北京综合体考察报告

北京综合体考察报告----“非常完美〞组心得“非常完美组〞北京行程全记录三里屯SOHO工三都市综合体屯三里盘古大观世澳国际中心合生麒麟社当代MOMA银泰中心华茂中心非常完美第一站：三里屯SOHO

BEIJINGSANSOHO

写字楼公寓商业非常完美第二站：工三

GONGSANPLAZA

写字楼产权酒店商业非常完美第三站：屯三里

BEIJINGPANGUPLAZA

写字楼商业产权酒店

屯三里非常完美第四站：盘古大观

BEIJINGPANGUPLAZA

写字楼公寓商业酒店非常完美第五站：世奥国际中心

THEINTERNATIONALCENTERTIMES

写字楼公寓非常完美第六站：合生麒麟社

KYLINZONE

住宅商业非常完美第七站：北京银泰中心1

BEIJINGYINTAICENTRE

写字楼公寓商业酒店非常完美第七站：北京银泰中心2

BEIJINGYINTAICENTRE

写字楼公寓商业酒店非常完美第八站：当代MOMA

MOMATIME

公寓展览当代MOMA非常完美第九站：华茂中心1

BEIJINGYINTAICENTRE

写字楼公寓商业酒店非常完美第九站：华茂中心2

BEIJINGYINTAICENTRE

写字楼公寓商业酒店典型工程深度分析：商务核心都市综合体——银泰中心航母体量都市综合体——华茂中心特色商业都市综合体——三里屯SOHO绝版地标都市综合体——盘古大观商务核心都市综合体——银泰中心北京银泰中心位于建国门外大街2号，即东三环国贸桥的西南角。

该中心位于北京中心商务区的核心地带，北临长安街，与国贸遥相照应，东临东三环路，南为建外SOHO，是长安街的地标性建筑。1、区位及周边情况北京中心商务区核心地带基地面积：31,305平方米建筑总面积：350,000平方米地上建筑总面积：265,300平方米地下建筑总面积：84,700平方米酒店公寓楼：120,500平方米酒店：31,700平方米公寓：58,400平方米商业配套：30,300平方米办公楼A：72,300平方米办公楼B：72,500平方米大楼覆盖率：46%绿化覆盖率：21%容积率：83、总体规划和设计世界著名团队打造北京至高点与地标性建筑核心价值核心价值国贸是深棕色、建外SOHO是白色，为了取得这个和谐，银泰中心在定外立面颜色的时候，选择了中间颜色米黄色，作了一个过渡，因为三者中间它是最高的建筑，能够把另外两个建筑协调起来，这其实也是由内而外与由外而内的相互协调。另外，银泰中心把大堂设在顶层，让人们可以利用银泰中心这个长安街的制高点，欣赏到整个北京和现代化的CBD,这不仅为建筑增加了亮点，也真正表达了地标性建筑的作用。规划布局有限的空间营造精致园林；开放式庭院与屋顶花园立体营造出银泰的盎然生机。室内水景的营造表达银泰的灵动婉约。建筑因绿色与水而整体晶莹剔透，自然因建筑而得以表达其寓意与传奇。景观规划柏悦城柏悦府：专属府邸式公寓，50-58F，21套，549-869平米。

柏悦酒店：34-49F，共计237套

悦生活PARKLIFE：-1-3F+5F的平台花园；银泰写字楼——5A甲级写字楼柏悦居：公寓，7-33F，共计216套，面积133-240平米。北京亮餐厅与酒吧：顶层

建筑规划酒店品牌：柏悦酒店；运作关键：引入中国第一家柏悦酒店，借助柏悦品牌提升工程档次；酒店定位：极致尊贵的精品酒店产品打造全国最大的室内生态背景墙宴会厅旁的贵宾休息室全国最大的景泰蓝壁画全国最大的漆球宴会厅内的蛋壳画北京最高的餐厅——北京亮餐厅超大型货梯电梯轿厢尺度可容纳轿车，用于在宴会厅做车展；各种物业功能定位及运作思路三楼5、各种物业功能定位及运作思路1F2F3F-1F扶疏的竹影与荷花池，五座古老的宋代庭院式木建筑，在曲折的水景蜿蜒引导下错落有致的呈现在面前6楼平台的“秀〞酒吧开幕盛典时的

楼体投影仪式写字楼定位：世界500强中国总部总建筑面积约73975㎡建筑高度186米建筑层数44层地上建筑面积72144㎡结构钢筋混凝土筒中筒结构抗震系数8度办公面积标准层高度4米大堂高度12米客梯高低区各6部，共12部进口OTIS高速双层轿厢客梯，共计24个电梯轿厢消防及服务梯2部进口OTIS电梯自动扶梯4部自动扶梯车库至大堂穿梭电梯2部进口OTIS电梯经营模式：先将一栋整体卖给PICC集团，减轻前期压力，另一栋自持出租长期获利；入驻企业：美国思科、东京证券交易所、美国美迈斯与普衡律师事务所以及跨国咨询公司等；运作关键：将一栋整体出售减轻前期资金压力，后期自持；硬件打造七大特色：北京首例双轿厢电梯系统；全空气变风量〔VAV〕系统12米双层挑空大堂，独特环形走廊无中柱大开间办公空间15厘米高架空网络地板可更换单元式LOW-E幕墙系统全面个性化设计，创造人性化舒适办公环境各业态之间的运营关系待补充航母体量都市综合体——华茂中心1、区位及周边情况北京华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟。

CBD东行延伸区域华茂中心写字楼华茂中心写字楼购物中心北京CBD最大的商业中心2家国际超5星酒店品牌华茂公寓国际公寓+商务楼JW万豪酒店丽思卡尔顿酒店5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+2家五星级酒店+展示中心2、业态排布商业写字楼酒店公寓新光天地华茂购物中心华茂广场华茂商业街丽思卡尔顿酒店JW万豪酒店3、规划布局在总体规划上，建筑在南北向被有机的组织起来，写字楼区面向长安街，并有其面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公气氛；公寓区位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区花园及水景，且花园、水景在不同的平台高度上上下有致，形成整洁，宜人的空间秩序。另一方面，也使花园充分拥有阳光、拥有更大的日照角度。为在不同季节都尽可能给居民以最宜人的活动空间；商业区与酒店位于用地的中部，由写字楼和酒店共同围合成一个在北京独具特色的主题公园，既形成了东长安街商业区的延续，又为酒店提供了广阔的城市公园性空间。通过建筑空间与元素的组织，使公共空间富有人情味，使北京华贸中心紧紧融入CBD的商业气氛中。4、景观规划商城和广场以"水主题"贯穿，是为整个华贸中心工程的公共共享空间而设计的。创新的滨水商业、餐饮和文化设施的布局丰富了国际商城的结构，让商城和商业广场不仅成为了华贸中心的核心局部，而且也将造就北京新的商业形态。商城和广场以"水主题"贯穿的灵感源自我们设计欧洲的广场、街区和花园的经验，源自我们对中国文化的理解，是中西文化的平衡和交融。花园、房屋等等都将作为建筑的元素，成为表现"水主题"的载体以及由"水"而生种种奇妙隐喻的空间道具。5、外部交通6、内部道路系统华茂中心商业----新光天地定位：营造富含商业人文气息的高品质购物空间“GUCCI在亚洲最大的旗舰店。〞“EQ:IQ全球第一家形象店〞“CLUBMONACO北京的第一家店〞“MAX&CO中国第一家形象店〞“FAUCHON首次进入中国的旗舰店〞“化装品区为中国最完整的化装品区域〞“全国首家统一设计，具有完整品牌性的男士保养专区。〞“都会流行区为目前北京市场上都会流行服饰品牌规模最为齐全的区域〞

“家居区会聚了全世界最具代表性的顶级家居品牌〞“78家世界顶级品牌首次在中国市场保持与世界同步上市〞……总建面18万㎡营业面积12万㎡空间结构地下1层地上6层开发模式北京华联集团与台湾新光三越百货公司合资业态组合商业+展示汇聚全球938个品牌“中国商业地产十大经典案例〞4F水幕空间24米新光大道24米新光大道B1候车台大堂挑空10008朵北京红月季花400㎡新光大堂新光星幕商业定位及现场体验免费充电；免费的纯洁水和电视娱乐节目；最新的报纸和娱乐杂志；男士保养专区、梦幻试鞋区、女性内睡衣区、VIP室、育婴室、亲子卫生间、儿童试衣间、服装修改室、司机休息室、环向双层扶梯。。。无所不在的人文关心和贵宾礼遇细节及附加功能设置B11F2F3F4F5F6F①时尚食品/用品/餐厅/咖啡厅②美食街、物产食品③BHG超市④FAUCHON法国百年美食

B1层与写字楼、地铁连通；

零售超市及美食促进人流；

首创食品流行品区；①国际顶级精品②名表/珠宝/女鞋③化装品/钟表/护肤室

国际名品橱窗

梦幻女鞋区

护肤区①国际精品②内睡衣③淑女服饰/配件

梦幻内衣、睡衣区①时尚名品②少淑女服饰/配件①运动服饰/鞋②牛仔流行休闲③休闲服饰/绅士服①厨房/影音/家电②餐厅用品③卧室/妇孕儿童用品①餐厅星光水幕

高尔夫球区新光文苑

PANASONICCENTER

儿童娱乐室/育婴室总建面4万㎡空间结构地下1层地上4层开发模式华茂自有经营业态组合商业2021年4月11日，华茂中心开幕。华贸购物中心位于华贸写字楼裙房局部，建筑面积约4万平米，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层，B1层与新光天地及地铁站连通。空间整洁明亮、现代时尚，购物动线流畅无碍，购物环境宁静幽雅，提供高档流行商品及尊贵效劳，形成设施齐全、配套合理的时尚中心。

VERSACE〔范思哲〕,A.TESTONI〔铁狮东尼〕,BAUME&MERCIER〔名士〕,BROOKSBROTHERS〔布克兄弟〕,CANALI〔康纳利〕,FERAUD〔菲罗〕,JAEGER-LECOULTRE〔积家〕,LOR0PIANA〔世界顶级面料商〕,MISSONI〔米索尼〕,MOSCHINO〔莫斯奇诺〕,TOMMYHILFIGER〔托米〕等国际品牌已进驻华贸购物中心。定位：都市新贵的高级生活指标华茂中心商业----华茂购物中心运营关键：相对于新光天地的大体量和丰富的品牌线，购物中心定位为新光的补充线；品牌引进与新光形成差异化，定位更为时尚、年轻的新生国际品牌；自行招商，自主经营。新光天地开业一周年之际，商业气氛初现，启动购物中心；华茂中心商业----华茂广场华贸广场东与丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店相邻，西倚中国最大单体百货店新光天地，南望著名跨国公司云集的华贸写字楼。几组大气而精致的半开放式建筑小品，荟萃异域风情的酒吧、咖啡厅，圆形下沉式露天溜冰场，悄然会聚一个城市的趣味与一个时代的风情，成就时尚一族的最正确“聚点〞。

EMPORIOARMANI〔阿玛尼〕全新概念店落户华贸广场，面积约1500平米，产品涵盖服装、咖啡、家居等，为现代都会人仕提供全新体验。华贸商业街位于华贸中路北侧，总建筑面积约2.2万平米，与华贸新光天地、两座超豪华酒店〔丽思卡尔顿、JW万豪〕共同组成全长300多米、宽15米的繁华商业街区。华贸商业街将传统零售方式升级到SHOWROOM模式，以开放式楼梯巧妙结合一层、二层零售陈列区与三层商务洽谈区，为知名品牌量身订造个性化展示空间，实现了经营者将产品零售与批发相结合的梦想。。华贸商业街目标消费群体为华贸中心及CBD区内高端时尚人士，目标租户为经营服装、家居、珠宝、体育用品、眼镜、名表、美容美发、沙龙、餐饮等业态的国内国际知名品牌，店铺分割570米至3800米不等，可满足租户个性化需求。定位：“SHOEROOM商业街区〞运营关键：作为新光及购物中心的补缺，吸纳零售及街铺商业；华茂中心商业----华茂商业街华茂中心商业组群运营关键：为保证整体价值，降低短期利润，引进成熟商业运营商，改变原有购物形态，将“购物是买与卖〞升级为“购物为一站式休闲生活〞；利用规划特点，将商业街区及公园广场有机结合，配合业态的补缺，形成品种丰富及档次各一的商业气氛；商业整体体量较大情况下，商场进行差异化定位，购物中心与新光天地品牌互补，差异经营，互生互利，带动整体商业价值。总建筑面积(m2)30万公建区容积率4.33绿地率/绿化面积(%)30.20

建筑高度(m)建筑层数(地上)办公面积(m2)T1135.32855867.28T2151.33264261.76T3167.33672482.56商业建筑面积(m2)32976.78结构型钢混凝土框架-钢筋混凝土筒体抗震系数(级)8标准层面积(m2)2,261-2,383办公面积标准层高度(m)4办公面积标准层净高(m)2.7(含架空地板)办公面积外墙至核心筒距离(m)11.6客梯(部/栋)T1:12T2:12T3:15裙房扶梯(部)26车位(个)1,400建筑设计纯洁、简洁、明快个性化定制，为跨国企业量身定做；入驻企业享受政府津贴；3、硬件设施完善⑴四面环景办公空间(2)国际领先玻璃幕墙(3)先进空调系统(4)迅捷通讯平台(5)高科技电梯系统(6)综合布线系统4·合理的面积使用最正确的商务气氛——独立大堂入口处挑高9米。跨国公司理想的办公空间——标准层面积2200-2300平米。纯国际化办公模式——无中柱式方正空间，三面采光。最大程度提高面积使用率——10米超短进深，9米超宽柱状间距。办公空间倍感舒适——层高4米，净高2.7米。5·专业物管华贸写字楼物业管理公司——第一太平戴维斯6·“4M〞标准一次性本钱降到最低持续性运营本钱降到最低风险最小化时机最大化7·优良环境未来的商业竞争是人才竞争，华贸中心得天独厚的地理位置及便利交通环境、一流商务环境、高品质生活环境、国际化休闲娱乐环境等对高素质员工具有极强吸纳力，使他们的工作积极性和主动性得到最大发挥，从而使企业活力四射。8·国际化高端业态独享丽思卡尔顿、JW万豪酒店两座超豪华酒店，聚集逾1000国际知名品牌的华贸商城〔含新光天地、华贸购物中心、华贸商业街、华贸广场〕，自然围合中央水景花园的国际公寓。9·只租不售做地产商，不做开发商。只租不售，长期持有经营，确保物业高品质。10·配套环境内部环境华贸中心由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、聚集1000余项国际知名品牌国际商城、高档国际公寓和中央公园组成。外部环境工程周边不仅有以国贸为代表的成熟商业物业，还有央视中心、北京电视中心等代表未来的商业物业。各大商业银行、邮局、餐饮等效劳网点密布。开敞、气派的大堂细致周到的室内空间设计办公区标准层面积为2,200-2,300平方米。采用大跨度结构，区域内无结构柱，视线通畅。设计周到，隔绝了室内外冷、热量的互相传导。核心筒与玻璃幕墙11.6米的间距，满足了北京市场的设计标准并保障了室内得到充足的自然光线。玻璃幕墙系统中引入开启窗设计，到达幕墙面积的25%。电梯1号、2号写字楼各设12部高速客梯，分上下区，6+6配置。3号写字楼设15部高速客梯,分高、中、低区，3+6+6配置。写字楼高速客梯均设有智能选层控制系统。

智能控制分区电梯

其他配套设备设施

装修标准华贸中心---酒店丽思卡尔顿酒店(TheRitz-Carlton)

JW万豪酒店〔JWMarriott〕华贸中心---国际公寓华贸中心---商住楼7、开展总策略：业态组合及盈利模式城市地标综合体商业商务公寓新光天地华茂广场/商业街写字楼酒店展示中心商务公寓委托酒店管理与台湾新光三越合作1、2栋整体出售外企3栋自主租赁购物中心效劳式公寓自主招商租赁自主招商租赁自主经营出售自主管理出售自主管理保底分成保底抽成出售统一经营出租收租金自主经营，长期获利出租收租金出售获利8、开发策略及开发节奏第一期第二期第三期新光天地1、2栋写字楼购物中心3栋写字楼公寓第四期2003年6月2004年6月商住楼2007年初2007年初、处于回收资金目的，第一期开发公寓产品，虽凭借庞大的综合体量规划取得了当时较高的利润回报，但在商业核心未形成的情况下，价值未能实现最大化；引进外资，引进品牌商业运营商，保证商业及写字楼的整体运营价值，为后期自主经营的物业建立档次及形象；酒店开业7、各物业价值支撑及综合价值平台商业在整个综合体中占据最核心的价值，也是整体档次和形象支撑的关键因素；为商务办公提供高档次的商业配套，为公寓提供高品质的商务人流；写字楼作为综合体的商务平台，支撑酒店和公寓的商务人流，提供给商业高消费力的商务人群；酒店为商业和酒店提供了高档次的商务配套，为公寓提供经营管理平台，提升公寓档次；公寓及商住楼作为酒店和写字楼的补充，也是开展商实现资金回现的有力保障。10、工程启示及借鉴华茂中心作为航母型综合体，业态完整丰富，呈现了综合体完整的生态开展链条，各个业态在整个系统中相荣相生，彼此促进；商业作为华茂中心最核心的价值因素，开展商放弃了短期的利润，引进成熟的商业运营公司进行合作，改变以往的商业经营模式，实现“休闲体验式〞购物模式，通过不同档次及形式的业态组合〔购物中心、华茂广场、商业街〕，补缺和提升整体的商业档次及气氛，支撑了综合体的形象档次，保证商务人流；为跨国大企业量身定做的写字楼，严格筛选入驻资格，保证商务平台的高端性，为商业提供固定的高消费人流，支撑公寓的租赁平台；2家五星级酒店的入驻，为生态链添加最具品质的物种，所有权和经营权的别离，保证了酒店的品质和形象，也为商务办公提供最齐全和高档的配套；公寓作为酒店的功能补充，为写字楼提供了办公平台的居住需求，是综合体链条实现“一站式生活〞必不可少的因子；商务公寓为成长性企业提供高端的开展平台，成为写字楼的有效补充。借鉴：公寓未待商业成型期的过早开发，导致利润未实现最大化。特色商业都市综合体——三里屯SOHO一、区位及周边情况东直门商圈第二使馆区燕莎商圈第三使馆区朝外商圈CBD核心区2007年，太古联合摩根士丹利46.9亿元整购新三里屯12万平米的集中商业；2021年北京市规划中将三里屯定位为与国贸、燕莎商圈互补的北京最国际化的时尚休闲消费区；2021年6月，北京太古广场阿迪达斯超大旗舰店开业，正式启动了三里屯国际化商业模式；然后，信奉“地段，地段，还是地段〞的老潘，启动了三里屯SOHO。二、根底数据三、总体规划和设计1、各种功能规模：商业约12.8万平米，占37%办公10.2万平米，占29%公寓12.0万平米，占34%2、内部交通体系：

开放式设计，整个工程没有任何围墙，目的是和城市融合；开辟众多街道，让人自由游逛，为整个社区注入活力。3、内部空间布局：4栋公寓公寓楼坐落在工程用地的南侧，这里的日照条件非常理想，安静适于居住；写字楼坐落在工程用地的北侧，这里与主要街道的联系十分便捷。公寓楼和写字楼的入口贴近生机勃勃的周围环境，与此同时，又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。写字楼的大厅位于首层，使商业活动和工作环境融合在一起，产生互补、增效的作用。4、整体景观环境：九幢形状有机协调的超高层建筑会聚在一起，形成了一种“未来大峡谷〞的自然意境。在这个大峡谷中，本来应该是具有阳刚之气的超高层建筑一下子变成了山谷，突然间变成了阴柔的女性，这种融解展现给了我们从未见过的“市中心VS自然〞的风景。四、开展总策略：功能组合特色商业中心都市综合体商业大型商场临街商铺地下步行街居住商务全家居效劳式公寓精装写字楼五、各种物业功能定位及运作思路商业:定位：北京高人气聚集地开发模式：统一开发，分割出售经营模式：由于产权出售，无法直接控制业态和商家，soho中国主要从硬件和软件两个方面来快速聚集人气。硬件包括位置、交通、建筑、周边的人群等，在前期解决；软件在招租阶段解决，通过SOHO形象的持续推广和深化来实现商业的整体形象与整个工程匹配。另外，soho中国将出面与大租户洽谈并协调与业主的关系以求到达共赢。业态组合：大型商场、临街商铺、地下步行街〔100—600㎡〕运作关键：前期的规划和建筑设计上保证灵活性〔即铺位面积、位置等对业态的适应性强〕、均好性〔无商业死角〕。早期以低租金、招特色物业等方式尽快将铺面出租以聚拢人气，之后一方面租金随着工程的逐渐成熟而上涨、另一方面各业态本身存在互补或冲突性，对商家进行淘换。经过数轮的调整后形成具备特色、对商户和消费者具有吸引力、可以自主生存、开展的商业形态。五、各物业功能定位及运作思路公寓：定位：全家居效劳式公寓开发模式：统一开发经营模式：公开出售，统一物管业态组合：公寓〔120——300㎡〕运作关键：依赖成熟的商业气氛。针对目标客群〔山西、内蒙老板，演艺圈明星、大使馆工作人员等〕的精致产品打造。写字楼：定位：年轻有活力的企业基地开发模式：统一开发经营模式：公开出售，统一物管业态组合：精装写字楼〔120——300㎡〕运作关键：依赖成熟的商业气氛。商务、商业二者形象、气质、定位相互匹配、支撑。六、各业态盈利模式商业：高价值销售获利，面积100—600㎡不等，散售。写字楼：高价值销售获利，带精装修，除定制单位外散售。公寓：直接销售获利。七、各物业价值支撑及综合价值平台商业居住办公高品质的商业配套高消费力商务人流高品质力商务人流高消费力商务人流商业在整个综合体中占据最核心的价值，也是整体档次和形象支撑的关键因素；为商务办公提供高档次的商业配套，为公寓提供高品质的商务人流；公寓及写字楼作为商业业态的补充和完善，也是开展商实现资金回现的有力保障。八、开发策略及开发节奏工程进度2007-3-9

完成地块转让2021-5-7样板间开发2021-7-12内部认购2007-7

开启登记蓄客开盘2021-7-19业态期房签约统计上市销售套数已签约

套数销售率已签约

面积(㎡)成交均价

(元/㎡)累计销售额（亿元）商业用房81738647%62237.65840436.3办公用房36312434%35124.93617712.7公寓658376%6522.55396182.6合计183854730%1038854970951.6注：北京房地产交易管理网统计结果截至时间2021年7月26日2021年7月12日开盘两周内回款逾50亿：潘石屹炒作常规推广工程进度2007-3-9

完成地块转让2021-5-7样板间开发2021-7-12内部认购网站、媒体：SOHO中国重拳拿地，三里屯SOHO呼之欲出

博客：“再谈房价〞活动：三里屯新闻发布会网站、媒体：新闻报道活动：亮相PARTY

2021-3博客：“我们不用试市场的水温〞三里屯SOHO即将亮相2021-52021-5博客：“百日剧变〞开始访谈：三里屯SOHO的销售已经进入倒计时短信：告知开盘信息网站、媒体：逆势中，三里屯SOHO的销售会创造一个奇迹活动：开盘活动博客：宣布爆炸性消息，三里屯SOHO工程开盘即签约43.5亿元人民币推广：根据客户关注特征，采用事件炒作方式连番在山西、陕西、河北等地的煤老板中大力推介该工程2007-7

开启登记蓄客开盘2021-7-19九、营销推广十、工程启示及借鉴1、对产品的准确定位与精致打造根据三里屯消费特色，打造零售型商业；依托工程商业价值，结合目标客户〔山西、内蒙等地老板、娱乐业明星、各国使馆工作人员等〕打造120——300平米居住型、舒适型精装公寓及写字楼。173、对客户的精确打击高比例佣金的奖励机制资源型客户的关注特征老潘的自我炒作推广客户研究营销手段山西、陕西、内蒙、河北、东北等地的资源型富豪针对性强的异地渠道营销客户很分散，不集中庞大规模的销售团队北方资源型客户粗线条的购买特点，关注项目本身销售现场的细节管理反而不那么重要挖掘此类客户的难度较高对位研究4、庞大的销售团队及高佣刺激。三里屯SOHO工程销售采用SOHO中国一贯的“150人标准化销售团队模式〞；工程设有1名总经办老总〔相当于工程销售总监〕，下属5名总监〔相当于工程销售经理〕，每名销售总监带着3个销售团队，理论上这也是销售经理的管理极限了。每个销售团队的领导称为销售副总监〔销售小组组长〕，每个副总监带着10名销售人员作为一个销售小组，共15组。“编外人员〞设置：每个销售员都有自己的外部销售关系网络，作为自己的客户拓展线，包括与二手经济、广告媒体、代理公司等的合作关系；每个销售季〔三个月〕淘汰的销售人员会转为“编外销售〞继续进行工程的销售活动，其业绩会挂在正规编制销售员上，继续签单提取佣金。5、以营销的角度，系统的审视客户特征客户构成分类客户来源客户购买动机客户关注因素影响客户因素客户所在渠道准确锁定客户如何挖掘客户如何有效打动客户项目主卖点提炼意见领秀的寻找渠道营销的应用小结：三里屯是一个以小型商业、餐饮聚集而著称的地方，每天都有许多旅游者、来访者在这里享受富有生机的城市气氛。三里屯SOHO设计的重要目标就是营造一个极具吸引力的“场所〞，并使其成为已有的街区活动的有机延伸。未来的三里屯SOHO将成为城市商业活动的“目的地〞，将城市中的娱乐消费社交创意聚集到这里，形成一个拥有无限活力的场所，营造这样的“场所〞将提升周围地区的商业价值，进而成就工程都市综合体价值。绝版地段都市综合体——盘古大观亚奥核心区·高端综合体

盘古大观，朝阳区北四环中路5，亚奥核心区，距离水立方180米，距离鸟巢500米，是千顷奥林匹克公园中心区地标性城市综合体。

工程总占地面积39360平方米，总建筑面积418484.70平方米，由一幢超5A级写字楼、三幢国际公寓、一座盘古七星酒店以及全长411米的世界第一商业长廊——龙廊综合组成。一、区位及周边情况

二、根底数据：

工程总占地面积：3.90万㎡总建筑面积：42万㎡建筑容积率：7.00小区绿化率：30.00%超5A写字楼：39层，高192米，面积13.9万平米，层高4.6米盘古七星公馆：19层，高84.9米，面积20万平米，层高3.75-5米商业龙廊：411米长，外廊挑高15米，面积2.5万平米，层高5米盘古七星酒店：19层，高88米，面积4.8万平米，层高4米三、建筑规划设计：四、物业开展策略及功能组合：城市地标综合体居住商务商业公寓大宅空中四合院写字楼空中会馆七星酒店商业走廊会议餐饮只租不售奢侈品走廊五、物业功能定位及运作思路：1、写字楼

定位：世界级金融商业机构北京办事处

经营模式：开展商自持，公开招商

业态组合：写字楼+空中会馆

运作关键：

其一、写字楼只租不售显示了开发商对物业价值挖掘充满信心的同时对其自身的持续经营提出了更高要求；

其二、作为世界级企业办公场地的写字楼位置却不在CBD，以奥运公园或地标建筑吸引的客群需要努力挖掘。

超5A写字楼·物业展示1192米，亚奥商务旗舰盘古大观最高的标志性建筑，采用坚实现代的内筒——框架结构体系，建筑平面为正方形，楼最高点高度191.65米；建筑设计使用年限为100年，外墙为单元式空防紫外线全玻璃帷幕墙。大厦共有地上39层，地下5层，总建筑面积约13.9万平方米。其中地上局部约11万平方米，地下局部约3万平方米，标准层建筑面积将近2800平方米，标准办公层层高4.6米，大堂内空间挑高15米，打造殿堂级超高视觉空间。写字楼实景图建筑设计：写字楼四层以上每层由四个立面组成，其中每一侧立面有17扇窗〔南立面除外〕为单元式幕墙，窗扇其窗玻璃采用LOW-E钢化夹胶中空玻璃幕墙窗，东、南〔局部〕、西、北4个立面每樘窗扇面积为6.3平方米。写字楼层高4.6m,净高3.4m。大堂挑高15米。35-38层总统俱乐部5-30层办公区实景图35-38层总统俱乐部

超5A写字楼·物业展示2网络通讯：大厦采用高架地板，满足所有网路、通讯及所有客户需要的系统走线，办公空间可自由分隔，自成系统；万门局，采用铜网传输,通到楼层弱电管井，可根据客户要求入户。空调系统：标准楼层采用节能、低噪音的VAV空调全新风系统，自动调控温度与净化后的新风，再加上环保节能的冷却与供暖装置，确保大厦室内四季如春，清爽宜人。新风50立方米/每小时。电梯系统：大厦共有30部瑞士迅达电梯及6部扶梯，按客、货、VIP、员工等功能分开运行。电梯分高、中高、中、低四区高速运行，每一组电梯效劳层数约为8~9层，同时还有6部扶梯连接1至4层，令通行快捷便利。平面隔断：办公层平面布置呈“十〞字形走道，办公区为开敞式办公或分隔为四个根本单元空间，灵活分割、使用方便、利于疏散。

超5A写字楼·物业展示32、七星公馆〔1〕公寓大宅

定位：绝版地段上的收藏

经营模式：出售

业态组合：600平大平面〔毛坯、精装、精装全家电〕

运作关键：客户对区域、空间布局、面积和文化价值的认同

盘古七星公馆·物业展示1

盘古七星公馆·物业展示2三档销售，价格阶梯：毛坯销售价格：63000元/平米精装无家电销售价格：73000元/平米精装全屋家电销售价格：83000元/平米230平米超大客厅超大开间设计超级主卧270度景观私藏

盘古七星公馆·物业展示32、七星公馆〔2〕空中四合院

定位：绝版地段上奥运公园顶级观礼台

经营模式：出租〔1亿元/年〕

业态组合：12套700平米顶层四合院

运作关键：天时已过，远离奥运会的奥运观礼台，一年1亿元的租金，无法想象持续的运作空中四合院沿袭了北京四合院的建筑风格，坐北朝南，东西厢房，格局规整。空中四合院共有12套，每套建筑面积为775平米，每户均配有两部私人专属电梯。

空中四合院·物业展示1奢华：以四合院的名义院落分上下两层：一层为会客、用餐、泳池，同时院内堆土1.5米栽有寓意“金玉满堂〞的玉兰及海棠树和私人惬意水榭；二层以卧室、书房为主，院落上空安装了可电动开合屋顶，一二层之间备有VIP迷你电梯，所有匹配无不极度奢华。四合院大客厅四合院一层游泳池院落中空挑高

空中四合院·物业展示2建筑设计：龙廊——世界第一商业长廊，聚集世界顶级品牌旗舰店的购物广场，这是世界级品牌的中国之家，建筑面积2.58万平方米。

盘古大观龙廊，即公寓楼地上首层至三层。全长411米，进深13米，净高15米，创造了中国建筑史上最长最高走廊的记录,

恢宏大气的空间尺度，让这条长廊成为盘古大观整个建筑的亮点，空间震撼；66根顶天立地的花岗石方柱，暗合360度周天大数，柱头上高达3米的含珠龙首，每一个都由整块重50吨的花岗岩雕琢而成，正对东向，朝着2021盛会中心体育场馆区，既延续北京城市中轴线隐藏的龙脉，更成为历史性盛会的仪仗护卫。

龙廊·物业展示4、酒店

定位：奥林匹克公园中国文化酒店

经营模式：开发商自持，自营

业态组合：酒店、会议、宴会、知名餐饮

运作关键：充分发挥区位优势，丰富经营工程

酒店大堂实景图

七星酒店·物业展示1酒店客房天花酒店客房陈设

七星酒店·物业展示2六、工程各业态盈利模式：公寓写字楼酒店商业直接销售获利开发商自持，固定资产租赁获利开发商自持，固定资产租赁获利开发商自持，自主经营获利七、工程各业态价值支撑及综合价值平台：七星酒店商务办公商业空中四合院公寓大宅资源平台提升品质超级租客完善业态资源平台提升品质高消费人流八、工程开发策略及开发节奏：七星公馆2021年5月1日入伙，目前商业在招商，写字楼招商尚未启动。2003年，因北京摩根与北京建工集团之间发生施工质量及施工欠款纠纷，进入长期仲裁阶段，致使摩根中心“烂尾〞。2006年9月26日，北京摩根公司重建摩根中心工程，重新命名为七星摩根广场。2021年12月6日盘古七星酒店开业。2007年9月30日，历经磨难的北京七星摩根广场以盘古大观的全新形象开盘，盘古七星公馆隆重面市。九、工程营销推广：2、事件营销：12套云顶空中四合院与比尔盖茨营销营销背景：12座云顶空中四合院工程最大的噱头·12座顶层豪装四合院·只租不售，年租金1亿人民币·比尔盖茨租住2021年7月23号，全国大大小小的在线媒体同时上线了一篇名为：?比尔·盖茨花一亿租盘古大观四合院观看奥运?的文章，当盘古大观或真或假地与比尔·盖茨发生了关系后，这里就成了北京最引人注意的地方。3、话题营销：不卖那么不卖，要卖就要卖天价七星公馆营销背景：毛坯销售价格：63000元/平米精装