《荣盛发展房地产公司财务风险与控制研究》10000字（论文）

荣盛发展房地产公司财务风险与控制研究摘要成为我国国民经济的主要部分，房地产企业是发展的主要推动力，对我国经济的平稳运行具有十分重要的意义。在国内外经济压力较大的背景下，尤其是现阶段国家及各地区相继出台了各种政策，房住不炒、限购令、三条红线等，给资金密集型的房地产企业的发展带来巨大的风险和挑战，其中所有房地产企业都避免不了的财务风险尤为突出。这对企业的生存和发展至关重要。因此研究和控制房地产企业的财务风险，有利于我国的房地产企业的健康发。本文选择荣盛发展房地产作为研究对象，针对各项财务指标进行分析，构建了和自身财务风险管理相匹配的评价体系，通过本文的研究，不但有利于公司管理者更加全面的掌握财务管理以及风险管控方面存在的问题和不足之处，同时帮助公司管理者提升财务风险以及相关问题的防范水平，为有效防控风险提供智力支持。关键词：荣盛发展；财务风险；风险控制研究目录TOC\o"1-3"\h\u248581绪论 1289811.1研究背景与研究意义 1108521.2财务风险与控制理论概述 2149811.2.1财务风险概述 2119101.2.2含义 279461.2.3特征 2314451.2.4内容 2262691.3财务风险控制理论 3205412荣盛发展财务风险现状分析 5197482.1荣盛发展简介 599952.2荣盛发展经营状况 5280832.3荣盛发展财务状况 625812.3.1资产负债状况 6234412.3.2损益状况 9194973荣盛发展财务风险识别 101103.1筹资风险识别 10291583.1.1短期偿债能力分析 10208223.1.2长期偿债能力分析 10152143.2投资风险识别 11143663.3营运风险识别 11216494荣盛发展财务风险控制中存在的问题 13157154.1存货质量管理欠缺 13100784.2筹资结构单一 1380154.3资本结构不合理，负债率高 13277135荣盛发展财务风险控制的改善措施 1591575.1增强存货管理 15112925.2拓宽筹资渠道 15103995.3优化资本结构，缩小负债规模 1619441结论 1714107参考文献 20绪论研究背景与研究意义近年来，我国的房地产行业发展速度十分快，关于房地产行业的政策法规国家一直在完善，并创新了金融政策，营造了一个条件极好的中国房地产行业蓬勃发展的历史机会。但是，投资机会与风险却总是形影不离，地产业务作为典型的资本密集型行业，有着政府导向力强、整体研发周期长、资本需要量大的特点。上述特征使得相较于其他产业而言，地产行业触发财务风险的概率更大。所以，中国房地产业依然是个社会热点问题，并一直被政府部门所重视与关心，也可以发现，由于我国很多区域的房地产企业的发展起步比较晚，经济基础也不怎么样，而且规模都较小，再加上地产行业对国家政策的敏感度非常大，公司内部也并不能对财务风险进行标准化，这和海外的地产行业尚有很大差异。当产业发展的势头刚劲之际，其中潜藏的巨大经营风险，或许就会不值一提，但如果剧烈的经济社会变动出现在宏观环境甚至是税收政策问题上，地产行业所形成的巨大财务风险就将会引发整个地产行业的波动，而不少大中型地产企业由于遭遇到巨大的财务风险而造成了公司的倒闭，对国内经济正常运行有一定的的影响。因此研究房地产企业的财务风险，对我国房地产企业的健康发展和国家经济的平稳成长有十分重要的意义。论文内容选取以荣盛的发展过程为主要调研对象，并对公司财务风险管理状况加以总结与剖析，透过对文章的深入研究，将有助于企业管理者认识公司在财务状况风险及控制方面所出现的问题与缺陷。综上所述，对于房地产行业作为一种存在着高度财务风险的产业而言，对其实施财务风险监控与管理有着重大的现实意义，对房地产投资企业的分析决策分析与财务管理风险不应是理论上的主要研究内容，而应当逐步变成地产开发商以及国内外的专家学者们必须要重视的问题。财务风险与控制理论概述财务风险概述含义对于房地产企业的财务活动来说，财务风险是指市场在生产经营过程中的不确定性，以及公司内部各种不可预测和控制因素的影响，导致预期财务目标与企业实际情况偏离的风险。[1]对企业进行一定的财务风险评价和控制研究并进行干预，将降低企业由财务风险引起的损失。特征首先，客观性，在具体的企业建设过程中，难免会存在不同程度的财务风险，无法完全消除。所以，相关企业一定要多加注意。二是不确定性，虽然财务风险始终存在，但不同企业的风险具有高度的不确定性。因此，在企业财务风险管理时，应当将风险因素予以充分考虑，并根据实际情况制定针对性措施。一般来说，企业风险具有一定可控性，只有明确风险的具体范围和原因才能得到有效控制。三是损失性与收益，在企业建设过程中，风险与收益是正相关的，企业需要科学完善财务管理制度，确保能够更有效地应对各种财务风险。因此，财务风险会直接影响到企业的经济损失，也会干扰企业的稳定发展。第四，必然性和客观性，任何企业都需要在日常经营中提前制定相应的策略，防止经济损失，但这种情况只能使财务风险的概率有效降低，而不能完全避免财务风险。[2]内容融资风险：公司为确保项目顺利实施而募集资金到位或无法偿还到期债务本息，最终导致财务状况恶化而增加的风险。投资风险：企业受投资活动因素中某些难以估计或控制的因素影响，给企业财务状况带来不确定性，导致投资收益率不符合预期水平的风险。筹资风险：指因资金筹措困难而使企业无法按时偿还债务本息的风险。财务风险是由多种原因引起的。其中主要有以下几种。1.政策风险。经营风险：是指企业在生产经营活动中，因供销方面存在的隐性不确定性因素，投资项目可能无法实现预期收益的风险。利率风险：市场利率在一段时间内受到不确定性因素影响，给企业经济带来损失的可能。[3]财务风险控制理论财务风险控制是指企业在财务管理中，利用信息和特定手段，对企业活动加以控制，以实现预期财务管理目标。其主要包括对财务风险高发领域进行识别、进而针对风险水平进行评价、在识别与评价的基础上对风险进行有效应对。[4]财务风险管理主要有如下几种手段:首先，合理负债、合理的资产构成、财务结构发展平衡，通过合理的运用财务杠杆作用，合理限制他的副作用，以达到投资成本最低化。第二，构建成本管理体系，正确合理的预计现金流量状况，因为预算包括公司现金支出的各个方面以及物流管理，所以他对风险能够形成一个系统化的管理。在全面预算的基础上，及时正确制定流动资金预测，将有利于推动公司完善企业管理制度，是有效预防企业财务风险管理工作中非常关键的一环。第三，完善公司资产管理体系，增强营运实力，提升企业盈利管理水平是防止重大财务风险的保障和标志，而公司资产管理对偿债力量主要由二个方面的影响，一个是短期因素，即企业资金的变现能力，影响使用流动资金的多寡，从而决定了公司资产实力的强弱。另一方面则是长期因素，即公司负债获利能力对企业偿债能力的影响，公司负债的获利能力直接影响着公司总体利润水平，而处于最高的利润水平通常是对企业负债能力最高、财务风险相对较少的有效保障手段和标志。所以，提高公司管理水平、改善负债经营能力对于一个公司偿债能力而言至关重要。第四，在对风险预估和分类的基础上，贯彻尽可能减少或者降低风险费用损失的原则，并根据不同状况采取相应的保护措施。第五，建立风险意识、建立起完善、高效的财务风险管控制度，是减少财务风险的关键所在，因此必须通过事前、事中、事后有效的管理措施，使从决策、执行到评估进行了有效全方位的监测。推行全员责任风险管理，把风险管理机制导入公司管理层中，让管理层、职工、公司共同承担风险责任，实现责、权、利三位一体管理，对每项存在重大经营风险的财务活动落实责任人。综上所述，财务管理风险是无法避免的，其原因的复杂性、作用的双重性都需要我们积极避免财务管理风险，以提高公司的盈利才能，并熟练地把握财政风险控制的途径与手段。公司的理财投资风险其实是一种双刃剑，它一方面给公司造成极大伤亡，甚至危及公司的身体健康发展或者是生存，而另一方面，在市场现代化，新技术蓬勃发展、市场等瞬息千变万化的大环境中，又为一些公司的成熟与发展壮大提供了生存空间，也提供了机会，这既是竞争的必然性后果，是自然界胜出劣汰法则在社会经济界中的体现。荣盛发展财务风险现状分析荣盛发展简介荣盛置业发展控股有限公司，创建于一九九六年十二月，于二零零七年在深交所挂牌，是中国河北地区房产企业第一家成功挂牌的企业，曾荣获"中国房地产百强企业"称号。公司总部设在河北廊坊，企业融地产研发、康旅建设、金融资本、互联网科技等服务为一身，始终致力于中小规模的商业地产发展，以专业化运营和中高端产品品质重新演绎了现代人住宅概念。作为一个面向全国的知名地产品牌，企业已经形成了融建筑、商品住宅研发、商业物业运营和酒店经营于一身，拥有国家级研发能力、国际甲级建筑设计能力的大型综合体。荣盛发展经营状况荣盛发展计划在二千零二十全年签约的商品房总销售合约面积为1174.45万平方米，签约总额一，270.97亿元，同比增幅分别为百分之六点九六、百分之十点一八，全年签约项目的105.04%均已实现。完成了715.11亿元的营业收入，同比上升了百分之零点八五；以及七十五点零一亿元的净收入，扣非净利润为74.94亿元。在投资工程项目建设方面，为应对疫情打击、政府资金勒紧以及市场价格低迷的打压，荣盛发展公司审时度势、逆向而为，已分别在京津冀、黄河三角洲、中西部区域的二十九个大中城市增加了用地储量建设项目六十五宗，总计划建筑面积为714.57万平方米，已完成了全年目标的百分之五十二点七零；购地总额281.61万平方米，权益购地总额249.91万平方米。截止二零二零年末，公司用地存量建筑面积为835.98万平方米。目前公司已基本建立了"两横、两纵、三集群"的投资工程项目建设格局。由于城市建设结构、区域布局较为平衡、合理，长三角洲成长地区已为公司重点的外商投资服务区域。目前，公司的房产研发范围已经扩展到了辽宁、河北、河南、山东、山西、江苏、江西、杭州、安徽、湖南、湖北、陕西、四川、中国广东省、中国天津市、重庆、内蒙等全国十四个省、2个地级市、1个独立自治州内的五十余个大中型都市，涉及房地产开发建设项目三百多个。在投资方面荣盛发展的企业信用状况一直不错，与多个主要机构形成了真诚、互惠的中长期战略合作伙伴关系，获央行授信总额度931.55亿，国内主要评级机构上调企业主的信用等级至AAA，国外主要评级机构也赋予了企业BB级的主要信誉等级。多样化投资模式、创新能力和畅通快捷的投资途径为企业发展壮大提供良好投资保障。在产业竞争力方面，荣盛发展一直秉承着"造园、造寸、造福"的产业宗旨，从顾客需要入手，通过采用优化产品设计、规范内部管理制度等技术手段增强产品开发能力，以形成高性价比的新产业。产品设计时一直站在业主的视角上，以功用为引导，解决了"多一分嫌宽、少一分嫌窄"的设计功能要求。通过对顾客实际需要的洞察，企业制定了《住宅产品全周期设计管理白皮书》，对上百个控制节点实施了细致管控，各个控制节点均明确分工，对产品竞争力的提升有指导意义。的话荣盛发展财务状况资产负债状况通过荣盛发展的资产负债表和利润表，来分析企业的基本财务状况，根据荣盛发展近三年的年报资料和财务报表数据，分析企业的财务现状。表2.1荣盛发展2018年-2020年资产结构单位：万元项目2018年2019年2020年货币资金3，036，6633，035，5953，159，680以公允价值计入当期损益的金融资产6，386----应收票据4，928232807应收账款292，154419，197539，933应收款项融资266预付款项745，162511，929297，135其他应收款2，481，4892，263，4312，576，243其中：应收利息4，11311，23926，742应收股利14，700----存货13，670，09016，094，02818，756，248其他流动资产959，4571，128，5871，340，737流动资产合计21，196，32923，453，00026，671，048可供出售金融资产272，180----持有至到期投资6，100----长期股权投资291，405301，723301，609其他非流动金融资产--322，254372，885投资性房地产59，03789，337119，443固定资产428，196563，014677，956在建工程147，974101，89356，099无形资产98，997119，145128，488商誉16，37116，20315，745长期待摊费用25，91426，16628，299递延所得税资产88，735122，878182，257其他非流动资产145，001343，860307，260非流动资产合计1，579，9102，006，4732，190，039资产总计22，776，23925，459，47328，861，087资料来源：荣盛发展2018年-2020年年度财务报告通过对荣盛发展企业2018年到2020年的资产结构表的数据进行比较，可以看出荣盛发展流动资产分别在总资产中分别占比93.06%、92.12%、92.41%，存货分别在流动资产中分别占64.49%、68.62%、70.32%，其中流动资产占总资产较稳定，总资产、存货逐年增加，公司存货周转速度不佳，变现能力严重下滑，回款效率太低，严重影响整个集团的经营效率，其中也反映出时代背景对荣盛发展产生的影响。如表2.1所示。表2.2荣盛发展2018年-2020年负债及所有者权益单位：万元项目2018年2019年2020年短期借款918，643412，465196，912交易性金融负债--153，731481，487以公允价值计量计入当期损益的金融负债10，644应付票据457，621408，759810，479应付账款1，437，5622，195，0572，540，836预收款项8，704，9198，901，53558，848合同负债8，315，963应付职工薪酬5，99910，30810，289应交税费580，493662，504813，063其他应付款1，559，4991，942，6172，432，244其中：应付利息56，95962，10574，843应付股利2，100500--一年内到期的非流动负债1，750，0403，070，8262，016，438其他流动负债1，106，602流动负债合计15，425，42117，757，80218，783，160长期借款3，156，1372，669，6143，807，075应付债券406，453443，262931，410永续债209，180递延收益63，32048，58759，731递延所得税负债88，48372，595103，201其他非流动负债373373373非流动负债合计3，714，7653，234，4314，901，790负债合计19，140，18620，992，23423，684，951股本434，816434，816434，816资本公积483，778504，363448，223其他综合收益-4，540-11，17326，477专项储备25188222盈余公积514，415551，640580，819未分配利润1，929，9462，608，9283，143，395归属于母公司所有者权益合计3，358，4404，088，7624，633，953少数股东权益277，612378，477542，184所有者权益合计3，636，0524，467，2395，176，137负债和所有者权益总计22，776，23925，459，47328，861，087资料来源：荣盛发展2018年-2020年年度财务报告将表2.2中的数据进行比较分析，可以看出，荣盛发展负债中的流动负债平均占81.5%，其中近三年的应付账款分别在流动负债中分别占9.32%、12.36%、13.53%；流动负债中的其他应付款占比逐年增加，流动负债由2018年的15425421万元增加到2020年的18783160万元，同比增长21.77%。负债和资产都在不断增长，荣盛发展偿还债务的压力越来越大。总的来说，荣盛发展目前的债务构成主要是以流动负债为主，占企业净资产的近八成，而截止二零二零年末，企业以应付账款方式的流动负债已达到了一千八百七十八亿人民币，其中一年内需要偿还的短债超过201亿元人民币。长期处于高杠杆，高债务的运营状况，致使荣盛发展公司面临着很大的财政风险。损益状况根据2018年到2020年荣盛发展的利润表进行分析，可以看出营业收入由2018年的563.7亿元增加到2019年的709.1亿元，同比增长25.79%，但2019年到2020年增长减缓，同比只有0.85%，营业收入增长不大，营业利润却大幅度下降，企业成本费用上速度过快。如图2.3所示。图2.32018年-2020年利润对比增长图资料来源：荣盛发展2018年-2020年年度财务报告荣盛发展财务风险识别筹资风险识别不合理的筹资结构筹得的资金不能保证项目的正常推进，反而会引起债务到期偿还不了本金和利息的困境。本小节将通过短期偿债能力和长期偿债能力来分析荣盛发展的筹资风险。短期偿债能力分析短期偿债能力主要是指企业在短期内偿还债务的能力，一般通过对流动比率和速动比率这两个财务指标进行分析，通常情况下流动比率大于2，速动比率在1以上表示该企业的短期偿债能力十分强。由于房地产行业具有资金密集型的特点，因此本文将这两个常用的财务指标和行业平均值进行比较更能反应出来荣盛发展的短期偿债能力。表3.1荣盛发展2018-2020年短期偿债风险统计分析表项 目流动比率行业平均值速动比率行业平均值2018-12-311.371.490.490.642019-12-311.321.450.410.652020-12-311.421.400.420.63数据来源：荣盛发展2018-2020年度财务报告由上表3.1的数据可以看出荣盛发展在2018年-2020年的流动比率和速动比率中，只有2020年的流动比率稍高于行业平均值，其他均低于行业平均值，显示了荣盛发展在房地产行业中的短期偿债能力较弱。长期偿债能力分析资产负债率是指期末负债总额与期末总额的百分比，是用来度量企业通过债权人提供资金进行生产经营的能力，能够表示企业总资产中有多少是通过负债筹集，是衡量企业负债水平与风险程度的重要标志。[5]房地产行业的发展与国家的经济政策也息息相关，由于房地产企业的项目时间跨度大，资金需求多，存货周转慢的特点，导致其变现能力也弱，因此，如果企业的资产负债率很高的话，一旦资金链出现问题，就会很容易发生债务危机，甚至危机企业存亡。表3.SEQ表\*ARABIC\s12荣盛发展2018-2020年长期偿债风险统计分析表201820192020资产负债率82.07%82.45%84.04%行业平均值69.5%67.3%68.6%从表3.2可以看出荣盛发展在2018年到2020年的资产负债率均处在80%-85%之间且逐年升高，并且远远高于行业平均值，反映了荣盛发展的资产结构不合理，主要是通过负债获取资金维持日常经营，长期偿债能力十分弱。如果荣盛发展不从根本上解决资金问题，一旦筹资的某个环节超过预期，公司就会面临巨大财务风险。投资风险识别投资风险是指房地产企业在开始投资时，即投资目标实现的不确定性，也就是从头到尾因各种不确定因素而发生变化，房地产企业能否得到有效的收益。在房地产企业中，投资风险就是股份所有者及业主所投资的成本是否能为房地产企业带来收益。[6]荣盛发展2020年上半年高溢价拍地，很多个项目盈利上涨空间十分的小，加重短期偿债危机。荣盛发展2018年到2020年的销售净利率分别为14.68、13.52、10.87，虽然营业收入有所增加，但净利润增幅不大，甚至下降，反映出荣盛发展的投资存在着很大的财务风险。营运风险识别营运风险指企业在资金管理、应收账款管理以及存货管理等方面所面临的不确定性。营运能力水平的高低主要通过资金周转情况进行分析，企业资金周转效率越高，就代表企业拥有越强的营运能力。[7]总资产周转率是指企业在一定时期内销售(营业)收入同平均资产总额的比值。本文将从总资产负债率、应收账款周转率、和存货周转率这三个方面来对荣盛发展的营运能力进行分析，并识别相关财务风险，2018-2020年荣盛发展营运能力指标如下表所示。表3.3荣盛房地产公司2018-2020年营运能力指标201820192020存货周转率0.30.330.3应收账款周转率30.0319.7914.9总资产周转率0.270.290.26由上表3.3可以看出存货周转率2018年到2020年中从0.3上升到0.33后又下降到0.3，上升是源于国家相关政策，荣盛发展为降低相关指标而做出的应对措施，下降是受到疫情的影响，销售乏力，存货的积压十分严重，造成大量资金的占用，一旦资金链断裂，十分容易引起财务风险；荣盛发展的应收账款周转率由2018年的30.03直接下降到2019年的19.79，同比下降51.74，2020年又下降到14.9，从侧面反映出荣盛发展收回应收账款的时间越来越长，说明荣盛发展在应收账款回收方面存在着极大的风险；荣盛发展的总资产周转率波动幅度不大，但是总体呈下降趋势，说明企业销售能力变弱，资产投资的效益不好，资产利用效率变低。荣盛发展财务风险控制中存在的问题荣盛房地产发展控股有限公司，其地位在中国国内房地产业top一百之内，在同行业中来说具有标志性，从二零一八年到二零二零年间的年度报告中来说，在这三年之间，此企业的资金投入，融资，运营管理等的资本调动状况根据时间而来的变化存在着较大的变动，也说明了此企业的基础建设项目发展超过其承受范围，从而使得此标准化企业的发展速度过于快，而且发展速度过大，也就必然的会造成其内在资金难以维持的困局，使得荣盛发展企业容易受资金链断裂的打击，从而存在着很大的财务风险，对企业的正常经营影响很大。存货质量管理欠缺由第三章可以知道荣盛发展的存货周转率增长幅度不大，2020年反而下降，受疫情影响，全国房地产市场低迷，销售乏力，存货积压严重。又因国家“三条红线”政策的颁布，为降低相关指标，荣盛发展，打折促销存货。据消费者反映，荣盛发展的存货质量欠缺，各种问题层出不穷。筹资结构单一随着荣盛发展融资规模的扩大，股权资本往往占总融资的比例较小，根据未来的战略发展，如果企业内部的自筹资金规模较小，就会导致企业采取外来债务融资方式，在企业的积累和扩张以及自身发展方面相对较弱。荣盛发展长期负债甚至超过了股票基金，但事实上，荣盛发展必须背负巨额短期债务才能维持公司的正常运营，这也是荣盛发展短期负债不健康的融资构造的原因，因为它的债务压力压力过大，增加了公司正常运营的财务风险。资本结构不合理，负债率高公司债务结构不合理，存在融资危险。荣盛发展在发展过程中存在着一些问题，这些问题都与公司的债务结构有关。过度追求企业利润，使荣盛发展没有长远的发展愿景，没有良好的财务结构，就会在未来的发展规划方面与企业的财务结构不匹配。股权资本成本高，在一定时期内是安全的；负载资本成本低，在一定时期内是安全的，具有债务风险。这两种类型的企业资金构造是企业财务结构的主要构成部分。在投资阶段，股权资本往往较高，相应地资本回收时间较长。但企业财务结构的高负债，会使企业在较短的时间内要求生产经营，快速收回资金。资产负债比例80%，比行业平均水平高出10个百分点，2018-2020年，荣盛发展财务结构的杠杆率很高，在过去的房地产爆炸式中没有出现大的问题，但在房地产滞销的情况下，情况可能非常不利。在当前房地产行业竞争越来越激烈的背景下，企业必须要有更强的竞争力才能获得更好的生存与发展机会。因此，企业需要不断地进行创新和改革来适应市场的需求。高负债率使企业随时面临资金链的风险，如果资金流动不畅，企业就会面临无法偿还本息的风险财务风险这往往体现在投资回收期长、投资金额大等方面。荣盛发展财务风险控制的改善措施增强存货管理首先，房地产企业要建立完善的存货管理机制。同时，定期对存货管理人员进行相应的业务培训，在此基础上，提升人员的专业素质和业务水平。其次，建立与完善相关制度，为企业内部控制提供依据。如：建立与之相匹配的组织结构和管理制度，明确职责权限等，从而有效保障存货管理工作顺利开展。再次，加强对库存的管控。此外，建设相应的存货监管中心，提升存货监管人员的责任感，推动完善岗位责任机制，达到明确职责分工的目的。最后，全面提升销售能力，加大优惠政策、销售策略的运用力度，促进存货销售提速。其次，加强对于存货的管理，确保存货安全。针对当前形势下存在的问题进行分析和研究，并提出有效解决措施。如加强对土地资源的规划与利用以及建立起完整的土地管理制度等。这样，就可以减少人力、物力和财力的消耗，完善资金链。通过合理的存货储备，可以大大降低风险。在当前的宏观环境环境下，经济变化呈现出多元化的特点。所以，在经济繁荣时期，要加大储备土地上房屋的开发建设力度，促进销售工作的良性运行。在经济不景气的情况下，要合理利用土地，保守性投资，促进房地产企业的发展。[8]拓宽筹资渠道从我国小型的融资构造和企业规模来看，企业在融资架构上的问题往往比较严重，当财务构架占比在15%左右时，债务融资占比在45%左右，比较稳定。而在这样一种情况下，企业的资金缺口就非常大了，如果企业没有足够的能力去解决这一状况的话，那么企业的生存和发展都是极为不利的。在这种情况之下。除了调整股权、债务在融资架构中的比重，将银行贷款占比由目前的80%降至50%以下，拓宽现