工程专业工作手册

工程专业工作手册

0仁恒置地集团有限公司

丫▲温DYanlordLandGroupLimited

作业规范

工程专业工作手册

YLGL/PM/FB/007

版本：第1版

修订次：0口□□口□

状态：

发文号：

批准日期审核日期编制日期

金华杰

2009年10月28日公布年月日实施

目录

工程部架构及人员编制讲明9

1人员架构9

2人员编制讲明9

二工程部工作职责9

三工程部岗位职责10

1工程部经理10

2工程强电主管11

3工程弱电主管12

4工程土建综合修理主管14

5工程暖通主管15

6工程管道技工16

7工程空调技工17

8工程强电技工18

9电梯协管员19

10弱电技工20

11万能装潢修理工21

四工程部专业治理规范22

（一）强电专业22

1供配电设备操作规程22

1.1变压器22

1.2高压配电装置23

1.3低压配电装置23

1.4电容器24

1.5自动转换开关柜及紧急发电机25

1.6空调机房强电箱及风机、水泵强电箱25

1.7电动机27

1.8电器竖井29

1.9室外照明31

2二次装修电器专业审图标准和建议之施工做法要求31

3值班、交接班制度33

4事故处理报告制度33

5强电专业巡查制度34

6发电机房巡查制度34

7高、低压变配电室安全治理制度规定35

8电气修理治理规定35

9变配电所运行人员操作制度36

10电站倒闸操作制度36

11电气安全治理条例38

12应急措施38

（二）房屋修理程序规范40

1专业工作内容40

1.1天花顶板养护40

1.2墙面部分40

1.3踢脚部分40

1.4n40

1.5地面40

1.6其它41

2程序规范41

3公共区域及设施小规模装修变动治理方法41

4设备运行治理操作规范42

4.1台钻安全操作规程42

4.2砂轮机安全操作规程43

4.3射钉枪安全操作规程43

4.4手持电钻安全操作规程44

4.5平刨机安全操作规程44

5房屋本体公用设施修理方法45

5.1修理目的45

5.2修理原则45

5.3修理依据45

5.4各项修理项目的标准45

6室外公共设施的修理方法51

6.1修理目的51

6.2修理原则51

6.3修理依据51

6.4修理标准51

7二次装修土建专业审图要求58

8治理制度59

8.1规章制度59

8.2配钥匙治理制度60

8.3木油工室安全制度60

（三）消防弱电61

1消防弱电各专业工作程序61

1.1消防专业技工工作程序61

1.2楼宇自动操纵专业技工工作程序62

1.3电梯专业技工工作程序62

1.4保安监控修理专业技工工作程序63

2消防弱电各专业设备修理打算64

2.1消防报警系统修理打算64

2.2消防供水系统设备修理打算65

2.3楼宇自控设备修理打算65

2.4广播设备修理打算66

2.5保安监控设备修理打算66

2.6电梯设备修理打算66

3消防弱电治理制度66

3.1机房治理工作纪律66

3.2机房治理规章制度67

4消防弱电应急方案67

4.1电梯修理人员应急方案67

5弱电通讯、数据网络专业工作程序68

5.1通讯修理专业技工工作程序68

5.2数据网络专业技工工作程序68

6弱电通讯、数据网络专业修理打算69

7卫星电视、背景音响系统运行治理69

（四）暖通专业70

1规章制度70

1.1总则70

1.2值班及交接班制度70

1.3卫生制度70

1.4各机房、管井安全治理条例71

1.5冷冻机房安全责任制度71

1.6风机盘管巡查制度71

1.7事故处理报告制度72

1.8暖通修理规章制度72

2二次装修空调专业审图标准和建议之施工做法要求72

3暖通修理岗位要求74

4暖通修理巡视打算74

5暖通操作规程75

5.1制冷部分75

5.2空调部分77

5.3供暖部分77

（五）给排水专业80

1规章制度80

1.1总则80

1.2值班及交接班制度81

1.3卫生制度81

1.4泵房治理制度81

1.5饮用水房卫生治理制度82

2设备操作规程83

2.1水泵房蓄水池83

2.2冷、热水泵83

2.3加压水泵83

2.4污水井及潜水泵84

2.5化粪池84

2.6紫外线消毒器84

2.7室内外游泳池84

3设备运行治理操作规程85

3.1室外喷水池85

3.2室外水表86

3.3雨水系统86

3.4水质化验86

4跑水事件应急措施87

五工程部通用治理制度87

工程部差不多治理制度

（一）87

差不多治理原则

187

2工作纪律88

差不多工作要求

388

4交接班规定89

（二）机房值班制度90

（三）预防性修理制度90

（四）设备巡回修理制度91

（五）机房动火制度91

（六）修理材料及工具修理制度91

（七）机房钥匙治理制度92

（八）交接班制度93

应急应变处明白得决方案

（九）93

（十）卫生制度94

（十一）备品备件采购制度94

（十二）领料工作治理程序95

六考核指标96

七二次装修106

(-)二次装修规定107

（二）装修治理协议108

（三）二次装修申请单111

（四）二次装修承诺书112

（五）二次装修消防安全协议书113

（六）业主雇用指定承包商申请书115

（七）装修人员登记单116

（八）物品出入审批单117

（九）施工单位加班审批表118

（十）临时施工用水、用电审批单119

（十一）喷淋系统停水审批单120

（十二）货运电梯使用审批单121

（十三）装修许可证122

（十四）二次装修施工巡查监督表123

（十五）二次装修竣工检验/整改单124

（十六）动火证125

一、工程部架构及人员编制讲明

1.人员架构

各地物业公司参照集团工程专业工作手册，按照各公司（治理中心、

治理处）具体情形编制各项工程规章制度及《工程部工作手册》并进行人

员架构配置，以精简、精干、合理为原则。

2.人员编制讲明：

先紧后松，以岗位工作量和工程定级标准要求定员，精兵简

政。（按照每班工作量和工作标准定岗位）

二、工程部工作职责

围绕公司的经营方针做好项目的设备设施的治理，保证项目设备设施

处于良好的运行状态，满足项目经营及客户需求。

贯彻执行国家及政府职能部门有关项目设备设施安全运行，能源消耗

的法律法规规定。

负责按照项目经营及客户需求制定设备运行工作治理、制度。

建立健全部门的各项规章制度，工作标准和工作程序。

做好客户报修投诉的检修和处理，实现公司的质量目标。

加大设备设施的检修爱护、保养工作，保证达到设备设施完好率目标。

做好项目水、电、热能源消耗的跟踪、操纵、实施最大限度的节能。

做好部门之间工作和谐及时向有关治理部门上交有关报告和报表。

做好本部门新岗职员的培训和专业培训验证工作。

负责项目客户二装施工的图纸审查，工程监督与验收，资料收集归档。

制定和执行对其他部门紧急情形做出的反应安排。

完成公司领导交办的其他工作。

三、工程部岗位职责

1.职位：工程部经理

汇报上级：物业总经理

督导下级：所有工程人员

职责大纲：

统筹及和谐整个小区的工程治理工作，包括职员治理、修理及保养、

改善工程、二次装修、对外联络等工作。令物业设施、设备得到良好的维

保，使其使用期限更为延长。

协助物业总经理处理小区其他事项。

职务内容：

对外工作：

加大与业户之联系，并经常征询业户意见，交物业总经理参考；

协助总经理，加大与进展商之工作联络与和谐；

与公用事业机构、各政府机关加大联系，以利于工作进展。

处理工作

处理所有业户之查询及投诉咨询题；

切实执行业户守则条款，如严禁违章建设等；

执行工程部门治理工作，和谐各项目之工作联系；

召集各系统之专项业务会议：

协助研究各项工程咨询题；

将讨论决定报物业总经理作决策参考。

建立健全档案制度；

负责制定本部门的治理方法和各项规章制度、岗位职责。制订重要设

备的操作规程及不同季节的常规项目操作时段表。

每月向总经理提交工程治理工作报告（及时汇报业主及进展商）；

编制有关内部行政文件；

执行总经理指派之其他工作，致力于各系统整体工作效率之提升。

向物业总经理建议及提交小区之保养、改善及更换工程打算；

制定本部职员培训纲要及培训打算，督查和考核下属职员的工作质量

和技能水准，逐步提升职员的综合素养；

按工程部质量治理目标要求对部门工作质量进行抽查和回访；

预备及检讨工程招标的文件，设定标准及规格，分析回标及作建议；

就业户之投诉及重要修理保养工程作出调配及跟进；

查核承包商交来之单据及报价；

监管承包商之工作；

安排及跟进物业接收之工作；

负责工程部应聘人员的面试，提出是否聘用的意见。

制定小区节能措施，督导职员遵照执行；

制订每年度工作打算和年度工程预算，供物业总经理批阅；

对重大的设备故障，亲临现场组织处理，提供报告。

定期巡视整个小区。

2.职位：工程强电主管

汇报上级：工程部经理

督导下级：强电技工、电梯协管员

职责大纲：

负责小区内供电设备和电梯设备的正常运行，保证系统正常运转；

负责执行上级指派的其他工作。

职务内容：

督导下属职员按照值班运行表巡检、抄表；

执行上级指示认真贯彻岗位责任制、督导职员严格执行操作规程，发

觉咨询题及时上报并处理；

督导班内职员遵守治理处制定的一切规章制度，发觉不良现象应及时

纠正；

负责保管好设备的原始记录和督促职员，认真认真作好各种记录，交

接班要作到记录清、咨询题交代清、环境卫生清；

负责制订小区内强电系统的修理保养打算和各项强电设备的的操作规

程；

负责强电设备系统的日常运行操作，预备性检查、故障检修、爱护保

养对超过8小时的工作单跟踪处理；

负责临时用电的使用规范化、安全化治理；

负责强电设备系统外来施工方的施工、整改、工艺监管；

负责安排移动电具的定期检查，爱护保养，保证安全使用；

负责变配电设备及安全用具的定期检测和电梯年度安全检测；

督导职职员作程序及进度，核查已完成工作的质与量，并做出报告；

若遇要紧设备故障或紧急情形，须赶忙到场提供资料，组织抢修并按

程序及时报告；

对职员进行技术培训并定期对职员进行考核；逐步提升职员的综合素

养；

负责能耗治理工作，作好月度能耗统计和节超分析；

做好当值主管对工程部的日常运行调度工作和运行人员的检查，按质

量治理目标要求对其工作质量进行抽查和回访；

督促职员做好各种修理指令，接到投诉，要求反应及时处理快速有效,

完成修理指令后及时销单并反馈信息；

督导职员严格按照工程部制订的灯光、空调、景观设备等运行时刻表

进行设施设备的操控运行；

做好防雷接地的年检工作和防汛防台等季节性预防工作。

定期进行设备和设施的巡检；

做好业户服务工作，对客户应细心、有耐心、有礼貌、不跟客人争辩;

完成上级领导交办的其他任务。

3.职位：工程弱电主管

汇报上级：工程部经理

督导下级：弱电技工

职责大纲：

负责小区内弱电系统及其附属系统设备的修理与保养，保证系统正常

运行；

负责执行上级指派的其他工作。

职务内容：

负责弱电系统设备系统的日常运行操作、预防性巡查、故障检修、爱

护保养、设备更新、大修，二次装修中的弱电线路及其设备的按装治理；

督导下属职员按照打算进行弱电设备的保养和修理，对超过8小时的

工作单跟踪处理；

执行上级指示认真贯彻岗位责任制、督导职员严格执行操作规程，发

觉咨询题及时上报并处理；

负责制定小区内弱电系统的修理保养打算并组织实施；

负责弱电设备系统外来施工方的施工、整改、工艺监管；

督导职职员作程序及进度，核查已完成工作的质与量，并作出报告；

若遇要紧设备故障或紧急情形，须赶忙到场提供资料，组织抢修并按

程序及时报告；

负责工程档案资料的治理；

负责弱电系统的定期推测，并作出报告，其中消防系统一年度检测一

次；

对下属职员进行技术培训，并定期对职员进行考核，逐步提升职员的

综合素养；

负责申报工程部设备用品的申购打算，报部门经理审核后实施；

负责小区信息化治理以及电脑和网络的爱护治理；

做好工程部每月月耗统计，并据此在月底前做好月报；

做好每天两小时对公共区域、各户区、设备机房、中控室等巡视工作,

发觉咨询题及时安排修理；

做好当值主管对工程部的日常运行调度工作和运行人员的检查，按质

量治理目标要求对其工作质量进行抽查和回访。

督促职员做好各种修理指令，接到投诉，要求反应及时处理快速有效,

完成修理指令后及时销单并反馈信息；

定期进行其他设备和设施的巡检；

做好业户服务工作，对客户应细心、有耐心、有礼貌、不跟客人争辩;

完成上级领导交办的其他任务。

4.职位：工程土建综合修理主管

汇报上级：工程部经理

督导下级：万能装潢修理工

职责大纲

负责小区的土建修理装修工作，完善为保新和二装治理，有打算的完

成土建装修完善修理保新工作。

负责执行上级指派的其他工作。

要紧职责：

按照建筑装修施工的有关法规负责项目土建装修工程的完善改造，修

理保新和二次装修治理及工作反馈。

编制本专业年、月修理、改造、保新工作打算，并组织实施。

做好本专业基础治理工作，建立健全各项治理制度和图纸资料档案。

负责审核业主和客户二次装修申请，按照二装治理规定配合客户二次

装修，做好质量把关、装修和谐及资料的收集整理归档工作。

做好客户报修的安排处理及项目装修，土建设施的巡检工作并做好统

计记录及工作日志。

做好所管设施的状态的巡查发觉的咨询题及时安排处理，重大咨询题

及时反馈，并做好工作日志。

负责土建外来施工方的施工、整改、工艺监管，安排下属技术人员跟

办。

检查下属职员岗位纪律、工作态度、现场卫生、考勤制度和巡检制度

执行情形发觉不良现象及时纠正，严格考核。

严格操纵修理、材料备件工具的领用消耗及出库去向降低修理成本。

督导职员做好由治理处批准的对业主、客户提供的有偿服务，完成后

的及时信息反馈。

督促职员做好各种修理指令，接到投诉，要求反应及时处理快速有效,

完成修理指令后及时销单并反馈信息。

做好业户服务工作，对客户应细心、有耐心、有礼貌、不跟客人争辩。

负责本专业新岗位职员的培训和专业培训验证工作安排，提升本专业

职员素养。

负责与其它班组或部门的和谐合作。

完成领导交办的其它工作。

5.职位：工程暖通主管

汇报上级：工程部经理

督导下级：管道技工、空调技工

职责大纲：

负责小区内空调系统、给排水系统、水质处理系统的监控、操作、修

理和保证系统正常运行；

负责执行上级指派的其他工作。

职务内容：

督导职员按照操作规程操作，监控空调系统、水处理系统内的各种设

备，巡视各系统内设备，做好巡视纪录；

督导职员对小区内的设施进行巡查、爱护保养，合理安排各类维保工

作程序，提升工作效率和工作质量；

督导职员按照打算修理保养所管各系统内的设备，并做好修理保养记

录；

负责空调/机管/装修设备，设施外来施工方的施工、整改、修理保养工

作的标准、工艺监督，安排下属技术人员跟班；

跟查下属职员的工作执行情形是否按标准要求运行，对超过8小时的

工作单进行跟踪处理，督导工作程序及进度，核查已完成工作的质与量，

每月进行职员考评，并作出报告；

若遇要紧设备故障或紧急情形，须赶忙到达现场提供资料，组织修理,

执行有难度的故障修理时需按程序及时报告；

对职员进行技术培训，并定期对职员进行考核，逐步提升职员的综合

素养；

督导职员做好由治理处批准的对业主、客户提供的有偿服务，完成后

的及时信息反馈；

负责审核业主和客户的二次装修申请中的空调系统、上下水系统图纸

以及施工中的监管工作；

负责污水系统和湖水循环系统、加药系统、曝气系统的运行，监测生

活水、游泳池水以及湖水的水质，并定期提供报告；

定期对生活水箱进行清洗，确保水质合格；

负责每月一次的公共区域的洁具/阀门/门窗/装饰等设施检查修理；

负责每月一次的各水井及排水泵的清洗和设备的爱护保养治理工作；

做好当值主管对工程部的日常运行调度工作和运行人员的检查，按质

量治理目标要求对其工作质量进行抽查和回访；

做好工程部公用工具的治理工作；

督促职员做好各种修理指令，接到投诉，要求反应及时处理快速有效,

完成修理指令后及时销单并反馈信息；

做好防台、防汛、防冻等季节性工作；

定期进行设备和设施的巡检；

做好业户服务工作，对客户应细心、有耐心、有礼貌、不跟客人争辩;

完成上级领导交办的其他任务。

6.职位：工程管道技工

汇报上级：工程暖通主管

督导下级：

职责大纲：

负责小区内给排水系统及其附属系统的日常修理和保养工作；

负责小区湖水循环系统、加药、曝气系统的日常修理和保养工作；

负责执行上级指派的其它工作。

职务内容：

每日对给排水系统、水质处理系统、湖水处理系统及其附属系统、设

备、管道进行定时、定点、例行巡查工作，水质化验并做好原始巡查记录,

保证不漏查、不虚查等；

不折不扣地执行上级指示，按照打算所管辖范畴内的设备做好保养、

修理工作；

做好各种原始记录，保管好，有咨询题及时汇报；

接到报修单，反应要快，解决咨询题要迅速而有效。完成任务，及时

做好信息反馈；

严格遵守治理处制定的一切规章制度，发觉不良现象要及时纠正；

及时做好治理处批准对业主、客户提供的有偿服务，完成并及时反馈

信息；

准确、及时地做好交接班工作，做好保管区域的卫生工作；

显现突发情形及时报告主管或主管以上负责人，同时按照预定的程序

处理，在保证不危及人身安全的前提下，尽量减少缺失；

保证个人通讯畅通，及时同意上级主管的工作指令；

在完成本职工作的同时，按主管工作指令要求，做好工程部其他工种

的协助工作；

做好业户服务工作，对客户应细心、有耐心、有礼貌、不跟客人争辩;

完成上级领导交办的其他任务。

7.职位：工程空调技工

汇报上级：暖通主管

督导下级：

职责大纲：

负责小区内空调系统及其附属系统的日常修理和保养工作；

负责执行上级指派的其它工作。

职务内容：

每日对所管辖范畴的空调、通风等设备巡查工作，保证做到定时、定

点、不漏查、不虚查，并做好原始巡查；

做好各种原始记录，保管好，有咨询题及时汇报；

接到工作单，反应要快，解决咨询题要迅速而有效。完成任务，及时

做好信息反馈；

严格遵守治理处制度的一切规章制度，发觉不良现象要及时纠正；

及时做好治理处批准对业主、客户提供的有偿服务，完成并及时反馈

信息；

准确、及时地做好交接班工作；

显现突发情形及时报告主管或主管以上负责人，同时按照预定的程序

处理，在保证不危及人身安全的前提下，尽量减少缺失；

保证个人通讯畅通，及时同意上级主管的工作指令；

在完成本职工作的同时，按主管工作指令要求，做好工程部其他工种

的协助工作；

做好空调、通排风孔等设备的季节性修理保养工作；

不折不扣地执行上级主管的指示，按打算履行管辖范畴内的设备要求,

做好爱护保养工作；

做好业户服务工作，对客户应细心、有耐心、有礼貌、不跟客人争辩;

完成上级领导交办的其他任务。

8.职位：工程强电技工

汇报上级：强电主管

督导下级：

职责大纲：

负责确保小区供配电设备的正常运转；

负责执行上级指派的其他工作。

职务内容：

定期、定时、定点巡查小区供配电设备，做到不漏查、不虚查，认真

做好记录填写各种报表和运行记录，发觉咨询题的同时及时报告上级主管;

熟悉小区供配电系统线路分步走向，巡查中发觉专门情形（条件承诺,

现场赶忙处理），并报告上级主管；

负责做好各配电房的安全防范措施，确保安全运行；

若发生供电停电事件时，要赶忙与供电部门联系，查明停电缘故和复

原时刻，并做好准确记录；

完成项目内大型接待活动和节日活动特需的照明布置、接线及设备安

装和拆收工作。

按打算对所属管辖范畴内的设备运行爱护保养，并做好机房清洁卫生

工作；

若当值时发生突发事件，按预定的应急方案采取措施，在保证无危及

人一辈子身安全的前提下，应尽一切力量减少缺失；

严格遵守治理处制定的一切规章制度，发挥工作主动性与主动性，做

好本职工作；

保证个人通讯畅通，及时同意上级主管的工作指令；

服从工作安排，接到“报修单”应及时确保准确无误地实施完成，接

到工作指令反应迅速，解决咨询题确实有效，完成任务后及时反馈信息；

在完成本职工作的同时，按主管工作指令要求，做好工程部其他工种

的协助工作；

严格按照工程部制订的公共区域灯光、空调、景观设备运行时刻表进

行设施、设备的操作运行；

做好业户服务工作，对客户应细心、有耐心、有礼貌、不跟客人争辩;

严格执行材料、备件及工具领用治理规定，节约费用降低消耗。

完成上级领导交办的其他任务。

9.职位：电梯协管员

汇报上级：强电主管

督导下级：

职责大纲：

负责做好电梯的巡查，监管电梯维保，确保小区所有电梯正常运行；

负责执行上级指派的其他工作。

职务内容：

负责电梯年度安全检测，并保证电梯的安全运行；

督导修理保养单位对电梯的维保，确保电梯的正常运行；

对小区所有电梯运行进行日常巡查，及时发觉电梯运行隐患，并及时

报修以及修理；

负责做好所有电梯机房设备的清洁工作；

做好电梯维保、巡检报告；

把握电梯困人的挽救程序，如遇电梯困人，能迅速正确予以处理；

接到电梯故障，应赶忙赶到现场，进行相应处理工作；

严格遵守治理处制定的一切规章制度，发挥工作主动性，在做好本职

工作的同时按上级主管指派进行其他工程修理巡查工作；

保证个人通讯畅通，及时同意上级主管的工作指令；

做好业户服务工作，对客户应细心、有耐心、有礼貌、不跟客人争辩;

完成上级领导交办的其他任务。

10.职位：弱电技工

汇报上级：弱电主管

督导下级：

职责大纲：

负责小区内弱电设备及其附属设备的修理与保养、治理监测、运行调

整记录工作，保证有关弱电设备正常运转，处理客户报修。

负责执行上级指派的其它工作。

职务内容：

按照工作打算对小区内各弱电设备及其附属设备进行巡视和保养，并

做好工作日志；

熟知监控、楼宇自控、广播电视、消防、电梯等系统的工作原理，把

握设备性能、调整、操作规程及修理保养程序，及时处理好客户报修；

要定期或不定期对本专业设备进行巡视检查，做好修理检测工作，随

时把握设备性能和运行状况，发觉咨询题及时解决或采取有效的操纵措施,

作好记录并及时向上级汇报；

接到《工作单》后要求反应及时，并按照操作规程进行修理及操作。

记清用料及工时，完成后及时信息反馈，同时在《工作单》中记录；

施工、操作、修理后，要做到工完、料净、场地清；

做好由工程部批准的对业主、客户提供的有偿服务，不得擅自接任务,

紧急情形处理必须同时通报上司；

遵守工程部一切规章制度，发觉不良现象及时改正；

不折不扣地执行上级指示，按打算对设备进行保养工作；

保证工作环境要达到要求，妥善保管好配发的工具、设备备用零件，

做好设备防火、防潮、防静电工作，保证设备正常运行；

认真作好设备、机房及工作现场的卫生清洁工作；

保证个人通讯畅通，及时同意上级主管的工作指令；

在完成本职工作的同时，按主管工作指令要求，做好工程部其他工种

的协助工作；

做好业户服务工作，对客户应细心、有耐心、有礼貌、不跟客人争辩;

严格执行材料、备件及工具领用治理规定，节约费用降低消耗；

严格遵守劳动纪律，执行考勤制度、礼仪规范，搞好工作协作；

完成上级领导交办的其他任务。

11.职位：万能装潢修理工

汇报上级：土建修理主管

督导下级：

职责大纲：

负责小区内的景观设施、装潢设施及其附属系统的日常修理和保养工

作；

负责执行上级指派的其他工作。

职务内容：

每日对各景观设施、楼宇装潢设施进行定时、定点、例行巡查工作，

并做好原始巡查记录，保证不漏查等；

不折不扣地执行上级指示，按照打算所管辖范畴内的设备做设施好保

养、修理工作，对非本专业的设施设备的故障或损坏，须及时报告主管，

和谐解决，具有补位意识；

做好各种原始记录，保管好，有咨询题及时汇报；

接到报修单，反应要快，解决咨询题要迅速而有效。完成任务，及时

做好信息反馈；及时参加紧急情形修理；

严格遵守治理处制定的一切规章制度，发觉不良现象要及时纠正；

及时做好治理处批准对业主、客户提供的有偿服务，完成并及时反馈

信息；

准确、及时地做好交接工作；

显现突发情形及时报告主管或主管以上负责人，同时按照预定的程序

处理，在保证不危及人身安全的前提下，尽量减少缺失；

负责小区公共设施的维保工作，任何工作场所应做到工完、料净、场

地清；

负责房屋设施结构方面的渗漏水处理；

做好业主二次装修工艺、材料、施工方案的审核工作，并进行二次装

修的监管；

严格执行材料、备件及工具领用治理规定，节约费用降低消耗；

严格遵守劳动纪律，执行考勤制度、礼仪规范，搞好工作协作；

做好业户服务工作，对客户应细心、有耐心、有礼貌、不跟客人争辩;

完成上级领导交办的其他任务。

四、工程部专业治理规范

（一）、强电专业

小区供配电要紧由变压器，高、低配电装置、电容器组，发电机组成,

其安全可靠性直截了当阻碍到小区的正常营业，需按供电局有关规定配备

相应的电气运行值班电工。

1、供配电设备操作规程

1.1变压器

1）操作规范

电力变压器是用电设备必需的变电设备。因此，电力变压器的正常运

行就成为其它各种设备正常运行的必要保证。

变压器在运行前应做加压试验，按规定做冲击试验。

本变压器本身具有爱护功能，即超温报警及超温跳闸功能。

2）巡查制度

应在一天24小时整点记录变压器电流电压及温度，如发觉专门应做好

记录，查明缘故，有重要情形及时汇报上级。

每班应对瓷绝缘进行巡视，有无污垢，有无放电痕迹，并及时做出相

应处理。

各连接点应无松动，无专门响声。

3）爱护保养

变压器应按照周围环境和负荷情形，在负荷相对较小的季节，利用节

假日，每年进行一次停电清扫和检查，每两年应托付供电单位，对变压器

进行全面的试验。

每年应对变压器线圈的绝缘阻值进行摇测。

1.2高压配电装置

1）操作规范

高压操作时，要带绝缘手套，穿绝缘鞋。

倒闸操作时应按要求填写操作票。

倒闸操作时应有两名电工在场，一名操作，一名监护。其中对设备较

熟悉者作监护，操作人和监护人应先在模拟盘上对所填的操作项目认真核

对，执行监护。

送电时，应先合隔离开关，后合真空开关，停电时，顺序相反，严禁

带负荷拉合隔离开关，拉动手车。

真空开关两侧隔离开关操作顺序：送电时先合电源侧隔离开关，后合

负荷侧隔离开关，停电时顺序相反。操作中应注意防止反送电。

防止带电合接地开关。防止接地开关在接地位置送电。

防止误入带电间隔。

2）巡查制度

每班应检查绝缘瓷瓶是否清洁，有无裂纹，闪络和放电痕迹。

金属架构及设备外壳的接地，接零装置是否完好，可靠，有无松脱、

腐蚀、断线现象。

3）爱护保养

高压配电装置，按照环境和负荷情形，在负荷相对较小的季节，利用

节假日。每年进行一次停电清扫检查，并处理发觉的缺陷和专门现象。

1.3低压配电装置

1）操作规范

低压配电屏上的开关操作顺序，与高压开关柜上的开关操作顺序相同。

2）巡查制度

每班应对以下内容进行巡视检查；

各项外表指示是否正常；

电路中各个连接点，有无过热、发红、变色的现象；

三相电流是否平稳，三相电压是否正常；

各种低压电器有无专门声音及气味；

空气开关，交流接触器的灭弧罩是否完好；

配电装置及低压电器表面是否清洁，操作、修理通道是否保持通畅；

接地线连接是否良好；

高低压配电装置的巡视检查应同时进行，并应同时检查配电室的门窗

是否完整齐全，照明是否良好，通风温度是否适宜，配电室的安全用具，

消防设施是否齐备，配电装置本身和周围，有无阻碍安全运行的异物和专

门现象。

1.4电容器

1）操作规范

正常情形下，停电操作时，应先拉开电容器组开关，后拉开各路馈电

开关。送电时，操作顺序相反。

事故情形下，如突然停电，必须将电容器组的开关拉开，以免突然来

电时，电压过精湛过电容器承诺值。

电容器组开关跳闸后，不准强送，爱护熔丝断后，未查明缘故，不许

更换熔丝送电。

电容器组严禁带电荷合闸，电容器组再次合闸时，必须在断开电源三

分钟后进行。

2）巡查制度

电容器的巡视检查工作应与配电装置和电力变压器的巡视检

查结合在一起，内容如下：

电容器三相电流是否平稳，其误差不超过5%。电压是否超过承诺值；

电容器组有无专门响声或放电火花；

3）爱护保养

运行中的电容器组，每年至少进行一次停电清扫、检查、其内容

如下：

清理瓷套管外壳、架构通风孔等上面的灰尘；

检查各紧固部位的螺丝有无松动；

检查爱护装置的动作情形及熔丝是否完好；

检查空气开关的触头有无烧蚀现象；

1.5自动转换开关柜及紧急发电机

自动转换开关柜正常工作时置于“自动”位置。发电机作为备用电源,

在项目双路供电出故障时启动，供应项目紧急事故照明及供应消防设备、

消防梯，污水泵和保安、营业用房等处的用电，其使用时刻较短。为确保

在使用时，发电机能一触即发，投入供电，每周一次对发电机进行空载试

发电。

1）操作规范

发电机投入运行后，应观看发电机运行情形5-15分钟，确认柴油机无

专门响声、油温、水温、电压、频率应正常。

2）巡查制度

每次开机前应检查水温，蓄电池直流电压，润滑油位，燃油位是否正

常；

对蓄电池进行检查：电解液、比重是否正常;

对附助设备检查：电池联接线开关、油箱、油管、排烟管道是否正常

检查完毕后，必要时，对蓄电池进行电解液补充、充电；

3）爱护保养

随时注意水温及油位变化，补充燃油。

1.6空调机房强电箱及风机、水泵强电箱

1）操作规范

修理人员必须对各机房的位置、用途、操纵区域以及该强电操纵箱的

功能及设计参数一详细的了解。

在对强电箱进行检查时严禁带电作业，若需要带电作业必须有人监护。

检查人员必须使用电压等级相同的合格的安全用具进行操作检查；

检查人员在切断电源时应先断负载侧后断电源侧，严禁带负荷拉合开

关。

不承诺误操作造成大面积停电。

在停电检查时要挂标示牌。

严禁连续起动大型电动机及大负荷的电器设备。

在对设备进行检查时，必须将与该设备连接的所有电源断开。

停电后必须使用合格的验电器逐相验电。在开关的两侧进行验电时，

要先验低压侧后验高压侧，先验下层后验上层。

对停电电缆线路进行验电时要将电缆的电荷全部放掉直到验电器指示

无电为止。

电器设备的指示灯和电压表只能作为参考不能作为设备无电的依据。

检查人员必须保证人身安全及设备安全的前提下才能进行操作。

操作人员应听从监护人的指挥，监护人在监护时不应做其它工作，监

护人发觉操作人不正确操作，有权令其停止工作。

监护人要随时提醒操作人注意安全，需要工作转移时要设标示牌并妥

善处理，以保证其它人员及电器设备的安全。

工作终止后，应对现场进行清理及认真检查，在确认没有阻碍电器设

备安全及人身安全的隐患后方可送电。送电后要观看电器设备的运行情形,

一切正常后方可离开现场。

测量电流时应正确使用钳形表，测量时要依次从大电流档位向小电流

档位换档，测量过程中不可换挡。测量时应使导线位于钳口中央并使钳口

紧密闭合，还应注意操作人员与带电部位的安全距离，以免发生触电危险。

每次测量完成后要把电流量程切换到高档位，以免下次使用时因未经选择

量程就进行测量而造成外表的损坏。

测量电压时应正确使用万用表，量程开关应选择在正确的电压档上并

选择在较高的档位上，以免因误操作烧毁外表。测量电阻时要断开被测物

的电源，严禁带电测量。测量时还应注意不要触摸表笔的金属部分。

2）巡查制度

检查人员必须定期按时巡查，每五天一周期。

检查内容包括：强电箱内部的主开关、主线路、交流触器、热继电器、

设备主线、按钮开关、转换开关操纵线路、指示灯、外表等，并做好记录,

认真填写记录表。

在巡查中发觉咨询题能处理的要及时处理，不能赶忙处理的应赶忙采

取临时措施并上报。必要时应停止设备的运行。

检查中负荷不得超出该设备的额定值，导线及开关等应无过热冒烟、

无异味、无专门声音等现象。各连接点应牢固可靠，与设备配套的设施应

相互匹配。

巡查人员必须听从上级领导指挥，认真完成上级领导交给的各项巡查

任务。巡检完成后及时向领导汇报巡查情形及所发觉咨询题，认真填写巡

查记录表并上交工程师确认。

3）爱护保养

及时清理巡查中所发觉的咨询题，及时更换损坏的零件，如：主开关、

接触器、热继电器、指示灯、转换开关等。

所更换的零件必须是与原设备相配套符合标准的合格产品，以保证电

器设备的正常安全运行。严禁使用伪劣低容量或不配套的零件。

保养人员在做完设备的保养后，应认真填写保养记录并上报工程部有

关人员建档。

保养人员要熟悉所保养设备的各种功能及用处，与设备无关的不许乱

动。

认真检查电箱内部导线连接情形，做到发觉咨询题及时处理。

严禁带电拉动导线以免发生触电危险。

1.7（空调、风机、水泵的）电动机

1）操作规范

修理人员应熟悉所操作电器设备电动机的各项指标、电动机的功率转

速、所带动设备的情形、额定电流、所使用的电压、温升、绝缘等级以及

强电箱与之匹配的情形。

设备在试运转前要进行以下检查工作：

人工盘车以确保正常运行；

要检查电源电压是否正常，有无过低及缺相现象；

检查电动机是否完好合格，热继电器整定值是否在规定范畴内；

与电动机相连接的电器线路有无松动现象，发觉咨询题及时处理；

检查起动设备接线是否正确、牢靠、动作是否灵活、触头接触是否良

好；

检查传动装置是否正常，皮带松紧是否合适，皮带连接是否牢固，联

轴器是否