《我国不动产预告登记制度的适用及不足分析》2800字

我国不动产预告登记制度的适用及不足分析综述目录TOC\o"1-2"\h\u21998我国不动产预告登记制度的适用及不足分析综述 112178（一）我国不动产预告登记制度的适用 1209521.我国不动产预告登记在商品房预售中的适用 1289642.我国不动产预告登记在二手房交易中的适用 21499（二）我国不动产预告登记制度的不足 284711.效力不足 2285932.适用范围较窄 4239723.预告登记与网签备案功能重叠 4（一）我国不动产预告登记制度的适用1.我国不动产预告登记在商品房预售中的适用出售商品房，如果采取商品房预售360百科.房屋预售[EB/OL].房屋预售也称“商品房预售”，“楼花买卖”，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。/doc/6224098-6437410.html方式，那么从签订合同到交房，通常还有相当一段时期，而且有些出卖人要求买受人要支付全部房款，这使得买方承担了很大的风险。在房地产交易中，如何解决购房者的风险负担是一个不容忽视的问题。除了“一房二卖”外，买受人还承担着房屋缺陷、迟延交付或不能交付等风险。政府部门为防范风险采取了积极的应对措施。2015年10月，住房和城乡建设部办公厅印发《房屋交易与产权管理工作导则》，明确要求在房屋交易与产权管理方面建立“楼盘表”“楼盘表”最早是指房地产开发企业在销售房屋时，对某一幢房屋及每一套房屋的户号、面积、户型、层数、销售情况等内容形成的直观表格。但在《房屋交易与产权管理工作导则》中楼盘表被赋予了新的作用，是开展房屋交易与产权管理工作的主要载体和重要工具。楼盘表可广泛应用于国土、规划、建设、房管等部门涉及房屋数据的各类业务中，可以解决不同部门、不同业务系统中房屋数据没有关联的问题。（摘自陈晖.浅谈楼盘表的建立与应用[J].中国房地产（综合版），2016360百科.房屋预售[EB/OL].房屋预售也称“商品房预售”，“楼花买卖”，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。/doc/6224098-6437410.html“楼盘表”最早是指房地产开发企业在销售房屋时，对某一幢房屋及每一套房屋的户号、面积、户型、层数、销售情况等内容形成的直观表格。但在《房屋交易与产权管理工作导则》中楼盘表被赋予了新的作用，是开展房屋交易与产权管理工作的主要载体和重要工具。楼盘表可广泛应用于国土、规划、建设、房管等部门涉及房屋数据的各类业务中，可以解决不同部门、不同业务系统中房屋数据没有关联的问题。（摘自陈晖.浅谈楼盘表的建立与应用[J].中国房地产（综合版），2016（28）.）房屋网签，是指购房人和销售对象签订合同后到房产管理部门进行备案，房产管理部门将交易信息公布在网上并签发网签号。任何个人、单位或集体均能通过互联网查询到该次房产交易信息。（引自百度百科“房屋网签”词条：/item/%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%BD%91%E7%AD%BE/6728897?fr=aladdin）2.我国不动产预告登记在二手房交易中的适用当今，因我国经济整体稳步发展，许多人将投资的目标放在了房地产市场上，许多人拥有多套房产并寻找合适的时机转手出售，赚取中间的差价。二手房的房屋已经经过了首次登记，且为现房，一般情况下，若买卖双方达成合意签署协议后，即可完成房屋的过户登记，因此，目前在二手房买卖中，先行将房屋完成预告登记，确保之后实际可以获得房屋权利的情形并不普遍。（二）我国不动产预告登记制度的不足我国确立不动产预告登记制度，客观上对房产市场交易有着积极的推动作用，但由于种种原因，我国的这一制度还面临着一些亟待研究讨论并解决之处。1.效力不足一般来说，预告登记的法律效力主要体现为下述所列情况：一是债权保全效力，即买卖双方在完成预告登记后，若没有获得登记权人的许可，则登记义务人对不动产的处置是没有法律上的效力的。债权保全效力相当于给登记权人建立了一道风险防范屏障，确保权利人实际享有请求权的，以便将来达到法律规定的要求时正式办理本登记。二是预警效力，即政府采用登记的方法公示已登记权利人的债权请求权，使不特定的第三人知悉该请求权的排他效力。预警效力的作用在于买受人可以通过公示情况，决定是否继续完成房屋交易，避免买受人在对房屋权利归属了解不清的情况下落入陷阱。三是顺位保全的效力，为了避免在将来相同的一个物权上有多个物权同时出现，或者相互冲突，采用预告登记的方式对每一权利划分次序，从而为每一物权的实现提供一个优先次序。顺位保全效力在一定程度上遵循了我国民法中规定的公平原则，以登记的早晚作为标准，让各项物权的实现享有公平的机会，有利于交易市场秩序的稳定。四是破产保护效力，在不动产预告登记之后，因此而获得的请求权已向外公示，若登记义务人在此之后破产的，权利人获得的权利可以在其他债权之前先得到保护。若因为出卖人破产而殃及到买受人，让其不能实现请求权，显然对买受人来说是不公正的。从法律层面赋予这项制度以破产保护效力，买受人可以以此为据从而避免其利益遭受无辜侵害。按照笔者对《民法典》第二百二十一条第一款《民法典》第二百二十一条第一款：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”《民法典》第二百二十一条第一款：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。2.适用范围较窄《民法典》将不动产买卖与抵押等情形纳入了预告登记的适用范围，但仍限制了适用范围：（1）关于《民法典》第二百二十一条中“签订其他不动产物权的协议”，法条中所提到的“协议”是以设立还是变动为前提，并没有表述明确；（2）不动产市场交易活动具有复杂性，相当部分不动产权利的变动并不是因为买卖而产生，还有其他一些情形，如继承或者赠与等也能导致不动产权利的变动，但上述列举的情形目前还不属于可以适用预告登记的范畴。3.预告登记与网签备案功能重叠从效果上看，网签备案和不动产预告登记实际上是相同的。网签备案属于房地产行政管理的范畴，与不动产预告登记所具有的杜绝“一房数卖”现象的法律功能高度一致。网签在某种程度上消除了买受人对“一房数卖”的顾虑，且在保证合同目的实现的力度上更强，从而淡化了预告登记的角色功能，降低不动产交易各方对的需求，从而限缩了不动产预告登记的适用。但是从法律效力上看，网签备案制度设计的基本出发点是促进交易的透明化，并不具备明显的对抗第三人的法律效力。如新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院于2014年6月审理了潘某与新疆生产建设兵团联众投资有限责任公司、新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司案外人执行异议之诉案案情详见“中国裁判文书网”《潘海燕与新疆生产建设兵团联众投资有限责任公司、新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司案外人执行异议之诉案民事判决书》/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=f527a2eca39f49c2ae0ef6ce09661dfa。在此案中，当事人潘某认为根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定的精神，其与某房地产公司签订的房屋预售合同经过登记备案后就与预告登记具有同等效力，潘某对该房产具有准物权性的所有权，因此，她主张认为其购买的房屋不应被法院查封。而法院认为，商品房预售合同登记备案与不动产预告登记在本质上有所不同，预售合同登记备案只是行政管理手段的一种方式，并不具有原《物权法》中预告登记的法律效力，不能阻止其后发生的物权变动发生效力。从这个案例可以看出，因预告登记和网签、备案功能重叠，导致实践中许多人分不清预售合同登记备案与预告登记之间的不同，将二者混为一谈。为追求便捷，相当