【重庆】南岸区叠拼+江景山地洋房+商墅项目建筑投标方案

华发重庆市南岸区弹子石项目概念规划及建筑设计Conceptualplanningandarchitecturaldesignofmarbleproject

in

Nan'an

District,

Chongqing,

HuafaGroup背景分析BACKGROUND

ANALYSIS区位分析机场歌乐山景区主城区SITE铁山坪景区北滨路南滨路广阳岛景区渝中半岛南山风景区南岸区场地位于客户认同重庆主城范围的边界点，亦是南滨路最北点交通分析3号线规划4号线港城工业园两路寸滩保税港区寸滩大桥重庆北站SITE2KM4KM鸡冠石镇政府俞航大道3.8KM内环快速6号线长嘉汇2号线慈母山2号隧道1号线沿滨江路外扩城市化建设及价值逐渐降低配套资源重庆市第三十八中学校普泰商业广场SITE重庆市武警总队医院本项目的使命是：为南滨路画上句号打造南滨路的北极星3.8KM弹子石小学(CBD校区)重庆市武警总队医院重庆市第十一中学校长嘉汇购物公园解放碑商圈周边竞品鲁能星城外滩港城印象旭辉铂悦澜庭SITE中海紫御江山金辉长江铭著中海十里长江（LWK）招商置地长嘉汇（LWK）周边各路高手云集竞品分析周边竞品以70-140面积段为主，以传统产品覆盖各个面积段如何突破产品红海是本次设计重点！！！市场分析及项目思考市场分析及项目思考高地价政府限价产品雷同严控成本出路:升维竞争产品创新创新产品从宽厅到方厅7599

也有宽厅140创新叠拼总图推导洋房最大化爬山墅+洋房叠拼最大化洋房最大化理论货值：15.34亿洋房最大化理论货值：15.26亿叠拼最大化理论货值：15.91亿洋房最大化爬山墅+洋房叠拼最大化洋房最大化理论货值：15.34亿洋房最大化理论货值：15.68亿叠拼最大化理论货值：16.03亿近两年两江四岸经验龙湖椿山旭辉江山云出首钢悦来万科十七英里SITE中海十里长江招商置地长嘉汇国浩十八梯招商依云江湾中海十里长江项目经验4#地块丏家会版本意见：1建筑平面需与建筑立面相契合，不应以纯装饰性构架塑造外立面效果2住宅宜选用柔和雅致的色彩3优化“V字形”住宅塔楼临江立面方案设计，补充V字型住宅背立面效果4商业店招，空调机位设置应纳入方案设计一并考虑。5需对第五立面进行设计，以保障朝天门大桥上城市景观效果。预审版意见：1增加外立面实墙面2立面比较凌乱3高级品质感不足4精细度不足5/6#地块专家会版本意见：1住宅宜选用柔和雅致的色彩2优化商业裙房及商务塔楼外立面线条划分形式，精减设计要素，避免立面凹槽，裙房宜强调横线线条为主。可以辅以体量的穿插，丰富外立面效果。3商业店招，空调机位设置应纳入方案设计一并考虑。预审通过版意见：1横向线条需加强2高级品质感不足3特色不够鲜明4实体感不足政府导向立面设计要求与周边环境相协调头排建筑立面公建化沿江前排公建强调横向线条形成错落有致、优美的城市天际线设计思考DESIGN

CONSIDERATION设计原则一线临江价值

VS

临江风貌控制DownDownUp江景江景江景开发逻辑下的天际线政府希望的天际线折衷横向天际线设计原则长江景观面长江景观面是雨露均沾还是质量优先？设计原则理性的规划资源利用/观景最佳/车库经济车库分台线端厅无敌看江车库分台线景观最佳朝向观江质量最佳车库最经济鸟瞰效果图鸟瞰效果图沿江效果图总平面图整体指标A2-2-1A2-2-1地块编号规划用地面积总建筑面积住宅A2-2-219182.654430.238013.20A14-19719.814743.8031210.564632.1146423.80商业其中11533.8130配套352392A2-2-2车库308011663.539.61%1.21606538365.225.00%217816.3146815.825.31%1.5总计容建筑面积建筑密度容积率绿化率15%30%30%A14-1停车位141个20m459个36m489个24m建筑控制高度景观视线分析观江视线景观轴线景观节点一线看江二线看江户型分布综合户型配比面积段户数80户数比面积面积比要求比10%759910.85%34.19%21.30%12.62%21.03%63207.48%29.28%21.92%15.62%25.70%100.00%2521579324723.818508.2131852170040%户型11540%14010%130-140叠拼合计155737100.00%

84437.0075㎡-80

㎡95㎡-100

㎡115㎡-120㎡140㎡-145㎡132㎡-145㎡叠拼经济技术指标A2-2-1/

06地块经济技术指标A2-2-2

/06地块经济技术指标A14-1/06地块经济技术指标项目数目单位㎡备注项目数目单位㎡备注项目数目单位㎡㎡㎡㎡备注规划用地面积总建筑面积计容总建筑面积商业9719.8014743.8011663.8011533.80130.00规划用地面积总建筑面积计容总建筑面积住宅19182.6054430.2038365.2038013.200.00规划用地面积总建筑面积计容总建筑面积住宅31210.5064632.1146815.8046423.800.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡公共配套㎡商业㎡商业㎡物业管理用房按不小于地上建筑面积的3‰配置不小于50㎡公共配套其中352.00㎡公共配套392.00㎡其中物业服务用房50.00㎡社区组织工作用房按居住户数每100户配置不小于20㎡社区组织工作用房按居住户数每100户配置不小于20㎡物业管理用房按不小于地上建筑面积的3‰配置不小于50㎡其中社区组织工作用房75.00㎡㎡社区组织工作用房90.00㎡其中配电房80.003080.003080.000.00其中物业管理用房按不小于地上建筑面积的3‰配置不小于50㎡物业服务用房配电房117.00其中不计容总建筑面积㎡㎡㎡—㎡%物业服务用房配电房142.00㎡地下建筑面积其中160.0016065.0016065.000.00架空层面积不计容总建筑面积㎡㎡㎡—㎡%160.0017816.3117816.310.001.508292.0026.57%㎡㎡㎡㎡—㎡%容积率1.20不大于1.2不大于50%地下建筑面积其中不计容总建筑面积建筑基地面积建筑密度3850.0039.61%39.61%15.00%0架空层面积地下建筑面积其中容积率2.00不大于2.0不大于30%架空层面积建筑基地面积建筑密度352.001.83%容积率不大于1.5不大于35%其中

商业及配套建筑密度%建筑基地面积建筑密度绿地率%不小于15%1.5平方米/户3.2人/户塔楼建筑密度其中0.00%%体育活动场地居住人口㎡人塔楼建筑密度其中25.31%1.26%30.00%610.51302407%%0商业裙房建筑密度1.83%%总户数000户户%绿地率30.00%495%不小于30%1.5平方米/户3.2人/户商业及配套建筑密度体育活动场地居住人口㎡人绿地率%看江户型其中不小于30%1.5平方米/户3.2人/户1056看江户型套数比体育活动场地居住人口总户数㎡人户户%总户数330298户户%住宅(100㎡-200㎡)1.5个/户；住宅(100㎡以下)1.0个/户；商业1.2车位/100㎡;配套

其中商业地面停车位比例不大于30%机动车停车位141辆看江户型看江户型套数比90.30%看江户型48地面停车41辆其中看江户型套数比11.79%地下停车其中10012辆辆辆m住宅(100㎡-200㎡)1.5个/户；住宅(100㎡以下)1.0个/户；商业1.2车位/100㎡;配套1.0车位/100㎡住宅(100㎡-200㎡)1.5个/户；住宅(100㎡以下)1.0个/机动车停车位459辆人防区38㎡/辆35㎡/辆机动车停车位489辆其中非人防区88户；商业1.2车位/100㎡;配商业地面停车位比例不大于建筑控制高度20地面停车地下停车人防区0辆地面停车地下停车0辆辆辆辆m商业地面停车位比例不大于30%30%48949辆辆辆m4590其中其中38㎡/辆35㎡/辆人防区其中38㎡/辆35㎡/辆其中非人防区45936非人防区建筑控制高度44024建筑控制高度竖向分析196.01195.8214.5195.5216.5218.3222.01-1剖面图2222.0224.0230.01230.0213.5235.0236.0242.02-2剖面图240.0240.02技术落地规范利用利用退台减少退距L形平面利用山墙利用分台高差，避免退距减少退距离半间距+半间距4m+半间距6F4F不退距挖填方处理挖填方平衡挖方区域填方区域技术落地消防分析车库分析技术落地224.0230.07F6F6F4F6F4F市政道路4F市政道路236.0242.0A14地块车库建筑面积：14928㎡车位数：489个技术落地A2-2-1地块车库建筑面积：4080㎡车位数：141个A2-2-2地块车库建筑面积：16065㎡车位数：459个社区营造COMMUNITY-BUILDING示范区选址A2-2-1A2-2-1A2-2-2A2-2-2A14-1A14-1选址一西北角设置独立示范区选址二结合场地不利区域打造中轴多重条件下的最佳选择示范医戏年鬼整体营造南滨路商铺小区大堂/商墅

车库头排洋房组团景观叠拼景观社区入口组团景观社区入口公园景观40m宽水文站退让星系景观住宅大堂“水晶塔”社区大堂商业广场长江车流&人流来向展示中心“北极星”POLARIS夜

空

中

最

亮

的

星示范区平面图展示中心一层展示中心二层示范区业态展厅运动休闲便民服务恒温泳池咖啡休闲产品设计PRODUCTDESIGN产品设计T2-140洋房B1B2B1户型建筑面积：144.30㎡B2户型建筑面积：135.92㎡得房率：83.83%B1户型飘窗赠送面积：13.84㎡阳台赠送：9.56㎡B2户型飘窗赠送面积：8.16㎡阳台赠送：9.56㎡产品设计T2-140+120洋房B3BB11B1B2B1户型建筑面积：145.30㎡B3户型建筑面积：120.95㎡得房率：82.89%B1户型飘窗赠送面积：13.84㎡阳台赠送：9.56㎡B3户型飘窗赠送面积：12.20㎡阳台赠送：5.67㎡产品设计T2-120洋房A1A1户型建筑面积：117.74㎡得房率：84.25%飘窗赠送面积：10.96㎡阳台赠送：7.13㎡产品设计T4-99洋房A3A3A3A3户型建筑面积：98.48㎡得房率：85.92%飘窗赠送面积：6.35㎡阳台赠送：4.89㎡产品设计T4-80洋房A2A2A2A2户型建筑面积：79.22㎡得房率：81.82%飘窗赠送面积：4.58㎡阳台赠送：4.99㎡产品设计7599小面积段也有宽厅产品设