红星美凯龙委托经营管理合同装饰咨询正式合同模板

委托经营管理协议本协议于月日由下列双方在中国上海市签署:甲方:红星美凯龙家居集团股份有限企业住所地:上海市浦东新区临御路518号6楼F801室法定代表人:车建兴 乙方:

住所地:法定代表人:（甲方和乙方以下合称双方,各称一方）鉴于:甲方是一家依法注册以经营精品家居商场为主著名大型专业商业、品牌管理集团,拥有著名“红星美凯龙”等商业品牌和专业经营团体,含有发展战略和实施实力;乙方拟与第三方设置项目企业取得位于 约亩国有出让用地（以下简称“项目用地”）使用权,并拟利用其中约亩土地（以下简称“经营物业建设用地”）投资建设家居商场和其它配套设施;乙方拟委托甲方按“红星美凯龙”家居商场要求和标准经营管理经营物业（定义见下）,并为此目委托甲方提供设计、装饰以及招商资源和咨询等服务。甲方愿意接收乙方该等委托,并指定甲方全资子企业上海红星美凯龙品牌管理有限企业（以下简称“甲方品牌企业”）作为经营物业（释义详见定义）管理主体对经营物业进行经营管理。现甲乙双方经友好协商,在自愿、平等和互利基础上,一致达成以下条款:定义除非本协议条款另有约定或上下文另有所指,下列用语含义以下:经营物业指项目企业拟在经营物业建设用地上投资建设家居商场。经营物业建设和装饰指为达成“红星美凯龙”家居商场标准和要求,乙方对经营物业所进行设计、工程勘查、土建、装饰装潢以及设备设施配置。项目企业指乙方及第三方按本协议第5.1条第（1）款约定共同成立之乙方控股经营物业投资、开发主体,且为经营物业全部者。管理企业指甲方品牌企业在经营物业所在地同一行政区域内设置“红星美凯龙”品牌管理实体（名称最终以工商核准登记为准）,专门对经营物业进行品牌经营和管理。管理企业组织形式是甲方品牌企业分企业。管理企业经营成本指管理企业人职员资、福利、奖金、加班费、日常经营开支、办公场地租金（如有）、当地广告策划和经营促销费用、培训费用、信息化统一建设费用、财务费用、管理企业税费等管理企业在经营管理经营物业过程中所产生全部开支和费用。冠名委托经营管理费含有本协议第6.1条中约定含义,简称为冠名委管费,包含保底冠名委管费和分成冠名委管费两部分。经营收入指由甲方对经营物业经营管理而产生全部经营收益,经营收入应该包含但不限于:（1）租金;（2）物业服务费;（3）广告位出租收入;及（4）用户支付停车费（如有）。开业日招商出租率是指:开业日招商出租面积与可租面积之比,其中出租面积包含:（1）依据已与商户签署租赁协议（协议）计算协议出租面积（含公摊面积）;（2）虽未与商户签署租赁协议（协议）但已预收意向金,且商户和管理企业均已测量计算认可面积（含公摊面积）。可租面积为:商铺实测面积+公摊面积,具体由甲乙双方在经营物业开业前确定。租赁协议是指:管理企业、乙方/项目企业与经营物业内商户签署展位租赁及管理服务协议。当年度实收租赁协议总收入是指:管理企业和乙方/项目企业在一个会计年度内依据租赁协议向经营物业内全部商户实际收到多种费用【包含但不限于租金、管理费（或性质相同费用名目）等】总和（含以前会计年度欠缴但当年度补缴租赁协议收入）,但不包含依据租赁协议收取确保金（含履约确保金、质量确保金、服务确保金、电信设施押金、装修工程确保金等）及代收代付款项。甲方商标指:甲方或其关联企业在中国注册、“红星美凯龙”等商标、由包含有“红星美凯龙”一词和其她词汇和设计元素集合和变体组成式样以及特定其她设计和/或词汇,该等商标、式样及设计和/或词汇用于建材、家俱、家居饰品商场或卖场。甲方无形资产指甲方商标、商号、标识、标志、域名、专利、有著作权作品、工业设计、数据结构、商业秘密或专有技术、保密资料或含有商业价值想法,以及能够表明或突出某一货物或服务起源于甲方或受甲方控制实体其她标识在内,专属甲方全部或使用非实物形态财产。开业日指经营物业正式对外营业日期。委托经营管理期指自经营物业开业日起至委托经营管理期终止日止。经营物业概况拟建经营物业位于【】必需写明交叉路口及商场主立面所临马路,计划建设面积约【】万㎡（含地下停车场该内容可依据包建单价进行增减。、设备用房和楼梯间）,具体建设指标以计划审批文件为准。必需写明交叉路口及商场主立面所临马路该内容可依据包建单价进行增减。经营物业拟占用土地性质为国有出让用地,项目计划用地面积约为【】亩左右（具体以计划审批文件为准）。现在该地块由政府收储,等候以净地形式公开出让。经营物业包含上述项目企业提供用于经营家居建材房屋建筑物及其隶属设备、设施、停车场、广场、屋顶、建筑物外立面等。经营物业建设和装饰要求经营物业建设和装饰要求乙方自行负责经营物业设计（含审图及报审）、建设和装饰,确保经营物业建设和装饰符合甲方“红星美凯龙”家居商场标准和要求,并按本协议第15.3条约定时间将已经过建设和装饰工程完工验收（含消防）以及甲方认可经营物业移交给甲方。在经营物业移交甲方之前,甲方有权自行或委托其她有资质第三方对经营物业组织验收,验收标准（详见附件二）参考甲方向乙方提供装饰设计风格要求、图纸、优化提议及甲方统一物业、环境保护、安全查验标准等;如还未经过甲方物业查验,由乙方负责自费整改直至经过甲方物业查验。甲方有权对经营物业装饰工程相关事项包含工程规模、设计标准、计划设计和功效要求及设计中技术问题等向乙方提出提议,经营物业内平面部署,在不影响消防验收情况下,标准上以甲方提议为准。甲方有权主持与工程装饰相关协作单位组织协调会,有权公布开工令、停工令、复工令。甲方有权提出设备选型要求及向乙方推荐材料供给商,对不符合设计要求及国家质量标准材料设备,甲方有权通知施工单位停止使用,对于不符合规范和质量标准工序、分项、分部工程和不安全施工作业,有权要求总包单位停工整改、返工。在两次整改无效情况下,甲方有权要求乙方对总包方处以每次5000元罚款。项现在期收费和开业前招商佣金项现在期收费乙方委托甲方对项目提供前期咨询服务,包含对项目进行实地考察,初步市场调研;提供相关项现在期开发咨询服务等;同时,甲方同意在乙方完全遵守本协议第九条全部约定前提下,自年月日起框架协议签署日期,如未签署框架协议,则变更为“自本协议签署生效之日起”。,在取得经营物业所需土地和/或经营物业建造前期准备过程中对外报建文件、宣传企划方案中包含经营物业部分使用“红星美凯龙”名称（其中宣传企划方案需甲方事先审核同意）（为免疑义,前述行为在任何情况下不组成也不应了解为甲方对乙方品牌授权或许可）;乙方应据此向甲方支付相关费用人民币【】万元。框架协议签署日期,如未签署框架协议,则变更为“自本协议签署生效之日起”。甲方在项目建设工程中连续为乙方提供市场调研和策划、项目开发、装饰咨询（包含对装饰工程提供优化提议、不定时派人提供技术指导、提供红星美凯龙七代店设计白图作参考）等咨询服务,并许可经营物业开业时首次冠以“红星美凯龙”名称,乙方应据此向甲方支付相关费用人民币【】万元。上述项现在期收费累计人民币【】万元,支付方法为:首付款为人民币【】万元,乙方应在本协议生效后7日内向甲方支付;甲方招商团体进场前30日内,乙方向甲方结清项现在期收费余款。甲方应根据本协议约定之金额适时向乙方出具咨询服务业增值税发票。开业前招商工作和开业前招商佣金经营物业开业前招商工作由乙方委托甲方全方面负责,乙方应提供必需招商办公场地和设备、设施等条件。甲方在双方确定开业日前5个月将相关招商计划、人员安排和派驻计划、广告策划方案、开业筹备费用财务预算（包含招商活动费用、招商人员费用等）等报乙方审核无异议后确定（乙方不得不合理拖延或拒绝甲方提交上述招商方案和财务预算）,乙方应确保按确定内容提供配合,并按确定开业筹备费用财务预算在甲方招商团体进驻经营物业前7日内预先向甲方一次性全额拨付款项,甲方或管理企业无义务垫付开业筹备费用,该开业筹备费用不计入乙方应支付给甲方开业前招商佣金,在开业当年列入管理企业经营成本。乙方应向甲方支付开业前招商佣金【】万元,开业前招商佣金按以下时间和方法支付:开业日招商出租率达成90%以上,支付【】万元;开业日招商出租率达成85%以上未达90%支付【】万元;开业日招商出租率达成80%以上未达85%,支付【】万元;开业日招商出租率达成75%以上未达80%,支付【】万元;开业日招商出租率达70%以上未达75%,支付【】万元;开业日招商出租率低于70%,不支付。在甲方招商团体进驻前7日内乙方向甲方一次性全额支付开业前招商佣金。如到时开业日招商出租率低于90%造成甲方多收取开业前招商佣金,则在上述事实经甲乙双方确定后30日内甲方应无息向乙方/项目企业退回多收取金额,或经甲乙双方确定后上述多收取金额直接充抵乙方应支付给甲方相同金额其她费用。甲方招商团体进驻经营物业之前,乙方应确保已依法办妥并向甲方出示经营物业建设工程《建设用地计划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程计划许可证》、《建设工程施工许可证》以及《消防建设审核意见书》（以下简称“四证一书”）,且经营物业建设工程主体结构已封顶。合作与委托经营管理合作方法甲、乙双方确定,由项目企业作为竞买人参与项目用地竞买,并在成功竞得项目用地后作为开发主体负责包含经营物业在内项目建设。在项目企业设置并取得项目用地国有土地使用权后7日内,乙方作为项目企业控股股东暨实际控制人,有义务确保项目企业出具确定文件或与甲乙双方签署本协议补充协议,以确保项目企业负担本协议中对其设定全部义务和责任,并乙方对项目企业推行本协议约定义务负担连带确保责任。若项目企业未按前述约定向甲方出具对应确定文件或签署补充协议,视为乙方违约,甲方有权选择解除和终止本协议,同时追究乙方违约责任。委托经营管理通常约定由乙方设置项目企业提供本协议约定经营物业并委托甲方用于经营家居商场,由管理企业独立对经营物业进行品牌经营和管理。管理企业具体负责经营物业日常经营管理,乙方确定项目企业应按本协议约定负担管理企业经营成本。甲方授权管理企业在本协议使用期内,在按本协议约定经营管理经营物业过程中使用甲方无形资产,同意其在经营物业外立面使用“红星美凯龙”店招,并将该经营物业作为甲方集团管理组员之一在经营、企业标识系统(CI系统)、培训以及相关商业资源等方面进行统一管理。甲乙双方一致同意,由甲方委派优异经营管理团体独立负责管理企业日常经营管理,按本协议约定完成对应经营管理责任,负责对项目企业提供经营物业实施招商、经营管理、营销推广等管理活动,甲方对管理企业义务负担连带确保责任。管理企业甲方是家居建材经营专业机构,将中国领先家居建材经营管理经验用于甲方品牌企业及管理企业并向项目企业提供经营物业经营管理服务。管理企业注册设置由甲方品牌企业负责完成,甲方委派法定代表人（责任人）、总经理、招商策划营运等专业管理人员,乙方不得向管理企业委派任何工作人员,但乙方可对管理企业营运管理工作进行监督。管理企业其它工作人员由管理企业依据具体经营管理需要由甲方全权主导另行招聘、录用,并由管理企业与聘用人员签署劳动协议。管理企业所发生人工成本,包含职员工资、加班费、各项社保金、公积金、外派津贴、职务（技术）津贴、年底奖金及其她相关人员开支,其费用总额（人工成本）属于管理企业经营成本,纳入年度财务预算内,经双方签字确定后实施。人工成本遵照以下标准进行确定:人员编制及人工成本。由甲方依据经营物业实际情况、规模、经营性质、品类等情况,遵照甲方定岗定编标准进行人员编制数制订,管理企业人工成本依据甲方薪资福利政策、标准进行制订,并经甲乙双方协商后确定。甲、乙双方同意,管理企业职员工资、福利待遇须符合国家及当地政策法规要求,同时管理企业人员编制及人工成本最终确定须遵照甲方企业制订定岗定编标准和薪资福利相关政策、标准。其她行政费用如职员餐费、培训费、差旅费等依据甲方企业相关政策标准按实结算。开业筹备期间及开业早期,管理企业职员人数及人工成本按实计算,期间职员人数最高可为标准编制人数120%,并在经营物业开业后逐步调整到标准编制人数。调整期为开业后3-6个月,具体由管理企业视经营情况以及职员协议试用期等原因进行决定。若出现国家或地方法律法规、制度政策调整（包含但不限于:社保政策、社保基数、工作时间、最低工资标准等调整）,乙方同意根据甲方集团企业制订适适用于调整后法规薪资福利政策实施。为更有效激励管理团体提升经营物业效益,甲方会适时制订新职员薪资福利政策、标准（如年度薪资调整等）,乙方同意根据甲方新薪资福利政策、标准实施。当年会计年度实收租赁协议总收入较上一会计年度（不足一个会计年度,折算成一个会计年度）实收租赁协议总收入每增加1%,则下一会计年度管理企业人工成本较当年会计年度管理企业实际支出人工成本同百分比增加0.7%。管理企业总经理独立负责管理企业经营管理,享受管理企业人事任免权、财务预算内资金支配使用权以及日常经营管理决议权,但应根据本协议第7.1条约定向乙方书面通报上月经营情况（如遇节假日顺延）。管理企业仅为管理本协议项下经营物业而设置,未经甲乙双方书面同意,不得从事对外投资、贸易等活动,也不得对外提供任何担保,不得进行与本协议约定无关任何其她经营活动。管理企业可依据经营物业实际情况向甲乙双方书面提出对经营物业进行装修改造,并提供相关装修改造方案。甲乙双方应与管理企业协商确定二次装修改造方案,相关装修和改造费用由乙方和/或项目企业负担。物业服务:由管理企业或管理企业以项目企业名义聘用物业服务企业对经营物业按甲方物业管理标准进行单独管理,包含设备和设施检修、保养、物业卫生、治安、消防、保安等,费用由项目企业负担,并在管理企业经营成本中列支,乙方享受监督权。但管理企业按本协议约定对物业管理进行经营管理不是对经营物业安全确保,乙方确定项目企业应按本协议约定立刻、足额投保,发生相关责任事故后按本协议约定进行实施。财务预算、经营成本负担方法及账务处理甲乙双方确定管理企业经营成本由项目企业负担,其中与经营物业相关广告、宣传、经营促销、改造维修、环卫、绿化等费用和开支由项目企业签署协议并直接对外支付;其它部分经营成本（关键是人工成本、管理企业经营费用及各项税费等）在管理企业列支并最终由项目企业负担,该具体操作方法为:在符合国家要求情况下,按税赋优化标准由项目企业、管理企业共同与商户签署租赁协议,并按租赁协议分别收取对应租金和管理费等,并由款项实际收取方向商户出具发票和/或收据。若管理企业收取管理费不足以负担在管理企业列支经营成本,不足部分由项目企业根据双方确定年度财务预算金额按季度预先拨付给管理企业。租赁协议文本生效后由项目企业和管理企业各执一份。管理企业在年度财务预算范围内按实际需要和节俭标准自由使用和支配其从管理费中收取管理企业经营成本资金,以保障管理企业正常经营管理活动。年度财务预算节余部分由乙方或项目企业与管理企业协商处理。在经营物业开始招商工作前,甲方应制作经营物业开业筹备费用财务预算汇报及开业后三个会计年度（开业时间在上六个月,为开业当年加后二年;开业时间在下六个月,为开业当年加后三年）内第一个会计年度经营利润预算和后两个会计年度经营利润计划汇报,乙方应在收到方案和汇报后10个工作日内（最晚不迟于方案和汇报提交日所在会计年度12月31日）确定,逾期未确定或也未提出异议视为甲乙双方未能就预算事宜达成一致,甲方有权不予开展招商、不予开业,由此造成损失由乙方自行负担。乙方同意管理企业可按确定经营物业第一个会计年度经营利润预算方案在经营管理商场时直接在收取管理费中扣收对应金额预算费用,并依据预算方案支付使用。前述经营利润等于经营收入（包含租金收入和其她收入）减经营成本（包含管理企业全部工作人员薪金福利和奖金、各项税费等,不含商场租赁成本、折旧、摊销、利息和所得税等与商场经营不直接相关费用支出）。甲乙双方确定协议所涉经营物业第二和第三个会计年度经营利润预算应以前述经乙方确定两年经营利润计划为基准,依据经营物业实际营运环境（如国家和商场当地政府经济政策调整、当地市场、商户和供给商情况变动等）作必需调整。以后每个会计年度12月20日前,由甲方依据当地市场情况制订并向乙方或项目企业提交下一年度管理企业经营成本财务预算,经乙方或项目企业审核无异议后,由管理企业按第5.4条第（1）款约定以管理费形式收取。乙方和项目企业不得不合理拒绝或拖延同意该等年度财务预算,如乙方或项目企业在管理企业提交年度财务预算以后10日内未确定或也未提出书面异议,甲方有权根据双方最近一次确定年度财务预算实施。甲方或管理企业无义务支付或者代付、垫付任何与经营物业经营管理相关且应该由项目企业支付费用。在管理企业日常经营中若遇尤其情况需增加年度财务预算,管理企业应向乙方或项目企业提供书面汇报,经乙方同意后由项目企业追加。若乙方或项目企业无合理原因拒绝审批、追加年度财务预算,甲方和/或管理企业有权停止推行其在本协议项下任何或全部义务,由此造成经营物业任何损失,应由乙方及项目企业自行负担。经营管理中包含确保金（含履约确保金、质量确保金、服务确保金、电信设施押金、装修工程确保金等）,由管理企业收取和保管,并由管理企业出具收据。商户退租时或者需要向用户先行赔付时,由管理企业按相关协议约定负责与商户结算。租赁协议签署前,经营物业内商户就经营物业支付一切费用（包含但不限于定金、意向金等）均应由管理企业统一收取。租赁协议签署后,管理企业依据租赁协议约定将上述费用作对应安排（包含但不限于转作租金、确保金等）。经营管理中包含相关代收代付统一收款,由管理企业收取,并由管理企业出具收据,若由此产生税负列入由项目企业负担年度财务预算内。委托经营管理要求考虑到未来招商、市场及竞争等不确定原因,甲乙双方同意,经营物业起租均价（包含租金、管理费等以面积计算收益）、可租面积及实测面积公摊系数、招商率等标准由双方依据经营物业实际情况和当初市场实际情况另行以书面方法确定。甲方和/或管理企业应依据甲乙双方确定起租均价标准进行招商。考虑到市场和竞争原因,为确保招商质量,乙方同意在开业以后前两年每年给予租户不高于3个月免租期,该免租期纳入当年度预算。甲方现通知乙方,为了培育市场竞争力:经营物业开业一至五年内可能出现盈利微薄或经营困难,乙方（含项目企业）须在经营物业开业五年内,如经营物业经营困难必需另行补助合适现金至经营物业有竞争力经营。项目开业后收费项目开业后收费及支付方法本协议约定委托经营管理期内,甲方品牌企业连续为乙方提供经营物业经营管理服务,并将经营物业冠以“红星美凯龙”名称。乙方所以向甲方品牌企业支付冠名委管费。本协议约定委托经营管理期内,乙方应在甲方招商队伍进场前7日内,向甲方品牌企业支付委托经营管理期第一年冠名委管费人民币【】保底冠名委管费+参股出资额16%万元,甲方品牌企业收到上述冠名委管费后,应保底冠名委管费+参股出资额16%若乙方未能按上述约定立刻支付,逾期超出三十日,管理企业可在收取商户租金和管理费等时给予扣付并转付甲方品牌企业,乙方应在收到管理企业书面通知后根据对应商户和对应扣付金额向商户开具对应正当发票。甲方品牌企业收到管理企业转付上述款项后,视同乙方已支付对应会计年度冠名委管费。自委托经营管理期第二年起,乙方每会计年度向甲方品牌企业支付冠名委管费为保底冠名委管费加分成冠名委管费,其中每会计年度保底冠名委管费为人民币【】保底委管费=保底数（一线城市450万/年,二线城市350万/年,三线城市250万/年,四线城市以下（含）200万/年）+参股出资额16%万元（不足一个完整会计年度,则依据实际经营期限进行折算）;当年度实收租赁协议总收入为万元该数字依据营运预估收入对应表格不一样而变更为4000万或6000万。以上,则分成冠名委管费即对超出万元金额以超额累进方法乘以提取百分比（详见下面附表）计取。支付方法为:当年1月15日前由管理企业预收当年度保底冠名委管费50%;当年7保底委管费=保底数（一线城市450万/年,二线城市350万/年,三线城市250万/年,四线城市以下（含）200万/年）+参股出资额16%该数字依据营运预估收入对应表格不一样而变更为4000万或6000万。当年度实收租赁协议总收入提取百分比万-4000万元（含本数）部分9%4000万元以上（不含本数）部分8%乙方同意由管理企业负责向经营物业内全部商户催收租赁协议下多种费用【包含但不限于租金、管理费（或性质相同费用名目）等】。管理企业在向商户催收租赁协议项下多种费用时,乙方应帮助商户将按约定应确定为乙方收入资金扣除冠名委管费后余额直接缴付乙方指定银行账户。冠名委管费应由商户直接缴付至管理企业银行账户。乙方应在收到管理企业书面通知后向对应商户开具合规发票或收据,发票或收据金额应为乙方实际收到该商户缴付入乙方银行账户金额,加上对应冠名委管费之和。管理企业应向对应商户开具合规发票或收据,发票或收据金额按实际收到该商户缴付入管理企业银行账户金额,扣减冠名委管费以后余额。如商户违反租赁协议约定拒绝或延迟缴纳租赁协议中多种收入,乙方有义务配合甲方品牌企业及管理企业向商户进行催讨。如商户延迟缴纳时间跨越会计年度,则甲乙双方一致同意上述延迟缴纳收入计入商户实际支付时间所在会计年度实收租赁协议总收入,甲方品牌企业有权在商户实际支付时间所在会计年度按本协议约定对应百分比扣除冠名委管费。管理企业最晚应在每个月结账前将当月扣收冠名委管费转付给甲方品牌企业。甲方品牌企业收到管理企业转付冠名委管费后,视同乙方已支付对应冠名委管费,并应在每一季度结束后30日内（即每个会计年度1月、4月、7月、10月）按上一季度累计收到管理企业转付金额向乙方开具对应正当发票。财务、会计与税收项目企业和管理企业会计年度为每年1月1日至12月31日。每个月终了后乙方能够对管理企业账务及经营情况进行审计。如乙方认定特殊情况也可聘用审计事务所进行临时审计,但必需提前15日书面通知管理企业,临时审计费用由乙方负责支出,该等审计费用不记入管理企业经营成本,但限于每年一次。甲乙双方各自收益所包含税收,由双方依据法律要求各自负担。管理企业列支经营成本和经营收入均需取得正当合规有效凭证,所包含全部税费（包含但不限于企业所得税、营业税等管理企业须缴纳税费）均应列入年度财务预算中,由项目企业负担。委托经营管理中双方权利和义务甲方权利甲方有权指派管理企业在本协议使用期内按本协议约定经营管理经营物业。管理企业能够在本协议使用期内依据经营需要将经营物业分割调整出租,管理企业对外应以“红星美凯龙”品牌进行整体经营,并由甲方和管理企业负责管理;经营物业开业日前,乙方和/或项目企业未按本协议约定结清欠款（包含但不限于开业前招商佣金、第一年冠名委管费、项现在期收费等）,则甲方及管理企业有权延期开业,甲方、甲方品牌企业、管理企业及商户所以而产生全部损失均由乙方负担。甲方、甲方品牌企业和管理企业有权要求乙方按本协议约定立刻足额支付相关款项。依据本协议约定享受其她权利。甲方义务甲方确保其拥有正当使用甲方无形资产权利,并在本协议使用期内可连续授权给甲方品牌企业及管理企业按本协议约定在经营管理时使用;向乙方及管理企业提供经营物业全方面经营管理方案,包含前期市调、营销方案、招商策划、财务预算及管理计划等;在经营物业筹备开业期,与乙方共同制订经营管理制度、运行计划及专业培训资料等,帮助管理企业制订培训方案并完成培训工作;管理企业确保在经营管理活动中,对商户装修负监管责任,包含建筑结构变动,应经乙方同意;加强对派驻人员监督管理,如发觉不称职者应立刻给予撤换;同时为确保经营物业经营管理稳定,甲方应确保其派驻关键管理人员相对稳定;甲方应每年定时安排管理企业职员到甲方集团属下优异企业接收实习培训,以提升业务素质,乙方及项目企业应给予支持配合;在经营期内甲方应依法经营,若发生相关责任事故造成经营物业损害,管理企业应立刻代表项目企业向相关保险企业进行理赔,并依法追究直接责任人法律责任,乙方给予帮助,但甲方不另行负担相关赔偿责任,因甲方/管理企业管理失误造成损失除外。乙方权利乙方在按本协议约定按时、足额支付其在本协议项下应付费用后,甲方品牌企业和管理企业应按本协议约定在经营管理经营物业过程中使用“红星美凯龙”品牌,由管理企业按本协议约定进行市场营销推广、项目招商、宣传广告及制作印刷品等;项目企业按本协议约定拥有经营物业租金等收益全部权和支配权,但管理企业依据本协议约定在租金和管理费中直接收取款项除外;乙方有权对经营物业安全以及管理企业经营管理和物业服务企业物业服务进行监督。乙方发觉存在影响经营物业确实存在安全隐患等问题,有权要求管理企业或物业服务企业消除隐患;乙方有权对管理企业管理人员经营行为进行监督,可依据管理企业总经理绩效水平和工作表现向甲方提出调整或更换总经理提议,对其她不称职管理人员,乙方有权向管理企业总经理提出撤换提议;乙方义务在本协议使用期内,乙方和项目企业不得将经营物业进行产权式商铺分割销售或变相分割销售使用权。本协议使用期内,若项目企业欲整体转让经营物业,须事先取得双方书面同意后方可转让。乙方应确保甲方在合作协议项下权利义务不受影响,且该经营物业受让人负担乙方在合作协议项下权利义务。乙方能够在经营物业整体或部分上设置抵押权（包含其她担保权益）,但条件是乙方应承诺:抵押权人享受或者行使该等抵押权不得妨碍甲方在本协议项下所享受权利;当抵押权人行使抵押权时,该经营物业受让人应接收本协议条款和条件,并确保本协议在剩下期限内继续完整有效;当抵押权人处分经营物业时,甲方在相同条件下享受优先购置权利。乙方确保其提供用于开发建设经营物业土地正当性,并由项目企业连续正当地拥有。乙方应在经营物业建设工程完工后立刻办理完工验收立案并取得经营物业房产证,并有义务在取得经营物业房产证后五个工作日内向甲方进行出示;乙方确保按甲乙双方协商要求完成经营物业建设,并确保不将经营物业出租给除甲方和管理企业外任何第三方或委托第三方进行经营管理;乙方不得降低或损坏经营物业所涉消防设备和设施（包含灭火器材、应急照明、疏散指示牌等）,乙方每年应按当地政府消防要求立刻为项目企业办理相关消防年审工作,并取得合格证或准予使用文件;乙方应确保项目企业每年按时为本协议所涉经营物业投保充足保险（财产险、第三者责任险）,保费由项目企业负担或由管理企业直接购置列入经营管理成本,保险金应该首先被用于修复经营物业及赔偿甲方因发生保险事故而遭受损失。若因为乙方未能使项目企业立刻投保造成一切后果由乙方负担;乙方确定并确保项目企业不得与甲方选定商户以外任何第三方单独签署租赁协议,也不得私下向商户收取租赁协议项下多种费用【包含但不限于租金、管理费、物业费等】,如一经发觉,则上述款项应由项目企业转付给管理企业,并计入当年度实收租赁协议总收入;乙方确定项目企业应为管理企业提供必需经营办公房屋,管理企业办公设施、设备由管理企业依据年度财务预算配置,费用由项目企业负担;乙方应确保按本协议约定按时、足额向甲方支付其在本协议项下应付款项,并按本协议约定按时、足额负担管理企业经营成本。不然,由此造成经营物业停业损失、经营户损失、甲方损失以及其她任何损失均由乙方负担;乙方须向甲方提供其与原件一致法人营业执照、本协议所涉经营物业土地使用权证、房屋产权证等与本协议经营活动相关资料复印件。甲方无形资产保护甲方有权根据按本协议约定许可甲方品牌企业及管理企业为管理经营经营物业目使用甲方无形资产。甲方无形资产包含但不限于甲方商标、商号、法定代表人或企业高管人员形象、甲方代言人形象以及甲方商场外观设计专利、甲方商场外立面效果图、照片或图片。乙方同意和确定,其不因本协议签署,明示或默示地取得对甲方无形资产任何种类或性质权利、全部权或利益。除非取得甲方事先书面同意,乙方和项目企业不得为任何目以任何方法使用、许可第三方使用、或向第三方透露甲方无形资产内容。如在本协议使用期内乙方或项目企业欲使用甲方无形资产时,须将相关使用方法、方案和时间等事先传真或邮件给甲方确定（甲方任何工作人员个人或本协议经办人员均无权签字确定,必需由甲方以书面形式加盖公章确定）,并根据甲方确定后方法、方案和时间实施。全部依据本协议由甲方或管理企业创作,包含甲方商标或甲方无形资产或与甲方商标或甲方无形资产联络使用图片、图形、设计图纸、口号、名称、标题或类似材料,均应属于甲方专有财产,包含但不限于全部可取得著作权事项。管理企业有权为管理经营经营物业需要,以广告、海报、张贴物、宣传品、出版物等载体使用甲方无形资产,并以符正当律法规方法在经营物业（包含外立面和楼顶）悬挂、散发、设置该等载体。乙方确保,未经甲方事先书面同意,不得私自复制、留存、使用或者许可第三方使用该等甲方无形资产载体。本协议到期或提前终止后,管理企业有权摘除、取回或者销毁上述第9.5条所述之载体以及经营物业店招,费用由甲方负担。乙方及项目企业在推广、宣传经营物业外其她物业或其她项目时,不管利用任何载体（包含但不限于户外广告、平面媒体、影视媒体、网络媒体等）,均不得与甲方或管理企业对经营物业推广、宣传、广告信息公布或刊载于同一页面、版面、专栏、条幅、平面,也不得将甲方或管理企业对经营物业推广、宣传、广告信息公布或刊载于乙方及/或项目企业售楼书、广告书上。乙方及项目企业不管利用任何载体对经营物业外其她物业或项目进行宣传、推广、展示、招商、销售时,对于任何提及使用“红星美凯龙”、“红星”和/或“美凯龙”品牌经营物业及其她包含“红星美凯龙”、“红星”和/或“美凯龙”品牌及甲方无形资产内容,仅限于用文字形式表述为“位于红星美凯龙家居商场旁”或“毗邻红星美凯龙家居商场”,任何与上述表述不一致内容,均需根据本条第9.3款约定程序事先提交甲方确定,不然视为对甲方无形资产侵害,组成违约。经营物业招商办公区域应该单独使用独立建筑空间,乙方及/或项目企业在经营物业外其她物业或其她项目展示、招商、销售时,其展示、招商、销售办公区域应该与经营物业招商办公区域相分离且有显著指示标示区分,不得共处于同一建筑区域内。乙方及/或项目企业在开发建设项目用地或设置关联企业时,不得将“红”、“星”、“美”“凯”、“龙”这五个字中任意排列组合作为其项目名称或地名、企业名称中字号组成部分,也不得将甲方商标、商号印制于乙方/项目企业/乙方关联企业任何职员名片和/或胸牌上。任何因乙方及/或项目企业行为,引致受众误解经营物业外其她物业或其她项目与甲方、管理企业及/或经营物业之间存在关联性,均视为对甲方无形资产侵害,组成违约。如乙方和/或项目企业违反本条要求,除应根据本协议第十三条要求负担违约责任外,还应消除因其违约而造成对甲方和/或甲方无形资产所造成不利影响（包含但不限于在甲方每次发觉且通知乙方或甲方每次提出书面警告后十日内,乙方应在经营物业所在地及行为发生地最主流媒体上按甲方要求内容各以不少于半个报纸版面（或杂志整页）篇幅连续十次（一次为一期）公布澄清申明和道歉）,并赔偿所以造成甲方损失。如乙方拒不根据上述约定实施,甲方有权自行在前述媒体上以甲方名义公布澄清申明,乙方应按每十次100万元标准在甲方申明公布后一个月内向甲方支付公布费用,作为甲方损失赔偿。乙方拒不向甲方支付上述款项,甲方/管理企业有权在收取任何款项中扣付相同金额款项,且乙方还应根据该等逾期款项金额每日万分之五向甲方支付逾期利息。严禁同业竞争条款在合作期内,除项目用地外,乙方及项目企业不得在【】市行政区划范围内自营或与其她家俱/家居建材生产、批发、零售、连锁经营、品牌管理企业合作从事与家居商场相同或类似商业项目。在合作期内,严禁乙方将其持有项目企业股权出让予从事家俱/家居建材生产、批发、零售、连锁经营、品牌管理等行业同类竞争企业。优先权乙方若考虑整体出售/出租经营物业,甲方在相同条件下有优先购置/承租权。信息披露配合义务乙方承诺并确保负担以下信息披露义务:即根据证券监管等机构向甲方提出信息披露要求,乙方应该每年2次（标准上每6个月一次）根据甲方要求提供房产证、土地证、租赁合相同资料,乙方应该确保披露信息真实性、有效性、完整性。违约责任和协议终止违约责任如乙方未能根据本协议约定向甲方支付项现在期收费首付款,视作乙方重大违约,甲方有权立刻单方面终止本协议,乙方应向甲方支付1000万元违约金。如乙方和/或项目企业未能根据本协议约定向甲方、甲方品牌企业、管理企业按期足额支付其她任何款项（包含但不限于意向金、项现在期收费、冠名委管费、开业前招商佣金、管理企业经营成本等款项）,则甲方或管理企业除有权暂停推行本协议项下义务（包含但不限于停止召开招商公布会、不予开展招商、不予开业等）外,管理企业可直接在向商户收取租金和管理费等时直接给予扣付,还有权要求乙方根据该等逾期金额每日万分之五向甲方支付违约利息。如管理企业无法直接扣付,且乙方和/或项目企业逾期付款超出90日,并经甲方书面通知后仍未能补救,或管理企业已直接扣付但乙方和/或项目企业未按本协议约定开具发票超出90日,甲方有权单方面终止本协议,乙方除应向甲方支付未付款项及按每日万分之五计算逾期利息外,还应另向甲方支付人民币1000万元违约金。在该等情况下,乙方及项目企业应自行负担经营物业停业损失和商户损失。乙方和/或项目企业违反本协议第8.4条第（1）款约定未经甲方同意转让、抵押或以其她方法处分经营物业,乙方和项目企业按本协议约定已向甲方支付费用和款项不予退还,而且乙方应向甲方支付人民币万元违约金。同时,甲方有权立刻单方面终止本协议。若本条所述之违约金不足以填补由此造成甲方损失,乙方还应就不足部分赔偿甲方。若因为乙方和/或项目企业私自终止本协议或未将经营物业委托甲方按本协议约定进行经营管理,乙方和项目企业按本协议约定已向甲方支付费用和款项不予退还,除应继续支付应付费用外,乙方还应向甲方支付人民币1000万元违约金。若乙方未按本协议第四条第4.2款第（3）项约定在甲方招商团体进驻经营物业之前,使经营物业建设主体工程结构封顶并向甲方出示经营物业建设工程四证一书,或未能经过本协议第15.3条约定物业查验,或乙方/项目企业未能于甲方招商队伍进场前7日向甲方支付开业前招商佣金和第一年冠名委管费,甲方招商团体有权延迟或拒绝进驻经营物业开展开业前招商工作,由此产生经营物业延期开业全部责任及后果均由乙方负担。乙方逾期6个月仍未办妥并出示上述四证一书文件,或未能经过本协议第15.3条约定物业查验,甲方有权选择终止本协议,乙方按本协议约定已向甲方支付费用不予退还,乙方还须赔偿因终止本协议给甲方造成一切损失。如乙方和/或项目企业违反本协议第九条任何约定,一经发觉,甲方有权要求乙方支付人民币1000万元违约金,甲方或管理企业还有权暂停推行本协议项下义务,由此造成损失及相关责任均由乙方负担。如经甲方书面警告后未在限期内纠正,乙方应追加向甲方支付人民币万元违约金,如经甲方再次书面警告后仍未在限期内纠正,乙方应再追加向甲方支付人民币3000万元违约金,如经甲方第三次书面警告后仍未纠正,甲方有权立刻单方面终止本协议,并要求乙方再追加支付人民币4000万元违约金。双方确定,甲方作为一个商业形象和经营业绩良好性集团企业,无形资产保护对于甲方而言至关关键,一旦乙方违反本协议第九条任何约定,将给甲方商誉造成严重不利影响,从而引发甲方经济损失（包含但不限于因填补受损害商誉而进行补救工作、消除公众误导而负担费用、额外广告投入、法律费用、可合理预期商业利益损失等）,而且伴随乙方违约时间延续会造成甲方遭受损失成倍增加,同时乙方可充足预见到甲方相关损失及补救时间关键性,所以双方一致同意,本条所约定违约责任计算方法及金额是合理。除上述各款已经有约定违约情形和责任外,任何一方未能妥善推行义务、负担责任,视为违约,守约方能够书面形式要求违约方给予纠正,在书面通知发出后30天内违约方仍未纠正违约行为,守约方有权单方面终止本协议,并要求违约方赔偿其所以遭受损失。如一方依据本13.1条要求提前终止本协议,不影响或者减损该方在本协议项下或者法律法规享受其她救助方法和手段。协议终止本协议除依据上述第13.1条相关约定,因一方违约而提前终止外,依据以下要求终止:若在本协议签署生效后【】个月内,项目用地未能按约定条件开启公开出让程序,或乙方/项目企业未能成功竞得经营物业建设用地,本协议终止。已拿到土地可删除。若乙方竞得项目用地后,未按本协议第5.1条约定在【】日内将经营物业建设用地转至项目企业名下,甲方有权要求乙方支付人民币1000万元违约金。乙方依据本条之约定负担违约责任后,甲乙双方仍应根据本协议约定继续履约,乙方即为本协议项下相关“项目企业”之约定履约主体,本协议项下设定“项目企业”应推行义务和负担责任均对乙方有效。已拿到土地可删除。本协议使用期内,如遇不可抗力,如灾难、瘟疫、战争、地震、洪涝等自然灾难,致使经营物业及其设施损坏至无法使用,造成无法经营,连续90日以上时,任何一方有权终止本协议。双方依据实际情况进行结算,互不赔偿损失。当本协议任何一方被第三方吞并、合并、收购或项目企业控股权发生变更时,应于5日内书面通知另一方,另一方有权选择终止本协议推行,或要求继续实施本协议,第三方不实施本协议,被并购方/项目企业负担对方所发生一切经济损失。不过,甲方或者管理企业因其经营发展需要,在甲方关联企业之间进行股权百分比变动或者控制关系调整,不在此列。本协议终止后相关事务处理本协议因使用期届满而终止或其它非乙方原因提前终止,甲方应对管理企业进行资产盘点,并向乙方提交移交清单;管理企业须将经营物业以及内部装修、装饰（合理和自然损耗除外）移交给乙方。本协议终止后,在乙方和/或项目企业未按本协议约定推行其全部义务（包含但不限于足额支付其应付费用、违约金和/或违约利息等）之前,甲方和管理企业可不向乙方移交经营物业,而且有权直接收取经营收入中部分或者全部。该等情况下,甲方和管理企业收取款项将首先用于支付管理企业经营成本,然后用于抵销乙方和/或项目企业拖欠款项。保密甲乙双方确定双方为签署本协议以及依据本协议以书面、口头、电子文档或其她任何形式交换任何与此次合作相关资料或信息以及各方专有资料或信息（包含但不限于经营物业计划建设方案、设计图纸、建设施工图纸、市场调查数据、招商策划和营销方案、年度财务预算以及经营管理计划等）均为本协议项下保密信息。自本协议签署之日起,双方应对保密信息负担保密义务,未经对方事先书面同意,不得将保密信息向任何第三方披露（不包含向政府申报材料需要）,也不得将其用于与本协议目无关或不利于本协议目其她用途,保密义务在本协议终止后5年内继续有效。任何一方可在以下情况下披露保密信息或许可保密信息披露:（1）依据法律、法规要求需公开披露保密信息;（2）依据政府监管部门要求进行保密信息披露;（3）对其为推行本协议而需要向知悉相关情况高级管理人员、董事、雇员和专业顾问进行披露,只要该一方通知取得所披露保密信息每一人相关该等信息保密性并要求该等人员遵守保密义务;（4）因经营物业对外融资或向政府部门提供查阅需要披露保密信息。其她约定甲乙双方暂定经营物业开业日为[ ]年[ ]月[ ]日。双方可依据乙方推行本协议义务情况和经营物业实际情况协商确定最终开业日。在经营物业开业广告公布之前,乙方应确保依据项目所在地法律法规及政府政令所要求经营物业开业前全部前置审批（包含但不限于《建设工程消防验收意见书》、《装修工程消防验收意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检验合格证》）均已依法取得并向甲方出示。若乙方未能按上述约定向甲方出示证照,甲方有权单方面决定经营物业延期开业,由此产生全部责任及后果均由乙方负担。经营物业开业即视为乙方确定甲方已推行本协议第三条约定全部协议义务。乙方承诺:在[ ]年[ ]月[ ]日前将已经过建设和装饰工程完工验收（含消防）以及符合甲方“红星美凯龙”家居商场标准和要求经营物业移交给甲方。若逾期6个月移交经营物业,甲方有权选择终止本协议,乙方和/或项目企业按本协议约定已向甲方支付费用作为违约金一部分不予退还。争议处理凡因本协议或实施本协议过程中所产生争议,应首先经过友好协商处理,在30日内无法协商处理,任何一方均可将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会根据该会到时有效仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局,对各方都有约束力。因处理争议所产生仲裁费、差旅费、调查费、律师费等,均由败诉一方负担。通知和送达本协议所述通知及全部其她通信应采取书面形式。给甲方通知应发至地址:上海市普陀区怒江北路598号红星世贸大厦收件人:车建兴给乙方通知应发至地址:收件人:须将合作方信息填写完整以上述方法发给相关一方任何通知应在下列时间被视为已经送达收件人:（1）如用特快专递发出,在实际送达成上述地址时;（2）如用传真发出,在电文发出而且有确定传送完整无误电子确定时;（3）预付邮费挂号信,在邮寄后第5日为送达日,不过假如该日并非该等通知受送达地点工作日,则该等通知应被视为于该地点下一个工作日送达收件人。须将合作方信息填写完整在本协议使用期内,甲乙双方任何一方需变更上述通知送达信息,应以书面形式按上述方法提前30日通知对方。期限与生效委托经营管理期限从经营物业开业之日起【】年。本协议自甲乙双方加盖各自公章之日起生效,本协议正本一式四份,甲乙双方各执二份。本协议未尽事宜,双方可深入协商签署补充协议,本协议附件为其组成部分,与本协议含有相同法律效力。甲乙双方可最迟在委托经营管理期限届满前60日,就本协议续约期限以及续约期合作形式协商一致,达成书面协议。委托经营管理期限届满双方未续约,本协议自行终止。本协议及其附件组成了甲乙双方之间相关本协议约定事项完整协议,且本协议替换和替换双方之间以前相关这些事项所作或已存任何口头或书面安排、协议、框架协议（协议）、草案、确保、陈说或谅解。[以下无正文仅供签署]兹证实本协议各方于本协议首页所载明日期正式签署。甲方:红星美凯龙家居集团股份有限企业（盖章）乙方:（盖章）

附件一:尤其重申条款承诺函（适适用于委托协议之乙方）红星美凯龙家居集团股份有限企业:就贵我双方为 项目合作事宜而签署《委托经营管理协议》（以下简称“委托协议”）,本企业充足了解贵司在项目合作中对经营物业整体性及无形资产保护重视。本企业在签署委托协议之前已得到贵司对于委托协议第8.4条第（1）款及第九条之全部条款尤其重申,并已充足仔细阅读。本企业特此书面承诺:本企业和在本企业实际控制下项目企业绝不将经营物业进行产权式商铺分割销售或变相分割销售使用权;本企业和本企业实际控制下项目企业不管利用任何载体对经营物业外其她物业或项目进行宣传、推广、展示、招商、销售时,对于任何提及使用“红星美凯龙”、“红星”和/或“美凯龙”品牌经营物业及其她包含“红星美凯龙”、“红星”和/或“美凯龙”品牌及甲方无形资产内容,将仅限于用文字形式表述为“位于红星美凯龙家居商场旁”或“毗邻红星美凯龙家居商场”,任何与上述表述不一致内容,本企业将根据委托协议第9.3款约定程序事先提交贵司确定;本企业和在本企业实际控制下项目企业,未经贵司事先书面同意或委托协议明确书面约定,不以任何目或任何方法使用、或许可第三方使用甲方无形资产,甲方无形资产包含但不限于甲方商标、商号、甲方法定代表人或企业高管人员形象、甲方代言人形象,以及甲方商场外观设计专利、甲方商场外立面效果图、照片或图片。本企业已充足知晓并了解委托协议第8.4条第（1）款及第九条之全部条款及其含义,本企业承诺遵守该等条款约束,并督促在本企业实际控制下项目企业严格遵守该等条款约束,如有违反,将无条件根据委托协议第13.1条约定负担违约责任。特此承诺!承诺人: 日期: 附件二:查验标准1土建方面:图纸出来进行施工前应考滤地下部分压力排水集水坑设置在空调柜机房内,方便以后商家进场地下室排水得四处理。地下室墙体预留预埋,在土建施工前图纸和给排水图、消防图及相关图纸制一个统一标准图,提前进行预留预埋。无须要在安装时打很多孔洞及外墙封堵不好而漏水现象。土建出来一层,就立刻标出建筑1米线交接给设备安装单位进行安装。土建图纸层高出来后就可定出各工种安装标高。也可避免无须要反工及损失。土建施工在二至三层时就进行设备及强电桥架安装准备工作。地下一层拆模后方可进行支吊架放线工作等安装.室内彻筑砖墙必需在安装多种管出墙后方可进行。土建屋面封顶留出1月时间让钢屋架、排烟基础设备、强电及广告安装进行施工,施工完成后进行联合验收无问后一再进行防水施工。室内设备安装必需确保土建上一层拆模后所进场安装工作完成,包含各设备房管道、桥架出需彻墙面部份及大面管道安装完成。全部通风、排烟井再砌墙时必需进行边砌砖墙边抹灰,必需专员管理。2设备方面:地下室土建拆模交出建筑标高后立刻进场安装,排头从各设备用房开始进行安装。设备安装协议应该是按系统定包含配套工程阀件都再在一个协议内这么便于管理和最终调试调整。强电放大型号电缆必需在公共吊顶前放完并盖好面盖板。电路设计是否为节能设计,应考虑到以后商场节能使用,包含楼梯疏散走道声控开关。强、弱电路设计单独桥架布线,绝对不许可混在一起布线。3工程装饰方面:公共部分装饰前进行技术会审。（关键是消防和工程装修及商户装修收口部分）设备安装风口、排烟口在厂商及工程装饰进场前,各风口位置须标注在装饰图上。4消防工程:防火卷帘门安装,要在商场分隔图出来后调整防火分区后方可安装。消防弱电安装桥架安装按原调整后图纸进行安装,与强电桥架同时安装。通道防火排烟阀按调整后新图纸进行安装,按防火规范排烟口之间小于60米,距防火分区不得大于30米。商场商家内大于60平方米及疏散距离大于15米必需开两门,门与门之间距离大于5米。一个防火分区必需确保不少于两个疏散通道。疏散通道必需有防烟前室及加压新风。电梯消防适用前室必需有加压新风。空调送回风防火阀要有与消防联动信号。空调风管过防火分区,必需增加防火调整阀。消防安装工程必需确保在装饰进场后大致安装完成。墙体上下楼板及设备间（包含电缆桥及分区之间所穿管线）孔洞封堵,各专业必需进行联合验收。方可算施工完工。商场商家装饰消防工程方面应发消防注意事项给商场。外墙无显著裂纹,不渗水;屋面防水工程应严格按规范施工,材料必需符合设计要求和国家现行产品标准要求,防水层与墙、地漏、管道和其她设施结合处铺贴必需结合紧密;屋面排水通畅、无积水、无渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢靠、接口严密、不渗漏;套（立）管泛水高度必需符合设计要求;三层以上房屋层面应有组织排水,虹吸式排水水斗应安装牢靠、接口平密、不渗漏;5.楼面地面楼地面面层与基层粘结牢靠、不空鼓,整体面层平整、水平,阴角平直、无裂缝、无脱皮、起砂;块料面层表面平整,接缝均匀顺直、无缺棱掉角、无空鼓、裂缝、起泡,粘贴牢靠、色泽均匀一致、无显著色差;6.天台天沟、落水口通畅完好;隔热层、防水层完好;散水坡无下陷、断裂、与墙体分离;坡度适宜、平整;屋面避雷设施连接牢靠;7.楼梯、扶手钢木楼梯安装牢靠、无锈蚀、弯曲,油漆完好、色泽均匀、表面平滑;楼梯无裂缝、无表皮剥落;8.洗手间洗手间地面应低于相邻地面2厘米左右,无显著积水、倒泛水和渗漏现象;卫生洁具安装牢靠、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实,无渗漏现象、无堵塞、排水通畅,操作正常;给水设施安装牢靠、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力;地漏、排水管道安装牢靠、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损;9.棚面内墙面顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍;墙面抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无面层剥落,无显著裂缝,无污渍,无空鼓开裂现象;墙面块料(如瓷砖)面层粘贴牢靠,无缺棱掉角,面层无裂纹、损伤、色泽一致,对缝砂浆饱满,线条顺直;墙面油漆、刷浆色泽一致,无脱皮、漏刷现象;10.门、窗门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全、位置正确,无翘曲变形;门锁、窗销连接牢靠、开启灵活;玻璃安装牢靠、胶封密实,无显著刮花痕迹、无损伤;油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;11.照明电气线路照明灯具等低压电器安装支架必需牢靠、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常;开关安装牢靠、开关灵活、接触良好;电器插座安装牢靠,符合“左零右火”要求,电源已接通正常,平直美观,使用正常;电气线路应符合国家阻燃标准安装应平整、牢靠、顺直,过墙应有导管,采取管子配线时,连接点必需紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠接地;其她配置设施要求齐全、完好,型号与设计相符、工作正常;12给排水系统给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢靠、无渗漏现象,机房地面进行防尘处理,配置完整;明沟、暗沟排水通畅、不积水、无断裂、沟盖板进行防绣处理,安装牢靠、平稳;护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢靠;下水、雨水通畅无渗漏,屋面排水通畅无积水;水池、水箱卫生保洁、无渗漏;地下室中低于室外地面卫生器具和地漏排水管,不应与上部排水管连接,应设置集水坑用污水泵排出;沙井、检验井、化粪池排水通畅、池壁无裂缝、池内无杂物;管道应安装牢靠,控制部件开启关闭灵活,无滴漏。水压试验及保温、防腐方法必需符合国家要求;13供配电系统变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤;发电机型号与移交清单相符,工作状态良好、配件齐全、标识清楚,设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢靠、机房隔音、防护设置完好,通风、采光良好;供配电系