项目管理文件：房地产公司成本精细化管理手册

项目管理文件：房地产公司成本精细化管理手册（210

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成本精细化管理手册

目录

成本精细化管理手册

一、目标成本管理作业指引

1.1目标成本管理作业指引

二、目标成.本控制指导书

2.1成本控制指导书

2.2项目论证成本管理作业指引

2.3方案设计成本管理作业指引

2.4施工图设计成本作业指引

2.5主要材料设备采购方式及成本控制目标建议

2.6总包、分包承包方式及成本控制目标建议

2.1项目后期评估作业指引

三、目标成本控制表

3.1规划指标控制表

3.2土地成本控制表

3.3设计限额控制表

3.4前期费用控制表

3.5建安成本控制表

3.6营销费用控制表

3.7开发间接费用控制表

3.8管理费用及财务费用目标控制表

3.9目标成本控制汇总表

3.10目标成本审批表

3.11结算资料审批表

四、工程付款

4.1工程进度付款作业指引

4.2工程付款建议书

4.3工程进度款审核表

4.4工程历次付款一览表

五、采购管理

5.1采购管理作业指引

5.2采购管理流程

5.3招投标管理

六、成本过程控制

6.1工程造价管理办法

6.2现场签证工作指引

6.3设计变更工作指引

6.4造价审核的管理

6.5结算支付的管理

6.6造价分析的管理

6.7造价档案的管理

6.8造价管理的措施

6.9工程结算及乙方申报资料及审核

一、目标成本管理作业指引

1.1目标成本管理作业指引

目标成本管理作业指引

编制日期

审核日期

批准日期

修订记录

审核

日期修订状态修改内容修改人批准人

人

1.目的

指导项目开发成本控制，明确成本控制目标，规避经

营风险。

2.适用范围

适用于公司及项目公司的开发项目在各阶段成本目标

制定和分解工作。

3.术语和定义

3.1.目标成本：通过确定成本目标值，施工过程中各

阶段成本控制的指标性文件。

3.2目标成本版本：目标成本按开发进度的不同阶段

始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订都

是在上一版本的指导下进行的。通常，目标成本主要分

为四个版本。

3.2.1第一版，可研阶段目标成本（也称成本估

算），采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿

时间为项目可研报告通过时间；

3.2.2第二版，确定规划方案目标成本，采用会计科

目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目详细规

划方案确定后；

3.2.3第三版，年度开发目标成本（也称成本控制指

导书），采用会计科目与单项成本支出目标相结合的形

式，编制范围为当期，定稿时间为确定年度开发经营计

划，确定当期项目规划和单体方案后；

3.2.4第四版，施工图预算修订目标成本，是在主体

工程施工图预算确定后对第三版目标成本的修订；

3.3.动态成本：指当前工程项目中即时的成本。

4.职责

4.1公司及项目公司-造价部：

4.1.1负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限

额设计成本控制建议书；

4.1.2负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及

成本控制目标建议书；

4.1.3负责编制项目主要材料（设备）采购方式及成

本控制目标建议书；

4.1.4负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进

行沟通，达成共识形成《目标成本指导书》。

5.工作流程

5.1制定总包工程、主要分包工程承包方式成本控制

目标建议书

5.1.1在项目施工图设计阶段，建安目标限额设计成

本控制建议书审扰后，造价部根据审批的建议书，对总

包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目标建议。

5.1.2工程承包方式及成本目标建议书编制原则如

下：

5.1.2.1总包及分包工程合同结算成本目标由合同

（招标）成本目标和设计变更及现场签证控制目标两部

分组成，设计变更及现场签证控制目标一般根据各分项

工程的性质不同按合同（招标）成本目标的10%左右的

不同比例确定；

5.1.2.2为了加快项目开发的速度，一般在总包工程

开工前，个别分项工程必须提前开工，需独立到政府部

门办理相关的报建、招标及开工手续，由甲方直接发

包。常见的如土方工程、边坡支护与挡土工程、桩基工

程等；此类工程建议采用单价包干的方式，根据估算总

量及限定单价把分项工程招标结果控制在分项成本目标

范围内；

5.1.2.3对总包工程中一些专业性较强、行业竞争较

激烈、市场水平与定额水平有一定差异性的工程建议作

为总包工程的甲方指定分包工程，引入市场竞争机制，

从而达到降低成本、保证成本目标实现的目的。具体如

下：

5.1.2.3.1采用总价包干方式：如人防工程、白蚁防

治工程、电梯工程、通讯工程、发电机及配电房安装工

程等，在限额设计值下制定承包总价；

5.1.2.3.2采用单价包干方式：如防水工程、幕墙上

程、铝合金工程、钢结构工程、智能化设备等，根据限

额设计指标分解承包单价；

5.1.2.4总包工程承包方式可按招标时施工图纸的完

善程度来定，一殁来说，各分项工程根据不同情况可能

会采用不同的承包方式，如固定总价、暂定总价、综合

单价包干、费率包干等；

5.1.3汇总完成项目总包及主要分包工程承包方式建

议，部门经理审核，常务副总经理审批，指导总包及分

包工程的招标及实施，确保总包及分包工程承包目标实

现；

5.1.4项目实施过程中，造价部负责对成本情况进行

动态监控，及时预警，如有超目标的项目，分析原因，

及时报部门经理、公司经营管理班子决策。

5.2制定项目主要材料（设备）采购方式及成本控制

目标建议书

5.2.1施工图完成后，项目负责人组织人员对常用的

主要材料（设备）进行分类，据材料的各自特点及方便

施工管理，分别建议采取不同的采购方式，并制定相应

的成本目标，控制材料（设备）成本的目的是材料（设

备）选型定板一定要控制在成本目标范围内；

5.2.2对主要材料（设备）采购方式建议的主要原则

如下：

5.2.2.1甲购材料（设备）：对金额较大，质量要求

较高、对楼盘的质素影响较大、施工进度配合要求不

高，可以相对独立施工的设备（安装）及成品材料可以

采取甲购方式。如：机房设备、电梯设备、空调机组、

水景设备、雕塑小品、环境设施、公建配套工程中专用

设备等。

5.2.2.2甲定乙购材料：设计阶段无法定板、且该材

料品牌差异（质量、价格）较大，对楼盘的素质及效果

影响很大、甲方要重点控制，且与施工单位工期配合较

密切；信息价相差很大的材料（信息价上没有的）的材

料适合采用甲定乙购材料。如：外墙砖、防火门、电梯

大堂装修材料、环境高档及特别要求的石祖、苗木、母

线槽、应急灯、及会所装修面层材料等。

5.2.2.3甲方制定范围、乙方采购材料：工程中常

见，对楼盘效果及素质影响不大，且有三家及以上价

格、质量相近；与信息价接近；与施工态度及配合较密

切的材料；如：混凝土、砌体、铝型材、玻璃、防水材

料、普通的面砖•及涂料油漆（功能房、楼梯间、地下室

等次要位置）、特殊要求的五金件、环境普通石材（国

产中低档）、PPR管材、PVU排水管、开关插座等；

5.2.2.4乙定乙购的材料：市场上的所有同类材料价

格都接近、对楼盘效果及素质基本没影响，与信息价很

接近的材料。如：钢材、电线电缆、电线预埋管、室外

地下管道、模板、普通照明灯具（楼梯间、功能房、地

下室）；

5.2.3采购主管在完成项目主要材料（设备）采购汇

总后报部门经理审核，公司分管副总经理审批。

5.3汇总目标成本

5.3.1造价部汇总各项目标成本形成《目标成本控制

指导书》，报相关部门会签分管副总经理审批《目标成

本审批表》；

5.4目标成本控制指导书分解下发执行

5.4.1造价部将目标成本控制指导书落实到各部门执

行；

5.4.2各部门根据目标成本控制指导书的要求进行实

施按月度或季度进行反馈造价部;

5.4.5造价部对各阶段的成本进行控制，所有项目的

资金结算支付均经过造价部的审核，是否超出目标成本

对于超出目标成本的向责任部门发出成本预警；

5.5项目成本动态监控

5.5.1工程技术部控制设计变更，并将预算增加情况

反馈造价部；

5.5.2造价部严格按照的限价要求进行材料及设备采

购；

5.5.3项目部负责对工程变更的控制，并将预算增加

的情况反馈造价部；

5.5.4造价部对招标、工程变更、现场签证进行成本

预算控制；

5.6项目成本动态分析

5.6.1造价部根据各环节的成本反馈信息对照项目目

标成本分析提出戌本预警或进行目标成本调整，并按月

（季）编报《综合成本分析报告》

5.7目标成本调整

5.7.1对于超过目标成本的各类项目判断是否有补充

预算（设计变更、现场工程签证），如耒有补充预算则

在目标成本控制指导书中调整目标成本，由责任部门申

请报造价部审核，分管副总经理审批；

5.7.2对于无补充预算的项目又未在工程量清单中列

出的其他发生项目成本在项目竣工结算中不与考虑。

6.支持文件

无

7.相关表格记录

7.1.《项目总包及主要分包工程承包方式及成本控制

目标建议》

7.2.《项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目

标建议》

7.4.《目标成本控制指导书》

7.5.《目标成本审批表》

二、目标成本控制指导书

2.1成本控制指导书

项目期

造价部

年月日

目的：明确项目戌本控制目标及责任，指导项目开发决

策；

附表（一）：产品组合

2.1.1产品组合

总规划住宅成本

总占地面积用地面

积占地敏感

总商

（不住

车业

含宅

综合容积率

可

位可

TH）售

比售

其其

总建筑面积公建车

中中

库

公用地可住

建售宅

建占产

平框单

筑地品容

均总户架占位

产品组合积

面数比地造

面面比率

积例价

积积例

TOWNHOUSE

住多层

宅小高层

高层

独立车库

公

商业网点

建

地上停车

位

配套用房

非人防地

下车位

地

下半地下车

车位

位

人防地下

车位

综合

普通住宅

户均

附表（二）：目标成本

2.1.2目标成本

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

可售面

积

一、土

地获得

价款

项目

1、政府

发展100%

地价

部

项目100%

2、政府

发展

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

收益金部

出让金标

准：住宅

项目X元/m2,

3、出让

发展100%公建X元

金

部/m2,面积

需经造价

部复审

4、配套出让金标

项目100%

费准：住宅

发展

X元/m2,

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

部公建元

/m3,面积

需经造价

部复审

5、红线

项目

内、夕卜

发展100%

市政配

部

套

6、拆迁

项目100%

补偿费

发展

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

部

项目

7、契税发展100%

部

二、开

发前期

准备费

1、勘察

设计费

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

工程

管理需招标确

勘察项目

85%部、15%定合作亘

丈量费部

造价位

部

规划

设计费

规设计

100%

划部

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

竖向项目

管网设发展100%

计部

施

设计

工图100%

部

设计

外配项目

套管网发展100%

设计部

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

建筑

设计项目

研究用50%50%

部部

房

2、报批

报建费

详见附表

政府项目

一，需分

报批报发展100%

期阶段考

建费部

核

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

水电项目水增容费

气增容发展100%元/m2、电

费部贴费元/户

3、三通项目

100%

一平费部

临时项目

100%

道路部

临时项目合理确定

100%

用电部最优方

案、避免

—跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

重复迁移

合理确定

临时项目最优方

100%

用水部案、避免

重复迁移

严禁发生

现场土方

场地项目

100%运输责任

平整费部

不明的现

象发生，

导致甲方

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

重复运输

4、临时项目

100%

设施费部

临时项目

100%

围墙部

临时项目

100%

办公室部

100%

临时项目

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

场地费部

临时项目

100%

围板部

三、主

体建筑100%

工程费

1、基础

100%

工程费

—跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

工程

管理需招标确

大坑项目

70%部、30%定合作亘

处理部

造价位

部

护壁

按建

（坡）

造成

本责

基础

任划

分

100%

桩基

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

检测

降水

2、结构

及粗装

修工程

3、门、

窗工程

室外

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

门窗

户门

防火

门

4、公共

部位精

装修

大堂

另见附表

及电

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

梯前二

厅精

装修

楼梯

间精装

修

屋面

精装修

外立

面精装

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

修

5、室内

装修

阳台、

露台精装

修

四、主

按建

体安装

造成

工程费

本责

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

1、室内任划

水暧气分

电管线

设备

室内

给排水

系统

室内

采暖系

统

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

室内

另见附表

燃气系

统

室内

电气系

统

2、室内

设备及安

装费

空调

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

及安装

电梯

及安装

高低压

配电及安

装

消防

通风及

安装

—跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

五、社

区管网100%100%

工程费

按建

1、室外

造成

给排水100%100%

本责

系统

任划

分

自来另见附表

100%100%

水系统

100%100%

雨污

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

水系统

2、室外项目

采暖系发展100%100%

统部

管道

100%100%

系统

热交

100%100%

换站

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

挂网

100%100%

费

3、室外

燃气系100%100%

统按建

造成

管道本责

100%100%

系统任划

分

调压另见附表

100%100%

站

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

4、室外

高低压100%100%

系统

高压

线路工100%100%

程

低压

线路工100%100%

程

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

配电

100%100%

室

开闭

100%100%

站

5、室外

消防系100%100%

统

6、室外100%100%

智能化

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

系统

智能

100%100%

化系统

7、电讯

100%100%

工程

六、园

林环境100%100%

费

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

1、环境设计

100%

设计费部

2、绿化

100%

建设费

按建

3、建筑造成

100%100%

小品本责

任划

4、道路分

广场建100%100%

造费

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

5、围

另见附表

墙、大门100%100%

建造费

6、室外

100%100%

照明

7、室外

背景音100%100%

乐

8、室外100%100%

零星工

—跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

程

七、配

套设施100%

费

按建

造成

1、游泳

本责100%100%

池

任划

分

2、会所100%100%

100%100%

3、幼儿

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成

任部

本本部门

门

（万（万

元）元）

园

4、小学另见附表

100%100%

校

5、网球

100%100%

场

6、物业

100%100%

用房

7、其它100%100%

配套用

跨

期期

目目

其它

第一

责

成本项标标责任

权重权重控制要总

目成成