仲量联行2024上海商业地产市场年度总结及展望

月睿业地产市场年度总结及展望2024上海业地产市场年度总结及展望3零8物流地产市场041922024上海业地产市场年度总结及展望24大供应依旧持续2024对内外部宏观环境的不确定性，上海办公楼市场租户仍保持谨的租赁策略。对新项目的相继入市和业主持续在租金及激励政策上的调整，成本驱动型的搬迁及升级需47.6项目推迟至明年交付，短期内整体市场仍处于供应压力之下。展望2025年，升级需求以及上海多元的租赁需求将支撑整体市场的复苏。然而，大供应环境仍将使市场承压，板块及各项目的竞争仍将持续。图1上海甲级办公楼年度新增供应量及净吸纳量新增供应净吸纳量800新增供应五年平均净吸纳量五年平均4000数据来32024上海业地产市场年度总结及展望成本仍目租考量因素，

租金下行为租户提供搬迁及升级契机图22024年代表性搬迁类租赁成交图42024年代表性升级型租赁成交图例搬迁租赁活跃度图例升级型需求租赁活跃度数据来数据来部分租户首选的租赁

图32024年搬迁类租赁成交中升级型需求占比租金下降以及部分业主在

（于建筑装修方案上给予更大协空的机会，通过搬迁达成其降本增效的不动产策略。与此升级非升级竣工项目以及高质成熟项目为租户提供了升级办公环境的2024年上海甲级办公楼搬迁类74%。升级型考虑企业新租项目与质差异等因素

*于租赁积分析数据来42024上海业地产市场年度总结及展望租户在搬迁流动中寻找成本匹配与质提升的新平衡新项目的交付提升甲级办公楼市场整体物业质，时也为的租户选择升级至2020年及之后竣工的项目，然而该部分项企业带来更多的升级选择。在2024目仅占上海甲级办公楼市场总存量的19%。76%图图56上海甲级办公楼项目竣工年份占比升级型搬迁所选项目竣工年份占比总量总量2020202029%76%*积*积

涵2024搬迁类租赁成交涵2024搬迁类租赁成交数据来数据来新竣工项目在价格及其它激励政策，包括：装免期、装修补根据2024年搬迁成交租金分布统计，超过三成的搬迁成交净

等方具备更大的议价空租金低于5.0元/平方米/75%的搬迁成交净租金低于

对新项目的竞争，部分成熟项目业主时在新租和续租条款7.0元/平方米/天。

图5上海甲级办公楼项目竣工年份占比50%40%30%20%10%0%7.0)9.0)≥租金口径为净有效租金于租赁积分析数据来52024上海业地产市场年度总结及展望本元2024年上海甲级办公楼市场需求行业占比稳定，多元行业需求支撑统需求行业大类占比超过70%，夯实上海办公楼市场需求之本。其中部分细分行业不乏亮眼需求表现，时新兴行业需求有望释放潜能。及会计事务所利用租户市场环境升级或整合办公场所；教育企业样抓住当整规范化之下，游戏和互联网等科技企业需求保持潜力韧性；部分零售企业抓住近期核心区域及边新项目入市的机会进行办公空

AI及AI等相关产业作为上海办公

楼市场的新动能将进一步释放租赁需求。图72024于成交11%

24%4%金融业4%专业服务业科技互联网8%制造贸易零售生命科学18%13%第三方办公运营其它18%数据来62024上海业地产市场年度总结及展望短期内供应压力持续，

中长期有望缓解未来两年，整体市场仍将承受较大的供应压力，预计平均每年虑到办公楼项目的建设期，全市甲级办公新增供应量将在

将有接近130万平方米的新增供应入市。回顾过往上海传统中长期显著降低。

务区内办用地供应情图8上海办公楼规划供应积和上海甲级办公楼供应走势积）甲级办公楼供应200180160140120100806040200供应体量为3年移动平均值

*于招拍挂公开数据整理

*办用地供应口径为规划办公楼建筑积数据来72024上海业地产市场年度总结及展望02零售02024年上海消费市场仍临较大压力，十一个月全市社会消费零总额为16,370亿

比下降3.1%物业市场整体承压，全年累计净吸纳约45.1势头较2023年有所放缓。图9上海市社会消费零总额及比增长亿元社会消费零--0月数据来82024上海业地产市场年度总结及展望图上海优质零物业净新增供应及净吸纳量建筑148

136504561587344455

08(21)

-50(52)201920202021202220232024净新增供应净吸纳量圈及非核心圈

数据来图上海市主促消费政策上海投入市级财政资金5补资金达40亿范围涵家电充分调动3.69000万产老旅文体

30002000万元。化产业展会展等。数据来：仲量联行研究部根据上海市政府各项政策总结整理为进一步挖掘消费增长潜力和促进消费增长，2024图2024年前三季度上海限额以上消费和餐饮销--5.4%体育、娱乐用类家具类通讯器材类粮油、食类住宿餐饮业数据来政策销92024上海业地产市场年度总结及展望重“情多元的租赁需求。从新开店的业态占比变化来业态边产、娱乐体验和艺术文化展览、宠物相关

本稳定，而生活方式类租户比例有所下服务及产饮牌因消

降。2024年的租赁需求主费日益理性而受到更多睐。图2023及2024新开门店业态结构变化服饰鞋包美妆个护配饰珠宝手表24.6%↑2.4百分点)2.5%1.1%1.7%潮玩杂货2.6%(↑百分点剧场文化艺术2.9%(↑2.0百分点快餐小吃3.7%↑1.0百分点宠物及其他服务2.1%(↑百分点儿童服务4.4%(↑2.4百分点)))))2.8%)2.3%3.4%2.0%0.6%0.1%3.7%5.6%0.3%电子产游戏科技2.0%(↑0.8百分点烘美容美发儿童服饰其他生活方式电影院咖啡茶饮健身运动场馆儿童生活2.7%0.2%0.4%1.8%家居其他娱乐场所其他餐饮儿童娱乐2.0%KTV0.0%24.4%汽车正餐0.2%20245.2%10.8%11.1%时生活方式娱乐餐饮服务儿童202316.5%4.4%10.9%36个购物中心新开门店业态统计数据来102024上海业地产市场年度总结及展望需求端最为活跃的业态主为运动户外及潮玩二次元消费对健绪价的多样化需求。图二次元牌热力图五角场中山公园南京东路徐家汇䏅Ꝃ侨ꆀ㼱㢴㕕

㕕66家127牌

数据来202411月图潮玩牌热力图䏅Ꝃ侨ꆀ㼱㢴㕕

㕕13家273家门店

数据来202411月图上海代表性运动户外牌门店选址����

6㕕㕕025家150家门店。

数据来202411月112024上海业地产市场年度总结及展望零空的购物体验。2024圈项目和九个非核心圈项目共带来超71万平方米的新增供应。从新开业购物中心的点来区等空打造了一个多元化、开放式的购物环境。二次元等多重的购物体验。图2024年上海市区新开业零物业虹口今雨荟友邦金融中心场

吉宝静安中心上海利园丰盛花木时光里Station1907世博天地徐汇万科广场西岸梦中心滩公园巷呍䗱㕕고湡ꬋ呍䗱㕕고湡����������GFA(���)Max=320,000Min=10,000数据来122024上海业地产市场年度总结及展望“尽管市场仍临压力，但多元化新兴需求将为零售

租赁市场带来更多新机遇展望202511个新项目入市，市场整体入驻率和租金可能继续需求方费需求的变化正在驱动零租赁需求的转变。一方

消费对精神层和情元和宠物经济领域正迎来崭新的发展机遇，预计相关牌将进一步

布局线下实体门店。另一方和养生已成为现代消费的重

养生及美容SPA类品

牌有望继续拓店。日趋理性的消费观念影响下，性价

稳定的租赁态势。消费对购物体验的追求升级，他们不仅仅重产本

视购物过程中获的情求零空

成为一个能提供独体验和情感连

时也对牌方和场业主方提出更高的为消费创造独的购物体验⸺如通过设活动或工作坊等等，以提供更加个性化的服务，来增强消费的参

与感和归属感。132024上海业地产市场年度总结及展望03应自2023年起，上海物流地产市场进入供应高峰期，2024年保持包括上海在内的7个主物流地产市场平均年新增供应369万

此态势，年度新竣工项目超130的1.8倍。

上海边物流地产市场样迎来供应高峰。2023年至2024图大上海区域主物流地产市场历史新增供应5,000,0004,500,0004,000,0003,500,0003,000,0002,500,0002,000,0001,500,0001,000,000-2015201620172018201920202021202220232024上海年新增供应十年平均年新增供应数据来142024上海业地产市场年度总结及展望图长三角区域主市场非保税物流地产项目分布图大上海区域在上海边物流地产市场中，绝大多数市场新南京增供应在2023或2024年达到历史高峰。具体而常熟太仓

无锡2023年新增供应为历史最高水平，分别达到其十年平均水平的5倍、4上海倍和22024年有107万平方米的的近3倍。鉴于区域内市场车程较近，可相互吸引嘉兴2024年整体需求较弱的杭州宁波压力进一步加剧市场竞争。2024年物流地产存量2025年-2027年新增供应主高公路及桥梁/隧道数据来图1,600,0001,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,000-上大上海区域地图时大上海区域0.511.522.53202220232025*十年平均年新增供应年为预测数据来数据来在大部分城市内部，承接新增供应的子市场正发生变化，供应展望2025年，大上海区域物流地产市场的新增供应压力预计2023年至2024浦、，去化现阶段的供应体量仍需时日，且一定

松江子市场共承接近89%的新增供应；2024程度上依赖于国家消费支持性政策的力度和效应。短期内供市场需求端复苏应端因素所致的竞争压力预计仍将持续。临更显著的供应端竞争压

力。152024上海业地产市场年度总结及展望供应图大上海区域主物流地产子市场*租金变化100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%增长持平下跌包含仲量联行长期追踪的增长：持平：数据来大上海区域内所有城市均已进入租户方市场，租户的议价能2024年第四季度，所有子市场租金均呈力明显增强。为维持现有租户的稳定性，以及吸引新竣工项目现环比下降趋势。激烈的价格竞争促进了部分需求的释放，常遍采取了较为激进的定价策略，提供更熟、太仓、嘉兴等市场在租金大幅下调后，其净吸纳量在大上大的租金协空。据仲量联行对大上海区域内40个子市场海区域物流地产市场中位居列。162024上海业地产市场年度总结及展望图大上海区域主物流地产市场供需关系5,000,0004,000,0003,000,0002,000,0001,000,000-2018201920202021202220232024年新增供应净吸纳量数据来图大上海区域主物流地产市场需求趋势2,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,000--500,0002021202220232024上海昆山嘉兴太仓数据来第三方物流业仍大上海区域物流地产的主需求驱动力。短期内，物流地产需求预计仍以整合为主，第三方物流服务商

及制造企业亦委托第三方为主需求来。激消费与拉动内需仍为经济工作重

物流公司租赁高标仓，以提升供应链效率。当2025白热化导致物流地产租金持续走低，多数第三方物流企业借范围及多类

此契机整合高标仓资，如某家电供应链物流公司在常熟租家用电器等消费有望进一步增长。而在潜在系列财政政策刺

赁超10万平米等础消费或也将迎来增长。消费市场的逐步改

业为保证供应链时效，链上企业多数在价格之外有更加明确有望进而带动相关企业对物流地产的增量需求。此外，制造的区位选择，除自行寻租外，也常委托第三方物流企业为其租业对经济支撑作用明显，2024年对GDP的

时，本地第三方物流企业因租金持贡献达26.1%续下行，加之其对当地物流地产市场的深耕，扩展业务，租赁工业地产活跃度较高，相关企业在近两年持续投资建厂，其中的，来自第三方物流企业的租赁较多新增厂房坐落于长三角区域内。以汽车制造业为例，长三需求主以配合终端用户的业务规划为主。如果终端求的角地区作为新能车的重生产服务区域和业务模式没有大的调整，则第三方物流企业通常区域协会在租赁合到期业主进行续租谈判，自配相关企业亦在当地和边区域投资设厂，供应链上相关企

物流企业本身业务扩张而产生的新租赁需求相对有限。业也或将在区域内寻求物流地产租赁机会。172024上海业地产市场年度总结及展望加ESG采用节能材料、优化建筑设计并提升能效水平。在绿色建筑方LEEDLEED物流仓储项目注册数量在过去六年中快2018年的352024年的351个。图大上海区域物流仓储LEED项目注册数量4504003503002502001501005002018201920202021202220232024LEED项目注册数量当年新增LEED项目注册数量数据来年月此外，国家政府对分布式光伏的政策力度持续加大，出台多项措施助力高标仓光伏项目发展。2021推进分布式光伏的开发与应用，并倡导在新建厂房与公共设施中深度融合光伏建推动区域内光伏建筑一体化发展。至2024年上半

16图光伏政策2021.122022.072024.08-2024年)》+”202750%2024-2027年)》全+”重，+”2021.102022.052022.072024.数据来物流仓储设施因其顶顶资电协议出电力以获取额外收益，目各物流地产开发推

动物流行业低碳可持续发展主措施之一。182024上海业地产市场年度总结及展望04市场•在上海积极推进保障性租赁住房建设筹措和供应的景•即使在新增供应持续放量的2024年新建大型保租房项目及存量纳保项目持续集中旧稳健。20246个月以上的项目平均出租率录得

7.1万套房87%。今年全年上海长租公寓市场净吸纳量录超6万套，

多新入市的新建项目在公共空高于去年全年的5.1友好等维度实现了更进一步的突破，推动长租公寓供应延相对成熟片区的项目，在租赁表现上尤为韧性。续量质齐升的良好势头。图上海长租公寓市场在运营项目分布图2024最多=58002024最少=102024年柱体高度代表套数多少数据来192024上海业地产市场年度总结及展望应届毕业生群体的租赁需求日益凸显。•2024年白领作为上海长租公寓的主力租•继上海住建部门于5月布六个月内暂未就业的高校毕业

赁人群，其租赁需求整体保持韧性。长租公寓产生可毕业证申请保障性租赁住房，来自应届毕业生群体

度持续加快、全市多个片区迎来更多配套设施完的新增租赁需求明显提升。时近年来高校持续扩

招、高校宿舍短缺问题日益凸显，许多高校边的长租公

陪读家庭选择从传统民宅搬迁至这些以多方满足其寓项目都迎来了更多来自于在校师生的租赁需求，而其中

租住需求的长租公寓项目中。来自在校研究生群体的需求最为强劲。图长租公寓需求来示意图陪读家庭企业中层在校师生偏质高校教职工人员单身年、

职场白领需求短期租客小企业主偏质自由职业表的

偏好较计感的数据来202024上海业地产市场年度总结及展望大宗成交活跃度再创新高，长租公寓投资策略多元化趋势显现。•2024年，上海长租公寓投资市场持续呈现出蓬勃的发展态势。今年全年上海共计成功交易