浙江某恒杭州容积率2.4居住项目设计方案

8th

DepartPresen1地块资源锂电池厂用地

地块北侧为商业地块，限高24米，距场地350米外是钱塘江，高区可远眺整个江面，锂电池厂用地结合北侧景观轴线打造愿景，资源优质界面锂电池厂用地商业用地

西侧有现状河道和城市绿化带，整体宽度锂电池厂用地近百米，景观资源优越。受制于远处规划锂电池厂用地，整体资源略低于北侧。QJ0504-05

东侧为规划医院用地，心理感受较差QJ0504-08QJ0504-11E地块医院用地QJ0504-12锂电池厂用地建筑密度：20%最大占地面积：11070㎡土地出让条件要求：社区养老服务用房600㎡需设置于一层社区服务中心+警务室150㎡设置于一层邮政服务用房40㎡设置于一层公厕60㎡设置于一层其中：社区养老服务用房600㎡社区服务中心+警务室150㎡要求设置于地块东南角一层另需设置于一层的配套用房包含：70㎡开闭所、40㎡邮政用房、60㎡公厕、30㎡垃圾房其余配套用房考虑设置于高层底层架空层内则配套用房实际消耗占地面积：约1150㎡高层营销定位百米高层基地R2总用地面积55354

㎡容积率≤

2.4建筑密度≤20%绿地率≥30%高层总数：6栋T4实际占地面积：3070㎡(扣除凸窗及设备平台投影）建筑高度≤150m29M洋房产品（120、145、165）洋房栋数：21栋10M实际占地面积：6780㎡（洋房大堂需结合一层变异户型）根据测算地库尾气井需要16个单个占地面积2.5㎡总共需要40㎡剩余建筑基底面:30㎡江景视角分析钱塘江SITE沿江方向江景视野开阔，具有纵深感，紧邻河流，江景资源丰富，有效江面面积最大,为一线江景在江景资源最佳朝向设置180㎡高层，低区观湖，高区瞰江江景视角分析钱塘江SITE沿江视野较窄，江景资源普通，有效江面面积较小,为二线江景在江景资源次佳朝向设置140㎡高层产品江景视角分析钱塘江SITE沿江视野最窄，江景资源普通，有效江面面积最小，邻近城市支路，为三线江景东侧江面最窄，江景资源最小，考虑设置105-120㎡高层产品电池厂不利因素视角分析钱塘江SITE上轮方案回顾1.

规划布局确认并做以下优化。a.考虑到尾气井高空排放对货值损失的影响，暂时考虑脱离建筑采取低空排放的方式减少货值的损失。b.北侧消防道路位置优化，尽量靠高层北侧设置，避免对中央景观的影响。c.东侧中央景观花园设置室外泳池，与下城庭院形成高低落差的互动关系。d.西侧高层楼王与相邻高层架空层捆绑结合景观设置泛会所功能，并考虑与西侧红线外河岸景观带的互动关系。2.产品设计优化洋房a.165产品：公区舒适度不够，布置格局调整。厨房与家庭厅左右布置，考虑储藏功能。b.洋房大堂偏小，需优化高层a.140产品：选择方案一，厨房扩大，做转角玻璃移门。b.188产品：私家电梯厅尺度不够，主卫山墙飘窗取消。c.复核门窗系统标准化尺寸，复核设备平台内设备布置满足要求。3.立面设计A.

高层及洋房选择方案一方向，结合一下问题优化，确保落地性。a.凸窗上下不可做封闭结构，不可做玻璃幕墙体系。（已咨询施工图设计院，可以做窗墙仿幕墙体系）

b.凸窗外不可做结构拉梁。

c.注意成本的可控性B.东侧主入口下沉庭院结合总图规划调整进一步优化。C.西北角架空层泛会所功能细化。高层区面宽分配8M退界距离+2T4百米高层*2，总面宽79.9M+山墙间距14M+2T4高层，面宽43.1M+山墙间距14M+2T4高层，面宽45.8M+山墙间距14M+2T4高层，面宽45.8M265M北面面宽完全用足高层层高配置分析AA室内外高差+架空层

标准层10米（顶部构架）顶部构架DBC4.5+3.05*31+0.15+10=109.2MEB

C

DF室内外高差+女儿墙标准层架空层3.05米*31F3.05米*31F3.05米*31F4.5+3.05*31+0.15+0.63.05米*31F=99.8M3.05米*25FE3.05米*21F室内外高差+女儿墙标准层物业用房4.5+3.05*25+0.15+0.64.5米（架空层）4.5米（架空层）=81.5M4.5米（架空层）4.5米（架空层）4.5米（物业用房）F室内外高差+女儿墙物业用房标准层4.5+3.05*21+0.15+0.6=69.3M北向视线高度分析32F21F40°最佳可视范围37米以下局部高度视角12F1F37米局部高度视角27M157M136M1.5KM21到32层一级江景视野,可看到全部江景12到20层二级江景视野，看到一半江景1-11层为三级景观视野，不可看到江景65米以上局部高度视角总平面图经济技术指标55352用地面积总建筑面积197404.8地上计容建筑面积

132844.80住宅面积高层洋房配套用房面积物业用房130164.8981901.6648263.232679.91929.91其中社区服务用房90060040其中需集中设置其中养老服务用房其中邮政服务用房开闭所公厕消控室垃圾房70605030地下建筑面积64560容积率建筑密度绿地率2.420%30%1002672总户数其中高层户数洋房户数总车位数地下车位3301318129820含20个访客车位其中地面车位住宅车位数配套用房车位数访客车位90㎡-140㎡

1.2辆/户＞140㎡

1.5辆/户128711其中0.4辆/100平米20货值估算高层单价：3.2w/㎡洋房单价：3.72w/㎡高层总价：81901.66*3.2=26.21亿洋房总价：48263.23*3.72=17.95亿总货值

44.16亿组团结构分析通过路网划分及景观串联建筑形成组团围合模式多层区通过入口划分为静谧组团空间和开放组团空间通过放大的入口前场空间及入口礼仪水景形成静谧的大宅气质高层区与多层区通过景观大花园作为分隔，尽可能使两种业态产品客群互不干扰规划主轴由西侧主入口贯穿多个景观大花园，延伸至西侧公共河道，北侧可穿越至规划景观中轴区域交通组织地库出入口人行流线车行流线消防车道访客车位*20个产品·分布107三面宽113两面宽120三面宽

高层140四面宽189三面宽1261451658F洋房高层户型配比（面积比）套数比107

37661.81

45.98%

353

52.53%102

15.18%120

12326.54

15.05%140

25921.27

31.65%186

27.68%314.61%189

5992.03

7.32%81901.65

100.00%

672

100.00%洋房户型配比（面积比）套数比126

10011.8

20.74%

80

24.24%138

41.82%112

33.94%145

19761

40.94%165

18490.43

38.32

%48263.23

100.00%

330

100.00%配套用房·分布养老服务用房社区服务用房(1F+2F)公厕邮政服务用房物业用房开闭所消控室垃圾房室外泳池地下会所架空层泛会所建筑间距地下车库多层地下室高层地下室非机动车库变配电用房地下总面积:64560㎡总车位：1289辆地下会所（健身/影音)（250㎡）-1F总面积:44475㎡多层地下室:5838.3㎡下沉庭院(750㎡）机动车库地下一层高层地下室:906㎡非机动车库:3256㎡地下车库+设备用房:34474.7㎡车位数790辆-2F总面积:20085㎡高层地下室:906㎡地下车库+设备用房:19179㎡车位数499辆地下二层基准价

倍率

精装单价单套面积

单套总价

套型总面积

面积比套数80套数比

总可售面积

总可售面积比货值货值比总货值126㎡468.7万

10011.8㎡

20.74%539.4万

19761㎡

40.94%613.8万

18490.43㎡

38.32%342万

37661.81㎡

45.98%384万

12326.54㎡

15.05%448万

25921.27㎡

31.65%605万

5992.03㎡

7.32%24.24%8F17.95亿洋

2.6*1.2

+0.6

=3.72万

145㎡1381123531021863141.82%

48263.23㎡

37.08%40.65%货

房165㎡107㎡33.94%52.53%值估算44.16亿120㎡*1.0

+0.6

=3.2万140㎡15.18%高层81901.65㎡26.21亿2.662.92%27.68%59.35%189㎡4.61%关于新旧面积计算规范的执行标准本项目拿地时间为2017年，需明确是否执行2016版规范。新旧规范对面积计算的规定对本项目有如下影响：2016版规范2018版规范阳台面积的认定建筑占地面积结构内阳台算全面积，结构外阳台算半面积未明确结构内外阳台均算半面积，阳台无论封闭还是敞开均算半面积建筑局部悬挑部分，结构板底至室外地面净高在3米以上，无结构落地，可不计占地面积（阳台、凸窗、设备平台）地库尾气井外墙抹灰面积尾气井依附建筑高空排放不计容外墙抹灰20mm计容尾气井依附建筑高空排放计容且不计入公摊外墙抹灰不计容住宅最大层高（架空层高度）住宅单层最大层高4.5米住宅单层最大层高4.2米新规范中关于悬挑阳台不计占地面积这条规范对本项目有重大影响，如测绘单位对此条不认同的话，则目前规划总图已超覆盖率上限杭州日照规范对于南侧地块模拟日照的要求日照单位要求在满足规范的基础上南侧地块高层需均匀排布本方案沿河洋房受日照方位角影响均匀布置则一层西端户日照不过若非均匀布置，则可以满足日照要求此要求并未在规范中明文规定是否可与日照测算单位沟通2宽

景

洋

房165M²四面宽奢阔洋房(4房2厅杭州公司E地块意见(2019.03.27)产品介绍豪华主卧套·双套房·超尺度阳台·独立储藏·转角家庭厅165㎡产品：公区舒适度不够，布置格局调整，厨房与家庭厅左右布置，茶室改为北阳台，考虑储藏功能。转角家庭厅，超广角视野厨房与家庭厅的交流、共享方整餐厅吧台空间6.2M独立储藏加大客厅进深,尺度宜人套内面积

建筑面积

得房率本轮户型修改165端头户

147.62

165.79

89.04%上轮户型165M²四面宽奢阔洋房(4房2厅3卫厨房与家庭厅位置对调

做北阳台转角家庭厅

超广角视野南区私区进深减小100165㎡一层（变异户型-复式）(166+14.4M7M3MB地块一层大堂原B地块洋房大堂为外挂式的，占地面积约”33㎡“，本项目洋房总栋数为21栋，若采用外挂式大堂，则需要消耗占地面积”693㎡”，需减少洋房栋数2栋。考虑到总货值的要求，建议一层设置变异户型减少大堂占地面积的损耗一层（南入户）165㎡地下一层（变异户型-复式）(16地下一层145M²四面宽舒适洋房(4房2厅上轮意见：无问题产品介绍此方案在C地块基础上优化，增加一房，T型厅设计，保证公区舒适度。主卧升级，客厅和次卧之间墙拉齐，空间更为方整。T型厅设计·舒适主卧套·无走道空间·独立储藏室大面宽厨房餐客厨一体化设计独立储藏室吧台高格调多功能空间5.8M舒适主卧套墙拉齐，空间更方整大尺度阳台套内面积建筑面积

得房率143.75

88.21%145端头户126.8145㎡一层（变异户型-复式）(143+13.6M3M一层（北大堂入户）145㎡一层（变异户型-复式）(136+1地下一层126M²三面宽舒适洋房(3+1房2上轮意见：无问题产品介绍此方案采用南向三面宽，独立书房的设计，提升附加值舒适主卧套·大面宽阳台·南北通透·无走道空间·独立书房书房/可改儿童房独立玄关5.0

M舒适主卧套超尺度阳台套内面积建筑面积

得房率126.01

86.89%126端头户109.49126㎡一层（变异户型-复式）3.4M3M一层（北大堂入户）地下一层(124+109)(126+112)户型配置表PRODUCT

CONFIGURE洋房产品配置表1654房3卫1454房2卫1263+1房2卫房型南向面宽套房数量明卫数量层高4开间4开间3开间2121223.15米23.15米3.15米玄关空间玄关柜个数家政空间

家政阳台/家政空间2○11○1○●1个数阳台/露台主阳台面宽南向2开间（7.4米）南向2开间（7.1米）南向2开间（7.1米）面宽4.4米4.1米3.9米进深8.3米（客厅+餐厅）7.3米（客厅+餐厅）7.5米（客厅+餐厅）客厅附带飘窗附带阳台○●4.4米○●4.1米○●3.9米面宽餐厅餐边柜●○●○面宽步入式衣帽间4.2米4米●3.8米●●主卧套房梳妆台主卫配置附带书房○●○○●○○●○书房次卧1次卧2次卧3次卧4家庭厅面宽*进深面宽*进深面宽*进深面宽*进深面宽*进深面宽*进深面宽*进深面积（含飘窗）○○2.9*2.93.2*3.52.9*3.4○3.2*6.3（套卫）3.2*3.63.0*3.43*3.63.0*4.33.0*3.4○○○○○U型，3.7*2.2U型，3.8*2.3U型，2.85*2.3厨房西厨6.6平米7.77平米6.27平米○●○○飘窗数量私家电梯家政间2○●2○○2○○1阳台1设备平台1阳台1设备平台1阳台1设备平台赠送储藏室备注：○表示不配，○●表示和其他功能共存或选配，●表示配置奢

享

公

寓端头户188M²

(4房2厅3卫）、中间户105M²（3房2厅2卫套内面积建筑面积

得房率140端户109.25139.0578.57%105.80105中间户188端头户83.13148.74189.31188M²三面宽奢阔侧厅端套(4房设计特色杭州公司E地块意见(2019.03.27)188产品：私家电梯厅尺度不够，主卫凸窗去掉。考虑独立电梯入户·奢阔侧厅·套房设计·西厨·双阳台·家政间可开放式家庭厅5.8M增设家政间西厨设计4.2M电梯厅宽度增加到1.8米，尺寸为1.8*2.61.8M井道净宽2*2.12M套房设计三南向卧室本轮户型修改上轮户型方案140M²四面宽超尺度南厅端头户(4房2设计特色杭州公司E地块意见(2019.03.27)140产品：选择方案一，厨房加大，做成转角玻璃移门。南向四面宽·双面宽南厅·独立舒适玄关·豪华主卧套厨房改成转角玻璃门6.3M本轮户型修改上轮户型方案140M²四面宽超尺度南厅端头户(4房2厅6.3M6.3M方案一方案二拼接户120M²

(3房2厅2卫）、中间户105M²（3房2厅2卫套内面积建筑面积

得房率120拼接户94.41121.7477.55%107.19105中间户110端头户83.1388.2113.73120M²三面宽南厅拼接户

(3房2杭州公司E地块意见(2019.03.27)设计特色豪华主卧套·南向大面宽阳台·入户玄关120㎡产品：无问题3.6M6.6M110M²两面宽超尺度侧厅端套

(3房杭州公司E地块意见(2019.03.27)设计特色舒适主卧套·大面宽侧厅·无走道空间110产品：无问题4M本轮户型105M²三面宽南厅中间套

(3房2设计特色杭州公司E地块意见(2019.02.19)舒适主卧套·南向大面宽阳台·无走道空间105㎡产品中间户无问题设置独立玄关入户感受良好电视墙达到3米以上3.5M6.4M本轮户型户型配置表PRODUCT

CONFIGURE高层产品配置表105(中间户）110（两面宽）120（三面宽）140（四面宽）188（三面宽）房型3房2厅2卫3房2厅2卫3房2厅2卫4房2厅2卫4房2厅3卫南向面宽套房数量明卫数量层高3开间2.5开间3开间4开间3开间12121212233.05米3.05米3.05米3.05米3.05米玄关空间家政空间玄关柜个数11111家政阳台/家政空间个数○1○1○1○1○2主阳台面宽南向2开间（6.4米）侧向2开间（6.8米）南向2开间（6.

6米）南向2开间（6.3米）侧向2开间（7.5米）阳台/露台次阳台面宽面宽○○○○南向1开间（4.2米）7.5米3.5米6.8米（客厅+餐厅）3.6米6.3米7.1米（客厅+餐厅）8.1米（客厅+餐厅）进深4.0米4.95.8米（客厅+餐厅）客厅附带飘窗附带阳台○●○●○●○●○●面宽3.5米○●3.5米6.8米（客厅+餐厅）3.6米○●3.6米6.3（客厅+餐厅）7.5米（客厅+餐厅）餐厅餐边柜面宽○●3.5米○●3.7米○●4.2米步入式衣帽间梳妆台●○●○●○●○●○主卧套房