陕西省房地产估价师《经营与管理》：开工申请与审批考试题

陕西省房地产估价师《经营与管理》：开工申请与审批考试题一、引言房地产开发项目的开工建设是一个复杂且严谨的过程，涉及到众多环节和手续。开工申请与审批作为项目启动的关键步骤，对于确保项目合法合规建设、保障工程质量和进度等方面都具有重要意义。在陕西省房地产估价师考试的《经营与管理》科目中，开工申请与审批相关内容是重要的考查知识点。本文将围绕该知识点展开详细阐述，帮助考生更好地理解和掌握这部分内容。

二、开工申请与审批的基本概念（一）开工申请的定义开工申请是指房地产开发企业向相关部门提交的，请求批准项目开始施工建设的书面文件。它标志着项目从前期准备阶段正式进入施工实施阶段。

（二）审批的含义及重要性审批是政府相关部门对开工申请进行审查、核准的过程。其重要性在于：1.确保项目符合法律法规要求，保障公共利益。例如，符合城市规划、土地利用政策等，避免项目建设对周边环境、基础设施等造成不利影响。2.保证工程质量和安全。通过审批环节对项目的设计、施工单位资质等进行把关，促使项目按照规范标准进行建设。3.维护市场秩序。防止盲目上马项目，造成资源浪费和市场混乱，促进房地产市场健康有序发展。

三、陕西省开工申请与审批的相关规定（一）法律法规依据1.《中华人民共和国建筑法》该法对建筑工程的施工许可等方面做出了明确规定。例如，规定了申请施工许可证应当具备的条件，包括已经办理该建筑工程用地批准手续；在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；已经确定建筑施工企业；有满足施工需要的施工图纸及技术资料；有保证工程质量和安全的具体措施；建设资金已经落实等。2.《陕西省建筑市场管理条例》结合陕西省实际情况，进一步细化和补充了建筑工程开工相关规定。如对建设单位的责任、施工许可的申请流程、审批部门的职责等都有详细规定，为陕西省内房地产项目开工申请与审批提供了更具针对性的法律依据。

（二）申请条件1.已取得项目立项批复项目立项是项目开展的前期重要环节，只有获得立项批复，证明项目符合国家和地方的产业政策、发展规划等要求，才具备开工建设的基本前提。2.土地手续完备包括取得国有土地使用权证等相关土地手续。确保项目用地合法合规，不存在土地权属纠纷等问题。3.规划设计文件齐全如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。规划设计文件明确了项目的建设规模、用途、布局等要求，是项目建设的法定依据。4.施工图纸审查合格施工图纸是指导施工的重要文件，通过审查确保图纸符合工程建设强制性标准，能够满足施工安全和质量要求。5.确定施工企业与具备相应资质等级的施工企业签订施工合同，明确双方的权利和义务，保证施工队伍具备承担项目建设的能力。6.建设资金落实建设资金是项目顺利推进的保障，一般要求建设资金已经落实到项目建设所需的一定比例，以防止项目因资金问题中途停工。

（三）审批部门及职责1.建设行政主管部门在陕西省，建设行政主管部门负责对房地产开发项目开工申请进行综合管理和审批。其职责包括审查项目是否符合开工条件，发放施工许可证等。例如，对施工图纸审查情况、施工企业资质等进行重点审核。2.规划部门主要负责审查项目的规划符合性，确保项目建设符合城市规划要求。如对建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的核发及相关规划指标的核实等。3.国土部门审核项目的土地使用情况，保障土地合法使用。如对国有土地使用权证的办理及土地出让合同执行情况的监督等。

四、开工申请的流程（一）准备申请材料1.项目立项批复文件详细说明项目的名称、地点、建设规模、投资估算等基本情况，证明项目已通过前期立项审批。2.土地相关手续文件包括国有土地使用权出让合同、土地成交确认书、国有土地使用权证等，清晰展示项目用地的来源及合法性。3.规划设计文件建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划设计方案及批复等，明确项目的规划布局、建筑设计要求等。4.施工图纸及审查合格文件完整的施工图纸，包括建筑、结构、给排水、电气等各专业图纸，以及由具备相应资质的审查机构出具的审查合格报告。5.施工企业资质证书及施工合同施工企业的资质等级证书副本复印件，证明其具备承担项目施工的能力；与施工企业签订的施工合同，明确工程承包范围、工期、质量标准、价款支付等条款。6.建设资金落实证明银行出具的资金到位证明或其他能够证明建设资金已落实到项目建设所需比例的文件。

（二）提交申请房地产开发企业将准备齐全的申请材料报送至项目所在地的建设行政主管部门政务服务窗口。提交申请时，要确保材料的真实性、完整性和规范性，按照规定的格式和要求进行填写和装订。

（三）受理审查1.政务服务窗口收到申请材料后，进行形式审查核对申请材料是否齐全、符合法定形式。如材料齐全，出具受理通知书；如材料不齐全或不符合要求，一次性告知申请人需要补正的全部内容。2.建设行政主管部门组织相关科室进行实质审查对项目的立项、土地、规划、资金等方面进行全面审查，核实申请条件是否满足。审查过程中，可能会要求申请人补充相关材料或进行现场勘查等。例如，对项目施工现场的场地条件、拆迁进度等进行实地查看。

（四）审批决定1.经审查符合开工条件的建设行政主管部门在规定时间内作出准予许可的决定，颁发施工许可证。施工许可证是项目合法开工的凭证，上面注明了项目的基本信息、施工许可范围、有效期限等内容。2.不符合开工条件的建设行政主管部门作出不予许可的决定，书面通知申请人并说明理由。申请人如对不予许可决定不服，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

五、开工申请与审批中的常见问题及解决措施（一）申请材料问题1.问题表现材料缺失例如，遗漏施工企业的业绩证明材料等，影响对施工企业综合能力的评估。材料不符合格式要求如施工图纸的图签不符合规定标准，导致审查不通过。材料真实性存疑个别企业可能存在伪造建设资金落实证明等虚假材料的情况。2.解决措施企业在准备申请材料前，仔细研读相关规定和要求，制定材料清单，逐一核对准备。按照规定的格式模板准备材料，可咨询政务服务窗口或专业人士进行格式把关。加强诚信意识，确保材料真实可靠。建设行政主管部门也会通过多种方式核实材料真实性，如与相关部门进行信息比对、实地核查等，一旦发现虚假材料，将严肃处理。

（二）规划设计变更问题1.问题表现在开工申请审批过程中，可能出现建设单位对规划设计进行变更的情况。如调整建筑高度、容积率等规划指标，导致原有的规划设计文件不符合新的要求，影响开工申请的审批进度。2.解决措施建设单位如需变更规划设计，应提前按照规定程序向规划部门提出申请，获得批准后再进行相应调整。及时更新相关申请材料，确保施工图纸、规划设计文件等与变更后的规划要求一致。重新提交开工申请时，要详细说明变更的原因和内容，以便审批部门进行全面审查。

（三）施工企业资质问题1.问题表现施工企业资质等级不符合项目要求如项目要求一级资质施工企业，而报名参与的企业为二级资质，不符合开工条件。资质证书过期未及时延续影响企业正常参与项目施工，导致开工申请受阻。2.解决措施建设单位在招标或选择施工企业时，严格按照项目要求审查施工企业资质，确保其具备相应等级和专业资质。施工企业要及时关注资质证书有效期，提前办理延续手续，保证资质证书始终处于有效状态。

六、案例分析（一）案例一1.项目概况某房地产开发公司在陕西省某市开发一个住宅小区项目。该项目占地面积[X]平方米，总建筑面积[X]平方米，计划建设[X]栋住宅楼及配套商业设施。2.开工申请过程公司在准备开工申请材料时，由于对相关规定理解不透彻，遗漏了建设用地规划许可证附图。在提交申请后，政务服务窗口工作人员进行形式审查时发现材料缺失，及时告知企业需要补正。企业补正材料后，建设行政主管部门进行实质审查。在审查过程中，发现项目的建设资金落实证明存在问题，银行出具的资金到位证明显示金额与项目建设所需资金比例不符。经核实，企业存在资金挪用情况，导致资金证明虚假。3.处理结果建设行政主管部门作出不予许可的决定，对企业进行了严肃批评教育，并将该情况通报相关部门。企业重新筹集资金，规范财务管理，待建设资金落实且相关问题整改完毕后，重新提交开工申请，最终获得施工许可证，项目顺利开工建设。

（二）案例二1.项目概况某商业综合体项目，位于西安市繁华地段。项目规划建设一栋高层写字楼、大型购物中心及地下停车场等设施。2.开工申请过程项目在申请开工时，规划部门发现该项目的建设工程规划许可证附图中部分建筑布局与前期审批的规划设计方案不一致。经调查，建设单位在未取得规划部门同意的情况下，擅自对部分商业设施的布局进行了调整。建设单位意识到问题后，立即向规划部门提交了规划变更申请，并说明了调整的原因和必要性。规划部门经过审核，同意了变更申请，并要求建设单位按照新的规划设计方案重新绘制施工图纸，更新开工申请材料。3.处理结果建设单位在完成上述整改后，重新提交开工申请，建设行政主管部门及相关部门再次进行审查。经审查符合开工条件，颁发了施工许可证，项目得以顺利开工。

七、总结开工申请与审批是房地产开发项目建设的重要起始环节，严格遵循相关规定和流程对于保障项目合法合规建设至关重要。陕西省房地产估价师在《经营与管理》科目中对这部分内容的考查，旨在促使考生熟