房地产评估师考试考试题库有答案分析

房地产评估师考试考试题库有答案分析1.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1500平方米。土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/平方米；建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/平方米，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/平方米，估计该建筑物有八成新。试根据所给资料评估该宗房地产的现时总价和单价。答案：土地总价=土地面积×现时土地单价=1000×620=620000（元）建筑物重置成本=建筑面积×现时建筑造价=1500×1200=1800000（元）建筑物现值=建筑物重置成本×成新率=1800000×80%=1440000（元）房地产总价=土地总价+建筑物现值=620000+1440000=2060000（元）房地产单价=房地产总价÷建筑面积=2060000÷1500≈1373.33（元/平方米）分析：本题主要考查房地产价值的评估，需要分别计算土地和建筑物的价值。土地价值按现时重新取得成本计算，建筑物价值先确定重置成本，再结合成新率计算现值，最后将两者相加得到房地产总价，除以建筑面积得到单价。2.某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。该建筑物2001年1月的重置成本为500万元，2011年1月的评估值为多少？答案：已使用年限=20111990=21（年）尚可使用年限=5021=29（年）成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%=29÷（21+29）×100%=58%评估值=重置成本×成新率=500×58%=290（万元）分析：本题关键在于根据建筑物的耐用年限、已使用年限计算成新率，再用重置成本乘以成新率得到评估值。成新率的计算是基于耐用年限和已使用年限的关系。3.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，资本化率为10%。该宗房地产的收益价格为多少？答案：年净收益=年有效毛收入×（1运营费用率）=80×（140%）=48（万元）剩余使用年限=508=42（年）根据收益法公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n}}]\)（其中\(V\)为房地产价格，\(A\)为年净收益，\(Y\)为资本化率，\(n\)为剩余使用年限）\(V=\frac{48}{10\%}[1\frac{1}{(1+10\%)^{42}}]\)先计算\((1+10\%)^{42}\approx67.275\)，\(\frac{1}{(1+10\%)^{42}}\approx0.0149\)，\(1\frac{1}{(1+10\%)^{42}}\approx0.9851\)\(V=480×0.9851\approx472.85\)（万元）分析：本题运用收益法评估房地产价格。首先计算年净收益，然后确定剩余使用年限，最后代入收益法公式计算房地产价格。公式中的各项参数需准确计算，特别是\((1+Y)^{n}\)的计算。4.某可比实例的成交价格为2400元/平方米，建筑面积100平方米，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次付清的价格为多少？答案：首先将各期付款折现到成交日期。半年后支付的8万元折现到成交日期的现值\(P_1=\frac{8}{(1+10\%)^{0.5}}\)，\((1+10\%)^{0.5}\approx1.0488\)，\(P_1=\frac{8}{1.0488}\approx7.63\)（万元）1年后支付的4万元折现到成交日期的现值\(P_2=\frac{4}{(1+10\%)^{1}}=\frac{4}{1.1}\approx3.64\)（万元）成交日期一次付清的价格=首期付款+\(P_1\)+\(P_2\)=12+7.63+3.64=23.27（万元）单价=232700÷100=2327（元/平方米）分析：本题考查资金时间价值在房地产价格计算中的应用。需要将不同时间的付款金额折现到成交日期，然后相加得到一次付清的价格，再计算单价。折现过程中要注意年利率和付款时间的对应关系。5.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为多少？答案：设该宗房地产的正常成交价格为\(P\)。因为买方实际付出的价格是\(2325\)元/平方米，且税费由买方负担，那么\(P+P×5\%=2325\)即\(P(1+5\%)=2325\)解得\(P=\frac{2325}{1+5\%}=2214.29\)（元/平方米）分析：本题关键在于明确买卖双方实际的价格关系和税费负担情况，通过设正常成交价格为未知数，根据已知条件列出方程求解。6.某建筑物的建筑面积为200平方米，重置价格为1200元/平方米，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为400元/平方米，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为20万元，平均寿命为10年，已使用10年。残值率假设均为零。试计算该建筑物的折旧总额。答案：（1）门窗等损坏的修复费用\(C_1=3\)万元（2）装修的折旧额\(C_2\)：装修重置成本=建筑面积×装修重置单价=200×400=80000（元）装修折旧额\(C_2=\frac{80000}{5}×3=48000\)（元）（3）设备的折旧额\(C_3\)：设备重置成本\(C_3=20\)万元，因为已使用10年，平均寿命10年，且残值率为零，所以设备折旧额\(C_3=20\)万元（4）建筑物主体的折旧额\(C_4\)：建筑物主体重置成本=建筑面积×建筑物重置单价=200×1200=240000（元）建筑物主体折旧额\(C_4=\frac{240000}{50}×10=48000\)（元）折旧总额\(C=C_1+C_2+C_3+C_4\)\(C=30000+48000+200000+48000=326000\)（元）分析：本题需要分别计算不同部分的折旧额，包括门窗等损坏的修复费用、装修折旧、设备折旧和建筑物主体折旧，最后将各部分折旧额相加得到折旧总额。不同部分的折旧计算根据其重置成本、使用寿命和已使用年限来确定。7.某宗房地产的土地面积为100平方米，建筑面积为200平方米。土地是10年前通过出让方式取得的，出让年限为50年，当时的地价为1000元/平方米，现时重新取得该类土地需要的费用为1200元/平方米；建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为800元/平方米，现时建造类似建筑物的建筑造价为1000元/平方米，估计该建筑物有九成新。试评估该宗房地产的现时总价和单价。答案：土地总价=土地面积×现时土地单价=100×1200=120000（元）建筑物重置成本=建筑面积×现时建筑造价=200×1000=200000（元）建筑物现值=建筑物重置成本×成新率=200000×90%=180000（元）房地产总价=土地总价+建筑物现值=120000+180000=300000（元）房地产单价=房地产总价÷建筑面积=300000÷200=1500（元/平方米）分析：本题评估房地产价值的方法与前面类似，分别计算土地和建筑物价值，土地按现时取得成本计算，建筑物先确定重置成本再结合成新率求现值，最后得到房地产总价和单价。8.某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为10000元，房屋设备年折旧费为1000元，室内装饰装修年折旧费为5000元，则该房地产的年折旧费为多少？答案：房地产年折旧费=建筑物年折旧费+房屋设备年折旧费+室内装饰装修年折旧费=10000+1000+5000=16000（元）分析：本题直接将不同部分的年折旧费相加即可得到房地产的年折旧费，关键是明确各部分折旧的构成。9.某宗房地产的净收益为每年50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。该宗房地产的价值为多少？答案：建筑物净收益=建筑物价值×建筑物资本化率=200×12%=24（万元）土地净收益=房地产净收益建筑物净收益=5024=26（万元）土地价值=土地净收益÷土地资本化率=26÷10%=260（万元）房地产价值=建筑物价值+土地价值=200+260=460（万元）分析：本题先根据建筑物价值和资本化率计算建筑物净收益，再用房地产净收益减去建筑物净收益得到土地净收益，最后根据土地资本化率计算土地价值，将建筑物价值和土地价值相加得到房地产价值。10.某可比实例的成交价格为3000元/平方米，因交易情况比正常情况低5%，房地产状况比估价对象差3%，则该可比实例经修正后的价格为多少？答案：交易情况修正系数\(K_1=\frac{100}{1005}=\frac{100}{95}\)房地产状况修正系数\(K_2=\frac{100}{1003}=\frac{100}{97}\)修正后的价格=可比实例成交价格×\(K_1\)×\(K_2\)=\(3000×\frac{100}{95}×\frac{100}{97}\)\(\approx3000×1.0526×1.0309\)\(\approx3247.83\)（元/平方米）分析：本题需要分别计算交易情况修正系数和房地产状况修正系数，然后用可比实例成交价格乘以这两个修正系数得到修正后的价格。修正系数的计算要根据与正常情况的差异比例来确定。11.某建筑物的建筑面积为300平方米，有效经过年数为10年，重置价格为1500元/平方米，经济寿命为50年，残值率为2%。用直线法计算该建筑物的年折旧额和现值。答案：建筑物重置成本=建筑面积×重置价格=300×1500=450000（元）年折旧额\(D=\frac{C(1R)}{N}\)（其中\(C\)为重置成本，\(R\)为残值率，\(N\)为经济寿命）\(D=\frac{450000×(12\%)}{50}=\frac{450000×0.98}{50}=8820\)（元）现值\(V=CD×t\)（\(t\)为有效经过年数）\(V=4500008820×10=45000088200=361800\)（元）分析：本题运用直线法计算建筑物折旧。先计算重置成本，再根据直线法折旧公式计算年折旧额，最后用重置成本减去累计折旧得到现值。12.某宗房地产预计未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益年限可视为无限年，资本化率为10%。该宗房地产的收益价格为多少？答案：根据收益法公式\(V=\frac{A}{Yg}\)（其中\(A\)为第一年净收益，\(Y\)为资本化率，\(g\)为净收益增长率）\(V=\frac{30}{10\%2\%}=\frac{30}{0.08}=375\)（万元）分析：本题是在净收益按一定比例增长且收益年限无限的情况下运用收益法公式计算房地产价格，关键是正确使用公式和确定各参数的值。13.某可比实例的成交价格为2500元/平方米，成交日期为2018年1月1日，该类房地产自2017年11月1日至2018年7月1日平均每月比上月上涨1%，2018年7月1日至2018年11月1日平均每月比上月下降0.2%。则该可比实例在2018年11月1日的价格为多少？答案：从2018年1月1日到2018年7月1日共6个月，价格上涨。2018年7月1日的价格\(P_1=2500×(1+1\%)^{6}\)\((1+1\%)^{6}\approx1.0615\)，\(P_1=2500×1.0615=2653.75\)（元/平方米）从2018年7月1日到2018年11月1日共4个月，价格下降。2018年11月1日的价格\(P_2=P_1×(10.2\%)^{4}\)\((10.2\%)^{4}\approx0.9920\)，\(P_2=2653.75×0.9920\approx2632.52\)（元/平方米）分析：本题需要分阶段计算价格变化。先根据上涨比例计算到2018年7月1日的价格，再根据下降比例计算到2018年11月1日的价格，计算过程中要注意指数的运用。14.某宗房地产的土地面积为500平方米，建筑面积为1000平方米。土地于5年前通过出让方式取得，出让年限为50年，当时的出让价格为200万元；建筑物于3年前建成，当时的建筑造价为300万元。现时重新取得该类土地的价格为600元/平方米，现时建筑类似建筑物的造价为1200元/平方米，该建筑物的成新率为80%。试评估该宗房地产的现时总价和单价。答案：土地总价=土地面积×现时土地单价=500×600=300000（元）建筑物重置成本=建筑面积×现时建筑造价=1000×1200=1200000（元）建筑物现值=建筑物重置成本×成新率=1200000×80%=960000（元）房地产总价=土地总价+建筑物现值=300000+960000=1260000（元）房地产单价=房地产总价÷建筑面积=1260000÷1000=1260（元/平方米）分析：本题评估房地产价值时，土地按现时取得成本计算，建筑物先确定重置成本再结合成新率计算现值，最后汇总得到房地产总价和单价。15.某收益性房地产，其净收益每年固定为20万元，资本化率为8%，收益年限为30年。该房地产的收益价格为多少？答案：根据收益法公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n}}]\)（其中\(A\)为年净收益，\(Y\)为资本化率，\(n\)为收益年限）\(V=\frac{20}{8\%}[1\frac{1}{(1+8\%)^{30}}]\)先计算\((1+8\%)^{30}\approx10.0627\)，\(\frac{1}{(1+8\%)^{30}}\approx0.0994\)，\(1\frac{1}{(1+8\%)^{30}}\approx0.9006\)\(V=250×0.9006=225.15\)（万元）分析：本题运用有限年期的收益法公式计算房地产价格，需要准确计算\((1+Y)^{n}\)的值，再代入公式求解。16.某可比实例的成交价格为2800元/平方米，交易日期为2017年6月1日。该类房地产自2017年3月1日至2018年6月1日平均每月比上月上涨1.5%，则该可比实例在2018年6月1日的价格为多少？答案：从2017年6月1日到2018年6月1日共12个月。该可比实例在2018年6月1日的价格\(P=2800×(1+1.5\%)^{12}\)\((1+1.5\%)^{12}\approx1.1956\)\(P=2800×1.1956=3347.68\)（元/平方米）分析：本题根据价格上涨比例和时间跨度，运用复利公式计算可比实例在指定日期的价格，关键是正确计算指数部分。17.某建筑物的建筑面积为400平方米，重置价格为1300元/平方米，经济寿命为40年，有效经过年数为8年，残值率为3%。用直线法计算该建筑物的年折旧额和现值。答案：建筑物重置成本=建筑面积×重置价格=400×1300=520000（元）年折旧额\(D=\frac{C(1R)}{N}\)（其中\(C\)为重置成本，\(R\)为残值率，\(N\)为经济寿命）\(D=\frac{520000×(13\%)}{40}=\frac{520000×0.97}{40}=12610\)（元）现值\(V=CD×t\)（\(t\)为有效经过年数）\(V=52000012610×8=520000100880=419120\)（元）分析：本题运用直线法折旧公式计算年折旧额和现值，先计算重置成本，再根据公式逐步计算。18.某宗房地产预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3%，收益年限为20年，资本化率为12%。该宗房地产的收益价格为多少？答案：根据收益法公式\(V=\frac{A}{Yg}[1(\frac{1+g}{1+Y})^{n}]\)（其中\(A\)为第一年净收益，\(Y\)为资本化率，\(g\)为净收益增长率，\(n\)为收益年限）\(\frac{1+g}{1+Y}=\frac{1+3\%}{1+12\%}=\frac{1.03}{1.12}\approx0.9196\)\((\frac{1+g}{1+Y})^{n}=0.9196^{20}\approx0.1637\)\(V=\frac{40}{12\%3\%}[10.1637]\)\(V=\frac{40}{0.09}×0.8363\)\(V\approx371.69\)（万元）分析：本题运用净收益按一定比例增长且有限年期的收益法公式计算房地产价格，计算过程中要准确计算\((\frac{1+g}{1+Y})^{n}\)的值。19.某可比实例的成交价格为3200元/平方米，交易情况比正常情况高3%，房地产状况比估价对象好2%。则该可比实例经修正后的价格为多少？答案：交易情况修正系数\(K_1=\frac{100}{100+3}=\frac{100}{103}\)房地产状况修正系数\(K_2=\frac{100}{100+2}=\frac{100}{102}\)修正后的价格=可比实例成交价格×\(K_1\)×\(K_2\)=\(3200×\frac{100}{103}×\frac{100}{102}\)\(\approx3200×0.9709×0.9804\)\(\approx3052.47\)（元/平方米）分析：本题根据交易情况和房地产状况与正常情况的差异计算修正系数，再用可比实例成交价格乘以修正系数得到修正后的价格。20.某宗房地产的土地面积为600平方米，建筑面积为1200平方米。土地是8年前通过出让方式取得的，出让年限为50年，当时的出让价格为300万元；建筑物是6年前建成的，当时的建筑造价为400万元。现时重新取得该类土地的价格为700元/平方米，现时建造类似建筑物的造价为1300元/平方米，该建筑物的成新率为70%。试评估该宗房地产的现时总价和单价。答案：土地总价=土地面积×现时土地单价=600×700=420000（元）建筑物重置成本=建筑面积×现时建筑造价=1200×1300=1560000（元）建筑物现值=建筑物重置成本×成新率=1560000×70%=1092000（元）房地产总价=土地总价+建筑物现值=420000+1092000=1512000（元）房地产单价=房地产总价÷建筑面积=1512000÷1200=1260（元/平方米）分析：本题评估房地产价值时，土地按现时取得成本计算，建筑物先确定重置成本再结合成新率计算现值，最后得到房地产总价和单价。21.某收益性房地产，其净收益每年固定为25万元，资本化率为9%，收益年限为25年。该房地产的收益价格为多少？答案：根据收益法公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n}}]\)（其中\(A\)为年净收益，\(Y\)为资本化率，\(n\)为收益年限）\(V=\frac{25}{9\%}[1\frac{1}{(1+9\%)^{25}}]\)先计算\((1+9\%)^{25}\approx8.6231\)，\(\frac{1}{(1+9\%)^{25}}\approx0.116\)，\(1\frac{1}{(1+9\%)^{25}}\approx0.884\)\(V=\frac{25}{0.09}×0.884\approx245.56\)（万元）分析：本题运用有限年期的收益法公式计算房地产价格，准确计算\((1+Y)^{n}\)的值是关键。22.某可比实例的成交价格为3500元/平方米，交易日期为2017年9月1日。该类房地产自2017年7月1日至2018年9月1日平均每月比上月上涨1.2%，则该可比实例在2018年9月1日的价格为多少？答案：从2017年9月1日到2018年9月1日共12个月。该可比实例在2018年9月1日的价格\(P=3500×(1+1.2\%)^{12}\)\((1+1.2\%)^{12}\approx1.1539\)\(P=3500×1.1539=4038.65\)（元/平方米）分析：本题根据价格上涨比例和时间跨度，运用复利公式计算可比实例在指定日期的价格。23.某建筑物的建筑面积为500平方米，重置价格为1400元/平方米，经济寿命为45年，有效经过年数为10年，残值率为4%。用直线法计算该建筑物的年折旧额和现值。答案：建筑物重置成本=建筑面积×重置价格=500×1400=700000（元）年折旧额\(D=\frac{C(1R)}{N}\)（其中\(C\)为重置成本，\(R\)为残值率，\(N\)为经济寿命）\(D=\frac{700000×(14\%)}{45}=\frac{700000×0.96}{45}\approx14933.33\)（元）现值\(V=CD×t\)（\(t\)为有效经过年数）\(V=70000014933.33×10=700000149333.3=550666.7\)（元）分析：本题运用直线法折旧公式计算年折旧额和现值，计算过程中要注意数据的准确性。24.某宗房地产预计未来第一年的净收益为45万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长4%，收益年限为25年，资本化率为13%。该宗房地产的收益价格为多少？答案：根据收益法公式\(V=\frac{A}{Yg}[1(\frac{1+g}{1+Y})^{n}]\)（其中\(A\)为第一年净收益，\(Y\)为资本化率，\(g\)为净收益增长率，\(n\)为收益年限）\(\frac{1+g}{1+Y}=\frac{1+4\%}{1+13\%}