成都锦江区华新村项目建筑设计投标方案

禹洲成都锦江24亩24MU

JINGJIANG,CD2020.03大隐于市

府邸繁华大隐于市

府邸繁华项目位于锦江区三圣乡面积16174平方米，幼儿方米，地块形状较规则,北龙大道。SITE

项目南北两侧均为密集居住区，品相较差，周边环境略显凌乱

近邻商业配套一般，品质不高不是第一眼豪宅用地！近期成都市场土拍信息开发商阳光城德商地块信息地块面积17亩楼面价（成交）15940时间武侯红瓦寺11、13号金牛区茶店子街办老建委片区昭觉寺北片区A地块2018年12月14日2019年3月12日2019年4月9日2019年5月16日50亩17200金地商置禹洲108亩24亩9770（商业比例51%）18400三圣乡新村二、七组地王频出

持续火热近期成都市场房价信息楼盘名称金茂府区位武侯武侯高新锦江均价3.0W3.0W4.5W5.0W开发商金茂印长江东原银泰中心华悦府绿城阿玛尼门里一路攀升

不断刷新区位分析Location

analysis大观站成都东客站狮子山站四川师大站琉璃场站SITE天府广场城东客运中心二环中环三环四川师大站（地铁7号线）项目用地

三环以内，三环以内住宅用地整体是稀缺状态，三环以内开发用地拍卖一块少一块的局面

交通便利，项目用地位于中环路与三环路之间，东侧为成龙大道直通市区

项目容积率较低，属于典型低密低容纯住宅用地，适合营建高端住区.土地资源稀缺

价值不可限量三圣乡板块，标杆何在？WHERE

ISTHELANDMARK?南：卡地亚花园城西：金茂府东：迎辉天玺NEO-BanksideRichardRogers

NEO河畔位于伦敦市中心，包括了来自四个从12层到24层不等的六角形建筑共217个住宅单元，以及一幢六层办公楼，毗邻泰特现代美术馆——全世界参观人数最多的博物馆之一

售价88万英镑起高端住宅

国际案例绿地·黄浦滨江上

海（

本

司

案

例

）

本项目位于上海市黄浦区，限高60米，在规划设计上，重点考虑了江景资源的利用，最大化利用优势资源。综合平衡景观资源的优势和方向，布局整体形态及建筑朝向

均价145000元/㎡高端住宅

国内案例万科·翡翠滨江温

州（

本

司

案

例

）

本项目位于浙江温州瓯江路沿线，整体建筑风格为现代派中的典雅主义，追求通透干净的整体形象，严谨工整的比例推敲，以及格调高雅的细部设计

均价40000元/㎡高端住宅

国内案例龙湖·重

龙湖·舜山重庆主城“重山重是重庆独神。项目半山，因重庆精神定是在山年帝王之之巅，占在深林中座山、一世界。因成，因府

售价260川渝豪宅高端住宅

川渝金科·九曲河重

庆（

本

司

案

例

）

金科九曲河--以山水，以空间，以精工营造东方文化、人居理念与现代结合的当代理想人居,项目设计始终关注如何与场地发生关系，取“九曲河”之形与貌,将人生九境融合于景观和建筑之间。

售价23000元/㎡起川渝豪宅高端住宅

川渝案例高杆引领

激活片区新进蓉城

对标顶级豪宅品质为先

营建高端住区规划条件解读Conditions

of

plan住宅用地:二类住宅用地用地面积：16174.01平米容积率：≤2.0建筑密度：≤20%服务设施用地:用地面积：3500.01平米容积率：结合方案合理性确定建筑密度：≤35%site纯住宅用地用地南、北侧住宅小区密集，视线有遮挡；东侧有口袋公园，道路对面为公园，用地西南侧未来规划有公园低容低密

稀缺用地住宅日照关键点住宅日照关键点幼儿园日照关键住宅日照关键点苛刻的日照条件幼

儿

园

日

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宅

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小

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第

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)周边分析Site

Peripheral

Analysis场地北侧场地南侧SITESITE华兴新居东城美地

蓝光金悦天骄场地南侧为100米高层小区，对场地视线遮挡严重场地北侧为80米高层华兴新居，环境较差，人流较少，配套底商没有活力边界规整，场地南北两侧居住价值较低,

内向型用地，内部价值较高前期预案测算Prediction

and

calculation高层+洋房高层+叠拼全高层规划特点：高低分区，空间形态较好西侧资源利用不足规划特点：规划特点：全点式布局，大尺度中庭高层产品力可控极致高低配,高溢价报规存在风险

单塔形态稍显别扭高层+联排全洋房全小高规划特点：规划特点：规划特点：货值较高，产品力较强兵营式排布，空间呆板规划特点：全点式布局，大尺度中庭产品力可控高溢价，场地拥堵产品力较强，有一定的空间形态报规存在风险楼栋之间间距过小南高北低

别墅品质不高前

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11F为主Prediction

and

calculation方案1武侯·金茂府VSVS规划特点：产品力较强，有一定的空间形态楼栋之间间距过小方案2东原·印长江规划特点：点板结合，对称布局兵营式排布，空间呆板普

通

思

路

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标

目

前

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明

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势高层+叠拼(6F)方案对比前期预案测算方案3龙湖·樊城龙湖樊城VSVS规划特点：极致高低配，理论最高货值别墅产品报规批复存风险方案4规划特点：高低错落，叠拼不成组团低

密

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兼顾幼儿园日照

预留展示区位置

利用东西朝向景深

庭院尺度最大化8单元

两栋11F

间距过小6单元

行列式布局

示范区用地不足6单元

行列式布局

未利6单元

预留展示区、兼顾幼儿园日照有效利用东西有利朝向，庭院最大化。6单元

总图形态较差6单元

院子较小项目切地原则1.注重城市来向，注重城市界面，注重项目展示2.利用场地进深布置大区，做到庭院最大化3.考虑日照情况，合理规避日照遮挡范围4560㎡示范区实体样板4

5

0

0

㎡

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架空层面积地下室面积地下非机动车库面积垃圾用房地下会所面积地下机动车库面积设备用房面积物管用房面积其中基底面积容积率建筑密度机动车位住宅地下停车位配套设施地下停车位非机动车位总平面图城市角度透视立面精工艺城市角度透视立面精工艺城市肌理

形制布局1.顺应城市肌理，合理楼栋布局2.点板结合布局，形成围而不和的总图规划3.强调庭院轴线关系，营建稳定的总图关系形制规划

强调轴线

精神核心规划案例-杭州金茂府轴线正鸟瞰图内庭透视内庭院透视图鸟瞰效果图01入口区半鸟瞰城市角度透视颇具格调住宅54M住宅幼儿园12.0M社区客厅10.5M点

板

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of

prodeuct产品A—155+155A-1A–1’景观面视野套内建筑面积(不含阳台)阳台投影(半面积)阳台投影

套型建筑面

套内建筑面编号房型套数公摊面积阳台面积

得房率

公摊率(全面积)积积A-1A-1'四房两厅两卫

17四房两厅两卫

17119.91119.9116.3816.380.000.00154.34154.34128.10128.1026.2426.248.198.1983.00%

17.00%83.00%

17.00%全面宽

超大方通厅

“万有引力”公区产品设计design

of

prodeuct竞品—武侯·金茂府7.8mPK5.6m景观面视野本案154.34㎡武侯·金茂府160.00㎡T2

3房2厅2卫3面宽面积配置面宽T2

4房2厅2卫5面宽餐客一体化、大方厅设计、可变空间设计其他产品设计design

of

prodeuct竞品—东原·印长江7.8mPK5.6m景观面视野本案154.34㎡东原·印长江161.00㎡T2

3房3厅2卫3面宽面积配置面宽T2

4房2厅2卫5面宽餐客一体化、大方厅设计、多功能厅设计其他产品设计design

of

prodeuct产品A—185+185B-1B–1’套内建筑面积(不含阳台)阳台投影(半面积)阳台投影

套型建筑面

套内建筑面编号房型套数公摊面积阳台面积

得房率

公摊率(全面积)积积B-1B-1'四房两厅三卫

17四房两厅三卫

17151.80151.8020.3220.320.000.00188.77188.77161.96161.9626.8126.8110.1610.1685.80%

14.20%85.80%

14.20%超大客厅

超大主卧产品设计design

of

prodeuct户型解析—185㎡

四房两厅三卫景观面视野豪华“PLUS”

方厅设计万有引力空间格局特征：1、全T2，三房两厅三卫配置；2、5面宽朝南、双朝向设计；3、动静分区明确；4、公摊小，户型集约；5、方厅设计，餐厨一体化。8.7m6.0m户型优势：1、独立入户玄关；2、LDT一体，方正餐客厅；3、9.0米餐客厅等宽景观阳台；7.8m5、1.5房主卧配置，独立U型衣帽间。9.0m1.5房主卧配置独立衣帽间景观面视野产品设计design

of

prodeuct超大面宽超大方厅超大主卧阔super

wideThe

transverse

hallMASTER

BEDROOMBroad

balcony产品设计design

of

prodeuct竞品—武侯·金茂府8.7m6.0mPK本案武侯·金茂府188.77㎡T2

4房2厅3卫5.5面宽184.00㎡T2

4房2厅3卫4面宽面积配置面宽餐客一体化、大方厅设计、豪华主卧设计其他产品设计design

of

prodeuct竞品—武侯·金茂府8.7m6.0mPK本案东原·印长江188.77㎡T2

4房2厅3卫5.5面宽183.00㎡T2

3房2厅3卫3.5面宽面积配置面宽餐客一体化、大方厅设计、豪华主卧设计其他归家动线—”藏”111011985724631人行1城市道路

2社区入口4一进院

5社区会馆

6二进院

7架空接待

8三进院9风雨廊10架1城市道路

2社区入口

3落客区出租车大隐于市—拙政园借鉴苏州园林做法，闹市中取一方净土人行1城市道路

2社区入口4一进院

5社区会馆

6二进院

7架空接待

8三进院9风雨廊

10单元1城市道路

2社区入口

3泊客区出租车人行1城市道路

2社区入口4一进院

5社区会馆

6二进院

7架空接待

8三进院9风雨廊

10单元1城市道路

2社区入口

3泊客区出租车人行1城市道路

2社区入口4一进院

5社区会馆

6二进院

7架空接待

8三进院9风雨廊

10单元1城市道路

2社区入口

3泊客区出租车日照分析SolarAnalysis4#图例：计算标准：0小时1小时2小时住宅有效时间段：大寒日8:00

至16:00。3小时

日照时间计算：4小时

日照时间要求为累计1小时。5小时6小时幼儿园有效时间段：冬至日9:00

至15:00。7小时日照时间计算：8小时

日照时间要求为累计3小时。1

.幼

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象另一种思考……禹洲地产发展史1994年，厦门禹洲集团股份有限公司成立。开发了“禹洲新村”一、二期，总建面积约11万㎡，首开护坡垂直绿化先河。1998年，提前10年锁定厦门东部开发前景，凭借“禹洲花园”，荣获“厦门市99年度优秀营销楼盘”2003年，禹洲开发的“禹洲·华侨海景城”为厦门高端住宅。深入厦门滨北市政府CBD中心，开发“禹洲·海湾新城”一、二期。2004年，开发“禹洲·海湾新城”，打造厦门大型园林养生社区。2006年，禹洲集团开始进行版图扩张，开始拓展合肥市场，

[25]

力拓长三角区域。2008年，全球金融风暴席卷世界，市场持续低迷，禹洲集团逆市飘红2009年，禹洲地产于香港联交所主板上市。2011年，禹洲集团跻身“中国房地产企业50强”。2012年，荣膺“2012中国大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10”。2016年，财富“中国500强第466名。

[32]

开启“区域深耕，全国领先”的战略2017年，

[34]

禹洲地产已成功布局长三角、环渤海、大湾区、华中和海西五大区域。2

0

1

9

年

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月

，

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…新进地王

强势入驻布局西南

逐鹿蓉城战略性落子——蓉城·禹洲（战略意义兼顾单盘回报）目标话题型

标志性

区域高杆Foster+Partners250City

Road

伦敦整个项目总共近5.5

英亩的规划，其中超过2英亩规划的绿地,公园，绿化率达到40%，共设有约8座住宅大厦，预计提供达930户，超过200个车位和1500个自行车停车位和190间规模的4星级酒店。Herzog&de

Meuron56Leonard

住宅

纽约垂直玻璃设计和独特的悬臂式住宅将使住户能够饱览城市风光，将曼哈顿的全貌尽收眼底，还能眺望大西洋的美景。该60层大楼位于翠贝卡历史区的教堂街和伦纳德街，高830英尺（253米），包含145户住宅，每户都有独一无二的平面设计和私人户外空间。所有住宅的户外空间总面积为45,000平方英尺（4,181平方米）。Ole

ScheerenMahaNakhon

大厦

曼谷MahaNakhon大楼分成5大部分：1、高级住宅2、豪华酒店3、米其林星级餐厅4、活动广场举行艺术展和演唱会5、77层的360度游客观景台，向大楼外伸出，地板为透明材料，可以看到脚下景观。Chengdu

Yintai

Center银泰中心

成都成都银泰中心——由5栋超高层塔楼及超大型高端商业裙楼组成，集传奇酒店华尔道夫、超甲级写字楼、全客层国际化购物中心in99、顶级商务豪宅华悦府、格调阔景公寓华悦居，总建筑面积约72万平方米的成都地标高厦。本

案

—

城

市

灯

塔标志性的形象面世酒店化的配套输出堂会化的私享服配革命性的房型配置网红化的展示呈现用高端独一性获取定价权大师品牌

城市标签

现代精工

内外兼修

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AN

02锦城灯塔Target4.0万+草

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果城市主要来向成龙大道展示面圣像寺路静逸路SITE城市来向用

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三塔方案3100米以内全T2100米以内T2+T3全T2增加超高层3.153.153.153.153.1531.53.153.153.153.153.153.2避难层234.653.153.153.153.153.153.153.153.153.153.153.153.2119.8避难层13.153.153.153.153.153.153.153.153.153.153.153.153.153.153.1547.25100M100M150

150120M超高层150+150T2，公摊过大T3，楼型品质较低避难层（间)损失可售350㎡产品力弱拍高拉低，高低错位，点板结合规

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果锦江24亩拿项目用地面积总建筑面积地上计容建筑面积住宅其中物管用房面积地上不计容建筑面积其中

架空层面积地下室面积地下非机动车库面积垃圾用房地下会所面积地下机动车库面积设备用房面积物管用房面积其中基底面积容积率建筑密度机动车位住宅地下停车位配套设施地下停车位非机动车位总平面图灯塔项目灯塔标杆灯塔效应住宅建筑面积：32248.02㎡物管建筑面积：100㎡社区人行主入口功

能

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析私享会所建筑面积：200㎡物管建筑面积：100㎡庭院下沉庭院住宅服务配套（架空层）社区会客厅（物管指标）私享会所（地下）物管用房（地下）书吧（地下）服务配套建筑面积：1129.88㎡

书吧建筑面积：128㎡健身中心建筑面积：200㎡健身中心（地下）9归家动线—藏1.城市道路2.落客区1.城市道路4.停车场3.前区景观5.接待中心6.地下展示区7.私享庭院8.工法展示9.实体样板8475362展示区动线及设计策略1

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理100.00m南侧相邻地块堡坎高出场地约6~10M用地红线用地红线523.90523.20522.706.00m6.00m售楼部泳池架空层架空层车库车库交通分析Site-plan方案实行人车分流，在小区主入口（人行）设有泊车区，提升归家感受人行出入口车行出入口人行流线车行流线地库出入口日照分析SolarAnalysis4#计算高度为1米计算标准：幼儿园有效时间段：冬至日9:00

至15:00。日照时间计算：日照时间要求为累计3小时。方案满足累计3小时日照要求。图例：0小时计算高度为1米1小时2小时3小时4小时5小时6小时计算标准：住宅有效时间段：大寒日8:00

至16:00。日照时间计算：日照时间要求为累计1小时。日照时间计算：日照时间要求为累计1小时。7小时8小时1

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)地库平面Underground

parkingspace地下室面积：13847.84㎡其中：地下会所面积：828㎡地下机动停车位：388辆单车位指标：33.58㎡/辆下沉庭院面积：480.0平米地下堂会面积：420.0平米地库设置原则

：1.地下满铺一层布置2.地下室顶板标高不高出室外城市道路1.0米3.满足规划单车指标的同时

预留900.0平米左右面积设置下沉庭院以及地下堂会车行归家流线HomeStreamline2211221景观化车库入口,驾车回家，也可一路生机盎然2宽敞明亮的停车位，舒适入户前区123景观化车库入口舒适入户前区下沉庭院采光入户大堂车行归家流线HomeStreamline3下沉庭院采光，高尚体验地下入户大堂5.8m4.2m1F4.2m5.8m-1F123景观化车库入口舒适入户前区采光地下入户大堂户型分布Doormodel

thedistribution结合总图逻辑

优质优户布局

产品追随资源155端户185端户155中间户185端户方案建筑错位布置，多级分享视野，利用端户产品极致挖掘景观资源户型分布Doormodel

thedistributionGREEN

LANDGREEN

LAND产品设计“会呼吸的住宅”参考案例案例—87PARK（迈阿密）design

of

prodeuct案例—520

West

28th公寓(纽约)520W28th

StreetNewYork

/

Zaha

Hadid

Architects·流动立面精工细节·定制内饰·电梯独立入户·转角大方厅豪宅共性总结流线分区功能场景化全景体验精产品设计design

of

prodeuct186+154全景舱270°270°C-2C-1套内建筑面积(不含阳台)阳台投影(半面积)阳台投影

套型建筑面

套内建筑面编号房型套数公摊面积阳台面积

得房率

公摊率(全面积)积积C-1C-2四房两厅三卫

58四房两厅两卫

58144.74126.1421.1010.440.000.00193.03163.29155.29131.3637.7431.9310.555.2280.45%

19.55%80.45%

19.55%产品设计design

of

prodeuctOption1—186㎡

四房两厅三卫双子房设计，共享卫生间景观面视野格局特征：1、全T2高层，四房两厅三卫配置；2、独立入户前厅；3、动静分区明确；4、全端厅设计。户型优势：1、独立入户玄关；270°6.5m2、书房区，多功能可变空间；3、LDK一体7.4×6.5米超大方厅设计；4、12.5M“L”型超长景观阳台；5、270°极致观景视野；6、双子房空间。7.4×6.5M大方厅设计，4.5面宽景观面视野12.5M“L”型景观阳台，270°极致视野产品设计design

of

prodeuct185+155可拼接全景舱D-2D-

1270°套内建筑面积(不含阳台)阳台投影(半面积)阳台投影

套型建筑面

套内建筑面编号房型套数公摊面积阳台面积

得房率

公摊率(全面积)积积D-1D-24+1房两厅两卫

32四房两厅两卫

32152.43123.147.667.320.000.00190.80155.47160.11130.4630.7025.0115.3114.6483.91%

16.09%83.91%

16.09%产品设计design

of

prodeuctOption2—185㎡

4+1房两厅两卫6.2M面宽主卧套书房配置格局特征：1、全T2洋房，4+1房两厅两卫配置；2、独立入户前厅；3、动静分区明确；4、端户设计。户型优势：1、独立入户玄关；2、多功能可变活动空间；3、LDK一体7.4×6.8米大方厅设计；4、6.2M面宽主卧套书房配置；5、7.4M景观阳台；9.8m6、270°极致观景视野；270°景观面视野7.4×6.8M大方厅设计，多功能可变活动空间，5.5面宽7.4M景观阳台，270°极致视野产品设计design

of

prodeuct186+154另一种可能E-2E-

1270°套内建筑面积(不含阳台)阳台投影(半面积)阳台投影

套型建筑面

套内建筑面编号房型套数公摊面积阳台面积

得房率

公摊率(全面积)积积E-1E-24+1房两厅两卫

60四房两厅两卫

60144.90125.1617.4617.830.000.00192.12167.67153.63134.0838.4933.598.738.9279.97%

20.03%79.97%

20.03%产品设计design

of

prodeuctOption3—185㎡

四房两厅两卫可变双子房空间，可由双子房扩展为两个独立的儿童房格局特征：1、全T2洋房，四房两厅两卫配置；2、独立入户前厅；3、动静分区明确；4、端户设计。家政洄游系统户型优势：1、独立入户玄关；2、LDK一体5.2×7.0米大方厅设计；3、书房区，多功能可变空间；4、家政洄游系统；5.2m5、可变双子房空间；6、6.7M景观阳台；7、270°极致观景视野；270°景观面视野5.0×7.0M大方厅设计，书房区多功能可变空间，5.5面宽6.7M景观阳台，270°极致视野围绕院子的生活花园卧区卧区花园餐厅客厅餐厅客厅卧区卧区独门独院方厅空中四合院参考案例案例—Ardmore

Park（新加坡）design

of

prodeuct产品设计design

of

prodeuct185+185空中花园F-1F-1奇数层平面图套内建筑面积(不含阳台)阳台投影(半面积)阳台投影

套型建筑面

套内建筑面编号房型套数公摊面积阳台面积

得房率

公摊率(全面积)积积F-1F-1四房两厅三卫四房两厅三卫22147.00147.0022.3822.380.000.00188.80188.80158.19158.1930.6130.6111.1911.1983.79%

14.70%83.79%

14.70%产品设计design

of

prodeuct