房地产评估师考试考试题目解析

房地产评估师考试考试题目解析1.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的土地使用年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。首先明确收益法公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)，其中\(V\)是房地产收益价格，\(A\)是净收益，\(Y\)是资本化率，\(n\)是收益年限。计算净收益\(A\)，有效毛收入为30万元，运营费用10万元，那么净收益\(A=3010=20\)万元。已知资本化率\(Y=10\%=0.1\)，收益年限\(n=40\)年。将数据代入公式可得：\(V=\frac{20}{0.1}[1\frac{1}{(1+0.1)^{40}}]\)先计算\((1+0.1)^{40}\approx45.25926\)，则\(\frac{1}{(1+0.1)^{40}}\approx0.0221\)，\(1\frac{1}{(1+0.1)^{40}}\approx10.0221=0.9779\)，\(\frac{20}{0.1}=200\)，所以\(V=200×0.9779=195.58\)万元。2.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该宗房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。根据收益法有限年公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)。设每年净收益为\(A\)，对于40年收益权利，\(2500=\frac{A}{0.1}[1\frac{1}{(1+0.1)^{40}}]\)，先算\((1+0.1)^{40}\approx45.25926\)，\(\frac{1}{(1+0.1)^{40}}\approx0.0221\)，\(1\frac{1}{(1+0.1)^{40}}\approx0.9779\)，则\(\frac{A}{0.1}=\frac{2500}{0.9779}\approx2556.4\)，所以\(A=255.64\)。对于30年收益权利，\(V=\frac{255.64}{0.1}[1\frac{1}{(1+0.1)^{30}}]\)，\((1+0.1)^{30}\approx17.4494\)，\(\frac{1}{(1+0.1)^{30}}\approx0.0573\)，\(1\frac{1}{(1+0.1)^{30}}\approx0.9427\)，\(\frac{255.64}{0.1}=2556.4\)，\(V=2556.4×0.9427\approx2400\)元/平方米。3.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。根据收益法公式，该写字楼目前的收益价格\(V=\frac{216}{(1+8\%)}+\frac{216+5616}{(1+8\%)^2}\)。先计算\(\frac{216}{(1+8\%)}=\frac{216}{1.08}=200\)；再计算\(\frac{216+5616}{(1+8\%)^2}=\frac{5832}{1.1664}=5000\)。所以\(V=200+5000=5200\)万元。4.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。先计算前4年净收益的平均值\(\bar{A}=\frac{15.1+16.3+15.5+17.2}{4}=\frac{64.1}{4}=16.025\)万元。再根据收益法有限年公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)，这里\(A=16.025\)万元，\(Y=9\%=0.09\)，\(n=35\)年。\((1+0.09)^{35}\approx20.414\)，\(\frac{1}{(1+0.09)^{35}}\approx0.049\)，\(1\frac{1}{(1+0.09)^{35}}\approx0.951\)，\(\frac{16.025}{0.09}\approx178.06\)，所以\(V=178.06×0.951\approx169.34\)万元。5.某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物资本化率为8%，土地资本化率为6%，该宗房地产的价值为（）万元。设土地价值为\(L\)，根据公式\(A=A_{B}+A_{L}\)（\(A\)是房地产净收益，\(A_{B}\)是建筑物净收益，\(A_{L}\)是土地净收益），且\(A_{B}=V_{B}×R_{B}\)（\(V_{B}\)是建筑物价值，\(R_{B}\)是建筑物资本化率），\(A_{L}=L×R_{L}\)（\(R_{L}\)是土地资本化率）。已知\(A=100\)万元，\(V_{B}=1000\)万元，\(R_{B}=8\%=0.08\)，\(R_{L}=6\%=0.06\)。先算建筑物净收益\(A_{B}=1000×0.08=80\)万元。则土地净收益\(A_{L}=AA_{B}=10080=20\)万元。由\(A_{L}=L×R_{L}\)可得土地价值\(L=\frac{A_{L}}{R_{L}}=\frac{20}{0.06}\approx333.33\)万元。该宗房地产价值\(V=V_{B}+L=1000+333.33=1333.33\)万元。6.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（）元。每平方米建筑面积的净拆迁费用\(=30050=250\)元/平方米。该宗土地的减价修正额\(=250×1400=350000\)元。7.某可比实例的成交价格为2400元/平方米，建筑面积100平方米，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/平方米。首先计算实际总价，将各期付款折现到成交日期。半年后支付的8万元折现到成交日的价值\(P_{1}=\frac{8}{1+10\%×0.5}=\frac{8}{1.05}\approx7.62\)万元。1年后支付的4万元折现到成交日的价值\(P_{2}=\frac{4}{1+10\%}=\frac{4}{1.1}\approx3.64\)万元。实际总价\(P=12+7.62+3.64=23.26\)万元。实际单价\(=\frac{232600}{100}=2326\)元/平方米。8.某可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3%，估价对象房地产的实物状况劣于标准房地产5%。若采用直接比较法，可比实例房地产的实物状况调整系数为（）。直接比较法下，实物状况调整系数\(=\frac{100}{100+3}\times\frac{1005}{100}=\frac{100}{103}\times\frac{95}{100}=\frac{95}{103}\approx0.922\)。9.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/平方米，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/平方米。设正常成交价格为\(P\)。因为买方实际付出的价格为2500元/平方米，且交易税费均由买方负担，那么\(P+P×4\%=2500\)，即\(P(1+4\%)=2500\)，\(P=\frac{2500}{1.04}\approx2403.85\)元/平方米。10.某宗房地产的土地总面积为1000平方米，是10年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需要620元。地上建筑物的总建筑面积为2000平方米，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时总价为（）万元。土地总价\(=620×1000=620000\)元。建筑物重置成本\(=1200×2000=2400000\)元。建筑物现值\(=2400000×80\%=1920000\)元。房地产现时总价\(=620000+1920000=2540000\)元\(=254\)万元。11.某建筑物的建筑面积为200平方米，有效经过年数为12年，重置价格为800元/平方米，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）元。根据直线法折旧公式\(D=\frac{C(1R)}{N}\)（\(D\)是年折旧额，\(C\)是重置成本，\(R\)是残值率，\(N\)是经济寿命）。重置成本\(C=800×200=160000\)元。年折旧额\(D=\frac{160000×(12\%)}{40}=\frac{160000×0.98}{40}=3920\)元。已使用12年，累计折旧额\(=3920×12=47040\)元。建筑物现值\(V=CD×t=16000047040=112960\)元。12.某幢大厦的总建筑面积为10000平方米，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250平方米，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为（）。首先计算土地价值分摊率\(=\frac{150(70003000)\times\frac{250}{10000}}{3000}\)。先算\((70003000)\times\frac{250}{10000}=4000\times0.025=100\)万元。则\(150100=50\)万元。土地价值分摊率\(=\frac{50}{3000}=\frac{1}{60}\)。13.某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/平方米。设可转让熟地的总价为\(V\)。土地取得成本\(C_{1}=1.2\)亿元，开发成本和管理费用\(C_{2}=2.5\)亿元。土地取得成本在开发期初一次性投入，其利息\(I_{1}=1.2×[(1+8\%)^31]\approx1.2×(1.25971)=0.31164\)亿元。开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，其利息\(I_{2}=2.5×[(1+8\%)^{1.5}1]\approx2.5×(1.1241)=0.31\)亿元。销售费用\(S_{1}=V×2\%\)，销售税费\(S_{2}=V×5.5\%\)，开发利润\(S_{3}=V×10\%\)。根据成本法公式\(V=C_{1}+C_{2}+I_{1}+I_{2}+S_{1}+S_{2}+S_{3}\)，即\(V=1.2+2.5+0.31164+0.31+0.02V+0.055V+0.1V\)。\(V(0.02V+0.055V+0.1V)=1.2+2.5+0.31164+0.31\)。\(0.825V=4.32164\)，\(V=\frac{4.32164}{0.825}\approx5.24\)亿元。可转让熟地面积\(=2×1000000×60\%=1200000\)平方米。可转让熟地平均单价\(=\frac{524000000}{1200000}\approx436.67\)元/平方米。14.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1500平方米。土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得成本为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/平方米。建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/平方米，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/平方米，估计该建筑物的成新率为80%。该房地产的现时总价为（）万元。土地总价\(=620×1000=62\)万元。建筑物重置成本\(=1200×1500=180\)万元。建筑物现值\(=180×80\%=144\)万元。房地产现时总价\(=62+144=206\)万元。15.某房地产的土地面积为2000平方米，土地取得成本为230万元，土地开发成本为300万元，管理费用为25万元，销售费用为18万元，投资利息为55万元，销售税费为18万元，开发利润为40万元。则该房地产的成本价格为（）万元。成本价格\(=230+300+25+18+55+18+40\)\(=686\)万元。16.某可比实例的成交价格为3000元/平方米，建筑面积为100平方米，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（）元/平方米。半年后支付的8万元折现到成交日的价值\(P_{1}=\frac{8}{1+8\%×0.5}=\frac{8}{1.04}\approx7.69\)万元。一年后支付的10万元折现到成交日的价值\(P_{2}=\frac{10}{1+8\%}=\frac{10}{1.08}\approx9.26\)万元。实际总价\(P=12+7.69+9.26=28.95\)万元。实际单价\(=\frac{289500}{100}=2895\)元/平方米。17.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为12%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的土地使用年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。净收益\(A=3010=20\)万元。根据收益法有限年公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)，\(Y=12\%=0.12\)，\(n=40\)年。\((1+0.12)^{40}\approx93.05097\)，\(\frac{1}{(1+0.12)^{40}}\approx0.01075\)，\(1\frac{1}{(1+0.12)^{40}}\approx0.98925\)，\(\frac{20}{0.12}\approx166.67\)，所以\(V=166.67×0.98925\approx164.88\)万元。18.某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为20万元、22万元、23万元，报酬率为10%。该宗房地产的价格为（）万元。先计算前3年净收益的平均值\(\bar{A}=\frac{20+22+23}{3}=\frac{65}{3}\approx21.67\)万元。根据收益法有限年公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)，\(A=21.67\)万元，\(Y=10\%=0.1\)，\(n=30\)年。\((1+0.1)^{30}\approx17.4494\)，\(\frac{1}{(1+0.1)^{30}}\approx0.0573\)，\(1\frac{1}{(1+0.1)^{30}}\approx0.9427\)，\(\frac{21.67}{0.1}=216.7\)，所以\(V=216.7×0.9427\approx204.38\)万元。19.某宗房地产的净收益为每年80万元，建筑物价值为800万元，建筑物资本化率为7%，土地资本化率为6%，该宗房地产的价值为（）万元。建筑物净收益\(A_{B}=800×7\%=56\)万元。土地净收益\(A_{L}=8056=24\)万元。土地价值\(L=\frac{24}{6\%}=400\)万元。房地产价值\(V=800+400=1200\)万元。20.某可比实例的成交价格为2800元/平方米，建筑面积120平方米，首期付款15万元，其余半年后支付8万元，1年后支付10.6万元。已知年利率为9%，则该可比实例的实际价格为（）元/平方米。半年后支付的8万元折现到成交日的价值\(P_{1}=\frac{8}{1+9\%×0.5}=\frac{8}{1.045}\approx7.66\)万元。一年后支付的10.6万元折现到成交日的价值\(P_{2}=\frac{10.6}{1+9\%}=\frac{10.6}{1.09}\approx9.72\)万元。实际总价\(P=15+7.66+9.72=32.38\)万元。实际单价\(=\frac{323800}{120}\approx2698.33\)元/平方米。21.某宗房地产交易中，买方付给卖方2600元/平方米，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/平方米。设正常成交价格为\(P\)，则\(P+P×3\%=2600\)，\(P(1+3\%)=2600\)，\(P=\frac{2600}{1.03}\approx2524.27\)元/平方米。22.某建筑物的建筑面积为300平方米，有效经过年数为15年，重置价格为900元/平方米，建筑物经济寿命为50年，残值率为3%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）元。重置成本\(C=900×300=270000\)元。年折旧额\(D=\frac{C(1R)}{N}=\frac{270000×(13\%)}{50}=\frac{270000×0.97}{50}=5238\)元。累计折旧额\(=5238×15=78570\)元。建筑物现值\(V=CD×t=27000078570=191430\)元。23.某幢大厦的总建筑面积为12000平方米，房地产总价值为8000万元，其中土地总价值为3200万元。李某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为300平方米，房地产价值为200万元。若按照土地价值进行分摊，则李某占有的土地份额为（）。先算\((80003200)\times\frac{300}{12000}=4800×0.025=120\)万元。\(200120=80\)万元。土地价值分摊率\(=\frac{80}{3200}=\frac{1}{40}\)。24.某成片荒地面积3平方公里，取得该荒地的代价为2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为4亿元，开发期为4年，贷款年利率为7%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的3%、6%和12%，开发完成后可转让土地面积的比率为70%。则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/平方米。设可转让熟地的总价为\(V\)。土地取得成本\(C_{1}=2\)亿元，开发成本和管理费用\(C_{2}=4\)亿元。土地取得成本利息\(I_{1}=2×[(1+7\%)^41]\approx2×(1.31081)=0.6216\)亿元。开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，其利息\(I_{2}=4×[(1+7\%)^{2}1]\approx4×(1.14491)=0.5796\)亿元。销售费用\(S_{1}=V×3\%\)，销售税费\(S_{2}=V×6\%\)，开发利润\(S_{3}=V×12\%\)。根据成本法公式\(V=C_{1}+C_{2}+I_{1}+I_{2}+S_{1}+S_{2}+S_{3}\)，即\(V=2+4+0.6216+0.5796+0.03V+0.06V+0.12V\)。\(V(0.03V+0.06V+0.12V)=2+4+0.6216+0.5796\)。\(0.79V=7.2012\)，\(V=\frac{7.2012}{0.79}\approx9.1154\)亿元。可转让熟地面积\(=3×1000000×70\%=2100000\)平方米。可转让熟地平均单价\(=\frac{911540000}{2100000}\approx434.07\)元/平方米。25.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入40万元，运营费用需要15万元，资本化率为11%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的土地使用年限为35年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。净收益\(A=4015=25\)万元。根据收益法有限年公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)，\(Y=11\%=0.11\)，\(n=35\)年。\((1+0.11)^{35}\approx38.5749\)，\(\frac{1}{(1+0.11)^{35}}\approx0.0259\)，\(1\frac{1}{(1+0.11)^{35}}\approx0.9741\)，\(\frac{25}{0.11}\approx227.27\)，所以\(V=227.27×0.9741\approx221.38\)万元。26.某宗房地产的收益期限为25年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、27万元，报酬率为9.5%。该宗房地产的价格为（）万元。前4年净收益平均值\(\bar{A}=\frac{25+26+24+27}{4}=\frac{102}{4}=25.5\)万元。根据收益法有限年公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)，\(A=25.5\)万元，\(Y=9.5\%=0.095\)，\(n=25\)年。\((1+0.095)^{25}\approx9.0326\)，\(\frac{1}{(1+0.095)^{25}}\approx0.1107\)，\(1\frac{1}{(1+0.095)^{25}}\approx0.8893\)，\(\frac{25.5}{0.095}\approx268.42\)，所以\(V=268.42×0.8893\approx238.70\)万元。27.某宗房地产的净收益为每年120万元，建筑物价值为1200万元，建筑物资本化率为8.5%，土地资本化率为7%，该宗房地产的价值为（）万元。建筑物净收益\(A_{B}=1200×8.5\%=102\)万元。土地净收益\(A_{L}=120102=18\)万元。土地价值\(L=\frac{18}{7\%}\approx257.14\)万元。房地产价值\(V=1200+257.14=1457.14\)万元。28.某可比实例的成交价格为3200元/平方米，建筑面积130平方米，首期付款18万元，其余半年后支付10万元，1年后支付13.6万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/平方米。半年后支付的10万元折现到成交日的价值\(P_{1}=\frac{10}{1+10\%×0.5}=\frac{10}{1.05}\approx9.52\)万元。一年后支付的13.6万元折现到成交日的价值\(P_{2}=\frac{13.6}{1+10\%}=\frac{13.6}{1.1}\approx12.36\)万元。实际总价\(P=18+9.52+12.36=39.88\)万元。实际单价\(=\frac{398800}{130}\approx3067.69\)元/平方米。29.某宗房地产交易中，买方付给卖方2700元/平方米，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/平方米。设正常成交价格为\(P\)，则\(P+P×4\%=2700\)，\(P(1+4\%)=2700\)，\(P=\frac{2700}{1.04}\approx2596.15\)元/平方米。30.某建筑物的建筑面积为400平方米，有效经过年数为20年，重置价格为1000元/平方米，建筑物经济寿命为60年，残值率为4%，则运用直线法计算该建筑