杭州华丰单元地块小高层项目中标设计方案

华东区域杭州华丰单元XC1005-02地块概念方案设计华东区域产品管理部2023年01月123456789前期分析规划策略规划推演规划详解C目

录ONTENTS户型策略地库设计示范区设计立面策略风险提示前期分析第一篇前期分析区位分析基地位于浙江省杭州市拱墅区。东明山森林公园杭州，简称“杭”，古称临安、钱塘，是浙江省省会、副省级市、杭州都市圈核心城市，国务院批复确定的中国浙江省省会和全省经济、文化、科教中心、长江三角洲中心城市之一；超山风景名胜区浙江省位于中国的位置杭州位于浙江省的位置杭州半山国家森林公园项目地块位于拱墅区，周边交通网路相对发达，地理条件优越。良渚文化村杭州北站基地拱墅区杭州西站钱西溪国家湿地公园杭州东站塘浙江省政府江萧山机场西溪景区杭州南站湘湖旅游度假区4前期分析上位规划华丰板块地块属于武林新城--华丰板块，属于成熟的居住区。随着杭州城市扩张，目前已经是主城区边缘板块。基地武林新城武林新城南与武林商圈接壤，西与拱宸桥相连，牵手“千年运河，繁华武林”两大IP，北靠杭钢半山。华丰板块位于武林新城的最北侧，是一个大型居住区。目前希望以TOD为中心，打造智慧互联新门户。同协路站华丰站基地华丰板块上位规划图5前期分析交通分析路网发达，交通便利，距离地铁站1km内。地块周边路网较为发达，临近多条主干道；轨道方面，距离地铁3号线华丰路站0.7km，汽轮广场站0.8km，出行方便快捷。杭坡街华丰路华丰路站通过临丁路和秋石快速路无缝连接，行车30分钟左右即可抵达武林广场；通过同协路和丁兰路可直达城东新城、东站交通枢纽。华中路同协路永宁路地铁三号线基地汽轮广场站图例：快速路城市主干道城市次干道城市支路地铁地铁站66前期分析配套分析周边配套较为完善，步行2km以内范围满足日常生活教育需求。浙江省肿瘤医院桃花湖公园龙湖天街半山实验小学明德小学望宸公园西子丁兰广场慈养老年医院本案基地临近上塘河，周围景观氛围较好；桃源中央公园康复医院福山外国语学校桃源中学丁信小学永丰公园主要教育资源都在2km左右，医疗服务都在2km左右；桦枫居幼儿园春华公园丁信第二幼儿园北景园中心广场景成实验幼儿园青华实验小学地块周边商业配套完善，临近多个商业综合体及购物广场，生活便利。丁信幼儿园物流超市风华中学观成幼托园基地求知小学同心文化公园养和医院杭州顾连通济医院明珠实验学校石桥购物中心树兰医院银泰百货华盛达时代中心福济寺美福宝妇儿医院下城区石桥街道社区卫生服务中心图例：教育设施医疗服务生态设施商业配套杭州三江阳光康复医院杭州新天地7前期分析基地现状1.北侧：安置房（在建）3.南侧：产业园161345基27地2.西侧：产业园4.东侧：在建项目43527.基地整体鸟瞰6.基地东北角鸟瞰5.东南角：求知小学768前期分析居住价值分析长A≥B＞C永华宁AB地块中心，为小区内部打造宅间景观，居住价值高；路地块西侧为城市绿地与河流，为优良景观面，居住价值高；BA康西CC地块南侧为康宁路，东侧为华西路，北侧为永宁路（规划路）与在建小区，对本案可能有噪音影响，居住价值较低。宁路河路9前期分析设计条件机动车出入口规划要点：用地面积：

24615㎡90M绿地率：≥35

%建筑密度：≤22%容积率：1.0

＜r≤

2.2建筑限高：50

m（黄海高程）配套设施要求：机动车出入口·

按规范配置物业管理用房及物业经营用房·

社区服务用房面积

≥

32㎡/百户XC1005-R21-＞1且≤2.202R21≤22%2461550M（黄海高程）·

养老用房

≥

32㎡/百户且

≥

320㎡·

婴幼儿照护服务用房

≥

16㎡/百户且≥

210㎡·

垃圾房面积

≥

80㎡258M图例：用地范围机动车出入口·

除公益性配套公建可独立布置外，其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置10前期分析劣

势

weakness优

势

strengths距离地铁站1km以内，交通便利；w

长方形狭长地块，面宽资源受到限制

周边1公里内现有配套成熟，商业，医疗，教育等配套齐全；

西侧为城市绿地和河流，为住宅带来景观面。ot机

会

opportunity威

胁

threats

如何在众多竞品楼盘脱颖而出，树立标杆性楼盘

地块位于华丰板块，为成熟居住区，地块发展潜力巨大。11规划策略第二篇规划策略社区理念高品质生活—本质上是优质人文生活场景的营造R

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N

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Q

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E13规划策略如果营造优质的生活场景，创造高品质人文社区？归家体验产品溢价用户维度价值维度体验逻辑居家体验适宜成本住区界面有序管控城市维度运营维度为核心形象气质分级管控算账逻辑为基础14规划策略价值维度1.极致土地研究，探寻综合实力最优解以全T4\T4+T2\T4+T3，等模式，通过错位和平行排布探究，在用地面宽局限的情况下，寻找最优解VALUE

DIMENSION城市维度2.精品社区的城市形象气质，与城市友好的社区界面现代典雅的住宅立面+星级酒店的社区入口+小而美的示范区呈现URBAN

DIMENSION3.酒店化归家+五重归家体系，强化新生活体验。酒店落车—社区大堂—风雨连廊—底层架空—入户大堂用户维度4.消防环道外置，人车分流，把景观还给中心。在相对集约的土地中，实现完整社区景观，创造群落社交空间。USER

D

I

MENSION5.最大化产品力，强化全系产品硬实力力求全线产品跑赢竞品。运营维度6.精细化多维设计，形成良好的社区秩序对业主人行、车行、快递、物业、垃圾送运、等流线细分，分级管控。OPERATIONAL

DIMENSION15规划策略价值维度U

R

B

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O

N多方案总图排布比选越是小的地，不同维度之间的影响越大，越要综合考虑各个维度的相互关系从而选出综合实力最强的规划方案楼栋数产品类型户型对视车道数户型面宽人车分流消防外环中心景观示范区社区门楼16规划策略城市维度URBAN

DIMENSION精品社区的城市形象气质17规划策略城市维度URBAN

DIMENSION星级酒店的社区入口18规划策略城市维度URBAN

DIMENSION小而美的精品展示区19规划策略用户维度URBAN

DIMENSION礼遇归家大堂20规划策略用户维度URBAN

DIMENSION消防车道外置

将景观还给中心21规划策略用户维度URBAN

DIMENSION多功能底层架空空间22规划策略用户维度URBAN

DIMENSION多功能底层架空空间23规划策略运营维度URBAN

DIMENSION分级管理

有序管控配套用房与人行小区大堂的关系小区人行主入口大堂设计物管用房靠近小区人行主入口对外对内双出入，方便疫情期间使用白天夜晚双模式，更符合人的生物钟规律

多功能复合型，更便利（入口仪式感门厅/快递存取专区/访客休息专区）(以方案二为例）白天快递流线快递存取小区内部快递停车白天快递入口

夜间关闭白天接待康大堂门厅宁路白天业主入口夜间关闭白天业主流线夜间业主流线外部配套落入口前场客区入口前场夜间门禁智能门禁门卫/夜间快递代收访客休息清洁储藏24规划策略垃圾装运场地垃圾车停车分类垃圾房大兼垃圾集中场地后期流线入口运营维度垃圾投递大件垃圾拖运URBAN

DIMENSION分级管理

有序管控25规划策略地块虽小格局之大尊量重身每定一寸土方地案制最优致力于打造具有高品质生活体验的人文社区R

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E价

值

维

度城

市

维

度用

户

维

度运

营

维

度26规划推演第三篇规

划

推

演PLANNING

INFERENCE核心问题Core

problem1.建筑限高50m（黄海高程），核心筒的处理与电梯逻辑，如何保证14F?2.三维模型城市景观天际线要求3.示范区位置选择4.

用地宽度受限的情况下，户型类型的选择28规

划

推

演PLANNING

INFERENCE核心问题一建筑限高50m（黄海高程），核心筒的处理与电梯逻辑，如何保证14F?29规

划

推

演PLANNING

INFERENCE日立无机房乘客电梯设计指南冲顶示意电梯选用无机房乘客电梯，冲顶净高3.9米，屋顶楼梯做局部开敞楼梯，室外地坪高度为黄海高程5.7米，14F建筑剖面示意屋顶核心筒平面示意在建筑限高50米（黄海高程）情况下可做14F30规

划

推

演PLANNING

INFERENCE核心问题二三维模型城市景观天际线要求31规

划

推

演PLANNING

INFERENCE杭州市总体城市设计（修编）2015

第六十五条《

三维模型辅助城市景观分析与评价技术指引分册》2017经规划局征询：9栋需其中2栋降高度，每栋降2层；10栋需其中2栋降高度，每栋降2层32规

划

推

演PLANNING

INFERENCE核心问题三示范区位置选择33规

划

推

演PLANNING

INFERENCE示范区选址策略123地块东北角：北侧安置房项目正在施工，噪音和粉尘较大，不利于展示。地块东侧：东侧道路即将施工，噪音和粉尘较大，不利于展示。无条件设置示范区。地块东南角：现状车流方向，街角展示性强，华城市展示界面高。后期配套对外使用方便。1长地块西南角：可借用西侧绿地整体打造，但昭示性弱于位置3，后期配套无车行口。4河SITE

2康西4宁3路路地块东侧华西路现状图因地块东侧华西路现在正在进行道路施工，故位置1和位置2目前都无法安置示范区。34规

划

推

演PLANNING

INFERENCE核心问题四用地宽度受限的情况下，户型类型的选择35规

划

推

演PLANNING

INFERENCEBCBACAA14F14F户型AB格局套型建筑面积103.83得房率82.3%82.3%82.3%户型AB格局套型建筑面积102.99得房率83.0%83.0%83.0%3房2厅2卫4房2厅2卫4房2厅2卫3房2厅2卫4房2厅2卫4房2厅2卫125.28139.39124.26139.29CC得出结论：T3与T4得房率基本相同，户型感受基本一致36规

划

推

演PLANNING

INFERENCE地块南北向极限楼栋排布全T4/5栋

(20户）全T3/6栋（18户）

栋数多全T2/6栋（12户）T4+T3/5栋（18户）T4+T2/6栋（16户）T4+T2/5栋

(18户）T3+T2/6栋（17户）T4+T3+T2/6栋（18户）栋数多因地块中部无法设置售楼处，售楼处只能设置于南侧，顶边处理一侧需至少18户37规

划

推

演PLANNING

INFERENCE地块东西向极限楼栋排布T4+T4/错位排布T4+T2/并列排布T3+T3/并列排布用地宽度较小：北侧T4+T4无法并列排布，只能错位排布，出现缺角T4+T2/T3+T3可以并列排布38规

划

推

演PLANNING

INFERENCE全T4T4+T2T4+T3T4+T3+T2空间规整139面宽较大楼栋数少139产品最优空间规整示范区昭示性强南侧无示范区示范区昭示性强东南角用地紧张完全平行布置示范区昭示性强户型种类较多示范区昭示性弱示范区昭示性弱南侧无示范区户型种类较多39规

划

推

演PLANNING

INFERENCE总结Summary若采用T4模式，则采用9栋楼，T4端户为两面宽端厅，错位排布避开端户对视问题若采用T4+T2模式，则采用10栋楼，但T4楼栋8栋，仍需采用错位排布避开端户对视问题若采用T4+T3模式，则采用10栋楼，可采用并列或局部错位排布模式，中心景观南厅户型。40规

划

推

演PLANNING

INFERENCE104125139104125139103125139104125139全T4T4+T2T4+T3T4+T39栋楼/楼栋数少139㎡为3面宽端厅10栋楼/楼栋数较多10栋楼/楼栋数较多139

㎡为4面宽南厅示范区过于紧凑10栋楼/楼栋数较多139

㎡为4面宽南厅139

㎡为4.5面宽南厅布局相对规整/中心景观较好41规

划

推

演PLANNING

INFERENCE图例：全T4，9栋楼/楼栋数少103（三面宽）125（两面宽）139（三面宽）户型户数户数比总面积面积比类型小高层合计计容面积1031251392261636350.00%36.06%13.94%100.00%2312020375876044%39%17%45252254100%42规

划

推

演PLANNING

INFERENCE8.4+0.6m6.6m7m2面宽1252.5面宽1253面宽139125户型可选择2面宽产品，或者2.5面宽产品43图例：T4+T2，10栋楼/楼栋数较多104（3面宽）125（2面宽）139（4.5面宽）户型户数户数比总面积面积比类型计容面积1041251392042044045.54%45.54%8.93%2119625500555941%49%11%小高层合计448100.00%52255100%规

划

推

演PLANNING

INFERENCE6.6m7.8m14.4m2面宽1254.5面宽139(T2洋房)45规

划

推

演PLANNING

INFERENCE图例：T4+T3，10栋楼/楼栋数较多，示范区过于紧凑104（3面宽）125（2面宽）139（4面宽）户型户数户数比总面积面积比类型小高层合计计容面积1041251391911916143.1%43.1%13.8%100%1986423875847938%46%16%44352218100%46规

划

推

演PLANNING

INFERENCE6.6m9.9m13.5m2面宽1254面宽139(T3)47规

划

推

演PLANNING

INFERENCE图例：T4+T3，10栋楼/楼栋数较多布局相对规整/中心景观较好104（3面宽）125（2面宽）139（4面宽）户型户数户数比总面积面积比类型小高层合计计容面积1041251391911916143.1%43.1%13.8%100%1986423875847938%46%16%44352218100%48规

划

推

演PLANNING

INFERENCE104125139104125139103125139104125139全T4T4+T2T4+T3T4+T39栋楼/楼栋数少10栋楼/楼栋数较多139

㎡为4.5面宽南10栋楼/楼栋数较多139

㎡为4面宽南厅示范区过于紧凑10栋楼/楼栋数较多139

㎡为4面宽南厅139㎡为3面宽端厅均好性强布局相对规整/中心景观较好49规划详解第四篇规划详解方

案

一方

案

二PLAN1PLAN251规划详解方

案

一PLAN152规划详解53规划分析—方案展示方案一华丰单元地块项目方案设计经济技术指标表单位数量(应配=

备注（规划、规规划要

范要求等设计依求的数

据描述）量）数量(实配）序号名称1总用地面积住宅用地面积其他㎡㎡㎡╱╱%24615246150其中2其中3容积率2.20住宅2.20建筑密度21.65%16.78%4.88%5330.204130.001200.235%住宅%其中配套%4（1）（3）5建筑占地面积住宅占地面积配套占地面积绿化率㎡㎡㎡%6绿化景观面积机动车道路面积地上机动车位车位面积绿化景观面积地上非机动车位面积群众健身设施地上总建筑面积（计容+不计容）地上计容面积住宅㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡19284.801928.48210.0016672.4040其中433.9259276.105415378（1）（3）52254.491898.51162.46216.61160.00320.00210.0054.24地上计容配套用房物业办公用房物业经营用房社区服务用房社区养老用房婴幼儿照护服务用房公共文化活动设施消控室其中60.00配电房500.0090.00开闭所门卫20.00垃圾房80.00尾气井㎡㎡25.209地上不计容面积5123.10架空层㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡2662.842460.262460.2622461.006112.9016348.101407.60一半封闭阳台面积其中小高层10地下室建筑面积地下人防面积其中（按功能）地下非人防面积非机动车库面积地下一层建筑面积地下二层建筑面积㎡㎡18401.004060其中（按楼层）1213总建筑面积（地上+地下）住宅户数㎡户辆辆辆辆辆81737.10452558544542214机动车车位地下车位（1）①住宅③公建配套（2）地上车位1415非机动车车位数辆802（1）①地下非机动车车位数辆辆辆78275428住宅配套54③（2）地上非机动车车位数辆20规划详解一轴一心七园邻里花园尺度入口园37M50M园42M47M园37M50M园中心花园33M主入口53M园40M53M园37M50M37M园宅间花园50M入口55规划详解通过错位排布避免对视，保证户户有景，视线通透让所有的居户都有能将景观尽收窗前56规划详解消防车道住宅面宽完整景观消防车道4M34M50M4M消防环道外置，预留完整社区中心景观控制环道尺寸，减少对中轴的压迫，人车分流，保证景观舒适度。57规划详解六

重

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experiences陆伍壹酒

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坪58规

划

策

略PLANNING

STRATEGY壹

酒店化社区入口59规

划

策

略PLANNING

STRATEGY白天快递流线快递停车夜间关闭快递存取白天接待康宁路白天业主入口夜间关闭门厅白天业主流线夜间业主流线入口前场落

客区夜间门禁门卫/夜间快递代收访客休息智能门禁储藏60规

划

策

略PLANNING

STRATEGY壹

精细化入口管控智能门禁访客区白天夜晚双模式，更符合人的生物钟规律

多功能复合型，更便利（入口仪式感门厅/快递存取专区/访客休息专区）门厅快递收发门卫落客区临时停车区入口前场夜间业主流线日间业主流线白天快递流线61规

划

策

略PLANNING

STRATEGY壹

酒店化社区入口62规

划

策

略PLANNING

STRATEGY贰

中轴林荫大道63规

划

策

略PLANNING

STRATEGY叁

中心核心景观64规

划

策

略PLANNING

STRATEGY肆

邻里绿荫草坪65规

划

策

略PLANNING

STRATEGY伍

底层休闲架空66规

划

策

略PLANNING

STRATEGY陆

精品入户大堂67规划分析—户型分布方案一住宅户配表实际户配业态户型面积户型面积营销户配比户型户数面积汇总

面积配比差值比102.3

三房两厅两卫

226

50.00%

23120125

四房两厅两卫

163

36.06%

2037544%39%17%50%

0.00%35%

1.06%15%

1.06%小高层合计139.04

四房两厅两卫6313.94%8760100.00-452

100.00%

52254

100.00%-%图例：105㎡户型（3面宽）125㎡户型（2面宽）（可替换为2.5面宽）139㎡户型（3面宽）规划分析—功能分区方案一图例物物社社婴文消配开垃门类别物业办公用房物业经营用房社区服务用房社区养老用房婴幼儿照护服务用房文化活动设施用房消控室面积162.46㎡216.61㎡160㎡320㎡210㎡54.24㎡60㎡开配

配配电房500㎡90㎡开闭所垃圾房80㎡门卫20㎡配

配图例：垃住宅文

消

物1F配套用房配套用房配电用房垃圾房门社社物婴1F配套用房规划分析—楼栋信息方案一14F14F14F14F12F12F14F14F14F钢结构楼栋钢结构楼栋图例：14F12F规划分析—流线分析方案一地上车位地下车位地上车位地下车位1454420机动车位数非机动车位548802782图例：人行流线访客车行流线住宅车行流线地库入口地面机动车地面非机动车人行出入口车行入口规划分析—消防分析方案一图例：消防入口消防车道消防登高面回车场规划分析—竖向标高方案一5.4075.4935.80（±0.000）5.80（±0.000）5.5835.705.80（±0.000）A-A剖面示意5.6045.5385.80（±0.000）5.705.80（±0.000）5.80（±0.000）5.3885.70B-B剖面示意5.80（±0.000）图例：5.80（±0.000）5.3885.4635.538A道路标高场地设计标高零标高5.80（±0.000）BB5.806.146.025.855.62（±0.000）A规划分析—日照分析分析软件：天正日照分析标准：浙江省分析城市：浙江杭州分析时间：大寒日8:00~16:00（真太阳时）；统计方式：累计计算且最小连续时间≥10分钟窗户日照：满窗日照日照计算要求：住宅建筑每套至少有一个居室达到日照标准，当一套住宅中居住空间超过（含）4个居室或套内建筑面积超过（含）120㎡时，至少应该有2个居室达到日照标准结论：本方案满足日照要求。日照结论：经测算，本地块内日照满足规范要求的不低于大寒日2小时要求规划详解方

案

二PLAN275规划详解76规划分析—方案展示方案二华丰单元地块项目方案设计经济技术指标表单位数量备注（规划、规范要求等设计依据描述）数量(实配）(应配=规划要求的数量）序号名称1总用地面积住宅用地面积其他㎡㎡㎡╱╱%2461524615其中02其中3容积率2.20住宅2.20建筑密度住宅21.31%16.39%4.92%%其中配套%4（1）（3）5建筑占地面积住宅占地面积配套占地面积绿化率㎡㎡㎡%5245.204035.001210.235%6绿化景观面积机动车道路面积㎡㎡19369.801936.98705.0016262.5440地上机动车位车位面积绿化景观面积地上非机动车位面积群众健身设施地上总建筑面积（计容+不计容）地上计容面积住宅㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡其中425.2859037.705415378（1）（3）52255.571897.43162.46216.61160.00320.00210.0053.16地上计容配套用房物业办公用房物业经营用房社区服务用房社区养老用房婴幼儿照护服务用房公共文化活动设施消控室其中60.00配电房500.0090.00开闭所门卫20.00垃圾房80.00尾气井㎡㎡25.209地上不计容面积4884.70架空层㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡2549.602335.1一半封闭阳台面积其中小高层2335.110地下室建筑面积21037.006103.9地下人防面积其中（按功能）地下非人防面积非机动车库面积14933.121377.00地下一层建筑面积㎡㎡19022.02015其中（按楼层）地下二层建筑面积1213总建筑面积（地上+地下）住宅户数㎡户辆辆辆辆辆80074.70443547500500014机动车车位地下车位（1）①住宅③公建配套（2）地上车位4715非机动车车位数辆785（1）①地下非机动车车位数辆辆辆76573728住宅配套③77（2）地上非机动车车位数辆20规划分析—户型分布方案二住宅户配表实际户配业态户型面积户型面积营销户配比户型户数面积汇总

面积配比差值比104125三房两厅两卫

191四房两厅两卫

19143.1%1986423875847938%46%16%50%

6.9%35%

8.1%15%

1.2%小高层合计43.1%13.8%139-四房两厅两卫61100.00443

100.00%

52218

100.00%-%图例：105㎡户型（3面宽）125㎡户型（2面宽）139㎡户型（4面宽）规划分析—功能分区方案二图例物物社社婴文消配开垃类别物业办公用房物业经营用房社区服务用房社区养老用房婴幼儿照护服务用房文化活动设施用房消控室面积162.46㎡216.61㎡160㎡320㎡210㎡53.16㎡60㎡垃配

配配电房500㎡90㎡开闭所垃圾房80㎡配

开图例：物

婴住宅1F配套用房文

消1F配套用房物配配套用房配电用房垃圾房社

社规划分析—楼栋信息方案二14F12F14F12F14F14F14F14F14F14F钢结构楼栋钢结构楼栋图例：14F12F规划分析—流线分析方案二地上车位地下车位地上车位地下车位4750020机动车位数非机动车位547786766图例：人行流线访客车行流线住宅车行流线地库入口地面机动车地面非机动车人行出入口车行入口规划分析—消防分析方案二图例：消防入口消防车道消防登高面规划分析—竖向标高方案二5.4075.4935.80（±0.000）5.80（±0.000）5.5835.705.80（±0.000）5.80（±0.000）A-A剖面示意5.6045.5385.705.80（±0.000）5.80（±0.000）5.3885.705.80（±0.000）B-B剖面示意5.80（±0.000）图例：5.3885.4635.538A道路标高场地设计标高零标高5.80（±0.000）5.80（±0.000）BB5.80（±0.000）6.146.025.855.62A规划分析—日照分析分析软件：天正日照分析标准：浙江省分析城市：浙江杭州分析时间：大寒日8:00~16:00（真太阳时）；统计方式：累计计算且最小连续时间≥10分钟窗户日照：满窗日照日照计算要求：住宅建筑每套至少有一个居室达到日照标准，当一套住宅中居住空间超过（含）4个居室或套内建筑面积超过（含）120㎡时，至少应该有2个居室达到日照标准结论：本方案满足日照要求。日照结论：经测算，本地块内日照满足规范要求的不低于大寒日2小时要求规划分析—方案对比方案2方案2-2门廊空间舒适，距街面有一定距离，方便落客Ｂ门廊与街面距离太近，略为紧凑Ｂ售楼处位于街角，可达性较强，昭示性更好售楼处位于街中，可达性与昭示性弱于方案2AA户型策略第五篇竞品分析保利都和轩春和云境业态类型：高层占地面积：38818㎡容积率：2.20业态类型：高层占地面积：68040㎡容积率：2.20花芸春境开盘时间：2022.03.29售价：33000元/㎡开盘时间：2021.09.16售价：33000元/㎡湖境天宸滨江春语蓝庭春和云境大家中天春樾星宸里滨江春语蓝庭春樾星宸里业态类型：高层占地面积：29000㎡容积率：2.10开盘时间：待定售价：33200元/㎡业态类型：高层占地面积：48914㎡容积率：2.40开盘时间：2020.12.28售价：33000元/㎡保利都和轩湖境天宸花芸春境业态类型：高层占地面积：25296㎡容积率：2.30开盘时间：2022.07售价：32900元/㎡业态类型：高层占地面积：47515㎡容积率：2.30开盘时间：2021.11.26售价：31500元/㎡87竞品分析保利都和轩建筑类型：高层（14-16F）占地面积：

38818㎡建筑面积：136793㎡容积率：2.20绿化率：35%主流产品：高层（100㎡、110㎡、122㎡

、148㎡）参考均价：33000元/㎡开盘时间：2022.03.29区位：拱墅区康华路与华丰路交汇处开发商：杭州保源置业有限公司100㎡

3/2/2110㎡

3/2/2122㎡

4/2/2148㎡

4/2/288竞品分析春和云境建筑类型：高层（14-16F）占地面积：

68040㎡建筑面积：219950㎡容积率：2.20绿化率：30%主流产品：高层（95㎡、108㎡

、125㎡

、140㎡

）参考均价：33000元/㎡开盘时间：2021.09.16区位：拱墅区同协路与杭玻街交叉口开发商：杭州北和置业有限公司95㎡

3/2/2108㎡

3/2/2125㎡

4/2/2140㎡

4/2/289竞品分析大家中天春樾星宸里建筑类型：高层（8-14F）占地面积：

29000㎡建筑面积：85000㎡容积率：2.10绿化率：35%主流产品：高层（110㎡、127㎡、132㎡）参考均价：33200元/㎡开盘时间：待开盘区位：拱墅竹清路与永祥街交叉口开发商：大家房产&中天美好集团110㎡

3/2/2112㎡

3/2/2127㎡

4/2/2132㎡

4/2/2137㎡

4/2/290竞品分析滨江春语蓝庭建筑类型：高层（12-16F）占地面积：

48914㎡建筑面积：167443.6㎡容积率：2.40绿化率：35%主流产品：高层（98㎡、105㎡、119㎡

、139㎡）参考均价：33000元/㎡开盘时间：2020.12.28区位：拱墅区永华街与石桥路交叉口开发商：杭州滨丰房地产开发有限公司（滨江、龙湖）139㎡

4/2/298㎡

3/2/298㎡

3/2/2105㎡

3/2/2119㎡

4/2/291竞品分析湖境天宸建筑类型：高层（13-15F）占地面积：

25296㎡建筑面积：80170.8㎡容积率：2.30绿化率：35%主流产品：高层（110㎡、

128㎡

、139㎡

）参考均价：32900元/㎡开盘时间：2022.07区位：上城明珠街与丁城路交叉口开发商：杭州会林盛和置业有限公司110㎡

3/2/2128㎡

4/2/2139㎡

4/2/292竞品分析花芸春境建筑类型：高层（16F）占地面积：

47515㎡建筑面积：175419.09㎡容积率：2.30绿化率：35%主流产品：高层（101㎡、129㎡、139㎡）参考均价：31500元/㎡开盘时间：2021.11.26区位：上城紫丁香街南侧与同港路、丁桥路交汇处开发商：杭州德信紫丁置业有限公司101㎡

3/2/2102㎡

3/2/2129㎡

4/2/2139㎡

4/2/293竞品分析开盘时间2022.03.292021.09.16待开盘2020.12.282022.072021.11.26面积段保利都和轩春和云境春樾星宸里滨江春语蓝庭湖境天宸花芸春境高层100㎡高层95㎡高层98㎡高层101㎡

102㎡95-105配置（房/厅/卫）3/2/23/2/23/2/23/2/2高层110㎡高层108㎡高层110㎡

112㎡高层105㎡高层110㎡105-115配置（房/厅/卫）3/2/23/2/23/2/23/2/23/2/23/2/2高层122㎡高层125㎡高层127㎡高层119㎡高层128㎡高层129㎡115-130配置（房/厅/卫）4/2/24/2/24/2/24/2/24/2/24/2/2高层148㎡高层140㎡高层132㎡

137㎡高层139㎡高层139㎡高层139㎡130-150配置（房/厅/卫）4/2/24/2/24/2/24/2/24/2/24/2/294重点竞品总结区域内竞品多为100~140㎡的中间户南厅+边户端厅产品，配置与市场主流配置持平判断杭州市场对端厅产品接受度高，对比同面积段常规南厅产品并无劣势目前营销户配要求的面积段与周边产品存在较高重合项目要打败周边竞品，产品竞争力极为关键产品设计策略以满足总图排布为最优先级分配产品面宽在与竞品等面宽条件下最大限度的挖掘产品潜力主力产品（103㎡~125㎡）在成熟产品基础上，优化细节，打造情景功能，提高竞争力高端产品（139㎡）引入可变X空间概念，用更开敞自由的空间体验吸引高端客群95客群描摹客群年龄••主客群：25~30岁——Y时代90-90后为主家庭结构两人世界、家有小宝、家有爱宠、三代同堂社会角色••一二线打拼的年轻人，城市里的奋斗者社交角色崇尚社交、喜欢分享、朋友聚会、节日狂欢重点关注••兴趣广泛、思维活跃、接受新事物能力强，关注可变希望空间更自由，依赖科技购房群体变化：50、60退出

，70、80淡出，90后成为新主角，二孩是住宅置换的主要动因9爱消费，更会消费，消费观其实相当理性。日常消费，精打细算，货比三家，但只要能投其所好，性价比什么的都是浮云，千金难买我开心消费观空间观后比起限定空间，更喜欢可以自由改造投射个性的开放空间新三观追求品质，关注多元，依赖科技。喜欢咖啡电影，喜欢追剧泡吧，除了饲养人类幼崽，也喜欢当喵星人和汪星人的铲屎官生活观需求主体年轻化，购房决策随之发生变化，地产新主角需要的是能够提供情绪价值的好产品户型设计上半场我把空间做舒服了我把空间做合理了我把空间做紧凑了我把空间做丰富了探寻户型设计下半场Searching

For

Feeling如何把空间做出感情？直面用户痛点痒点家里人多东西多，需要好多收纳空间上了年纪总起夜，怕影响老伴休息，想要一人一张床击中ta的心HOME想和妹妹睡上下铺，空出娱乐区，家里有滑梯超酷的！喵喵想要好看的爬架，可以跳的高高的那种，喵！大家总是各呆各屋，想有大家能多聚在一起的空间再过几十年等我们老了之后，真想试试住大套房让房间住进人将空间造成能实现愿望的家竞品对比本案125竞品122方案一保利都和轩+餐厨对位流线不交叉6m+6.6m餐客宽厅6.6m+大进深老人房（可双床情景概念）+北卧贴临布置（可变双孩房情景概念）户型本案125竞品122房型4房2厅2卫4房2厅2卫套内面积（不含阳台）97.38-阳台投影面积11.39-公摊面积21.19-计容（产权）面积124.26122得房率83%-产品分析T4

125㎡4房2厅2卫餐客厨一体化干湿分离卫生间可变双孩房6.6m双床老人房舒适主卧套爸爸的愿望全生命周期改造通过可改造墙体的设置实现从四房到三房或二房的转变大套房模式妹妹的愿望全新的家庭核心区将餐桌设置在户型中心，并设置洄游流线，以其为中心串联各空间，构建出新型家庭核心区奶奶的愿望双床房超大的房间进深，满足老年人分床而卧，互不干扰影响的特殊晚年生活需求姐姐的愿望可变双孩套房满足双孩家庭儿童在年幼时共同成长，长大后又可拥有各自独立空间的需求共同成长模式独立模式喵星人的愿望人宠共享空间利用墙体搭建人猫共用爬架柜，人宠各安一隅，不亦乐乎妈妈的愿望超强储藏空间对墙体进行合理规划，利用好每一面空墙，收纳占地比达到可观的15%，竞品对比本案139A(T4)竞品139(T4)滨江春语蓝庭+宽厅带X空间+南双卧带卫生间（可灵活组合双孩房或主卧套）6.6m7m+7m餐客宽厅+餐客厨对位一体流线不交叉户型本案139A竞品139房型4房2厅2卫4房2厅2卫套内面积（不含阳台）109.24-阳台投影面积公摊面积23.75计容（产权）面积139.29139得房率83%-12.6--产品分析T4

139㎡4房2厅2卫可开敞餐厨一体可变X空间7m干湿分离卫生间可变南向套房舒适主卧套竞品对比本案139B（T3)竞品140(T2)方案二春和云境+可开敞餐厨+可变多功能宽厅（结合餐厨可打造全开敞方厅）+3面宽阳台+主卧规整方正+北卧尺寸舒适6.9m9.9m6.8m户型本案139B竞品140房型4房2厅2卫4房2厅2卫套内面积（不含阳台）106.69-阳台投影面积公摊面积24.7-计容（产权）面积139.39140得房率82.3%-16-产品分析T3

139㎡4房2厅2卫南北通透可开敞餐厨一体可变多功能宽厅干湿分离卫生间3面宽阳台9.9m舒适主卧套13.5m竞品对比本案103竞品100保利都和轩+干湿分离卫生间+餐厨空间优化+主卧照壁+舒适北卧户型本案103竞品100房型3房2厅2卫3房2厅2卫套内面积（不含阳台）80.39-阳台投影面积10.08-公摊面积17.62-计容（产权）面积102.99100得房率83%-产品分析T4

103㎡3房2厅2卫U型厨房餐厨一体干湿分离卫生间2面宽阳台舒适主卧套标准层平面(139+103+103+125)103㎡为3房2厅2卫户型；125㎡及139㎡为4房2厅2卫户型。CBAA139+103+103+125（13+1F）型面积表

3+3+3+2面宽阳台投影面积(不含设备平

实用面积台)套内建筑面积（不含阳台）赠送率（阳台+

公摊率凸窗）套型套型建筑面积凸窗赠送面积户型格局公摊面积得房率ABC3房2厅2卫4房2厅2卫4房2厅2卫80.3997.38109.2410.0811.3912.6085.43103.08115.5417.5621.1923.75102.99124.26139.291.983.965.7611.71%

17.05%12.35%

17.05%13.18%

17.05%83.0%83.0%83.0%标准层平面(125+103+103+125)103㎡为3房2厅2卫户型；125㎡为4房2厅2卫户型。BBAA125+103+103+125（13+1F）型面积表

2+3+3+2面宽阳台投影面积(不含设备平

实用面积台)套内建筑面积（不含阳台）赠送率（阳台+

公摊率凸窗）套型套型建筑面积凸窗赠送面积户型格局公摊面积得房率AB3房2厅2卫4房2厅2卫80.3997.3810.0811.3985.43103.0817.6221.26103.05124.331.983.9611.70%

17.10%12.35%

17.10%82.9%82.9%标准层平面(125+103+139)103㎡为3房2厅2卫户型；125㎡及139㎡为4房2厅2卫户型。BAC125+103+139（13+1F）型面积表

2+3+4面宽阳台投影面积(不含设备平

实用面积台)套内建筑面积（不含阳台）赠送率（阳台+

公摊率凸窗）套型套型建筑面积凸窗赠送面积户型格局公摊面积得房率ABC3房2厅2卫4房2厅2卫4房2厅2卫80.3997.38106.6910.0811.3916.0085.43103.08114.6918.4022.2024.70103.83125.28139.391.983.962.1611.62%

17.72%12.25%

17.72%13.03%

17.72%82.3%82.3%82.3%地库设计第六篇地下车库设计方案一华丰单元XC1005-R21-02地块地库面积：18366㎡地下室一层：14995㎡地下室二层：371㎡地下室赠送面积：0㎡人防面积：6113㎡地下室车位数：544辆单车指标：33.76㎡

/个地下室层高：3.6米（大柱网）地下室层数：2层地下二层平面图普通车位地下大堂汽车坡道注：单车面积计算不包含地下车库及主楼投影(仅为方案粗排测算）方案一

地下一层平面图119地下车库设计方案二华丰单元XC1005-R21-02地块地库面积：16457㎡地下室一层：14905㎡地下室二层：1552㎡地下室赠送面积：0㎡人防面积：6104㎡地下室车位数：500辆单车指标：32.92㎡

/个地下室层高：3.6米（大柱网）地下室层数：2层地下二层平面图普通车位地下大堂汽车坡道注：单车面积计算不包含地下车库及主楼投影(仅为方案粗排测算）方案二

地下一层平面图120示范区设计第七篇示范区设计示范区选址Siteselectionof

demonstration

area售楼处•

示范区位于康宁路与华西路交叉口•

为主要人流方向的城市街角，•

展示性强，城市展示界面高人行主入口康宁街主要人流方向•

示范区入口可作为社区未来人行出入口122示范区设计杭州·传统印象·现代印象《

饮

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轼水

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西

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浓

抹

总

相

宜

。人文运河园林生活品质123示范区设计突围现有的传统示范区创造拥有酒店体验感的品质社区文化价值感

酒店化体验

品质社区感体现杭州文化价值尊贵归家感高端形象展示面124示范区设计示范区方案一示范区方案二10M30M10M12M适用总图方案一适用总图方案二售楼处进深30M售楼处进深12M125示范区设计示范区方案一