房地产估价师《房地产估价原理与方法》考试题库

房地产估价师《房地产估价原理与方法》考试题库

一、单选题

1.某新建房地产的土地取得成本为200万元，建没成本和管理费用之和为500

万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的跳和6%,

成本利润率为15%,则该房地产的重新购建价格为()万元

A、939.56

B、947.80

C、952.51

D、986.84

答案：C

解析：本题考查的是房地产价格构成。V=200+500+50+3%V+6%V+(200+5

00+50+3%V)X15%,V=952.512(万元)

2.【2013年真题】房地产利用中存在外部性，这体现了房地产()的特性。

A、不可移性

B、独一无二

C、相互影响

D、用途多样

答案：C

解析：本题考查的是相互影响。一宗房地产的价喧不仅与其自身状况直接相关，

而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。房地产利用存在

经济学上所讲的“外部性”。

3.某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿

收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产

正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%,该房地产的收益价值为

()万元。

A、188.92

B、194.62

C、196.25

D、198.18

答案：A

解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。价值时点，土地剩余使用年限为5

0T0二40年，土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物，则建筑物

剩余收益期为40年，年净收益为15万元，报酬率为7.5%,贝房地产价值V=

A/YX[1-1/(1+Y)n]=15/7.5%X[1-1/(1+7.5%)40]=188.92(万元)。

4.某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有

下列日期：估价作业E期2008年9月20日至26日，价值时点2008年9月23

日，估价对象实地查勘日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自20

08年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为()。

A、2008年9月20日

B、2008年9月23日

C、2008年9月26

D、2008年9月27日

答案：c

解析：本题考查的是估价假设和限制条件。致估价委托人函中致函的日期即为估

价报告出具日期。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报

告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。

5.净收益测算中，潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是()。

A、有效毛租金收入

B、有效毛收入

C、净收益

D、潜在毛租金收入

答案：B

解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。有效毛收入是潜在毛收入减去空置

和收租损失后的收入。

6.()是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。

A、估价对象

B、价值类型

C、价值时点

D、估价目的

答窠；D

解析：考点：估价目的的确定。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由

委托人提出。

7.【2013年真题】采月百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例()为基

准确定交易情况修正系数。

A、成交价格

B、账面价格

C、正常价格

D、期望价格

答案：C

解析：本题考查的是交易情况修正的方法。在百分比修正中，交易情况修正系数

应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格

为基准，就会有多个比较基础。BD可以先行排除，A成交价格属于实际价格，可

能存在价格扭曲因素；只有C正常价格，也可以称之为客观价格。

8.下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是()。

A、居民收入增加

B、房产税征收

C、人民币升值

D、居民消费价格指数上升

答案：B

解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、

居民收入、物价、利率和汇率等。选项B,房产税征收属于制度政策因素。

9.某宗熟地的原生地取得费为540元/m2,土地开发期为2年，土地开发费第一

年和第二年分别为90元/m2和60元/m2,贷款年利率为8%。这块地的面积是10

000平方米。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为()元/成。

A、55.20

B、103.22

C、109.63

D、114.82

答案：B

解析：投资利息=540义[（1+8%）2-l]+90X[（1-8%）1.5-l]+60X[（1+8%）0.

5-11=89.86+11.01+2.35=103.22（元/m2）。

10.某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款

下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系

统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%,贷款年利率为

7%,报酬率为10%,在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元.

A、223.13

B、246.18

C、230.81

D、253.86

答案：B

解析：本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。每年需留出的重置提拨

款：150000X4%/[（1+4%）10-1]=12493.64（元）；考虑重置提拨款的年净

收益=250000-12493.64=237506.36（元）；考志重置提拨款下房地产价值V二

237506.36/10%X[11/（1U0%）10]12600000/（H10%）10=2461786.32（73）=

246.18（万元）。

11.下列有关房地产变现的描述，错误的是（）。

A、通用性越强，变现能力越强

B、独立使用性越差，变现能力越差

C、可以分割转让的房地产，变现能力较强

D、价值越大的房地产，变现能力越强

答案：D

解析：本题考查的是房地产的特性。选项D错误，价值越大的房地产，购买所需

的资金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱

12.下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。

A、2004年8月中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港关于建立更

紧密经贸关系的安排》

B、2004年8月首次完成了内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认

C、内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师

自动成为香港测量师

D、内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互

认的执业资格

答案：C

解析：考点：中国房地产估价行业发展。选项C,没有这项规定，本题可以使用

排除法进行选择。

13.下列关于拍卖保留吩的表述中，错误的是（）。

A、拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价

B、如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得

超过前次保留价的10%

C、保留价是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价

D、拍卖财产未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当

事人的意见

答案：B

解析：考点：评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。选项B,如果出现流拍,

再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的2

0%o

14.相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之

间具有（）。

A、异质性

B、排他性

C、替代性

D、互补性

答案：C

解析：考点：替代原则。相似房地产之间价格相互牵掣，使它们的价格相互接近。

15.下列选项中，（）不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。

A、装饰装修改造

B、修建广场.公园.公共绿地

C、调整城市发展方向

D、改变城市格局

答案：A

解析：本题考查的是房地产的特性。外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建

设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等，会导致

房地产价格上涨。

16.房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发

量，从而会使未来的供给（），使其现期供给（）。

曾

加

¥增力P

A、

增

咸

力

也

茅

B、口

减

曾

多

土

、也/

C减

咸

少

杂

也、

D、/

案C

答：

解析：本题考查的是房地产供给。预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企

业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业

和拥有者会“捂盘惜售”，从而会减少房地产的当前供给。

17.当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用的修正率为（）。

A、深度价格修正率

B、累计深度价格修正率

C、平均深度价格修正率

D、加权深度价格修正率

答案：B

E析：本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。当以标准临街宗地的总

价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。

18.估价机构在受理估吩委托时，应要求委托人出具（）。

A、估价委托书

B、估价代理书

C、估价报告书

D、估价结果书

答案：A

解析：考点：估价业务接洽与承接。估价机构在接受估价委托时要求委托人出具

估价委托书。

19.下列关于净收益按一定比率递减公式的说法中，错误的是（）。

A、有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率

递减的公式计算估价两象的收益价值

B、净收益按一定比率递减公式中，有效毛收入的折现值与运营费用的折现值必

然是相减的

C、收益期为有限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率不

等于零

D、收益期为无限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率大

于零

答案：A

解析：考点：净收益按一定比率递减的公式。选项A错误，如果有效毛收入与运

营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的

公式计算估价对象的收益价值。

20.下列房地产价格影响因素中，属于社会因素的是（）。

A、房地产投机

B、房地产制度政策

C、人口增长

D、居民收入

答案：A

解析：本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社

会治安状况、房地产投机、城市化。选项B,是制度政策因素；选项C,是人口

因素；选项D,是经济因素。

21.下列关于假设开发去的表述中，不正确的是（）。

A、假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法

B、运用假设开发法可测算开发房地产项目的士地最高价格、预期利润和最高费

用

C、假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D、假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

答案：C

解析：本题考查的是假设开发法适用的估价对象。不得改变现状的旧房不能采用

假设开发法估价。

22.下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（）。

A、在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B、增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨

C、在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降

D、严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降

答案：A

解析：本题考查的是税收制度政策。选项B增加房地产持有环节的税收，通常会

导致房地产价格下降。选项C在买方市场下，增加卖方的税收通常不会使房地产

价格下降。选项D严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格上升。

23.社会治安状况，属于影响房地产价格因素中的（）。

A、政治因素

B、政策因素

C、社会因素

D、人文因素

答案：C

解析：考点：社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安

状况、城市化、房地产投机。

24.运用收益法估价的首要步骤是（）.

A、测算收益期或持有期

B、测算未来收益

C、确定报酬率或资本化率、收益乘数

D、选择具体估价方法

答案：D

解析：考点：收益法估分的操作步骤。运用收益法估价一般分为以下5个步藤：

（1）选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法；（2）测算

收益期或持有期；（3）测算未来收益；（4）确定报酬率或资本化率、收益乘数；

（5）计算收益价值。

25.现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（）。

A、市场价值

B、花费的成本

C、效用

D、投资价值

答案：C

解析：本题考查的是成本法概述。现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的

价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所

作用才能构成价格。

26.房地产估价中的价喧，一般是指（）。

A、使用价值

B、交换价值

C、投资价值

D、账面价值

答案：B

解析：本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。

27.下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（）。

A、房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行

核对

B、房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资

料，内部状况可不拍摄

C、房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环度景

观等的优劣

D、估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要

的调查了解

答案：B

解析：本题考查的是实地查勘估价对象。选项B错误，实地查勘的工作内容之一

是拍摄反映估价对象内部状况、外部状况以及周围环境的照片等影像资料。

28.某房地产开发项目建筑面积3850nl）建设期2年，根据市场调查分析，该项

目建成时可售出50%,半年和一年后分别售出30多和20%,出售时的平均单价为2

850元/肝，折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（）万元。

A、572.21

B、765.85

C、791.24

D、912.62

答案：C

解析：考点：假设开发法运用举例。3850X2850X（50%/l.152+30%/1.152.5+20%

/I.153）=791.24万元。

29.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。

A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较

B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

答窠；B

解析：本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，估价会有误差，但是不能

用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差

的标准确认，没有这么客观。

30.当房地产市场不景气时，下列选项中说法正确的是（）。

A、成本法的测算结果（不考虑外部折旧）高于比较法

B、成本法的测算结果（不考虑外部折旧）低于比较法

C、因为市场不景气，可比实例不好收集，所以不适合采用比较法评估

D、因为市场不景气，开发房地产出售困难，所以不适合采用假设开发法评估

答案：A

解析：考点：确定估价结果。市场不景气时，房地产价值通常被市场所低估，从

而比较法的测算结果一般会明显低于成本法测算结果（在未考虑外部折旧的情况

下）。

31.当人口数量增加时，对房地产的需求就会（），房地产价格也就会上涨；而

当人口数量减少时，沟房地产的需求就会（），房地产价格也就会下落。

咸

九

减少

/、

A、

少

减

也

曾

/、

B、

力

增

也

咸

口

、力

C增

如

口

、曾

DB

答：

解析：本题考查的是人口因素。房地产价格与人口数量的关系非常密切，某一地

区（如某个城镇）的人口数量增加时，对其房地产的需求就会增加，房地产价格

就会上涨；反之，房地产价格会下降。

32.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/肝，正常开发成本为150

0元/行，管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为1

00元/nV,销售税费为300元/杆，直接成本利涧率为6%,则开发后地价为（）

元/m2o

A、1840

B、3300

C、3000

D、2840

答案：B

解析：考点：适用于新开发建设的房地产的基本公式。开发完成后的地价=土地

成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=（1

0004-1500）X（1+6%+5%+5%）+100+300=3300（元/m'）。

33.基准地价修正法是一种（），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准

确性及各种调整系数的科学性。

A、直接估价方法

B、间接估价方法

C、精确的估价方法

D、经验性的估价方法

答案：B

解析：考点：基准地价修正法。基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一

种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整

系数的完整性和合理性。

34.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在

（

ZO期

A、初

末

期

B、中

期

C、一

任

D、幕

B

答

解析：考点：报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来

各期的净收益相对于价值时点发生在期末。

35.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为（）。

A、存量+新增竣工量-拆毁量

B、存量+新开发量+空置房量-灭失量

C、存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+灭失量

D、存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量

+新竣工量

答案：D

解析：考点：房地产供洽。潜在供给量二存量-灭失量-转换为其他种类房地产量+

其他种类房地产转换为该种房地产量+新竣工量。

36.房地产状况调整的分解不包括（）。

A、区位状况调整

B、实物状况调整

C、权益状况调整

D、收益状况调整

答案：D

解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。房地产状况调整可以分解为区位状

况调整、实物状况调整和权益状况调整。

37.某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元加2,买卖中涉及的

税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交

价格的6.8%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9机若买卖双方又重新

约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方

的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。

A、2139

B、2146

C、2651

D、2659

答案：D

解析：本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格=卖方实得金额/（1—应

由卖方缴纳的税费比率）=2385/（1-6.8%）=2559.01（元加2）,买方实付金

额=正常负担下的价格X（1+应由买方缴纳的税费比率）=2559.01X（1+3.

9%）=2658.81（元/成）。

38.某商务楼工程基础施工中，导致邻近一幢住宅楼出现一定程度的墙体开裂和

基础不均匀沉降。该住宅总建筑面积为5000m2,共50套住房。经评估，该住宅

楼在未受损失状况下的市场价格为9000元/m2,平均每套住房的市场租金是300

0元/月，在受损状况二的市场价格为7800元/m2。不考虑其他情况，该住宅在

不修复情况下的价值减损额是O万元。

A、150

B、450

C、600

D、900

答案：C

解析：本题考查的是对房地产估价的需要。（9000—7800）X5000=600（万元）。

39.因征收房地产，房地产估价师受委托进行的停产停业损失估价，属于（）业

务。

A、房地产价值提升评估业务

B、房地产减损评估业务

C、相关经济损失评估业务

D、房地产政策咨询业务

答案：C

解析：本题考查的是房地产估价的含义。相关经济损失评估业务，例如，因征收

房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停

产停业损失评估。

40.某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，

销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%,销售利润率为1

6%o该写字楼的价值为（）万元。

A、17087.20

B、18699.20

C、19666.40

D、20666.67

答案：D

解析：本题考查的是房地产价值与开发利润关系公式。8000+6000+800+600

+720+XX6%+XX16%=X,X=20666.67（万元）。

41.主要用于评估房地产价值减损额或价值增加额的方法是（）。

A、修复成本法

B、价差法

C、损失资本化法

D、长期趋势法

答案：B

解析：考点：价差法。吩差法主要用于评估房地产价值减损额或价值增加额。

42.（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较高水平.

A、低价格政策

B、高价格政策

C、均价格政策

D、最高价格政策

答案：B

解析：考点：制度政策因素。高价格政策一般是采取某些措施使房地产价格处在

较高水平。

43.房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签

字或盖章的，应当有（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。

A、房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人

B、房屋征收部门、无利害关系的第三人

C、公证机关和无利害关系的第三人

D、人民法院

答案：A

解析：本题考查的是实地查勘估价对象。被征收人拒绝在估价师对估价对象的实

地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系

的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

44.在建立比较基础中，下列不属于统一计价单位工作内涵的是O。

A、统一税费负担

B、统一价格表示单位

C、统一币种和货币单位

D、统一面积内涵和计量单位

答案：A

解析：考点：统一计价单位。统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和

货币单位、统一面积或体积内涵及计量单位。

45.【2012年真题】在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在（）。

A、估价主体资格需依法取得

B、估价对象状况需依法判定

C、估价对象收益需依法确定

D、估价方法需依法选用

答案：B

解析：本题考查的是合法原则。选项B,估价对象的状况，是需要依法确定的。

选项A,估价主体资格，的确需要依法取得，但夭是合法原则的应用；选项C,

估价对象的收益，是按照市场的情况确定的，和法律无关；选项D,估价方法是

根据估价目的，估价对象的状况，以及估价相关资料的获得情况综合确定的，和

法律也没太大关系。

46.采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/

m2,土地重新取得单价为2100元/m2,容积率为2,建筑密度为40机该商品房

的单价为（）元/m2。

A、3700

B、4040

C、4250

D、5300

答案：C

解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地介。楼面地价=2100/2=1050

（元/m2）,单价=3200+1050=4250（元/m2）。

47.现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）

方面的制约。

A、建筑技术

B、土地权利设置

C^相邻关系

D、房地产使用管制

答窠；D

解析：本题考查的是房地产权益因素。使用管制主要指农用地转为建设用地，以

及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。

48.运用指数修匀法进行预测的关键是（）。

A、确定本期的实际值

B、确定本期的预测值

C、确定预测对象

D、确定修匀常数的值

答案：D

解析：本题考查的是长期趋势法。运用指数修匀法进行预测的关键是确定修匀常

数的值。

49.房地产的供给曲线表示（）。

A、房地产的供给量与购买者能力的关系

B、房地产的出售量与购买者能力的关系

C、房地产的供给量与其价格之间的关系

D、房地产的购买量与其价格之间的关系

答案：C

解析：考点：房地产供洽。房地产供给曲线表示房地产的供给量和其价格之间的

关系。

50.某宗地的面积为1000成，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比

较价格分别为2130元加2,2190元/成和2220元/m2,如果赋予这三个价格的权

重分别为0.3、0.4和0.3,则采用加权算术平均法得到的比较价格为（）元/用2。

A、2160

B、2175

C、2181

D、2205

答案：C

解析：本题考查的是平均数修正法。加权平均法得到的比准价格=2130X0.3+2

190X0.4+2220X0.3=2181（元加2）。

51.某办公楼的建筑面枳为1500m2,土地面积为1000m2,目前的房地产市场价值

为5000元/rn2,同类土地的市场单价为2200元/m2。在法律、政策允许下，如果

对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元/m2；装修改

造后的房地产市场价值可达6500元/m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办

公楼，预计拆除费用为300元/m2,旧建筑物残值为50元/m2,新建筑物重置价

格为3800元/成，新建后的房地产市场价值可达8000元加2。该房地产的最高最

佳利用方式为（1

A、维持现状

B、装修改造

C、拆除建筑物作为空地转让

D、新建较高标准的办公楼

答案：B

解析：考点：最高最佳利用原则。（1）装修改造后的价值=6500元/012-1300元/

m2=5200元/m2>5000元/成，说明装修改造是可行的、合理的，比维持现状更

合理；排除A；（2）拆除建筑物作为空地转让的价值二（2200-300+50）X100

0V5000X1500（元），说明不可行、不经济、不合理，排除C；（3）招建筑物

拆除后新建较高标准的办公楼的价值二（8000—3800+50—300）X1500=3950

X1500（元）V5000X1500（元），不经济、不可行、不合理，排除D。该办公

楼的最高最佳利用方式是装修改造。收益一成本，大于0,才是可行的。

52.下列不属于数学曲爱拟合法的是（）。

A、直线趋势法

B、指数曲线趋势法

C、二次抛物线趋势法

D、指数线性修正法

答案：D

解析：考点：数学曲线拟合法。数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲浅趋

势法和二次抛物线趋势法。

53.直线趋势法y=a+bx中的常数a、b,是由（）决定的。

A、房地产的历史价格资料

B、房地产的未来价格资料

C、房地产的现时价格资料

D、估价师选取的现时和未来的价格资料

答案：A

解析：本题考查的是数学曲线拟合法的公式。直线趋势法y=a+bx中的常数a、

b,是由房地产的历史价格资料决定的。

54.对假设开发法适用条件的表述最准确的是（）。

A、新开发房地产项目

B、用于出售用途的房地产项目

C、具有投资开发或再开发潜力的房地产

D、用于投资或再开发的房地产

答案：C

解析：本题考查的是假设开发法概述。凡是具有开发或再开发潜力并且开发完成

后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假

设开发法估价。

55.下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（）。

A、了解某宗房地产的承租人权益价值

B、了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

C、了解某宗房地产应纳房产税的税额

D、了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额

答案：D

解析：考点：房地产税收的需要。前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占

地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。房产税，属于财产

税，计税的依据是房地产价值，或是租金水平，都是需要房地产评估服务的。本

题的综合性较强。

56.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。

A、市场价值

B、清算价值

C、快速变现价值

D、投资价值

答窠；D

解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值

和残余价值。投资价值指估价对象对某个特定单位或个人的价值。

57.房地产权利中，属于债权的是（）。

A、地役权

B、建设用地使用权

C、抵押权

D、租赁权

答案：D

解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。债权是权利人请求特定义

务人为或不为一定行为的权利。债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的

人为或不为一定行为。只有租赁关系是建立在债权债务关系基础上的。债权只有

一种，就是租赁权，其他的都是物权。

58.我国货币政策的五个“档次”中，处于中间值的是（）。

A、适度从紧

B、适度宽松

C、稳健

D、适中

答案：C

解析：考点：制度政策因素。货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽

松五个档次。其中“稳健”是中间值。

59.在一般情况下，下列有关房地产价格的描述中，不正确的是（）。

A、成交价格围绕着市场价格上下波动

B、市场价格围绕着理沦价格上下波动

C、在市场参与者普遍不够理性的情况下，市场价格可能会较大的偏离理论价格

D、大波动围绕着小波动上下波动

答案：D

解析：考点：挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项D错

误，小波动围绕着大波动上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动。

60.假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（）的“倒算法”。

A、比较法

B、收益法

C、成本法

D、长期趋势法

答案：C

解析：本题考查的是假设开发法概述.假设开发法在形式上是评估新开发的房地

产价值的成本法的“倒算法二

61.某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费

用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增蜴和3%,

该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为（）万元。

A、183.78

B、257.55

C、873.19

D、1427.16

答窠；B

解析：考点：净收益按一定比率递减的公式。解题关键，能记住等比递增的有限

年期的收益现值的公式。

62.关于价值时点的说法，错误的是（）。

A、价值时点可以是过去、现在或将来

B、价值时点是由估价目的决定的

C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致

D、价值时点与实地查勘日期可以不一致

答案：C

解析：考点：价值时点原则。选项C,价值时点不一定与估价对象状况对应的时

点一致。

63.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴

纳的税费为正常成交价格的5机在某宗房地产交易中，买方实际支付给卖方25

00元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的正常成交价格是（）

元/m2。

A、2020.80

B、2380.95

C、2336.45

D、2447.37

答案：B

解析：考点：统一税费负担。正常负担下的价格=买方实付金额/（1+应由买方

缴纳的税费比率）=2500/（1+5%）=2380.95（元/成）。

64.下列有关假设开发法中，开发完成后的价值，描述错误的是（）。

A、未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产，还可能包括房地产以外

的动产、权利

B、开发完成后的价值对应的时间，不会是未来开发完成之前的某个时间

C、静态分析法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价信时

点的房地产市场状况下的价值

D、动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测

它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值

答案：B

解析：考点：开发完成后的价值。选项B错误，开发完成后的价值对应的时间，

可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。

65.下列选项中，最适合采用成本法估价的房地产是（）。

A、商铺

B、商品住宅

C、在建工程

D、酒店

答案：C

解析：考点：成本法适用的估价对象。选项A、B适合比较法，或者收益法；选项

D适合收益法。

66.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价

为3000元/m2,已知取得土地时楼面地价为1000元/m2,建设成本和管理费用为

1200元/m2,建设成本而管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，

销售费用为销售价格的2乳销售税费为销售价格的5.5%,开发期为1.5年，年

利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。

A、7.90%

B、11.08%

C、11.83%

D、13.73%

答案：B

解析：本题考查的是房地产价格构成。土地投资1000万，建设成本和管理费用

1200万；投资利息1000X[（1+10%）1.5-l]+1200X[（1+10%）0.75-1]

=242.61（万元），销售费用3000X2%=60（万元），销售税费3000X5.5%=1

65（万元），销售利润=3000—1000—1200—242.61—60—165=332.39（万元）,

销售利润率=332.39/3000=11.08%o

67.某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10

000m2o共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的

市场价格为5000元/成，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下

的市场价格为4500元加2；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，

并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼

修复后，会因曾受损而导致心理减价5乐关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，

正确的是（）。

A、该损害在经济上是可修复的

B、修复所能带来的价，直增加额为500万元

C、该住宅楼在不修复喟况下的价值减损额为500万元

D、在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元

答案：C

解析：本题考查的是房地产损害赔偿的需要。选项A,经济上是否可修复，主要

看修复的必要费用，和修复带来的价值增值谁大。修复的必要费用包括：修复工

程费150万；租金损失100X1500X6=90（万元）；搬迁费1300X2X100二26（万

元）；合计266万元；修复后的价值增值：[5000X（1-5%）-4500]X10000=

250（万元），得不偿失，所以不具备经济上的可修复性。选项B,修复带来的

价值增值额为250万元。选项C,不修复的时候的价值减损额为（5000—4500）

XI0000=500（万元）。选项D,不修复的情况下，需要给每户的赔偿额为500

万/100=5（万元）。

68.某房地产的重建成本为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大

较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系

统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为9%,则该房地产扣除该项功

能折旧后的价值为（）万元V

A、1838.00

B、1843.55

C、1845.87

D、1850.00

答案：B

解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。2000—150—0.8+9%><[1—1彳（1

+9%）151=1843.55（万元）。

69.在房地产市场中，有保护价值的建筑物适用于（）。

A、重建成本

B、重置成本

C、估算重置成本

D、估算重建成本

答案：A

解析：考点：建筑物重新购建成本的求取方式。有保护价值的建筑物适用重建成

本。

70.根据《房地产估价机构管理办法》，三级资质可以从事（）的房地产估价业

务。

A、房屋征收

B、公司上市

C、企业清算

D、司法鉴定

答案：A

解析：考点：不应承接估价业务的情形。《房地产估价机构管理办法》第二十五

条规定：“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并

在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质可以从事各类房地产估价业

务。

二级资质可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质可以

从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级

资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、

在建工程抵押以外的房地产估价业务。”

71.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。

A、市场价值

B、清算价值

C、快速变现价值

D、投资价值

答案：D

解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值

和残余价值。投资价值指估价对象对某个特定单位或个人的价值。

72.【2013年真题】有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，

甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地

上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。

A、乙土地价值低于甲土地价值

B、该建筑物价值小于其重置成本

C、该建筑物价值小于其拆除费用

D、该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值

答案：C

解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分

是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的

最佳集约度和最佳规模。

73.某套住宅的套内建筑面积为1451n2,使用面积为132nl2,应分摊的共有公用建

筑面积为23nl2,按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2,则该套住宅按建筑

面积计算的价格为O元加2。

A、5893

B、6387

C、6473

D、7016

答案：C

解析：本题考查的是建立比较基础。建筑面积下的单价二套内建筑面积下的单价

X套内建筑面积/建筑面积，建筑面积=套内建筑面积+应公摊的共有公用建筑面

积=145+23=168（m2）,建筑面积下的单价二7500义145/168=6473（元/m2）。

74.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。

A、估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见

B、注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见

C、估价结果可能与估吩对象在市场上进行交易的成交价格有所不同

D、估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响

答案：B

解析：本题考查的是房地产估价的要素。不能在未估价之前就征求委托人或估价

利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结

果，

因%这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得为了招揽估价业务

而迎合委托人的高估或低估要求。

75.某国有建设用地上建造的商场，出让年限为40年，土地使用权届满时，土地

及地上建筑物由国家无偿收回。建设期3年，商场建筑物经济寿命60年。用成

本法估算该商场价值时，计算建筑物折旧时，应该选取的总折旧年限为（）年。

A、37

B、40

C、57

D、60

答案：A

解析：考点：求取建筑物折旧应注意的问题。土地使用权早于建筑物经济寿命到

期，并且到期国家无偿收回，则以土地使用权到期的时间计算总折旧年限。

76.对同一宗房地产而言，关于其土地价值、建筑物价值和房地价值的表述中，

错误的是Oo

A、同一宗房地产的价喧只能归属于这三种对象之中

B、房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房她产分割.合并估价相同

C、在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值

D、房地价格往往等同于人们平常所说的房价

答案：B

解析：本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。选项B错误，房地价值

在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配

的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的

各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体分值；在房地产合并的情况下，

合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和

77.标准深度是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价逐渐升

高；由此点远离道路的方向，地价（）。

A、逐渐降低

B、逐渐升高

C、可视为基本不变

D、为零

答案：C

解析：本题考查的是路线价法。标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街

道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高;

由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变，即街道对地价没有影响。

78.汇率因素，属于影响房地产价格因素中的（）。

A、经济因素

B、金融因素

C、社会因素

D、政治因素

答案：A

解析：考点：经济因素c汇率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居民收入、

物价、利率、汇率。

79.下列估价业务中，估价机构可以承接的是（）。

A、超出了估价机构业务范围的估价业务

B、承接后出现很大执业风险的估价业务

C、估价机构的专业能力难以胜任的估价业务

D、估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务

答案：D

E析：考点：不应承接估价业务的情形。这些有利害关系的估价师回避就行了，

选派其他没有利害关系的估价师进行评估。

80.运用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计

未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（）的收益估计值。

A、较高

B、较低

C、最高

D、居中

答案：B

解析：本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优

先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，应采用保守的较

低的收益估计值

81.随着临街深度的递僧，临街深度价格的修正率递增的是()。

A、单独深度价格修正率

B、累计深度价格修正率

C、平均深度价格修正率

D、加权深度价格修正率

答案：B

解析：本题考查的是编制价格修正率表。选项A,单独深度价格修正率是递减的;

选项B,累计深度价格修正率是递增的；选项C,平均深度价格修正率也是递减

的；选项D,加权深度价格修正率，没有这个概念。

82.评估某套建筑面积为120nl2的住宅在2014年9月底市场价值，收集了以下4

个交易实例，其中最适合作为可比实例的是()。

A、甲

B、乙

C、丙

D、T

答案：B

解析：考点：选取可比实例的要求。选项A,甲和估价对象不在一个供需圈；选

项CD,丙丁的用途与估价对象不同。

83.根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总

价为280万元。标准临街深度为100%假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽

度20nl为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街

深度为75m,临街宽度为25nl的矩形宗地单价为()元/m2。

A、2000

B、2100

C、2400

D、2520

答案：D

解析：本题考查的是路线价法。设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V,

则根据四三二一法则，280=V(40%+30%)，解得V=400万元，V75X20=VX

(40%+30%+20%)=360(万元)，临街深度为75m、临街宽度为20田的地块单

价为360/(75X20)=2400(元/成)，据题意，临街深度为75m、临街宽度为

25nl的地块单价为2400X(1+5%)=2520(元/口2)

84.按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为()年。

A、70

B、60

C、50

D、40

答案：A

解析：考点：寿命长久。居住用地为70年。

85.下列有关动态分析法和静态分析法，描述错误的是（）。

A、动态分析法测算结果精确

B、静态分析法测算过程相对复杂

C、动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间

D、静态分析法测算结果比较粗略

答案：B

解析：本题考查的是动态分析法和静态分析法。静态分析法测算过程相对简单。

86.关于价值时点的说法，错误的是（【

A、价值时点可以是过去.现在或将来

B、价值时点是由估价目的决定的

C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致

D、价值时点与实地查勘日期可以不一致

答案：C

解析：本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对象状

况对应的时点一致。

87.在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60

年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用双出让手续，上地使用期限为4

0年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余

价值给予补偿。2012至8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土

地重新取得价格为3000万元，建筑物重置成本龙4500万元，残值率为0。该办

公楼在2012年8月31日的评估价值为（）万元。

A、5850

B、6125

C、6510

D、6675

答案：D

解析：考点：市场提取法。旧的房地价格=土地重新购建成本+建筑物重新购建

成本一建筑物折旧=3000+4500X（1-11/60）=6675（万元）。土地使用权早

于建筑物经济寿命到期。但是因为建设用地使用杈期间届满后对建筑物按残余价

值给予补偿，计算折旧期限的时候，按照建筑物经济寿命算。

88.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为

1500m2,

现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）。

A、建筑面积1500m2,一年前出售，售价为2000元/成，位于同一工业区

B、建筑面积10000m2,近期租出，年租200万，位于同一工业区

C、建筑面积500nl2,近期租出，年租10万元，位于同一工业区

D、建筑面积2000m2,近期租出，年租20万元，位于同一工业区

答案：D

解析：考点：选取可比实例的要求。主要从以下四个方面考虑：（1）可比实列房

地产应与估价对象房地产规模相当，根据0.5W可比实例/估价对象规模W2,可

得出750W估价对象规模W3000,排除选项BC；（2）可比实例的交易方式应适

合估价目的，排除选项A；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点，排除选

项A；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。

89.【2013年真题】不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同-

价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。

A、掌握的有关信息不同

B、做出的估价师声明不同

C、估价对象状况不同

D、委托人不同

答案：A

解析：本题考查的是房地产估价的特点。由于信息的不完全与不确定，使得合格

的估价师也只能得出近似的评估价值。

90.下列选项中，体现政府行使房地产管制权的是（）。

A、限制在居住区内建设某些工业或商业设施

B、因公益事业，强制取得公民和法人的房地产

C、对房地产征税或提高房地产税收

D、在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产

答案：A

解析：考点：易受限制。管制权，政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福

利，可以直接对房地产的利用加以干涉。例如，通过城市规划规定用途、容积率、

建筑密度、绿地率、建筑高度，禁止在居住区内建设某些工业或商业设施等。

91.甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并

后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价

是（）万元。

A、70

B、80

C、90

D、100

答案：C

解析：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：70+70/（7

0+50）X（150-70-50）=87.5（万元）。

92.下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是（）。

A、开征房产税

B、物价水平变化

C、调整房地产信贷规模

D、城市规划变更

答案：B

解析：考点：制度政策因素。影响房地产价格的制度政策因素，主要有房地产制

度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划以及有关特殊政策等。

判断标准，看政府部门在其中起的作用，政府能直接作用影响的，就是制度政策

因素。

93.新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，

土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

A、比较法

B、成本法

C、收益法

D、假设开发法

答案：B

解析：本题考查的是成本法的基本公式。新开发区土地的分宗估价，成本法是一

种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土

地收益也还没有

94.某可比实例的成交价格为24000元/m2,建筑面积100m2,首期付款120万元，

其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。已知年利率为10%,则该可比实

例在成交日期一次性付清的价格为()元/m2。

A、22909.12

B、23264.06

C、23441.35

D、23086.69

答案：B

解析：本题考查的是建立比较基础。该可比实例在其成交日期一次性付清的价格:

[120+80/(1+10%)0.5+40/(1+10%)1/100=23264.06(元/32)。

95.基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发

利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用

途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域

的

A、最低价格

B、最高价格

C、平均价格

D、成交价格

答案：C

解析：考点：基准地价、标定地价和房屋重置价格。基准地价是在土地利用总体

规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均

质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，

某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

96.某宗房地产的成交价格比正常价格低8%,买卖双方约定所有交易税费均由买

方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%

和3机现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为()。

A、103.26%

B、105.43%

C、112.06%

D、114.42%

答案：A

解析：考点：统一税费负担。本题将两种原因造成的交易情况修正混在一起考核，

有一定难度。税费由买方承担，则约定成交价格=卖方实得金额。(1)建立比

较基础。该宗交易正常负担下的价格=卖方实得金额/(I一应由卖方缴纳的税费

比率)，即该宗交易正常负担下的价格=约定成交价格/(1-5%)；约定成交价

格=该宗交易正常负担下的价格X(1-5%)；(2)交易情况修正。正常价格X

(1—8%)=约定成交价格，即正常价格=该宗交易正常负担下的价格X(1—5%)

/(1-8%)=103.26%。

97.下列有关房地产估价产生的误差，表述正确的是()。

A、即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值

B、房地产估价应当使用一般的物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

C、判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与真实价值进行比较

D、估价总是在信息完全和存在一定不确定因素下作出的

答案：A

解析：考点：房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价不能用一般的物理量

测量的误差标准来要求估价的误差标准；选项C错误，判断一个评估价值的误差

大小或准确性，实际上是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较；选项D

错误，估价总是在信息不完全和存在一定不确定因素下作出的。

98.评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为

二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙

三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是（）。

A、0.4、0.4、0.2

B、0.3、0.4、0.3

C、0.4、0.2、0.4

D、0.4、0.3、0.3

答案：A

解析：考点：计算最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较

大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干

给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。

99.下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格下降的是（）。

A、降低房地产开发贷款利率

B、减少土地储备贷款

C、降低契税

D、减少土地供应

答案：A

解析：本题考查的是制度政策因素。选项A,降低贷款利率，将降低开发成本，

可以导致价格下降；选项BCD均会导致房地产价格上升。

100.房地产供给有限特性的本质是（）。

A、土地总量有限

B、房地产的不可移动哇

C、房地产的独一无二唾

D、房地产的价值量大

答案：B

解析：本题考查的是房地产的特性。房地产具有供给有限特性，主要是因为房地

产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的

数量。

101.下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）。

A、朝向

B、楼层

C、方位

D、交通条件

答案：D

解析：本题考查的是房地产区位因素。交通条件的确属于区位因素，但是它和位

置条件是平行关系。

102.汇率因素，属于影响房地产价格因素中的（）。

A、经济因素

B、金融因素

C、社会因素

D、政治因素

答案：A

解析：本题考查的是经济因素。汇率属于经济因素，经济因素包括经济发展、居

民收入、物价、利率、汇率。

103.假设开发法中开发经营期的起点是（假设）我得估价对象（待开发房地产）

的时间，即（）。

A、价值时点

B、待开发项目开工之日

C、待开发项目取得土地使用权之日

D、该开发项目开始销售之日

答案：A

解析：本题考查的是假设开发法测算中各项的求我。选项B是指建造期的起点；

选项D是指销售期的起点。

104.某宗建筑物密度为50%的上地上，建有一栋&层且各层建筑面积相等的住宅

楼，均价为5000元/平方米，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/平

方米。该宗土地的总价为（）万元。

A、96

B、192

C、240

D、480

答案：D

解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地分。建筑面积=20000000/5000

=4000（平方米），土池总价=4000X1200=480（万元）。

105.【2017年真题】房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收

房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价

值时点应为（）。

A、房屋征收决定公告之日

B、原征收补偿协议达成之日

C、用于产权调换房屋支付之日

D、委托估价之日

答案：A

解析：本题考查的是价值时点原则。在房屋征收口，补偿方式为房屋产权调换且

用