餐时间，实行轮换就餐

制，并通知同班维修人员配合。

公用设施管理管控规定

一、公用设施的日常巡视

运维部值班人员应在日常巡视中对公用设施进行巡视，如发现异常情况应在

检查记录表上记录并及时通知相关人员处理。

二、公用设施的日常服务要求

负贲按委托合同合约的约定对管理管控区域的公用设施进行维修、保养，

并将相关情况上报主管领导。

三、公用设施故障状态的处理

1、管理管控区域内公用设施的故障由运维部直接向业务主管单位联系报修,

并上报主管领导，同时将结果记录在维修记录表上；

2、管理管控处运维部负责受理管理管控区域内各类公用设施故障维修，同

时做good台帐记录；

3、如管理管控处不能进行维修的，应及时上报委托方，并提出合理化建议。

设备维修制度

一、管理管控处接到设备维修的报告后，及时到现场查看，不能自行排除故

障，须填写《申请单》或《工作联系涵》，送达公司工程部或委托方。

二、运行维修组修复不了的故障，如是保修期内的，及时与保修部门联系维

修；如是保修期外的，须报公司工程部；并在原始《申请单》上注明维修报出时

间，做good维修情况跟踪。

三、如设备属人为损坏，由管理管控处通知相关部门负责人及维修人员一同

到现场杳看确认，并通报委托方相关部门。

四、运行维护部组自行维修工作结束后，维修人员应在维修单上填上所用的

维修材料、管理管控处主任进行审核。

变电所交接班管理管控制度

一、交接班人员必须遵照规定的轮班表担任值班，不得擅自调班或离岗。

二、交班人员应事先做good交班准备工作。

三、接班人员必须提前10分钟到达变电所，详细了解设备所运行情况。

四、交接班人员必须做到“五清三交接”即：五清（看清、讲清、问清、查

清、点清）；三交接（图板交接、现场交接、实物交接

五、在交接班时间内，一般不办理工作票的许可或终结手续和一般操作。

六、交接班的合适的hl容一律以填写的交接班记录现场交接清楚为准，凡遗

留应交待的事项由交接班者负责•，凡没有交接清楚听明的事项，由接班者负责，

双方都未履行交接手续的合适的内容，双方都应负责。

七、下列情况不准进行交接班：

1、饮酒后的接班人员；

2、事故处理或正在进行的重要操作；

3、接班人员尚未到齐之前。

设施设备巡查管理管控规定

一、值班人员应根据设施设备实际情况，确定简单、实用的巡回检查方法。

二、巡回检查必须集中思想，细致周到，做到跑到、看到、听到、闻到、摸

到（不允许触及的设备除外）及时发现设备缺陷，认真填写《设施设备检查记录

表》。

三、单一巡回检查必须四小时至少一次，交接班时，汇同检查一次。

四、以下情况应相应增加巡查次数：

1、对过负荷设备，每小时巡杳一次，严重过负荷应不断监视；

2、对故障处理后的设备，投入运行后，四小时内应两小时巡查一次；

3、对危及安全运行的重大设备缺陷，每次隔半小时巡查一次；

4、在汛期、雷雨时应相应增加巡查次数；

5、新建、大修、改建后投运行的设备，在24小时内各班至少增加巡查一次;

6、对运行方式变更，接班人必须作一次复核校对性检查：

7、逢元旦、五一、十一、春节每班增加特巡一次,

设施设备安全管理管控制度

一、机电设备的管理管控以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、

保养、维修由运维部专业技术人员实施，运维人员须持有相应的操作证、上岗证。

二、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理管控实行24小时值班制

度，值班人员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做

good运行i己录。

三、机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完good。

四、值班员和运维人员应严格按照安全操作管理管控规程进行操作和维修。

五、设备管理管控人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针,

防止事故发生。

六、维修设备时，先准备good材料和采取相应的安全措施和技术措施，防

止触电及设备事故的发生，

七、在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使

用绝缘工具并悬挂标示牌〃

八、做good设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备讲行清洁卫

生。

九、供配电设备房必须具备有灭火器材或灭火装置设备。

电梯管理管控制度

一、客梯每日分时段运行，轿箱内禁止吸烟，严禁超载，学龄前儿童不得单

独乘坐电梯，不得乱按梯内数字面板以免损坏。

二、每日对电梯的运行进行检查，填写运行记录，按月送管理管控处审核存

档，不能解决的问题报公司工程部解决。

三、认真执行月保、季保制度，认真填写维修保养记录，监督第三方维修工

作故障处理记录、并送管理管控处审核保存。

四、未经公司工程人员同意、总经理书面批准，不得改变电梯的任何设备和

功能。

五、运作中电梯突然出现停机事故时，应尽可能先救出乘客，如不能救出时,

速叫运维人员前来解救和修理。同时应通过电梯对讲机劝慰乘客不要惊慌，并注

意观察屏幕上（轿箱内乘客）活动，指导他们不要乱按乱撬，以免发生意外。

六、非运维人员不得进入电梯机房，不得触动任何设备。

七、维修、保养须停梯时，必须在一楼挂告示牌。

空调管理管控制度

一、操作人员应认真、负责、细心，严格按照操作步骤进行操作。

二、了解整个系统的工作原理，熟练掌握操作方法及系统管道流程，在意

外情况时能排除一些常见故隙，能进行手动操作。

三、定期记录相关运行数据。

四、注意积累日常运行参数，当发现参数异常时可及时进行处理。

五、当系统出现故障报警时，操作人员应及时记录故障点，并分析原因进

行故障排除并记录操作步骤。如果无法排除，应立即向主管汇报。

设施设备运行、检查、维修、保养、事故处理等记录

管理管控制度

一、建立有关机电设备等设施设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、

接线图、试验报告、说明书、设备台帐、设备运行管理管控资料和维修资料等，

管理管控处设专柜保管。

二、值班员和运维人员做good智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班

记录和各种设备的巡视检查和保养记录，并有记录人的签名。

三、所有记录以月为单位整理、装订成册、归档管理管控。

四、定期对设备管理管控记录进行统计分析，掌握设备运行情况。

五、借阅查找设备管理管控记录应办理相关手续。

设施设备报告制度

一、下列情况报告班组长：

1、主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；

2、设备出现故障或停机检修；

3、零部件更换及修理；

4、运维人员的去向，客户维修材料的领用；

5、运行人员暂离岗；

6、对外班组及上级联系。

二、下列情况必须报告主管；

1、重点设备非正常操作的启动、调整及其他异常情况；

2、采用新的运行方式；

3、重点设备发生故障或停机抢修；

4、系统故障及检修；

5、重要零部件更换及修理、加工及改造：

6、工具、备件、公共维修材料领用；

7、员工加班、调班、补休、请假；

8、与上级及外协联系。

三、下列情况必须报告管理管控处主任：

1、重点设备发生故障或停机修理；

2、影响大厦运行的设备故障或施工；

3、系统运行方式的重大改变；

4、重点设备主要零部件更换、修理、外委加工；

5、系统及主要设备的技术改造；

6、系统或设备的增改工程及外委施工

7、技术骨干、班组长以上人员岗位调整及班组组织结构调整;

8、员工一天以上的请假，班组长以上员工的补休、换班。

四、报管理管控处主任胡事件同时抄报条线分管领导。

五、设施设备专业解决事件报条线分管领导，同时报工程部。

公共区域能耗控制管理管控制度

为了积极开展节能降耗工作，节约用水，节约用电，制定本制度。

一、灯

1、过道灯：各楼层过道灯每日上午8时有相关楼层的保洁员开启，原则上

只开一路间隔筒灯，其它不开；逢楼层有会议时，会务人员可打开相关楼层的电

梯间筒灯和会议室门前过道上的灯带，会议结束后要及时关闭；一楼各电梯间门

口筒灯保洁员从上班时开启，至下班前关闭（休息口不开）；负一楼大会堂门前,

保洁和会议时可全面开启（但射灯和灯带不开），平时原则上只开高配房前一处

筒灯；地下车库白天保安可视车辆的多少开启照明灯，单位下班之后，原则上只

开一路应急灯，其余灯关闭。

2、会议室灯：各会议室灯开会前30分钟由会务人员全面打开，会议结束后

及时关闭。平时会议室打扫卫生，只开部分灯（以看清打扫为准）；

3、连廊灯、平台灯及泛光照明：根据季节实际情况，每天天黑前由值夜班

的用工开启部分，天明及时关闭：

4、外围景观灯、大厅灯及雨搭灯：每天天黑前由俣安开启，天明及时关闭；

5、应急灯和安全灯：应急灯与安全灯及弱电机房的控制开关不能关闭，每

天由电工巡视，发现错关和误关要及时更正，以免损坏蓄电池和电话不通；

6、晚间保安巡视楼层时，发现有未关灯要及时关闭。

7、每位物业员工必须明确：见到开关上有红色标记，则为有任务再开灯，

黄色标记为白天能开灯，绿色标记为不可关灯。

二、空调

1、楼道空调：不开无人空调，原则上楼层过道内空调不开，逢大热天（气

温在35度以上）过道空调可开启少许；

2、会议室空调：逢会由会务人员打开，会议结束后及时关闭，平时不开；

3、空调温度夏季建议设定为26度，冬季设定为23度，春、秋只能开送风

或不开。

三、电梯、扶梯

1、电梯：分时段运行、分单双层停站。

2、扶梯：逢大会堂有会议，会议前半小时开启，一直到会后半小时关闭，

平时不开；

四、水

1、每日维修电工上、下午各一次对各楼层卫生间、开水间进行巡查，发现

跑、冒、漏水现象及时修复，若暂时不能修复，则应关闭相关阀门：

2、严禁使用消防水（火灾或特殊情况下除外）；

3、保洁员每天下班前将开水器和卫生间台盆底下的八字阀关闭，上班后打

开，防止软管爆裂。节假日视具体情况而定，有单位加班开，无单位加班关；

五、白天电工、保洁员巡检，晚上秩序维护员巡检发现水、电或各种设备有

异常，要即时沟通采取相应措施。

六、开水器每天上班前开启电源，下班后关闭。

七、其他节能降耗工作依物业服务合同合约和委托方要求执行。

房屋维护管理管控规定

一、屋面修理必须确保安全和解决屋漏。

二、结构、墙面工程，各种结构构件如柱、梁、楼面，在大修时必须详细检

查，损坏、变形严重的应予加固、修换。墙面原则上不定大修年限，规定两年清

洗一次；局部，列为中修范围。

三、楼道内墙面修补、粉刷，每年粉刷一遍。粉刷时，进行大面积的修补，

墙面松动有开裂危险的应俨除，并重新修补粉刷。

a）上、下水管工程，更新一次20年，更换上、下水管时逐楼进行，必

须缩短停用时间，要一次到位，不准返工。

b）设备工程消防、生活水泵、配电间等设备，除日常保养外，2年检修

一次，视设备磨损程度逐个更新。

c）电梯设备每年检修一次，5年大修一次，平时保养，30年更新。

d）以上各项大修均需经委托方批准，费用由委托方解决。

倒闸停、送电操作票制度

一、作业单位将申请停送电理由、作业地点、影响范围、停电起止时间等

写书面报告，交运行运维部主管报管理管控处主任批准。

二、作业单位把经批准的报告送交配电室值班员。

三、运维主管填写并签发工作票，交配电室值班员。

四、配电室值班员按工作票停送电，做good有关安全措施，同时向工作负

责人交待并一起检查停电范围和安全措施，移交工作现场。双方签名后，工作票

交给工作负责人，允许开始工作。

五、工作完成后，工作负责人到配电室将工作票交给配电室值班员，双方

签名后，才算工作结束，再恢复送电。必要时配电室值班员在送电前应先到现场

检查，工作负责人应待送电成功后离开配电室。

配电房管理管控制度

一、配电房全部机电设备，由高配人员负责管理管控和值班，停送电由值班

电工操作，非值班电工禁止操作，无关人员禁区止进入配电室；

二、保持良good的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温控制在35度以

下；

三、建立运行记录，每班至少巡查一次，每月组织检查一次，每年大检修一

次，查出问题及时修理，不能解决的问题及时报告管理管控处和工程部。每班巡

查合适的内容：房内是否有异味，记录电压、电流、温度、电表行数、检查屏上

指示灯、电器运行声音、补偿柜运行情况，发现异常，及时修理与报告；

四、供电器线路操作开关设明显标志，停电拉闸，检修停电，挂标志牌；

五、房内严禁乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电，如确需要，报管理管

控处主管书面同意后，方可进行；

六、配电房内设备及线路改变，要经过管理管控处主任同意，重大改变报公

司工程部经理批准：

七、节约电能消耗，降低成本是每个高配人员主要职责之一，每周书面报管

理管控处主任总电表运行数一次；

八、严禁违章操作，检修时必须遵守操作规程，使用绝缘工具、鞋、手套等;

九、值班人员要随时接受对电机设备情况的投诉，做good记录，并向主管

汇报，以便安排整改；

十、防止小动物进入配电房。

停水、停电管理管控制度

一、接到停电、停水通知后，由管理管控处张贴通知，告知全体业主和使用

人，请业主和使用人注意关闭室内各种电源及水源。

二、秩序维护员逐层检查应急照明设施的情况，保证停电后应急照明系统正

常使用。

三、在没有接到任何通知、突然发生停电的情况下，运维人员应立即确认是

内部故障还是外部停电。若系内部故障停电，管理管控处应立即安排运维人员查

找原因采取措施，防止故障扩大；若系外部停电，要第一时间致电供电力局询问

停电的具体情况，并做good相应防范措施，以防止突然来电引发事故；并将最

新的情况通知全体业上和使用人。

四、突发停电后，秩序维护队员立即会同运维人员检查电梯运行情况，发现

电梯关人应立即按照电梯困人应急预案施救。

五、若突发停电时正值夜晚，应指导业主启用应急照明灯、蜡烛等备用照明，

并要注意防火、防盗，同时秩序维护队员应加大巡逻力度，加强对进出大厦人员

的登记工作；。

六、有发电机组的管理管控处，管理管控处主任负责对各部门的工作作统筹

安排及最后确认后，通知各部门做good转电准备。

七、供电转为机组发电。正式转电前，要检查低压电房，确认设备及人员准

备就绪；在监控室观察电梯运行情况，在确认无人乘梯的情况下，通知运维人员

停梯，再通知低压电房开始转电。转电工作完成后，管理管控处主任通知运维部

开启电梯，供电转入正常后，管理管控处主任仍要在监控室观察电梯运行情况，

在正常运行半小时后，方可离开。

八、接到停水通知后，管理管控处应将停水区域、停水时间等具体情况通知

、业主和使用人，并在出入口发布停水通知。

九、在发生突然停水的情况下，管理管控处应携同达维技术人员立即确认停

水原因。物业内部发生故障停水的，应立即派人查找原因采取措施，防止事件扩

人，并迅速排除故障恢复供水。

十、非物业内部原因造成突然停水的，要及时致电刍来水公司咨询停水原因

及事件进展情况，并将了解的情况告知全体业主，做g30d相应的救济措施。

作业规程

设备运行综合管理管控作业规程

1.0目的

从总体上确立物业管理管控公司各类设备的管理管控要求，确保各类设

备管理管控工作的统一、完整和完善。

2.0适用范围

适用于物业管理管控公司管理管控的各类设备的综合管理管控工作.

3.0职责

3.1管理管控处运行维护部负责所辖大度、写字楼宇的各类设备的日常管理

管控工作。

3.2管理管控处运行维护部负责各类设备档案的管理管控工作。

4.0程序要点

4.1设备档案的建立要求。

4.1.1运行维护部在接管物业后一周内应完善管辖范围内的《设施设备胡汇

总台帐》、《设施汇总表》、《设备台帐》。

4.1.2运行维护部应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备进行设备

标识及设备编号。

a）所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”；

b）“设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有下列合适的内容：

---设备名称；

——设备编号。

c）设备编号按下列规则编制：

流水号（01,02…）设备名称缩写（取汉语拼音字头）物业编码

注意事项：1、设备流水号按物业点的设备总数流水编制；

2、同类型同系统设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。

4.1.3所有设备应按单机单台工功能系统建立《设备卡》。

4.1.4设备台帐应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理管控人员应将

诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检

修情况及时分别在设备台帐或设备卡片上予以登录。

4.1.5《设备台帐》和设备出厂原件(合格证、说明书、保修协议等)统一

由公司工程部保存，管理管控处保存复印件c

4.2设备的日常操作、运行、维修保养管理管控,

详见运行维护部各类设备操作、运行、维修保养管理管控标准作业规

程。

4.3设备的购置管理管控。

4.3.1设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。

4.3.2设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。

4.3.3设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。

4.3.4设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。

4.3.5新添设备由运行维护部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的

需求。

4.3.6采购设备到达公司后，由运行维护部进行清点核对，接收相关资料，

并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续：不符合要求

的，按合同合约或公司相关规定办理。

4.3.6经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台帐，建立卡片等

进行日常管理管控。

4.4设备状态标识。

4.4.1运行维护部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤

害和设备损坏。

4.4.2设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。

4.4.3标识的方式方法：

a)设备状态用标识牌进行标识，标识牌用300网X150MMX3MM(长义宽

X厚)的白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板匕

b)设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于

应予标识设备的显眼位置；

c)设备状态改变，标识应随之改变。

4.5设备的停用和封存。

4.5.1发现下列情况之一，设备应予停用或封存：

a)多余设备，含服务提供有再需要的设备；

b)设备功能已不能满足提供服务需要的设备。

4.5.2停用或封存的设备应采取适当措施防止锈蚀、碰磕和其他状态的损坏。

4.5.3运行维护部应定期（如一个季度）对停用或封存的设备进行检查，以

保持其适用性。

4.5.4运行维护部主管应填写设备停用或封存的报批单，经管理管控处主任

批准后实施。

4.6设备的报废。

4.6.1无修复价值的设备应予报废。

4.6.2报废设备应由运行运维部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：运行维

护部主管、运维人员、工程部代表、管理管控处主任等。

4.6.3运行维护部主管人员应填写《申请单》，经公司总经理批准后实施。

4.6.4需报废设备在未获报废批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。

4.6.5报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标

识。

4.6.6运行维护部应将批准的《申请单》报公司财务部一份。

4.7红旗机房评比。

4.7.1运行维护部主管负货定期组织相关人员对各类机电设备房进行流动红

旗评比。

4.7.2评比合适的内容：地面洁净度、墙面洁净度、门窗洁净度完good状况、

管道洁净完good状况、设备表面洁净度、设备性能完good状况、检

修保养记录、室内其他设备状况、总体印象C

5.0记录

《设备汇总台帐》

《设施汇总表》

《设备台帐》

《设备卡》

《申请

供配电设备安全管理管控作业规程

1.0目的

规范供配电设备设施运行管理管控工作，确保供配电设备设施良good

运行。

2.0适用范围

适用于物业管理管控公司供配电设备设施的运行管理管控。

3.0职责

3.1运行维护部主管负责配电设备设施运行的实施情况。

3.2运行维护部组长负责供配电设备设施运行管理管控工作。

3.3变配电室值班电工负责供配电设备设施的运行管理管控。

4.0程序要点

4.1巡视监控。

4.1.1变配由室值班曲工每班巡视两次高压开关柜、变压器，每两小时巡视

一次；中班巡视三次配电柜、电容柜，每周巡视一次落地箱、甩表箱。

4.1.2变配电室值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次

所到巡视点的时间记录在《高配设施设备运行记录》上。

4.1.3巡视合适的内容：

a)变压器油位、油色是否正常，密封处是否漏油，变压器运行是否超温

(85°C)；

b)有无异常响声或气味；

c)各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；

d)单相、三相电压是否在额定值的±10%范围以内，是否超载运行；

e)各种接头是否有过热或烧伤痕迹；

f)防小动物设施是否完good：

g)接地线有无锈蚀或松动；

h)各种临时用电接驳情况：

i)各种标示牌、标示物是否无good；

j)安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；

k)按时开关管辖区域内路灯、灯饰或喷水池，及时维修good辖区内路

灯。

4.1.4对于巡视中发现的问题，值班电工应及时采取整改措施加以解决，处

理不了的问题应及时如实地汇报给组长或主管，在组长或主管的协同下

加以解决。

4.2异常情况处理。

4.2.1触电处理。发现有人触电时，值班电工应保持镇静、保持头脑冷静，

尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。

a)拉开电源开关、拔去插头或熔断器；

b)用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具(平口钳、斜口钳等)剪

断电线；

c)用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；

d)防止触电者在断电后跌倒；

e)如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行

诊治，密切注意其症状变化；

f)如果触用者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将

上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，

则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；

g)如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都己经停止，此时不能认为其己经死

亡，应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触

电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。

4.2.2配电柜自动空气开关跳闸的处置：

a)判断跳闸原因(短路或过我”

b)查清楚负载种类及分布情况；

c)对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告组长/主管，请求支援解决;

d)如故障已排除应立即恢复供电。

4.2.3变配电房发生火灾按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处理。

4.2.4变配电房发生水浸时的处置：

a)视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；

b)堵住漏水源；

c)如果漏水较大，应立即通知运行维护部主管，同时尽力阻滞进水；

d)漏水源堵住后，应立即排水；

e)排干水后，应立即对湿水设备进行除湿处理(如用干的干净抹布擦拭、

热风吹干、自然通风，更换相关管线等)；

f)确认湿水已除(如个绝缘电阻达到规定要求)，开机试运行，如无异常

情况出现，则可以投入正常运行。

4.3“市电”停时，大厦备用发电机应在8~15秒内自动启动在停电5分钟

内启动)，提供应急照明。同时，当值变配电室值班电工应巡查电梯内

有无困人，如有应按《电梯困人救援标准作业规程》实施救援工作。如

发电机组为人工操作柴油机组，则由当值变配电室值班电工按《柴油发

电操作标准作业规程》启动供电系统。UPS电源等照合约甲方要求。

4.4变配电室管理管控。

4.4.1非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经主任批准，

并在值班人员陪同下方可进入机房。

4.4.2机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并

禁止吸烟。

4.4.3每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫牛.，做

到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无

锈蚀、无污物，油漆完good,整洁光亮。

4.4.4机房内应当通风良good、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完

goodo

4.4.5对机房都应该做到随时上锁，钥匙由当口值班电工保管，值班电工不

得私自配钥匙，管理管控处留有备用钥匙。

4.5交接班要求。

4.5.1交接人员应准时来接班。

4.5.2接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《高配设备设施运行

记录》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《高配设备设施运行

记录》上签名。

4.5.3有下列情况之一者不准交接班：

a)上一班运行情况未交代清楚；

b)记录不规范、不完整、不清晰；

c)机房不干净；

d)接班人未人到岗；

e)事故正在处理中或交接班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理,

接班人协助进行。

4.6当值变配电室值班电工应将供配电设备设施的运行数据（电压、电流、

功率因数、环境温度、有功用量）及运行状况清晰、完整、规范地记

录在《高配设备设施巡查抄表》表内。变配电房组长在每月的3号

之前将上一个月的记录整理成册后交运行维护部存档，保存期为2年。

5.0记录

《高配设备设施运行记录》

给排水设施设备运行管理管控作业规程

1.0目的

规范给排水设备设施运行管理管控工作，确保给排水设备设施良

good运行。

2.0适用范围

适用于物业管理管控公司辖区内给排水设备设施的运行管理管控。

3.0职责

3.1运行维护部主管负责检查给排水设备设施运行管理管控工作的实

施情况。

3.2运行维护部水泵房组长负责给排水设备设施运行管理管控工作的

组织实施。

3.3运行维护员具体负责给排水设备设施的运行管理管控。

4.0程序要点

4.1巡视监控。

4.1.1运行维护员应每两小时巡视一次大厦水泵房(包括机房、水池、水

箱)，每周巡视一次大厦内主供水管上闸阀以及道路上沙井、雨水

井。

4.1.2巡视监控合适的内容如下：

a)水泵房有无异常声响或大的振动；

b)电机、控制柜有无异常气味；

c)电机温升是否正常(应不烫手)，变频器散热通道是否顺畅；

d)电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控

制柜内各元器件是否工作正常；

e)机械水压表与PC上显示的压力是否人致相符，是否满足供水压力要

求(正常值为4.5KGF/CM2)；

f)水池、水箱水位是否正常；

g)闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；

h)主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完good,闸阀是否漏水，标识是

否清晰；

i)止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠：

j)临时接驳用水情况；

k)雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象c

4.1.3运行维护员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况

时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇

报给运行维护部水泵房组长或主管，请求协助解决。

4.2给排水设备设施异常情况的处理。

4.2.1主供水管爆裂的处置：

a)立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；

b)如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则

应关停相应的水泵；

c)立即通知客户服务部及运行维护部主管。运行维护部主管联络供水

公司进行抢修；客户服务部通知相关的用水单位和用户关于停水的

情况；

d)在运行维护部水泵房组长或运行维护部主管的组织下，尽快开挖出

所爆部位水管；

0)供水公司修good所爆部位水管后应由运行维护员开水试压(用正常

供水压力试压)，看有无漏水或松动现象；

f)确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。

4.2.2水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。

4.2.3水泵房发生水浸时的处置：

a)视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；

b)堵住漏水源；

c)如果漏水较大，应立即通知运行维护部主管，同时尽力阻滞进水；

d)漏水源堵住后，应立即排水；

e)排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹

布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；

f)确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常

情况出现则可以投入正常运行。

4.3水泵房管理管控。

4.3.1非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经运行维护部主管同

意并在值班人员的陪同下方进入水泵房。

4.3.2水泵房内严禁存放有毒、有害物品。

4.3.3水泵房内应备齐消防器材并放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸

烟。

4.3.3每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，

做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、

无锈蚀、无污物，油漆完good、整洁光亮。

4.3.5水泵房内应当通风良good,光线足够，门窗开启灵活。

4.3.6水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值运行维护员保管，运行维护

员不得私自配钥匙。

4.4交接班要求。

4.4.1接班人员应准时接班。

4.5运行维护员应将给排水设备设施的运行数据（环境温度、电压、电

流、运行频率）及运行状况完整、规范地记录在《设施设备检查记

录》表内，于每月的3日前由水泵房组长将上一个月的记录整理成

册后交运行维护部存档，保存期为二年。

5.0记录

《设施设备检杳记录》

《机房外来人员记录》

给排水设施设备操作作业规程

1.0目的

规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设

备设施。

2.0适用范围

适用于物业管理管控公司辖区内给排水设备设施的操作。

3.0职责

3.1运行维护部主管负责检查《给排水设备设施操作标准作业规程》的

执行情况。

3.2运行维护员具体负责给排水设备设施的操作。

4.0程序要点

4.1启动水泵（潜水泵）前的检查。

4.1.1检查水泵（潜水泵）进、出水闸是否已打开，否则应拧开闸阀。

4.1.2排除水泵机组真空筒里面的空气（如果有的话）。

4.1.3检查电压表、信号灯指示情况。

4.1.4手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。

4.2启动水泵（潜水泵）。

4.2.1合上水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手

动”位置。

4.2.2按下启动按钮，水泵（潜水泵）启动，注意观察启动电流。

4.2.3如果一次不能启动成功，可以再试启动二次，每次应间隔数分钟。

如果三次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再

启动。

4.2.4启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，

闻有无异常气味，检查漏水是否严重（漏水成线）。

4.2.5确认一切正常后，按下水泵（潜水泵）“停止”按钮，水泵（潜水

泵）停止。

4.2.6将转换开关置于“自动”位置，水泵（潜水泵）自动启动并运行。

4.3停止水泵（潜水泵）。

4.3.1将转换开关置于“0”（停止）位置，水泵（潜水泵）停止运转。

4.3.2拉下水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关（如果需要）。

4.3.3关水泵（潜水泵）进、出水闸阀（如果需要）。

4.3.4检查有无不正常情况，如有则及时处理。

5.0记录

中央空调运行管理管控标准作业规程

1.0目的

规范中央空调运行管理管控工作，确保中央空调良good运行。

2.0适用范围

适用于物业管理管控公司辖区内各类中央空调的运行管理管控。

3.0职责

3.1管理管控处运行维修主管负责检查中央空调运行管理管控的实施情况。

3.2运行维修组长负责组织实施中央空调的运行管理管控。

3.3当值管理管控员具体负责中央空调的运行管理管控。

4.0程序要点

4.1巡视监控。

4.1.1当值管理管控员每隔两小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括：中

央空调主机、冷却塔、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。

4.1.2巡视监控的主要合适的内容如下：

a）检查线电压（正常38OV,不能超额定值的±10%）；

b）检查三相电流（三相是否平衡，是否超额定值）；

C）检查油压（正常10-15Kgf/cm-）；

d）检查高压（＜12Kgi7cmA；

e）检查低压（＞2.5Kgf/cm?）；

0冷却水进水温度（正常＜35℃）；

g）冷却水出水温度（正常＜40℃）：

h）冷冻水进水温度（正常10〜18℃）；

i）冷冻水出水温度（正常6〜10C）；

j）检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音；

k）检查冷却塔风机运转是否平稳、冷却塔水位是否正常；

1）检查管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温层是否完good；

m）检查控制柜（箱）各元器件动作是否正常，有无异常噪音或气味。

4.1.3巡视过程中如发现上述情况有不正常时，当值管理管控员应及时采取措

施予以解决，处理不了的问题应及时详细地汇报给运行维护部主管，请

求支援解决。整改时，应严格遵守《中央空调维修保养标准作业规程》。

4.2异常情况的处理。

4.2.1中央空调发生制冷剂泄露时的处理：

a)立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门；

b)加强现场通风或用水管喷水淋浇(应注意不要淋在设备上)；

c)救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，

确保安全；

d)对于不同情况的中毒者采取不同的方法

——对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良good

的地方去休息；

——如中毒者出现痉挛、神智不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜

的地方，讲行人工呼吸并送医院治疗：

一一如氟利昂制冷剂溅入眼睛，则应用2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛

并送医院治疗。

e)排除泄漏源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投入正

式运行。

4.2.2中央空调机房发生水浸时的处理：

a)视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关；

b)堵住漏水源；

c)如果漏水较大，应立即通知运行维护部主管，同时尽力阻滞进水；

d)漏水源堵住后，应立即排水；

e)排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布

擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等；

0确认湿水已消除，绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况

出现则可以投入正常运行。

4.2.3中央空调机房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。

4.2.4当值管理管控员应根据用冷部门的要求，按时开关中央空调，并根据负

荷情况启用相应的中央空调机组，调整相应的制冷温度，最大限度地节

省能源。

4.3中央空调机房管理管控。

4.3.1非值班人员不准进入中央空调机房，若需要进入，须经主任同意，并在

值班人员的陪同下方可进入中央空调机房。

4.3.2中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。

4.3.3中央空调机房内应备齐消防器材、防毒用品，并应放置在方便、显眼处。

中央空调机房内严禁吸烟。

4.3.4每班打扫一次中央空调机房的卫生，每周清洁一次中央空调机房内的设

备设施，做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油溃、

无锈饨、无污物，表面油漆完good,整洁光亮。

4.3.5中央空调机房内应当通风良good,光线足够、门窗开启灵活。

436中央空调机房应当做到随时上锁，钥匙由当值管理管控员保管，当值管

理管控员不得私自配钥匙。

4.4交接班要求。

4.4.1接班人员应准时接班。

4.4.2接班人应认真听取交班人员交代、并查看《中央空调运行记录》，检查

工具、物品是否齐全，确认无误后在《中央空调运行记录》表上签名。

4.4.3有下列情况之一者不准交接班：

a)上一班运行情况未交代清楚；

b)记录不规范、不清晰、不完整；

c)中央空调机房不干净；

d)接班人员未到岗；

e)事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接

班人协助进行。

4.5对于中央空调的运行情况，当值管理管控员应及时、完整、规范、清晰

地记录在《中央空调运行记录》表内，并于每月的3号之前由运行维护

部组长把上一个月的记录整理成册后交运行维护部存档，保存期为2年:。

5.0记录

《中央空调运行记录》

《机房外来外来人员记录》

电梯运行管理管控作业规程

1.0目的

规范电梯运行管理管控工作，确保电梯良good运行。

2.0适用范围

适用于物业管理管控公司辖区内电梯的运行管理管控。

3.0职责

3.1运行维护部主管负责检查电梯运行管理管控工作的实施情况。

3.2运行维护员负责电梯运行管理管控工作的组织实施。

3.3管理管控处主任负责督促、检查工作落实情况。

4.0程序要点

4.1巡视监控。

4.1.1运行维护员每天应对所有电梯的主要部位至少巡视一次。

4.1.2巡视监控的主要合适的内容如下：

a)曳引电机有无异常噪音或气味，是否温度过高(烫手)，曳引电机

轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动；

b)减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢

固可靠，螺栓有无松动；

c)指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触动作是否正常，有无

异常声响；

d)变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象；

e)制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污；

f)曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等运行是否正常，

有无异常声响；

g)通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完good,盘车手轮、

开闸板手等救援工具是否已放置在指定位置；

h)轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常；

i)厅门及轿门踏板是否消洁干净；

j)轿厢和对重导靴油盅油量是否足够；

k)电梯运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化；

1)开关门有无异常(顺畅)，轿厢内应急灯是否可靠；

m)底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常；

n)补偿链是否有异响；

o)底坑有无积水或脏物。

4.1.3巡视过程中如发现上述情况有不正常时，运行维护员应及时采取措

施予以解决，处理不了的问题应及时如实地汇报给运行维护部主

管，在主管的协同下加以解决。

4.2异常情况处置。

4.2.1发生火灾的处置：

a)楼层发生火灾时，运行维护员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使

电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，

疏导乘客迅谏离开轿厢：

b)井道内或轿厢发生火灾时，运行维护员应即刻停梯。疏导乘客迅速

离开轿厢，切断电源。用干粉和1211灭火器灭火控制火势蔓延；

c)对于上述两种情况，运行维护员应及时通知大厦消防中心，按《火

警、火灾应急处理标准作业规程》处置。

4.2.2电梯浸水的处置：

a)当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电

梯总电源；

b)当楼层发生水淹而使井道或底坑浸水口寸，应将轿厢停于进水层站的

上一层，断开电梯总电源；

c)当底坑、井道或机房进水较多时\应立即停梯，断开电梯电源总开

关；

d)发生湿水时，应迅速阻断漏水源；

e)对浸水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干(温度不

能太高)、自然通风(用工厂用鼓风机)、更换管线等。确认湿水已

除，绝电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。

4.2.3停电造成停梯或故障停梯时的困人救援安《电梯困人救援标准作业

规程》处理。

4.3电梯机房管理管控。

4.3.1非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经运行维护部主管同意，

并在值班人员的陪同下方可进入机房。

4.3.2机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品，机房内应配足消防器材，

禁止吸烟。

4.3.3每周打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备

设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物、油漆