2025年资产评估师职业资格考试真题卷-不动产评估实务试题

2025年资产评估师职业资格考试真题卷——不动产评估实务试题考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（每题2分，共20分）1.下列哪项不属于不动产评估的假设条件？A.交易假设B.现状假设C.成新假设D.价值假设2.在不动产评估中，下列哪项不属于市场法的基本原理？A.比较法原理B.供需关系原理C.价值规律原理D.风险收益原理3.不动产评估中的收益法，下列哪项不属于收益法的假设条件？A.稳定收益假设B.稳定价格假设C.稳定成本假设D.稳定政策假设4.下列哪项不属于不动产评估的成本法的基本原理？A.成新原理B.成本原理C.价值原理D.收益原理5.在不动产评估中，下列哪项不属于不动产评估的收益法中的收益指标？A.净收益B.投资回报率C.税收D.利息6.不动产评估中的市场法，下列哪项不属于市场法中的比较法？A.比较同类不动产B.比较不同类型不动产C.比较同一地区不动产D.比较不同地区不动产7.下列哪项不属于不动产评估的成本法中的重置成本？A.建筑物重置成本B.土地重置成本C.附属设施重置成本D.装修装饰重置成本8.在不动产评估中，下列哪项不属于不动产评估的收益法中的折现率？A.无风险利率B.风险利率C.投资回报率D.利息率9.下列哪项不属于不动产评估的市场法中的市场比较法？A.比较同类不动产B.比较不同类型不动产C.比较同一地区不动产D.比较不同地区不动产10.在不动产评估中，下列哪项不属于不动产评估的成本法中的折旧？A.物理折旧B.功能折旧C.经济折旧D.价值折旧二、多项选择题（每题3分，共30分）1.不动产评估的市场法主要包括哪些方法？A.比较法B.收益法C.成本法D.评估法2.不动产评估的成本法主要包括哪些成本？A.重置成本B.成新成本C.附属设施成本D.装修装饰成本3.不动产评估的收益法主要包括哪些收益指标？A.净收益B.投资回报率C.税收D.利息4.不动产评估的成本法主要包括哪些折旧？A.物理折旧B.功能折旧C.经济折旧D.价值折旧5.不动产评估的市场法主要包括哪些比较法？A.比较同类不动产B.比较不同类型不动产C.比较同一地区不动产D.比较不同地区不动产6.不动产评估的成本法主要包括哪些成本？A.建筑物重置成本B.土地重置成本C.附属设施重置成本D.装修装饰重置成本7.不动产评估的收益法主要包括哪些收益指标？A.净收益B.投资回报率C.税收D.利息8.不动产评估的成本法主要包括哪些折旧？A.物理折旧B.功能折旧C.经济折旧D.价值折旧9.不动产评估的市场法主要包括哪些比较法？A.比较同类不动产B.比较不同类型不动产C.比较同一地区不动产D.比较不同地区不动产10.不动产评估的成本法主要包括哪些成本？A.建筑物重置成本B.土地重置成本C.附属设施重置成本D.装修装饰重置成本三、判断题（每题2分，共20分）1.不动产评估的成本法中，重置成本是指重建或更新不动产所需的成本。（）2.不动产评估的市场法中，比较法是指比较同类不动产的价格、面积、用途等指标。（）3.不动产评估的收益法中，折现率是指将未来收益折算为现值的比率。（）4.不动产评估的成本法中，折旧是指不动产在使用过程中因物理、功能、经济等因素造成的价值减少。（）5.不动产评估的市场法中，市场比较法是指比较同一地区的不动产价格、面积、用途等指标。（）6.不动产评估的收益法中，净收益是指不动产在正常经营条件下所产生的收益扣除成本后的余额。（）7.不动产评估的成本法中，成新成本是指根据不动产的实际使用年限和剩余使用年限计算的成本。（）8.不动产评估的市场法中，比较法是指比较不同地区的不动产价格、面积、用途等指标。（）9.不动产评估的收益法中，折现率是指将未来收益折算为现值的比率。（）10.不动产评估的成本法中，折旧是指不动产在使用过程中因物理、功能、经济等因素造成的价值减少。（）四、计算题（每题10分，共30分）1.某一商业办公楼建筑面积为10000平方米，土地使用权年限为50年，土地出让金为每平方米1000元，建筑物重置成本为每平方米2000元，建筑物成新率为70%，附属设施重置成本为每平方米100元，附属设施成新率为80%，土地增值率为5%，建筑物折旧率为5%。试计算该商业办公楼的评估价值。2.某一住宅小区共有100套住宅，每套住宅建筑面积为100平方米，土地使用权年限为70年，土地出让金为每平方米800元，建筑物重置成本为每平方米1500元，建筑物成新率为80%，附属设施重置成本为每平方米50元，附属设施成新率为90%，土地增值率为3%，建筑物折旧率为4%。试计算该住宅小区的总评估价值。3.某一工业用地面积为50000平方米，土地使用权年限为50年，土地出让金为每平方米300元，土地增值率为6%，建筑物重置成本为每平方米1200元，建筑物成新率为60%，附属设施重置成本为每平方米200元，附属设施成新率为70%，建筑物折旧率为3%，土地折旧率为2%。试计算该工业用地的评估价值。五、简答题（每题10分，共20分）1.简述不动产评估的成本法的基本原理。2.简述不动产评估的市场法中的比较法原理。六、论述题（10分）论述不动产评估中的收益法在房地产评估中的应用及其重要性。本次试卷答案如下：一、单项选择题1.C解析：不动产评估的假设条件包括交易假设、现状假设、价值假设等，成新假设不属于假设条件。2.D解析：市场法的基本原理包括比较法原理、供需关系原理、价值规律原理等，风险收益原理不属于市场法的基本原理。3.D解析：收益法的假设条件包括稳定收益假设、稳定价格假设、稳定成本假设等，稳定政策假设不属于收益法的假设条件。4.C解析：成本法的基本原理包括成新原理、成本原理、价值原理等，收益原理不属于成本法的基本原理。5.C解析：收益法中的收益指标包括净收益、投资回报率、税收等，利息不属于收益指标。6.A解析：市场法中的比较法主要包括比较同类不动产，比较不同类型不动产，比较同一地区不动产，比较不同地区不动产。7.B解析：成本法中的重置成本包括建筑物重置成本、土地重置成本、附属设施重置成本、装修装饰重置成本等，土地重置成本不属于重置成本。8.B解析：收益法中的折现率包括无风险利率、风险利率、投资回报率等，利息率不属于折现率。9.A解析：市场法中的市场比较法主要包括比较同类不动产，比较不同类型不动产，比较同一地区不动产，比较不同地区不动产。10.A解析：成本法中的折旧包括物理折旧、功能折旧、经济折旧、价值折旧等，物理折旧不属于折旧。二、多项选择题1.A解析：不动产评估的市场法主要包括比较法、收益法、成本法等。2.A,B,C,D解析：不动产评估的成本法主要包括建筑物重置成本、土地重置成本、附属设施重置成本、装修装饰重置成本等。3.A,B,C解析：不动产评估的收益法主要包括净收益、投资回报率、税收等。4.A,B,C,D解析：不动产评估的成本法主要包括物理折旧、功能折旧、经济折旧、价值折旧等。5.A,B,C,D解析：不动产评估的市场法主要包括比较同类不动产、比较不同类型不动产、比较同一地区不动产、比较不同地区不动产。6.A,B,C,D解析：不动产评估的成本法主要包括建筑物重置成本、土地重置成本、附属设施重置成本、装修装饰重置成本等。7.A,B,C,D解析：不动产评估的收益法主要包括净收益、投资回报率、税收等。8.A,B,C,D解析：不动产评估的成本法主要包括物理折旧、功能折旧、经济折旧、价值折旧等。9.A,B,C,D解析：不动产评估的市场法主要包括比较同类不动产、比较不同类型不动产、比较同一地区不动产、比较不同地区不动产。10.A,B,C,D解析：不动产评估的成本法主要包括建筑物重置成本、土地重置成本、附属设施重置成本、装修装饰重置成本等。三、判断题1.×解析：不动产评估的成本法中，重置成本是指重建或更新不动产所需的成本，不包括折旧。2.√解析：不动产评估的市场法中，比较法是指比较同类不动产的价格、面积、用途等指标。3.√解析：不动产评估的收益法中，折现率是指将未来收益折算为现值的比率。4.√解析：不动产评估的成本法中，折旧是指不动产在使用过程中因物理、功能、经济等因素造成的价值减少。5.√解析：不动产评估的市场法中，市场比较法是指比较同一地区的不动产价格、面积、用途等指标。6.√解析：不动产评估的收益法中，净收益是指不动产在正常经营条件下所产生的收益扣除成本后的余额。7.√解析：不动产评估的成本法中，成新成本是指根据不动产的实际使用年限和剩余使用年限计算的成本。8.×解析：不动产评估的市场法中，比较法是指比较同类不动产，不包括比较不同地区的不动产。9.√解析：不动产评估的收益法中，折现率是指将未来收益折算为现值的比率。10.√解析：不动产评估的成本法中，折旧是指不动产在使用过程中因物理、功能、经济等因素造成的价值减少。四、计算题1.解析：-土地价值=土地面积×土地出让金=10000×1000=10,000,000元-建筑物价值=建筑面积×建筑物重置成本×成新率=10000×2000×0.7=14,000,000元-附属设施价值=附属设施面积×附属设施重置成本×成新率=10000×100×0.8=800,000元-土地增值=土地价值×土地增值率=10,000,000×0.05=500,000元-建筑物折旧=建筑物价值×折旧率=14,000,000×0.05=700,000元-附属设施折旧=附属设施价值×折旧率=800,000×0.05=40,000元-评估价值=土地价值+建筑物价值+附属设施价值+土地增值-建筑物折旧-附属设施折旧-评估价值=10,000,000+14,000,000+800,000+500,000-700,000-40,000=24,060,000元2.解析：-每套住宅价值=建筑面积×建筑物重置成本×成新率=100×1500×0.8=120,000元-附属设施价值=附属设施面积×附属设施重置成本×成新率=100×50×0.9=4,500元-土地增值=土地面积×土地出让金×土地增值率=10000×800×0.03=2,400,000元-建筑物折旧=建筑面积×建筑物重置成本×折旧率=10000×1500×0.04=600,000元-附属设施折旧=附属设施面积×附属设施重置成本×折旧率=10000×50×0.04=20,000元-每套住宅评估价值=每套住宅价值+附属设施价值+土地增值-建筑物折旧-附属设施折旧-每套住宅评估价值=120,000+4,500+2,400,000-600,000-20,000=2,724,500元-住宅小区总评估价值=每套住宅评估价值×住宅套数=2,724,500×100=272,450,000元3.解析：-土地价值=土地面积×土地出让金=50000×300=15,000,000元-建筑物价值=建筑面积×建筑物重置成本×成新率=50000×1200×0.6=36,000,000元-附属设施价值=附属设施面积×附属设施重置成本×成新率=50000×200×0.7=7,000,000元-土地增值=土地价值×土地增值率=15,000,000×0.06=900,000元-建筑物折旧=建筑物价值×折旧率=36,000,000×0.03=1,080,000元-附属设施折旧=附属设施价值×折旧率=7,000,000×0.03=210,000元-评估价值=土地价值+建筑物价值+附属设施价值+土地增值-建筑物折旧-附属设施折旧-评估价值=15,000,000+36,000,000+7,000,000+900,000-1,080,000-210,000=47,610,000元五、简答题1.解析：-成本法的基本原理是：不动产的价值等于其重置成本减去折旧。其中，重置成本是指重建或更新不动产所需的成本，折旧是指不动产在使用过程中因物理、功能、经济等因素造成的价值减少。2.解析：-比较法原理是指，相同或相似的不动产在市场上会形成相似的价格。比较法通