《房地产法》课件-房地产法

第一章

房地产法概述第二章房地产法律关系第三章土地征收法律制度第四章土地使用权出让法律制度第五章国有土地上房屋征收与补偿法律制度第六章房地产开发法律制度第七章房地产转让法律制度第八章房屋租赁法律制度第九章房地产抵押法律制度第十章房地产登记法律制度第十一章物业管理法律制度第十二章廉租住房保障法律制度第十三章经济适用住房管理和公有住房出售法律制度第十四章房地产市场管理法律制度第一章房地产法概述第一节房地产法的定义和调整对象第二节房地产立法回顾第三节房地产法的地位第四节房地产法的体系第一节房地产法的定义和调整对象一、房地产

的定义（一）我国法学理论界对“房地产”的不同定义1.房地产是指房产和地产的总称，是房产和地产的结合体。2.房地产有广义和狭义之分3.房地产是房产和地产的合称4.房地产是土地、房屋财产的总称。（二）本书对“房地产”的定义广义：土地以及地上建筑物和其他定着物狭义：土地与建筑物在空间上合为一体的财产形态二、房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，是具有生产、经营和服务职能的独立行业运行过程：生产、流通、消费三、房地产法的定义及调整对象（一）我国法学理论界对房地产法的定义和调整对象的不同认识1.“房地产经济关系说”。2.“房地产关系说”。（二）本书对房地产法的定义及调整对象的具体范围的表述定义：调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称房地产法调整的社会关系

（一）房地产开发关系（二）房地产交易关系（三）物业管理关系（四）房地产管理关系第二节房地产立法回顾一、改革开放以前的中国房地产立法（一）建立新型的房地产权属关系时期1.确立土地国家所有制和公民个人所有权。2.从农民私有制向集体所有制过渡。3.建立农民集体土地所有制。

（二）私房改造和稳定集体土地所有权时期1.私房社会主义改造方面的立法。2.稳定农村集体土地所有制方面的立法。二、改革开放以后的中国房地产立法

（一）建立和健全城市私房管理法律制度时期（二）建立和完善房地产业管理和交易法律制度时期第三节房地产法的地位一、房地产法的性质

本书认为，房地产法具有经济法的属性二、房地产法与民法、土地法

（一）房地产法与民法联系：民法的基本原则如平等、自愿、有偿原则，对房地产交易也同样适用

区别：调整对象；任意性规范与强制性规范（二）房地产法与土地法联系：房地产法与土地法有相交叉之处区别：偏重不同；规范的土地范围不同

第四节房地产法的体系一、房地产法的渊源体系宪法房地产法律国务院发布的房地产法规、决议和命令最高人民法院的文件国务院各部、委发布的命令、指示和规章地方政权机关发布的房地产管理法规二、房地产法的内容体系1.总则2.房地产开发3.房地产交易4.物业管理5.房地产市场管理6.房地产法律责任7.其他内容三、房地产法的法理体系1.房地产法律规范的总体性规定2.房地产法律事实3.房地产法律关系4.房地产法律责任四、房地产法学的理论体系房地产法基础理论房地产开发法房地产交易法物业管理法政府对房地产市场的调控法第二章房地产法律关系第一节房地产法律关系的定义和特征第二节房地产法律关系的构成第三节房地产法律事实第一节房地产法律关系的定义和特征一、房地产法律关系的定义指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系（一）以法律性质为标准的分类：1.房地产民事法律关系2.房地产行政法律关系3.房地产经济法律关系（二）以房地产法律规范调整对象为标准的分类：1.房地产开发法律关系2.房地产交易法律关系3.物业管理法律关系4.房地产管理法律关系二、房地产法律关系的特征

（一）性质的多重性（二）主体的广泛性（三）客体的特殊性（四）产生、变更、消灭具有严格的程序性第二节房地产法律关系的构成一、房地产法律关系的主体

1.房地产管理主体2.房地产开发主体3.房地产交易主体4.房地产服务主体二、房地产法律关系的内容

1.房地产管理职权、职责2.房地产民事权利3.房地产法律义务三、房地产法律关系的客体

房地产经济行为房地产第三节房地产法律事实一、房地产法律事实的定义指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况二、房地产法律事实的种类

（一）行为1.房地产法律行为（申请、合同）2.房地产管理行为3.违法房地产行为（二）事件第三章土地征收法律制度第一节土地征收法概述第二节土地征收程序第三节土地征收审批权限第四节土地征收补偿及安置第一节土地征收法概述一、土地征收的定义

指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地所有权并给予补偿的一种行为二、土地征收的法律特征

（一）征收主体的唯一性（二）征收土地标的特殊性（三）征收土地行为的强制性（四）征收土地条件的补偿性三、我国土地征收、征用法律制度的历史沿革

第二节土地征收程序一、土地征收一般程序（一）申请（二）审查（三）批准（四）公告二、临时用地批准程序1.建筑施工的临时用地。2.地下或地上管线用地及地质勘探用地。3.选择勘探用地。4.抢险及紧急军事用地。第三节土地征收审批权限一、我国土地征收、征用审批权限的历史演变

分级限额审批制度历史演变：1953年12月5日公布施行的《国家建设征用土地办法》1982年5月4日，国务院公布实施了《国家建设征用土地条例》1986年《土地管理法》及《土地管理法实施条例》二、现行土地管理法关于土地征收权限的规定

国务院批准的征收土地范围基本农田基本农田以外的耕地超过35公顷的其他土地超过70公顷的省级人民政府批准的征收土地范围国务院批准权限以外的土地报国务院备案第四节土地征收补偿及安置一、土地征收补偿标准（一）土地补偿费：被征收前3年平均年产值的6~10倍（二）地上附着物和青苗补偿费（三）新菜地开发建设资金二、安置补助费的标准

安置补助费：国家对被征地单位支付的为安置因征地所造成的多余农业人口而支付的补助金额标准以耕地年产值为基础，按人口补助三、完善我国土地征收、征用法律制度的设想

（一）采取“列举式”立法模式，明确公共利益的范围（二）扩大征地补偿的范围，提高征地补偿标准（三）国家对征收的土地进行补偿时，应维护土地承包人的利益第四章土地使用权出让

法律制度第一节土地使用权出让概述第二节土地使用权出让的程序和方式第三节土地使用权出让合同第一节土地使用权出让概述一、土地使用权出让的定义

指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为二、土地使用权出让的法律特征

1.财产性2.平等性3.期限性4.出让人的单一性和受让人的广泛性三、土地使用权出让与转让的关系

（一）出让与转让的联系共性：一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让渡于另一方当事人；且均不影响国家对出让、转让的土地的所有权转让以出让为前提条件，而转让又可以促进出让市场的发展和繁荣（二）出让与转让的区别1.行为的性质不同2.法律关系的主体不同3.出让金与转让费的构成及反映的关系不同第二节土地使用权出让的

程序和方式一、土地使用权出让的程序

（一）拟定出让方案（二）审批（三）组织实施二、土地使用权出让的方式

（一）协议出让的定义、特点及程序

1.定义：指土地使用权的有意受让人直接向土地所有者提出有偿使用土地的愿望，由土地所有者即出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的一种方式。2.特点：一般适用于市政工程、公益事业、非盈利单位或项目用地，以及因实施产业政策政府需要给予扶持、优惠的项目用地。3.程序

（1）申请

（2）协商

（3）签约

（4）登记（二）招标出让的定义、特点及出让程序1.定义：指在规定的期限内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式竞投某宗地块的土地使用权，由招标人择优确定土地使用者的出让方式。2.特点：适用于开发性用地或有较高技术性要求的建设用地。3.程序

（1）招标

（2）投标

（3）开标、评标和中标

（4）签约

（5）登记（三）拍卖出让的定义、特点及出让程序1.定义：土地使用权出让人在指定的时间、地点，利用公开场所，就所出让的土地使用权公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让人的一种方式。2.特点：适用于商业用地或娱乐用地。3.程序：

（1）拍卖公告

（2）交验有关证件，领取入场证

（3）拍卖

（4）签约

（5）登记第三节土地使用权出让合同一、土地使用权出让合同的定义指土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互间权利义务关系的协议注意两点：

1.土地使用权出让合同是一种民事合同2.土地使用权出让合同标的的特殊性二、土地使用权出让合同订立的原则和程序

（一）订立的原则1.遵守国家法律、法规和政策的原则2.符合土地利用总体规划和城市规划要求的原则3.坚持平等、自愿、有偿的原则（二）订立的程序三、土地使用权出让合同的主要条款

1.双方当事人的名称、住所2.所出让土地的位置、四邻界至、面积等自然状况3.出让期限4.出让金的数额及给付方式5.土地使用规则6.合同的担保方式7.违约责任8.双方认为应约定的其他条款9.纠纷的解决方式10.合同订立的地点、日期等四、土地使用权出让合同双方当事人的权利和义务

（一）出让人的主要权利和义务1.主要权利：收取土地使用权出让金土地使用权期限届满收回土地使用权违约行为发生后的救济权，包括解除合同权、违约赔偿请求权和请求行政处分权2.主要义务：依照出让合同规定，交付土地使用权提供有关资料和文件保证土地使用权人取得的权利不被第三人追索（二）土地使用者的权利与义务

1.土地使用者的权力对所受让的土地享有开发、利用和经营的权利有依法转让和出租的权利有权在取得的土地使用权上设置抵押权解除出让合同的权利要求违约赔偿的权利2.土地使用者的义务：缴纳土地使用权出让金依照使用权出让合同的规定和城市规划的要求使用土地变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准土地使用期限届满，返还土地使用权五、土地使用权出让合同的变更和解除1.社会公共利益的需要2.双方协商并经有关部门批准3.一方违约，致使出让合同没有必要履行的第五章国有土地上房屋征收与补偿法律制度第一节国有土地上房屋征收与补偿概述第二节国有土地上房屋征收决定的作出与

执行第三节国有土地上房屋征收的补偿第一节国有土地上房屋征收与补偿概述一、国有土地上房屋征收与补偿法律制度的含义（一）国有土地上房屋征收与补偿的含义相关公法主体依法定条件和程序征收国有土地上的房屋，并依法定标准和内容对被征收房屋的所有权人进行合理补偿的公法行为。（二）国有土地上房屋征收与补偿法律制度的含义调整相关公法主体因征收国有土地上的房屋，并对被征收房屋的所有权人进行补偿过程中所产生的社会关系的法律规范的总称。二、国有土地上房屋征收与补偿的基本原则（一）公共利益与私人利益相协调原则（二）公平补偿原则（三）决策民主、程序正当、结果公开的原则三、国有土地上房屋征收与补偿的公法参与主体（一）房屋征收与补偿主体（二）房屋征收与补偿的实施主体（三）房屋征收与补偿的委托主体（四）房屋征收与补偿的监督、指导与监察主体第二节国有土地上房屋征收

决定的作出与执行一、征收决定作出的前提条件（一）公益性（二）必要性（三）合规划性二、征收决定作出前的特别要求

社会稳定风险的评估

征收补偿费用的足额到位、专户存储、专款专用。三、征收决定的作出（一）市县政府的公告、宣传与解释义务（二）征收决定作出的法律后果1.被征收人的法律救济权。2.相关不当行为的禁止。四、征收决定的强制执行（一）强制执行的情形（二）强制执行的主体第三节国有土地上房屋征收的补偿一、补偿范围与补偿标准（一）范围1.因实物灭失而生的各种直接与间接性补偿①被征收房屋价值的补偿②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿2.补助与奖励3.住房保障的优先给予（二）补偿标准1.被征收房屋的补偿标准不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；规定被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。2.停产停业损失的补偿标准补偿标准根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。3.搬迁与临时安置的补偿标准未见明确的授权性规定二、被征收人的补偿方式选择权（一）满足调换要求并结算差价的义务（二）提供改建地段或者就近地段房屋的义务（三）支付临时安置费或者提供周转用房的义务三、征收补偿协议与征收补偿决定（一）征收补偿协议（二）征收补偿决定第六章房地产开发法律制度第一节房地产开发概述第二节房地产开发企业第三节政府对房地产开发的宏观管理第一节房地产开发概述一、房地产开发的定义

指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为二、房地产开发的类型1.以经营为目的的房地产开发和以自用为目的的房地产开发2.基础设施建设和房屋建设3.新城区的开发和旧城区的拆迁改造三、房地产开发的特点1.房地产开发是多部门协作活动2.房地产开发投资大3.房地产开发周期较长四、房地产开发的原则（一）符合城市规划的原则（二）坚持经济效益、社会效益、环境效益相统

一的原则（三）鼓励和扶植建设居民住宅的原则第二节房地产开发企业一、房地产开发企业的定义

指以营利为目的从事房地产开发和经营的企业二、房地产开发企业设立的条件

1.有自己的名称和组织机构2.有固定的经营场所3.有符合规定的注册资本4.有足够的专业技术人员5.法律、行政法规规定的其他条件三、房地产开发企业设立的程序营业执照房地产开发企业资质等级证书四、房地产开发企业资质管理一级资质：国务院建设行政主管部门审批二级资质三级资质四级资质第三节政府对房地产开发的

宏观管理一、规划与计划管理

（一）土地利用总体规划1.土地利用总体规划的定义及特点定义：指各级人民政府根据国民经济和社会发展的情况，对土地的开发、利用、整治和保护在时间和空间上所作的战略构思和设计方案特点：综合性、长期性、指导性

2.土地利用总体规划的内容（1）土地利用总体规划的必备内容（2）省级土地利用总体规划的重点内容（3）市级土地利用总体规划的重点内容（4）县级土地利用总体规划的重点内容（5）乡（镇）土地利用总体规划的重点内容3.土地利用总体规划的编制与审批（二）城市规划（三）土地利用计划1.定义：指国家运用计划手段，对土地的开发、利用、整治和保护进行统筹安排，把土地的“开源”和“节流”纳入国家计划管理体系的一种土地利用管理制度。2.特征：广泛性、连续性、统一性3.制定土地利用计划的基本原则（1）遵循客观经济规律的原则（2）综合平衡原则（3）统一性和灵活性相结合的原则4.土地利用计划的编制和实施二、房地产开发项目管理

（一）开发项目的立项管理（二）开发项目的施工管理（三）开发项目的竣工验收第七章房地产转让法律制度第一节房地产转让概述第二节房地产转让合同第三节房地产转让中的有关法律问题第一节房地产转让概述一、房地产转让的定义

指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为二、房地产转让的原则（一）出让方地位不变原则（二）房地产一致原则（三）效益不可损原则三、房地产转让的条件（一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件（二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件（三）房地产转让的限制性规定四、房地产转让的程序

第二节房地产转让合同一、房地产转让合同的定义

指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议。二、房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系1.房地产转让合同以出让合同的存在为有效的前提条件。2.出让合同中规定的受让人的权利义务、土地使用规则、其他建设条件等条款仍然适用于转让合同，且必须成为转让合同的一部分内容。3.房地产转让合同约定的土地使用权使用年限受出让合同约定的年限的限制。三、房地产转让合同的主要条款四、房地产转让合同订立的程序1.协商2.签约3.公证4.登记五、房地产转让合同履行、变更和解除履行：转让合同的受让人在受让房地产的同时，也接受了出让合同。

变更和解除：（1）土地灭失

（2）国家强制收回土地使用权

（3）国家提前收回土地使用权

（4）土地使用权期限届满六、商品房买卖合同的若干法律规制（一）商品房销售广告视为要约的法律规制（二）商品房买卖预约和本约认定的法律规制（三）对恶意违约与欺诈行为的法律规制第三节房地产转让中的有关

法律问题一、商品房预售及再转让商品房预售，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。（一）商品房预售的条件土地使用权证书建设工程规划许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期商品房预售许可证（二）商品房预售管理规定1.商品房预售实行许可制度2.商品房预售合同实行登记备案制度3.商品房预售所得款项的专款专用制度二、房地产再转让的条件受让人随时可以再转让应受转让人的权利能力和出让合同的约束三、房地产转让方式的法律思考

（一）赠与、调拨、继承不是房地产转让的形式（二）以土地使用权作价入股，合资、合作开发土地不是房地产转让的特殊方式

第八章房屋租赁法律制度第一节房屋租赁概述第二节房屋租赁合同第三节房屋租赁中的有关法律问题第一节房屋租赁概述一、房屋租赁的定义指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为二、房屋租赁的种类居住用房租赁和非居住用房租赁三、房屋租赁的条件出租房屋所占的土地是以出让方式取得的有合法的房屋所有证书房屋能正常使用，符合安全条件第二节房屋租赁合同一、房屋租赁合同的定义

和特征定义：出租人与承租人签订的在一定期限内把房屋交给承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的协议。特征：双务性、有偿性、期限性以及租赁物的占有权、使用权在租赁期内的转移性等二、房屋租赁合同的主要条款

1.租赁期限2.租赁用途3.租赁价格4.修缮责任三、当事人的权利义务

（一）出租人的权利义务（二）承租人的权利义务四、房屋租赁合同登记备案制度第三节房屋租赁中的有关

法律问题一、房屋转租二、买卖不破租赁三、承租人死亡后房屋租赁合同存续的特别

规定第九章房地产抵押法律制度第一节房地产抵押概述第二节房地产抵押的范围第三节房地产抵押的设定和抵押权的效力第四节房地产抵押权的实现第一节房地产抵押概述一、抵押的定义和特点

抵押是一种担保债权实现的法律关系抵押物是由债务人或第三人提供的法律允许抵押的财产不转移对抵押物的占有二、抵押的种类

不动产抵押、动产抵押、权利抵押、财团抵押单独抵押和共同抵押普通抵押和最高限额抵押三、房地产抵押的定义

指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿四、房地产抵押的原则1.合法原则2.同一原则3.特定原则第二节房地产抵押的范围一、房地产抵押权所担保的债权范围

主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用二、房地产抵押权标的物的范围

（一）用于抵押的土地使用权范围1.土地所有权不得用于抵押。2.集体所有的土地使用权抵押仅限于抵押人通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权和乡(镇)村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权。3.必须是权属明确的土地使用权。（二）抵押的房地产的价值与其所担保债权数额的关系1.抵押的房地产的价值应大于或等于它所担保的债权数额2.房地产抵押后，其价值大于所担保债权的金额部分，在余额限度内可以再抵押（三）房地产抵押中土地使用权与地上建筑物的同一关系（四）房地产抵押与地上新增建筑物的关系土地上新增的房屋不属于抵押物对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿第三节房地产抵押的设定和

抵押权的效力一、房地产抵押的设定（一）房地产抵押合同1.房地产抵押合同的内容2.房地产抵押合同的形式3.房地产抵押合同与主合同的关系4.房地产抵押合同无效的法律后果（二）土地使用权抵押设定登记1.房地产抵押登记的机关。2.房地产抵押设定登记的程序。3.房地产抵押设定登记的效力。二、房地产抵押权的效力（一）房地产抵押权的内部效力1.优先受偿效力2.债权范围效力3.作为抵押物的房地产范围效力（二）房地产抵押权对外效力1.抵押权对房地产出租法律关系的影响2.抵押权对房地产转让法律关系的影响3.抵押权对房地产再抵押的影响4.房地产抵押权对外处分效力第四节房地产抵押权的实现一、房地产抵押权实现的定义

指债务履行期间届满，债务人不履行债务时，抵押权人依照法律规定的程序直接处分抵押房地产，以抵押的房地产拍卖价款使其债权优先受偿。二、实现房地产抵押权的条件

债务履行期限届满，抵押权人的债权未受清偿三、实现房地产抵押权的方式

只能采取拍卖方式四、房地产抵押权实现的程序