设备综合管理手册

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目录

1、设备综合管理工作程序.................................(1)

2、给排水设备设施运行管理程序..........................(5)

3、供配电设备设施运行管理程序........................(9)

4、运行表格.............................................(13)

4.1设备(机具)购置申请表

4.2设备(机具)外委维修申请表

4.3设备(机具)报废单

4.4设备保养记录

4.5设备故障问题转呈单

4.6报废设备、器件清单

4.7配电设备巡查记录

4.8给排水设备巡查记

4.9设备保养计划表

4.10设备评分表

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1、设备综合管理工作程序

一、目的

从总体上确立各类设备的管理要求，确保各类设备管理工作的统一、完整和完善。

二、适用范围

适用于公司管理的各类设备的综合管理工作。

三、职责

1、工程部负责所辖区的各类设备的日常管理工作C

2、管理部负责各类设备的档案的管理工作。

四、程序要点

1、设备档案的建立要求

(I)工程部在接管物业后一周内应将管辖范围内的所有设备建立台账(见附表),

并在建档后的3个工作日内将台账移郊交公司办公室存档。

(2)工程部应在接管物业后一周内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备

编号：

所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”；

“设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有下列内容：

----设备名称；

----设备编号。

设备编号按下列规则编制：

----------该类测试设备的顺序号，用阿拉伯整数

----------------------移动使用加­＞：义各《装置个；)

--------------------------------测量尺寸用(类型符号二

注意事项：1、设备流水号按物业点的设备总数流水编制。

2、同类型同系统设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。

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2、同类型同系统设备的流水号码应保持相对的集中和连续性。

标识的制作规范：

——标识材质用金属薄板制作，表面抛光呈本色；

——设备编号凹形字体，涂黑色磁漆；

——尺寸长X宽X厚为70mmX20mmX1mm。

3所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》。

4设备台账应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存、

停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时分别在设备台账或设

备卡片上予以登录。

5《设备台账》和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议等）统一由公司办

公室保存。物业部保存曼印件。

2、设备的日常操作、运行、维修保养管理

详见工程部各类设备操作、运行、维修保养管理标准作业程序。

3、设备的购置管理

1设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。

2设备购.置应遵循满足服务提供需要的原则。

3设备购.置的资金来源按相关法规或规定执行。

4设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。

5新添设备由工程部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。

6采购设备应遵循《采购管理标准作业程序》的相关规定进行采购。

7采购设备到达公司后，由工程部进行清点核对，接收相关资料•，并组织安装调

试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规定办

理。

8经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台账，建立卡片等进行日常

管理。

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4标识的方式方法：

设备状态用标识牌进行标识，标识牌用300mmXI50mmX3mm（长X宽义厚）

的白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上；

设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应邓标识设备

的显眼位置；

设备状态改变，标识应随之改变。

5、设备的停用和封存

1发现下列情况之一，设备应予停用或封存：

多余设备，含服务提供有再需要的设备；

设备功能已不能满足提供服务需要的设备。

2停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。

3工程部应定期（如•个季度）对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性3

4设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单，经管理处主任?批准后实施。

6、设备的报废

1无修复价值的设备应予报废。

2报废设备应由工程部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：设备主管运行人员/

管理处主任等。

3设备主管人员应填写《设备报废审批表》，经公司总经理批准后实施。

4需报废设备在未获得批准、实施前，应悬挂“待报废”标识。

5报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。

6机电处应将批准的《设备报废审批表》报公司财务部•份。

7、机房评比

1工程部主管负责定期组织相关人员对各类机电设备房进行评比。

2评比内容：地面洁净度、墙面洁净度、门窗洁净度完好状况、管道洁净完好状

况、设备表面洁净度、设备性能完好状况、检修保养记录、室内其他设备状况、总体

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印象。

五、记录

1、《设备台账》

2、《设备卡》

3、《采购设备验收表》

4、《设备停用/封存/报废/审批表》

5、《设备定点管理检查表》

六、相关支持文件

工程部所有工作程序

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2、给排水设备设施运行管理程序

一、目的

规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。

二、适用范围

适用于辖区内给排水设备设施的运行管理。

三、职责

1、工程部主管负责检查给排水设备设施运行管理工作的实际情况。

2、机电维修员具体负责给排水设备设施的运行管理。

四、程序要点

I、巡视监控

（1）机电维修员应定期巡视一次辖区内水泵房（包括机房、水池、水箱），主供水

管上闸阀以及道路上沙井、雨水井。

（2）巡视监控内容如下：

①水泵房有无异常声响或大的振动；

②电机、控制柜有无异常气味；

③电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；

④电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各无

器件是否工作正常；

⑤机械水压表与PC上显示的压力要求（正常值为4.5kgf/cm2）；

⑥水池、水箱水位是否正常；

⑦闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；

⑧主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；

⑨止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；

⑩临时接驳用水情况；

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⑩雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。

(3)水泵房机电维修员在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应

及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给工程部主管，请求协

助解决。整改时，应严格遵守《给排水设备设施保养/维修作业程序》。

2、给排水设备设施异常情况的处理

(I)主供水管理爆裂的处丸：

①立即关闭相关连的主供水管上的闸阀；

②如果关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制大量泄水，则应关停相应的

水泵房；

③立即通知事务部及工程部主管。工程部主管联络供水公司进行抢修；事务部负

责通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；

④在工程部水泵房组长或工程部主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管；

⑤供水公司修好所爆部位水管后应由水泵机电维修员开水试压(用正常供水压力

试压)，看有无漏水或松动现象；

⑥确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。

(2)水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标常作业程序》处置。

(3)水泵房发生水浸时的处置：

①视进水情况关掉机房内运行的设备及设施并拉下电源开关；

②堵住漏水源；

③如果漏水较大，应立即通知机电处主管，同时尽力阻滞进水；

④漏水源堵住后，应立即排水；

⑤排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热

风吹干、自然通风、更换相关管线等；

⑥确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则

可以投入正常运行。

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3、水泵房管理

(1)非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经机电处主管同意并在值班人员

的陪同下方可进入水泵房,

(2)水泵房内严禁存放有毒、有害物品。

(3)水泵房内应备齐消防器材并应放置.在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。

(4)每班打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施，做到地面、

墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整

洁光亮。

(5)水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开户灵活。

(6)水泵房内应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房机电维修员保管，水泵房机电

维修员不得私自配钥匙。

5、交接班要求

(I)接班人员应准时接班。

(2)接班人员应认真听取交班人交代，并查看《给排水设备设施运行日记》，检查

工具、物品是否齐全，确认无误后在《给排水设备设施运行日记》上签名。

(3)有下列情况之•者不准交班：

①上•班运行情况未交代清楚；

②记录不规范、不完整、不清晰；

③水泵房不干净；

④接班人未到岗；

⑤事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协

助进行。

6、机电维修员应将给排水设备设施的运行数据(环境温度、电压、电流、运行

频率)及运行状况完整、规范地记录在《给排水设备设施运行日记》表内，于每月的

3口前由水泵房组长将上一个月的记录整理成册后交机电处存档，保存期为二年。

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五、记录

《给排水设备设施运行管理日记》

六、相关支持文件

1、《给排水设备设施维修保养作业程序》

2、《火警火灾应急处理标准作业程序》

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3、供配电设备设施运行管理程序

一、目的

规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设备设施良好运行。

二、适用范围

适用供配电设备设施的运行管理。

三、职责

1、工程部主管负责配电设备运行的实施情况。

2、电工负责供配电设备设施的运行管理。

四、程序要点

I、巡视监控

(1)电工定期巡视两次高压开关柜、变压器，配电柜、电容柜，落地箱、电表箱。

(2)巡视情况记录在《供配电设备设施运记录》上。

(3)巡视内容：

①变压器油位、油色是否正常，密封处是否漏油，变压器运行是否超温(85C)；

②有无异常响声或气味；

③各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；

④单相、三相电压是否在额定值±10%范围以内，是否超载运行；

⑤各种接头是否有过然或烧伤痕迹；

⑥防小动物设施是否完好；

⑦接地线有无锈蚀或松动；

⑧各种临时用电接驳情况；

⑨各种表示牌、标示物是否完好；

⑩安全用具是否齐全，是否存放与规定位置；按时开关管辖区域内的路灯、灯饰

或喷水池，及时维修好辖区内路灯。

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XXXX年01月01日页码第9页，共22页

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(4)对于巡视中发现的问题，电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题

应及时如实地汇报给组长或主管，在组长或主管的协同下加以解决。

2、异常情况处置.

(I)触电位置。发现有人触电时，当值变配电室值班的电工应保持镇静、保持头

脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救：

①拉开电源开关、拔去插头或熔断器；

②用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具(平口钳、斜口钳等)剪断电线；

③用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；

④防止触电者在断电后跌倒；

⑤如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密

切注意其症状变化；

⑥如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤

带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，

并及时送进医院；

⑦如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都以停止，此时不能认为其已死亡，应当立即

对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生感到现场

救治为止。

(2)配电柜自动空气万关跳闸的处置.：

①判断跳闸原因(短路或过载)；

②查清楚负载种类及分布情况；

③对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告组长/主管，请求支援解决；

④如故障已排除应立即恢复供电。

(3)变配电房发生火灾按《火警、火灾、应急、处理标准作业程序》处置。

(4)变配电房•发生水浸时的处置.：

①视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；

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XXXX年01月01日页码第10页，共22页

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②堵住漏水源；

③如果漏水较大，应立即通知机电处主观，同时尽力阻滞进水；

④漏水源堵住后，应立即排水；

⑤排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理(如用干的干净抹布擦拭、热

风吹干、自然通风、更换相关管线等)；

⑥确认湿水已消除(如各绝缘电阻达到规定要求)，开机试运行，如无异常情况

出现，则可以投入正常运行。

3、“市电”停时，当值变配电室值班电工应按《柴油发电机操作标准作业程序》

进行巡视监控。从“市电”停到发电机开始供电，规定时间不超过5分钟。

4、变配电室管理

(I)非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经机电处主管，并在值班人员陪

同下方可进入机房。

(2)机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸

烟。

(3)每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、

墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油漆、无锈蚀、无污物，油漆完好，整

洁光亮。

(4)机房内应当通风良好、光线足够、门窗开户灵活，防小动物设施完好。

(5)对机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值班电工保管，值班电工不得私自配

钥匙。

5、交接班要求

(I)接班人员应认准时来接班。

(2)接班人员应认真听取交班人员交代，并杏看《供配电设备设施运行记录》，检

查工具、物品是否齐全，确认无误后在《供配电设备设施运行日记》上签名。

(3)有下列情况之一者不准交接班：

生效

XXXX年01月01日页码第11页，共22页

日期

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①上•班运行情况未交代清楚；

②记录不规范、不完整、不清晰；

③机房不干净；

④接班人未到岗；

⑤事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协

助进行。

6、当值变配电室值班电工应将供配电设备设施的运行数据（电压、电流、功率

因数、环境温度、有功用量、无功用量）及运行状况清晰、完整、规范地记录在《供

配电设备设施运行日记》表内。变配电房组长在每月的3号之前将上一个月的记录整

理成册后交机电处存档，保存期为两年。

五、记录

《供配电设备设施运行记录》

六、相关支持文件

1、《火警、火灾应急处理标准作业程序》

生效

XXXX年01月01日页码第12页，共22页

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4、运行表格

4.1设备（机具）购置申请表

设备名称：申请单位：

数量：预测单价：预测总价：

购置原因：

主要技术规格：环保要求：

询价情况：

签名：

日期：

主管意见：

签名：

日期：

经理审批：

签名：

日期：

生效

日

期XXXX年01月01日页码第13页，共22页

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4.2设备（机具）外委维修申请表

单位：年月日

设备编

号设备名称设备型号技术规格数量维修费用外维单位

内部检测判断结果：

检测判断人：日期：

需要修复返回时间：

维修内容：

主管意见：

签名：日期：

主管副总经理意见：

签名：日期：

1牛效1XXXX年。1月。1日

页码第14页，共22页

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4.3设备（机具）报废单

单位：年月日NO：

设备名称：原设备编号：原安装位置：

设备报废原因：

报废申请人：

主管意见：

签名：日期：

经理意见：

签名：日期：

生效

日

期XXXX年01月01日页码第15页，共22页

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4.4设备保养记录

单位：年月日

设备名称：设备编号：

保养级别、周期：安装地点：

责任人：保养人：审核人：

保养内容：

备泮：

蠡牛效XXXX年。1月。1日页码

第16页，共22页

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4.5设备故障问题转呈单

__________________公司：NO：_________

现________________装置/设备发生故障，请于一年一月一日前进行维修

阜护。

序号存在的问题及位置检查人处理结果复查人

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年月日

生效

XXXX年01月01日页码第17页，共22页

日期

xxxx有限公司物业管理分公司文件编号:

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4.6报废设备、器件清单

年度半年

处

序设备、器件设备生产报废置

办

型号单价法

a名称编号厂家时间

备

注

生效

日

期XXXX年01月01日页码第18页，共22页

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4.7配电设备巡查记录

日期:配电柜编号：序电记录：

功

读电流电压电度表读数

值

率

数相相C相相B相C相

ABA班

表

表

n无

因

时

(KA)(KA)(KA)(V)(V)(V)人

号

号

功

功

数

间

配电房清洁、照明情况：备注：

说明：停电记录要求记录停电原因、停电时间、停电范围。

生效

日

期XXXX年01月01日页码第19页，共22页

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4.8给排水设备巡查记

单位：年月日

变

噪

泵

主

频

声

管道

幅

水

电

体

令

器

及

及阀

阳

巡

池

机

渗

巡§开电电出口

工

门渗

振

明

设备查备

水

温

漏

关流压压力

人