核算房地产开发企业的成本

核算房地产开发企业的成本成本会计一、房地产开发企业成本核算的特点（一）以单项开发工程作为成本计算对象（1）一般房屋开发项目应以每一独立编制的设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本计算对象。对开发面积不大、开发工期较短的土地，以每一个独立的开发项目为成本计算对象；一、房地产开发企业成本核算的特点（一）以单项开发工程作为成本计算对象能有偿转让的大型配套设施项目，以普通设施项目作为成本计算对象；代建工程应区别土地和房屋开发的实际情况，确定成本计算对象。一、房地产开发企业成本核算的特点（一）以单项开发工程作为成本计算对象（2）对同一开发地点、结构类型相同、开工和竣工时间接近的各个单项工程，可以合并为一个成本计算对象。一、房地产开发企业成本核算的特点（一）以单项开发工程作为成本计算对象（3）对规模较大、工期较长、分区域开发的项目，可以划分为若干部分，以一定区域作为开发项目的成本计算对象，便于及时反映开发成本。一、房地产开发企业成本核算的特点（二）按月定期计算成本在房地产开发企业的各类业务中，很多建设项目的生产周期一般都较长，开发项目经常跨年度进行。为了及时反映开发项目的成本发生情况，考核开发经营活动的成果，房地产开发企业应按月定期计算成本。一、房地产开发企业成本核算的特点（三）开发成本需要在已完工程和未完工程之间进行分配房地产开发企业的土地开发、房屋开发、配套设施开发、代建工程开发等各类业务，由于生产周期一般都较长，开发项目的每个工程又都是一个连续不断的过程，一般不能等到每个工程全部完工后再计算其成本。一、房地产开发企业成本核算的特点（三）开发成本需要在已完工程和未完工程之间进行分配因此，在月末建设工地既有已完工程又有未完工程的情况下，按成本计算对象归集的开发成本还必须在两者之间进行分配。二、房地产开发企业的成本的构成（一）土地征用及搬迁补偿费土地征用及搬迁补偿费是指因开发房地产而征用土地发生的各项费用，包括土地征用费、耕地征用税、劳动力安置费、地上和地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出。在采用批租方式取得土地时，还应包括批租地价等。二、房地产开发企业的成本的构成（二）前期工程费前期工程费是指土地、房屋开发前发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究，水文和地质勘查、测绘，“三通一平”（“三通”是指通水、通电、通公路，“一平”是指土地平整）等的支出。二、房地产开发企业的成本的构成（三）公共基础设施费公共基础设施费是指土地、房屋开发过程中发生的各项基础设施费用，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、绿化和环卫等工程发生的支出。二、房地产开发企业的成本的构成（四）建筑安装工程费建筑安装工程费是指土地、房屋开发项目在开发过程中发生的各种建筑安装工程费用，包括以承包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以及以自营方式按工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。二、房地产开发企业的成本的构成（五）公共配套设施费公共配套设施费是指房地产开发项目在小区内发生的，可以计入土地、房屋开发成本的，不能有偿转让的公共配套设施费用，包括水塔、车库、锅炉房、消防、公厕、居委会、派出所和幼儿园等设施的支出。二、房地产开发企业的成本的构成（六）开发间接费用开发间接费用是指房地产开发企业直接组织、管理的开发项目发生的各项间接费用，包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费和周转房摊销等。上述六个项目构成房地产开发企业产品的开发成本。二、房地产开发企业的成本的构成（六）开发间接费用其中，土地征用及搬迁补偿费、前期工程费、公共基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费是构成房地产开发产品实体或有助于产品形成的直接成本，因此可以直接计入有关开发产品的成本；开发间接费用应先进行归集，月末再按照一定分配标准分配计入有关开发产品的成本。三、房地产开发企业成本账户的设置（一）“开发成本”账户“开发成本”账户用于核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。企业将发生的各项开发费用记入该账户的借方，将结转已完工程的实际成本记入该账户的贷方。三、房地产开发企业成本账户的设置（一）“开发成本”账户期末余额表示在建开发项目的实际成本，应反映在资产负债表中的“存货”项目内。该账户应按开发产品的种类，设置“土地开发”“房屋开发”“配套设施开发”“代建工程开发”等二级账户，并按成本计算对象和成本项目进行明细核算。三、房地产开发企业成本账户的设置（一）“开发成本”账户为了核算简便，比较大的房地产开发企业也可以将上述四个二级账户作为一级账户。“开发间接费用”账户属于损益类账户，应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账。三、房地产开发企业成本账户的设置（二）“开发间接费用”账户该账户用于核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各