上海新中式风格叠拼别墅+保障房建筑方案

02-03#04-01#规划常规05-01#容积率：1.8容积率：1.6限高：60m限低：——容积率：1.8限高：80m/60m限低：33m限高：80m/60m限低：18m02-03#地块无建筑限低

且无密度限制产品组合有多种可能性

规划推演重点研究本地块产品组合模式18F++11F+4F叠拼+3F合院18F++11F+3F叠拼+3F合院18F+11F+4F叠拼+3F叠拼总货值：35.07亿总货值：35.10亿18F高层（70、85）4F叠拼（115、125）3F合院（90）18F高层（70

85总货值：35.05亿、3F叠拼（90）3F合院（125））18F高层（70、85）3F叠拼（90）保障房保障房4F叠拼（125

115保障房、）11F小高层（110）11F小高层（110）自持住宅自持住宅11F小高层（110）自持住宅常规产品高低配强排，整体货值差异不大，如何寻求突破？90㎡MINI合院(2.5F)90㎡MINI叠墅(3F)120㎡合院(3F)120㎡合院叠拼（4F）规划低密出容率：0.55出容率：0.58出容率：0.73出容率：0.962售价：34000元/㎡售价：34000元/㎡售价：34000元/㎡售价：31000元/㎡单位用地货值：3.4X0.55=1.87万单位用地货值：3.4X0.58=1.972万单位用地货值：3.4X0.73=2.482万单位用地货值：3.1X0.962=2.9822万125+115+90㎡

叠拼（

6F

）125+115㎡叠拼（4F）结论：在售价相差不大情况下6F叠拼产品更出容和货值出容率：1.242出容率：0.956售价：28000元/㎡售价：31000元/㎡单位用地货值：2.8X1.242=3.4776万单位用地货值：3.1X0.956=2.9636万规划低密是否有一种产品能兼顾4、6叠产品的优势又规避掉劣势间距小近地面均好性间低容积类18F+11F+5F叠拼规划高层可售住宅高层占比：75%进一步提升产品力市场主流70+85高层产品18F（T4/T6）2面宽2/3面宽2/3面宽2面宽降低层数降低梯户比增加大户型南向开间优化户型级配18F（85+70+70+85）11F（110+110）优化方向11F(T2)5F叠拼（115、115、90）2面宽3面宽3面宽2面宽保障房自持住宅规划产品任务书要求调整建议资源好的沿河道地块高层面积段改为110大户型70+85

高层产品90-125

低密产品110

高层产品90-125

低密产品70+85

高层产品90-125

多层产品取消高层

全多层产品提升货值90-125

多层产品70+85

高层产品110

小高层产品70+85

高层产品110

小高层产品退界03-02#地块35810㎡05-01#地块27719㎡04-01#地块31099㎡用地红线低层住宅退界线多层住宅退界线高层住宅退界线总图方案特点：类洋房+叠拼低密产品最大化，可售部分中低密产品占比32.17%拍低小户型高层产品为类洋房增加利润增长点景观好配置大户型保障房贴临布置自持与社区配套及商业组成社区核日景夜景综合经济技术指标项目总用地面积数值94628.00单位备注总图地块㎡总建筑面积235683.94163848.8071835.14163848.80163168.40158400.4140016.0023936.0060454.208160.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地上建筑面积地下建筑面积其中地上建筑面积计容建筑面积住宅及配套计容建筑面积5F住宅11F住宅14F住宅保障房住宅自持住宅24475.001359.21其中住宅配套面积其中其中垃圾站建筑面积门卫建筑面积180.0060.00㎡㎡其中物业管理（含业委会）459.21㎡居委会治安联防站600.0060.00㎡㎡商业及配套计容建筑面积4767.99㎡㎡商业建筑面积4047.99社区公共服务用房不计容建筑面积720.00680.40680.40㎡㎡㎡其中其中保障房住宅阳台面积地下建筑面积71835.14㎡㎡㎡㎡㎡㎡住宅地下室面积7999.95地下机动车库面积60422.1917057.0243365.173413.00191123.00其中人防地下室面积非人防地下室面积地下非机动车库面积机动车总停车位地上机动车停车位集中设置于04-01地块辆辆地下机动车停车位1888.00辆其中其中普通车位无障碍停车位1849.0039.001895.000.00辆辆辆辆辆其中非机动车总停车位地上非机动车停车位地下非机动车停车位1895.00总户数1784.00户5F住宅11F住宅14F住宅保障房366.00308.00616.00151.00343.005708.8041413.2543.76%户户户户户公建配套一览表其中居委会60060m²m²自持房治安联防站总人数绿地面积绿地率建筑密度综合容积率人物业管理（业委会）垃圾站279.2160m²m²m²m²社区大堂，其余50.75

集中设置于05-01地块㎡㎡P\K型站2402026.651.72%门卫03-02#地块经济技术指标数值04-01#地块经济技术指标05-01#地块经济技术指标项目总用地面积单位备注项目数值单位备注项目数值单位备注总图分地35810.0083220.1557535.5525684.6057535.5557296.0055649.00㎡总用地面积31099.00总用地面积27719.00㎡㎡总建筑面积㎡㎡㎡㎡㎡㎡总建筑面积79431.5656217.7523213.8156217.7555978.20㎡㎡㎡㎡㎡总建筑面积73032.2350095.5022936.7350095.5049894.20㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地上建筑面积地下建筑面积地上建筑面积地上建筑面积地下建筑面积地上建筑面积其中地上建筑面积地下建筑面积地上建筑面积计容建筑面积其中其中计容建筑面积住宅及配套计容建筑面积计容建筑面积5F住宅11F住宅14F住宅20992.000.0031640.00㎡㎡㎡住宅及配套计容建筑面积5F住宅55738.200.00㎡㎡㎡住宅及配套计容建筑面积47013.215F住宅19024.0011F住宅23936.00保障房住宅自持住宅住宅配套面积2865.000.00152.00㎡㎡㎡11F住宅14F住宅保障房住宅0.000.002495.0024475.001019.21㎡㎡14F住宅28814.202800.00㎡㎡保障房住宅㎡㎡㎡其中自持住宅住宅配套面积0.00188.00㎡㎡垃圾站建筑面积门卫建筑面积60.0020.00㎡㎡自持住宅其中其中其中其中住宅配套面积其中垃圾站建筑面积60.0020.00其中㎡㎡社区大堂，其余85.74㎡集中设置于05-01地块其中其中垃圾站建筑面积门卫建筑面积60.0020.00㎡㎡物业管理（含业委会）72.00㎡其中门卫建筑面积居委会0.000.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡集中设置于05-01地块集中设置于05-01地块其中物业管理（含业委会）108.00㎡社区大堂，其余50.75㎡集中设置于05-01地块社区大堂，其余50.75㎡集中设置于05-01地块其中物业管理（含业委会）279.21㎡治安联防站居委会㎡㎡集中设置于05-01地块集中设置于05-01地块居委会治安联防站600.0060.002880.99㎡㎡商业及配套计容建筑面积商业建筑面积1647.001407.00240.00239.55239.5525684.604491.2020318.40治安联防站商业及配套计容建筑面积商业建筑面积社区公共服务用房不计容建筑面积保障房住宅阳台面积地下建筑面积240.000.00240.00239.55239.55㎡㎡㎡㎡㎡商业及配套计容建筑面积㎡㎡社区公共服务用房不计容建筑面积商业建筑面积2640.99社区公共服务用房不计容建筑面积240.00201.30201.30㎡㎡㎡其中其中保障房住宅阳台面积其中其中其中其中其中保障房住宅阳台面积地下建筑面积住宅地下室面积地下机动车库面积23213.810.00㎡㎡㎡地下建筑面积住宅地下室面积地下机动车库面积22936.733508.75㎡㎡㎡住宅地下室面积地下机动车库面积21848.8118254.98含02-03#地块人防面积5729.6㎡，05-01#地块人防面积5729.6㎡，集中设置于04-01地块人防面积5764.34㎡，集中设置于04-01地块人防地下室面积17057.02㎡其中人防地下室面积0.00㎡其中人防面积5729.6㎡，集中设置于04-其中人防地下室面积0.00㎡01地块非人防地下室面积4791.791365.00㎡㎡非人防地下室面积地下非机动车库面积机动车总停车位20318.40875.00㎡㎡非人防地下室面积地下非机动车库面积机动车总停车位18254.981173.00㎡㎡地下非机动车库面积61006105971348504855261920辆辆辆辆辆辆辆辆户户户户户户人机动车总停车位地上机动车停车位6881767165813758075869703083365302230辆辆辆辆辆辆辆辆户户户户户户人61366075941365206525611740044辆辆辆辆辆辆辆辆户户户户户户人㎡地上机动车停车位地下机动车停车位普通车位地上机动车停车位地下机动车停车位普通车位地下机动车停车位普通车位其中其中其中其中其中其中其中其中无障碍停车位无障碍停车位非机动车总停车位无障碍停车位非机动车总停车位非机动车总停车位地上非机动车停车位地下非机动车停车位总户数地上非机动车停车位地下非机动车停车位总户数地上非机动车停车位地下非机动车停车位总户数5F住宅5F住宅11F住宅14F住宅保障房5F住宅11F住宅11F住宅其中14F住宅其中280540其中14F住宅保障房自持房保障房自持房自持房343179511587.44总人数总人数168316014.25总人数绿地面积绿地面积13811.56㎡绿地面积㎡绿地率44.72%绿地率44.41%绿地率41.80%建筑密度综合容积率29.291.60%建筑密度综合容积率16.631.80%建筑密度综合容积率34.471.80%03-02#公建配套一览表04-01#公建配套一览表05-01#公建配套一览表居委会20020m²m²居委会600m²m²居委会20020m²m²治安联防站物业管理（业委会）治安联防站物业管理（业委会）垃圾站P\K型站门卫60治安联防站物业管理（业委会）72m²社区大堂，其余85.74

集中设置于05-01地块㎡279.21m²社区大堂，其余50.75

集中设置于05-01地块㎡108m²社区大堂，其余50.75

集中设置于05-01地块㎡垃圾站P\K型站门卫6024020m²m²m²6024020m²m²m²垃圾站P\K型站60240m²m²技术总图功能＜90

套

＞90

套型㎡型比例㎡比例地块套型套数总面积面积比保障房自持住宅701513432643311283242448158.4224475.261900828823.29117763661228792157644.975.18%15.53%12.06%18.28%7.47%23.22%18.26%100.00%综合配比859011211858.51%41.49%总计90-125

叠拼110

高层(四面宽)110

高层（三面宽）85

高层70

高层自持住宅保障房住宅商业及配套绿化名称绿地面积绿地率03-02#地块16014.2544.72%04-01#地块13811.5644.41%05-01#地块11587.4441.80%日照经日照计算，所有住宅均满足主要朝向受遮挡的每户有一个居室冬至日满窗日照有效时间不少于连续一小时,日照满足上海市规定要求02-03#地块总停车位（个）普通停车位（个）610513备注总图地库无障碍停车位（个）微型停车位（个）子母车位（个）13其中其中7028按0.5个折算地下总建筑面积（㎡）256854491.2875住宅赠送地下室非机动车库停车库+设备用房20318按沪民防规〔2018〕1号，按地上总建筑面积10%计，集中设置于04-01#地块其中人防车库面积5729.633.31单车指标（㎡/个）以停车库+设备用房计算04-01#地块总停车位（个）671610备注普通停车位（个）无障碍停车位（个）微型停车位（个）子母车位（个）13其中其中456按0.5个折算地下总建筑面积（㎡）23213.80住宅赠送地下室非机动车库136521848.8停车库+设备用房按沪民防规〔2018〕1号，按地上总建筑面积10%计，集中设置于04-01#地块其中人防车库面积5597.8232.56单车指标（㎡/个）以停车库+设备用房计算05-01#地块总停车位（个）607547普通停车位（个）无障碍停车位（个）微型停车位（个）子母车位（个）131760其中其中按0.5个折算地下总建筑面积（㎡）22819.73508.75105618255住宅赠送地下室非机动车库停车库+设备用房按沪民防规〔2018〕1号，按地上总建筑面积10%计，集中设置于04-01#地块其中人防车库面积5729.6单车指标（㎡/个）30.07以停车库+设备用房计算地下车库总指标统计1888总停车位（个）普通停车位（个）167039无障碍停车位（个）微型停车位（个）子母车位（个）其中其中13294按0.5个折算地下总建筑面积（㎡）71718.187999.953296住宅赠送地下室非机动车库停车库+设备用房60422.23按沪民防规〔2018〕1号，按地上总建筑面积10%计，集中设置于04-01#地块其中人防车库面积17057.0232.00单车指标（㎡/个）以停车库+设备用房计算叠拼体块产品叠拼上叠:附赠五层露台、附赠五层大阁楼、大阁楼改造大房间。中叠:附赠北院

、附赠二层露台、北院直达露台、附赠地下室夹层。下叠:附赠南院

、附赠地下室一层

及夹层、地下室采光天井。露台产品叠拼露台休息观景的作用，登高远望亲近自然庭院产品叠拼庭院，上叠、中叠均有自己独立的庭院空间，闲暇之时可以运动、品茶、养花仲裁，享受一种“采菊东篱下，悠然见南山”的境界。天井产品叠拼天井用于采光通风，并营造出聚合的氛围。自持产品自持住宅产品A户型B户型C户型自持户型面积段：68.7—77.65㎡，两房两厅一卫，卧室角度扭转45°，设计ABC三个模块户型通过与核心筒的组合，楼栋东西向布置，更加节地115+115+90

叠拼产品叠拼地下夹层平面图地下一层平面图115+115+90

叠拼产品叠拼二层平面图一层平面图115+115+90

叠拼产品叠拼四层平面图三层平面图115+115+90

叠拼产品叠拼五层平面图115+115+90

叠拼产品叠拼1-1剖面图115+115+90

叠拼产品叠拼南立面图115+115+90

叠拼产品叠拼北立面图115+115+90

叠拼产品叠拼东立面图西立面图110

产品（四面宽）产品高层一层平面图地下一层平面图110

产品（四面宽）产品高层标准层平面图二层平面图110

产品（四面宽）产品高层屋顶层平面图110

产品（四面宽）产品高层1-1剖面图110

产品（四面宽）产品高层南立面图110

产品（四面宽）产品高层北立面图110

产品（四面宽）产品高层东立面图西立面图110

产品（三面宽）产品高层一层平面图地下一层平面图110

产品（三面宽）产品高层屋顶层平面图标准层平面图110

产品（三面宽）产品高层1-1剖面图110

产品（三面宽）产品高层南立面图北立面图110

产品（三面宽）产品高层东立面图西立面图85

产品产品高层一层平面图地下一层平面图85

产品产品高层标准层平面图85

产品产品高层屋顶层平面图85

产品产品高层1-1剖面图85

产品产品高层南立面图85

产品产品高层北立面图85

产品产品高层东立面图西立面图70

产品产品高层一层平面图地下一层平面图70

产品产品高层标准层平面图二层平面图70

产品产品高层屋顶层平面图70

产品产品高层1-1剖面图70

产品产品高层南立面图70

产品产品高层北立面图70

产品产品高层东立面图西立面图T4保障房产品保障一层平面图地下一层平面图T4保障房产品保障标准层平面图二层平面图T4保障房产品保障屋顶层平面图T4保障房产品保障1-1剖面图T4保障房产品保障南立面图北立面图T4保障房产品保障东立面图西立面图T5保障房小高层产品保障一层平面图地下一层平面图T5保障房产品保障标准层平面图二层平面图T5保障房产品保障屋顶层平面图十一层平面图T5保障房产品保障1-1剖面图T5保障房产品保障南立面图北立面图T5保障房产品保障东立面图西立面图自持

21F产品自持标准层平面图自持

21F产品自持屋顶层平面图自持

21F产品自持1-1剖面图自持

21F产品自持南立面图北立面图自持

21F产品自持东立面图西立面图自持

28F产品自持标准层平面图自持

28F产品自持屋顶层平面图自持

28F产品自持1-1剖面图自持

28F产品自持南立面图北立面图自持

28F产品自持东立面图西立面图造型设计我们的目的——现代中式极简风格呈现不一样的中式意境选用更富禅意的江南水墨中式

将其传统元素深入提炼抽象化并融入时代气息打破公建化现代住宅风格的常规逻辑造型上尽量简洁分明

体块虚实对比协调比例竖向构建打破规律上下贯连精致的细节打造品质造型效果造型效果半鸟瞰造型效果高层透视造型效果造型效果叠拼南面小透视造型效果造型可实高层立面典型做法EPS线脚+深灰色氟碳漆白色高透低反玻璃灰色仿石砖EPS线脚+白金摩卡仿石漆EPS线脚+白金摩卡仿石漆灰色涂料白色低透高反玻璃EPS线脚+深灰色氟碳漆设计选址苏州·东原千浔旭辉

·铂宸府转角式·销售思维通常设置在主要道路的转角，逻辑上和店铺抢转角位一样，希望通过更大的曝光面吸引人流。设计选址苏州

·万科大家旭辉·雁归来院中置式·产品思维引入场景，不仅关注建筑单体设计，还通过景观营造更好的售楼环境和带看流线，凸显楼盘的良好品质。设计选址嘉兴

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世茂璀璨时代无锡

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万科天一玖著临街式·销售思维不再是单纯地建造售楼环境，而是创造内容，营造社交场景。设计概念[

HOW

TOUPGRADE]如何再升级？让示范区不再只是一个让人摆拍的建筑

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社交化空间，所见即所得结合新零售背景，融入市集、烘焙咖啡、手工坊、品牌体验店、主题展等新业态。设计概念老上海·弄堂文化住进高楼大厦后，少了老弄堂的“共享”生活所带来的欢乐设计概念乐文化·乐活市集互动交流，重回“共享”生活所带来的快乐设计概念静时光·星空书吧家，让我们感知空间的温度设计概念玩科技·虚拟现实引入VR，打造沙盘展示、样板房体验，增加人群互动效应设计概念形式强目的性距离市场售楼环境体验型售楼环境温度体验参与效果效果[

PRESENT]呈现社区核

去售楼处化

业主在场景体验之时接受产品效果效果效果效果效果景观水幕广场漫游广场效果景观屋顶花园喷泉水池儿童乐园平面平面社区核一层平面平面平面平面图一社区核二层平面材质立面玻璃砖水泥纤维板自持泛社自持公寓比较背靠龙湖，将长租公寓、联合办公、配套商业相结合的小综合体生态模式，让租住空间跳脱出单一物理空间居住功能，使人才政策、生活服务、商业配套、创业办公、信息物流、文化娱乐等，相互交织联动。公共会客厅、公共厨房、洗衣房、健身中心、电影院、桌球室、咖啡间、自动售卖,提供高品质租住产品，高品质租住生活，便利的租房O2O体验，轻松温暖的社交平台。CityHub（城市资源聚落）理念将“住、商、办公、社交、服务”生态化联动一体对老公寓二次改造出租缺乏足够的社区配套，功能房间小使用不便。自持产品自持住宅产品A户型B户型C户型自持户型面积段：68.7—77.65㎡，两房两厅一卫，卧室角度扭转45°，设计ABC三个模块户型通过与核心筒的组合，楼栋东西向布置，更加节地02-03#地块总停车位（个）普通停车位（个）610513备注适配地库无障碍停车位（个）微型停车位（个）子母车位（个）13其中其中7028按0.5个折算地下总建筑面积（㎡）256854491.2875住宅赠送地下室非机动车库停车库+设备用房20318按沪民防规〔2018〕1号，按地上总建筑面积10%计，集中设置于04-01#地块其中人防车库面积5729.633.31单车指标（㎡/个）以停车库+设备用房计算04-01#地块总停车位（个）671610备注普通停车位（个）无障碍停车位（个）微型停车位（个）子母车位（个）13其中其中456按0.5个折算地下总建筑面积（㎡）23213.80住宅赠送地下室非机动车库136521848.8停车库+设备用房按沪民防规〔2018〕1号，按地上总建筑面积10%计，集中设置于04-01#地块其中人防车库面积5597.8232.56单车指标（㎡/个）以停车库+设备用房计算05-01#地块总停车位（个）607547普通停车位（个）无障碍停车位（个）微型停车位（个）子母车位（个）131760其中其中按0.5个折算地下总建筑面积（㎡）22819.73508.75105618255住宅赠送地下室非机动车库停车库+设备用房按沪民防规〔2018〕1号，按地上总建筑面积10%计，集中设置于04-01#地块其中人防车库面积5729.6单车指标（㎡/个）30.07以停车库+设备用房计算地下车库总指标统计1888总停车位（个）普通停车位（个）167039无障碍停车位（个）微型停车位（个）子母车位（个）其中其中13294按0.5个折算地下总建筑面积（㎡）71718.187999.953296住宅赠送地下室非机动车库停车库+设备用房60422.23按沪民防规〔2018〕1号，按地上总建筑面积10%计，集中设置于04-01#地块其中人防车库面积17057.0232.00单车指标（㎡/个）以停车库+设备用房计算适配立面叠拼产品窗地比&墙地比一层平面一层平面一层平面一层平面叠拼一层二层三层四层五层综合地面面积

窗户面积

窗地比

墙体面积

墙地比164.64148.96135.68133.637.835.4635.9229.4432.748.70.220.240.220.250.230.23226.17180.81188.37168.2181.271.371.211.391.262.151.36620.68

142.26844.83结论：叠拼产品窗地比与墙地比满足雍系要求一层平面适配立面小高层产品窗地比&墙地比110㎡户型（四面宽）110㎡户型（三面宽）地面面积

窗户面积

窗地比

墙体面积

墙地比219.24地面面积

窗户面积

窗地比

墙体面积

墙地比201.84110（4面宽）110（3面宽）216.1349.830.231.01214.9241.360.190.94结论：110小高层产品窗地比与墙地比满足雍系