地产前沿郑州市君悦城策划推广提案

君悦城筹划推广提案地产前沿目录一洞察市场二工程理解三核心定位四推广策略五创意表现一洞察市场2006年郑州市房地产市场主要调性：2007年郑州房地产市场开展趋势分析市场热点区域增多，供给向北、西倾斜如果是06年12月拍卖会上最新的“地王〞，南阳路宋寨路口的交通技校土地，431万/亩，容积率2.0，每平方米建筑面积的土地价格在3234元。以目前的建筑价格计算，建成商品房每平方米的本钱在5034元。2021年该处房产预售时，每平方米均价保守计算不低于6300元。市场供给量区域性和有限性，加上土地价格的推动，强劲的促使房价继续上涨。07年郑州市商品房价增幅可能会到达50~70%的水平，北环会在4500~5000元/m2，郑东新区会在6000~7500元/m2，西区会在4000~5500元/m2、南区会在4200~5000元/m2、东开发区会在3500~4200元/m2。房价将继续上涨

产品向精细化开展产品需求方面，由于房价的上涨，产品需求向精细化开展，户型面积需求偏小，对两房和小三房的需求会越来越大。消费者阶层将向两端开展，高端客户需求将会减少，中低端客户需求依然很大。郑州以外户籍的客户将仍然保持较大的比例。

客户需求保持稳定

小结土地市场管理将更加标准，地价会继续上涨城中村改造力度将加大，市场会标准市场热点区域增多，供给向北、西倾斜房价将继续上涨产品向精细化开展客户需求保持稳定1月份全市商品房销售7448套，商品房销售面积79.1万平方米，商品房销售均价为3299元/平方米1月份全市商品住宅销售6726套，商品住宅销售面积70.99万平方米，商品住宅销售均价为2958元/平方米2月份全市商品房销售4696套，商品房销售面积51.53万平方米，商品房销售均价为3431元/平方米2月份全市商品住宅销售4341套，商品住宅销售面积47.08万平方米，商品住宅销售均价为3128元/平方米2007郑州1～4月份郑房指数3月份全市商品房销售5586套，商品房销售面积64.32万平方米，商品房销售均价为3527元/平方米3月份全市商品住宅销售5100套，商品住宅销售面积58.05万平方米，

商品住宅销售均价为3266元/平方米

4月份全市商品房销售6917套,商品房销售面积81.49万平方米，商品房销售均价为3829元/平方米4月份全市商品住宅销售6079套商品住宅销售面积69.97万平方米，

商品住宅销售均价为3268元/平方米区域内市场简要

本区域的楼盘在郑州地产同期开发的楼盘中处于领先地位,是郑州房地产开展的见证，拥有郑州市高价位、高品质的楼盘和彰显身份的消费群体。作为郑州市向郑东新区扩展的必经区域，无论住宅工程还是商业工程，都以高端形象示人，从早期的建业城市花园、未来花园、金城国际广场、鑫苑名家等一批高品质的楼盘，到目前的阳光新城、正弘旗、天一大厦、广汇PAMA等高端的新锐工程,区域内名盘林立。区域楼盘简要阳光新城

工程地址：鑫苑路和中州大道西北东开发商：河南泰宏集团产品定位：中高档住宅工程规划设计：深圳筑博和美国奥斯本 占地面积：147亩总建筑面积：33万㎡容积率：3.4绿化率：35% 均价：5022〔二期〕主力户型 面积范围 套数 比例二房二厅一卫 90㎡ 12720%三房二厅一卫 120-130㎡286 45%总户数：635 合计 413 65%工程形象包装口号：阳光新城—阳光的生活、阳光的家媒介策略 ：报纸、房地产网站、售楼部单页、户外广告牌、公交广告首座国际广场工程地址：商城路与未来大道东北开发商：北京泰益德置业集团产品定位：中高档住宅工程占地面积：61亩总建筑面积：22.7万㎡容积率：5.5 绿化率：35% 主力户型面积范围 套数 比例一房一厅一卫 50㎡ 120 10%二房二厅一卫 60-90㎡ 300 25%三房二厅一卫 120㎡ 420 35%总户数 1200 合计 840 70%工程形象包装口号 YES！首座媒介策略：房地产网站、售楼部单页、户外广告牌营销活动：07年4月28号中博会签约仪式，预计07年6月开盘未来城工程地址：商城路与未来大道西北开发商：郑州市威望置业 产品定位：中高档住宅工程占地面积：106亩 总建筑面积：26万㎡容积率：3.68 绿化率：32%均价：4300主力户型 面积范围 套数 比例二房二厅一卫 104-115㎡ 75 25%三房二厅一卫 120—130㎡ 165 55%四房 189㎡ 45 15%总户数 300〔一期〕 合计 285 95%工程形象包装口号：未来城—未来大道、后核心生活幅员媒介策略：大河报、今报、晚报、专业房地产网站、FM88.1、户外广告营销活动 07年4月公开认筹，预计07年6月中旬开盘广汇·PAMA 工程地址：金水路与中州大道西北开发商：河南广聚集团产品定位：高档住宅工程规划设计：香港华艺占地面积：134亩 总建筑面积：30万㎡容积率：3.36 绿化率：57% 均价：4900主力户型 面积范围 套数 比例三房二厅一卫 143㎡ 144 40%四房二厅一卫 176-186㎡90 25%复式329㎡ 36 10%总户数 359〔一期〕 合计270 75%工程形象包装口号：广汇PAMA—奢适品 媒介策略: 大河报、今报、晚报、专业房地产网站、DM杂志、金水东路道旗、户外广告营销活动：07年1月27，广汇PAMA现场排号,3月9号奢适建筑品鉴会盛邀全城07年3月17号公开选房,07年3月25号开盘曼哈顿广场工程地址：金水路与未来大道两边开发商：郑州升龙置业 产品定位：中高档综合工程占地面积：170亩 总建筑面积：85万㎡容积率：7.5 绿化率：25%均价：4800(住〕12000〔商〕主力户型 面积范围 套数 比例一房 50㎡ 227 10%二房二厅一卫 97㎡ 677 30%三房二厅一卫 151㎡ 678 30%四房二厅一卫 179-182㎡451 20%复式 204㎡ 226 10%总户数:2259 合计 2259 100%工程形象包装口号:曼哈顿广场——城市综合体 媒介策略:大河报、商报、今报、晚报、专业房地产网站、户外广告营销活动:06年12月8号奠基;07年1月12号首府贵宾卡排号;07年1月30号商铺会员招幕4月21号步行街开盘;5月15号国际公寓贵宾卡排号家·天下工程地址:农业路与南阳路交汇处北200米开发商：河南国基置业产品定位:中高档综合工程占地面积：100亩总建筑面积：26万㎡容积率：3绿化率：38%主力户型面积范围套数比例一房30-48㎡25%二房二厅58-108㎡30%三房二厅120-138㎡30%四房二厅160-170㎡10%复式160-170㎡5%营销活动07年8月售楼中心开放正弘旗工程地址：金水路与未来大道两边开发商：河南正弘置业产品定位：中高档综合工程规划设计：柏涛(墨尔本)占地面积：53亩总建筑面积：17万㎡容积率：4.82绿化率：35%均价：4660主力户型面积范围套数比例二房二厅一卫92㎡16020%三房二厅一卫130-140㎡28035%四房二厅一卫176㎡24030%复式260㎡12015%总户数800合计800100%工程形象包装口号正弘旗:名牌生活、boss毫宅媒介策略大河报、商报、今报、晚报、专业房地产网站、户外广告营销活动06年9月20号正弘旗售楼中心正式对外开放;06年9月23号正弘旗开盘;06年11月正弘置业九年感恩回馈月;07年1月21号正弘置业举行正弘十周年奢尚盛典活动;07年5月18号姜文将6.8日来郑州!!天明·森林国际公寓开发商:天明房地产总建筑面积: 60100㎡ 单位数 328户 绿化率 35.7% 容积率 6.7主力户型 套数 面积〔平方米〕 比例〔℅〕一房 98 39、41㎡ 30％两房 148 61、93、97㎡ 45％三房 49 90㎡ 15%四房 33 172㎡ 10%工程形象包装口号:天明森林国际公寓;东风路尖峰高度媒介策略:报纸、房地产网站、售楼部单页营销活动:目前接受咨询小结从竞争区域楼盘来看，事实说明07年市场中高端楼盘竞争相当剧烈，中小户型也占楼盘户型比列的50％以上，均价也直逼5000，从推广手法上，中高端楼盘都有自己非常鲜明的特色及鲜明的客层我们面对什么样的市场环境？相对健康的市场环境宏观上竞争相对激烈产品日渐同质化品牌化，优胜劣汰己成必然中观上微观上我们面对什么样的购买市场？对产品对区位对价格高性价比、物质与精神的复合产品有较好的城市配套及发展前景的区域以地段来决定价格选择市场结论二工程理解工程初步了解君悦城：地点：东明路红专路交汇处占地：42亩总建面积：16万平米建筑形态：6栋高层物业类型：住宅，公寓，商铺主力户型：2R,3R主力面积：紧凑中小户型并获有创新设计大奖殊荣工程初印象——政务区重量级大盘，周边配套齐全——容积率相对较高——超百米建筑体，高档社区——现代、简约的建筑情怀和生活滋味——以中小户型住宅为主的高尚社区，生活概念清晰SWOT分析1地段优势:3C地段〔CODCLDCBD)；中原政务区2配套优势：周边高端综合配套A.政务区，省区税局，检查院，总部大道；B.开来酒店，报业大厦，索克大厦，豫烟大厦，财富广场；C.上海世纪联华，家世界，海底捞，小肥羊……3产品优势：地标性建筑〔后现代建筑风格，超百米建筑群落〕4户型优势：中小户型为主〔强有力的迎合市场〕5客户优势：工程所在区域的优势吸引了大量的客户源及户型优势辐射了广泛的客户群体优势〔S〕：1工程进出口交通不便利，不临主干道，经一路和东明路道路相对狭窄2.工程附近设有加油站，相对程度上影响销售3.工程景观及绿化因占地面积原因不能做到完善4.工程内配套欠缺〔如：会所，幼儿园等〕5.停车位较少，不能满足大局部业主停车6.作为高端楼盘其价格竞争对手较多〔例：正弘旗，CBD楼盘〕7.开发商品牌效应缺乏劣势〔w〕：时机〔O〕：威胁〔T〕：三核心定位CBDCODCLD政务区+国税局+检查院＋专员办事处+政府家属区……君悦城+家世界+世纪联华+各色餐饮业＋综合效劳业报业大厦＋财富广场＋索克大厦＋数码大厦……区域价值分析★CLD〔中央生活区〕之要义城市人居梦想之地城市富人特区城市上开展综合核心城市规划、配套科技先进城市达官显贵云集之地1亿中原人的生活梦想★CBD〔中央商务区〕之要义城市商务核心城市活泼动脉城市经济脉搏城市形象名片城市财富之源城市CEO交际场★COD〔中央政务区〕之要义城市权力中心，尊贵、威仪天下城市全面持续开展的指挥总部城市最平安、交通最便捷的地方城市中心城市素质最高人群的聚集地城市人文和景观规划NO.1省级行政中心，特权阶层专属领地ＣＢＤＣOＤ中州大道东明路红专路君悦城君悦城CODCLDCLD以直观的视觉，发现区域价值CBD+COD+CLD共享地3C城市带★区域价值小结区位价值核心提炼政务区COD政务区，它是一个城市的政治活动、行政管理的运作中心，它具有一个城市的核心价值，另外，它具有价值的发现功能和提倡功能，因为它是领导机关的所在地。政务区仅仅是一个概念，但它是有虚有实的。政务区相对于其他区来讲，它的政府机关密集度是最高的，有这样一个实在的东西存在。大量云集的国家机关、成熟的配套设施、高素质的区域人群和毗邻金融街的区域优势——彰显君悦城得天独厚的地理优势在政务区，我们发现了君悦城的核心价值——工程区域定位激光制导以点带面政务区CBDCLDCODCOD我们的选择释放点——COD政务区1、城市语言——入住本区域，给客户带来什么样的独特享受？2、品牌语言——通过这个工程我们想到达什么样的品牌效果？3、规划语言——本案在建筑规划、设计上的核心差异化价值是什么？4、功能语言——本案所提供的居住功能，对客户意味着什么？工程核心价值提炼——四大语言a、城市语言——NEWCODCITY入住本区域，给客户带来什么样的独特享受？1、城市人居梦想之地2、城市上开展综合核心3、城市规划、配套科技先进4、城市达官显贵云集之地5、城市权力中心、尊贵、威仪天下6、城市财富之源、活泼动脉7、城市经济脉搏、形象名片8、城市全面持续开展的指挥总部9、城市最平安、交通最便捷的地方10、城市城市素质最高人群的聚集地、CEO交际场b、品牌语言——郑州台隆置业1、成就台隆的标杆品牌2、引领城市领袖楼盘3、全面提高品牌的美誉度和知名度4、将台隆的综合实力进行展示5、将台隆清晰的企业角色定位传递给市场通过这个工程我们想到达什么样的品牌效果？C、规划语言——SuperelevationHOUSE1、16万平米总建面，超百米建筑群体2、诸多政务机关相伴3、深圳华筑总体规划设计4、现代建筑风格，百年建筑肌理本案在建筑规划、设计上的核心差异化价值是什么？独特的选址、规划打造百年品质社区百年建筑d、功能语言——PRIVILEGE

ZONE本案所提供的居住功能，对客户意味着什么？1、作为一个城市的运转核心，独特的生活方式，让政务区生活一步到位2、一种全新的城市面貌、空间组织和生活情调3、大量云集的国家机关、成熟的配套设施、高素质的区域人群、毗邻金融街，生活从此优越

4、城市中轴线上的便利，瞬间切换心情，自由出入成为一种荣耀客户分析从客户职业划分：主力客户年龄应在30——45岁之间从客户年龄分析：从客户区域分析：金水区——30～40%其他区域——20％地市——30～40%外省——5%金水区>地市>其他区域>外省从客户比例判断：行政级客户群从客户特征分析：以中年消费群体为主，多为政府高官员、经商人士、行政单位高层干部、国有和三资企业的高管、民营老板，有灰色收入，他们是中原当下的上层财富人群、有中国特色的特权者与优势阶层、仍然处于向上开展的阶段。我们清楚地知道——根据中国国情，大多数人都渴望住进政务区！我们的客户大有人在！

以年轻新贵为主，多为企业中层白领，也不乏创业初期的私营小业主，他们集中于社会主流行业或新兴产业，从事着脑力劳动为主的工作；他们事业处于上升时期，收入较高，但积蓄相对有限；他们热衷于新鲜事物，追求时尚，热爱品牌，但有时候又对品牌极度地不屑一顾，他们是品牌和概念的消费者，同时也是时尚的引领者和创造者；他们对前景充满希望，向往着贵族式特权式的生活，因而他们在积极创造财富的同时，也会主动地享受生活，他们渴望拥有城市的话题权，渴望能在城市中拥有一处特权阶层的居所

公寓自住型客户中原当下的上层财富人群有中国特色的特权者与优势阶层仍然处于向上开展的阶段——他们是当代中国的特权阶层由此衍生出目标人群——行政级特权人群寻找核心定位语COD政务区行政级特权人群我们的核心定位语是什么？政务区·特权生活城privilege〔特权〕people〔人群〕person〔人物〕因掌握事业权和话语权而最终赢得生活特权的阶层。PP工程核心定位语“特权〞privilegeP羡慕而无法拥有，拥有而不懂得享受，都不属于privilege.

特权阶层——坚守对城市繁华的私享权，进而赢得对物质财富与时间财富的占有权。

COD延续——行政级特权领地光耀中原！

阶层气度——因深处繁华而富有，因富有而更懂得享受繁华！

品质构筑——繁华地段

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百米建筑

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高档配套，打造特权生活方式！

我们的“特权〞privilegeP工程推广语中原行政级特权生活圈一种圈层，决定一种生活意识形态君悦城的圈层，是上流阶层，或者具有上流思想和意识的阶层不是历史选择，而是选择历史历史的变迁，朝代的更替，一切都在改变，而特权阶层从未有改变过特权阶层，是一种特别的阶层，无论时代如何变幻，他们都是时代的主流阶层！他们掌握着这个时代的话语权，更掌握着这个时代的生活特权！PP形象系列主题人人都可以在政务区里自由的行走，但自由的居住却只是一个阶层的特权！形象系列主题君悦城，政务区核心地带承城市气氛殷泽，标注上流圈层的居住特权为一个特权阶层量身定制不光是个人的，还是特权阶层的标记符号形象系列主题君悦城，政务区核心地带承城市气氛殷泽，标注上流圈层的居住特权不仅为个人，更为一个特权阶层量身定制——君悦城X月X日盛大开盘形象系列主题X月X日特权日公寓思考案名：MyCOMM-COM案名释义：我的私有领地根据君悦城的核心定位之特权阶层，针对公寓，我们延伸主题概念——新特权主义我个性我时尚所以我特权“动感、独行、时尚〞借鉴：动感地带，M－zone人独享！由此，我们归纳公寓M-COM的推广语——开启我的特权生活四推广策略推广思路前提总体推广手段1.圈内营销+行业营销针对房地产业内人士进行专场营销活动，权威口碑不容无视。针对目标渠道客户进行专场推介2.联动营销台隆置业客户资源共享。3.事件营销根据不同的营销和工程节点，从政治、经济、文化全方位、多层次举行独特的营销活动，制造强烈的市场攻击波，持续刺激市场兴奋点。总体销售策略为：控制性销售策略，根据总体房源情况，综合分析销售去化难易程度，控制局部优质房源的销售，分阶段、分批量推出房源，每阶段房源位置、面积、房型配比均衡搭配，实现100％销售目标。我们主张：整合营销导入品牌，一条推广线主导，多种媒介配合，互动体验营销，统一视觉形象，理念引导，产品说话，口碑传播，潜移默化中成就品牌高度。全面提升工程整体形象，为后期的推广奠定良好的市场及客户根底。1、营销推广策略借助各种营销事件的推广与传播，迅速提升工程的知名度和美誉度，提高工程在公众的信心值和影响力，实现先后期的客户资源平稳过渡，增强品牌信任度，从而成功实现利润最大化、建立企业品牌及工程品牌的双赢目标。2、营销目标确定3、营销策略提升在科学、合理运用房地产营销中传统的营销策略如品牌导入嫁接策略、概念式营销、零风险营销、网络式营销、效劳式营销、口碑式营销等外，针对日益变幻、日趋剧烈的郑州房地产市场特别是本工程所处政务区市场，必须对整个营销策略系统进行再完善、再升级、再提高。因此我们提出以下营销策略与措施：“感觉比事实更重要！〞——以工程形象提升企业品牌品牌传播理论认为：“感觉比事实更重要〞，消费者总是首先通过外在的形象来判断“事实本身〞开发商的形象力提升还有很大的空间，不管品牌的形象价值还是工程的形象价值的传播和挖掘都尚处在很浅的层次，形象是价值！形象就是消费者手中的“支付本钱〞当“注意力经济〞来临，当消费进入品牌时代，当阅读进入读图时代，视觉形象已成为品牌的最为核心传播力量之一。★1-1、营销策略手段—品牌形象系统★1-2、营销策略手段—品牌形象系统目前郑州市场已进入品牌营销阶段，强势品牌竞争剧烈，没有强硬品牌的支持如何在这种剧烈的市场中立足，因此，品牌先导的策略为我们开拓了广阔的空间；目前企业、工程品牌在郑州市民中影响力较弱，要在市场打响，较稳妥的方法就是通过品牌推广，让市场有一个逐步认知和了解的过程。因此，我们主张把我们的形象提起来，让我们形象亮起来，让形象成为重要的营销力量，让形象成为客户认同价值。我们将“品牌导入→→产品形象→→产品品牌→→产品品牌维护→→品牌建立〞作为工程的推广根本思路，形成一系列的品牌推广策略。★1-3、营销策略手段—媒体资源的整合“把媒体作为资源来看待和开发！〞现代传播论认为：全世界90%的人是由10%的人影响的。这10%的人的观点、思想经由媒体传达和放大，成为社会的主流思想，从而对90%的人思考产生导向性作用。媒体是我们宣传的主要阵地，是客户认知信息的主要渠道，但我们需要对媒体的系统分析与利用，改变对媒体的“随意〞利用，是有必要，而且是重要的。同时，近一个层面来讲，我们要把媒体作为资源来看待和开发，如何有效的利用媒体，到达为我所用，为我所控，到达联动、互动的效果，并形成有效的合作机制，这是要我们来设计的。媒体形式的选择大河报硬广户外广告客户口碑传播大河报夹报〔区域夹递〕网络FLASH链接SP活动活动软文区域导视系统我们希望君悦城的销售推广，把案场的作用充分发挥出来。全新形象集中亮相，冲击市场，刺激消费者神经。销售现场与工地进行重点包装，一方面与客户进行全面信息沟通，与客户到达信息的根本对称；另一方面，又将工程形象、企业形象、专业形象、人员形象进行全面展示，是对媒体传播的现场再现★1-4、营销策略手段—销售识别系统“房地产业最终将开展成为效劳业！〞有专家指出，房地产业最终将开展成为效劳业，提供居住、商业、办公等物业的效劳，效劳将成为重要的竞争手段。维护好新老客户，形成品牌忠诚，产生持续购置，并可以通过口碑传播带来新的客户，节约营销费用。主要内容：客户会的操作模式；客户效劳中心的效劳宗旨、理念；客户效劳中心的组织架构；客户效劳中心的效劳内容；客户中心的效劳流程。建立完善的客户效劳体制。整合客户资源，不同推广期客户资源共享。★1-5、营销策略手段—客户效劳系统根据“低开高走〞的定价策略，比较市场竞争楼盘价格，对住宅区作出初步定价。一房一价定价原那么平均定价原那么层差递增定价原那么市场随机比较定价原那么本钱利润定价原那么本着以上这五方面的定价原那么相结合，根据位置、层差、朝向、采光，通风、户型、视野、环境等方面的水平差异初步制定销售价格。★1-6、营销策略手段—价格策略7891011正式启动公开认筹公开选房12清盘筹备期入市期蓄势期强销期清盘期住宅区营销节点划分与各阶段主题任务开盘活动产品说明会阶段任务：售楼部选址及包装完成售楼员招募、培训工作销售物料制作广告位及网络的准备工作确定营销推广方案

筹备期7月：推广思路：

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