2024年福州楼市年报-福州中原（福州）正式版

2024福州楼市年报福州中原·市场研究部时间：2025.1福州中原·市场研究部

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TEL贰叁目录经济政策城建篇六区后市预测篇闽侯楼市篇福州中原·市场研究部

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TELART1经济政策城建篇福州中原·市场研究部

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TEL：0591-875287302.1.1全国经济环境

2024年出口保持较快增长，内需动力仍显不足，GDP增速逐季放缓下，四季度一系列存量政策、增量政策落地显效，接下来

“扩大内需”将是2025年经济工作首要任务前三季度，我国GDP为949746亿元，同比增长4.8%，增速逐季略有放缓。一、二、三季度国内生产总值（GDP）同比分别增长5.3%、4.7%、4.6%。投资：受房地产投资持续下行影响，2024年1-11月固定资产投资同比增长3.3%，处于低位运行期间；四季度在多重政策利好下，略有回升。一季度：经济开局良好，指标回升二季度：国内有效需求不足现象突出消费：内需动力仍显不足，较2023年全年下降4.2个百分点，消费面临下行压力；四季度：增量政策落地显效，预计全年实现5%左右目标三季度：内需不足，市场修复放缓出口：受去年同期基数较低、贸易摩擦加剧致使部分企业“抢出口”等多方因素影响下，今年我国出口保持较快增长。国内GDP运行数据走势投资、出口、消费累计增长同比走势10.0%8.1%1008060402006.8%6.9%6.7%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%53%33%13%6.1%5.20%4.80%3.0%2.3%1016.7%3.0%-7%2002200520082011210321062109211222042207221023022305230823112403240624097583929911412112695-27%固定资产投资额累计增长（%）社会消费品零售总额累计增长(%)出口总值累计增长（%）GDP总值（万亿元）同比增速福州中原·市场研究部

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TEL：0591-875287302.2.1全国调控政策

4.30政治局会议定调楼市政策方向，持续防范化解重点领域风险；9月政治局会议首提促楼市“止跌回稳”，明确房地产发展方向，坚持因城施策/稳中求进/适度宽松政策，促进房地产高质量发展3.5两会政府工作报告3.22国常会4.30政治局会议6.7国常会

持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，促进房地产市场平稳健康发展。

加快完善“市场+保障”的住房供应体系

充分认识房地产市场供求关系新变化，继续研究储备新的去库存、稳市场措施。

对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。完善“市场+保障”住房供应体系，促进房地产市场平稳健康发展。

标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。

优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持

要持续防范化解重点领域风险。

继续坚持因城施策，切实做好保交房工作。

统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

健全风险防控长效机制。12.9政治局会议9.26政治局会议7.30政治局会议7.21三中全会

实施积极有为的宏观政策，扩大内需，推动科技和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击。

实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，打好政策“组合拳”，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性。

首提楼市“止跌回稳”

坚持稳中求进，增活力、稳预期、强信心目标

宏观政策：持续用力、更加给力

扩内需：提振消费为重点，经济政策的着力点要更多转向惠民生、促消费

防风险：重点仍为房地产、地方债务，资本市场要防风险、强监管、促发展，做好保交房工作

完善“市场+保障”的住房供应体系，是房地产中长期主要发展方向

因城施策，赋予地方调控自主权

改革房地产开发融资方式和商品房预售制度；加快完善房地产税收制度，降低交易税费。

调整住房限购政策，降低存量房贷利率；严控增量、

优化存量、提高质量

；加大“白名单”

项目贷款投放力度

；抓紧完善土地、财税、金融等政策12.9经济工作会议12.24住建部工作会议

明年要坚持稳中求进、以进促稳，守正创新、先立后破，系统集成、协同配合，充实完善政策工具箱，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性。

持续推动房地产市场止跌回稳：着力释放需求、着力改善供给

推动构建房地产发展新模式，优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房

大力实施城市更新；打造“中国建造”升级版：更大范围推广智能建造、绿色建造、装配式建筑；建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子

实施更加积极的财政政策。提高财政赤字率，加大财政支出强度，增加发行超长期特别国债，持续支持“两重”项目和“两新”政策实施。增加地方政府专项债券发行使用，扩大投向领域和用作项目资本金范围。

实施适度宽松的货币政策。适时降准降息、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配。

持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。福州中原·市场研究部

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TEL：0591-875287302.2.2全国调控政策

2024年持续以“去库存、稳市场、保民生”为政策导向，三大模式助力消化存量房产，首付/利率/税收持续优化，信贷政策迎来史上最低点，五部门组合重拳促进房地产市场“止跌回稳”上半年稳市场重点举措

国企收储未售新房下半年“组合拳”促进房地产止跌回稳

以旧换新（国企收旧换新、中介优•

取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；•

当前仅北上深、海南省部分城市限购政策未全部取消“去库存

稳市场”先卖、发放购房补贴）

非居改租•

2024年9月全国最低要求：首套及二套商贷首付不利不低于15%•

除北京、上海、深圳外（首套15%，二套20-25%），其余城市多已执行

减少供应（去化周期＞36个月，暂停；“控土地存量”18<去化周期≤

36个月，适量）

消化存量（支持企业优化开发、促进市•

取消商贷房贷利率下限，部分城市首套房贷利率低于

3%，历史最低。•

降低存量贷款利率：预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。•

下调住房公积金贷款利率至2.85%场流通转让、支持地方以合理价格收回土地）“保交楼”

加速房地产融资协调机制落地•

明确一线城市取消普宅标准后，与全国其他地区适用统一的增值税政策，即购买

2年及以上的住房对外销售的免征增值税“保民生”

“市场+保障（3000亿）”住房供应体系•

将执行

1%契税税率的面积段由

90㎡提升至140㎡，同时对一线城市不再区别福州中原·市场研究部

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TEL：0591-875287302.2.3全国调控政策

2024年内三次降息、两度降准，未来降准降息仍有空间，实施适度宽松的货币政策，推动经济持续回升向好，实现房地产止跌回稳LPR走势图2024年央行综合运用多种货币政策工具，包括下调存款准备金率、降低政策利率、5.00%4.50%4.00%3.50%3.00%引导贷款市场和债券市场融资利率下行、开展公开市场国债买卖操作等，保持流2月20日5年期以上LPR单次调25BP动性合理充裕。5月17日分别下调10个基点2024年1年期LPR下降35个基点，5年期以上LPR下降60个基点，降幅均为历年最10月20日分别下调25个基点大。2025年目标经济202220232024“稳中求进”1年期LPR利率5年期LPR利率“扩大内需”“稳住楼市股市”1.24首次降准9.24二次降准实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市。①

降准降息仍有空间，实施适度宽松的货币政策，推动经济持续回升向好，更加积极有为的宏观政策也有利于实现房地产止跌回稳；2024年内2次降准1%，释放2万亿②

各项逆周期政策力度将进一步加大。5年期LPR下调3次，共60个基点—重点支持房地产市场，全国范围降低购房成本2次降准1%，释放2万亿—释放中长期流动性资金支持实体经济，降低金融机构资金成本，维稳预期，共同企稳经济福州中原·市场研究部

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TEL：0591-875287302.3.1各地调控政策

2024年全国有约180省市（县）出台政策超千条，9-10月份政策突破180频次；各地方政府跟进取消/优化限购条件、降首付比例、阶段性取消利率下限等宽松举措，需求端政策持续发力公积金支付首付首付比例引才落户优化限购

限售取消限

限售带押过户以旧换新优化购房补贴以旧换新

限贷

限价4082024年各地主要政策调控类别频次2023年至今各地主要政策调控频次公积金优化1872001501001812161911188898购房补贴928779限贷优化4468687044605962585755545124年月均87次4848383640引才落户2950029限23年月均56次限购7限价预售资金监管售20232024福州中原·市场研究部

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TEL：0591-875287302.4.1福州楼市政策

2024年福州降商贷/公积金首付比例、利率下调、契税优惠、取消普宅标准等救市政策应出尽出，但并无实质有效的提振作用，客户信心依然不足福州政策调控时间线类别福州政策内容

重磅利好

弱利好

利空限购政策福州全域不限购2024.22024.32024.42024.42024.42024.52024.52024.82024.92024.102024.102024.11

LPR下调25个基点，福州首套房贷利率降至3.45%

优化公积金提取限制条件、提升多子女公积金贷款额度

福州五城区首套住房贷款调整，首套首付20%/二套首付30%

福州试点住房“以旧换新”首套/二套15%，利率首套/二套3.1%商贷（执行跨行政区判定首套）首套/二套20%（保障房15%），公积金贷款首套利率：5年以下（含5年）:2.35%；5年以上：2.85%二套利率：5年以下（含5年）:2.775%；5年以上：3.325%单职工60万双职工100万公积金贷款额度二孩家庭单职工80万二孩家庭双职工120万三孩家庭单职工100万三孩家庭双职工140万

福州市建设局等六部门联合印发《福州市商品房预售资金监管办法》

自然资源部：合理控制新增商品住宅用地供应整体宽松，鼓励精装销售（基本放开，2023年9月28日五区土拍取消毛坯销售指导价）限价

福州首套房首付15%，利率降至3.3%；公积金首套房利率降为2.85%，二套房利率为3.325%限签不限签，网签价格不得高于备案价限售全面放开

购买“二手房”可提取住房公积金支付首付款限售政策

10月1日起全省二套房最低首付比例下调至15%不再区分首套和福州契税政策二套住房住房套数

90㎡及以下

90㎡-140㎡140㎡以上非住宅

闽侯正式试行“房票”政策首套1.5%3%

按区认定住房套数；首套二套利率3.2%

公积金首付比统一按最低20%，不再区分144平以上或以下、首套或二套购买保障性住房首付比最低15%1%1%二套2%3%

加大契税优惠力度，降低土地增值税预征率下限对个人购买家庭三套及以上住房的，按3%缴纳契税。福州中原·市场研究部

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TEL：0591-875287302.4.2福州楼市政策

福州试点住房“以旧换新”，住房拆迁家庭可将手中的拆迁安置房源置换成主城区商品房30余城表态支持住房“以旧换新”4月14日，福州晚报发文表示：福州试点住房“以旧换新”，住房拆迁家庭可将手中的拆迁安置房源置换成主城区商品房。类别地区平台整合了福州市区近30个国企一手商品房楼盘，用于拆迁户换购。拆迁户看中楼盘后，商定置换的回收拆迁（安商）房价格并签约，定向购买国企一手楼盘新房。这些国企一手楼盘既有榕发、建总、左海、建工、新榕等福州本地市属国企商品房，也有首开、国贸等国企商品房。主要办理方式：通过福房通平台，由指定机构以双方认可的拆迁协议价的折数进行收购，收购的价款用于补交部分房款，差额部分申请银行按揭贷款，换购商品房。开发商与中介合作，中介优先售房（购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构以流量倾斜、聚焦推广的方式优先出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金）淄博、南京、泰安、济宁、宁波、丽水、盐城、绍兴越城区、玉林、武汉、遂宁、扬州、杭州临平区、重庆、南昌市南昌县国企平台或开发商收购旧房徐州、济南、扬州、海宁、连云港、太仓、盐城、苏州相城区、启东、扬州、宣城、郑州、海安、无锡梁溪区（有房屋置换需求的购房者，确定购买的新楼盘项目并认购房源，专业评估公司对“卖旧”的房屋进行估价，在买卖双方就价格达成一致后，国企平台或开发商直接收购旧房，售房款用于购买指定新房项目）地方政府通过发放换房补贴，鼓励“以旧换新”（明确对于出售自有住房，并在一定期限内购买新建商品住房的，予以一次性补贴或契税补贴。）徐州、温州、武汉江夏区、南京、南通、漳州华安县、丽水、苏州、沈阳、东台、常熟、扬州、日照目前具体试行细则尚未对外公布。

政策解读

整体来看，尽管不少城市提出了“以旧换新”的政策导向，但仍处于政策探索阶段，当前整体效果尚不明显；从政府的角度看，“以旧换新”可以快速完成保障性住房供应目标，也有利于盘活二手住房，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，也是为了拯救地方政府的土地财政收入；从购房者角度看，“以旧换新”减少居民出售旧房和购买新房之间的交易难度和时间成本，也可让居民出售自己老旧房产，购买更符合自己需求的住房，从而提升居住条件，释放置换需求，优化房源资源的流动；

福州以旧换新政策：1、2019年8月随着控制旧改项目的货币补偿比例，主要实行就近就地安置政策的实施；旧改地块内，拆迁户购买商品房的数量大幅减少。本次“以旧换新”政策的出台，意在通过刺激就地补偿拆迁户通过“以旧换新”的方式置够商品房，激活拆迁户购房需求，刺激商品房存量去化；2、以旧换新”可以一定程度上减少安置房上市交易数量，减少对安置房对二手房交易价格的影响，稳固楼市均价；3、本次以旧换新主要针对拆迁安置房，受众群体有限，且要求在指定的新房楼盘购买，购房者的选择性受到一定限制，只有项目的区位、价格、配套资源等与购房者目标相契合才能实现“以旧换新”的目的；除此之外，居民就业、收入预期尚未明显好转，购房者观望情绪重，购买期房较为谨慎等因素也一定程度影响了“以旧换新”政策效果。福州中原·市场研究部

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TEL：0591-875287302.4.3福州楼市政策

福州闽侯正式试行房票安置政策，房票使用期限可达24个月，可缩短安置周期，推动市场去库存省内已实行房票安置政策的城市：房票安置房票安置：是指将被征收人的房屋征收补偿安置权益进行货币量化后，以房票形式出具给被征收人，由被征收人持房票自行在政府筹集的“房源超市”内购买商品房（房地产开发企业新建商品房含住宅、商业店面、商业办公、车位等及二手商品住房）的一种房屋征收补偿安置方式。房票应载明房票编号、征收项目名称、持票人姓名及身份证号码、票面金额、有效期、房票使用须知等。2016年10月17日平潭首推房票安置，方案提出将安置面积转换为房票方式进行安置2017年泉州泉港推出首个真正意义上房票安置新模式：即政府补偿款用等值房票支付，群众可凭房票在泉港域内购买一二手房等房产，并用房票结算购房款。打破传统单一的政府统筹建设安置小区安置模式，而转向被征迁群众自主购房安置模式安置对象1、方案实施之前，已签订《房屋征收补偿协议》但尚未安置或部分未安置的被征收人。2、本方案实施之日起，国有土地、集体土地上批准实行房票安置的房屋征收项目的被征收人。2022年5月福州永泰县试行房票安置2022年7月南平延平、建阳、邵武、顺昌、光泽、武夷山等多地已出台“房票”安置方案并实现房票发放房票票面金额2022年12月厦门岛外四区试行房票安置房票票面金额=被征收人的房屋征收补偿安置面积×货币补偿单价－应缴交差价款+房票奖励金2023年5月宁德试行房票安置其中，应缴交差价款是指《补偿协议》中“旧房安置新房”应缴交的差价款。房票奖励金指以出具房票当月的过渡费为基准计算的12个月过渡费。2023年6月龙岩、福州福清县试行房票安置2024年10月闽侯县试行房票安置福州中原·市场研究部

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TEL：0591-875287302.4.4福州楼市政策

福州利率经历多轮调整至3.1%、首付比例统一调整为不低于15%、执行跨行政区判定首套，进一步降低购房门槛和成本，修复市场预期住房套数按拟购住房所在区辖区范围认定首付比例统一至15%，利率多轮下调至3.1%12原文：居民家庭购买住房申请商业性个人住房贷款时，按照居民家庭在购买住房所在区的住房套数进行认定。福州住宅贷款政策10..2111.4起12.4起原政策10.1起新政LPR下调（加点调整）（加点调整）住房套数首付贷款利率首付

贷款利率

首付

贷款利率

首付

贷款利率

首付

贷款利率引导下调存量房贷利率3首套利率3.2%本市无住房15%（LPR-65bp）原文：落实国家关于降低存量房贷利率政策，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放商业性个人住房贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。首套二套利率3.2%（LPR-65bp）首套二套利率2.95%（LPR-65bp）首套二套利率3.05%（LPR-55bp）首套二套利率3.1%（LPR-50bp）无住房贷款记录或住房贷款记录已结清首套利率3.2%15%15%15%15%（LPR-65bp）本市有25%1套住二套利率3.65%有未结清住房贷款记录房取消普通住宅和非普通住宅标准4（LPR-20bp）有2笔及以上住暂停发放贷款暂停发放贷款原文：按照国家工作部署，及时取消普通住宅和非普通住宅标准，更好满足居民刚性和多样化改善性住房需求。房贷款本市有住房2套及以上福州中原·市场研究部

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TEL：0591-875287302.5.1福州城建

交通方面，4号线后通段全线贯通、F1滨海快线全线实现“短轨通”，预计25年投入运营；教育方面，闽侯四片区将实行“落户一年方可入学”政策；商业方面，中骏世界城、香格里拉八匚汇已开业2025年将开通两条地铁线，地铁4号线&滨海快线闽侯四片区将实行“落户一年方可入学”政策中医院五四北院区、皮肤病防治南院开诊试运行中骏世界城商业正式开业1、198米旗山湖酒店预计2027年竣工1、晋安榕博小学（东区）、仓山区施程小学、湖滨小/钱塘小/温泉小等落户三年方可入学1、福州大学附属省立医院金山院区三期工程正式开工奠基1、福州地铁4号线二期变更为“远期规划线路”2、福州港口后方铁路正式开工建设3、前横路快速化改造工程建设指挥部揭牌4、福州明确报批地铁第三期规划

3号线成功入围5、福州地铁9号线示意图公布2、福州高新区规划打造城市CBD示范区

启动招标3、福建美术馆有望2025年1月份完成钢结构封顶4、香格里拉八匚汇于4月30日开业2、福州第十一中学晋升省一级达标高中3、马尾一中正式加挂“马尾榕博中学”校牌4、闽侯一中竹岐校区取得报建审批2、福州市第二总医院启动改扩建3、福建医科大学附属协和医院旗山院区三期项目正式开工5、长福（王庄）烟火里一期于8月开业6、福州SM项目于9月23日奠基动工5、福州第十中学扩建项目招标启动

争创省一级达标校6、白湖北园片区小学（麦顶分校）启动试桩8、福州金山中学将扩建4、高新区综合医院（一期）项目地下室全面封顶5、福州市第一总医院鼓山院区报建获批6、福州市中医院五四北院区12月30日开诊试运行7、国家中医药传承创新中心和国家中医疫病防治基地建设项目将落地福州6、福州机场第二高速公路预计2027年通车7、地铁3号线将在福耀科技大学设站8、4号线后通段全线贯通

预计2025年投入运营9、福州滨海快线全线实现“短轨通”

预计2025年开通运营7、白湖亭万达广场更名为“集祥天地”8、中防万宝城提升改造，或引进新能源汽车城9、中骏世界城商业于12月20日开业9、仓山齐安小学正式动工10、福州三江口植物园于12月31日开园11、福州五四北泰禾广场正式更名「五四in象」12、左海·光年PARK公园层于12月31日晚正式开园10、仓山冯宅中学力争于2025年秋季投入办学使用11、闽侯四个片区内学校实行“取得房产需落户一年方可入学”政策

2025年秋季起实行8、闽侯县人民医院一分院将扩建

规模超3.4万㎡10、滨海快线首列车亮相9、福州市皮肤病防治院南院已完成验收并开诊试运行11、地铁3号线将在南通设站

有望2030年建成福州中原·市场研究部

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TELART2六区+闽侯楼市篇福州中原·市场研究部

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TEL区+闽侯土地五区经营性用地成交76宗，2126亩，总建345万㎡五区涉宅用地成交44宗，1585亩涉宅总建285万㎡，可售总建230万㎡，可售住宅总建223万㎡五区闽侯经营性用地成交6宗，267亩，总建41万㎡闽侯涉宅用地成交4宗，230亩涉宅总建37万㎡，可售总建0万㎡，可售住宅总建0万㎡闽侯长乐经营性用地成交9宗，203亩，总建25万㎡长乐涉宅用地成交3宗，106亩涉宅总建11万㎡，可售总建11万㎡，可售住宅总建11万㎡长乐福州中原·市场研究部

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TEL：0591-875287302.1.1五区土地供求

2024年五区土地供应总建350万㎡，同比上涨17%，成交345万㎡，同比上行19%；土地出让金369亿元，同比上行6％；涉宅用地成交总建285万㎡，其中可售体量230万㎡，可售占比81%占地面积计容总建2020年至今福州五区土地供求情况状态供应地块性质宗数（万㎡）（万㎡）60050040030020010008007006005004003002001000涉宅用地商服441024781061928524商办商服204020205272021335202236520232982024350合计144350供应总建（万㎡）成交总建（万㎡）供应宗数5276032862314572914934578占地面积计容总建可售体量状态成交地块性质宗数（万㎡）（万㎡）（万㎡）成交宗数6061524676涉宅用地商服44910628521230成交金额（亿元）72039938034836917197成交总建：345万㎡成交可售：273万㎡成交宗数：76宗同比：+19%同比：+67%同比：+65%同比：+6%商办商服23763936供应总建：350万㎡供应宗数：78宗同比：+17%同比：+59%合计142345273成交金额：369亿

2024年福州五区土地供应78宗，供应总建350万㎡，地块性质以涉宅用地为主

2024年福州五区土地成交76宗，成交总建345万㎡，含涉宅用地44宗，其中纯商品房地块37宗/全安商地块6宗/社会租赁住房地块1宗

2024年涉宅用地成交总建285万㎡，实际可售体量230万㎡，可售占比81%备注：地块状态为取消出让、退地不计入该年度供应；不含养老、工业、幼儿园、体育、加油站、殡葬等用地福州中原·市场研究部

ADD：福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号富力中心C2座15层1513单元

TEL：0591-875287302.1.2五区土地供求

2024年土地供求主要集中于中心城区、金山奥体和北区板块，合计成交占比61%；其次为东区/三江口/金山/帝封江/老仓山板块，占比4-9%；快安、南站等板块少量占比1-3%，体量相对较小2024年福州五区各板块供应成交情况2024年福州五区各板块土地成交占比（按总建）12010080604020030252015105南站江南会展马尾老城1%快安1%1%老仓山

3%帝封江4%5%中心城区28%金山7%三江口8%东区9%0中心城区

金山奥体

北区东区30三江口金山25255帝封江

老仓山快安

马尾老城

南站

亭江琅岐

江南会展供应总建（万㎡）成交总建（万㎡）供应宗数989827276767851478292921616312122111164411331122322222金山奥体19%30北区1014%成交宗数871025326备注：地块状态为取消出让、退地不计入该年度供应；不含养老、工业、幼儿园、体育、加油站、殡葬等用地福州中原·市场研究部

ADD：福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号富力中心C2座15层1513单元

TEL：0591-875287302.1.3五区土地成交

2024年五区整体溢价率3%，成交76宗地块中仅16宗产生溢价，剩余地块均底价成交；多宗地由本土国企兜底成交，流拍率16%处近年低位；房企谨慎参拍，国企托底，整体土地市场低温运行2024年福州五区成交土地各物业可售体量（万㎡）2020年至今五区土地成交溢价/综合流拍率情况板块涉宅用地商服用地商服商办用地合计占比40%30%20%10%0%中心城区金山奥体北区板块三江口板块金山板块帝封江板块东区板块老仓山板块快安板块马尾老城亭江琅岐板块南站板块江南会展板块总计48464427241612820100604645292416261211222%17%16%10%9%32%21%13%17%21%16%3%0114%017%2023002%2022202020212024006%015410%4%流拍率溢价率02024年五区各板块涉宅用地可售/楼面价分析6414%0021%60.0050.0040.0030.0020.0010.000.002500000221%213682000015000100005000001010%1569100010%1395912593112061099623084%73613%273100%100%——810072846864占比3%

2024年五区土地成交以涉宅地块为主，成交可售体量占比92%，金山奥体和中心城区为主力；三江口板块帝封江板老仓山板中心城区

金山奥体

北区板块金山板块东区板块快安板块块块可售体量（万㎡）48.2245.5443.6011.8927.24728424.101569115.8268647.566.09

流拍/溢价率方面，2024年市场仍处下行态势，溢价下滑+国企托底为主旋律，开发商拿地谨慎，拿地积极性低，成交地块热度分化。可售楼面价（元/㎡）21368112061099612593139598100备注：综合流拍率=（取消出让+流拍地块）/全部供应地块；不含养老、工业、幼儿园、体育、加油站、殡葬等用地福州中原·市场研究部

ADD：福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号富力中心C2座15层1513单元

TEL：0591-875287302.1.4福州五区土地成交分布图20220总202202026新榕左海左海6左海202宜福置业205碧全202左海2025福州建工202205新榕华润20220号

云南融祥保利202绿城2022025号

市建发2025福州地铁左海020市建发20福州建工205号20号2020200号0新榕建总2左海市建发建总2023号

左海20220200新榕建总20建总2028号

左海2020号

建总202号

建总马宗

2021海南空港开发20220266左海202市建发福州建工2026福州新区纯商品房福州中原·市场研究部

ADD：福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号富力中心C2座15层1513单元

TEL：0591-875287302.1.4福州五区土地成交分布图2021号

建总2022027五新建设建总8202202张耀铣2028号

岳峰资产运营20207鑫广瑞博投资兴生活家资产梦想启航商管马宗

202马宗

202江爱瑞天安建筑20宋家豪0202福龄金太阳20号国际202202号

建总202建国际7陈友星产运营左海20272号

海悦建设2072027号

陈华官203群盛酒店2028福州地铁20守正

2024福州地铁204福州仓建建筑工程2021号

陈熙20220219福建恩弟2022021号

中建国际马宗

2021号

予君酒店马宗

202马宗

2020天安建筑8丰颂商贸马宗

202号

张章和0倪铮马宗

201天安建筑华威建新花卉2021福州新区马宗

2020世晨投资安商房地块租赁地块202市建发商服商办地块福州中原·市场研究部

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TEL：0591-875287302.1.5闽侯土地供求

2024年闽侯土地供应5宗，总建21.71万㎡；土地成交6宗，总建40.98万㎡，同比上行33%，全年可售体量仅4.01万方，可售规模持续缩减2020至今闽侯土地供求情况占地面积计容总建状态供应地块性质宗数（万㎡）（万㎡）250.00200.00150.00100.0050.0014012010080涉宅用地商服31156.861.860.609.3217.692.236040商办商服1.7920合计21.710.00020202021202220232024供应总建（万㎡）成交总建（万㎡）供应宗数162.1576.12146.0142.5121.71占地面积计容总建可售体量状态成交地块性质宗数214.882176.121393.301730.79740.985（万㎡）（万㎡）（万㎡）涉宅用地商服411615.321.8636.972.230.002.231.794.01成交宗数26131256成交金额（亿元）131.5855.7535.2717.0115.96成交总建：40.98万㎡成交可售：4.01万㎡成交宗数：6宗同比：+33%同比：-74%同比：+20%同比：-6%商办商服0.601.79供应总建：21.71万㎡供应宗数：5宗同比：-49%同比：-29%合计17.7840.98成交金额：15.96亿

2024年闽侯土地供应5宗，供应总建21.71万㎡，同比下行49%，地块性质以涉宅用地为主；

2024年闽侯土地成交6宗，成交总建40.98万㎡，同比上行33%，实际可售体量仅4.01万㎡，占比10%，较去年可售体量大幅减少。

2024年闽侯土地成交金额为15.96亿元，同比下行6%。备注：地块状态为取消出让、退地不计入该年度供应；不含养老、工业、幼儿园、体育、加油站、殡葬等用地福州中原·市场研究部

ADD：福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号富力中心C2座15层1513单元

TEL：0591-875287302.1.6闽侯土地供求

2024年土地供应来自上街、甘蔗及白沙板块；成交主要集中南屿、上街及甘蔗，合计占比95%，白沙成交占比5%，荆溪、南通、青口、竹岐无地块成交2024年闽侯各板块供应成交情况2024年闽侯各板块土地成交占比（按总建）25.0020.0015.0010.005.003210白沙板块5%甘蔗板块20%南屿板块49%0.00南屿板块上街板块甘蔗板块白沙板块上街板块26%供应总建（万㎡）成交总建（万㎡）供应宗数0.0019.88010.8210.8218.068.0622.822.232成交宗数2121备注：地块状态为取消出让、退地不计入该年度供应；不含养老、工业、幼儿园、体育、加油站、殡葬等用地福州中原·市场研究部

ADD：福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号富力中心C2座15层1513单元

TEL：0591-875287302.1.7闽侯土地成交

2024年闽侯共成交4宗涉宅用地，包含2宗全回购、2宗全安置地块，无可售住宅体量；流拍/溢价率方面，无地块流拍，整体溢价率12%2020年至今闽侯土地成交溢价/流拍情况2024年闽侯成交土地各物业可售体量（万㎡）合计1.790.000.000.000.000.000.002.234.01100%38%40%30%20%10%0%板块涉宅用地0.000.000.000.000.000.000.000.000.000%商服1.790.000.000.000.000.000.002.234.01100%商办商服0.000.000.000.000.000.000.000.000.000%占比45%0%27%13%20%14%甘蔗板块荆溪板块南通板块南屿板块青口板块上街板块竹岐板块白沙板块合计12%0%24%2%2%202020212022202320240%流拍率溢价率0%2024年闽侯各板块涉宅用地可售/楼面价分析0%2.502.001.501.000.500.0025002000150010005000%0%55%100%——0甘蔗板

荆溪板

南通板

南屿板

青口板

上街板

竹岐板

白沙板块块0.000块0.000块0.000块0.000块0.000块0.000块可售总建（万㎡）1.792.23629占比可售楼面价（元/㎡）

2292备注：综合流拍率=（取消出让+流拍地块）/全部供应地块；不含养老、工业、幼儿园、体育、加油站、殡葬等用地福州中原·市场研究部

ADD：福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号富力中心C2座15层1513单元

TEL：0591-875287302.1.8闽侯土地成交分布图2020渠城置业0亿城置业2022020闽侯雪峰山城投资榕高

2020福清鑫悦榕高

202榕高

2020守正安商房地块0中建国际商服商办地块福州中原·市场研究部

ADD：福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号富力中心C2座15层1513单元

TEL：0591-875287302.1.9长乐经营性土地供求

2024年长乐土地市场供求低位回升，供应14宗经营性用地，总建39.55万㎡；成交9宗经营性用地，总建25.39万㎡（仅占22年总建27%），总揽金16.74亿元；土地性质方面，成交6宗商服用地以及3宗涉宅用地，商服用地成交总建提升2020年至今长乐经营性土地供求情况2021年至今长乐经营性土地成交结构分析涉宅用地（万㎡）商服（万㎡）商办（万㎡）250.0081219000800070006000500040003000200010000202420232022202110.907.187.311.63200.00150.00100.0050.000.007181659317.701.974679425378.41156.1750%7.201.00100%0%10%20%30%40%60%70%80%90%2020164.45215.07150.5281212021192.17163.38103.317181202298.8093.3535.094253202324.2919.669.202024年39.5525.3916.7465932021-2024年长乐经营性土地供求明细供应总建（万㎡）成交总建（万㎡）成交金额（亿元）类别供应宗数供应占地（万㎡）供应总建（万㎡）成交宗数2021192022年112023年2024年61492.72192.171450.1298.801012.5624.29521.2039.559成交可售楼面价（元/㎡）4679成交总建：25.39万㎡成交可售：25.39万㎡成交宗数：9宗成交占地（万㎡）成交总建（万㎡）可售总建面（万㎡）可售住宅面积（㎡）可售办公面积（㎡）同比：

+29%同比：

+29%同比：

+80%同比：

+82%78.47163.38139.38119.0710.1110.2046.4993.3587.2560.5021.075.6810.2419.6619.6617.450.002.2113.5525.3925.3910.906.837.65供应总建：39.55万㎡供应宗数：14宗同比：

+63%同比：

+133%成交金额：16.74亿可售商业面积（㎡）备注：地块状态为取消出让、退地不计入该年度供应；不含养老、工业、幼儿园、体育、加油站、殡葬等用地福州中原·市场研究部

ADD：福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号富力中心C2座15层1513单元

TEL：0591-875287302.1.10长乐涉宅土地供求

2024年长乐涉宅土地供应持续收窄，全年仅成交3宗宅地（首占2宗、营前1宗），总建10.90万㎡，整体溢价率8%；房企方面，首占地块均可建设立体生态住宅，分别由龙芝地产、大东海竞得，营前地块由申远底价成交2020年至今长乐涉宅土地供求情况2020年至今长乐涉宅用地综合流拍率/溢价率250.00900080007000600050004000300020001000050%40%30%20%10%0%45%8175747240%8%33%756932%14%200.00150.00100.0050.000.0013%0%11%1%20231%50824559202032%202111%20220%20248%溢价率综合流拍率14%45%13%33%40%备注：综合流拍率=（流拍+取消出让）宗数/（流拍+取消出让+已成交）宗数2021-2024年长乐涉宅土地供求明细20202021202220232024类别202117202282023年2024年5供应总建（万㎡）成交总建（万㎡）成交金额（亿元）161.33184.9683.8522.3317.66供应宗数5211.95149.508175156.17101.98747278.4130.99455917.708.9910.908.25供应占地（万㎡）供应总建（万㎡）成交宗数89.49184.961241.5883.85711.2522.33410.3517.663成交可售楼面价（元/㎡）50827569成交总建：10.90万㎡成交可售：10.90万㎡成交宗数：3宗同比：-38%成交占地（万㎡）75.24156.17132.1737.9578.4172.358.9317.7017.697.0710.9010.90供应总建：17.66万㎡

同比：-21%供应宗数：5宗

同比：0%同比：-38%同比：-25%同比：-8%成交总建（万

）㎡成交金额：8.25亿可售总建面（万㎡）可售住宅建面（万㎡）119.0760.5017.4510.90备注：地块状态为取消出让、退地不计入该年度供应；不含养老、工业、幼儿园、体育、加油站、殡葬等用地福州中原·市场研究部

ADD：福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号富力中心C2座15层1513单元

TEL：0591-875287302.1.11长乐土地涉宅用地成交分布图202航202航号

申远大东海202航龙芝纯商品房福州中原·市场研究部

ADD：福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号富力中心C2座15层1513单元

TEL：0591-875287302.1.12近年六区+闽侯宅地供地计划及完成情况

截止2024年12月底福州四区完成年度供地计划60%，马尾区、闽侯县供地完成率分别为2%和16%，处于20年至今最低水平，长乐年内供地完成率18%，整体供地完成率低2020-2024年福州四区供地完成情况2020-2024年马尾区供地完成情况30025020015010050120%100%80%60%40%20%0%14012010080604012%10%8%6%4%2%20000%2020年2582021年2202022年2312023年1742024年1722020年2021年342022年2023年2024年1242供地计划（万㎡）实际供地（万㎡）完成度供地计划（万㎡）实际供地（万㎡）完成度311313222263150123851034102%68%53%49%60%4%11%9%8%2%2020-2024年闽侯县供地完成情况2020-2024年长乐区供地完成情况706050403020100200%150%100%50%120100806040200100%80%60%40%20%0%0%2020年332021年502022年502023年502024年442020年782021年1062022年962023年682024年58供地计划（万㎡）实际供地（万㎡）完成度供地计划（万㎡）实际供地（万㎡）完成度6329501777388421110188%58%101%34%16%94%83%43%16%18%备注：住宅用地性质包含普通商品住房用地、保障性住房用地、安置型商品房、限价商品房和租赁住房用地福州中原·市场研究部

ADD：福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号富力中心C2座15层1513单元

TEL区+闽侯商品房供应222万㎡

网签262万㎡

均价17379元/㎡五区闽侯长乐供应18540套，147万㎡网签26861套，181万㎡均价21108元/㎡供应7665套，49万㎡网签8682套，53万㎡均价8969元/㎡供应4378套，26万㎡网签3817套，28万㎡均价9297元/㎡备注：商品房包含住宅、别墅、商业、写字楼、SOHO、车位等业态，剔除保障房、回购商业、回购车位等福州中原·市场研究部

ADD：福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号富力中心C2座15层1513单元

TEL：0591-875287302.2.1五区+闽侯商品房—供求

2024年五区商品房供应147万㎡，同比回落40%，受市场下行影响，成交低位延续；成交均价21108元/㎡，同比回落8%

2024年闽侯商品房供应49万㎡，同比下行2成，成交同比上行15%，车位成交占比21%为主因，均价持续下探2020年至今福州五区商品房量价走势2020年至今闽侯商品房量价走势6005004003002001000300002500020000150001000050000200180160140120100801600014000120001000080006000400020000136021365124423238611249122837117112185921108896960402002020年183.61139.78136022021年157.64124.87136512022年74.672023年61.332024年49.0153.0189692020年4972021年5402022年2752023年2432024年147供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）63.1546.1732444326119818112491117112442323861218592283721108供应面积：147万㎡成交面积：181万㎡成交均价：21108元/㎡㎡㎡同比：-20％同比：+15％同比：-23％同比：-40％同比：-9％同比：-8％供应面积：49.01万成交面积：53.01万成交均价：8969元/㎡备注：数据来源福州房管局、中原数据库，数据已剔除非正常网签情况，物业包含住宅、别墅、商业、写字楼、SOHO、车位，不含保障房、回购商业及车位福州中原·市场研究部

ADD：福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号富力中心C2座15层1513单元

TEL：0591-875287302.2.2五区+闽侯各物业供销情况

2024年五区、闽侯各物业供应放缓，成交延续下滑态势，其中普通住宅为供需两端主力，商办市场持续疲软2024年福州五区各物业供求情况（不含保障房）指标供应套数商业692车位953025.8418%合计18540146.68100%26861180.66100%0.81供应面积（万㎡）供应占比7.725%供应量：101.92万成交量：115.47万㎡㎡供应量：11.19万成交量：10.73万㎡㎡成交套数9681494742.5124%成交面积（万㎡）成交占比11.957%供求比0.650.612024年闽侯各物业供求情况（不含保障房）指标供应套数商业123车位422310.8222%合计766549.01100%868253.01100%0.92供应面积（万㎡）供应占比5.20供应量：32.41万成交量：36.17万㎡㎡11%3713.386%供应量：0.58万成交量：2.33万㎡㎡成交套数416611.1321%成交面积（万㎡）成交占比供求比1.540.97备注：数据来源福州房管局、中原数据库，数据已剔除非正常网签情况，物业包含住宅、别墅、商业、写字楼、SOHO、车位，不含保障房、回购商业及车位福州中原·市场研究部

ADD：福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号富力中心C2座15层1513单元

TEL：0591-875287302.2.3五区+闽侯各物业存销情况

截止2024年12月底，五区商品住宅狭义库存256.01万㎡，消化周期26.6个月，商业/写字楼库存量大，去化周期持续拉长

闽侯商品住宅库存62.51万㎡，消化周期20.7个月，车位、商办物业去化周期漫长截止2024年12月底福州五区各物业存销情况（不含保障房）指标商业12932137.491.00车位201170574.313.54合计2481071089.4215.06狭义库存套数狭义库存：256.01万㎡消化周期：26.6月狭义库存：121.61万㎡消化周期：136个月狭义库存面积（万㎡）近一年月均去化（万㎡）预计消化周期（月）138.1162.172.4截止2024年12月底闽侯各物业存销情况（不含保障房）指标商业车位52963141.270.93合计68547289.814.42狭义库存套数2061狭义库存：62.51万㎡消化周期：20.7个月狭义库存：54.91万㎡消化周期：283.1个月狭义库存面积（万㎡）近一年月均去化（万㎡）预计消化周期（月）31.110.28110.3152.365.6备注：数据来源福州房管局、中原数据库，数据已剔除非正常网签情况，物业包含住宅、别墅、商业、写字楼、SOHO、车位，不含保障房、回购商业及车位福州中原·市场研究部

ADD：福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号富力中心C2座15层1513单元

TEL：0591-875287302.2.4长乐商品房—成交

2024年长乐商品房供应25.81万㎡，同比回升67%；成交28.19万㎡，同比上行5%；均价连续回落至最低，网签低位徘徊，滨海新城、首占、老城区为网签主力供应面积：25.81万㎡成交面积：28.19万㎡成交均价：9297元/㎡同比：+67％同比：+5％同比：-29％2024年长乐各物业供销情况（不含保障房）2021-2024年长乐商品房量价走势指标住宅别墅商业写字楼

SOHO车位合计140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.0020000180001600014000120001000080006000400020000供应套数

13230299002756437817472供应面积（万㎡）供应占比

62%15.930.002.110.000.007.7725.81146520%08%0%70%30%100%381713062成交套数

16931131121892成交面积（万㎡）成交占比

71%20.110.000%1.435%0.351%0.833%5.4719%28.19100%92972024年长乐各板块成交面积（万㎡）板块住宅老城区3.09首占6.530.260.280.331.468.85营前1.220.010.000.070.982.28鹤上0.590.160.000.050.060.86金峰

滨海新城

其他0.660.040.000.000.551.257.550.870.080.391.6710.560.460.000.000.000.020.48别墅0.09商业0.002021年127.5462.492022年42.022023年15.412024年25.8128.199297SOHO车位0.00供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）0.7333.1526.72174721465213062合计3.92备注：数据来源福州房管局、中原数据库，数据已剔除非正常网签情况，物业包含住宅、别墅、商业、写字楼、SOHO、车位，不含保障房、回购商业及车位福州中原·市场研究部

ADD：福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号富力中心C2座15层1513单元

TEL区+闽侯商品住宅网签14910套

171万㎡

均价21738元/㎡主力项目认购监控12494套

认购面积145万㎡五区闽侯长乐网签9557套，115万㎡均价27094元/㎡主力项目认购套数8355套认购面积101万㎡㎡网签1693套，20万㎡均价11144元/㎡主力项目认购套数1524套认购面积18万㎡网签3660套，36万均价10531元/主力项目认购套数2615套㎡认购面积26万㎡备注：商品住宅仅包含普通住宅、别墅等物业，不含其他业态福州中原·市场研究部

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TEL区+闽侯认购篇

2024年六区+闽侯商品住宅主力项目总认购12494套，同比去年回落18%

月度来看，成交“先抑后扬”，年初市场清冷，1-2月月均认购仅528套，3月起老仓山、南屿等区域项目以价换量抬升认购，4月促销延续，但成效有所减弱，5-6月以及10-11月逢年中及黄金周假期冲刺，开发商推盘加速+促销力度加码，认购上行2023-2024年六区+闽侯商品住宅主力项目认购市场走势30.0025.0020.0015.0010.005.002500200015001000500月均1041套同比↓18%五区月均1268套52个项目6%认购8355套↓13%闽侯11个项目↓42%认购2615套

↓36%长乐9个项目↓10%认购1524套↓1%0.000面积套数备注：项目个数统计指半年度产生认购20套及以上，年度产生认购50套及以上，数据来源中原数据库福州中原·市场研究部

ADD：福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号富力中心C2座15层1513单元

TEL区+闽侯开盘篇

2024年六区+闽侯推盘维持慢节奏，推新2386套，去化508套，去化率21%，供求双“冷”

2024年闽侯无项目开盘，长乐仅滨海新城单盘首开，中心城区推量最大，江南会展和奥体去化率相对较高近一年六区+闽侯商品住宅月度开盘情况800700600500400300200100060%50%40%30%20%10%0%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2024推售套数成交套数去化率0016499225380850069614220%0020916128621601248615532%7120%5%27%22%0%0%8%48%8%3%2024年六区+闽侯各板块开盘情况200015001000500060%50%40%30%20%10%0%-10%中心城区东区板块446江南会展老仓山北区板块金山奥体滨海新城160推售套数成交套数去化率1452345128628677124319611224%14%48%8%3%44%8%备注：数据来源中原数据库福州中原·市场研究部

ADD：福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号富力中心C2座1