物业管理实务第五章

第五章物业管理资金的收取与使用管理一、物业管理效劳与收费的关系物业管理效劳收费的概念物业效劳收费即物业产权人为得到物业管理效劳而支付的费用，是指物业效劳企业按照物业管理效劳合同的约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业管理效劳收费的内容：日常综合管理效劳收费指物业效劳企业为业主或住户提供装修管理、财务管理、档案资料管理、维修基金管理和咨询管理等效劳的收费。公共性效劳收费指物业效劳企业为业主或住户提供的公共区域清洁卫生、公共区域秩序维护、公共区域绿化养护和物业共用部位与共用设备设施的日常运行维护等效劳的收费。物业管理效劳收费的内容：专项效劳收费指物业效劳企业面相广阔使用人提供的除上述日常效劳与公共效劳之外的各种专项效劳的收费。特约效劳收费指为满足业主或住户需要而提供的个别效劳的收费。公众代办性质的效劳收费指物业效劳企业为业主或住户代缴水电费、煤气费、有线电视费、费等而可向委托单位收取的手续费。物业管理效劳收费的原那么：合理原那么公开原那么与效劳水平相适应原那么不同物业类型收费不同不同消费水平收费不同不同效劳工程收费不同二、物业管理效劳收费的性质与特点物业管理效劳收费的性质-经营性收费物业管理效劳收费的特点从收费形式上看，有情况复杂、个体化突出的特点。收费的方式有组合式的特点收费对象具有公众性特点第二节物业管理效劳收费的定价管理一、物业管理效劳收费的定价方法本钱定价法：指物业效劳企业首先按市场行情和实际发生费用支出，计算出物业管理费的本钱价，在收支平衡的根底上确定一定的利润率.本钱加成定价法单位面积物业管理效劳收费=单位面积物业管理效劳本钱×〔1+本钱利润率〕目标利润定价法单位面积物业管理效劳收费=单位面积物业管理效劳本钱×〔1+目标利润率〕第二节物业管理效劳收费的定价管理一、物业管理效劳收费的定价方法差异定价法-区别定价法，是根据对物业管理效劳的需求强度和要求定出的不同的价格水平。1〕以不同的效劳标准为根底的差异定价2〕以地域为根底的差异定价竞争定价法业主感受定价发第二节物业管理效劳收费的定价管理一、物业管理效劳收费的定价方法比照定价法-指同类物业中某一物业计算标准完善、执行效果好，其他物业管理效劳费的计费标准就可通过比照，逐一确定每项管理支出的收入的方法。经验定价法-指在掌握不同类型物业管理效劳收费定价标准及执行效果后，根据以往经验确定受托的物业效劳收费的定价方法。综合定价法二、物业管理效劳收费的定价形式1.包干制包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业效劳费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业效劳计费方式。包干制物业效劳费用的构成包括物业效劳本钱、法定税费和物业管理企业的利润。目前包干制在普通住宅小区物业效劳费的测算中用得较多。包干制优点：实行简单，适合小型的物业效劳企业使用。不需要对物业效劳企业进行账目监督和审查，简单易行节省的本钱可成为物业效劳企业的利润，可刺激物业效劳企业进行管理方式创新，节约本钱。缺点：可能导致物业效劳企业降低物业管理效劳质量可能导致物业效劳企业拖延需要及时维修的工作，或者用小修小补代替大修理不利于物业管理专业化的开展二、物业管理效劳收费的定价形式2.酬金制酬金制是指在预收的物业效劳资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业效劳合同约定的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者承担的物业效劳计费方式。酬金制预收的物业效劳资金包括物业效劳支出和物业管理企业的酬金。以酬金制方式核算物业效劳费时，应按该物业的硬件条件及效劳方式、内容作出年度支出预算，再加上物业管理企业的酬金，按建筑面积分摊。如果年终决算出现盈余，那么转入下一年使用；如果年终决算时出现亏损，那么应予以调整补充。这种核算方法也称实报实销加酬金制，适用于高档物业如涉外公寓、别墅等。酬金制优点更加透明有利于物业效劳企业专业化有利于减少物业效劳企业与业主之间在物业管理收费方面的矛盾缺点：需要对物业效劳企业进行账目的监督和审计可能导致物业管理费的攀升。二、物业管理效劳收费价格的构成3.物业效劳本钱或物业效劳支出：1〕管理、效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2〕物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；3〕物业管理区域清洁卫生费用；4〕物业管理区域绿化养护费用；5〕物业管理区域秩序维护费用；6〕办公费用；7〕物业效劳企业固定资产折旧；8〕物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；9〕经业主同意的其他费用。物业效劳本钱或物业效劳支出构成一般包括9方面：1、管理、效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费〔E1〕，元/月物业效劳企业向所聘用的管理、效劳人员按月发放的工资和按工资的14%提取的职工福利费。具体包括根本工资、津贴、福利基金、保险金、服装费及其他补贴等，不含奖金。〔三〕物业管理效劳收费的构成1、物业管理效劳本钱2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费〔E2〕，元/月指门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、室外墙面、屋面、供水管道、排水管道、照明灯具、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、道路、绿地、停车场库、化粪池、垃圾箱等的维修养护费用及公共照明费等。3.物业管理区域内清洁卫生费〔E3〕，元/月是指物业管理区域内公共区域的清洁卫生费，包括清洁用具、垃圾清理、水池清洁、消毒灭虫等费用，有时还包括单项对外承包费，如化粪池清淘等。4.物业管理区域绿化养护费用〔E4〕，元/月是指物业管理区域绿化的养护费用及开展此类工作所购置的绿化工具及绿化用水、农药、化肥、杂草清运、补苗等费用。5.物业管理区域秩序维护费用〔E5〕，元/月是指物业管理公共区域的秩序维护费。包括平安监控系统、设备、器材的日常养护费等。6.办公费用〔E6〕，元/月是指物业效劳企业开展正常效劳工作所需的有关费用，如交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、节日装饰费、公共关系费及宣传广告费。7.物业效劳企业固定资产折旧费〔E7〕，元/月是物业效劳企业拥有的各类固定资产如交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等按其总额每月分摊提取的折旧费用。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用〔E9〕，元/月为从经济上保障物业管理区域内水电、电梯等设施遭受灾害事故后能及时进行修复和对伤员进行经济补偿，物业效劳企业必须对这些建筑物及设备设施投财产保险和相关责任保险，对于险种的选择是由所管物业的类型、性质来决定的，但必须考虑业主的意愿和承受力。9.法律法规规定及经业主同意的其他费用〔E9〕，元/月经与业主协商，其同意包括在物业效劳费中的内容。本卷须知：1.物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用。应当通过专项维修基金予以列支。2.在物业管理区域内，由物业效劳企业接受委托收取供水、供电、供热、通讯、有限电视等费用的，其委托手续费应向委托单位收取，不得向业主收取手续费等额外费用。二、物业管理效劳收费价格的构成四、物业效劳费的测算〔一〕住宅小区公共性物业效劳收费标准测算原那么1.制定根据：1〕本地区综合效劳工程；2〕劳动付出状况；3〕物价指数变化；4〕住户的经济承受能力；5〕小区的档次。〔一〕住宅小区公共性物业效劳收费标准测算原那么2.测算步骤：〔1〕根据住宅小区的规模、档次和管理目标，设立岗位，配备相应能力的人力资源；〔2〕估算住宅小区进行统一管理、到达确定的管理目标所发生的各项费用；〔3〕考虑统一管理能取得的社会效益、环境效益和经济效益。四、物业效劳费的测算〔二〕物业效劳本钱或物业效劳支出测算的具体方法X1——物业效劳本钱或者物业效劳支出收费标准，单位：元/月·平方米x——各分项费用收费标准，单位：元/月·平方米i——分项项数四、物业效劳费的测算〔二〕物业效劳本钱或物业效劳支出测算的具体方法1.管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等〔x1〕F1—根本工资；F2—社会保险费；F3—规定提取的福利费；F4—加班费；F5—服装费；S—总收费面积四、物业效劳费的测算〔二〕物业效劳本钱或物业效劳支出测算的具体方法2.物业共用部位、共用设施、设备日常运行维修及保养费〔x2〕本钱法：

F1—公用部位及道路的土建零修与保养费；F2—给排水设备日常运行、维修及保养费；F3、F4、F5—电气系统、燃气系统、消防系统设备维修保养费；F6—公共照明费；F7—不可预见费；F8—易损件更新准备金S—总收费面积四、物业效劳费的测算〔二〕物业效劳本钱或物业效劳支出测算的具体方法2.物业共用部位、共用设施、设备日常运行维修及保养费〔x2〕简单测算法：

经验法：根据相同类型物业的以往经验确定四、物业效劳费的测算四、物业效劳费的测算〔二〕物业效劳本钱或物业效劳支出测算的具体方法3.物业管理区域清洁卫生费用〔x3〕

F1—清洁工具购置费；F2—劳保用品费；F3—卫生防疫消杀费；F4—化粪池清掏费；F5—垃圾外运费；F6—清洁环节所需的其它费用；S—总收费面积四、物业效劳费的测算〔二〕物业效劳本钱或物业效劳支出测算的具体方法4.物业管理区域绿化养护费用〔x4〕本钱法：

F1—绿化工具费；F2—劳保用品费；F3—绿化用水费；F4—农药化肥费；F5—杂草清运费；F6—景观再造费；S—总收费面积四、物业效劳费的测算〔二〕物业效劳本钱或物业效劳支出测算的具体方法4.物业管理区域绿化养护费用〔x4〕简单测算法：

四、物业效劳费的测算〔二〕物业效劳本钱或物业效劳支出测算的具体方法5.物业管理区域秩序维护费〔x5〕

F1—保安器材装备费；F2—保安人员人身保险费；F3—保安用房及保安人员住房资金；四、物业效劳费的测算〔二〕物业效劳本钱或物业效劳支出测算的具体方法6.办公费用〔x6〕

F1—交通费；F2—通讯费；F3—低值易耗办公用品费；F4—书报费；F5—广告宣传社区文化费；F6—办公用房租金费；F7—其它杂项；S—总收费面积四、物业效劳费的测算〔二〕物业效劳本钱或物业效劳支出测算的具体方法7.物业效劳企业固定资产折旧费〔x7〕

F1—交通工具；F2—通讯设备；F3—办公设备；F4—工程维修设备；F5—其它设备；S—总收费面积四、物业效劳费的测算〔二〕物业效劳本钱或物业效劳支出测算的具体方法7.物业效劳企业固定资产折旧费〔x7〕计取方式 1〕物业效劳企业自行出资或自带固定资产； 2〕物业效劳企业向业主方借款购置固定资产〔债权关系〕； 3〕业主方购置固定资产供物业效劳企业使用。 注意其中的产权区别。四、物业效劳费的测算〔二〕物业效劳本钱或物业效劳支出测算的具体方法8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用〔x8〕

F—物业效劳区域内总共交纳的共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；S—总收费面积四、物业效劳费的测算〔二〕物业效劳本钱或物业效劳支出测算的具体方法9.经业主同意的其它费用〔x9〕业主大会、业委会活动经费，给物业效劳企业的“赞助费用〞等。四、物业效劳费的测算〔三〕法定的税费1.营业税〔F1〕

X1—物业效劳本钱；2.城市维护建设税〔F2〕3.教育附加费〔F3〕合计：四、物业效劳费的测算〔四〕物业效劳企业的利润

a—利润率〔单位：%〕四、物业效劳费的测算〔五〕物业效劳企业的酬金实行酬金制时，酬金的提取方式通常有两种：固定提取比例和固定提取金额。1、固定提取比例

k——事先约定的提取比例2、固定提取数额

f——约定好的每年或每月提取的固定数额的酬金四、物业效劳费的测算〔六〕物业效劳费用计算和确定时需要注意的几个问题1.前期物业管理的费用测算包括：参谋费和开荒费、固定资产投入、保修期内维修费用的计算。2.物业效劳企业的酬金提取问题 如何计取酬金到达共赢，既是理论问题又是实际问题3.物业效劳费的收缴率问题4.住宅小区内非住宅物业的收费问题5.物业效劳费用的调整问题四、物业效劳费的测算凡事要量力而行收益性物业的物业效劳费一、收益性物业效劳费用测算的特点1.其费用工程由于物业类型、规模以及物业效劳合同的不同而有所差异。2.收益性物业管理中的收入包括租金收入和其他经常性收入。收益性物业的物业效劳费二、收益性物业的物业效劳费用构成人工费共用部位、共用设施设备日常运作、维修及保养费清洁卫生费绿化管理费秩序维护费办公费固定资产折旧费共用部位、设施设备及公众责任保险费用经业主同意的其他费用不可预见费、法定税费、企业管理费及利润、房产税案例：某工程可收费总建筑面积10万m2，经测算该工程全年各项费用如下：(1)各类管理效劳人员的工资、社会保险等50万元(2)共用部位、共用设施设备的运行维护费20万元(3)清洁卫生费15万元(4)绿化养护费10万元(5)公共秩序维护费10万元(6)办公费5万元(7)固定资产折旧2万元(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费2万元(9)业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费6万元合计

120万元假设采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10％，那么该工程单位物业效劳费标准为：120万元×(1+10％)÷10万m2÷12月＝1.1元／m2·月假设采用包干制方式，如该工程法定税费和利润约12万元，那么该工程单位物业效劳费标准为：(120万元+12万元)÷10万m2÷12月＝1.1元／m2·月五、物业管理效劳收费的实施收费的实施程序要及时递送收费通知单设定收费点，或上门收费，或使用智能化设备收费要检查核对交费人姓名、款项并开具发票要检查列出拖欠人的姓名，实施催讨物业效劳费的追缴1、追讨欠费主要有以下几种不同的方法：1)一般性追缴。当上月费用拖欠后，物业效劳企业在下一次收费时将向业主(使用人)发催款通知单，此单将上次费用以及本次费用一起通知业主(使用人)。如果第二次仍拖欠，物业效劳企业将在第三次再次发催款通知单，将前两次的费用和当次费用一并通知，并限期交清。2)针对性追缴。物业效劳企业对拖欠费用的业主(使用人)应针对不同情况，采取相应措施。对于费用大户，要亲自登门拜访(有时物业效劳企业的总经理也要亲自上门)进行劝导和解释，争取用户的理解和支持；对于一些“钉子户〞，那么应严格按照法律程序执行。3)区别性追缴。对于业主由于工作繁忙没时间及时交款的情况，企业财务部门一方面要及时提醒补交，另一方面应尽可能配合他们的工作时间，采用上门收缴，预约时间等方法，给业主以方便，业主一般也会乐于配合。对于因对效劳不满的业主，假设企业自身效劳确有缺乏的地方，应尽快改正，满足业主的要求；假设业主提出的要求不合理，也应向业主耐心解释。假设业主依然如故，物业效劳企业就要根据管理制度、效劳合同采取停止效劳或相应的法律程序来解决。这种情况下要特别注意保存好催款工作的书面记录和相关物证。2、欠费追缴的一般程序：1)发催缴费通知。2)催缴和上门催缴、协商、停止效劳或起诉。费用的追讨是一门学问，物业管理人员要有较高的文化素质和社交能力，在加强与业主沟通的根底上，善于把握时机，及时协助解决他们的投诉和困难，取得他们的信任和理解。二、物业效劳收费纠纷的解决〔一〕物业收费纠纷产生的原因1.对效劳不满，对受约束不满2.对收费标准、工程、方式等不满3.建设单位遗留问题所致4.邻里关系等问题引起5.对外部大环境不满6.无支付能力7.特权思想作怪8.受人传染、唆使〔二〕物业效劳收费纠纷的解决对策作为一线从业者，从自身做起，不懈努力，切实改进工作，设身处地为业主作想，精打细算降低效劳收费，以优质效劳和活动感化业主，公开账目取信业主，让业主真正感受到效劳价值是第一重要的。除此之外，可以从以下方面着手，解决欠费问题。1．深入了解欠费原因，加强与业主的协商沟通，依理依法说服。2．借助管理规约和业主委员会的力量。3．争取业主工作单位、居委会等外部因素的帮助。4．效劳工程、流程设计上力求能够区分。5．改进效劳、计费方式和收费方法。6．完善物业管理效劳合同，严格依约行事。7．在必要催缴的程序后通过法律途径解决。〔三〕法律途径解决物业效劳欠费问题的程序1．催缴物业效劳费的法律催促程序〔支付令〕物业效劳企业要求欠费业主、使用人给付物业效劳费，在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起催促程序。2．简易程序简易程序，是基层人民法院及其派出法庭审判简单民事案件和简单经济纠纷案件的诉讼程序，简便易行，诉讼程序有所简化，便于当事人进行诉讼。3．追讨物业效劳费的法律诉讼程序〔1〕起诉〔2〕参加庭审〔3〕上诉〔4〕执行物业效劳费诉讼案常见抗辩理由1、以物业效劳质量不到位为由。2、以前期物业效劳合同期限届满为由。3、以物业效劳企业不具备物业管理资质为由。4、以开发商房屋质量存在瑕疵为由。5、业主以其自行聘请保安、清洁公司为由。6、以超过诉讼时效作为由。7、以没有在前期物业效劳合同上签名为由。8、以前期物业效劳期间开发商没有通过招投标方式选聘物业效劳企业，物业效劳合同无效为由。9、以业主委员会在没有召开业主大会的情况下与物业效劳企业签订的物业效劳合同无效为由。10、以还在开发商“减免物业效劳费〞承诺期限之内为由。11、以不同意物业效劳收费标准为由。12、以家中财物被盗、车辆被盗为由。13、以物业效劳企业未能阻止违章搭建为由。14、以应由物业实际使用人交纳物业效劳费为由。第三节物业管理维修资金的收缴与使用管理物业管理维修资金的概念物业管理维修资金，也称物业储藏资金或更新大修资金，是专项用于新建物业保修期满后或公有房屋出售后其共用部位和共用设备设施的大修、更新和改造的资金，由物业共用部位维修资金和共用设备设施维修资金构成。专项维修资金的管理与使用〔一〕专项维修资金的性质、筹集1、专项维修资金的性质专项维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备大修、中修、更新和改造的资金。性质：属专门用于特定目的而设立的专项资金一类。即它是专门用于对物业共用局部进行大的维修保养、保值增值目的而专项筹集、独立核算的资金。产权：属于全体业主，在物业效劳企业财务上属专项代管基金。共用设施设备维修基金包括房屋共用部分维修基金也称房屋本体维修基金物业管理维修资金与物业管理效劳资金的区别：性质不同使用时的自主权不同来源不同2、专项维修资金的筹集依据专项维修资金筹集的依据主要有?物业管理条例?、?物业效劳收费管理方法?、?住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法?和?物业效劳企业财务管理规定?。各省市地方性法规、规章是当地筹集专项维修资金的具体依据。专项维修资金的来源法规规定的费用物业效劳费结转的费用业主大会中决定分摊的费用业主共有物业的收益社会捐赠或府拨款的费用法规规定的费用按照建设部、财政部?住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法?(建住房[1998]213号)的规定，在销售商品房时，购房者应当按购房款2％～3%的比例向售房单位缴交维修资金。在出售公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原那么上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％，该局部专项维修资金属售房单位所有。(注意这句话)物业效劳费结转的费用物业效劳费在运行中可能产生结余，如果在连续几年或者年度出现较大数额的结余时，除可在管理预算中调整外，也可经业主大会同意设定一定比例纳入专项维修资金。业主大会中决定分摊的费用根据物业维护保养的需要，在大、中修和更新改造费用缺乏时，由业主大会决定向全体业主续筹的资金。业主共有物业的收益物业区域内的共用部位、共用设施设备，有些可以用来经营，获得收益，经业主大会同意，可将收入的一局部纳入专项维修资金。

社会捐赠或政府拨款的费用由社会各界捐赠或政府根据某种情况拨付的费用。〔二〕专项维修资金使用与管理1、专项维修资金管理与使用的原那么1〕统一缴存原那么。2〕专户存储、专款专用原那么3〕所有人决策、政府监督原那么物业管理维修资金收缴的管理1、不同类型物业专项维修资金收缴人、收缴时间和标准。商品房：由业主于住房产权登记前缴存；首次缴存比例不低于当地住宅建筑安装工程造价的5%；已购公有住房：由业主和售房单位共同缴存；业主首次缴存按照房改本钱价的2%计算；售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%一次性计算缴存。物业管理维修资金收缴的管理2、物业管理维修资金的账户设立与管理业主缴存局部：按幢设帐，按业主分户核算；由直辖市、市、县人民政府房地产主管部门或其委托的单位代收代管；成立业主大会的，由业主大会决定。售房单位缴存局部：按售房单位设帐，按幢核算；由直辖市、市、县人民政府房地产主管部门代收代管；物业管理维修资金收缴的管理3、续缴补足的管理：业主分户账面住房专项维修资金余额缺乏首次应缴存额的30%时，应当及时续缴；4、转让住房时的规定：当业主转让住房时，应当清偿欠缴住房专项维修资金，同时该住房结余的住房专项维修资金应当随房屋所有权同时过户。物业专项维修资金的使用管理规定先方案同意后使用的规定先垫付后列支的规定从相应账户开支的规定保值增值的规定公开账目接受监督的规定挪用物业管理维修资金处分的规定2、专项维修资金的使用程序1〕物业效劳公司定方案。2〕业主组织审查批准。3〕金融机构划款。注：挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业效劳企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门撤消资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业维修资金留存与使用方案的编制1、制定物业维修资金的留存方案要列出经批准的可动用维修资金进行大修或更新的共用设备设施工程要计算出每一工程需要大修或更新的周期计算出所需的大修或更新的资金量确定每年每月应计提留存补足的大修或更新的资金，以便在上年末为下一年的大修或更新存有足够的资金。房产物业公有部位和共用设备设施的维修基金年度预提额可用下面公式计算：P×(1+i)n×r÷(1+r)n-1式中：P——代表房产物业中公用部位或共用设备设施的更新价值或大修费用；

i——代表年通货膨胀率；

r——代表银行存款年利率；

n——代表某一房产物业中公用部位或共用设备设施的大修或更新周期；

r÷(1+r)n-1偿债基金系数，可查表获得。例：在某物业管理公司要对所管辖的物业中的一台水泵进行更新，更新这台水泵需50,000元，预计再次更新前可使用15年。如果通货膨胀率为每年5%，银行存款年利率为8%，那么今后每年应为这台水泵预提留存的更新基金为：50,000×(1+5%)15×8%÷(1+8%)15-1=50,000×2,0789×0.0368=3,825.18(元/年)

每月应为这台水泵预提更新资金为：

3,825.18÷12=318.76(元/月)例：例如某物业管理公司要为所接管的物业中的房屋的公共部位和水泵的大修预提资金，经预测，房屋大修费用为80元/m2，水泵的大修费为1000元/台，现这家物业管理企业接管的房屋建筑面积是13024m2，水泵是1台，房屋每15年大修一次，水泵每2年大修一次，假设当年的通货膨胀率为5%，银行存款年利率为8%，那么每年要为房屋和水泵预提的大修资金为：

80×13,024×(1+5%)15×8%÷(1+8%)15-1+1000×(1+5%)2×8%÷(1+8%)2-1=104,192×2.0789×0.0368+1,000×1.1025×0.0368

=7,971.05+40.57=8,011.62(元/年)

每月预提大修资金为：8,011.62÷12=667.64(元/月)3、优选物业更新方案

一、物业更新方案的优选的原那么：一方面要考虑技术上的先进性，即要比较新旧物业使用功能上的差异；另一方面要考虑经济上的合理性，即要比较新旧物业使用效益上的差异。物业是否需要更新，在物业使用功能根本相同的情况下主要取决于物业使用年本钱的上下。物业作用年本钱=一次性投资支出+年使用费物业年投资本钱：不考虑资金的时间价值：物业的年投资本钱=F-M÷n考虑资金的时间价值：物业的年投资本钱=F×〔i(1+i)n÷(1+i)n-1〕-M×i÷(1+i)n-1=(F-M)×i(1+i)n÷(1+i)n-1+Mi其中：F代表物业的一次性投资支出M代表物业的净残值N代表物业的经济寿命期例如，物业管理公司接管的物业中有一台空调的一次性投资支出为10000元，估计可使用8年，8年末的净残值为1000元，投资年利率为10%，那么不考虑货币时间价值时：

空调年投资本钱=10000-1000÷8=1125(元)

假设考虑货币时间价值，那么：

空调等额年投资本钱=(10,000-1,000)×10%×(1+10%)8÷((1+10%)8-1)+1,000×10%

=9,000×0.1874+100=1,786.60(元)注意：在比较物业的更新方案时，对于旧的物业不能按其原值计算，而应按照目前重置价值(即旧物业的售价加上安装费用支出)计算，旧物业的净残值也只能在尚能使用年限中扣除。只有这样，才能使旧物业与更新的新的物业站在同一起跑线上，从而有可比性。假设上例中的空调机使用4年后，还值4000元，尚能使用4年。4年后净残值为1000元，年使用费为1200元。现在市场上出现一种制冷能力相同的空调，一次投资支出为12000元，估计可用10年，10年后净残值为1000元，年使用费为600元。两个方案相比较：甲方案继续使用旧空调，乙方案是出售旧空调，购置新空调，投资年利率为10%，那么：甲方案：

旧空调年本钱=等额年投资本钱+年