融创地产特色商业地产整体性操作的思考

第五局部

融创地产特色商业地产整体性操作的思考0目录一、商业地产的思考二、工程整体性操作1一、商业地产的思考关于商业地产商业地产是经营活动所需要的不动产，是一种生产资料商业地产的价值表达商家经营带来的价值提升不动产的价格提升2一、商业地产的思考目前我们对商业地产模式的探索寻衡求多点平三级客户之间的利益平衡开发商和客户之间的利益平衡长期利益和短期利益的平衡自身利益与社会效益的平衡与战略合作伙伴实现共赢对于开发商：保证工程品质，确保主题定位的鲜明突出，带动并平衡业态对于经营者：获得为自己量身定做的经营环境，确立自己在业态中的主导地位3一、商业地产的思考循环4一、商业地产的思考商业地产的分类城市运营式地产大型商业地产小型商业地产社区配套商业5一、商业地产的思考6二、工程整体性操作工程整体性操作的两个核心问题合力：操作的每一个环节都要强调筹划、招商、营运管理三要素彼此配合，共同发力平衡：基于三级客户的价值关系，在操作中平衡多方关系7二、工程整体性操作成功商业地产的三要素〔一〕筹划〔二〕招商〔三〕营运管理8〔一〕筹划筹划是对工程预期开展事件的控制市场定位主题定位客户定位产品设计业态划分面积划分营销筹划筹划9〔一〕筹划市场定位—主题定位主题定位是工程的核心理念，是决定工程成败的关键主题定位是建立在对城市、对区域历史背景以及开展规划、对行业以及对客户的充分理解的根底上例：上谷工程的主题定位与城市文化相结合的餐饮娱乐休闲为主题的商业街区商务局部定位于生态景观商务区10〔一〕筹划11例：上谷工程的客户定位12〔一〕筹划产品设计产品设计是研究“卖什么〞产品设计建立在对经营者和消费者的充分理解之上产品设计是用建筑的语言来表达工程主题定位产品设计包括概念设计、规划设计、建筑设计、景观设计、配套设施等13〔一〕筹划产品设计产品设计过程中的平衡关系经营者和消费者需求之间的平衡时间节点与客户需求的平衡工程本钱与利润的平衡外观效果与实用性的平衡14〔一〕筹划业态划分业态划分是根据行业的特性、工程的体量、经营者的定位制定业态的比例业态划分中的平衡关系各业态合理配比的平衡主力店与其所带动业态之间的平衡自身持有和销售比例之间的平衡例：上谷工程的业态划分以餐饮、娱乐、休闲为主体，其他辅助性业态作为有益的补充15〔一〕筹划16〔一〕筹划营销筹划营销筹划内容就是研究“怎么卖〞商业地产的营销筹划要注重整体性与节奏性整体性：营销、招商、营运节奏的步调一致，共同发力节奏性：三级客户之间的递进式传动17〔一〕筹划营销筹划推售时机推盘策略推盘节奏价格策略推广策略推广定位媒介整合现场包装18〔一〕筹划营销筹划——推售时机推售时机的制定根据工程进度市场动态分析公司战略及财务目标例：上谷工程的推售时机亮相时间：4月15日引爆市场：9月18日开盘时间：10月16日〔西区〕10月23日〔东区〕19〔一〕筹划〔五〕营销筹划营销筹划——推盘策略例：上谷工程推盘策略整体形成三级客户的递进式传动招商先行营运管理的催化剂作用明线暗线有机配合形象造势寻找消费者招商西区释放东区/商务魔方开盘继续积累消费群消费者保养明线：暗线：20营销筹划21〔一〕筹划22〔一〕筹划营销筹划——媒体整合媒体整合是根据工程的推盘节奏，在推广的不同阶段针对目标客户群选择不同媒体组合媒体整合在不同阶段要注重小众媒体与主流媒体的有机结合23〔一〕筹划营销筹划——现场包装现场包装是一种临时性的环境空间设计，其目的是通过营造出来的形式或场景，使客户体会我们对工程的预期包装和产品是一个统一的整体，要与工程气质相符为客户创造良好的购置体验24〔二〕招商25〔二〕招商招商策略招商先行全国化招商战略聚焦本地高端餐饮娱乐企业根据工程的业态配比，有的放矢的选择与之相匹配商家标杆店品牌店补充业态26上谷招商节奏27〔二〕招商招商手段渠道建设全国造势战略联盟28〔三〕营运管理营运管理是商业地产的核心竞争力是保障工程持续开展的机制，提升工程商业价值的手段在确保工程成功的同时，支持集团商业地产品牌战略29〔三〕营运管理小型商业地产的营运管理由于小型商业地产多样化的特性，其营运管理方式也必须是灵活多变，量身定做的小型商业地产的营运管理要通过突出“专业化〞和“特色化〞的特征，创造自身的竞争优势30例：上谷工程的营运思路专业化作为未来商业地产的核心竞争力，专业化水平是其竞争优势的主要表达与国际顶级参谋管理公司仲量联行建立长期合作关系，以专业理念标准管理，为商家提供良好的经营环境。充分利用合作伙伴的优势资源，提高工作效率，拓展专业知识31特色化在商业营运中，必须根据工程的特征，紧紧把握其“特性〞，进行“量身定做〞的营运管理配合工程节奏，根据三级客户层层推动的价值理论，搭建网站、杂志、俱乐部三位一体的上谷平台以消费者为根本诉求点，打破经营者和消费者之间的交流屏障32上谷平台