高力国际上海兴业大厦营销策划投标演示

OurisYourPropertyKnowledgeCOLLIERSINTERNATION高力国际呈：上海兴力浦房地产发展有限公司兴业大厦营销策划投标演示

OurisYourPropertyKnowledgeTopicsforPresentation演示题目前言高力国际简介项目概况上海办公楼市场调查及分析项目定位及建议委托形式及服务费用高力国际上海商业代理部项目介绍

ColliersProfile&ServicesOurisYourPropertyKnowledgeCOLLIERSINTERNATIONALPROFILE高力国际简介AGlobalRealEstateOrganization全球性房地产服务机构ColliersProfile&ServicesGLOBALLEADERINREALESTATESERVICES

房地产服务界的全球领航人EstablishedinVancouversince1898 1898年始建于加拿大温哥华（总部）247officesin51countries 全球51个国家拥有247个办事处US$995millioninrevenue 全球年收入达99,500万美元58millionsq.mundermanagement 物业管理面积达5,800万平方米8,800professionals

物业专业人才8,800名ColliersProfile&ServicesCapabilities优势

90%的办事处占据前三位市场份额90%ofOffices–Top3MarketShare全球拥有独立办事机构InternationalOfficesare“FullService”Philosophy我们的理念高效本地执行StrongLocalExecutionSensitivetoLocalPractices遵照全球标准和流程GlobalStandards&Process

欧洲、中东及非洲EMEA73间办事处(Office)3个信息中心(ResourceCenter)亚太ASIA-PACIFIC38间办事处(Office)4个信息中心(ResourceCenters)美洲AMERICAS136间办事处(Office)8个信息中心(ResourceCenter)8,800Employees,247OfficesWorldwide全球拥有8,800名员工，逾247间办事处STRONGGLOBALNETWORKINPLACE

覆盖全球的服务网络ColliersProfile&Services

VancouverCanada

加拿大温哥华HongKongChina

中国香港

ShanghaiChina

中国上海

SydneyAustralian

澳大利亚悉尼

HEADQUARTERSINASIAPACIFIC

亚太地区总部分布AsiaPacific

亚太地区

Singapore

新加坡

Japan

日本TokyoJapan

日本东京

ColliersProfile&Services

HEADQUARTERSINAMERICA

美洲地区总部分布VancouverCanada加拿大温哥华

MiamiLatinAmerican

迈阿密拉丁美洲

BostonAmerican美国波士顿

TheAmerica美洲

ColliersProfile&Services

AthensGreece

希腊雅典

OsloNorway

挪威奥斯陆

DublinIreland

爱尔兰都柏林

AmsterdamNetherlands荷兰阿姆斯特丹

Europe

欧洲

ColliersProfile&ServicesHEADQUARTERSINEUROPE

欧洲地区总部分布LARGESTASIAPACIFICPRESENCE

强势亚太覆盖率ColliersProfile&ServicesSeoulBeijingShanghaiDarwinBrisbaneSydneyCanberraMelbourneAdelaideHobartPerthAucklandWellingtonChristchurchManilaTaipeiGuangzhouChennaiBangaloreMumbaiSingaporeJakartaNewDelhiSurabayaHongKongHamiltonTokyoKualaLumpur高力国际网络---跨国企业地产服务架构（亚太地区）ColliersProfile&ServicesCOVERAGEINCHINA

高力在中国一览图ColliersProfile&ServicesNanjingChangzhouSuzhouPropertyManagementsiteoffice物业管理驻点TianjinChengduWuhanDalianShenyangFoshanShenzhenDongguanWenzhouHangzhouColliersoffice高力办事处BeijingShanghaiGuangzhouHongKong4fullserviceofficesSince1989（Beijing/Shanghai/Guangzhou/H.K.）自1989年在北京、上海、广州及香港设立分公司业务范围覆盖中国华北、华东、华南，并提供完善的全程物业服务。19PMsitelocations,19个物业管理驻点。25.5millionsqmundermanagement–98properties管理物业达98处，面积达2,550万平方米。OurisYourPropertyKnowledgeCOLLIERSINTERNATIONINS.H.高力国际上海分公司ColliersProfile&Services10Years-ExperienceinShanghaiFullServiceCoverageinEast-China植根上海十年•全程服务华东THEBESTCOMPANYOFPROPERTYSERVICE

上海首屈一指的综合物业服务公司ColliersProfile&ServicesEstablishedin1994成立于1994FullServiceCoverageinEast-China综合性专业服务覆盖华东地区Madeupof5BusinessDep.&2ManagementDep.由5个业务部门及2个管理部门组成Over1100Employees

超过1100名员工WHOLESERVICES全方位物业服务

ColliersProfile&ServicesSales&Leasing买卖及租赁ProjectMarketing项目推广物业涉及写字楼、商铺、住宅、酒店及工业用房CORPORATESERVICES企业咨询服务TenantRepresentation租户代表StrategicPlanning&Advisory策划及顾问AGENCY代理与中介PropertyManagement物业管理FacilitiesManagement设施管理InvestmentManagement投资管理MANAGEMENT管理OURCOMPANYTEAM

我们公司的团队ColliersProfile&Services翁玲总经理LinaWongG.M.商业代理部CommercialDep.零售物业代理部RetailDep.物业与设施管理部P.M.Dep.投资与咨询部I&RDep.住宅代理部ResidentialDep.财务部FinanceDep.行政人事部HRDep.

POWERFULCOMMERCIALAGENCYTEAM

最强有力的商业代理团队ColliersProfile&ServicesProjectLeader项目领导JackLeeDirector李智董事ProjectPlanner项目策划AdamYe

MNCTeam跨国企业组LukeMoffatYannDeschampsMarketingResearch市场研究WayneZaneDirector郑宗杰董事LocalTeam本地企业组On-siteTeam驻场小组SeniorRep.AlexYu

AllanSunOurisYourPropertyKnowledgePROJECTSURVEY项目概况ProjectSurvey项目概况

地理位置项目位于四川中路213号，处于上海外滩CBD中心区域。海关大楼后面地块面积：7,856.8平方米用地性质：办公及商业建筑面积：74,672平方米（地上55,783平方米，地下18,889平方米）建筑楼层：主楼19层，裙楼10层，地下3层（地下1层建有金库、保险箱库）楼层高度：一层5.1米；二至四层4.5米；五层以上3.95米，净高2.7米。楼层面积：1-10层每层约4000平方米，11-19层每层约1700平方米。车位配置：地下一至三层车库配置199个泊位设备配置：开利空调/日立电梯/无架空地板ProjectSurveyOurisYourPropertyKnowledgeSHANGHAIOFFICEMARKETRESEARCH上海办公楼市场调查及分析ShanghaiOfficeMarket市场环境上海——这座占地6340平方公里、人口1600万的城市，不仅是中国最大的经济都会和对外开放的龙头城市，而且是西太平洋地区重要的国际港口城市，它正以惊人的步伐迈向“现代化国际大都市和国际经济、金融、贸易、航运中心”。

ProjectSurvey

全球经济目前，全球经济处于稳定增长期。2004年是近年来世界经济、贸易增长最快的一年。2005年，预测全球经济保持稳步复苏态势，全球经济增长率为4.3%，比去年有所下降。进出口贸易量的增长速度预计达到7.2%。一些主要国家和地区采取扩张性财政政策和宽松的货币政策，将进一步刺激全球经济复苏。虽然存在有诸多不利因素，但从总体来看，国际经济环境有利上海经济发展。

上海经济2004年，在中国政府宣布加强宏观调控，上海经济依然保持了较快的增长速度，全市GDP连续第十二年保持两位数增长，全市GDP达13.6%。预计，2005年上海经济继续保持平稳较快增长的态势不会改变，增长速度仍将保持两位数以上，但增幅将有所趋缓。全市经济产业结构逐步调整，形成以发展信息、金融、商贸、汽车、成套设备、房地产六大支柱产业的格局，其占全市GDP比重已近40%。ProjectSurvey

国际贸易全市贸易出口保持较快增长，对外贸易进出总额逾1800亿美元，日本、美国、德国和香港，是上海最大的贸易伙伴，贸易量约占全市贸易总量的48%。上海外商投资企业出口占据重要地位，其出口额占全市贸易出口总额的60%以上。

金融机构至2004年末，在沪经营的外资银行及财务公司已有75家，比年初增加13家；其中，获准经营人民币业务的有55家，增加8家；人民币资产总额增长46.3%。全市有各类保险公司55家，年内新增14家；保险中介机构110家，新增49家。在沪经营性外资保险机构年内新增4家，达到23家；累计实到资本金4.1亿美元，比上年增长28%。全市各类证券业公司已达99家，其中有外资参与的15家公司实到资本金为3.62亿美元，年内新增0.34亿美元。

利用外资上海已与全球100多个国家和地区的外商签订投资合同项目3.7万项，吸引外资逾890亿美元。2004年吸引投资项目逾4000项。ProjectSurvey区域发展本项目位于上海外滩的中央商务区域。该区域自苏州河到从苏州河口到原十六铺码头约１.５公里长的沿江路段，50多幢兴建于上世纪20、30年代风格迥异的建筑。在昔日的旧上海，外滩就已聚集数百家金融机构、商号及饭店。

1992年政府对外滩进行规划，重新确立外滩的“金融中心”地位，且将外滩打造成为21世纪亚洲“华尔街”，与陆家嘴金融贸易区隔江相望。经过十几年的发展，外滩金融机构林立，但与陆家嘴金融贸易中心相比，其发展潜能、空间已受到局限。根据上海出台的“外滩一体化”开发规划，结合黄浦江外滩旅游观光，外滩将发展与新浦江相匹配的现代商业，成为新的“商业热土”。随着外滩３号和１８号的改建成功，日本三得利公司投资的高档餐饮项目入驻外滩６号，以时尚和奢侈品为特色的商业发展方向逾来逾清晰。ProjectSurvey办公楼总体概况由于中国经济持续稳步增长及WTO、EXPO效应的推动，上海作为现代化国际大都市和国际经济中心城市，自2000年办公楼市场处于稳步上升阶段，预计未来三年上海办公楼市场将依然持续保持平稳上升。在高档办公楼市场上，由于需求旺盛和供应量紧缩，租金已持续四年走高，空置率连续走低，由此又产生了对办公楼的投资热潮。预计至2007年新一轮供应量高潮可以缓解市场供应量不足的状况。由于政府的房地产调控政策6月1日的出台，主要针对住宅楼市场过热现象，对办公楼市场影响较小。但目前，大部分买家们正处于观望阶段，静观事态发展。2005年上海交付使用的甲级或超甲级办公楼竣工，释放量约48万平方米，但由于同样强劲的需求将使今年的空置率保持在10％的水平。2006年、2007、2008年高档办公楼供应量分别约为24万平方米、30万平方米、60万平方米，且供应量主要集中在浦东陆家嘴、南京路、淮海路等主要商务区。由于明后两年市场对高档办公楼的吸纳量保持在30万平方米左右，预计空置率将继续走低。

ProjectSurvey今年６月前，由于办公楼租金持续上涨，办公楼的投资潜力突显无疑，以“投资”为主导的购买动机推动办公楼销售，中、高档办公楼预售情况均超出发展商预期，致使可供购买的现房选择余地较小，且销售价格持续走高。其次由于海外金融机构的资金涌入为办公楼售价的走高推波助澜。例如由我司代理的麦格理集团，以每平方米3000多美元的价格整栋受让“新茂大厦”，该案是海外基金投资中国商业地产的第一大单。2005年－2006年竣工的办公楼，包括嘉麟大厦、海银国际大厦、泓邦国际大厦、旺角广场外，其它楼盘以租赁为主。预计今年甲级办公楼平均售价3400美元／平方米。由于目前除嘉华中心外，没有新的甲级或超甲级办公楼进入市场，租赁交易量大部分发生在今年预期完工的甲级办公楼上，且已被纷纷提前预订。例如港汇广场、花旗集团大厦的预定出租率已达到６0％以上，嘉华中心更是达到了８0％以上。由于供应量的缺少和跨国公司投资力度的增强，上海甲级或超甲级办公楼的空置率持续下降，从而导致平均租金上升至每月每平方米23.7美元。预计今年平均租金将上升6.2％达到每月每平方米25.2美元，且明后年每年平均租金将有6％以上的涨幅。

ProjectSurveyMAJOROFFICESIN6CORECBD

办公楼集中在6块中心商业区ShanghaiOfficeMarketPUXI浦西HongQiaoAreaChangNingDistrict长宁区虹桥一带NanJingXiRoadJingAnDistrict静安区南京西路HuaiHaiZhongRoadLuWanDistrict卢湾区淮海中路YanAnDongRoadHuangPuDistrict黄浦区延安东路CentralFinanceDistrictLujiazui,Pudong浦东陆家嘴中心金融区PUDONG浦东XuJiaHuiHuiHuiDistrict徐汇区徐家汇STOCKASAT2004

2004年写字楼供应ShanghaiOfficeMarketTotal:9,000,000m2（合计约900万平方米）Source:ColliersInternational资料来源:高力国际STOCKBYBUSINESSDISTRICTASAT2004

2004年各大商业区的写字楼供应ShanghaiOfficeMarket

m2建筑平米Premium超甲级GradeA甲级GradeB乙级Others其它Source:ColliersInternational资料来源:高力国际VACANCYRATESBYGRADEASAT2004

2004年写字楼空置率(按等级)ShanghaiOfficeMarketSUPPLY/DEMAND/VACANCY–PREMIUM&GRADEA

甲级及超甲级写字楼供需空置表ShanghaiOfficeMarketCitigroupTower花旗银行大厦-118,000sq.m2005SUPPLY–PREMIUM&GRADEA

2005年甲级及超甲级写字楼供应AZIACenter汇亚大厦-70,000sq.mK.WahCenter嘉华中心-62,000sq.mGrandGatewayTower港汇广场-124,000sq.mPREMIUM&GRADEA–RENTAL&CAPITALVALUE

甲级及超甲级写字楼的租金、售价走势

ShanghaiOfficeMarket市场竞争项目ProjectSurvey与本项目工程进度及销售期接近的楼盘，主要包括泓邦国际大厦塘沽路/吴淞路，有部分江景，建筑面积8.6万平方米，第三季度开盘。旺角大厦延安东路隧道口，总建筑面积3.8万平方米，开盘不久，均价2.6万元，有少量成交。海银国际大厦威海路/南北高架，总建筑面积4.6万平方米，开盘几个月，报价3.15万元起，暂无成交。OurisYourPropertyKnowledgePROJECTPOSITION&SUGGESTION项目定位及建议ProjectPosition&Suggestion

SWOT分析Strengths优势Weaknesses劣势位于传统的外滩金融商务中心，四周金融机构林立。按高标准办公楼设计建造。有银行配套功能，适于金融机构。项目高区享有黄浦江景观。距离地铁二号线较近。项目地块周围道路狭小且为单行道,车辆出入不方便。项目低区江景受外滩建筑遮挡。建筑高度受限，被周围建筑围合。大部分办公面积是东面采光。Opportunities机会Threats威胁办公楼市场发展良好，租金、售价保持稳中有升趋势。高档办公楼市场需求量逐年增加。周边办公楼几乎处于满租状态。目前大部分买家处于对房地产形势的观望阶段。05年－06年新盘增量较大，会形成客户分流情况。未来2-3年办公楼供应量较大。ProjectPosition&Suggestion项目定位1-2层金融机构营业大厅、高档品牌商业3-10层金融机构总部办公11层以上金融机构、贸易公司、制造业、航运及物流等公司办公ProjectPosition&Suggestion建议ProjectPosition&Suggestion入市时机6月1日调控政策出台后，预计市场观望期将会在3个月左右，同时这3个月也是销售淡季，不宜开盘“销售”。因此，建议开盘日期应在9-10月份，届时再根据市场状况，对销售价格进行准确定位。租售策略在目前市场并不明朗的情况下，建议本项目先应以“租赁”为主，吸引世界知名企业入驻；同步进行市场推广，扩大市场影响力。出入交通由于本项目周边单行道路较多，建议在延安东路、中山东一路、四川中路、河南路等外围主干道设置交通指示标志，引导车辆进入本项目。同时，在项目入口交通要道上设置交通协管员，疏导行人及自行车，以保证交通通畅。客户吸纳方式根据本项目的目标客户群，我司将通过“全球客户网络”及“本地客户网络”物色高品质潜在客户，同时配合以媒体宣传进行市场推广。详细内容请见“公司介绍”。楼层分割建议至少每二柱间距应进行一次分割，单套面积最大不宜超过350平方米，单套中间柱尽量要少，同时考虑景观。

平面分割建议ProjectPosition&Suggestion营销推广进度本司将以国际网络、本地客户网络以及媒体广告宣传相结合的策略进行推广，其工作分如下二个阶段，即准备阶段和推广实施阶段。ProjectPosition&Suggestion竣工销售率

时间阶段2005年2006年78910111212345678准备阶段

推广实施阶段试销期

强销期

持续期

尾盘期

ProjectServiceProcess

委托形式及服务费用1、委托形式由贵司委托我司作为营销策划顾问及租售总代理，协助贵司及贵司聘请的策划公司开展公司。2、服务费用我司将配合贵司进行项目营销策划工作，收取营销策划费用人民币10万元。我司在完成每笔销售后，建议将按照下列标准收取佣金： 销售佣金 基本佣金为总成交价的1.2%，且根据我司实施销售的递增比例予以佣金奖励 佣金奖励相当于每个交易完成后的总成交价的相应比例，具体如下：销售率佣金奖励比例总佣金比例25%以内0%1.2%26%－60%以内0.2%1.3%61%以上0.3%1.5%ProjectServiceProcess

租赁佣金 我司推荐之客户租赁成交后，贵司按照相当于每个租赁交易的1.2个月的租金作为乙方的基本代理佣金；同时，根据乙方实施租赁的递增比例予以佣金奖励，具体如下：

出租率佣金奖励总佣金比例25%以内01.2个月26-60%0.1个月1.3个月61%以上0.3个月1.5个月OurisYourPropertyKnowledgePROJECTSOFCISHANGHAICOMMERCIALAGENCY高力国际上海商业代理部项目介绍ColliersProfile&ServicesPRESENTPROJECT:INT’LBUSINESSPARK

目前代理项目——国际商务花园ColliersProfile&Services2003年至今被发展商新长宁集团委托为租售总代理及招商顾问。项目总建筑面积150万平方米。项目设计为园林式、独栋写字楼园区。项目吸纳跨国企业及中资集团的总部。入驻客户包括联合利华、海南航空、欢乐传媒等。PRESENTPROJECT:XINMAOTOWER

目前代理项目——新茂大厦ColliersProfile&Services2005年高力国际被委任为租赁总代理。该项目是位于卢湾区马当路的甲级办公楼，东临“新天地”，西临南北高架，北临淮海路，总建筑面积32,000平方米,由著名地产商“凯德置地”开发。2004年高力国际代理该项目整体转让，受让方为澳洲麦格理集团旗下MGPA公司，它代表著名的全球房地产投资基金LandLeaseGlobalProperties。总交易金额9800万美元。该案是海外基金投资中国商业地产的第一大单。

2004年高力国际被委任为租赁总代理。项目位于徐家汇天钥桥路。项目总面积59,000平方米。高力国际代理该项目整栋转让给新加坡腾飞集团。1年内入住率达90%以上。SUCCESSFULPROJECT:ASCENDAS

PLAZA

成功案例——腾飞科技大厦SUCCESSFULPROJECT:HAITONGBUILDING

成功案例——海通证券大厦ColliersProfile&Services2002年高力国际被委任为独家代理。项目为总面积6.5万平方米，是市中心第一栋主要面向销售市场的顶级写字楼。一年的预售期内，预售率达到60%以上，并取得了当时销售市场最高的销售均价USD2,500平方米。主要客户包括海通证券总部(2万平方米)SUCCESSFULPROJECT:XUHUIYUANBUILDING

成功案例——徐汇苑大厦ColliersProfile&Services2002年高力国际被委任为总代理。项目位于徐汇区上海体育馆对面，总面积3万平方米，经过策划及改造成为高标准甲级写字楼。预租阶段签约率达到30%以上。客户包括Agere、YAMAHA、英格索兰等跨国企业。SUCCESSFULPROJECT:CITYCENTER

成功案例——虹桥上海城ColliersProfile&Services2001年被委任为租赁总代理。项目由香港上市公司信德集团上海华天房产投资开发。包括两栋写字楼，总面积为8.6万平方米，其中B栋进场时间为2001年7月至2001年11月，入住率达到95%，A栋进场时间为2002年8月至2003年2月，入住率达到100%。主要租户包括联合利华以及霍尼威尔的中华区总部、和记黄浦中国港口、现代石油化学株式会社、巴马丹拿中国有限公司等。SUCCESSFULPROJECT:CITYCENTER

成功案例——兆丰广场ColliersProfile&Services2001年高力国际被委任为租售总代理。项目总面积55,000平方米，发展商为上海新长宁集团。自2001年8月进场，我司全程负责前期策划及租售代理工作。签约客户为新思科技、统一集团、戴尔电脑、LG电子等。该项目为目前市场上唯一栋纯粹面对高科技类企业的甲级写字楼。SUCCESSFULPROJECT:POSCOPLAZA

成功案例——浦项商务广场ColliersProfile&Services1999年高力国际被委任为独家代理。项目属韩国浦项制铁开发的综合性甲级商务楼，位于浦东世纪大道旁，面积约9.8万平方米。主要租户包括Compaq,美国总统轮船，德国工商代表处，Michellin及Sykes等。SUCCESSFULPROJECT:CENTRALPLAZA

成功案例——中区广场ColliersProfile&Services高力国际在1998年被委任为独家代理。项目由香港信德地产发展投资开发，位于人民广场商务区，总建筑面积约46,200平方米。在9个月内达到95%以上出租率，主要租户包括CibaVision、A.C.Nielsen、Unisys、Kmart、Colgate-Palmolive、Manulife等。AETANTOWER

安泰大楼ColliersProfile&Services高力国际1997年被委任为其独家代理。安泰大楼由台湾润泰集团发展，位于虹桥经济开发区，总建筑面积约2.5万平方米。主要租户包括EricssonData、FedEx、AirProducts、Caterpillar、Schlumberger等。PROMINENTMULTINATIONALCLIENTELE

拥有国际知名跨国客户群ColliersProfile&Services“…WemadetherightdecisioninworkingwithColliersforourShanghairelocation.Theirknowledgeofthemarket,professionalismandlevelofservicessurpassedmostrealestateproviderswehaveworkedwithintheregion.OraclehasnohesitationinrecommendingColliersShanghaiofficeforcommercialtenantrepresentationservices.”“现在我深信选择高力国际为我们的上海选址顾问是正确的.他们敏锐的市场了解和专业服务超过大多曾合作过的该领域房产服务商.我们很乐意推荐上海高力的租户代理服务给大家.”

---TonyPugh AsiaPacificRealEstateDirector亚太区地产部总裁 OracleCorporation甲骨文公司“…CollierswereabletoquicklyassessandcreateabuildingselectionandnegotiationstrategyforSchneider’srealestaterequirements.Ourdemandswereverydifficulthoweverwealwaysfeltthatyougave100%effortonourbehalf.Thank