上海长宁区西郊地块豪宅项目投标方案

城投长宁西郊项目

概念方案设计Planning

And

Design

Of

ChangNing

XiJiao

Project2023/02水石设计基地分析基地分析Site

Analyses区位分析基地位于长宁区中部，中环与外环线之间，紧邻虹桥板块，靠近核心城区。距离地铁10号线800米，区位条件优越，交通便利。京沪高速核心城区上海

·

长宁虹桥商务区

虹桥综合枢纽虹桥综合枢纽徐汇滨江基地分析Site

Analyses区位特点文化底蕴丰厚、高端住区林立、景观环境绝佳隐奢低密独特环境深墙大院豪宅林立量身定制公园环绕庭院深深庭院深深典藏传世自然氧吧基地分析Site

Analyses人文资源长宁区，海派文化的精髓所在，优雅而低调开伦造纸钱学森旧居傅雷旧居武夷路100号太古洋行大班住宅冯莫里居所孙伯群故居孙科别墅上生新所上生新所邬达克纪念馆梅泉别墅安化路200号新华路329弄白崇禧虹桥路住宅白崇禧虹桥路住宅宋子文住宅虹桥路1400弄白公馆哈密路1713号邬达克纪念馆孙科别墅孔祥熙住宅美丰银行别墅沙逊别墅花园住宅新华路沙逊别墅基地分析Site

Analyses自然资源项目周边公园环绕，道路界面绿树成荫，静谧宜居延虹绿地金庭动物园中新泾公园西郊国宾馆延虹绿地西郊公园中新泾公园上海动物园西郊国宾馆上海动物园基地分析Site

Analyses社区氛围地块周边豪宅林立，作为板块最后一块净地，注定了项目追求卓越品质和独特气质的豪宅基因尚联西郊创世纪西郊一品花园檀

宫夏都花园青溪花园明苑别墅绿谷别墅温莎花园西郊青溪花园基地分析Site

Analyses项目愿景区别于上海其他几个豪宅片区，本案所在的西郊板块更显低调神秘，追求一种大隐于市的私密氛围和乐享其中的生活品质徐汇滨江—时尚长宁西郊—奢华陆家嘴—尊贵新天地—摩登基地分析Site

Analyses项目愿景庭院深深，低调奢华基地分析Site

Analyses项目愿景大隐于市，乐享生活基地分析Site

Analyses项目愿景专属定制，典藏传世基地分析Site

Analyses规划条件解读规划条件:用地面积:23047.8㎡容积率：1.2建筑密度：≤35%，具体以审定方案为准绿地率：35%，绿化面积≥8066.73㎡，集中绿地率10%住宅套数：下限80套本案保障房：总住宅建筑面积的8%以上公共服务设施配套要求：1、需配置不小于2000㎡的社区及公共服务设施，其中：①、社区级服务设施不小于500㎡，以卫生服务站、文体活动空间为主②、含菜场功能的综合便民服务中心不小于1500㎡2、在青溪路剑河路路口或附近结合公共服务设施设置面积不小于600㎡的公共开放空间。居住建筑退界线非居住建筑退界线基地分析Site

Analyses机动车可达性机动车主要来向通往中环路往西通往虹桥火车站——联通铁路交通往东通往中环路——联通南北往南通往延安高架——联通东西机动车主要从东侧及南侧进入基地通往延安高架机动车主要来向基地分析Site

Analyses地块价值分析低高鼎邦丽池西侧剑河路宽35米，西侧地块价值较低北侧青溪路20米，北侧地块价值一般绿谷别墅内部区域环境优越，地块价值较高基地分析Site

Analyses周边项目西郊青溪花园鼎邦俪池复地·御西郊建筑面积：75126

平方米容

积

率：0.8建筑面积：22300

平方米容

积

率：0.67建筑面积：85000

平方米容

积

率：1.2主打户型：平墅（700-800）、类独栋（450-460）开发时间：2016年主打户型：平墅（220-340）开发时间：2002年主打户型：洋房（220-310）开发时间：2015年规划设计规划设计Plan

Design方案生成本轮输入条件：1、基地西北角处于道路交叉口位置不能布置住宅；2、受基地西南侧3层现状建筑影响，墅区对该不1利因素需考虑遮蔽处理；3、考虑西侧剑河路对基地的不利影响；4、西侧现状老公房的不利影响；342规划设计Plan

Design方案生成应对策略B区城市道路3.2M3.2M3.2M3.2M3.2MC区D区B区12MA区分设场地，用足12米檐口限高划区而置通过设置不同场地标高，用足12米檐口限高条件，引入层高3.2米、5层产品A区置入保障房、配套等避开不利因素影响，同时形成有效屏障B区置入“高容积率”产品，为提升全区的高品质做“贡献”C区置入高品质产品D区绿化空间避开道路交叉口影响规划设计Plan

Design方案比较方案一方案二平墅

L型布置平墅

一

型布置商品房户型配比商品房户型配比面积段户数121133户数比面积面积比面积段户数14122854户数比面积面积比580.00470.00325.006960.005170.0011114.0023244585.00472.00325.008190.005664.009390.0023244类独41.07%52.19%类独48.15%59.60%平墅总计58.93%100.00%47.81%100.00%平墅51.85%100.00%40.40%100.00%56总计规划设计Plan

Design方案比较方案一方案二5F平墅4F平墅别墅保障房规划设计Plan

Design方案比较方案一方案二平墅

L型布置：平墅

一

型布置：别墅户数

23户，别墅面积占比52.19%；L型平层墅

7单元共计33户；别墅户数

26户，别墅面积占比59.60%；北侧一型平层墅

6单元共计28户；别墅区中心区横向楼间距15米；推荐方案别墅区中心设置约25米宽的山墙面楼间距；通过减少平墅的单元数以及适当控制别墅中心景观尺度来实现更大别墅区区域的高品质社区规划设计Plan

Design总平面图规划设计Plan

Design经济技术指标经济技术指标项目建筑用地面积总建筑面积计容建筑面积商品房数值单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡备注23047.8047903.0027658.0023244.002054.002360.00500.00地上容积率1.2，计容面积27658㎡总住宅面积8%，计2052.64㎡以上保障房配套社区服务设施不小于500㎡便民服务中心1500.00㎡不得小于1500㎡其中总建筑面积的2‰配置，且不小于100物业管理用房100.00㎡㎡其中业委会快递收发站KP站30.0020.00150.0060.0020245.0081㎡㎡㎡㎡㎡户户户人-每地块配置建筑面积不小于30㎡垃圾收集站地下建筑面积总户数不少于80套3.2人/户商品房户数保障房户数54272601.20其中总人数容积率商品房户型配比面积段类独边户数14124户数比面积面积比585.00472.00370.00270.00325.00380.008190.005664.001480.001080.004550.002280.0023244占地面积建筑密度绿地率建筑限高机动车停车位902539.16%35㎡%%m辆类独别墅平墅48.15%59.60%类独中1F跃2F户型11F跃2F户型2平墅不大于35%；具体以审定方案为准35%；绿化面积不小于8066.73㎡建筑檐口相对标高控制在12米451.85%40.40%14612顶墅196总计54100.00%100.00%规划设计Plan

Design本方案核心价值点1

用足“天地”

，释放建筑密度提升公共空间品质2

超大楼间距，别墅南北间距16米，提供高端别墅舒适楼间距，别墅类独栋处理3

别墅可提供约150平米(南院、北院、内院)的“合规产证”私家院落4

别墅产品多层次的空间绿化，地下室做到三面全明庭院采光，双首层设计5

都市大隐的入口酒店空间，独特隐奢的立面设计利用坡屋顶

达到功能和立面的巧妙结合规划设计Plan

Design规划解读打造两级台地，资源释放给别墅组团规划设计Plan

Design规划解读功能分区明确保障房结合下沉配套统一设置5F平墅4F平墅别墅保障房规划设计Plan

Design规划解读建筑空间形态规划设计Plan

Design规划解读产品价值分布契合用地价值逻辑顶墅380平平墅325平平墅跃层270/370平类独边户585平类独中间户472平低高保障房规划设计Plan

Design规划亮点保障房及配套空间策略配套2360.00500.001500.00100.0030.0020.00150.0060.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡社区服务设施便民服务中心物业管理用房其中业委会快递收发站KP站垃圾收集站规划设计Plan

Design规划亮点保障房及配套空间策略精品超市地下夹层平面图地下一层平面图规划设计Plan

Design两级台地景观平缓交接规划亮点规划设计Plan

Design台地界面景观策略规划亮点规划设计Plan

Design规划亮点2①：入林归心②：归廊1③：林下厅5④：迎宾抚水⑤：柳浪闻莺⑥：廊桥烟雨⑦：海棠春色⑧：竹深幽居⑨：茶树会堂⑩：归心巷63471181214910⑪：静心巷⑫：养心巷⑬：沉心巷⑭：知鱼乐园⑮：林下绿岛⑯：翠林拾趣⑰：共享社区16171315景观节点落位规划设计Plan

Design规划亮点景观节点效果图①：入林归心②：归廊④：迎宾抚水②①④⑧⑨⑭⑩⑯⑧：竹深幽居⑨：茶树会堂⑩：归心巷⑰⑰：共享社区⑭：知鱼乐园⑯：翠林拾趣规划设计规划亮点Plan

Design庭院专项表达满足35%绿地条件下庭院设置别墅共计26户包含庭院内采光井的产权庭院面积总计5542㎡扣除庭院内采光井外的产权庭院面积总计4688㎡中间户边户南院北院侧院内院规划设计规划亮点Plan

Design庭院专项表达3F别墅庭院满足35%绿地条件下：边户类独栋产权庭院尺寸:北院

5.5米，侧院3.0米，南院6.0米；边户类独栋人行道北庭院南庭院人行道3M3M

8.5M14.5M4m5.5m14.8m6m4m通行北庭院建筑南庭院规划设计规划亮点Plan

Design庭院专项表达3F别墅庭院满足35%绿地条件下：中间户类独栋产权庭院尺寸:北院

4.0米，南院6.0米；中间户类独栋人行道北庭院南庭院人行道2.0m1.5m2.0m4m14.3m6m2.5m通行2.5m1.5m北庭院建筑南庭院1规划设计Plan

Design地下空间利用图例1下沉会专属入户下沉配地下住宅赠送精品超市地下会所地下配套车库出入口2233地下夹层平面图地下一层平面图规划设计Plan

Design间距分析规划设计Plan

Design竖向分析城市道路311.4M11M24.504.500.904.304.304.0013-4.50-4.502场地1-1剖面图1城市道路12M11M11M11M4.500.904.304.500.904.304.500.904.304.004.100.903.850.900.90-4.50-4.50-4.50-4.50场地2-2剖面图城市道路12M图例12M12M场地标高其他标高4.304.300.904.304.000.900.90城市道路标高-4.50-4.50-4.50-4.50场地3-3剖面图规划设计Plan

Design人行车行流线分析人行流线分析车行流线分析图例住宅出入口图例保障房出入口地下配套出入口住宅人行流线保障房人行流线地下配套人行流线消防出入口消防流线车行流线地下车库出入口规划设计Plan

Design密度分析建筑占地面积：9025.11㎡规划用地面积：23047.8㎡建筑密度：39.16%规划设计Plan

Design绿地分析绿地面积：8066.73㎡规划用地面积：23047.8㎡绿地率：35.00%其中：公共开放空间：601㎡集中绿地：810㎡图例公共开放空间集中绿地其他绿地规划设计Plan

Design地库分析地下总建筑面积：20245.00㎡；地下总车位数：196辆（含人防车位）。类别数量（辆）备注3辆/户商品房停车位保障房停车位配套16217机动车停车位0.6辆/户0.8辆/100㎡-17总计停车位196图例地下住宅赠送配套用房地下会所精品超市地下车库出入口地下一层平面图规划设计Plan

Design日照分析日照满足要求1.住宅应满足冬至日满窗日照的有效时间不小于1小时；2.本地块住宅建筑角度为南偏东31°~45°，日照有效时间为9:00~13：30；保障房建筑角度为南偏西46°~60°，日照有效时间为11:30~15:00。图例0-1小时日照1-2小时日照2-3小时日照3-4小时日照4-5小时日照规划设计Plan

Design归家动线落客区2

车库入口121社区入口门厅社区入口后场花园3435

别墅组团花园7486789别墅入户平层下沉花园平层入户6通往地下会所电梯地下会所及下沉庭院51010外部车行落客车行归家9人行归家规划设计Plan

Design城市界面（林荫大道，深墙大院）规划设计Plan

Design社区入口（低调、隐秘）规划设计Plan

Design社区入口（低调、隐秘）规划设计Plan

Design落客停车（酒店礼遇）规划设计Plan

Design落客停车（酒店礼遇）规划设计Plan

Design地下车库（奢华舒适）规划设计Plan

Design地下大堂（专属入户）规划设计Plan

Design下沉会所规划设计Plan

Design别墅组团规划设计Plan

Design宅间巷道规划设计Plan

Design别墅入户规划设计Plan

Design平墅公寓规划设计Plan

Design平墅入户产品解读Product

Interpretation独栋别墅·边户585户型

·空间轴测图三层露台赠送空间（60㎡）一层北院入户：庭院赠送305㎡，南院深6.5m，侧院深3m，北院深4.5m二层：二层露台赠送空间（45㎡）露台赠送45㎡三层：露台赠送60㎡一层庭院赠送（305㎡）负一层：地下室赠送573㎡，下沉庭院赠送35㎡总计赠送约1018㎡，赠送率约175%下沉庭院赠送（35㎡）地下室赠送空间（573㎡）产品解读Product

Interpretation独栋别墅·边户585户型1庭院Courtyard西厨Kitchen中厨Kitchen卫生间

衣帽间Bathroom

Cloakroom5卧室Bedroom2玄关Vestibule①1

“独栋化”别墅设计，360度采光庭院②2

礼仪化入口玄关空间卫生间Bathroom餐厅Dining

room4③3

360度餐客厅公共空间景观视线景4

景观艺术楼梯设计下沉庭院Sunkengarden3客厅Living

room花房Greenhouse⑤5

客卧套房设计，南北通透④6

一层庭院赠送（南院6.5m，侧院3m，北院4.5m，共计305㎡）6庭院Courtyard一

层

平

面

图产品解读Product

Interpretation产品解读Product

Interpretation产品解读Product

Interpretation独栋别墅·边户585户型露台Terrace女衣帽间Cloakroom卫生间Bathroom衣帽间Cloakroom2Bedroom卧室男衣帽间卫生间CloakroomBathroom玄关Vestibule①1

270度家庭厅公共空间景观视线卧室②2

双套房设计，配置南北双露台，共计45㎡Bedroom21家庭厅Lounge露台Terrace二

层

平

面

图产品解读Product

Interpretation独栋别墅·边户585户型衣帽间Cloakroom3露台Terrace主卫Mainguard4玄关Vestibule①1

90㎡主卧套房设计，配置60㎡双露台②2

卧室270度开窗与私家庭院相互结合③3

270度开敞式景观主卫1主卧Bedroom④4

东侧露台设置户外SPA浴缸2露台Terrace三

层

平

面

图产品解读Product

Interpretation产品解读Product

Interpretation产品解读Product

Interpretation独栋别墅·边户585户型

·地下赠送洗衣间Laundryroom卫生间私家车库PrivategarageBathroom酒窖Wine

cellar品酒区Wine

tasting

area卫生间

衣帽间Bathroom

Cloakroom卧室Bedroom1.5M7.3M1.5M7.3M保姆房Nanny

room工具间Tool

room储藏间Store储藏间Store操作台Console红酒吧Wine

bar卫生间Nanny

room宴会厅Banquethall更衣室Locker

Room门厅Lobby桑拿房Sauna

room庭院Courtyard休闲区Leisure

Area休息厅Lounge地下室赠送573㎡，地下计容97㎡，总计670㎡负一层侧院3.6m面宽，11m进深，总计35㎡，室内南北通透健身区FitnessareaSPA化妆区Makeup

area冲浪浴缸Surfingbathtub家庭影院Hometheater更衣室Locker

Room室内泳池Swimming

pool负二层私家三车位配置，礼仪化入口空间，私家全明挑空游泳池配置地下计容区域负

二

层

平

面

图负

一

层

平

面

图产品解读Product

Interpretation产品解读Product

Interpretation独栋别墅·中间户470户型

·空间轴测图三层露台赠送空间（50㎡）一层北院入户：庭院赠送175㎡，南院深6.5m，北院深4m二层：二层露台赠送空间（30㎡）露台赠送30㎡三层：露台赠送50㎡一层庭院赠送（175㎡）负一层：地下室赠送420㎡，下沉庭院赠送20㎡总计赠送约695㎡，赠送率约150%下沉庭院庭院赠送（20㎡）地下室赠送空间（420㎡）产品解读Product

Interpretation独栋别墅·中间户470户型12卫生间Bathroom中厨Kitchen卧室Bedroom西厨Kitchen玄关Vestibule①1

“独栋化”别墅设计，南北通透②2

礼仪化入口玄关空间，私家尊享电梯厅③3

270度公共空间景观视线储藏间Store餐厅Dining

room下沉庭院Sunkengarden客厅Living

room3④4

一层庭院赠送（南院6.5m，北院4m，共计175㎡）露台Terrace4庭院Garden一

层

平

面

图产品解读Product

Interpretation独栋别墅·中间户470户型卫生间Bathroom卧室Bedroom卫生间Bathroom衣帽间Cloakroom衣帽间Cloakroom270度家庭厅公共空间景观视线双套房设计，配置私有庭院30㎡卧室家庭厅BedroomLounge露台Terrace二

层

平

面

图产品解读Product

Interpretation独栋别墅·中间户470户型3衣帽间主卫CloakroomMainguard露台Terrace玄关Vestibule①1

70㎡主卧套房设计，配置50㎡双露台②2

卧室270度开窗与私家庭院相互结合③3

开敞式景观主卫主卧Bedroom书房Study21露台Terrace三

层

平

面

图产品解读Product

Interpretation独栋别墅·中间户470户型

·地下赠送洗衣间Laundryroom保姆房Nanny

room宴会厅BanquetHall家庭影院Hometheater品酒区Wine

tasting

area私家车库Privategarage地下室赠送420㎡，地下计容90㎡，总计510㎡：负一层侧院2.3m面宽，8.1m进深，总计20㎡，室内南北通透工具间Tool

room起居室Entertainmentarea桑拿房Sauna

room门厅Lobby更衣室Locker

Room下沉庭院Sunkengarden加工间Processing

room负二层私家三车位配置，礼仪化入口空间，私家全明挑空游泳池配置起居室Living

room健身区Fitnessarea化妆区Makeup

area冲浪浴缸SurfingbathtubSPA卫生间Bathroom室内泳池Swimming

pool迷你吧Minibae地下计容区域负

二

层

平

面

图负

一

层

平

面

图产品解读Product

Interpretation平墅270-380户型

空间轴测图+=偶数层奇数层阳台错层挑空设计产品解读Product

Interpretation平墅跃层

370（边户）+270（中间户）户型1入口Enter中厨Kitchen中厨Kitchen①1

底跃独立入户，平墅一梯一户，仪式化玄关空间②2

270度公共空间景观视线④3

20.3m长L形阳台55玄关西厨Kitchen1西厨KitchenVestibule1餐厅餐厅Dining

roomDining

room③4

两层通高空中花园④5

中西餐厨配置，南北通透卫生间卫生间BathroomBathroom客厅Living

room2客厅Living

room36⑦地下室边户赠送200㎡，中间户赠送140㎡卧室卧室BedroomBedroom74阳台Balcony阳台Balcony二

层

平

面

图产品解读Product

Interpretation产品解读Product

Interpretation平墅跃层

370（边户）+270（中间户）户型551B卫ath生ro间omB卫ath生ro间om衣帽间Cloakroom1卧室Bedroom卧室Bedroom①1

三套房设计，卧室相对私密独立①2

主卧套礼仪化洄游动线设计⑤3

270度主卧景观视线，与30㎡私家庭院结合③4

两层通高空中花园主卫Main

guard主卫Main

guard衣帽间Cloakroom2衣帽间Cloakroom2卫生间Bathroom卫生间Bathroom⑥5

开敞式景观主卫书房主卧主卧StudyBedroomBedroom3卧室Bedroom卧室卧室BedroomBedroom4阳台Balcony阳台Balcony一

层

平

面

图产品解读Product

Interpretation平墅跃层370（边户）+270（中间户）户型

·地下赠送阁楼露台5F上跃阁楼4F3F2F12m红酒雪茄区红酒雪茄区Wine

andcigar

theaterWine

andcigar

theater3.2m5.4m1F地下室-1F1.5m3.9m家庭影院家庭影院HometheaterHometheater跃层边户赠送地下室200㎡跃层中间户赠送地下室140㎡家庭厅家庭厅LoungeLounge南侧设70㎡私享家庭厅与270度景观采光天井结合负

一

层

平

面

图产品解读Product

Interpretation产品解读Product

Interpretation产品解读Product

Interpretation平墅三层

325户型设备平台Equipmentplatform①1

一梯一户，仪式化玄关入户空间②2

270度公共空间景观视线③3

主仆分离式双动线8西厨Kitchen卧室Bedroom卫生间Bathroom中厨Kitchen3主卫Main

guard衣帽间Cloakroom1④4

26.1m长L形阳台餐厅Dining

room玄关Vestibule衣帽间Cloakroom⑧5

两层通高空中花园4④6

主卧套礼仪化洄游动线设计⑤7

主卧配置私享阳台卫生间Bathroom卫生间Bathroom6客厅Living

room2主卧Bedroom卧室Bedroom卧室卧室BedroomBedroom⑥8

开敞式景观主卫5阳台Balcony阳台Balcony7主人流线家政流线三

层

平

面

图产品解读Product

Interpretation平墅四层

325户型设备平台Equipm