馥郁城15年度营销方案

龙泰▪馥郁城

2015年度营销方案龙泰公司营销部2015年1月洛宁总货值量盘点

项目名称楼栋总套数（套）总面积（㎡）剩余套数（套）剩余面积（㎡）剩余金额估算（万元）均价（元/㎡）备注现有库存龙泰·御花园16栋楼1682180130.8614515939.45

3000

7#8#25231034.419423298.83

3100

18#19#16720305.23799097.8

3100

商业364212.15525.61

10000不计车位御花园剩余货值1.54亿车位460

406

4060.00

车位按10万元/个计算合计2137235682.5942348861.6919410.41

套数合计不含车位预计新供货值龙泰·馥郁城

1910275995027599582798.503000根据智博设计院总规图为依据总合计4047511677.592333324856.69102208.91

馥郁城2015年销售计划2014年洛宁市场分析2014年相关竞争项目分析2015年营销客户分析第二部分：第三部分：第四部分：第一部分：目录contents第五部分：2015年营销推广策略第六部分：2015年项目推售节奏第七部分：2015年全年营销推广费用洛宁总货值量盘点

项目名称楼栋总套数（套）总面积（㎡）剩余套数（套）剩余面积（㎡）剩余金额估算（万元）均价（元/㎡）备注现有库存龙泰·御花园16栋楼1682180130.8614515939.45

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7#8#25231034.419423298.83

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18#19#16720305.23799097.8

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商业364212.15525.61

10000不计车位御花园剩余货值1.54亿车位460

406

4060.00

车位按10万元/个计算合计2137235682.5942348861.6919410.41

套数合计不含车位预计新供货值龙泰·馥郁城

1910275995027599582798.503000根据智博设计院总规图为依据总合计4047511677.592333324856.69102208.91

第一部分：馥郁城2015年销售计划产品类型时间总货值（亿元）套数面积（㎡）均价（元/㎡）签约额（万元）销售回款（万元）高层一季度1.213015600300035003400二季度0.729010800300021002500三季度0.38607200300019002400四季度0.152024003100500900别墅(洋房）一季度000000二季度000000三季度

根据产品设计方案及市场情况等待确定，开工面积预计6万方。

四季度1.983000800商业一季度000000二季度000000三季度000000四季度000000车位一季度000000二季度0.45600100000600600三季度0.45700100000700700四季度0.4700100000700700总计

1300012000项目规划指标实际指标总用地面积209.4亩建设用地面积139360.07㎡容积率2.0总建筑面积360420㎡地上建筑面积278720㎡地下建筑面积81700㎡地下车库面积-----（其中：人防面积）13750㎡建筑密度26%限高绿地率≥45%停车位1885辆地上停车位85地下停车位1800住宅面积234880㎡公寓面积33090㎡商业面积8650㎡其他配套面积2100㎡产品类型时间总货值（亿元）套数面积（㎡）均价（元/㎡）签约额（万元）销售回款（万元）高层一季度1.213015600300035003400二季度0.729010800300021002500三季度0.38607200300019002400四季度0.152024003100500900别墅(洋房）一季度000000二季度000000三季度

根据产品设计方案及市场情况等待确定，开工面积预计6万方。

四季度1.983000800商业一季度000000二季度000000三季度000000四季度000000车位一季度000000二季度0.45600100000600600三季度0.45700100000700700四季度0.4700100000700700总计

1300012000业态建设用地面积（㎡）用地面积占比（％）建筑面积（㎡）建筑面积占比（％）货值（万元）货值占比（％）别墅区7734755.559179.621.30%21275.3326.60%洋房区32768.423.516729024.30%18861.323.60%高层区29244.6720.9815094254.40%39706.9249.80%合计139360.07277411.679843.55产品类型时间总货值（亿元）套数面积（㎡）均价（元/㎡）签约额（万元）销售回款（万元）高层一季度1.213015600300035003400二季度0.729010800300021002500三季度0.38607200300019002400四季度0.152024003100500900别墅(洋房）一季度000000二季度000000三季度

根据产品设计方案及市场情况等待确定，开工面积预计6万方。

四季度1.983000800商业一季度000000二季度000000三季度000000四季度000000车位一季度000000二季度0.45600100000600600三季度0.45700100000700700四季度0.4700100000700700总计

1300012000分期建筑面积（㎡）业态开工时间交房时间一期59179.6多层洋房、别墅2015.42017.8二期67290小高层、高层、公寓2016.42018.4三期150942高层2017.102019.12项目运营分期规划产品类型时间总货值（亿元）套数面积（㎡）均价（元/㎡）签约额（万元）销售回款（万元）高层一季度1.213015600300035003400二季度0.729010800300021002500三季度0.38607200300019002400四季度0.152024003100500900别墅(洋房）一季度000000二季度000000三季度

根据产品设计方案及市场情况等待确定，开工面积预计6万方。

四季度1.983000800商业一季度000000二季度000000三季度000000四季度000000车位一季度000000二季度0.45600100000600600三季度0.45700100000700700四季度0.4700100000700700总计

1300012000销售任务分解龙泰馥郁城项目2015年销售任务分解月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计签约金额（万元）/////////18006006003000签约面积（㎡）/////////5000180018008600签约套数（套）/////////45151575回款金额（万元）/////////400200200800第二部分：2014年洛宁市场分析2014年洛阳市场同比分析进入2014年，全国楼市普遍降温，多个城市商品房成交量价齐跌,一时间楼市衰声阵阵，多地采取各类放松性政策试探市场，洛阳作为三线城市，没有限购，也无从放松，受全国楼市下行影响较小，虽然楼市供应增加，销量下降，库存压力较大，但整体稳字当头，利好消息不绝于耳。

位于洛阳市中西部的洛宁县，大部分购房群体为刚性需求和首次置改需求。开发商借助多元化营销策略，从特价、打折、团购、看房抽奖送礼等屡见不鲜的常规优惠手段，逐渐升级到各类缤纷多彩的互动体验活动，销售案场气氛浓厚。多数楼盘依然坚挺，丝毫不放松施工节奏。部分楼盘价格仍然维持高位，客户需求无明显降势。2014年洛宁房地产市场在稳定中前进。

2014年洛宁市场分析洛宁县住宅、商业、成交套数、成交面积、成交均价、以及同比数据同比分析：住宅与2013年同比竣工面积上涨181%，竣工套数下降54%。成交面积下降46%，成交套数下降46%。2014年洛宁房地产供求及成交情况2015年市场预测量价客户根据市场调研得来数据，明年将有新房大量上市，其中不乏一些纯新盘。现有库存量加上明年巨大的推量，将对房价大幅上升产生一定阻碍。与周边省市县价格对比，洛宁楼价依然保持高位，但受制于政策及群众接受度，因此短时间内仍将维持现有价格。楼市调控政策依旧，明年需求仍然以刚性需求、首改为主。客户更加关注项目品质、生活配套、开发商资质及证件手续。根据2014年洛阳及洛宁县市场数据分析，得出以下结论：房产政策方面·国土部将控制特大城市新增建设用地规模·中行积极支持居民家庭购买首套自住商品住房·央行大幅放宽限贷,全力支持个人住房贷款·央行：首套房概念重新界定贷款利率下限为基准0.7倍·洛阳城市绿化新标：新居住区绿地率不低于30%·信贷放松，首套房8.5折利率重现市场·定向降准演变为全面降准·2015年3月不动产登记将全面展开，为下一步的房产税奠定基础小结：目前银行政策没有落实依然停留在政令层面，而根据市场供需比例与房企年底完成年度任务的影响，新一轮的降价促销战将持续至2015年第一季度。银行政策的进一步放开与政府的支持预计2015年年中市场将有回暖迹象。洛宁市场小结近几年来，洛宁房产市场开发商云集，高楼林立，竞争日趋激烈。开发商：数量发展至二三十家，本土品牌VS外来开发商，互有影响。建筑类型：更多样化，含多层、小高层、高层各种类型。房产类型：商品房、小产权房、单位集资房等。项目规模：最少仅1栋楼（东润佳苑·锦荣小区），最多20栋（龙泰·御花园）。市场价格：高低不齐，价格区间1600-3100元/㎡之间。同时，洛宁市场发展遇到了一些问题:1、

项目体量参差不齐，难成规模，难出品质；2、小产权房过多，阻碍商品房的正常销售秩序；3、部分开发商实力不济，融资问题凸显，资金链断裂；烂尾楼频出，导致客户信心不足。洛宁区域市场产品价格情况简析①昊祥华庭：位于洛宁县烈士陵园东200米路南，建筑面积17万平米，高层住宅共6栋，价格：2400元/平米

②城央府邸：产品为高层、多层小洋房，配套含地下停车场、老年公寓、物业办共楼，价格：2500元/平米③名门佳苑二期：永宁大道一高中斜对面，交通便利，周边配套齐全，工程进度快质量好。价格：2980元/平米④紫竹王城：洛宁紫竹房地产有限公司开发，居于县城最热地段，交通便利配套齐全，价格：2800元/平米⑤中弘新天地：南邻洛河湿地公园，舒适宜居，北接宁洛高速，交通便捷，，开发商操作流程正规，客户口碑较好，价格：2700元/㎡

小结：总体市场项目价格在2600元左右，其中尤以距离县城中心区域、周边配套齐全的永宁大道区域项目价格偏高，龙泰·御花园项目当仁不让成为洛宁价格最高点，为龙泰·馥郁城项目的高端品质提供了价格基础。但15年馥郁城要关注重要竞争对手洛宁本地开发商、外来项目中弘新天地的降价和龙泰·御花园的兄弟竞争。第三部分：2014年相关竞争项目分析龙泰·御花园项目在洛宁首屈一指，尚无项目对其形成强大威胁，但以下项目由于价格、交通等部分优势因素，在一定程度上分流了客户资源，详细如下：项目名称开发公司项目概况项目地址工程进度均价昊祥华庭昊祥房地产开发有限公司小区由6栋组建，属于城中村改建，一号楼27层，已建好，其他5栋为32层，目前2#正在施工。洛宁县烈士陵园东200米路南1#已建好，2#施工中2400元/㎡优惠政策销售情况目前主推交房时间优势分析略势分析目前优惠政策只针对2#，1880元/平米1号楼25层以上剩15套，2号楼房源多113㎡三室两厅一卫1号楼2014年10月交房，2号楼2015年交房优势：本地开发商，证件齐全，客户信任度，劣势：位置较差，紧邻洛宁烈士陵园，小区内拆迁户较多。项目名称开发公司项目概况项目地址工程进度均价城央府邸洛阳宏博开发公司小区共由12栋住宅组成，分两期开发，其中6栋为28层高层，另外6套为多层小洋房，配有地下停车场、老年公寓、物业办公楼；1#2#3#一二层为商铺。紫竹花园北面1#已盖至13层2500左右元/㎡优惠政策销售情况目前主推交房时间优势分析略势分析一次性2380元/平米，现针对1#4、5、6三层推出特价房政策2480元/平米房源剩余较多，销售状况不佳113.08㎡小三房、136.51㎡127.52㎡三室两厅两卫2015年2月交房优势：成熟社区，配套齐全。可选房源较多。劣势：开盘较晚，受市场影响大，客户多观望犹豫不决。项目名称开发公司项目概况项目地址工程进度均价名门佳苑二期乾宇地产有限公司小区共4栋楼建造，靠路边的为高楼层17层，地上5层为商务办公，上面12层为住宅，后3栋为多层，业主已入住。永宁大道一高中斜对面准现房2980元/㎡优惠政策销售情况目前主推交房时间优势分析略势分析订房优惠30元/㎡目前剩余10套左右131.38三室两厅两卫2014年7月底交房临永宁大道，交通便利，周边配套齐全，工程进度快，工程质量好，客户群体有较好口碑。价格较高，房源少，客户基本没有挑选余地。项目名称开发公司项目概况项目地址工程进度均价紫竹王城洛宁紫竹房地产小区为5栋高层住宅和商业街组建，分为33层和26层，街区式购物，分4排，第一排紧邻永宁大道的5#6#7#的3层，第二排为4层商业，第4排为6层商业，分两期开发永宁大道与翔梧路交叉口东北角紧邻永宁大道的5#6#7#已建好1#、2#待建，目前全线停工2800元/㎡优惠政策销售情况目前主推交房时间优势分析略势分析一次性23505#6#7#准现房已销售完现主推紫竹王城商铺5#6#7#2015年年底交房县城最热地段，交通便利配套齐全，本地开发企业，有较好群众基础。工程进度慢，开发公司负面消息多；商业区小区无绿化，居住环境较差。项目名称开发公司项目概况项目地址价格东城一号河南中民置业有限公司规划5栋小高层，主推131-152㎡电梯花园洋房。第一排1栋，第二排2栋均为8层的142㎡-152㎡的大户型，第三排为目前主推的2#3#12层的小高层和5#8层136㎡、面积为130㎡、131㎡，5栋1、2层均为商铺。永宁大道与高速路交叉口南100米2700元/㎡优惠政策销售情况目前主推交房时间优略势分析现房送装修，送最高10万元装修基金。交房在即，2200元/㎡整体已去化80%以上125㎡、139㎡三室两厅两卫；145㎡四室两厅两卫14年6月底交房沿街商铺第一年免费招租项目名称开发公司项目概况项目地址价格绿帝小区河南绿帝置业有限公司共两栋楼，每栋6层，无电梯洛宁汽车站西50米房子总价不超过30万优惠政策销售政策目前主推交房时间优略势分析顶楼特价1600元/㎡剩余房源10套左右车库共11个，已卖10个74㎡两室两厅一卫，87㎡二室两厅一卫，108㎡两室两厅一卫，132㎡三室两厅两卫2014年6月底交房优势：价格便宜、可商贷、可公积金。劣势：背后很多墓地，不在主干道上，出行不方便、小区规模小，无双气，其中一栋楼前有住户房子将楼体遮掩。项目名称开发公司项目概况项目地址价格台北国际新伍中洛阳置业有限公司小区有8栋楼组建，其中16层3栋地上1、2层商业用房（现1、2号楼），18层2栋为住宅，26层2栋为住宅，28层1栋为住宅，有停车场、配套建设社区，供暖气，目前已封顶洛宁县东工业区2680元/㎡优惠政策销售情况目前主推交房时间优略势分析2480元/㎡订房减一万送3000元的空调，订房后在规定时间签约免2年物业费赠自行车停车位一个，送暖气目前销售1、2号楼。1号楼剩13层和16层有房，2号楼房源多14年7月底交房优势：小区整体规划合理，工程进度快，现房销售，配有暖气。劣势：区位位置不好，县城客户抗性较大。项目名称开发公司项目概况项目地址工程进度均价富舜大厦洛阳富舜置业有限公司单栋楼建筑共33层，地上三层为商铺，户型设计有复式楼洛宁县延滨路已封顶2900元/㎡优惠政策销售情况目前主推交房时间

交三万抵六万，中央空调初装费200，优惠后2700元/㎡左右房源多127.26㎡三室两厅两卫2015年10月

项目名称开发公司项目概况项目地址工程进度均价尚城·金品洛宁紫竹集团河南华盛建设集团联合开发总占地面积10亩左右，小区共2栋楼，为32层的高层。项目设施配套不完善，项目无绿化，无停车位。洛宁县永宁大道和翔梧路交叉路东，大张盛德美斜对面1号楼已经封底，2号楼已建至3层2900元/㎡一次性2400元/㎡优惠政策销售情况目前主推交房时间交一万抵三万，购房即送1号已建好售完，2号楼于2015年底交房。115.76㎡138.71㎡1号楼2014年5月；2号楼2015年底

项目名称开发公司项目概况项目地址工程进度均价中弘新天地洛宁中弘卓越地产发展有限公司小区共分为3栋楼，1、2号楼为住宅，3号楼为纯3层商铺，1号楼下一层为商铺，2号楼下两层为商铺，2015年年初交房，户型面积为50-130平米洛宁县永宁大道与东营路交叉口南100米（王协大桥北段）目前安装双气管道2700元/㎡、商铺1.2万元/㎡、一口价2650元/㎡（14F/18F）优惠政策销售情况目前主推交房时间优势分析略势分析66㎡户型优惠29888元、101㎡户型优惠39888元、127㎡户型优惠49888元、送煤气3000元、初装地暖费150元/㎡。现在销售的是1号楼2单元，销售体量为三分之二主推127㎡2015年年初交房项目南邻洛河湿地公园，舒适宜居，北接宁洛高速，交通便捷。工程进度快，开发商操作流程正规，客户口碑较好。团购价格优惠。东边商业将开设奥斯卡院线。今年年底对外开放。位置相对县城中心较偏僻，有待发展。项目名称开发公司项目概况项目地址工程进度均价信尧·城市广场河南信尧集团占地103亩，总建筑面积27万㎡，其中商业综合体6.3万㎡，民族风情步行2万㎡，住宅及配套设施18万㎡。打造集中购物中心、室内步行街、品居住宅、高档幼儿园、老年中心为一体的城市综合体。2015年投入运营。该项目位于王范回族镇王西村，四至为：民族路以东，洛浦路以北，兴宁路以南，清真寺胡同以西。五层钢架已建成。填墙中。无优惠政策销售情况目前主推交房时间优势分析略势分析商铺价位在2014年7月5日开盘五层钢架商业中心2014年年底对外营业项目体量较大，商业规模完善，住宅有升值潜力。小区位于商业周边，居住舒适度差。入市晚，客户已被分流。在已知竞品当中,目前销售较好的项目——中弘﹒新天地，也是目前项目除龙泰·御花园外唯一可能产生竞争项目

中弘新天地，位于永宁大道与王协大桥交叉口西南150米，小区共分为3栋楼，1、2号楼为住宅，3号楼为纯3层商铺，1号楼下一层为商铺，2号楼下两层为商铺，户型面积为50——130㎡，项目于2015年4月30日交房。目前已在做外立面，工程进度非常快，开发商操作流程正规，客户口碑较好，对外销售价格为2800元/㎡。商业部分引进奥斯卡影院，招商势头良好。

中弘新天地项目近期优惠政策：1、2198元/㎡起五盘联手（尚城金品、福宁御府、东城壹号、陶朱富地）iPhone61元购2、90㎡以下优惠23888元，100-120㎡优惠33888元，127㎡优惠43888元；3、送煤暖初装费。3#商铺3层已经被当地商人购买，作为奥斯卡影城，计划在春节前对外营业。

中弘新天地最终优惠价格2500元—2600元，根据分析，此项目在市场销售状况良好的最根本原因取决于价格的优惠。所以15年要特别关注中弘的价格波动。

中弘•新天地基本资料

第四部分：2015年营销客户分析目标客户群行为模式特征描述户籍特征洛宁县及各乡镇的本地人，在外打工的洛宁人年龄特征25—35岁的刚需人群，及35-50岁的改善型人群经济能力特征年收入不低于10万元，有一定积蓄和投资职业职位特征私营业主、企业决策层、政府官员、本地人、白领、个体工商户、小业主（本地收租户）置业性质特征刚需客户和首改型客户购买动机以自主为主，兼顾少部分投资购买心理特征重视环境、健康与居住质量，追求舒适、有品位的生活购买时最看重的要素主题概念（生活方式的引导、身份感）——环境特色——价格——建筑产品特色——管理服务——配套设施目标客户特征描述目标客户产品需求分析小结：根据前期对洛宁市场的综合调研分析，在洛宁本地客户住惯自建小院，对高端住宅没有概念，但已经意识到低密度产品的舒适性，故多数选择小高层，这正是我们通过别墅品质、电梯洋房引领市场的最佳时机。五证齐全、工程进度较快、社区环境较好、项目规模较大、周边配套完善、煤暖双气是龙泰御花园项目成交客户关注的重点。价格相对较高是部分客户未能购买的主因，但随着项目顺利交工入住，社区内部逐渐完善，将会吸引更多的对项目关注的客户，价格因素将逐步弱化。根据御花园客户成交关注重点总结洛宁市场客户关注点小结：

龙泰•馥郁城项目的主要目标客群集中在二次及二次以上置业客户，该类客群更加关注项目的产品品质及产品细节，项目能够赋予客户更多的心理暗示（成功人士集聚地、面子）将成为购房的又一关注要素。生活配套完善，产品高端稀缺，景观环境优越，性价比超高都是馥郁城项目客户关注的重点。

洛宁总货值量盘点

项目名称楼栋总套数（套）总面积（㎡）剩余套数（套）剩余面积（㎡）剩余金额估算（万元）均价（元/㎡）备注现有库存龙泰·御花园16栋楼1682180130.8614515939.45

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7#8#25231034.419423298.83

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18#19#16720305.23799097.8

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商业364212.15525.61

10000不计车位御花园剩余货值1.54亿车位460

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车位按10万元/个计算合计2137235682.5942348861.6919410.41

套数合计不含车位预计新供货值龙泰·馥郁城

1910275995027599582798.503000根据智博设计院总规图为依据总合计4047511677.592333324856.69102208.91

第五部分：馥郁城价格定位开发分期产品楼栋号层数地上单体建筑面积（㎡）均价（元/㎡）地上总建筑面积（㎡）总值（万元）一期别墅区5#94617.329004617.31339.026#115638.329005638.31635.1129#30#32#37#38#39#41#42#43#45#47#48#49#518124000235569422.450#51#52#53#55#51812260090602355.631#33#35#36#40#46#527184000163086523.2合计59179.621275.33商业50#51#52#53#55#

3000（估算）70003000（估算）2100（估算）总合计62179.623375.33价格分解开发分期产品楼栋号层数地上单体建筑面积（㎡）均价（元/㎡）地上总建筑面积（㎡）总值（万元）二期洋房区16#106090290060901766.117#10304529003045883.0518#18118702600118703086.219#159890260098902571.420#10304529003045883.0521#106090290060901766.122#95480290054801589.223#9274029002740794.625#106590290065901911.126#95940290059401722.627#7217029002170629.328#74340290043401258.6合计6729018861.3开发分期产品楼栋号层数地上单体建筑面积（㎡）均价（元/㎡）地上总建筑面积（㎡）总值（万元）三期高层区1#184983260049831295.582#24166202600166204321.23#28289612600289617529.867#28193902600193905041.48#32330982600330988605.489#28193202600193205023.210#268970260089702332.211#11770029007700223312#12420026004200109215#117700290077002233合92（住宅）合计277411.679843.55总合计280411.681943.55小结：根据产品不用分类，价格不同，初步预算项目整体货值量为8.19亿元人民币（不含车位）定价策略一批次：20万/套-45万/套，均价2600——4000元/㎡3.首批不涉及涨幅二批次：20万/套-45万/套，均价2600-4000元/㎡，2%涨幅三批次：60万-70万/套，4000元/㎡，5%涨幅三期：高层2600元/㎡均套价：31万二期：洋房+公寓2900元/㎡套均价21万根据市场情况，适时投放产品，分批次调涨价格，多次、小幅进行调整。第六部分：2015年营销推广策略产品类型时间总货值（亿元）套数面积（㎡）均价（元/㎡）签约额（万元）销售回款（万元）高层一季度1.213015600300035003400二季度0.729010800300021002500三季度0.38607200300019002400四季度0.152024003100500900别墅(洋房）一季度000000二季度000000三季度

根据产品设计方案及市场情况等待确定，开工面积预计6万方。

四季度1.983000800商业一季度000000二季度000000三季度000000四季度000000车位一季度000000二季度0.45600100000600600三季度0.45700100000700700四季度0.4700100000700700总计

1300012000

结合企业战略和项目特征确定项目发展方向

项目概念：洛宁唯一滨水别墅住区形象主题：千亩大盘，举城无双——龙泰·馥郁城，百万方低密度滨水华宅竞争策略：彰显龙泰公司品牌、实力、扎根洛宁的信心突出低密度产品稀缺性和滨水景观同心游乐园聚集人气和营造气氛突显整体规划丰富配套、多种业态的完整特性

备注：

①馥郁城是洛宁唯一一家滨河类别墅项目，也填补了洛宁县滨洛河别墅类产品的空缺；

②同心游乐园的建成，弥补了洛宁没有游乐场的缺憾，为洛宁人及孩子们以后的休闲娱乐提供了场所；

③千亩大盘的规划，洛宁从未有过，完整的配套规划为客户实现最完美的居住体验。营销思路分解第一步：龙泰公司御花园项目进行项目前期渗透，吸引老业主关注。同时对龙泰公司品牌形象进行深广宣传，使其成为洛宁购房最放心、最贴心的不二选择。第二步：借龙泰公司开发的同心游乐园带动区域人气，间接吸引客户关注项目。第三步：由项目整体千亩规划吸引市场关注，制作项目规划效果沙盘，完善的配套、高端的设施和项目调性产品（别墅类产品）吸引客户，拔高项目档次，奠定项目在市场上唯一、规模大、高端的形象，引发市场遐想；第四步：全民营销带动意向客户到访，为项目带来充裕人气，通过现场的景观示范、品质等细节打动客户，逐个击破，刺激成交。备注：到县城周边各乡镇、县城各单位进行各类型宣传，发展全民经纪人，形成良性推荐，实现长效成交。例如推荐到访可获游乐场5元现金券，成交可额外获得5000元现金奖励等。项目工程分期及各期产品的特点第一期别墅：市场稀缺性、高端品质第二期洋房：高附加值第三期

滨河高层：高性价比根据团购洽谈进展，决定开工时间，最迟与二期同时开工一期二期三期推广策略1.项目核心价值体系的建立别墅品质——低密度、高绿化的别墅品质社区滨水景观——临洛河、瞰河景完善配套——游乐场、高档幼儿园、高档次社区医院、社区巴士、沿街商业高科技配套——雾森系统、太阳能热水器龙泰品牌——收获了数千个客户的信赖城级体量——千亩大盘，洛宁首座

远景规划——新汽车总站、物流中心、沙滩浴场、滨河公园等2.推广体系的建立·户外长效打击·电视传统媒体建立信息传达及公信力·全民营销病毒式传播·外销团队直达目标区域·短信及时传达最新信息·线下暖场活动持续蓄客·微信、微博等新媒体的利用3.项目入市策略·龙泰公司树立形象，深耕洛宁市场·千亩大牌规划开发，引发市场关注热点·同心游乐园建成开放，引发关注，聚集人气，借此吸引客户对项目的兴趣，产生到访

·别墅形象高调入市，

制造势能激起关注,提升项目的知名度和美誉度，传递项目价值点和品质感·景观示范区、样板房、建成经营的商业街区体验最终促进成交4.阶段性的推广主题由对项目的全盘认知，挖掘出项目核心价值点在于稀缺产品——别墅、洋房，配套优势——滨河，以及龙泰在洛宁的品牌认知，提炼出以下推广主题：

蓄客期：千亩大盘，举城无双——龙泰·馥郁城，百万方新城耀世登场

（以千亩规划引起市场关注）亮相期：龙泰·馥郁城低密度滨水别墅住区

（以稀缺产品诠释项目特性）开盘期：开启滨水别墅时代——龙泰·馥郁城奢装别墅盛装绽放，恭迎品鉴

——龙泰·馥郁城约120—240㎡滨水别墅，即将耀世登场

强销期：龙泰﹒馥郁城超越你的想象——一期五层叠加别墅应市加推（以高出市场数倍的产品品质、细节憾动购房客户心理）

5、营销阶段的分期和各阶段之间的衔接\过渡1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月筹备期蓄客期亮相期开盘强销期售房部、游乐场开放2015年馥郁城年度营销推广策略结合同心游乐园场地进行各类小型体验式活动促进人气，刺激成交2015年.二季度推广重点15.三季度推广重点15.四季度推广重点主要营销活动5月——7月龙泰公司两盘联动；馥郁城项目开始蓄客，结合项目推广宣传进行各类暖场蓄客活动8月全城派发游乐场入场券9月项目售房部、游乐场、样板区开放，项目正式亮相、认筹10月开盘11月新品加推12月年末特惠、圣诞活动月五一嘉年华神灵寨推介会——各乡镇联系人圈层营销夏季养生讲座；风水大师梁光耀现场看风水活动售房部、同心游乐场盛大开放活动，认筹启动各类夏日消暑暖场体验活动（游乐园赠券、神灵寨露营等）、中秋河畔赏月活动国庆狂欢月、路演（售房部不定时抽大奖）馥郁城盛大开盘，解筹转化（购房抽免费入住权）馥郁城二批次房源应市加推年末特惠活动、业主答谢活动、圣诞节活动第六部分：2015年项目推售节奏一批次：20万/套-45万/套，均价2600——4000元/㎡3.首批不涉及涨幅二批次：20万/套-45万/套，均价2600-4000元/㎡，2%涨幅三批次：60万-70万/套，4000元/㎡，5%涨幅2015年重点推售产品为馥郁城项目一期第一批次，根据市场和客户的反应及时调整，适时加推热销产品，力保完成全年销售任务。二批次首推房源，补充一批次售罄项目名称时间节点备注项目启动会（项目经营策划）2015.4.52015.4.15项目开工2015.4.20售楼处（会所）开放2015.9.12015.10.15根据最终选址倒排工期反推2015.9.30销售定价2015.9.102015.9.10开盘2015.10.152015.10.20完成40%销售金额2015.10.152016.6.30完成80%销售金额2016.7.12017.3.30入住前准备会2017.3.252017.3.30此处为一期房源销售计划集中交楼结束2017.4.12017.5.30重要工期节点传播策略通过宣传吸引客户到同心游园游玩，提高游乐场利用率；通过制造话题（风水、富人聚集地，养生等）在洛宁市场形成舆论热点，与御花园形成两盘联动，对市场全面渗透宣传，达到刺激到访和成交目的。户外宣传：8个站亭，5块大牌，永宁大道道旗(数量待洽谈）、车体广告活动宣传：电话邀约、单页派发、利用舆论造势等阶段时间重点活动活动目的蓄客期（5月-8月）5月五一嘉年华两盘联动，吸引客户至御花园售房部，咨询新项目，了解客户信息，进行客户积累。6月-7月神灵寨推介会——各村镇联系人圈层营销夏季养生讲座；风水大师梁光耀现场看风水利用讲座制造话题，形成舆论热点，刺激到访及关注项目的目的。8月全城派发游乐场入场券利用游乐场即将开放吸引客户兴趣，蓄积客户，为游乐场开放做准备亮相期（9月）9月售房部、游乐场开放正式亮相、客户认筹开盘期（10月）10月中旬盛大开盘最大限度转化客户强销期（11-12月）12月25日圣诞嘉年华，龙泰馥郁城狂欢Party回馈客户，巩固品牌形象工作媒体客户本阶段针对御花园的老业主的维护；新客户的开发与挖掘①项目宣传的相关物料准备（vi、单页、楼书、制作CF宣传片、沙盘等）、销售、接待人员的培训等；②5月结合两盘联动，正式启动馥郁城项目蓄客5月蓄客主题活动：针对所有老业主送游乐场体验券（可免费玩所有项目）；若以后还想到游乐场玩，需要的售房部领取门票。项目形象广告覆盖（项目地高炮、围墙等）5月——蓄客7~8月——蓄客馥郁城项目蓄客阶段：5～8月份阶段宗旨：进行项目前期蓄客筹备，确定项目推广方向6月——蓄客在县城周边各乡镇建立长效联系人，并发展全民经纪人，为项目积累客户打基础；组织各村镇长效联系人去神灵寨游玩、聚餐，发布项目认筹政策（圈层营销和全民营销同时进行）到各单位进行高层团购意向洽谈团购、长效联系人洽谈楼书派送下乡进行长效联系人的确定和全民经济人的发展，针对意向单位和团体进行对口宣传7月消暑活动、各类讲座8月全城派发游乐场入场券8月全印刷游乐场入场券各类媒体更换宣传游乐园即将开放结合御花园五一嘉年华活动正式启动客户积累活动紧抓现场，提高客户成交率，保证销售回款，大量返乡客归来；圣诞节活动筹备工作媒体活动圣诞节活动客户梳理积累客户，提高转化率；挖掘新客户，吸引老客户感恩节活动感恩特惠完美开盘，应市加推11月——强销12月——强销户外媒体，小众媒体调整社区横幅、派单、发短信；户外媒体，小众媒体投放、社区横幅、派单、发短信；馥郁城项目销售阶段：9～12月份10月——开盘开盘工作的各项前期准备全媒体调整全城推广宣传，馥郁城项目一期完美开盘国庆狂欢月馥郁城开盘——馥郁城买房免费住9月——亮相项目现场包装的更改与完善；项目亮相阶段活动的确认与执行；各类媒体全覆盖，项目售房部开放，认筹启动①售房部、游乐场开放亮相②9月27日中秋节活动

御花园老业主，老带新客户，全民经纪人，长效联系人，其他客户第七部分：2015年全年营销推广费用项目费用销售设施建造费（售房部装修及家具配饰）200万销售设施运行费10万销售人员人工成本140万销售人员行政办公费5万调研、推广、代理广告费（项目）100万交易相关手续费2万其他销售费用

占销售额比例0.038%总计457万项目费用销售设施建造费（售房部装修及家具配饰）200万销售设施运行费10万销售人员人工成本140万销售人员行政办公费5万调研、推广、代理广告费（项目）100万交易相关手续费2万其他销售费用

占销售额比例0.038%总计457万项目费用销售设施建造费（售房部装修及家具配饰）200万销售设施运行费10万销售人员人工成本140万销售人员行政办公费5万调研、推广、代理广告费（项目）100万交易相关手续费2万其他销售费用

占销售额比例0.038%总计457万项目费用销售设施建造费（售房部装修及家具配饰）200万销售设施运行费10万销售人员人工成本140万销售人员行政办公费5万调研、推广、代理广告费（项目）100万交易相关手续费2万其他销售费用

占销售额比例0.038%总计457万2015年馥郁城营销费用计划表（馥郁城为新开项目，以一期总任务计算，则营销费用占3%，以15年一期20%任务，则营销费用占比15%）费项名称金额（万元）销售设施建造费4月5月6月7月8月9月10月11月12月售楼处及样板间建造费设计费装修工程造价445445家具配饰6060合计505销售设施运行费用物业、电费、水费7.40.80.80.80.80.810.80.80.8营销人员人工成本6678.577778.577营销人员行政办公费4.50.50.50.50.50.50.50.50.50.5调研、推广、代理、广告费媒体发布费户外媒体发布12210其他3.60.40.40.40.40.40.40.40.40.4合计15.62.40.40.40.410.40.40.40.40.4设计制作费沙盘1010制作费0.60.10.10.10.10.10.1画面更新2.40.20.20.510.20.20.1包装0.30.3印刷品2.60.10.1110.20.10.1网站/dv/宣传片55合计20.95.30.310.41.62.10.50.40.3策划推广费策略公司月费31.53.53.53.53.53.53.53.53.53.5活动费计49.55.54.55.55.55.56.56.54.55.5代销手续费其他渠道、关系人佣金26.32.932.92.92.92.932.92.9合计26.32.932.92.92.92.932.92.9其他销售费用固定资产折旧8.50.511111111总合计703.7月份项目内容推广活动费用（万元）合计支出（万元）4月销售设施费用售楼处及样板间建造费装修工程造价445464.6物业费、水电费等卖场/样板间物业管理费、水电费、日常饮品、小食品等水电费、日常饮品、电话费0.8合计445.8媒体发布费户外媒体发布其他户外发布（站亭）大张、人人家站亭续约2其他DM直投县城、乡镇庙会派单的人员建设及工资费用0.4合计2.4设计制作费画面更新（户外画面更新）/印刷品（户型图、楼书、宣传册等）/合计推广活动费活动（开盘、促销、外展等）游乐场开工典礼2合计2策划咨询费策略公司月费中润费用3.5合计3.5销售人员费用薪资、福利、工装、培训、补贴等售房部员工工资7营销人员行政办公费招待、会务、办公、差旅、通讯等费用0.5合计7.5代销手续费其他渠道、关系人佣金全员营销奖励、关系人推荐奖励等2.9合计2.9固定资产折旧销售用车辆、电脑、IPAD等0.5月份项目内容推广活动费用（万元）合计支出（万元）5月销售设施费用物业费、水电费等卖场/样板间物业管理费、水电费、日常饮品、小食品等水电费、日常饮品、电话费0.824合计0.8媒体发布费其他DM直投县城、乡镇庙会派单的人员建设及工资费用0.4合计0.4设计制作费画面更新（户外画面更新）馥郁城项目公开宣传，站亭大张6块、人人家2块画面更换、工地围墙更新0.2印刷品（户型图、楼书、宣传册等）1、清盘季宣传单页；2、馥郁城VIP卡、3、名片0.1网站/dv/宣传片馥郁城项目CF片5合计5.3推广活动费活动（开盘、促销、外展等）五一嘉年华活动1合计1策划咨询费策略公司月费中润费用3.5合计3.5销售人员费用薪资、福利、工装、培训、补贴等售房部员工工资、工装8.5营销人员行政办公费招待、会务、办公、差旅、通讯等费用0.5合计9代销手续费其他渠道、关系人佣金全员营销奖励、关系人推荐奖励等3合计3固定资产折旧销售用车辆、电脑、IPAD等1月份项目内容推广活动费用（万元）合计支出（万元）6月销售设施费用物业费、水电费等卖场/样板间物业管理费、水电费、日常饮品、小食品等水电费、日常饮品、电话费0.818.4合计0.8其他DM直投县城、乡镇庙会派单的人员建设及工资费用0.4

合计0.4设计制作费印刷品（户型图、楼书、宣传册等）1、馥郁城单页、户型单页、楼书、手提袋、定单、档案袋2、名片、胸牌等0.1画面更新（户外画面更新）站亭大张6块0.2合计0.3推广活动费活动（开盘、促销、外展等）神灵寨推介会——各村镇联系人圈层营销2合计2策划咨询费策略公司月费中润费用3.5合计3.5销售人员费用薪资、福利、工装、培训、补贴等售房部员工工资7营销人员行政办公费招待、会务、办公、差旅、通讯等费用0.5合计7.5代销手续费其他渠道、关系人佣金全员营销奖励、关系人推荐奖励等2.9合计2.9固定资产折旧销售用车辆、电脑、IPAD等1月份项目内容推广活动费用（万元）合计支出（万元）7月销售设施费用售楼处/样板间费用家具配饰馥郁城样板间6088.5物业费、水电费等卖场管理费、水电费、日常饮品水电费、日常饮品、电话费0.8合计60.8媒体发布费其他DM直投县城、乡镇庙会派单的人员建设及工资费用0.4合计0.4设计制作费沙盘（户型模型等）馥郁城沙盘、户型模型10制作费（x展架、展板、易拉宝等）展架、喷绘、条幅、游乐场入场券0.1包装（售楼处、现场、通道、示范区等）售房部布置0.3合计10.4推广活动费活动（开盘、促销、外展等）1、、夏季养生讲座；风水大师梁光耀现场看风水2、到访礼品赠送：驱蚊灯、冰垫、遮阳伞、冰淇淋2合计2策划咨询费策略公司月费中润费用3.5合计3.5销售人员费用薪资、福利、工装、培训、补贴等售房部员工工资7营销人员行政办公费招待、会务、办公、差旅、通讯等费用0.5合计7.5代销手续费其他渠道、关系人佣金全员营销奖励、关系人推荐奖励等2.9合计2.9固定资产折旧销售用车辆、电脑、IPAD等1月份项目内容推广活动费用（万元）合计支出（万元）8月销售设施费用物业费、水电费等卖场/样板间物业管理费、水电费、日常饮品、小食品等水电费、日常饮品、电话费0.830.7合计0.8媒体发布费户外媒体发布其他户外（广告塔）龙泰酒店门口广告塔续约10其他DM直投县城、乡镇庙会派单人员建设及工资费用0.4合计10.4设计制作费制作费（x展架、展板等）活动信息更换0.1画面更新（户外画面更新）站亭人人家2块画面更换0.5印刷品（户型图、楼书、宣传册等）馥郁城单页、折页1合计1.6推广活动费活动（开盘、促销、外展等）全城派发游乐场入场券3合计3策划咨询费策略公司月费中润费用3.5合计3.5销售人员费用薪资、福利、工装、培训、补贴等售房部员工工资7营销人员行政办公费招待、会务、办公、差旅、通讯等费用0.5合计7.5代销手续费其他渠道、关系人佣金全员营销奖励、关系人推荐奖励等2.9合计2.9固定资产折旧销售用车辆、电脑、IPAD等1月份项目内容推广活动费用（万元）合计支出（万元）9月销售设施费用物业费、水电费等卖场/样板间物业管理费、水电费、日常饮品、小食品等水电费、日常饮品、电话费122.4合计1媒体发布费其他DM直投县城、乡镇庙会派单的人