某高尔夫项目出让收购方案

惠州汤泉高尔夫项目出让/收购方案一、背景介绍二、编制说明三、出让/收购方案对比一、背景介绍

资产主体资产主体（实景）a.高尔夫球场d.高尔夫会所e.骏园春天高尔夫公寓c.156亩用地b.汤泉春天高尔夫酒店f.946亩用地abcdef三大资产主体股权结构图汤泉高尔夫俱乐部注册资本：1000万美元来盛房地产注册资本：4779.6万元澳达地产注册资本：204.84万元香港龙显投资汤泉实业台商许凯南港商杨亨显骏园投资马小灿澳达实业(深圳）8.3%42.7%44.8%0%4.2%71.43%28.57%75%25%股东结构项目证件高尔夫球场土地证酒店土地证来盛工商认证骏园投资营业执照会所房产证

高尔夫营业执照委托授权书二、编制说明方案项目出让价备注出让一澳达房产156亩商住用地2.6亿元已缴纳土地出让金，签订出让合同，使用权70年，现剩余66年。出让二澳达房产156亩商住用地3.6亿元已缴纳土地出让金，签订出让合同，使用权70年，现剩余66年。946亩已征地块仅签征地合同，未缴纳涉及的征地款、出让金(约5.2亿元)等出让三（整体打包）汤泉高尔夫俱乐部营业执照1.项目由天正代理,整体出让价：8.2亿元。2.该项目在行业内整体出让报价：10亿元。经营许可证：期限30年，现剩余11年。800亩高尔夫球场土地土地使用权30年，到2026年12月止，剩余14年会所5层，共13040.94平方，独立房产证来盛房地产产权式酒店及24,761平方高尔夫物业独立产权证澳达房产156亩商住用地已缴纳土地出让金，签订出让合同，使用权70年，现剩余66年。946亩已征地块仅签征地合同，未缴纳涉及的征地款、出让金(约5.2亿元)等出让价项目指标序项目数据1用地性质商住用地2容积率1.53总建筑面积1,102,5514156亩

建筑面积（㎡）156,0785别墅（㎡）7803950%6高层（㎡）6243140%7商业及公建（㎡）1560810%8地下车库（㎡）15000

9946亩

建筑面积（㎡）946,47310别墅（㎡）52056055%11高层（㎡）37858940%12商业及公建（㎡）473245%13地下车库（㎡）60000

测算成本依据序号项目单价计算基础1收购成本3.6亿元156亩（2.6亿元）、946亩（1亿元）2土地指标费25万元/亩946亩用地（指标费）3土地出让金300元/㎡946亩用地（楼面地价）4综合开发成本2000元/㎡含前期成本、基础设施成本、公共配套设施成本、建安成本、不可预见费等，不含装修与财务费用。5管理、运营费用4%总销售额售价预测楼盘名称五矿哈施塔特佳兆业东江新城瑞亨半山1号光耀城钓鱼台悠兰山保利山水城雅居乐白鹭湖区域博罗博罗博罗惠阳博罗博罗博罗惠城产品类型别墅别墅别墅、洋房别墅、高层高层洋房别墅、多层别墅、多层别墅、高层主力户型（㎡）200-330237-290140-330205-23097-170300-430洋房：127-145

别墅：270-320洋房：100-130

别墅：170-240销售单价（元/㎡）9000-1500012000900011000-15000未售11000-15000洋房：4500-5000

别墅：7000-8000洋房：5200

别墅：12000-15000项目特色奥地利小镇五星级酒店体育公园湖景湖景超高层高环山环山高尔夫、湖景从本案周边楼盘可以看到，五星级酒店、高尔夫及湖景对于售价有较大影响，可提升约20%-30%。本案独有18洞高尔夫球场，五星级酒店、温泉等豪华配套，结合周边的市场情况，别墅均价设定为13000元/㎡，高层均价设定为5000元/㎡。三、出让/收购方案对比出让/收购一：156亩用地2013年2014年开发首期50亩启动资金：3.3亿元（含2.6亿元收购成本）首期开发销售，回笼销售收入约4亿元下半年开发项目二期100亩用地销售项目二期，产生销售收入约9.4亿元项目税后利润约为4.3亿元开发计划2012年方案一投资测算156亩用地收购成本为2.6亿元；项目单方综合开发成本约为2,000元/㎡，管理及运营费用按总销售额的4%计算。序号项目小计（万元）单价计算基础1收购成本26,0001,666元/㎡156亩2开发成本（含地下室）34,2162,000元/㎡171,078㎡3管理、运营费用5,3674%总销售额4合计65,582

方案一销售预测别墅均价按13,000元/㎡，高层销售均价按5,000元/㎡，地下车位按5万元/个，总销售额约为13.4亿元，税后利润约为4.3亿元。序号

项目

小计（万元）

单价（元/㎡）

计算基础（㎡）

1别墅101,45113,000元/㎡78,039㎡2高层31,2165,000元/㎡62,431㎡3地下车位1,5005万元/个300个4总销售额134,166

156,078㎡5开发成本

60,216

6开发费用

5,367

7增值税/营业税及附加

10,197销售收入7.6%8税前利润

58,387

9所得税

14,597税前利润25%10税后利润

43,791

方案一现金流分析2012年需投入3.3亿元作为启动资金，含收购成本2.6亿元，其余作为项目开发建设成本。2013年开始销售，2014年完成销售，总销售额约为13.4亿元，项目的开发周期约为2.5年。方案一财务指标序号项目指标1容积率1.52总建面（平方米）156,0783开发期（年）2.54开发总投资（万元）65,5825股东资金投入（万元）33,0007税后销售利润总额（万元）43,7918税后总投资回报率67%9税后资本金投资回报率133%10税后资本金年投资回报率53%出让/收购二：156亩+946亩用地2012年2013年2014年2015年—2020年利用回笼资金支付剩余土地款及完成946亩土地开发开发计划开发156亩首期50亩启动资金：3.3亿元（含2.6亿元收购成本）首期开发销售，回笼销售收入约4亿元下半年开发156亩项目二期100亩用地销售156亩项目二期，产生销售收入9.4亿元946亩用地1年半完成拿地，利用156亩用地的销售回笼资金支付剩余1亿元收购款，土地款及指标费方案二投资测算156亩+946亩两块用地收购成本为3.6亿元；946亩用地土地指标费25万元/亩，楼面地价300元/㎡；单方综合开发成本约为2000元/㎡，管理及运营费用按总销售额的4%计算。序号项目小计（万元）单价计算基础1（156亩+946亩两块地）收购成本

36,000327元/㎡1,102亩2土地指标费

23,65025万元/亩946亩3土地出让金

28,394300元/㎡946亩4开发成本

235,5102,000元/㎡1,177,551㎡5管理、运营费用

40,3084%总销售额6合计

363,862

方案二销售预测别墅均价按13000元/㎡，高层销售均价按5000元/㎡，地下车位按5万元/个，总销售额约为100.7亿元，税后利润约为

42.5亿元。序号

项目

小计（万元）

单价（元/㎡）

计算基础（㎡）

1别墅778,17913,000元/㎡598,599㎡2高层220,5105.000元/㎡441,020㎡3地下车位9,0005万元/个1,800个3总销售额1,007,689

1,102,551㎡4开发成本

323,554

5开发费用

40,308

6增值税/营业税及附加

76,584销售收入7.6%7税前利润

567,243

8所得税

141,811税前利润25%9税后利润

425,432

现金流分析2012年需投入3.3亿元作为启动资金，含支付首期收购费用2.6亿元，其余作为项目开发建设成本。2014年开始获取946亩的用地指标，剩余的1亿元收购款将根据实际获取节点进行支付，本测算中按1.5年完成。2013年开始销售，2020年完成销售，总销售额约为100.7亿元，税后利润约为42.5亿元项目的开发周期约为9年。2014年利用156亩用地产生的现金流量（156亩用地总销售收入约13.4亿元），支付946亩用地的指标费及出让金（2014年共支付约3.6亿元），从而实现项目的滚动开发。财务指标方案二序号项目指标1容积率1.52总建面（平方米）1,102,5513开发期（年）94开发总投资（万元）363,8625股东资金投入（万元）33,0007税后销售利润总额（万元）425,4328税后总投资回报率117%9税后资本金投资回报率1,289%10税后资本金年投资回报率143%出让/收购三：项目整体打包转让项目定位：国际高尔夫温泉度假天堂

——以高尔夫休闲产业，带动多元化、高品质的温泉复合产业开发项目整体转让后，可重新定位，以高尔夫球场为载体，以温泉资源为亮点，通过全面的升级改造与品牌提升，结合高端度假产品进行复合经营的开发理念，以高品质产品及五星级的服务水平，打造一个集旅游、体育、居住、酒店、商业”五为一体的国际高尔夫温泉度假天堂。项目重新定位后，整体价值将极大提升，房地产项目销售价格提升约20%-30%。本项目高尔夫球场同时具有高尔夫营业执照及球场土地产权证，在广东省内乃至全中国都极为罕有，未来升值潜力巨大。支付方式：项目收购款为8.2亿元（分三期支付，首期4.5亿元，156亩首期开发完成后第二次支付约1.5亿元，尾款在156亩销售完成后支付）。156亩和946亩商住用地的开发及销售和方案二相同，利用商住用地的开发回笼资金滚动整个项目。2014年进行高尔夫整改（6800万元）；2015年进行酒店整改（2.47亿元）。该方案启动资金约5亿元，于2017年实现17亿元净现金流量，此时收回成本，回报期6年。五星级酒店及高尔夫球场每年可带来长期稳定的收益，亦可将酒店及高尔夫球场打包贷款进行房地产开发，酒店和高尔夫每年本身的经营收益可解决利息问题，是一个良性的资产包。方案三

高尔夫营业执照球场土地证，面积54万㎡2012年2013年2014年2015年—2020年利用回笼资金支付剩余土地款及完成946亩土地开发利用回笼资金进行酒店整改（约2.47亿元）开发计划开发156亩首期50亩启动资金：5亿元（含4.5亿元首期收购成本）首期开发销售，回笼销售收入约4亿元,并支付第二笔收购款1.5亿元下半年开发156亩项目二期100亩用地销售156亩项目二期，产生销售收入约9.4亿元946亩用地1年半完成拿地，利用156亩用地的销售回笼资金支付收购尾款2.2亿元、土地款及指标费温泉开发（约6000万元）进行高尔夫球场整改（约6800万元）高尔夫来盛会员会籍

情况5500名会员,其中度假休闲占60%、

个人永久占20%、亲子度假占20%汤泉春天高尔夫酒店数据项目月营业额月利润年营业额年利润数据项目月营业额

与业主分成7:3月利润年营业额年利润球场经营2509530001140客房可开房间数600间、

均价438元/间、

平均开房率50%394275.81303309.61560118.2

练习场84.59654西餐厅

60

28780336会所\中餐6030720360会议室12间,其中最大的

可容纳1000多人170

512210612风味楼12614472桑拿承包出租60间57

17.1741205.2浪琴吧8512066拓展训练

20

626072SPR咖啡厅9.56.511478旗牌室10间3

0.93910.8合计347.514741941770

1052

3157339.62796项目经营现状说明：此数据由出让方提供酒店整改计划分类角色定位项目现状执行计划投入计划运营成本管理方案投入核心盈利点

配套核心点

市场空白点运营管理经营较差6个月内招标前期策划费：500万

开办费：600万运营费：经营收入的40%委托专业管理公司进行管理开发管理

管理费：600万/年（装修期）

—

温泉入户无24个月改造期2000万温泉运营：360万/年外立面档次低2000万—硬装档次低16000万/53000平方米

—

软装无1000万（800间客房改造）

—

设施设备提升档次低2000万（设备替换）100万/年营销推广无强攻12个月

300万/年预计将投入24700万元对酒店进行升级改造，改造后每年的运营成本为3360万元，年经营利润得到加大提升，约6000万元。高尔夫整改计划预计将投入6800万元进行18洞高尔夫球场及练习场升级改造，改造后每年的运营成本为1700万元，年经营利润得到加大提升，约5000万元。分类角色定位项目执行计划投入计划运营成本经营方案管理方案投入核心竞争力

增值支撑点

客户诱饵点运营管理6个月内招标1200万/年委托管理委托专业管理公司进行管理球场24个月改造期2000万（18洞球场改造）

内部整改

球场景观改造

1000万（18洞球场改造）

设施设备投入

300万

重要商务配套会所6个月改造期

2个月招商3000万（1.3万方整改）

外包或合作聘请职业经理人重要球场配套练习场12个月建造期500万（80亩）200万/年委托管理委托专业管理公司进行管理

球场维护

300万/年（18洞球场）

方案对比序号项目方案一（156亩用地）方案二（156亩+946亩用地）方案三（156亩+946亩用地+酒店+高尔夫球场）1开发期（年）2.59352开发总投资（万元）65,582363,862441,3623启动资金（万元）33,00033,00050,0004税后销售利润总额（万元）43,791425,432156亩+946亩567,491酒店：约6000万元/年高尔夫：约5000万元/年5回报期（年）2.5466税后总投资回报率67%117%58%7税后资本金投资回报率133%1,289%1,204%8税后资本金年投资回报率53%143%156亩+946亩酒店+高尔夫191%10%9方案评价资金占用较少，回报期最短资金占用较少，回报率高整体投入成本比方案一、二高，但可将酒店、高尔夫和地产有机整合，实现项目的资产、价值最大化及获得长期稳定收益——以上经营类报表为出让方提供，我司从市场、开发、运营等角度进行第三方评估，仅作为参考用途，如与尽职调查有不同之处，以尽职调查为准。免责声明本报告分析的结果，是反映分析对象在分析时点及本次分析目的情况下，根据市场原则确定的分析，没有考虑国家宏观经济政策发生变化及遇有自然力和其他不可抗力等因素对分析结果的影响，也未考虑今后因各种原因造成项目分析结果的影响及今后因