凯德发展历史省公开课一等奖全国示范课微课金奖课件

凯德发展奇迹年11月1/242第一部分：凯德成长史第二部分：凯德战略演进第三部分：发展关键业务第四部分：财务表现第五部分：年最新战略目录2/243凯德成长史：年度各大事件时间199419961998进入中国，建立在中国第一座写字楼——上海百腾大厦中国第一座来福士——上海来福士广场开工雅诗阁打造在中国凯德置地在上海成立首两个项目——上海盛捷高级服务公寓，天津盛捷奥林匹克服务公寓凯德置地在上海成立北京雅诗阁服务公寓——北京最大五星级服务公寓开业上海来福士广场盛大开幕凯德置地进驻北京拓展商用业务首支中国商用房地产投资信托基金上市北京来福士广场落成成都来福士广场动土杭州来福士广场展开蓝图凯德中国15周年庆凯德商用在中国上市收购东方海外凯德商用大型公益项目“我第一个书包”在全国开启上海来福士（上宁）展开蓝图凯德商用旗下商场统一更名为“凯德广场/凯德MALL”重庆来福士签约并开工成都来福士落成深圳来福士开工宁波来福士开业集团汉字名称正式更名为凯德集团，组织架构进行精简，“凯德”品牌获封“中国驰名商标”称号凯德历程3/244凯德成长史：凯德置地成立：亚洲最大并购案合并前百腾置地与发展置地淡马锡控股企业新加坡科技企业STPI百腾置地新加坡发展银行发展置地其它房地产企业盛捷控股Somerset雅诗阁Ascott莱佛士Raffles澳洲置地其它房地产企业

年4月，STPI收购了发展置地24.9%股权。当初发展置地主要业务为房地产、酒店与服务公寓、医疗地产和物业管理服务等。百腾置地作为新加坡唯一一家还未上市大型政府背景房地产企业，是当地最大执行共管公寓政策发展商，业务也包括商业综合物业、服务式公寓。两家企业管理层重新审阅了业务构架后决定合并，以使股东价值最大化。凯德年重组24.9%5.4%合并合并4/245凯德成长史：年到年十周年蜕变S＄57.7bn26,00089S＄26.6bn11365%海外资产管理资产服务型公寓间数已上市资产/REITs资产＞3×＞2×＞98×＞12×＞4×＞2×上六个月3325%S＄0.27bn733S＄26.8bn购物中心数量城市数目5/246凯德成长史：10年后取得成就连续4年利润超出S＄1bn资本回报率更有效率区域更多元化财务安全现金充分利润ROE海外资产比重负债/权益现金（S＄287m）（4.2%）25%0.92×S＄879mS＄592m8.7%65%0.28×S＄4.9bn6/247凯德成长史：成为亚洲最大地产企业之一集团总市值年11月：S＄8.9bn年10月：S＄42.7bnS＄bn7/248凯德成长史：连续4年利润超出10亿新元TotalPATMI-2812801033067511013275912601053592年中S＄m8/249凯德战略演进：年合并时经营效率低下，面临极大挑战经营面临极大困境低回报率严重损害了股东价值超越了财务安全底线股东价值损失严重–权益回报率ROE=1.5%总资产回报ROA=1.0%–

净负债资本比92%–

EVA-14.3亿元ROE=净利润/股东权益ROA=净利润／总资产净负债资本比＝（有息负债－现金）／权益资本EVA＝税后经营利润减去债务和股本成本–是全部成本被扣除后剩下收益（Residual

income）。它反应是企业税后营业净利润与全部投入资本成本之间差额，是对真正“经济”利润评价9/2410凯德战略演进：扭转局面战略举措“我们将聚焦于关键业务，努力平衡开发业务高回报与投资业务稳定收益之间关系，并推进收费业务增加。”

—年年报主席申明1、平衡开发物业与投资物业：计划将物业开发（包含用于销售商业物业）收入占比从当初50%比重提升到60%，投资物业收入保持在40%左右，从而在提升ROE同时保持业绩相对稳定性。2、发展收费业务（Fee-basedBusinesses）：传统地产业务以资产为基础（Asset-basedBusinesses），而凯德战略重组重点是拓展以费用收益为主新模式，将地产金融业务和物业管理业务发展成为一个新增加引擎，并专门成立了凯德金融部门（CapitaLandFinancial）。3、严格资产剥离政策与证券化战略：经过剥离非关键资产来减轻资产负担，经过证券化来提升投资回报率，经过构建基金管理平台来引入第三方资金。4、全球化战略。10/2411凯德战略演进：战略关键—集中、平衡、规模集中平衡规模Focus,Balance,Scale,集中、平衡、规模在年总裁致股东函中首次出现，年正式被确定为全集团关键战略并连续至今。集中房地产全产业链房地产是唯一业务，专注在资本管理、房地产开发和运行管理，提供市场所需住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和房地产金融服务（包含基金管理）。平衡投资组合及区域平衡发展业务投资组合：继续发展不一样房地产产品；开发业务和投资/收费业务均衡发展；在发达和发展中国家/不一样发展程度区域同时投资。壮大规模与不停扩展合作扩大经营规模，保持多项竞争优势：实现规模经济效益，吸引顶尖合作搭档，吸引人才并赢得商业搭档与银行家信心，连续壮大在新加坡和中国市场规模，扩大在购物商场、服务公寓、房地产投资信托基金和基金管理业务规模，经过合作和并购扩大规模11/2412凯德战略演进：非关键资产果断剥离非关键资产剥离：累计变现了总值75亿新元非关键业务剥离：酒店管理与物业管理剥离剥离动作资金流向效果剥离了总值17亿元新元（约合85亿人民币）非关键资产集团层面又剥离了11亿新元非合作资产减债13亿新元至69亿新元；而子企业Ascott也剥离了总值6.3亿新元是非关键资产深入减债12亿新元净负债资本比上年末92%减至87%净负债资本比降至73%彻底剥离物业服务和酒店管理两项主要业务，其中来福士酒店集团以17.2亿新元、1.64倍市净率价格转让给一家私人股权投资基金，贡献了6.31亿新元收益而对物业服务企业PREMAS剥离则贡献了6200万新元收入和3110万新元利润专注于关键业务深耕12/2413凯德战略演进：出售莱佛士酒店

年7月18日，凯德置地控股莱佛士控股（RafflesHoldings）宣告，以17.2亿新加坡元（约10亿美元）价格，将旗下新加坡莱佛士酒店和其它40家位于全球各地酒店、度假中心和物业出售给美国柯罗尼资本集团（ColonyCapitalLLC）。凯德拥有上市酒店集团莱佛士控股有限企业59.7%股份，该酒店集团旗舰企业是含有117年历史新加坡莱佛士酒店。此次交易价格比莱佛士控股所拥有全部酒店净有形资产高出了64%，这也就是说，柯罗尼资本集团为莱佛士品牌等无形资产开出了高于其实际资产价格。从财务上看，出售这些酒店还意味着解除了一块巨额资本性负担。因为酒店业运行特征决定了每年必须对原有酒店不停地增加投资，用于装修和购置设备。凯德认为，就规模和市值而言，莱佛士控股在全世界酒店集团排名大约在十七八位，这么一个不大不小规模妨碍了其深入发展。选择在现时良好经济环境和房价大涨情况下出售酒店，可套现大量资金，并将取得资金再投入其它高增加业务。此交易不但能经过尤其分红向全部股东返还大量资本，还能保留相当可观资本和联动能力，为未来业务发展向更高产出资产作再投资。13/2414凯德战略演进：莱佛士酒店曾为战略性业务1979年，发展置地发起了一个联营企业，开发了企业第一个酒店投资项目—莱佛士城综合项目，包含两个国际标准酒店，一个世界级会议中心、一个办公楼和一个商业中心。这个项目在1986年完工，之后WestinHotels负责酒店和会议中心管理，直到年结束。莱佛士国际有限企业从年开始负责莱佛士广场和瑞士酒店管理（重更名）在1991-1996年，莱佛士国际致力于酒店和度假设施建设，而且以莱佛士国际为主要品牌。重新将莱佛士酒店定位于国际性地标级豪华酒店1997年之后，莱佛士控股不停在世界范围内收购酒店，莱佛士国际则不停签约多家酒店经营管理权1997年完成一次内部重组，酒店和度假设施全部划归莱佛士控股。莱佛士控股与莱佛士国际一起开展亚洲以外国际性区域拓展，目标是首都及门户城市

年之后，莱佛士国际进行国际化拓展，开始收购酒店项目

年7月，莱佛士控股成功将酒店业务以17亿新元价格出售给ＣolonyCapital,退出酒店持有领域仅剩新加坡来福士城项目标45%股权即使酒店业务自年下六个月起，取得显著增加极强劲表现但在业内，莱佛士在全世界排名大约是第17或第18位起步阶段本身能力培养阶段扩张阶段退出14/2415发展关键业务：发展关键业务，重点拓展中国市场9494年底04.404.1205.405.705.1106.406.506.1207.807.1009.0609.0809.0910.01自1994年进入中国以来，坚持致力于房地产及相关领域投资、开发和管理当前已在中国超出40个城市建立起一条关键业务涵盖住宅、商务房产、商业房产、服务公寓、房地产金融综合性房地产价值链。登陆中国进入上海进入北京开展业务正式宣告进入北京进入宁波进入广州全方面开启华南业务成立四川合资企业进入天津成立凯德中国凯德置地向凯德中国注资5亿元投资84亿元得深国投6家以沃尔玛为主力商场51%股份投资33.7亿元取得深国投65%股份持有河南建业29.75%股份增持河南建业至36.14%股份用4个项目65%股权及深国投广场50%股权置换深国投持有16个项目35%股份及6个项目49%股份150亿元收购东方海外发展有限企业100%股权从1994年开始到年，经营情况不佳，亚洲金融危机时更是连续亏损年，林明彦调任中国，年任凯德集团CEO15/2416发展关键业务：股权收购合作开发16/2417凯德战略演进：非关键资产果断剥离非关键资产剥离：累计变现了总值75亿新元非关键业务剥离：酒店管理与物业管理剥离剥离动作资金流向效果剥离了总值17亿元新元（约合85亿人民币）非关键资产集团层面又剥离了11亿新元非合作资产减债13亿新元至69亿新元；而子企业Ascott也剥离了总值6.3亿新元是非关键资产深入减债12亿新元净负债资本比上年末92%减至87%净负债资本比降至73%彻底剥离物业服务和酒店管理两项主要业务，其中来福士酒店集团以17.2亿新元、1.64倍市净率价格转让给一家私人股权投资基金，贡献了6.31亿新元收益而对物业服务企业PREMAS剥离则贡献了6200万新元收入和3110万新元利润专注于关键业务深耕17/2418凯德战略演进：非关键资产果断剥离18/2419多样化且高效资金募集平台类型市值1/基金规模资产总值凯德商用新加坡信托上市REIT80.55亿新元96亿新元2凯德商用中国信托上市REIT12.85亿新元16亿新元2凯德商用马来西亚信托上市REIT32.89亿马币12.32亿新元2凯德商用中国发展基金Ⅲ私募基金10亿美元9.89亿新元3凯德商用中国入息基金私募基金9亿美元29.87亿新元3凯德商用中国发展基金Ⅱ私募基金9亿新元14.74亿新元3凯德商用中国孵化基金私募基金4.25亿美元14.74亿新元3凯德商用日本私募基金私募基金353亿日元3.62亿新元3凯德商用印度发展基金私募基金8.80亿新元4.45亿新元3注：（1）三个上市REITs，凯德商用新加坡信托、凯德商用中国信托和凯德商用马来西亚信托市值按照年5月5日市值计算（2）截止年3月，按照汇率1马币=0.39965新元计算（3）按照年12月估值计算，100%基准，按照汇率1人民币=0.19396新元、1日元=0.01486新元、1印度卢布=0.02226新元3个上市REITs和6个私募基金，管理资产总额超出200亿新元19/24■不断获取土地储备及投资机会的能力■专注于土地和项目购买的专业实地团队■全面的购物中心开发能力■开面向多元化租户及消费全体的不同类型购物中心的经验■通过项目改造来发掘价值的可靠业绩表现■通过庞大租户网络快速实现高出租率，并通过平拍营销和市场推广吸引顾客的能力■提升资本运营效率的资本部署专业技能■创建及管理私募基金及上市REITs方面的丰富经验20房地产价值链独特综合零售商业，含有管理完整价值链能力项目购置投资开发购物中心运行管理资本管理成熟项目拓展能力深入开