2024年龙岩市年报终稿(有巢氏)正式版

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报有巢氏开发处|2025年1月数据说明：1、数据统计范围为龙岩市区；2、商品房数据包含商品住宅、商业、写字楼、车位，不含储藏间、幼儿园等；3、商品房数据均为备案数据，来源为有巢氏数据库4、数据时间范围为2024年1月1日-12月31日27.86亿元73.67万㎡3782商住用地商品房元/㎡成交总建楼面价成交总金额48.29万㎡883741.22万㎡元/㎡供应面积成交面积成交均价36.79万㎡11152元/㎡28.2万㎡商品住宅供应面积成交面积成交均价房企商品房商品住宅写字楼车位按成交金额成交金额成交面积成交均价占有率排名（亿元）13.914.14（万㎡）11.948.62（元/㎡）116484804138.19%11.36%10.99%8.36%5.00%4.96%3.83%2.10%1.99%1.76%234.003.4311677990243.053.0851.822.26807961.811.4512428699071.402.0080.761.08705690.730.739937100.640.5611502备注：房企排行按照操盘方计算房企商品房商品住宅写字楼车位按成交金额排名成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）按成交面积成交金额（亿元）成交均价（元/㎡）项目名称占有率项目名称占有率排名12建发观唐映月建发缦云6.113.38100401643616.85%15.24%1234567建发观唐映月紫金山成均台水晶溪尚6.143.604.005.550.271.840.26100408888117171643696014.83%9.84%8.28%8.20%6.89%4.78%4.18%34水晶溪尚3.414.0511717888810.97%9.90%紫金山成均台建发缦云紫金山体育公园567建发云著南区城发汇金望郡美伦生态城1.971.131.6993081358586145.04%4.23%3.99%建发云著南区蘭园93081524厦鑫山水大宅院8美伦生态城1.4586144.10%891.361.091.089451929870563.52%2.79%2.10%厦鑫山水大宅院德兴时代天骄融创观樾台91.281.5494513.29%2.75%1010城发汇金望郡13585房企商品房商品住宅写字楼车位按成交金额排名成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）按成交面积成交金额（亿元）成交均价（元/㎡）项目名称占有率项目名称占有率排名12345建发观唐映月建发缦云5.272.913.073.471.61101341707712719979717.00%15.79%12.40%10.80%5.38%123456建发观唐映月紫金山成均台水晶溪尚5.353.403.904.971.691.1510134979718.70%12.29%10.87%10.31%5.70%水晶溪尚1271917077105248010紫金山成均台建发云著南区建发缦云10524建发云著南区美伦生态城5.09%6城发汇金望郡1.00142544.54%厦鑫山水大宅院厦鑫山水大宅院71.17107943.85%781.091.440.800.731079480103.72%3.66%2.67%2.31%美伦生态城德兴时代天骄三迪金域云境89城发汇金望郡德兴时代天骄三迪金域云境1.430.840.73142541055299373.55%2.82%2.59%91055299371010房企商品房商品住宅写字楼车位按成交金额排名成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）按成交面积成交金额（亿元）成交均价（元/㎡）项目名称占有率项目名称占有率排名123珠江花园佰翔京华中心万宝广场0.670.090.03582110221993176.21%18.70%5.09%123珠江花园佰翔京华中心万宝广场0.390.100.03582110221993184.83%11.85%3.32%房企商品房商品住宅写字楼车位按成交金额排名成交个数（个）成交均价（万元/个）按成交个数成交金额（亿元）成交均价（万元/个）项目名称占有率项目名称占有率排名紫金山体育公园12建发观唐映月建发缦云2701175144872071831061131859821.725.05.319.53%9.72%9.07%8.26%6.90%6.28%4.77%4.16%3.80%3.26%120.270.250.590.210.110.190.290.120.140.105.35.116.42%15.55%8.62%6.61%5.91%5.84%3.74%3.61%3.39%3.13%蘭园紫金山体育公园33建发观唐映月紫金山成均台厦鑫博世园融侨悦府21.710.06.24蘭园5.145紫金山成均台融侨悦府10.010.313.511.16.256610.325.011.113.510.07建发云著南区融创观樾台厦鑫博世园水晶溪尚7建发缦云88融创观樾台建发云著南区水晶溪尚991010.010CONTENTSPart-1:宏观与政策环境Part-2:土地市场分析Part-3:商品房市场分析Part-4:房地产后市研判1.1全国宏观分析1.2龙岩政策分析1.1重大会议2024年以来中央重大会议对房地产政策力度持续加大，一系列政策的政策可以说是应出尽出，20252024.3.5两会召2024.3国常2024.4政治局会2024.二十届三2024.9政治局会2024.12.9政治局会议进一步优化房持续抓好保交生、保稳定工步推动城市房继续坚持因城标本兼治化要促进房地产市实

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，提高质量，加大协调机制落地见好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。做

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，统筹研究消化存量房产和优化增量住房。统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。“项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。Ø

解读：2024年以来中央重大会议均提及地产工作部署，并且政策力度持续加大，从两会的化解房地产风险、优化房地产政策到4月政治局会议的继续坚持因城施策，统筹消化存量、优化增量，再到9月的促进房地产市场止跌回稳，调整住房限购政策、降低存量房贷利率，以及12月的实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策来稳住楼市，能看出中央对房地产市场平稳健康发展的高度重视，2024年在防范化解房地产金融风险方面已取得积极成绩，2025年将在此基础上进一步做好稳住楼市的工作。1.1金融政策今年以来，中国人民银行对LPR进行了三次调整，1年期下调60个基点，5年期下调35个基点，年度下行幅度均创LPR改革以来的新高，并且两次下调准备金率，以及首付比例和公积金利率等。2024年LPR调整：2024年中央主要金融政策表现：时间发布机构政策内容政策类型2024年2月，1年期LPR为3.45%，保持不变；5年期以上LPR为3.95%，较前值下行25个点；2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性1万亿元；降低贷款利率降低准备金率2月央行设立3000亿元保障性住房再贷款；降低全国层面个人住房贷款最低首付比例为不低于15%；取消全国层面个人住房贷款利率政策下限；下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。降低房贷利率、降低首付比例5月7月央行央行2024年2月，1年期LPR为3.35%，较前值下行10个点；5年期以上LPR为3.85%，较前值下行10个点；降低贷款利率降低贷款利率

降低了住房公积金贷款利率0.25个百分点；降低准备金率

降低了首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%；降低首付比例

降低存量贷款利率；9月央行央行降低税费

降低“卖旧买新”换购住房税费负担；2024年10月，1年期LPR为3.1%，较前值下行25个点；5年期以上LPR为3.6%，较前值下行25个点；10月降低贷款利率1.1中央与地方楼市政策2024年年中央重磅政策陆续出台，多次下调首付及房贷利率，取消普通住宅标准，并全面重启城中村改造等，地方因城施策，从一二线城市的大尺度政策松绑到三四线城市的各种优惠补贴等。20242024商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%，这是2000年以来二套首付最低值；5年期以上LPR下降了3次，由4.2%降至3.6%，1年期降至3.1%，并取消取消商业贷款利率下限。首付比例、利率降至新低一线城市北京通州“双限”松绑、取消离婚限购、五环外允许多购1套房，非京籍人士社保年限五环外“5年变2年”，五环内“5年变3年”；上海放松单身限购、外地户籍社保“5改3”、五大新城“5改2”；广州放开大户型限购、四区取消限购、部分区域社保“5改2”；深圳外围区域限购松绑、非深户“5改3”存量房贷利率下调统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，符合条件的房贷利率均调整为贷款市场报价利率LPR-30BP（基点）年中央重点楼市政策表现年各线城市楼市政策表现二线城市普通住宅标准取首套房、二套房统一，将现行享受1%税率优惠的面积标准由90㎡提高到140㎡。明确一线城市取消普宅标准后，与全国其他地区适用统一的增值二线城市普遍放宽了限购限售政策，例如南京、杭州、成都等城市全面取消了限购，降低了首付比例和房贷利率，首套房首付低至15%，房贷利率也有大幅下降，部分城市首套房利率跌破3%。另外还有落户调整、房票补贴等一应政策。消，税费减免税政策，即购买2年及以上的住房对外销售的免征增值税。“城中村改造”全面重启城中村改造于2024年全面重启，将通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。三线城市三线城市的房地产政策继续保持宽松主基调，旨在激活市场活力，包含购房补贴、优化公积金贷款政策等。收储商品房用作央行明确设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。明确要求推动县级以上城市有力开展收保障性住房四线城市购已建成存量商品房用作保障性住房工作。四线城市房地产政策继续保持宽松主基调，包括发放购房财税补贴、加大房票安置力度、优化住房公积金政策支持、推动住房“以旧换新”等。这些政策措施旨在进一步降低购房门槛，减轻购房者的负担，刺激市场需求。盘活存量闲置土地对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地。使用专项债券资金用于收回收购土地，加大收回收购存量闲置土地力度。1.1全国楼市受市场需求不足、预期不振、房企拿地意愿减少等因素影响，2024年全国房地产投资规模持续下行，商品房销售面积创近15年低点，但在政策刺激下，第四季销度售面积明显好转，有企稳趋势。房地产开发投资总额：开发投资总额在2021年达到历史最高峰，之后房地产市场下行，投资总额逐年下滑，每年下降幅度在10%左右；商品房销售面积：商品房销售面积目前已降至近15年来最低点，居民购房意愿降至冰点，但在重磅政策加持下，预计2025年楼市将回稳。数据来源：国家统计局1.1全国楼市2024年全国一二三线城市商品住宅销售价格整体呈下降趋势，但在重磅利好政策刺激下，价格跌幅收窄，年底一线城市已率先止跌，政策效应明显，房地产市场或步入持续止跌回稳阶段。解读：2024年5月2024年9月Ø

房价转折点：2024年5月和9月两次出台重磅利好政策，能看出政策出台后，一二三线城市的一二手商品住宅均价降幅明显收窄，其中一线城市的二手住宅在10月呈现正增长，说明政策积极有效，一线城市扮演了本轮楼市止跌回稳的示范效应。Ø

最新房价分析：目前一线城市新房价格率先止跌，二手房实现正增长，二三线城市房价跌幅持续收窄，房价指数的表现具有非常强的激励性和鼓舞性，说明当前房地产市场正进入到持续止跌回稳的阶段。数据来源：国家统计局1.2龙岩房地产政策分析2024年龙岩出台的楼市政策主要以公积金为主，包含降首付、降利率、提高贷款额度等，并未出台特别重磅性楼市政策，原因在于2023年出台的补贴政策等成效不高，因此2024年主要依托于国家出台的重磅楼市利好政策。8月龙岩开通住房公积金（含贴息贷）组合贷款中商业贷部分参与逐月冲还贷业务。6月龙岩公积金缴存基数调整，最高月缴存基数为25922元。最低月缴存基数不低于196元。5月龙岩住房“以旧换新”实施办法发布。主要是采取“帮卖+补贴”的方式进行。调整住房公积金贷款首付比例，首套首付调整为15%，二套首付调整为20%。调整住房公积金贷款利率，5年以下和5年以上首套公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.775%和3.325%。11月龙岩市发布关于进一步促进房地产平稳健康发展的若干措施。重点在于优化个人住房贷款政策，加大住房公积金贷款支持力度，加大房地产“白名单”机制支持力度，支持台胞在岩购房置业等。6月

8月5月11月2024龙岩楼市政策2月龙岩住房公积金调整，贷款额度提高10万，购买二星级以上绿色建筑和装配式建筑另加5万，2023年6月28日印发《龙岩中心城区房屋征收补偿房票安置实施办法，进一步放宽入选条件，已建成或在建的安置房也可进入选房超市。12月龙岩首套二套从原来的3.05%上调到3.1%，也就是LPR-50基点。这是银行根据风险定价原则上调房贷利率。市农业农村局、自然资源局、住房和城乡建设局出台了龙岩市农村地、农房票管理办法，推进农村承包地流转和闲置宅基地盘活利用。2月12月1.2龙岩房地产政策分析目前龙岩宽松的政策环境延续，不限购、不限贷、不限售，公积金和商业贷款首套首付仅15%，公积金二套首付20%，公积金贷款利率首套2.85%，商业贷款利率首套二套均为3.1%。龙岩公积金政策龙岩楼市政策次数首次首付15%20%执行利率2.85%限购限贷限售无首付公积金贷款首付商业贷款（认贷不认房）二次3.325%三次及以上停止放贷非绿色建筑或装配建筑绿色建筑或装配建筑套数首套执行利率套数首付执行利率15%2.85%纯首套首购首贷15%3.1%双职工家庭单职工家庭65万55万60万双职工家庭单职工家庭双职工家庭70万60万65万新罗区按揭结清首套二套20%3.325%有一套房按揭已结清15%15%3.1%3.1%生育一孩或无孩家庭永定、上杭、双职工家庭武平、长汀、单职工家庭名下有一套房，贷款未结清认定为二套三套及以上停止放贷/二套二套50万单职工家庭55万连城、漳平新罗区双职工家庭单职工家庭80万70万75万双职工家庭单职工家庭双职工家庭85万75万80万◆购买第三套（及以上）住房的停止贷款;◆借款申请人在办理贷款前须连续按期足额缴存住房公积金满12个月（含）以上；◆调整借款申请人公积金贷款结清后间隔，首次贷款结清后即可再次申请公积金贷款名下有两套房，有一套贷款未结清认定为二套15%3.1%贷款

额度生育二孩的家庭（首套）永定、上杭、双职工家庭武平、长汀、单职工家庭65万单职工家庭70万连城、漳平新罗区三套及以上或名下两套且贷款均未结清停止放贷双职工家庭单职工家庭90万80万85万双职工家庭单职工家庭双职工家庭95万85万90万生育三孩的家庭（首套）永定、上杭、双职工家庭组合贷款：遵循“短原则”，按照贷款最少的方式来确认首付无武平、长汀、单职工家庭75万单职工家庭80万连城、漳平2.1商住用地出让分析2.2商住用地出让明细2.2商住用地出让分析土拍市场低迷，多由本地国企拍得，成交楼面价创近年新低2024年龙岩全年共出让9幅商住用地，并且都集中在上半年出让，多由本地国企竞得，成交地块计价总建面约73.67万㎡，同比下降约10%，成交楼面价约3782元/㎡，同比下降31.5%，溢价率为0.4%。龙岩土地市场低迷，成交楼面价和溢价率创近年新低。2.5商住用地出让明细2024年龙岩商住用地出让明细表序号占地面积（㎡）计价总建（㎡）成交总价(万楼面价地块编号成交日期板块容积率溢价率受让人元)(元/㎡)1234567892024拍-22024拍-32024拍-52024拍-62024拍-82024拍-92024拍-102024拍-112024拍-122024/4/232024/4/232024/5/302024/5/302024/6/52024/6/52024/6/52024/6/52024/6/5行政中心曹溪203155028210260794976094593021149929246927974614172056663516077837034270035400300001070020900513002400018400452007006380620014333262136204236356557680.0%0.0%0.0%0.9%0.0%0.4%0.8%1.7%0.4%建发腾晟1.851.4622.6其他雁翔小洋腾晟其他69345944804884823458602851.151.5雁翔东肖上杭汇杭置业腾晟东肖1.162.2东肖腾晟紫金山1.3上杭汇杭置业3.1商品房年/月度供销价情况3.2商品住宅年/月度供销价走势3.3近三年商品住宅面积段/总价段/单价段成交结构3.4商品住宅在售存量情况3.1商品房年度供销价情况商品房供销再创新低，成交均价小幅上涨2024年商品房供应面积约48.29万㎡，同比下降15%，成交面积约41.22万㎡，同比下降32%，供销比为1.41，成交均价8837元/㎡，同比上涨4%；3.1近一年商品房月度供销价情况商品房呈供过于求态势，全年低位成交2024年商品房市场呈供过于求态势，3月和12月多个项目集中供应，全年低位成交，单月最高成交6.05万㎡，最低1.91万㎡，月均成交3.43万㎡；受紫金山体育公园项目等低价倾销车位影响，成交均价在1月和2月度处于低位，后续呈小幅波动状态；3.2商品住宅供销价走势住宅市场供销价持续下滑，成交主要集中在部分热点项目2024年龙岩商品住宅市场再创新低，供应仅36.79万㎡，同比下降25%，成交约28.2万㎡，同比下降23%，供销比为1.3，目前已连续四年呈供过于求态势，在近年各种利好政策以及项目以价换量加持下也难挽颓势，成交分化严重，成交主要集中在少部分热点项目，排行前六项目占据总成交的63%，成交均价在这些项目维持下小幅回落。3.2近一年商品住宅月度走势住宅市场低位供销，价格波动下滑，重磅政策难挽颓势2024年月度供销低位徘徊，月均成交仅2.35万㎡，成交均价波动下滑，5月及9月的重磅政策出台也难挽低迷楼市，在经历近年的低迷行情后，客户购房情绪降至冰点，市场的回暖需大市场环境的变好以及周边城市的市场信心传导。3.3近三年商品住宅面积段成交结构刚需产品成交占比下滑，改善产品占比上涨2024年龙岩住宅成交以80-90㎡的刚需产品占比最高，为23%，但占比持续下滑，110-120㎡和120-130㎡改善型产品占比上浮，占比分别达到21%和22%。近三年商品住宅面积段成交结构40%35%35%30%25%23%25%20%15%10%5%22%20%21%16%15%12%14%14%12%12%10%9%5%5%1%4%1%3%2%2%3%2%1%1%1%0%1%0%0%1%1%0%1%0%0%0%0%≤6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-140140-160160-180180-200200以上2022年

2023年

2024年3.3近三年商品住宅单价段成交结构0.7-1.1万元/㎡单价产品占比大幅上涨，成交单价下降明显2024年龙岩楼市触底，商品住宅成交单价下降明显，0.7-1.1万/㎡单价产品成交占比上涨，1.1万元/㎡以上产品占比大幅下滑，目前成交占比最高单价段为1-1.1万元/㎡，占比约22%。近三年商品住宅单价段成交结构25%22%21%19%18%20%15%10%5%18%16%14%14%12%12%12%11%10%10%10%8%9%8%8%7%6%6%5%5%4%4%3%3%2%1%0%＜7K7K-8K8K-9K9K-10K10K-11K11K-12K12K