南通城东时代悦城项目开盘后评估会

汇报人：周再望2017年9月15日南通城东项目开盘后评估汇报汇报时间：20分钟目录一、项目整体概况简介二、项目经营情况分析三、项目经验教训总结四、项目后续开发及经营思路项目整体概况简介第一部分一、区位图交通节点距离km时间分钟路况圆融广场３１０路况良好大润发1.５５路况良好妇幼保健院3１０路况良好观音山小学1.５５路况良好八一小学1.５５路况良好新区小学１,５５路况良好地块位于青年东路与世伦路交汇处，项目紧邻南通交通枢纽南通汽车东站。项目东南角规划有公交换乘中心和双地铁口，出行极为便捷。示范区二期货量后期货量首期货量二、项目信息建面：4.21万㎡货值：6.3亿建面：8.18万㎡货值：12.25亿示范区技术经济指标总占地面积（亩）164亩土地单价（万/亩）794万/亩容积率2.62楼面价（元/平米）4547总建筑面积（万平米）40.04万平可售建筑面积（万平米）25.97万平总货值（含可售配套及车位，亿）33.67亿首推货值（亿）12.72亿地上车位（个）427地下车位（个）1838我方占股比例50%建面：8.49万㎡货值：12.72亿项目总货值共33.67亿，开盘推货12.72亿，推货率37.78%项目总利润5.03亿，净利润率14.94%开盘当天认购12.72亿；推货去化率达100%（按金额）、100%（按面积）项目暂未派卡，因是微信选房，未强制客户至现场签到；开盘当天认购566台.三、开盘销售情况——销售额截止当前认购12.72亿；推货去化率达100%（按金额）、100%（按面积）开盘一周认购12.72亿；推货去化率达100%（按金额）、100%（按面积）（车位总货值2.39亿，开盘推货0亿，预计总利润0.61亿）三、开盘销售情况——销售明细产品户型单户面积㎡装修标准整体货量（已摘牌）开盘推货认筹情况开盘一周成交（认购）现存意向客户数量套数套数总筹量签到筹量套数按套消化率洋房YJ110113劳斯莱斯装修590302868-302100%

YJ14014235672299-72100%

YJ180190336144494-144100%

YJ2602709648104-48100%

货量区小566100%

洋房小566100%

总566100%

截止到2017年9月10日（目前时点）经营性流入经营性流出其中：地款经营性净现金流入（含地款）经营性净现金流入（不含地款）6.9110.9210.07-4.026.05单位：亿元截止到2017年12月15日（回正时点）经营性流入经营性流出其中：地款经营性净现金流入（含地款）经营性净现金流入（不含地款）15.2714.2810.070.9911.06单位：亿元截止到2017年12月26日（成就共享一年期时点）经营性流入经营性流出其中：地款经营性净现金流入（含地款）经营性净现金流入（不含地款）15.2714.2810.070.9911.06单位：亿元四、经营性净现金流五、盈利分析车位总货值共2.39亿，开盘推货0亿，推货率0%，截至目前车位去化率0%，预计去化周期2年。五、盈利分析——车位专项分析六、价值双享-成就共享起算时点终止时点年化自有资金投入①签约净利润额②签约净利润率③超额净利润计提股权金额④=（②-①*30%）*15%周期2016-12-272017-12-265.625.0314.94%0.50累计5.621.8414.44%0净利润及奖金计提情况：单位：亿元六、价值双享-同心共享开盘后评估预计投资公司静态收益率：投资定案与开盘后评估动态收益对比：单位：亿元资金方面：

8月31日前端融资放贷6.1亿。截止2017年9月10日，累计经营投入10.92亿，楼款回笼6.91亿，经营性净现金流-4.02亿元。开盘当天即实现资金（含贷）回正，回正周期9个月，年化自有资金成本1.69亿元；经营性现金流回正时间预计为2017年12月15日，回正周期12个月。销售方面：项目于2017-9-10开盘，首推货值12.72亿，后续应加快工程进度尽快办妥预售证，趁着市场热度尽快加推。利润方面：南通城东碧桂园有7万方自持商业，已申请分期开发。预估一期122亩土地净利润5.03亿元，年化自有资金成本合计1.69亿元，碧桂园方成就共享奖金0.25亿元。合作方股权占比50%，有权按股权占比列支我方对等成就共享奖金。对策：1、加大政府公关力度，尽早办妥预售证，适时加推；2、利用合作双方的银行资源，争取额度，加速按揭回款；3、千方百计降成本，提升利润率。六、价值双享-状况分析项目经营情况分析第二部分一、投资决策为什么买这块地？定案阶段的决策考虑开盘后评估阶段的实际结果

分析1：城市发展及配套。项目选址城市发展方向，共享老城成熟配套和新城规划利好，精准符合劳斯莱斯定位。城东项目地块位于城市发展方向核心地段，区域位置优越，交通便利，政务商业、教育医疗配套齐全，购买力强人群集中，项目深受富裕人群认同。分析2：楼市供应及行情。以价换量结束，市场整体上扬，主城区高溢价，老城区无货可供，崇川新区后来居上、供应量少。

分析3：产品及竞品对标。项目主打劳斯莱斯大户型精装产品，配备中央空调、分体空调等名牌高端设施；周边竞品开发均已进入尾声，竞品主力为中小户型，大户型量少去化高，存在较大市场空白。分析4：精准定位高端客户。所在城区及周边政府部门、企事业单位和私营企业多，购买力强的富裕人群较多，改善投资需求旺盛。

分析5：土拍下降，供不应求。南通市土地供应近年短缺，购买地块时南通地区商品房存货去化周期短。主城区土地供应极少，其他城区以安置房为主，市场改善需求大，且市政府颁布货币安置政策，市场机会大。

1、项目周边配套齐全，获得富裕人群认可。项目位于主城区东中央商务区发展方向核心地段，地块位于升值地段。

2、精准把握市场行情，实现溢价销售。年底市场整体上扬，根据我司对南通市土地供应情况、商品房存货去化后期、竞品对标及我司项目储客和认筹情况，我司开盘价高于定案价近1480元/㎡，成功实现溢价销售。

3、市场和产品调研精准，配备产品户型弥补市场空缺。开盘即清盘，去化率达到100%。定价分析：当地限价，经多次公关最终备案价确定为14980元/㎡，较定案价高10%，实现高溢价；去化分析：推售当天去化100%，完成清盘；推货分析：因客户较多，当天未要求客户现场选房，由客户自行在家微信选房（开盘前认筹1799台，推货566套，认购566套，解筹率100%）。二、销售分析——销售去化城市数据（2017年）定案阶段情况二、销售分析——市场调研（城市、竞品）研判准确部分南通虽然是三线城市，但整体GDP水平接近二线城市，客群整体较为富裕，满足我司的销售要求。2016年底南通政府陆续供出10块地，这10块地一拍就是地王，这10块地最终的获得者，要么是当地国企（盛和、致豪）、要么是地产十强（碧桂园、中海）、要么本土大型企业（中南、南通六建）；碧桂园精心选址于青年路主干道，汽车东站旁的核心板块，该板块是南通市政府重点打造的集文化、商务、居住为一体的重点版块；项目精心打造高端商业住宅和大型商业综合体，根据南通城市重点向东拓展的发展规划，该地区的发展是政府的重中之重。因此在前期规划打造中就以豪宅要求进行自我约束，整体品质较为高端，且由于由于政府限价，整个楼市出现需大于供的局面，整体房源相对较为热销，而我司产品又在竞品项目上进行升级，产品深受客群喜欢，从而项目完成热销。定案阶段后评估阶段2016年5月-2017年5月，南通出售土地较少，整体南通市场成交量有所下降；而区域的成交中以港闸和开发区为主，但由于南通近几年整体土地出让太少，库存房源相对较少，造成整体楼市市场需大于供的的局面。虽然成交总量相对较少，但各大楼盘都相继热销。二、销售分析——市场调研（本体调研）区位价值地块价值定案阶段随着南通规划整体东移，将新城区培育成为高端居住和商务办公相结合的城市核心区，逐渐承担城市主中心的功能。本项目更是位于新城区的核心版图内，规划以高端住宅和和大型商业配套，坐拥了未来南通新城区高端的配套设施。在目前需大于供的市场上，稀缺性的土地供给，也是该片区的价值属性凸显。核心版图价值高地，中央创新区、中央商务区双区覆盖，是集文化，教育，商务，居住为一体的城市综合潜力片区；项目紧邻南通交通枢纽地汽车东站，交通路网密布，纵横南北，通达各地；3公里范围内文峰城市广场、圆融及国城广场三大主力购物商圈覆盖，轻松享受购物、娱乐、餐饮、医疗配套购物；自持约10万方大型商业综合体，规划了商业、餐饮、购物、娱乐、服务为一体的大型都市商业综合体；商业涵盖了方圆2公里内所有客群，为客户提供了便捷、舒适的生活体验，将成为新城区的主力商圈之一。整体项目总建筑面积约38万方，项目总规划1378套，于爱民路为界分为东西2大地块，共20栋奢华建筑群，和自带约10万方大型自持中南城时代悦城店组成，项目物理定位：东站旁、双地铁、新都会综合体：产品线：以18层小高层和和24层高层洋房组成，自带配套：项目西南角规划有约10万方大型商业综合体、小区配套室外泳池，全龄健身跑道，羽毛球场、篮球场、老年人健身活动区，大型儿童游乐设施等，满足高端业主生活所需......项目周边配套：项目周边配套资源丰富，项目居于南通城区中轴线青年路主干路上，周边交通便捷，靠近南通汽车东站是南通的交通枢纽，大润发、圆融、文峰商圈三大主力商圈覆盖，享受商圈，同时地块东南角设有地铁2、3号线地铁口，地块西南角设有8万平商业综合体，婉如一组繁华大城，居优越之地，畅享一城便捷与繁华。该地块位于新城区核心发展区域，中央创新区、中央商务区双区覆盖，且交通优越，打造高端住宅产品项目定位：青年路上再悦繁华东站旁、双地铁、新都会综合体二、销售分析——客户定位（容量评估）客户来源置业目的价格预估65%为崇川区客户，9%为港闸区客户，6%为通州区客户，17%为南通其他地区客户，其他外地客户为3%项目位于南通政府向东发展最核心板块，商圈、学校配套完善，临近交通枢纽、双地铁、两高架，出行便捷，以自住以及自住兼投资型客户为主均价：14980元/㎡；定案阶段后评估阶段实际客户构成情况客户预估准确客户预估偏差客户预判精准客户基本无偏差客户来源：65%来自崇川区，7%来自港闸区，通州区占比5%；开发区、海门市分别占比4%，，后续可加强崇川区及周边区域拓客。置业目的：客户置业主要以自住60%以及自住兼投资为主25%，其次是投资，占比10%。二、销售分析——项目定位（思路评估）市场因素地块因素城市因素客户因素定位思路后评估分析项目定位城市分析市场分析客户分析南通地区生产总值逐年增长，2015年达到6148亿元，居全国地级市第8名；居民购买力强劲，房地产开发客户购买力基础较好；新项目区位为全市改善居住的首选板块，除100-140主流面积外，目前大户型产品存在市场空白，且相邻板块内并未有CBD城市别墅项目，大平层产品可适当补缺；地块分析地块位于崇川区新城，目标地块交通便利，紧邻高架出口，周边配套齐全，依托新城区大型商圈，客户认可度高；多为政府、企业高端人群以及私营业主。定案阶段定位简述：项目定位为劳斯莱斯系高端住宅项目，目标客群为高端改善人群。自南通被定为准二线城市后，客户购买人群明显增多，周边竞品均已进入开发尾声，以100-140为主流面积，大户型产品存在市场空白。成交客户65%来自崇川区，剩余来自周边城镇，成交客户以改善自住为主。优势：1、项目位于新城区，靠近中南、圆融核心商圈、交通便利、配套充分。2、项目临近八一中学，学区优；劣势：地块临近东站，虽然出行便利，但同样存在噪音问题。南通整体往东南发展，项目位于发展版图范围内；新城区规划以高端住宅和商业配套为主，逐渐承担城市主中心功能，客户认可度高。事项定案阶段结论开盘后评估定案与后评估偏差分析产品定位简述东站旁，双地铁，新都汇，综合体东站旁，双地铁，新都汇，综合体无偏差户型配比YJ110：43%YJ140：26%YJ180：24%YJ260：7%YJ110：43%YJ140：26%YJ180：24%YJ260：7%推售当天全部去化，无偏差二、销售分析——产品定位畅销户型产品原因分析原因分析：①YJ110户型，3开间朝南，格局方正，超大朝南面宽，短进深，南北通透，客户认可度高；②YJ140户型为项目主力产品，一梯一户，四开间朝南，南北“三阳台”，超大赠送面积，舒适度高；③YJ180户型，一梯一户，四开间朝南，超高利用率，产品设置在社区中央核心位置，视野效果极佳；④YJ260户型，空中花园别墅，电梯直接入户，南北通透，格局方正给人仪式感、尊贵感，豪华双主卧“已认筹未认购客户”（即现存意向客户）暂放弃购买的原因分析及梳理原因分析：筹多货少应对措施：将意向客户引导至后续加推单位，不断进行客户维护。后续产品定位建议项目户型适应市场需求产品分区户型单户面积㎡装修标准定案阶段开盘均价定价原则均价后评估分析偏差中高层货量YJ140141-142精装14500根据竞品售价及项目预估成本制定该定案价15840①因当地政府限价，本次定价均价以物价局要求的备案价为准，较定案价上涨10%；②在均价限定的基础上采用“科学定价“，多轮次输出拉差口径，监控客户落位，调整价差，最终达到100%均衡去化；15840中高层小计1450014913高层货量YJ110111-114精装1350014887YJ180190-19314672YJ260241-270高层小计135001486214980洋房总计-二、销售分析——价格定位234拓客策略价格策略推广策略货源组织1策略思路策略后评估来访量来电量卡转筹筹转认购8154批674批31.38%31.46%成功因素分享经过前期客户调研，客户主要来自于项目周边的崇川区域，主要拓客区域集中在崇川区及周边县级市由于项目位于崇川区核心版图，地理位置绝佳，周边商圈和教育资源丰富，同时紧邻南通交通枢纽地，周边交通便捷，项目定位于南通高端豪宅项目，价格相对较高第一阶段：青年路上再悦繁华东站旁双地铁新都会综合体;重在品牌立势第二阶段：繁华时代一品悦城6月11日太太的秘密花园示范区耀世公开；输出示范区开放第三阶段：悦启繁华，耀世开盘约112-270平米智尚大宅9月10日开盘大典；多渠道传播开盘首推货量566套，其中YJ110户型302套，YJ140户型72套，YJ180户型144，YJ260户型48套，总货量12.78亿二、销售分析——营销策略华府悦城联动导客，前期利用户型差进行导客，后期通过翡翠华府老带新；同时通过高端圈层私宴、凤凰通培训发展编外经纪人、推介会等多种形式进行客户积累；制定项目价值体系和户型价值引导口径、竞品对标说辞，加强销售人员培训；价格策略上做好产品价格拉差，同时针对底层1层，以赠送花园为噱头，实现客户引导；制定销售奖惩制定，强化分楼层、分朝向培训输出，强化产品引导提高验资基数，提高首付款比例，提高升筹登记基数，征信报告收集、证件首期，维修选房系统操作培训等手段反复邀约上门洗客，提升客户购买意向及摸牌梳理客户的房源落位；开盘前做好保障，客户心理预期较高，现场模拟选房较为熟练，客户宣贯到位，动场动线设置流畅，助力开盘热销。三、财务分析——关键指标成本分析：土地成本实际较定案版高出5.1亿洋房单方售价实际较定案版高1480元/平，车位售价实际较定案版高3万元/个，从而影响税费、销管费上涨效益分析：土地成本实际较定案版高出5.1亿，单方增加2283元，实际定价14980元/平，比定案版13500元/平高1480元/平，综合影响利润率下降8.42%车位定价实际比定案高1657元/平，利润率增加26.92%。三、财务分析——成本及利润四、设计及进度关键规划指标投资定案

阶段成本策划

方案版阶段开盘后

评估阶段开盘-投资版差异开盘-方案版差异差异原因分析总占地面积（亩）164

164

164

00

地价（万/亩）795

795

795

0

0

容积率2.62

2.62

2.62

0

0

总建筑面积（万m2）37.33

40.0440.0427.050规划调整，主要为商业地块面积增加总可售面积（万m2）28.21

25.9725.97-2.24

0规划调整公建配套面积（m2）73555.3

63450

63450

-10105.3

0优化调整

物业配套面积（m2）1541

1106

1106

-435

0优化调整

地上车位数量（个）638

487

487

-151

0规划调整地下车位数量（个）2026

2594

2594

568

0规划调整总车位数（个）2908

3246

3246

338

0规划调整

地下室车位价格（万元/个）10101333项目经验教训总结（投资、营销、成本、开发、设计等）第三部分一、投资工作投资工作：劳斯莱斯定位精准A.地块选址精准：项目选址城市发展方向，共享老城成熟配套和新城规划利好，精准符合劳斯莱斯定位。城东项目地块位于城市发展方向核心地段，区域位置优越，交通便利，政务商业、教育医疗配套齐全，购买力强人群集中，项目深受富裕人群认同。B.市场判断精准：南通市位于长三角地区，属准二线城市，且人口较多且较为富裕，政府近年限制拿地导致房产市场明显供不应求。经过深入调研发现，当地大户型产品面积段多为120-130平之间三室户型，140-260平面积段四室以上的户型在当地市场尚属空缺，且我司产品极具竞争优势，存在市场机会。二、产品设计项目规划户型配比：时代悦城项目定位为高端项目，在户型配比方面经过市场详细调研和多次商讨最终确定，在户型选用方面区域研发的新户型与中南竞品项目产品进行多次对比，并对此进行优化升级，结合竞品户型对标、当地建筑规范，竞品的示范区、园林、规划打造对标方案，最终确定YJ110户型、YJ140户型，180户型，YJ260户型；针对不同诉求的高端客群，在本地市场具有重要竞争力。二、产品设计——YJ110板房“时尚巴黎”现代轻奢风格时尚优雅、轻奢演绎，重新为太太界定轻奢居住标准地毯改变传统做法，采用压纹刺绣，整体花纹清晰明朗YJ110户型样板房（实景图）建筑面积约112㎡三房两厅两卫二、产品设计——YJ140板房“摩登香港”港式风格奢华典雅舒适、空间灵动，满足太太的各种想象入户地毯打破常规固定尺寸，结合空间灵动设计，效果更佳YJ1４0户型样板房（实景图）建筑面积约1４０㎡四房两厅两卫二、产品设计——YJ180板房“典雅米兰”简欧风格萃取世界时尚风、舒适浪漫，整体空间感更强，给家人创造舒适生活，让太太尊享大境人生YJ180户型样板房（实景图）建筑面积约192㎡四房两厅三卫爱马仕风格为节约成本，260板房展示利用附近项目碧桂园·翡翠华府销售中心2F板房二、产品设计——YJ260板房二、产品设计——软装标准化—软装饰品评价软装品质质量评价品类供应商品质评估（满分10分）服务质量（满分10分）家具结构欧昊9分9分现代家居9分9分创喜邦盛9分9分家居布艺及皮料创喜邦盛9分9分四大件现代家居9分9分装饰画创喜邦盛9分9分灯具朗艺9分9分创喜邦盛9分9分床品创喜邦盛9分9分窗帘创喜邦盛9分9分饰品创喜邦盛9分9分星杰9分9分三、成本控制1、建造成本控制经验总结

楼栋层数优化、土方开挖方案优化、降水方案优化、支护方案优化、桩基础工程优化、防火门优化等。2、全成本控制经验总结

地面车位优化、户型优化、临时设施、办公场所优化、土方平衡等。团队，前置，并联，沟通，突破多重思路，突破瓶颈多方沟通，各个击破四、开发工作经开发部门跟政府规划部门等沟通后，首层设置私家花园，增加首层住宅价值。沟通公关，打破常规1、理清报建工作流程和所需资料，全面快速筹备；必要时请求领导给予报建工作支持，调动资源共同筹备资料；合理规划，节约办证时间。2、施工图、消防、抗震各项审查和质安监手续提前安排，快速反应，快速出证，节约报建时间。“工作前置，并联推进”

开发团队熟悉南通报建工作重难点，有一定的报建资源。能征善战，报建顺利五、报建后评估南通市碧桂园城东项目开发报建流程图—前期（2017年度）营业执照刻章-2.10房地产开发资质办理证明-2.24土地出让合同-1.6名称变更-2.23立项-3.6用地规划许可证-3.10土地成交确认书-1.6国土证-3.15直接发包-4.5合同备案-4.6质监-4.12安监-4.21施工许可证-4.26规划许可证-3.30施工图审查-3.31规划公示-3.7方案竞选-3.3第一次征询方案-2.24价格备案-4.28地名核准-3.24物业备案房屋面积预测预售许可证-5.12公司名称核准-2.10环评、能评、稳评、交评-2.24剩余土地款及契税缴纳-3.10方案上会-3.10方案审查意见-3.15总平批复-3.15人防审查-3.20防雷审查-3.20地勘审查-3.22放线测量记录册-3.20抗震审查-3.20公安编号-3.29面积预测绘-4.19实际时间：3月23日实际时间：5月7日报建启动会策划时间和实际情况对比实际时间：7月10日实际时间：9月4日实际时间：8月2日项目后续开发及经营思路第四部分一、后续开发思路营销：全力抓签约，全力抢推售。目前销售情况良好，继续延续目前势头占据市场份额。继续梳理客户情况，针对性、差异化提供签约方案，实现最大化签约；跟进后续货量进展，把握市场形势，维护并深挖客户资源，完美推售，完美营销，全力实现“持续热销，持续溢价”。工程与成本：严抓品质，提前供货；提升管理，有效成控。对于已开售货量正在紧张进行主体施工阶段，工程部继续严抓货量质量和进度。；对于10月黄金周加推8#、10#~12#四栋楼，工程制定合理的工期计划，目前现场两家总包正处于紧张抢工状态；对于车库施工问题，已陆续土方开挖施工，为车位销售提供工程条件。后续继续加强图纸会审工作，提前发现问题、优化设计，加强施工管理，提高施工效率。

区域平台：邀请区域领导来项目检查和指导工作，提升团队和参建方战斗力；借助区域和集团月度巡检，加强对施工单位管理，提升工程品质，打造质量口碑，助力销售。一、后续开发思路——分期开发计划一、后续开发思路——车位去化情况及计划安排可售建筑面积（万m2）货值（亿）销售类型（直接可售/以租代售）可售（租）车位总数（个）车位均价（万元/个）预估车位净利润（万元）第一次推售第二次推售…推售货值（亿）推售时间预估去化率对应货值（亿）推售货值（亿）推售时间预估去化率对应货值（亿）5.092.39直接可472018-1-20100%1.470.922019-5-20100%0.92简要说明车位销售策略及计划：车位开始销售时，采用集中消化。提高入住率，梳理业主，精准销售，提高去化；加强苑区管理，实行无车位收费制度，地上严格停车管理，造成车位的紧迫和必须感；与合作银行沟通，实行贷款付款方式。一、后续开发思路——定点工地开放日安排05月20日前活动准备期5月20日活动流程20日活动方案撰写，活动责任人确定，活动总协调工作14：0015：0015：3016：00销售中心集合，进行集团品牌介绍及施工介绍销售中心出发，沿参观路线，了解周围环境，前往工地展示区参观工程板房展示区，由项目部工程师进行讲解参观现场施工展示区，由项目部工程师进行讲解沿参观路线返回，参观精工板房展示区享用茶歇，客户意见反馈，客户离场工地开放日现场流程图16：3014：3020日一、后续开发思路——项目工期优化安排20天地下室17-9-8139天主体18-01-2559天砌筑18-03-2566天外架拆除18-6-1030天竣备及联合验收18-10-1092天市政配套园建绿化18-9-109天（前置穿插）抹灰19-4-5室内工程（第20天）（第159天）（第220天含春节涉及冬季施工）（第229天）（第417天）17-8-19开工（第387天）30楼地面保温及找平18-5-5（第259天）室外工程128室内及公共部位装修18-9-10以东地块8#楼为例（417天）384天基准工期+35天工期申请一、后续开发思路——已推售货量提前完美交楼策划里程碑及关键节点批次一开始时间完成时间开工

2017.05.10

2017.05.10基础工程并检测完成

2017.5.11

2017.05.30地下工程至正负零

2017.05.31

2017.06.15标准层会签样板完成2017.10.1

2017.10.15主体施工至结构封顶

2017.06.16

2018.02.05砌筑工程完成

2017.10.16

2018.03.20外立面完工并外架拆除完成

2018.03.01

2018.06.10土建移交装修面

2018.04.10

2018.04.15现代家居施工场地移交（毛坯交楼则无需考虑此项）

2018.05.20

2018.06.10室内装修工程完成

2018.04.16

2018.09.10市政工程完成

2018.06.11

2018.09.10园艺工程完成

2018.06.11

2018.09.10绿化工程完成

2018.06.11

2018.09.20竣工验收及备案

2018.09.21

2018.10.05交楼联合验收

2018.10.06

2018.10.10简要概述提前完美交楼思路：1、

加强工程计划铺排，督促各方跟进落实；加强过程管理和检查，将问题提前解决；借助区域和内部质量巡检，整改问题，提升品质。全过程严格管控质量和进度，确保工程满足验收条件。

2、开发部加强与政府部门沟通，提前为各项检查验收做好铺垫，及时传达政府部门验收指引和要求，协助工程顺利通过验收。3、物业和客关部门联动，做好各项服务宣传，提前沟通业主，规避一些管理和服务上的问题。批次一批次二其中：截止至2017年9月10日已签约566套洋房，楼款收入5.67亿，待退诚意金1.24亿；支付土地款10.07亿，工程及材料款0.21亿，税费支出0.01亿，薪酬福利支出0.02亿，销管费用0.01亿，开竣工及满铺运营保证金0.6亿。二、资金计划汇报完毕，敬请指正！附件汇报PPT详细内容（补充）一、营销——市场研判（竞品地图）本案位于新东区，同时受到主城区及新城区边缘项目竞争。周边主要竞品有4个，竞品面积主要集中在120-163平左右。佳期漫城市之光中南.世纪花城国城璟府南通崇川区项目名称佳期漫土地信息占地13.4万方，容积率1.56物业形态高层、洋房、联排别墅开盘时间2017.6.10首开、8.30二期主力面积108-144㎡销售价格高层：12970元/㎡；洋房：15100元/㎡与本案距离2公里项目竞争力开发商品牌、褐石低密社区、崇川学校产品竞争力大开间短进深、双阳台设计、多飘窗项目名称万科城市之光土地信息占地14.94万方，容积率1.79物业形态高层、洋房开盘时间2016.6.26日首开、2017.6.30主力面积120-160㎡销售价格高层：15963元/㎡（9F）、11970元/㎡（18F）；洋房：15100元/㎡（6F）与本案距离2公里项目竞争力开发商品牌、低密社区产品竞争力双阳台设计、多飘窗项目名称国城璟府土地信息占地5.33万方，容积率2.3物业形态高层、洋房开盘时间待定主力面积105-160㎡销售价格——与本案距离1.1公里项目竞争力商业配套产品竞争力三阳台设计、多飘窗项目名称中南世纪花园土地信息占地44.88万方，容积率2.2物业形态高层开盘时间2008.11.8首开、2017.5.31主力面积106-163㎡销售价格15944元/㎡与本案距离2.4公里项目竞争力区域位置、内外配套、大盘规划产品竞争力多飘窗49一、营销——市场研判（竞争对手）竞品项目名称竞品价格波动情况后评估总述我司定案时的情况我司开盘时的情况佳期漫高层：12970元/㎡；洋房：15100元/㎡高层：12970元/㎡；洋房：15100元/㎡政府限价，竞品价格波动受到限制万科城市之光高层：15963元/㎡（9F）、11970元/㎡（18F）；洋房：15100元/㎡（6F）高层：15963元/㎡（9F）、11970元/㎡（18F）；洋房：15100元/㎡（6F）国城璟府————中南世纪花城15944元/㎡15944元/㎡竞品项目名称竞品畅销户型、不同面积段的销情和去化率变化后评估总述我司定案时的情况我司开盘时的情况佳期漫108-144㎡售罄售罄目前市场火爆、需大于求，整个南通楼市都处于热销期万科城市之光120-160㎡售罄售罄国城璟府105-160㎡未开盘未开盘中南世纪花城106-163㎡售罄售罄一、营销——市场研判（竞争对手）竞品项目名称竞品销售策略及措施的调整（注：如付款方式、优惠让利方式、其他促销方式等）后评估总述我司定案时的情况我司开盘时的情况佳期漫分期付款、公积金贷款（无任何优惠）分期付款、公积金贷款（无任何优惠）目前政府限价，且市场房源较为热销，目前竞争都已备案价直接出售万科城市之光分期付款、公积金贷款（无任何优惠）分期付款、公积金贷款（无任何优惠）国城璟府未开盘未开盘中南世纪花城分期付款、公积金贷款（无任何优惠）分期付款、公积金贷款（无任何优惠）一、营销——市场研判（竞争对手）一、营销——营销策略执行推广主题有节奏有针对性，高形象推广和实效信息结合，立体推广展厅开放9.10日盛大开盘示范区6.11开放品牌盒子开放凝千年风脉筑世界南通碧桂园南通高端品牌战略发布会繁华时代一品悦城6月11日太太的秘密花园示范区耀世公开悦启繁华，耀世开盘约112-270平米智尚大宅9月10日开盘大典品牌活动2.1-3.314.1-4.204.21-5.316.1-7.318.1-9.10开盘冲刺期品牌立势期广泛拓客期硬广强拓期摘牌准备期12月27日摘牌4月1日城市展厅开放6月11日示范区开放9月10日盛大开盘项目核心价值宣导节点信息释放，卖压制造豪宅形象渗透，主打客群身份推广阶段标签直效强化营销节点推广主题推广画面4月29日品牌盒子开放青年路上再悦繁华东站旁双地铁新都会综合体一、营销——营销策略执行区位价值解读青年路上再悦繁华东站旁双地铁新都会综合体示范区开放实景兑现繁华时代一品悦城6月11日太太的秘密花园示范区耀世公开开盘热销炒作悦启繁华，耀世开盘约112-270平米智尚大宅9月10日开盘大典项目品牌导入凝千年风脉筑世界南通通路活动包装拓客线上以“主流媒体+自媒体”为主，结合线下户外进行初步渗透整合南通媒体资源，结合示范区开放“2017亚洲风尚盛典”暨时代悦城“太太的秘密花园”亚洲首鉴活动线上+线下，媒体全面覆盖，网络、大V、朋友圈推广、户外、灯箱、公交站台、电梯门等全面出击线上3家网络媒体（濠滨论坛、房天下、今日头条等+自媒体、朋友圈推广等。线下集中7块户外进行轮番开盘信息释放，增加展厅展点包装板房、综合楼、导示等包装建议确认包装公司进场作业包装验收修复完美绽放根据每阶段工作需求，提前准备各项拓客物料，主要为拓客礼品及宣传类物料，物料使用目的和计划要清晰，部分计划物料一览：（拓客礼品：碧桂园专属笔记本、专属保温杯、太阳伞、纸巾包等；拓客物料：宣传单张、海报、水牌、条幅、纸盒、楼栋贴等拓客初期，团队组建，分组拓客，划分市区拓客区域重点行业划分，渠道搭建重点单位、政府、企业上门拜访，通过圈层、推介会深入企业；联盟商家，嫁接活动，深入渗透；专职电话营销团队拓展客户；常规展点收客；结合中介资源，导入客户拓客以企业推介会、圈层活动为主；梳理重点企业、重点小区等集中路演，做到统一化重点造势活动结合事件话题营销，借势三盘联动活动(①一城多碧，大戏来了强势发声；②通过点赞南通，挑战吉尼斯世界纪录制造城市影响力；③品牌盒子开放活动，再次引爆全城；④“2017亚洲风尚盛典”暨时代悦城“太太的秘密花园”亚洲首鉴，示范区先后开放，时代悦城太太的秘密花园落地)物料主题节点2016.12.27摘牌2017.4.2展厅开放4.29品牌盒子开放6.11示范区开放9.10盛大开盘一、营销-活动合理铺排，多维造势渗透目标客群品牌立势期，配合项目整体形象定位，以全城覆盖、海量参与事件活动为主，提升项目和品牌美誉度；拓客期推广节奏，以维护老客户、老业主为主，定向邀约客户，加强客户项目体验度；活动参与总人数约18350人，整体活动费用72.55万元，人均费用约40元，覆盖影响达45万人次，人均费用约1.6元，同时现场活动多次嫁接免费商家联盟资源，合理控制费效比。展厅开放9.10盛大开盘客户圈层示范区6.11开放凝千年风脉筑世界南通2017【碧桂园·南通】高端战略品牌发布会假如世界没有南通“假如世界没有南通”事件营销活动点赞南通2017彩虹跑挑战吉尼斯导客/圈层活动思路：①通过“QUEENCLUB”名义利用资源嫁接和资源共享等形式举办高端圈层活动；②BOX和售楼处开放后，“氛围体验”系列活动持续暖场。“2017亚洲风尚盛典”太太的秘密花园亚洲首鉴“2017亚洲风尚盛典”太太的秘密花园亚洲首鉴味动法兰西时代悦城“QUEENCLUB”启动会味动法兰西时代悦城“QUEENCLUB”启动会白色电音泳池派对—资源嫁接活动时代悦城携手FIRSTCOLOR打造夏日泳池派对白色电音泳池派对时代悦城携手FIRSTCOLOR打造夏日泳池派对翡翠荟客户维护，为本盘客户进行蓄客翡翠荟老客户维护活动，为本盘客户进行蓄客德云献大戏碧桂满崇川德云社首献南通品牌活动营销节点推广主题圈层活动大型

活动事件活动2.4-3.314.1-4.305.1-5.317.1-8.156.1-6.308.16-9.10开盘冲刺期品牌立势期广泛拓客期硬广强拓期摘牌准备期2016年12月27日摘牌4月30日品牌盒子开放同时启动诚意登记6月11日示范区开放9月10日盛大开盘一、营销-示范区展示包装动线设置商业街参观主入口进入临时停车场停车进入售楼处参观进入五星体验馆参观进入二层参观样板房参观完毕至一层洽谈区返回停车场拿车时代悦城项目位于南通市崇川区青年路与世伦路交汇处，项目产品定位：以刚需和部分改善型产品为主。项目客群：以私营企业和中高端企业员工为主。项目包装故事线：项目地处青年路主干路上，中央创新区、中央商务区双区覆盖，周边商业繁华，配套丰富，是南通的交通枢纽交通极为便捷，且项目与中南强强联袂，自持大型商业综合体的特性，为体现项目便捷、时尚、繁华的特性，在前期宣传定位方面，从高端奢侈品中引入项目的形象化展示元素，为了与周边竞品作出区分，便于项目推广，从女人的喜好角度出发演绎，竖立高端华丽的太太的主题人物形象；体现的价值点，未来的繁华和高端的项目调性。综合楼包装看房通道包装二层平台包装商业街包装示范区包装青年路双地铁新都会综合体本次包装结合项目形象化，打造现代时尚风格的示范区展示，结合女性喜欢逛街、购物、美食和奢侈品等特性进行整体包装，用时尚元素符号进行演绎，更贴近项目高端太太的形象化塑造，从而整体提升项目调性。二、成本-项目全成本二、成本-重点差异分析总结开盘-投资差异分析：（详列十项最大成本差异和利润影响进行总结）1、土地成本增加52604万元2、行政事业性收费与前期工程费用减少3599万元3、供配电系统费用减少5620万元4、财务费用增加2170万元5、税金减少8788万元6、桩基工程费用减少1906万元7、地下室结构与粗装修费用减少5458万元8、地上结构及粗装修费用减少3089万元9、外立面装修费用减少6837万元10、室内精装修费用减少8792万元序号分类施工单位定标方式定标系数预估成本风险及备注说明1示范区总包江苏标龙议标1.02综合楼精装修欧昊议标1.253样板房精装修欧昊议标1.25三套样板房110/140/1804示范区园建苏州朗地议标1.235示范区绿化顺茵/1.06基础///无桩基础，示范区为天然基础7支护///无支护8土石方江苏银河招标1.0外运23.5元，内倒11元，场平1.8元9示范区定标外赶工费用总包标龙议标1.0汽车吊垂直运输及因抢工发生的全部费用30万。二、成本-造价水平、招标控制–示范区二、成本-成本策划落地-方案比选序号方案分类原方案现方案成本差异方案比选说明1楼栋层数优化1#楼规划建22层不损失总容积率的情况下，将9层降低为7层376万元

（18元/m2）单价预估提高300元/m2，按照20层规划共有YJ110计114户，可售面积12540㎡。增加溢价销售收入376万元2桩基

1、东地块地库716根方桩采用C40抗渗混凝土，2、桩乙供1、采用C30不抗渗混凝土；2、桩甲供83万元

（4元/m2）1、C40抗渗混凝土变为C30混凝土，单价降低40元/m3,工程量为708m3,总降低成本28320元；2、桩基乙供改为甲供根据招标情况成本降低80万元3车位住宅人防地下室面积23000m2

住宅人防地下室面积23000m2由商业负担7475万元

（358元/m2）住宅人防建筑面积由商业负担增加可售车位575个，增加车位收入7475万4地暖设计有地暖设计取消地暖1460万元

（70元/m2）按照70元/m2,成本降低1460万元5货量区装标提升

650元/m2

1000元/m27300万元

（350元/m2）装标提升，可售成本增加350元/m2,增加成本7300万元，销售单价预提高1000元/m2,增加溢价销售收入20879万元6中央空调外机外机2台外机1台288万元

（14元/m2）原设计中央空调外机2台，变更优化为1台，总户数192户，每户降低1.5万，总降成本288万序号含量/经济指标限额值落地值影响成本落地差异说明/后期优化计划1标准层钢筋含量38~42kg/㎡40kg/㎡x万(x元/㎡)2标准层混凝土含量0.34~0.37m³/㎡0.34m³/㎡x万(x元/㎡)3标准层层高/m2.95/3.15mx万(x元/㎡)4地下室钢筋含量140~155kg/㎡150kg/㎡x万(x元/㎡)5地下室层高/m3.4mx万(x元/㎡)6地下室单个车位面积/㎡35㎡x万(x元/㎡)7窗地比/0.22x万(x元/㎡)8非示范区景观软景/元