房地产开发项目的规划设计

房地产开发项目计划设计一、房地产开发与城市计划关系

（一）房地产开发与城市计划内涵、性质及其相互关系

城市计划是为实现一定时期内城市发展目标和各项建设而预优异行综合布署和具体安排行动步骤,并不停付诸实施过程。城市总体计划是从宏观上明确城市性质、规模和发展方向,从空间上确定城市布局结构和土地使用功效以及道路交通和市政基础设施网络,是城市发展总框架、总蓝图。具体计划是总体计划深入,是对各项建设综合布署和具体安排,是指导城市中某一区域进行目前开发建设依据和蓝图。与房地产开发关系亲密是城市总体计划和具体计划（包含控制性具体计划和修建性具体计划）。

房地产开发是指根据城市计划和社会经济发展需要,对土地和地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行开发建设和经营管理一项综合性社会经济活动。其内容包含从立项、计划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建造、工程完工验收、经营销售、交付使用直至物业管理全过程。房地产开发形式有多个:按开发对象（客体）而言,可分为土地开发、房屋开发和房地产综合开发;按开发主体而言,有独资、合资、个人三种开发形式;按开发区域划分,有新区开发和旧区（旧城区更新改造）开发;按开发规模划分,有单项开发和成片集中开发。不管哪种开发形式,房地产开发都是含有高投入、高风险、高回报行业。

城市计划编制、实施和管理通常由计划设计院和计划管理部门完成,它们是政府职能部门,所以,就其性质而言,城市计划是政府行为。这一行为结果要求能反应城市中全体公众意志,维护公共利益,保障公民和法人正当权益,促进城市全方面发展。房地产开发关键是由房地产开发企业来负担,其性质是企业行为。这一行为目标关键是追逐利润最大化,即克服房地产开发项目周期长、投资长、风险高不利原因,以期取得最大收益。

因为城市计划和房地产开发内涵、性质不一样,在编制城市计划和进行房地产项目开发过程中,各自考虑问题侧关键也不一样:从发展战略方面看,城市计划侧重于从宏观角度分析城市发展条件,确定城市发展方向,而房地产开发则多从微观角度考虑企业发展;从时间上看,城市计划侧重考虑长远和远景效果,兼顾近期发展,而房地产开发更重视近期效果;从空间上看,城市计划重视整体空间结构组织和各类用地功效配置,而房地产开发则多从局部考虑项目区位选择;从效益看,城市计划重视研究经济效益、社会效益和环境生态效益相互统一,侧重研究降低社会边际成本,提升整体综合效益,而房地产开发更关心开发项目、开发宗地或企业经济效益;从信息反馈角度看,城市计划侧重听取市民反馈意见,满足大多数市民需要,而房地产开发侧重搜集市场信息,适应市场需要。

归纳以上分析,城市计划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长久与短期关系,是后者应服以前者、前者应兼顾后者相辅相成关系。不过,不能否认,因二者侧关键不一样,肯定会产生矛盾一面,若处理不妥,就会给城市建设与发展带来问题。

（二）城市计划对房地产开发影响及约束

房地产开发和经营管理活动绝大部分都是在城市范围内进行。所以说,房地产开发每一个步骤都要受城市计划影响和约束。为此,开发商不仅要全方面了解某个城市计划意图,掌握城市计划各项控制指标,还要正确处理二者关系,使房地产开发少走弯路,取得事半功倍效果。

1、城市计划对房地产开发经济效益影响。为了使一个城市经济、社会、环境效益统一友好,城市计划往往经过部分控制指标实现这一目标。其中与房地产开发关系最亲密能是对城市土地开发强度控制。

反应城市土地开发强度指标通常有三个,即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。容移率综合了前二者内容,直接反应一块土地上建筑容量,所以受到城市计划师和房地产开发商广泛重视。

在房地产开发活动中,开发商总是追求利润最大化,争取收益和支出差额最大。依据经济学中边际收益（成本）递减（增）原理,房地产项目收益和支出情况随土地开发强度改变而改变。假定在一块面积和建筑密度都已明确土地上,建设楼字边际收益和边际成本随楼层和容积率提升,将产牛改变:据天津市调查,三、四层房价最高;另外二、五层与一、六层各属一档,商品房价相差10％～20％;但三、四层单方成本却比仅仅建一、两层件宅要低。当楼房超出一定层数后,因为建筑本身设施投资大幅度增高,高层楼宇基础和支撑结构费用增多,勘察设计成本加大,而且建设周期长,贷款利息增加,整个投资成本和风险愈来愈高。由此分析,选择和确定适宜容积率对房地产开发项日投资回报将产生较大影响。所以,城市计划确定建筑容积率,应在确保环境、社会效益前提下,寻求充足发挥土地经济效益最好建筑容积率范围。

2、房地产开发必需符合城市计划。我圈城市计划法要求,城市计划区内土地使用和各项建设必需符合城市计划,服从计划管理。为此,城市计划管理部门经过建设用地计划许可证等方法,对包含房地产开发在内各项建没进行有序有效管理。具体措施以下。

（1）相关项日选址意见书。由城市管理部门提议相关项目选址意见书是房地产开发申报立项时必需含有文件之一。建设单位存进行项目可行性研究时,要接收城市计划行政主管部门相关项目选址计划指导,审批任务设计书时应该尊重选址意见书。

（2）建设用地计划许可证。是城市计划主管部门依据开发单位,或相关机构用地申请以及计划和建没项目用地需要,确定用地位置、面积、界限法定凭证。房地产开发单位凭借建设用地计划许可证,才能到土地管理部门申请开发建设用地,办理土地征用划拨或出让手续。

（3）建设工程计划许可证。这是核准工程设计、施工图纸是否符合城市计划并准予施工法定凭证之一。只有在取得建设工程计划许可证、建设工程开工许可证、土地使用权证和其她相关文件后,房地产项同才能破土动工。

（4）临时建设用地计划许可证和临时计划许可证。这和永久性开发建设用地申请、审批程序类似,是对于因施工材料堆放、运输、架设地上线路、铺设地下管线、进行地下工程建设和地质勘探等需要临时占用土地所核发法定凭汪,这类

类用地必需在要求期限内给予收回。

3、开发商在计划设计阶段职责。一个项目计划设计,往往需要委托某设计单位完成,但这并不等于开发商不介入这一活动,相反,开发商必需组织并参与整个计划设计研究和论证,方便计划设计愈加合理、愈加切合当初当地实际情况。开发商关键完成下列协调、管理工作。

第一,会同城市计划部门,经过反复勘察、研究论证,选定项目开发地点,确定用地范围和建设规模。

第二,委托计划设计,进行多方案比较,确定计划方案。

第三,参考囝家或地方政府要求定额指标,参与研究确定项目计划设计投资概算以及各项技术经济指标。

第四,主动为施工单位发明开工条件,计划设计方案一旦确定,就要制订分期出图计划,立刻提出计划总平面图、道路计划图、竖向计划图、管网综合图、土石方工程图等。并抓紧组织设计单位进行建筑工程单项设计,立刻完成项目施工图纸。

第五,熟悉和审查图纸。

第六,绀织现场计划设计小组,由开发商牵头,组织计划设计、建工、市政、公用建设等部门参与,定时开会研究在建设过程中出现问题,使施工得以顺利进行。

二、房地产开发中计划设计应遵照标准

（一）依据城市总体计划和分区计划,表现社会、经济和环境效益相结合标准

前已叙及,房地产开发与城市计划是微观与宏观、局部与整体关系。所以,不管是新区开发还是旧城改造,不管是单项开发还是综合开发,都必需依据城市总体计划或分区计划要求,编制开发项目具体计划,处理好局部和整体关系,以使城市总体计划得以深化和实施。房地产开发项目应经过综合计划设计,集约合理利用城市土地,处理好单体建筑与城市设计、使用功效和室内室外环境、建筑空间组合和建筑艺术等方面关系,在实现很好经济效益同时,充足兼顾社会效益和环境效益,使综合效益达成最好。

（二）依据国家和地方政府相关法规、规范、要求、条例,严格推行计划管理手续

房地产开发项目必需严格遵照国家和地方政府制订相关计划、建筑设计、交通管理、消防以及卫生防疫、防空、人防、文物和古建筑保护等法律、法规,尤其是《中国城市计划法》。开发商必需对各阶段计划设计方案,咨询计划主管部门意见,严格推行计划管理手续,在计划设计得到主管部门同意后方可实施。

（三）房地产开发要做到统一计划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设

房地产开发是一项复杂系统工程。开发区域内建筑物、构筑物、市政工程、公用事业、绿化、卫生防疫、人防、抗震、防洪、教育、文体、消防、交通,乃至建筑艺术、建筑色彩构思以及建筑小品部署,甚至包含小区安全防范、物业管理等等,都要在统一计划设计前提下,统筹兼顾,合理布局,综合实施,配套建设,实施先地下后地上标准。

（四）遵照价值规律和市场供求法则,充足了解和掌握市场行情,对开发项目作出正确定位

在市场经济条件下,一切社会经济活动都必需依据价值规律和市场供求关系发展改变,利用经济杠杆和竞争机制,促进资源或产品合理配置。房地产开发项目也不例外。就房地产产品而言,尽管是一个特殊商品,但它对社会价值和贡献,同其她商品一样,就是商品住宅、写字楼、综合楼、商场、标准厂房等建筑物及其空间环境整体投入使用后所产生经济、社会和环境效益统一。所以,房地产开发商必需要着眼于市场,依据市场上消费者需求和偏好,对所开发项目使用性质、标准进行科学论证和分析,合理进行计划设计定位。只有这么,才能为实现良好经济效益期望打下扎实基础,同时实现对社会价值和贡献。假如开发商品建筑使用性质与标准不符合市场需要,或与所在地段等级不匹配,则其经济效益和社会效益则无从谈起。

（五）节省用地、合理集约利用每一寸土地

中国人多地少,耕地面积仅占全世界总耕地面积7％,但要养活占世界22％人口,土地资源十分宝贵。城市周围人均耕地更少,而且大部分均为高产良田,农村居民点又很密集,征地费、拆迁费昂贵,所以节省用地、合理集约利用每一寸土地不仅是中国基础国策,也是房地产开发企业降低成本、提升经济效益基础路径。

（六）表现以人为本,可连续发展思想

房地产开发商经过房地产项目