物业管理基础知识培训18242

物业管理根底知识培训

主讲人：贺国辉

物业管理根本概念主讲人：贺国辉物业与物业管理物业：特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。各类建筑物分为：住宅小区的房屋，也可以是写字楼、商业大厦、综合商住楼宇、公寓、别墅、工业厂房、仓库、体育场馆等；配套设施、设备分为：市政设施、文化娱乐设施、交通设施等；场地分为：庭院、绿地、道路等。物业侧重于使用、效劳和管理角度。主讲人：贺国辉物业的特征物业的特征：1、固定性〔在各级政府规划部门的规划范围内，进行精心筹划，在施工中，要严格管理，保证质量。新建的物业，要和周围环境协调一致，创造良好的自然环境。〕2、耐久性〔“精心设计，百年大计〞，说明建筑物〕3、多样性〔物业的多样性构成了城市乡村的不同风格，更加显示物业区域的风采〕4、高值性〔为业主的物业保值、增值，自然就成了物业管理企业的重要职责〕5、权益性〔?房地产业根本术语标准?特别强调不动产、房地产、物业都不仅包括相关物质实体，而且包括依托于物业实体上的权益。物业的法律属性集中反映在物权的关系上，在我国，房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的所有权及其占有土地的使用权〕主讲人：贺国辉物业管理物业管理〔proertymanagment〕：是指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。主讲人：贺国辉物业管理的起源物业管理起源于19世纪60年代的英国，迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成局部，在国际上十分流行并获得了蓬勃开展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。20世纪80年代，1981年3月，全国第一家物业管理公司---深圳市物业管理公司诞生。1994年3月23日建设部以第33号令公布了?城市新建住宅小区管理方法?这是我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了根底。1994年6月18日，深圳市公布了?深圳经济特区住宅物业管理条例?，并于11月1日起施行，这是我国第一部地方性物业管理法规。2003年9月1日，国务院公布的?物业管理条例?开始实施，这标志者我国物业管理工作步入了新的开展阶段，进入了高效、法制、标准的高速开展新时期。主讲人：贺国辉物业管理的特性物业管理的特性：1、覆盖面广〔从地域上看，管理面广，从管理对像上看，包括的范围也比较宽。从效劳对象来看，由于各种物业归属于不同的业主或由各种各样的使用人使用〕2、效劳性强〔物业管理人员属于社会效劳人员，效劳是物业管理的根本属性〕3、专业性强4、业主处于主导地位〔业主是物业的主人，在物业管理中业主始终处于主导地位，实践中，业主委员会执行业主大会的决议，通过招标形式选择物业企业的效劳，只有被业主接受，企业才会有生命力，才能取得合法收入，得到良好的效益〕5、物业管理与社区管理相结合主讲人：贺国辉物业管理的主要内容物业管理的主要内容〔一〕物业的接管验收：主要是根据物业管理委托效劳合同制定物业的接管验收方案，按照有关规定组织物业的接管验收。〔二〕物业管理方案和制度的制定：〔1〕建立物业管理企业的相关管理部门，确定人员编制〔2〕在物业管理早期介入中对物业的规划设计方案、施工质量等提出合理建议〔3〕根据委托效劳合同制定物业管理方案〔4〕制定各项物业管理制度〔5〕制定物业再开发利用方案〔6〕制定物业管理费用收支方案，并控制预算〔7〕制定房屋租赁方案，提供房屋租赁效劳〔三〕客户管理效劳：〔1〕提供业主或使用人入住效劳〔2〕有方案地与客户进行有效沟通〔3〕接待客户日常来电、来信、来访，处理客户投诉〔4〕拟写物业管理的常用文书〔5〕建立与管理物业管理档案〔6〕测算并收取物业管理费用〔7〕对专项维修资金的使用进行管理〔8〕在管区内组织和管理各种有益的文体娱乐活动主讲人：贺国辉物业管理的主要内容〔四〕房屋建筑及附属设备设施的维修养护管理效劳：〔1〕向业主和使用人说明房屋建筑及附属设备设施的功能和使用本卷须知，进行房屋及附属设备设施的平安管理〔2〕制定房屋及附属设备设施的维修养护方案〔3〕对房屋进行日常养护和维修〔4〕管理监督业主或使用人室内装饰装修工程〔5〕对房屋附属设备设施进行日常养护和维修〔6〕运用智能化物业管理系统进行管理〔7〕对特种设备的委托维修养护工作进行管理〔8〕编制房屋维修预算方案和设备设施的维修、更新预算方案〔五〕平安效劳：〔1〕制定物业管理区域内平安防范设施的设置方案，正确设置消防器材〔2〕提供物业管理区域内的平安保卫效劳〔3〕进行消防平安管理〔4〕对进入物业管理区域内车辆的行使和停放进行管理〔5〕预防和及时处理物业管理区域内的各类突发事件〔六〕环境保洁与绿化美化管理：〔1〕对物业管理区域内的环境污染进行防治〔2〕对物业管理区域内的房屋共用、共用设施设备和公共场地提供卫生保洁效劳〔3〕对物业管理区域内的环境进行绿化美化〔七〕综合经营效劳：综合经营效劳是多种经营性质的有偿效劳，综合经营效劳中的特约性效劳，是具有委托和代理性质的效劳方式。主讲人：贺国辉物业管理的早期介入与前期物业管理物业管理的早期介入：是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业规划、设计和建设，从物业管理效劳的角度提出意见和建议，以使建成后的物业能满足业主或使用人的要求。物业管理早期介入越早越好。前期物业管理：是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。早期介入是前期物业管理的重要铺垫，前期物业管理又是后期物业管理的根底，后期物业管理是前期物业管理的工作延续，二者一脉相承。主讲人：贺国辉物业管理的过程物业管理的过程〔一〕签订物业效劳合同：?物业管理条例?规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的?前期物业效劳合同?〔二〕验收接管物业：签订物业效劳合同以后，物业管理企业应当成立接管验收小组，对物业的共同部门和共用设施设备进行查验，并办理接管手续。〔三〕履行效劳合同：物业管理企业也可以根据业主的委托，在力所能及的条件下，为业主提供物业效劳合同约定以外的其他效劳工程。〔四〕终止合同，做好交接主讲人：贺国辉物业管理的根本原那么：物业管理的根本原那么：〔一〕权责清楚原那么：在物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要清楚。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的根底，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心。〔二〕业主主导原那么：业主主导，是指在物业管理活动中，以业主的需要为核心，将业主置于首要地位。强调业主主导，是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。〔三〕效劳第一原那么：所做的每一项工作都是效劳，物业管理必须坚持效劳第一的原那么。〔四〕统一管理原那么：一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。〔五〕专业高效原那么：物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项效劳委托给专业性效劳企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。〔六〕收费合理原那么：物业管理的经费是搞好物业管理的物质根底。物业效劳收费应当遵循合理、公平以及费用与效劳水平相适应的原那么。区别不同的物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按有关规定进行约定。收缴的费用要让业主和使用人能够接受并感到质价相符，物有所值。物业管理的专项维修资金要依法管理和使用。物业管理企业可以通过实行有偿效劳和开展多种经营来增加收入。〔七〕公平竞争原那么：物业管理是社会主义市场经济的产物，在市场经济中应当实行公开、公平、公正的竞争机制，在选聘物业管理企业时，应该坚持招标、投标制度，委托方发标，一般要有3个以上的物业管理企业投标，招标要公开，揭标要公正。〔八〕依法行事原那么：物业管理遇到的问题十分复杂，涉及到法律非常广泛，整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。依法签订的?物业效劳合同?，是具有法律效力的标准文书，是物业管理的根本依据。主讲人：贺国辉物业管理的效劳质量标准物业管理的效劳质量标准一、建设部制定的?全国物业管理示范小区〔大厦、工业区〕标准及评分细那么?：总的来说提高物业价值和在法律允许前提下让业主和使用人满意是物业效劳质量的根本标准。2000年5月25日以建住房物第008号文发布了新的标准?全国物业管理示范住宅小区〔大厦、工业区〕标准及评分细那么?。各地应在每年7月30日前将参见全国物业管理示范工程考评验收的工程名单及?全国物业管理示范工程申报表?报建设部。但凡上报建设部的工程，省〔自治区、直辖市〕预评预验分值不得低于98分，全国物业管理示范工程每三年进行一次复验，对复验不达标的，取消“全国物业管理示范工程〞称号。主讲人：贺国辉物业管理的效劳质量标准二、中国物业管理协会制定的?普通住宅小区物业管理效劳等级标准〔试行〕?：制定了?普通住宅小区物业管理效劳等级标准〔试行〕?〔中物协[2004]1号〕，作为与开发建设单位或业主大会签订物业效劳合同、确定物业效劳等级、约定物业效劳工程、内容与标准以及测算物业效劳价格的依据。该标准为普通商品住房、经济适用房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业效劳的试行标准。物业效劳收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业效劳不适用该标准。由高到低设定为一级、二级、三级3个效劳等级，级别越高，表示效劳标准越高。主讲人：贺国辉物业管理的效劳质量标准三、国家行政管理部门和地方政府制定的其他效劳质量要求：?城市新建住宅小区管理方法?、?物业管理条例?、?业主大会规程?、?前期物业管理招标管理暂行方法?、?物业效劳收费管理方法?、?城市房屋修缮管理规定?、?房屋修缮范围和标准?、?房屋修缮工程质量检验评定标准?，?北京市住宅物业管理效劳标准?已于2003年12月1日起施行。四、业主与物业管理企业约定的效劳质量标准：?物业管理条例?规定，业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业订立的书面物业效劳合同应当对物业管理事项、效劳质量、效劳费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。主讲人：贺国辉物业管理人员应当具有的职业道德与专业知识和专业技能物业管理人员应当具有高尚的职业道德：〔一〕遵纪守法，爱岗敬业；〔二〕工作认真，尽职尽责；〔三〕城市守信，热情效劳物业管理人员应当具有专业知识和专业技能：〔一〕具有现代物业管理专业知识〔二〕具有物业管理专业技能〔三〕掌握现代管理手段物业管理人员应当具有较高的个人素质〔一〕具有较强的语言表达和沟通能力〔二〕具有良好的心理素质和个人形象〔三〕拥有健康的体魄主讲人：贺国辉物业管理机构根本知识主讲人：贺国辉物业管理企业物业管理企业是指按照物业效劳合同的约定，专门进行房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，为业主和使用人提供效劳的企业，物业管理企业应当具有独立的法人资格，自主经营、独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任。主讲人：贺国辉物业管理企业的分类物业管理企业的分类〔一〕按投资主体分类：全民所有制物业管理企业；集体所有制物业管理企业；民营物业管理企业；股份制物业管理企业；合资、合作、外资物业管理企业。〔二〕按资本组合方式及出资人承担的责任分类：公司式企业、合伙企业、独资企业物业管理公司可分为有限责任公司、股份合作公司、股份〔1〕物业管理有限责任公司是由2--50个股东共同出资，股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。〔2〕物业管理股份合作公司是自愿组织、自愿合作、自愿参股、自负盈亏、按劳分配、按股分红，公司以其全部资产对公司债务承担责任的企业法人。物业管理股份合作公司的股东，一般又是企业的职工。〔3〕物业管理股份一般是由5个或5个以上发起人成立的。股份的全部资产分为等额股份，每个股东以持股数额对公司承担相应责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。主讲人：贺国辉物业管理企业的组建物业管理企业的组建组建条件：企业名称确实定、企业住所、法定代表人、注册资本、公司章程、公司人员企业名称确实定：企业名称应由企业所在地、具体名称、经营类别、企业性质。企业出所：物业管理应以主要办事机构所在地为企业的住所。注册资本：根据?公司法?规定，有限责任公司以生产经营为主或以商业批发为主的公司注册资本不得少与50万元人民币；以商业零售为主的公司注册资本不得少与30万元人民币；技术开发、咨询、效劳性有限责任公司，注册资本不得少于10万元人民币；股份，注册资本不得少于1000万元人民币。公司人员：资质一级企业为30人；资质二级企业为20人；资质三级企业为8人。物业管理有限责任公司，应由2人以上、50人以下股东共同出资设立。股份〔除国有企业改建为股份外〕应有5个以上发起人，并且其中半数以上发起人在中国境内有固定住所。主讲人：贺国辉物业管理企业的权利物业管理企业的权利和义务权利：〔1〕物业管理企业应当根据有关法律法规、物业效劳合同和物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，结合实际情况，制定管理方法。〔2〕按照物业效劳合同和管理方法实施管理〔3〕按照物业效劳合同和有关规定收取物业效劳费用〔4〕有权制止和向有关行政主管部门汇报违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规和规章制度的行为。〔5〕有权要求业主委员会协助履行物业效劳合同。〔6〕可以根据业主的委托提供物业效劳合同约定以外的效劳工程。〔7〕可以接受供水、供电、供热、通讯、有线电视等单位的委托代收相关费用。〔8〕有权将物业管理区域内的专项效劳业务委托给专业性效劳企业。〔9〕经业主大会的允许，可实行多种经营。主讲人：贺国辉物业管理企业的义务义务：〔1〕按照物业效劳合同的约定，提供相应效劳。〔2〕接受业主、业主大会和业主委员会对履行物业效劳合同情况的监督。〔3〕重大的管理措施应当提交业主大会审议决定〔4〕接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导。主讲人：贺国辉物业管理企业资质管理物业管理企业资质管理国家对从事物业管理活动的企业实行资质制度。物业管理企业的资质是企业实力、规模、业绩和诚信的综合反映，是国家对物业管理市场准入管理的重要标志。物业管理企业从事物业管理业务的条件包括：有符合国家规定的注册资本；有与其从事的物业管理活动相适应的专业技术人员；有一定的从事物业管理的业绩。物业管理企业划分为一级、二极、三级资质等级和临时资质。资质一级企业：〔1〕注册资本500万元以上〔2〕具有中级一上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业岗位证书〔3〕管理两种类型以上的物业〔4〕管理各类物业的建筑面积分别占以下相应计算基数的百分之和不低于100%。多层住宅200万平方米，高层住宅100万平方米，独立式住宅〔别墅〕15万平方米，办公楼宇、工业区及其他物业50万平方米。〔5〕20%以上的管理工程获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区〔大厦、工业区〕〞称号，20%以上的管理工程获得省级城市物业管理优秀住宅小区〔大厦、工业区〕称号。〔6〕具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度〔7〕建立了专项维修资金管理与使用制度。主讲人：贺国辉物业管理企业资质管理资质二级企业〔1〕注册资本300万元〔2〕具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。〔3〕管理两类型以上物业〔4〕管理各类物业的建筑面积分别占以下相应计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是：多层住宅80万平方米，高层住宅40万平方米，独立式住宅〔别墅〕6万平方米，办公楼宇、工业区及其他物业20万平方米〔5〕10%以上的管理工程获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区〔大厦、工业区〕〞称号，10%以上的管理工程获得省级城市物业管理优秀住宅小区〔大厦、工业区〕称号。〔6〕具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度〔7〕建立了专项维修资金管理与使用制度资质三级企业：〔1〕注册资本50万元〔2〕具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书〔3〕有委托的物业管理工程〔4〕具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度〔5〕建立了专项维修资金管理与使用制度临时资质：新设立的物业管理企业应按有关规定到当地县级以上人民政府房地产行政主管部门申请领取?临时资质证书?，有效期一年。主讲人：贺国辉物业管理企业资质管理3、资质三级企业〔1〕注册资本50万元以上。〔2〕具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书。〔3〕有委托的物业管理工程。〔4〕具有比较健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度。〔5〕建立了专项维修资金管理与使用制度。4．临时资质新设立的物业管理企业应技有关规定到当地县级以上人民政府房地产行政主管部门申请领取?临时资质证书?。?临时资质证书?有效期为一年。有期期满后，物业管理企业向房地产行政主管部门申请三级资质的评定。未获通过的，房地产行政主管部门应当取消其从事物业管理业务的资格。随着物业管理行业形势的开展，建设部会对物业管理企业资质管理方法适时做出调整。主讲人：贺国辉业主

第二节业主大会与业主委员会一、业主根据?物业管理条例?，业主即房屋的所有权人。?物业管理条例?中规定了业主在物业管理活动中享有的具体权利和义务。〔一〕业主在物业管理活动中享有的权利业主最根本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业依据物业效劳合同提供相应的管理与效劳的权利。1、按照物业效劳合同的约定，接受物业管理企业提供的效劳。2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议业主可以依据物业管理的有关法律、法规、政策规定和业主公约的规定，依法请求或者提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议。一如请求分配建筑物公共局部应得的利益；请求正当管理共同关系的事务；请求停止侵害、排除障碍、消除危险、赔偿损失等行为的权利。3．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规那么的建议业主可以通过业主大会，提出起草和修订业主公约、业主大会议事规那么以及物业管理制度建议的权利。4．参加业主大会会议，行使投票权业主有参加业主大会会议以及行使对业主大会决定事项的投票权利。“投票权〞是指业主作为投票人的权利。投票权是按照每一位业主所拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素来确定的。主讲人：贺国辉业主

5．选举业主委员会委员，并享有被选举权在物业管理活动中，业主行使权利的主要代表就是业主委员会，业主可以通过参加业主大会，行使选举业主委员会委员，并享有被选举的权利。6．监督业主委员会的工作：业主有对业主委员会的工作进行监督的权利，如对业主委员会的工作提出批评和改进的建议等。7．监督物业管理企业履行物业效劳合同业主有对物业管理企业履行物业效劳合同情况监督的权利，如监督物业管理和效劳的水平、效劳质量和收费情况等。8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权业主可以对物业共用部位、公用设施设备和相关场地的使用情况进行了解，并提出质疑，要求物业管理企业给予答复和说明，对存在的问题提出改进建议并要求得到合理解决。9．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金〔以下简称专项维修资金〕的管理和使用物业管理活动中的监督权力是参与物业管理各主体之间相互间的双向监督。作为业主，可以监督其他业主、物业使用人、房地产开发企业、业主大会及业主委员会、物业管理企业和政府有关部门，反之，其他业主、物业使用人、房地产开发企业、业主大会及业主委员会、物业管理企业和政府有关部门也有权利监督该业主。10．法律、法规规定的其他权利法律、法规规定的其他权利包括业主有选聘、续聘和解聘物业管理企业的权利。在物业管理活动中，业主有通过业主大会、业主委员会行使选聘、续聘和解聘物业管理企业的权利。业主大会、业主委员会解聘物业管理企业必须遵照?中华人民共和国合伺法?中关于合同终止、解除的有关法律规主讲人：贺国辉业主在物业管理活动中应履行的义务〔二〕业主在物业管理活动中应履行的义务1、遵守业主公约，业主大会议事规那么业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，是全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准那么，是实行物业管理的根底和根本准那么，因此，全体业主都有遵守的义务。2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共程序和环境卫生的维护等存方面的规章制度，都是为了保障建筑物的正常使用，保护业主和物业使用人的根本利益的，县因此，全体业主都有遵守的义务。3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。4、按照国家有关规定交纳专项维修资金。5、按时交纳物业效劳费用6、法律、法规规定的其他义务主讲人：贺国辉业主大会

二、业主大会业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益业主自治管理组织。?物业管理条例?规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。业主大会不能组织与物业管理活动无关的其他活动。业主大会自首业主大会会议召开之日起成立。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。主讲人：贺国辉业主大会的职责

〔－〕业主大会的职责〔1〕制定、修改业主公约和业主大会议事规那么。〔2〕选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。〔3〕选聘、解聘物业管理企业。〔4〕决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。〔5〕制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。〔6〕法律、法规或者业主大会议事规那么规定的其他有关物业管理的职责。主讲人：贺国辉业主大会会议

〔二〕业主大会会议1、业主大会会议召开的形式业主大会一般有两种形式：集体讨论和书面征求意见。2、召开业主大会的法定人数无论业主大会会议采用哪种形式，都应当有物业管理区域内持有112以上投票权的业主参加方可召开。3、业主可以委托代理人参加业主大会会议业主不能出席时，可以委托代理人出席业主大会会议，但必须办理合法的委托手续。委托代理人出席业主大会会议在委托范围内行使投票权，但不具有被选举的资格。不满18周岁的业主由其法定代理人出席。物业使用人可列席业主大会，但没有投票权。4、业主人数较多时可以推选业主代表参加业主大会会议物业管理区域内业主人数较多时，可以以栋、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名代表参加。主讲人：贺国辉业主大会会议

5、业主大会做出决定的法定人数业主大会作出普通决议，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过才能生效。业主大会作出特别重大事项决定，必须经物业管理区域内全体业主多持投票权2/3以上通过才能生效。6、业主大会会议分为定期会议和临时会议经20%以上业主提议，或发生重大事故，或紧急时间需要及时处理，或业主大会议事规那么或者业主公约规定的其他情况出现时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。7、召开业主大会会议应当于会前通知业主业主大会会议召开15日以前，要通知全体业主，业主委员会应当将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。应当同时告知相关的居民委员会。8、业主大会会议记录应当存档业主大会会议应当由业主委员会做书面记录并存档。9、业主大会的决定应予以公告业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。主讲人：贺国辉第一次业主大会召开的条件和程序〔三〕第一次业主大会召开的条件和程序1、第一业主大会会议召开的条件同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。第一农业主大会召开的条件各地区有所不同，如有的地方规定：“住宅区人住率到达50％以上或者从第一个业主人住之日起满两年的〞，可以召开业主大会。还有的地方规定：“一个物业管理区域内，有以下情况之一的，即可以召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：公有住宅出建筑面积到达30％以上的；新建商品住宅出售建筑面积到达50％以上的；住宅出售已满两年的〞可以召开业主大会。主讲人：贺国辉业主委员会三、业主委员会业主委员回是按照法定的程序由业主大会从全体业主中选举产生的，是业主大会的执行机构。〔1〕本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主。〔3〕遵守业主大会议事规那么、业主公约，模范履行业主义务。〔4〕热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力。〔5〕具有一定组织能力。〔6〕具备必要的工作时间。主讲人：贺国辉业主委员会?业主大会规程?还规定，业主委员会委员有以下情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止。〔l〕因物业转让、灭失等原因不再是业主的。〔2〕无故缺席业主委员会会议连续3次以上的。〔3〕因疾病等原因丧失履行职责能力的。〔4〕有犯罪行为的。〔5〕以书面形式向业主大会提出辞呈的。〔6〕拒不履行业主义务的。、〔7〕其他原因不宜担任业主委员会委员的。主讲人：贺国辉业主委员会

一根据物业管理区域内物业规模的大小，一般业主委员会设委员5—15名，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少与5名，业主委员会设主任1名，副主任1—2名，主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。在选举产生业主委员会时，应当注意发挥街道办事处居民委员会、公安派出所以及有关部门和单位的作用。业主委员会应中选聘执行秘书1名，负责处理业主委员会的日常事一根据物业管理区域内物业规模的大小，一般业主委员会设委员5—15名，经业主大会决定可以适务工作。业主委员；会主任、副主任、执行秘书一般为兼职，也可以是专职。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规那么、业主公约及业主委员会名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应按上述规定重新备案。主讲人：贺国辉业主委员会应履行的职责〔二〕业主委员会应履行的职责1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况除第一次业主大会会议外，以后每年召开的年度业主大会会议均由业主委员会筹备，召集和主持。2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业效劳合同3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业效劳合同。4、监督业主公约的实施5、业主大户赋予的其他职责〔1〕组织修订业主公约，业主委员会章程〔2〕审核专项维修资金的筹集、使用和管理，以及物业效劳费用、标准及使用方法。〔3〕接受丈夫有关行政主管部门的监督指导，执行政府行政部门对本物业管理区域的管理事项提出的指令和要求。〔4〕调节物业管理活动中的纠纷。主讲人：贺国辉业主委员会的日常工作

〔三〕业主委员会的日常工作1、了解和掌握物业管理区域内业主和物业使用人的根本情况2、组织实施选聘物业管理企业的招标活动3、提出是否续聘物业管理企业的建议4、代表业主大会管理物业专项维修资金5、宣传、教育、催促业主和物业使用人自觉遵守业主公约以及物业管理区域内的各项管理制度，协调业主之间，业主与物业使用人之间，业主、物业使用人和物业管理企业之间的关系。6、协助物业管理企业对物业管理区域内的物业进行管理7、做好业主委员会的内部管理工作8、开展有利于业主和物业使用人身心健康的各项有益活动，努力创立文明小区。主讲人：贺国辉业主委员会会议〔四〕业主委员会会议?业主大会规程?规定，业主委员应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1—2人。经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。主讲人：贺国辉物业管理相关机构第三节物业管理相关机构一、房地产行政主管部门房地产行政主管部门负责物业管理的行业政策指定和对物业管理活动的指导、监督、管理、主要表达在以下几个方面：〔一〕审批物业管理企业的经营资质〔二〕对物业管理招标投标活动实施监督管理主讲人：贺国辉房地产行政主管部门对日常物业管理活动实施监督管理?物业管理条例?规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理和活动的监督管理工作，对违反?物业管理条例?规定的各种行为进行行政处分或行政处分。主讲人：贺国辉房地产行政主管部门〔四〕组织物业管理企业参加考评和评比根据建设部?全国优秀管理住宅小区标准?以及?全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细那么?和?全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细那么?，各省、自治区、直辖市的房地产行政主管部门负责组织辖区内的物业管理企业参加考评和评比，并通过实地考查。听取汇报、查阅资料、综合评定等方法，对申报达标的物业管理区域进行考评。经建设部考评验收，成绩到达一定水平的小区〔大厦、工业区〕由建设部授予“全国城市物业管理优秀住宅小区〔大厦、工业区〕〞或“全国城市物业管理优秀示范住宅小区〔大厦、工业区〕称号。同样，根据各省、自治区、直辖市级城市物业管理优秀小区〔大厦、工业区〕标准。评定出省、自治区、直辖市级城市物业管理优秀小区〔大厦、工业区〕。主讲人：贺国辉物业管理企业要依法向国家纳税〔二〕物业管理企业要依法向国家纳税〔1〕物业管理企业要依法将应交税金按时交到税务行政主管部门。〔2〕税务主管部门有权依法对物业管理企业进行定期与不定期的税务检查与指导，有权处分违反税务规定的行为。〔三〕物业管理企业应接受物价行政主管部门的物价管理〔1〕物业管理企业制定的物业管理效劳收费标准，须上报物价行政主管部门核定批准，未经物价主管部门批准，物价管理企业不得扩大收费范围，不得提高收费标准。〔2〕物价主管部门对物业管理企业的价格工作实行监督、指导。主讲人：贺国辉物业平安管理工作要接受当地公安局或派出所的监督和指导主讲人：贺国辉物业管理企业的环境管理要接受环卫部门和园林部门的监督和指导

主讲人：贺国辉供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位

三、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位〔一〕物业管理企业与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位分工明确?物业管理条例?供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护责任。?物业管理条例?规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业可以接受上述各单位的有偿委托，代收有关费用，但是不得向业户收取手续等额外费用。〞主讲人：贺国辉供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位

〔二〕物业管理企业应与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位密切配合为了搞好物业管理工作，物业管理企业必须加强与各单位的联系，在日常工作中及时发现问题，凡属于供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位维修养护责任范围内的问题，要及时向有关单位通报，催促其及时解决问题，保证业主和物业使用人的正常生回活和工作。当供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位因维修、养护等需要临时占用。挖掘道路、场地的，应当事先通报物业管理企业，以便于物业管理企业通知业主和使用人做好自己的生活和工作安排，有关单位应在合理的时间内尽快完成维修、养护任务，并将医道路、场地恢复原状。主讲人：贺国辉专业性效劳企业六、专业性效劳企业。?物业管理条例?物业管理企业可以将物业管理区域内的专项效劳业务委托给专业性效劳企业，但不得将区域内的全部物业管理一并委托人。主讲人：贺国辉街道办事处和社区办事处主讲人：贺国辉行业协会

八、行业协会行业协会是具有社团法人资格的，以本行业的从业企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的全国性或区域行业性的自律组织。行业协会的有效工作可以促进本行业的健康有序开展。我国既有全国性的物业管理行业协会即中国物业管理协会，各省市也纷纷成立了区域性的本省市物业管理行业协会。物业管理公司应积极参加物业管理行业协会的活动，接受其业务指导。〔1〕协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策。〔2〕协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、开展规划、产业政策等提供预案和建议。〔3〕协助政府组织、指导物业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作，促进行业科技进步。〔4〕代表和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议。〔5〕组织制定并监督本行业的行规行约，建立行业自律机制，标准行业自我管理行为，树立行业的良好形象。〔6〕进行行业内部协调，维护行业内部公平竞争。〔7〕为会员单位的企业管理和开展提供信息与咨询效劳。〔8〕组织开展对物业管理企业的资质评定与管理、物业管理优秀示范吸目的达标考评和从业人员执业资格培训工作。〔9〕促进国内、国际行业交流和合作。主讲人：贺国辉住宅小区的物业管理知识

主讲人：贺国辉住宅小区的构成与特点

第三章住宅小区的物业管理知识第一节住宅小区的构成与特点住宅是供人类居住的人造空间。住宅要具备人们一定空间内吃、穿、住、用等起居功能和设施条件，是否具有居住功能是划分房屋是住宅与非住宅的一个根本标志。居住区泛指：不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模〔30000---50000人〕相对应，配建有一整套较完善的、能满足该居民物质与文化生活所需的公共效劳设施的居住生活聚居地。居住小区，一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模〔1000～15000人〕相对应，配建有～套能满足该区居民根本的物质与文化生活所需的公共效劳设施的居住生活聚居地。主讲人：贺国辉住宅小区的构成与特点

居住组团，一般称组团，指被小河道路分隔，并与居住人口规模〔100一3000人〕相对应，配建有居民所需的基层公共效劳设施的居住生活聚居地。按照城市统一规划进行综合开发、建设，到达一定规模、根底设施配套比较齐全的居住区称为住宅小区。1、房屋及产权区分所有权的建筑共有局部是指供区所有权人共用、共有局部，包括共有局部和功用设施设备。2建筑附属设备与配套设施主讲人：贺国辉住宅小区的构成与特点

住宅小区配套设备设施可以分为以下几大类：〔1〕建筑给水、排是设备〔2〕建筑电气工程设备。〔3〕建筑供暖，供热设备〔4〕安保设备。包括平安管制、防盗治安、监视设备、消防设施〔5〕其他设施〔二〕居住环境住宅小区的居住环境包括自然环境和人文环境。自然环境是指小区的生态环境，包括由小区所出地理位置决定的气候、水文、地貌等根底自然环境和由小区绿化、美化工作形成的次生生态环境。住宅小区的人文环境主要是住宅小区居民的社会文化和精神文明环境。住宅小区的文化环境将反映出物业管理者素质、管理和效劳水平的上下，也能表达出住宅小区精神文明建设的成果，是衡量住宅小区物业管理水平的最重要指标之一。主讲人：贺国辉住宅小区的特点

三、住宅小区的特点〔1〕居住功能单一，相对封闭独立〔2〕人口密度高，人口结构复杂〔3〕房屋产权多元化，共用设施社会化〔4〕统一规划建设，配套设施齐全住宅小区物业管理是住宅小区业主通过选品物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。主讲人：贺国辉住宅小区物业管理住宅小区物业管理主要包括住宅小区业主通过选品物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。住宅小区物业管理的内容：居住设施的维修养护管理、居住环境的管理、便民综合经营效劳住宅小区物业管理的特点管理具有社会性、管理具有统一性、管理强调效劳性、管理具有复杂性、管理追求艺术性住宅小区物业管理的目标赢得社会效益、赢得经济效益、赢得环境效益主讲人：贺国辉写字楼的物业管理知识主讲人：贺国辉写字楼的类型与特点第四章写字楼的物业管理知识第一节写字楼的类型与特点写字楼是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事物和从事商业经营活动的大厦。有的写字楼由业主自用，有的用于出租，有的局部自用局部出租。现代写字楼一般具有比较现代化的设备，而且环境优越、通讯快捷、交通方便，有宽阔的停车场〔库〕相匹配。在大城市里，为满足各种不同用户的需求，写字楼越来越专业化，如有些建筑只供给政府机关、企事业单位、文化教育、金融、保险以及律师等办公使用，并配备有相应的设施。随着建筑材料的改进和技术水平的提高，加上城市中心地价的不断上涨，城市中心的写字楼逐渐向高层和超高层开展。在写字楼集中的地区往往形成城市的“中心商务区〞，为社会各行各业，各部门提供集中办公的场所，从而大大缩短了社会各方面人员的空间距离，写字楼已成为现代城市开展的重要组成局部。主讲人：贺国辉写字楼的类型二、写字楼的类型目前，我国写字楼分类尚无统一的标准，主要依照其所处的位置、规模、功能进行分类。〔一〕按建筑面积划分1、小型写字楼建筑面积一般在1万平方米以下。2．中型写字楼建筑面积一般在l～3万平方米。3、大型写字楼建筑面积一般在3万平方米以上。〔二〕按使用功能划分1、单纯型写字楼根本上只有办公一种功能2、商住型写字楼具有办公和居住两种功能3、综合型写字楼以办公为主，同时又具备其他多种功能，如有公寓、商场、展厅、餐厅、保龄球场、健身房等多种用房的综合性楼宇。主讲人：贺国辉写字楼的类型〔三〕按现代化程度划分1、非智能型写字楼2、智能型写字楼〔四〕按综合条件划分1．甲级写字楼2．乙级写字楼3．丙级写字楼〔一〕单体建筑规模大，机构和人员集中〔二〕使用时间集中，人员流动性大〔三〕外观装饰标准高，内部空间分割灵活〔四〕设备系统先进，职能化水平高电气设备系统、通信系统、空调系统、供暖系统、运载系统、给排水系统、消防系统、监控系统职能化建筑至少具备5大系统：楼宇自动化系统、保安自动化系统、通信自动化系统、消防自动化系统、办公自动化系统〔五〕功能齐全，设施配套〔六〕地理位置优越。交通条件良好主讲人：贺国辉写字楼物业管理的方式一、写字楼物业管理的方式根据产权性质划分，写字楼物业管理方式可以分为委托效劳型和自主经营型。〔一〕委托效劳型委托效劳型物业管理是业主或投资者将简建成的写字楼委托专业物业管理企业惊醒管理，物业管理企业只拥有企业的经营管理权，不拥有其产权。〔二〕自主经营型专业化的效劳公司一般具有专业性强，人员精干，技术水平高，技术装备全，效劳质量好，效劳收费合理的特点。主讲人：贺国辉写字楼物业管理的目标

二、写字楼物业管理的目标〔一〕为业户及客户提供一个平安，舒适、快捷的工作环境，〔二〕确保写字楼功能的正常发挥〔三〕使物业保值增值〔四〕应与?全国物业管理示范大厦标准及评分细那么?要求相符合写字楼物业管理的内容〔l〕物业管理企业与业主或大厦业主委员会签订物业效劳合同，明确责、权、利关系，并制定业主公约或用户公约。〔2〕制定物业管理方案，草拟写字楼各项管理制度、效劳质量标准、物业效劳收费标准、各工作岗位考核标准、奖惩方法等。〔3〕根据业主或投资者投资这类物业的意向，是业主自用还是出租或局部自用局部出租，是一个客户还是多个客户占用一幢写字楼，是单用途还是多用途等具体‘情况，成立大厦业主委员会。〔4〕根据写字楼不同的标准和各局部的用途，编写物业管理维修公约，计算楼宇各局部所占的管理份额，使各单位使用者公平地负担管理费及管理专项维修资金的支出。〔5〕物业管理企业根据写字楼的特点及周边环境制定出争创全国或省、市、自治区物业管理示范大厦的规划与具体的实施方案并落实到各部门。〔6〕按照有关规定，做好写字楼的接管验收工作。主讲人：贺国辉房屋建筑及附属设备设施的维修养护和管理

房屋建筑及附属设备设施的维修养护和管理写字楼建筑的维修养护和住宅、商厦等其他类型物业的做法根本相同，要求做到大厦栋号、楼层有明显引路标志，无违反规划私搭乱建，大厦外观完好、整洁，保证房屋的完好率和维修及时率、合格率，并建立回访制度和回访记录。物业管理公司还应监督业主和使用人对写字楼进行的二次装修，将房屋装饰装修中的禁止行为和本卷须知告知业主和使用人，以确保楼宇结构和附属设施、设备不受破坏。设备设施使用管理及维修养护写字楼的设备先进，智能化程度高，对维修养护和使用管理要求较高，所以，设备设施使用管理及维修养护是写字楼物业管理的一项重点内容。?全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细那么?关于大厦设备管理的要求远远多于和高于一般住宅小区的管理标推。为了保证设备能够良好地正常地运行，延长设备的使用年限，应制定严格的设备养护和维修制度，下功夫做好设备的日常养护、检修工作，不能坐等报修。此外，设备管理人员应实行24小时值班制度，以最短时间内处理突发运行故障。主讲人：贺国辉环境保洁与绿化美化效劳环境保洁与绿化美化效劳保洁效劳标项额天后应实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细那么，明确需要清洁的地方，所需清洁次数、时间，由专人负责检查、监督。设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。写字楼的清洁卫生效劳工程包括写字楼公共区域、走廊及通道的清洁，外墙的定期清洁，空调机房、变电房、楼层配电室清洁，电梯清洁保养，消防设备的清洁，供水、排水、泵房系统及其设备的清洁，公共照明设备的清洁，公共洗手间清洁，垃圾房的清洁，写字楼外围区域的清洁，停车场清洁效劳，写字间内大清扫效劳，清洗地毯效劳，各类石材地面打蜡、抛光效劳，汽车、摩托车、自行车的清洗以及其他清洁卫生效劳工程。主讲人：贺国辉环境保洁与绿化美化效劳绿化美化效劳写字楼内外的绿化、美化管理也是写字楼物业管理的日常工作内容之一。绿化美化管理既是一年四季日常性的工作，又具有阶段性的特点，必须按照绿化的不同品种、不同习性、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，安排不同的落实措施，保证无破坏、践踏及随意占用绿地现象。主讲人：贺国辉平安管理效劳平安管理效劳1、保安效劳〔1〕制定全面的保安工作方案，建立有效的保安制度，消除一切危及或影响业主与使用人生命财产和身心健康的外界因素。〔2〕根据大厦平面布局和总面积、幢数、出入口数量、公共设施数量、业主及客户人数，配齐保安固定岗和巡逻岗的位置与数量。〔3〕确定保安巡逻的岗位和路线，做到定时定点定线巡逻与突击检查相结合，特别注意出入口、隐蔽处、仓库、停车场〔库〕等处。〔4〕建立24小时固定值班、站岗和巡逻制度，做好交接班工作。〔5〕完善闭路电视监控系统，在主要人口处、电梯内、贵重物品存放处及易发生事故的区域或重点部位安装闭路电视监视器，发现异常及时采取措施。主讲人：贺国辉平安管理效劳2．消防管理〔1〕建立完善的消防管理组织。建立公司总经理、部门经理、班组长3级防火组织，并确立相应的防火责任人。组建以保安部人员为主的专职消防队伍和由物业管理公司其他部门工作人员、业主、客户组成的义务消防队伍。〔2〕根据?中华人民共和国消防条例?的规定，制定防火制度，明确防火责任人的职责，制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。将防火责任分解到各业主、客户单元，由各业主、客户担负所属物业范围的防火责任。〔3〕进行消防宣传。宣传的形式有消防轮训。利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知〔防火手册〕。宣传的内容有消防工作的原那么、消防法规和消防须知。定期组织消防演习。发动大家，及时消除火灾苗头和隐患。〔4〕配备必要的消防设备设施，建立消防管理档案。〔5〕定期组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。〔6〕制定灭火方案及重点部位保卫方案，明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。主讲人：贺国辉车辆进出与停车效劳3、车辆进出与停车效劳主要是做好停车场〔库〕各方面的管理工作，加强车辆进出与停车的引导效劳和及时疏导来往车辆，使出入写字楼的车辆井然有序，保证车辆及行人的平安。主讲人：贺国辉商业场所的物业管理知识主讲人：贺国辉商业场所的类型与特点商业场所的物业管理知识第一节商业场所的类型与特点商业场所：向消费者提供包罗万象的消费对象的场所，其中百业杂陈，不仅有多家零售商店、专业盛典，还有各种效劳业，娱乐场所、银行等，它是一种出租房产〔摊位〕供各类商人零售商品或提供效劳获得营业收入的物业。主讲人：贺国辉商业场所的类型二、商业场所的类型〔一〕从建筑结构上分1．敞开型一些城市的商业场所多由露天广场、走廊通道并配以低层建筑群构成，包括大型停车场、小件批发市场、电子工业品供给市场等。2、封闭型主要是—些结构封闭、规模宏大、装饰豪华辉煌的公共商业楼宇，如我国的一些大城市新建和改建的二大批现代化的商业场所、商厦、商城、购物大厦、购物中心、贸易中心等。〔二〕从建筑功能上分1、综合性商业购物中心包括购物区、娱乐区、健身房、保龄球场、餐饮店、影剧院、银行分支机构等。2．商住混合型即低楼层部位是商业场所、批发部等，高楼层为办公室、会议室、住宅等。主讲人：贺国辉工业区的物业管理知识主讲人：贺国辉工业区的构成与类型

工业区的物业管理知识一、工业区的构成工业区是按照政府统一规划，建设到达一定规模，根底设施配套齐全，适合生产企业单位集中开展生产经营活动的区域。二、工业区的类型无污染工业区、轻污染工业区、一般工业区、特殊工业区根据生产企业所经营工业工程的类别，又可以将工业区分为高科技工业区、化学工业区、汽车工业区。主讲人：贺国辉工业区的特点

三、工业区的特点1、规划区域大2．工业厂房建筑结构独特3、根底设施配套要求高4、环境易污染〔空气污染、水体污染、固体废物污染、噪声污染、电磁波污染〕5、交通条件好6、享受优惠政策工业区物业管理包括工业厂房与仓库等房屋建筑的管理，以及厂房、仓库以外工业区地界桩、建筑红线以内的给排水系统、围墙、道路、绿化带等公共设施及场地的管理。主讲人：贺国辉工业区物业管理的内容二、工业区物业管理的内容是〔一〕制定工业区物业管理公约由工业区管理委员会或工业区业主结合工业区的特点、工业区具体情况以及物业管理效劳需求，制定工业区的物业管理公终。该公约是工业区内所有业主、客户必须共同严格遵守的规章制度，其内容覆盖对物业管理企业、业主、客户对物业的使用、维修、养护要求。〔二〕工业厂房和仓库共用部位的管理物业管理企业负责工业厂房和仓库公用部位的维修、养护和管理。通用厂房和仓库的公共区域应在工业区的管理公约中明确规定，任何企业不能以任何形式占用，确保发生特殊情况时货物和人员能够顺利疏散。为确保厂房和仓库及附属建筑物群体协调美观，满足给Bhe及道路畅通、消防平安规程及生产人员平安要求、各企业不得在红线范围内的地基上或屋面、外墙、技术层搭建和安装设备，假设要在外墙或屋顶设置企业标志和广告，应事先向管理者申请，经协调批准前方可实施。主讲人：贺国辉工业厂房和仓库内部的管理

〔三〕工业厂房和仓库内部的管理工业厂房是产品生产基地，关系到产品质量；仓库是储存保管要地，关系到产品平安。工业厂房和仓库内部无论由使用企业自行管理，还是委托物业管理企业进行管理，各企业都应遵守以下几项管理规定〔1〕厂房和仓库不准用作生活居住〔2〕各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求防止设备和货物。主讲人：贺国辉工业区设备设施的管理〔四〕工业区设备设施的管理1、工业区内各地下管线的管理2、工业区内公共照明设施的管理3、工业区内公共道理的管理4、工业区内各种公共标识的管理主讲人：贺国辉工业区物业管理的特点工业区物业管理的特点〔－〕做到制度严格，保证实施〔二〕平安管理防范第一〔三〕保证道路畅通，绿化有序〔四〕重点设备必须维护到位主讲人：贺国辉其他类型物业管理知识

主讲人：贺国辉其他物业的主要类型与特点

其他类型物业管理知识其他物业的主要类型与特点其他物业的主要类型：是指住宅、写字楼、商业场所和工业物业以外的其他各种物业。其他物业有以下几种：〔l〕文化类物业。包括学校、图书馆、博物馆、档案馆、文化馆等。〔2〕体育类物业。包括体育馆、健身房、游泳馆、网球馆等。〔3〕卫生类物业。包括医院、卫生所、疗养院、药检所、防疫站等。〔4〕娱乐类物业。包括影剧院、歌舞厅、卡拉OK厅、游乐场等。〔5〕特种物业。包括机场、码头、车站、农业建筑、寺庙、教堂、古建筑、监狱等。这些物业可以由主管部门委托物业管理进行管理，也可以由主管部门按照现代物业管理模式进行自治管理。主讲人：贺国辉其他类型物业的特点二、其他类型物业的特点1．数量相对较少2、建筑形式独特3、配套设施多样4、环境不尽一致5、附属场地各异主讲人：贺国辉

相关法律法规知识主讲人：贺国辉物业管理法律法规相关法律法规知识物业管理法律法规是调整物业管理关系的法律标准的总称。物业管理关系是指人们在物业管理过程中形成的社会关系。物业管理法律关系是物业管理法律标准在调整物业管理及相关活动的过程中所形成的法定权利义务关系。物业管理法律关系的构成要素主体、客体、内容主讲人：贺国辉物业管理法律关系

物业管理法律关系1、民事性质的法律关系，有三个特点〔1〕主体法律地位平等〔2〕大多由当事人自愿设立〔3〕当事人的权利义务一般是对等，即双方之间享有权利和义务。2、行政管理性质的法律关系行政管理性质的法律关系的主体之间有隶属关系，一方接受另一方的管理，在物业管理活动中，国家行政机关依法行使管理的职权，业主、业主大会和物业管理企业等要服从其管理。主讲人：贺国辉物业管理法律标准的含义〔－〕物业管理法律标准的含义法律标准是构成法律的细胞，法律是由许多法律标准构成的。法律标准是物业管理有序运作的根本前提和重要保障。在物业管理领域，没有法律标准，管理效劳行为便无章可循。牧业管理法律标准是指由国家特定政权机关制定或认可而具有普遍约束力，反映执政集团对物业管理社会秩序的利益要求和组控意志，并依靠政权强制力量保证实施的，用以组控物业管理社会关系中某一类具体关系或某一具体活动类型的行为标准。主讲人：贺国辉物业管理法律标准的结构〔二〕物业管理法律标准的结构法律标准的表达方式不能模糊，必须有一个严谨的逻辑结构，即由假定、处理、制裁3局部组成，法学上称之为法律标准3要素。1、假定2、处理3、制裁主讲人：贺国辉物业管理法律标准的表现形式〔三〕物业管理法律标准的表现形式目前我国物业管理法律标准的表现形式主要有以下几种：1、“宪法2、法律3、行政法规4．地方性法规5．规章6司法解释7．政策文件8．其他标准性文件主讲人：贺国辉物业管理法律责任

三、物业管理法律责任法律责任包括：民事责任、行政责任和刑事责任民事责任是民事主体违反合同义务或法定民事义务而应承担的法律后果，主要包括违约责任和侵权责任。物业管理违约责任是指一方不履行物业效劳合同义务或履行义务不符合约定，依法应当承担的继续履行、采取补救措施、赔偿损失等民事责任。行政责任是指物业管理行政车体和物业管理行政相对人的行为违反物业管理法律法规刑事责任是行为人违反刑法的规定、实施犯罪行为所应承担的法律责任，一由国家审判机关依法给予行为人以相应的行事制裁。?物业管理条例?第六十三条规定：“物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发自制证书的部门撤消资质证书；构成犯罪的依法追究直接负责的主管人员和直接责任人员的行事责任。〞或前获广巅场而顽而r顿面绣瓦拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑；附加刑包括罚金、没收财产和剥夺政治权利。主讲人：贺国辉民法民法是调整平等主体的自然人之间、一法人之间、自然人和法人之间的财产关系和人身关系的法律标准的总称。物业管理法律关系中民事法律关系占多数，民法是物业管理活动中最常用的法律标准，因此需要重点了解掌握。主讲人：贺国辉?民法通那么?中常用的法律规定?民法通那么?中常用的法律规定有：1、民法的根本原那么2、对公民和法人民事权利能力和民事行为能力的规定。3、对民事法律行为和代理的规定4、对民事权利的规定5、对民事责任的规定6、诉讼时效制度主讲人：贺国辉?中华人民共和国合同法?二、?中华人民共和国合同法?1．合同法的根本原那么平等、自愿、公平、老实信用、守法和尊重社会公德等根本原那么是从事交易活动的当事人必须遵循的行为模式。在签订物业效劳合同时，＿双方处于平等地位，应该在权利义务对等的根底上订立合同，一方不得将自己的意志强加于另一方。2．订立合同时要注意的问题法律法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式，如物业效劳合同，房屋转让合同、房屋租赁合同都应采用书面形式。3．关于合同效力的规定包括合同生效的时间，无效合同、可撤销和可变更合同的法律后果等。合同生效是指已经成立的合同开始发生以国家强制力保障的法律约束力，即合同发生法律效力。在物业管理领域，民事主体要想使自己签订的合同具备法律效力，就必须使其符合合同法对有效合同的规定。4、对履行合同的规定当事人协商一致，可以变更合同。?合同法?对合同转让的几种情形作了规定，以防止由于合同的转让而可能导致的纠纷。合同的终止可能由多种情形导致，无论哪种情形，当事人之间的权利义务关系都会消灭。当事人如果协商一致，可以解除合同。该局部的条款还对解除合同的法定率由作了规定。目前很多物业管理纠纷是在物业效劳合同履行过程中，因一方或双方履行合同不符合约定而引发的，在解决这类问题或追究责任的过程中要适用合同法的这局部规定。5、对合同的变更、转让和终止的规定6．对违约责任的规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、来改补救措施或者赔偿损失等违约责任。?合同法?中规定了违约责任的构成要件、违约行为的种类、承担违约责任的方式等内容。主讲人：贺国辉?物业管理条例?三、?物业管理条例?1、告知制度住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关的居民委员会业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主住宅小区的业生大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议好主依法确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业倒主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和本卷须知告知业主。主讲人：贺国辉?物业管理条例?2．业主委员会备案制度业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。3．招标投标制度国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相别离的原那么，通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。主讲人：贺国辉?物业管理条例?4、承接验收制度物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验；牧业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。5保修责任制度建设单位应当技照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任：物业存在平安隐患，危及公共利益及他人合法权利时，责任人应当及时维护养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维护养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。6．交接制度物业效劳合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业效劳合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。主讲人：贺国辉?物业管理条例?7、资质管理制度国家对从事物亚百理活动的企业实行资质管理制度。8．人员资格制度从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。9．专项维修资金制度住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。10．报告制度对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的平安防范工作。发生平安事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。主讲人：贺国辉业主的4项权益

业主的4项权益1．业主大会有权选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权213以上通过。2．业主依法享有的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。3．物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。4专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造、不得挪作他用。主讲人：贺国辉物业管理企业的7项权责

物业管理企业的7项权责1、从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。2、一