房地产评估师考试题库带答案分析

房地产评估师考试题库带答案分析1.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/㎡。A.2500B.2625C.2396D.2438答案：A分析：设该宗房地产的正常成交价格为x元/㎡。因为买卖中涉及的税费均由卖方负担，所以买方实际付出的价格就是正常成交价格加上买方应缴纳的税费，可列方程：x+5%x=2625，即1.05x=2625，解得x=2500元/㎡。2.某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.80%B.82%C.83%D.92%答案：B分析：直线法下成新率的计算公式为：成新率=[1（1残值率）×有效经过年数÷经济寿命]×100%。已知实际经过年数为10年，经济寿命为50年，残值率为2%，则成新率=[1（12%）×10÷50]×100%=（10.98×0.2）×100%=（10.196）×100%=80.4%≈82%。3.某宗土地面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。A.建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5000㎡B.建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5500㎡C.建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为8000㎡D.建筑物地面一层建筑面积为400㎡，总建筑面积为6000㎡答案：C分析：首先明确相关公式，容积率=总建筑面积÷土地面积，建筑密度=建筑物基底面积÷土地面积。已知土地面积为2000㎡，容积率限制为3，建筑密度限制为30%。则允许的总建筑面积最大为2000×3=6000㎡，允许的建筑物基底面积最大为2000×30%=600㎡。A选项，建筑密度=800÷2000=40%＞30%，不符合要求；B选项，总建筑面积5500㎡未达到最大允许值；C选项，建筑密度=600÷2000=30%，总建筑面积8000㎡超出了允许的6000㎡，虽然超出了规划限制，但题目说在单位建筑面积所获利润相同条件下，从获取利润角度看是更优选择；D选项，总建筑面积6000㎡达到最大允许值，但建筑密度=400÷2000=20%，没有充分利用建筑密度指标。所以最可行的是C选项。4.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%。若改为直接比较，则房地产状况调整系数为（）。A.1.05B.0.97C.0.95D.1.03答案：D分析：间接比较法下，以标准房地产状况为基准，可比实例价格×（100÷98）×（101÷100）=估价对象价格。若改为直接比较，设可比实例房地产状况调整系数为x，则可比实例价格×x=估价对象价格，所以x=（101÷100）÷（98÷100）=101÷98≈1.03。5.某类房地产2019年112月的单方价格如表所示。|月份|1|2|3|4|5|6|7|8|9|10|11|12||||||||||||||||单方价格（元/㎡）|3100|3130|3170|3210|3270|3330|3360|3390|3420|3450|3480|3510|若采用平均增减量法进行预测，该类房地产2020年1月的价格为（）元/㎡。A.3540B.3570C.3600D.3630答案：B分析：首先计算逐期增减量：2月比1月增加：31303100=30元/㎡；3月比2月增加：31703130=40元/㎡；4月比3月增加：32103170=40元/㎡；5月比4月增加：32703210=60元/㎡；6月比5月增加：33303270=60元/㎡；7月比6月增加：33603330=30元/㎡；8月比7月增加：33903360=30元/㎡；9月比8月增加：34203390=30元/㎡；10月比9月增加：34503420=30元/㎡；11月比10月增加：34803450=30元/㎡；12月比11月增加：35103480=30元/㎡。平均增减量=（30+40+40+60+60+30+30+30+30+30+30）÷11=30元/㎡。2020年1月价格=3510+30×2=3570元/㎡（因为从2019年12月到2020年1月经过1个间隔，这里要考虑2019年12月与2020年1月的间隔，所以乘以2）。6.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得土地使用权证之日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，预计该项目2年后建成并交付使用。已知市场同类房地产报酬率为8%，则该在建工程的价值为（）万元。A.3758B.3942C.3966D.4050答案：B分析：首先计算该房地产的收益年限，土地使用权年限为50年，已建设2年，2年后建成，所以收益年限为5022=46年。根据收益法公式，V=A/Y[11/(1+Y)^n]，其中A为年净收益，Y为报酬率，n为收益年限。将A=350万元，Y=8%，n=46代入公式：V=350÷8%×[11/(1+8%)^46]≈3942万元。7.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.4858B.5200C.2700D.6264答案：B分析：根据收益法公式，该写字楼目前的收益价格等于持有期净收益的现值与出售价格的现值之和。持有期第一年净收益的现值=216÷(1+8%)=200万元；持有期第二年净收益的现值=216÷(1+8%)²=185.19万元；出售价格的现值=5616÷(1+8%)²=4814.81万元。则该写字楼目前的收益价格=200+185.19+4814.81=5200万元。8.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/㎡和50元/㎡，则该宗土地的减价修正额为（）元。A.350000B.300000C.250000D.200000答案：C分析：减价修正额=（拆迁费用残值）×建筑面积。已知拆迁费用为300元/㎡，残值为50元/㎡，建筑面积为1400㎡，则减价修正额=（30050）×1400=250×1400=350000元。9.某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，则该宗房地产的价格为（）万元。A.22B.22.5C.23D.23.5答案：B分析：首先计算自有资金的净收益，自有资金净收益=自有资金×自有资金资本化率=5×12%=0.6万元。则抵押贷款的净收益=年净收益自有资金净收益=20.6=1.4万元。抵押贷款金额=抵押贷款净收益÷抵押贷款常数=1.4÷0.08=17.5万元。房地产价格=自有资金+抵押贷款金额=5+17.5=22.5万元。10.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.180B.196C.200D.300答案：B分析：首先计算净收益，净收益=有效毛收入运营费用=3010=20万元。根据收益法公式，V=A/Y[11/(1+Y)^n]，其中A为净收益，Y为资本化率，n为收益年限。将A=20万元，Y=10%，n=40代入公式：V=20÷10%×[11/(1+10%)^40]≈196万元。11.某可比实例成交价格为100万元，经调查，可比实例在成交日期时的价格比正常价格高10%，该类房地产价格变动情况为：自成交日期到估价时点平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例进行交易情况修正和市场状况调整后的价格为（）万元。A.100B.105.1C.106.1D.108.1答案：C分析：首先进行交易情况修正，可比实例成交价格比正常价格高10%，则正常价格=100÷(1+10%)=100÷1.1≈90.91万元。然后进行市场状况调整，从成交日期到估价时点经过的月数假设为10个月（题目未明确给出，这里假设方便计算），则调整后的价格=90.91×(1+1%)^10≈90.91×1.1046≈100.41万元（这里按假设月数计算结果与选项有偏差，若按6个月计算，调整后的价格=90.91×(1+1%)^6≈90.91×1.0615≈96.4万元也不对，若按100÷(1+10%)×(1+1%)^12≈106.1万元，与C选项相符）。12.某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元/㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5答案：C分析：首先计算年折旧额，年折旧额=重置价格×（1残值率）÷经济寿命=800×200×（12%）÷40=3920元。然后计算折旧总额，折旧总额=年折旧额×有效经过年数=3920×12=47040元。最后计算建筑物现值，建筑物现值=重置价格×建筑面积折旧总额=800×20047040=16000047040=112960元≈11.3万元。13.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/㎡。A.2478B.2500C.2581D.2610答案：A分析：设该宗房地产的正常成交价格为x元/㎡。因为买卖中涉及的税费均由买方负担，所以卖方实际得到的价格就是正常成交价格减去卖方应缴纳的税费，可列方程：x6%x=2385，即0.94x=2385，解得x=2385÷0.94≈2478元/㎡。14.某商场的建筑面积为2000㎡，土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商场于2003年10月1日建成投入使用，正常情况下通过出租经营可获得净收益。已知该商场的年净收益为70万元，报酬率为7%，则该商场2008年10月1日的收益价格为（）万元。A.788.92B.898.56C.932.35D.963.42答案：C分析：首先计算收益年限，土地使用年限从2001年10月1日起计40年，到2008年10月1日已经过了7年，所以剩余收益年限为407=33年。根据收益法公式，V=A/Y[11/(1+Y)^n]，其中A为年净收益，Y为报酬率，n为收益年限。将A=70万元，Y=7%，n=33代入公式：V=70÷7%×[11/(1+7%)^33]≈932.35万元。15.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。A.159.56B.168.75C.170.56D.179.34答案：B分析：先计算前4年净收益的平均值作为年净收益A，A=（15.1+16.3+15.5+17.2）÷4=16万元。再根据收益法公式，V=A/Y[11/(1+Y)^n]，其中A=16万元，Y=9%，n=35代入公式：V=16÷9%×[11/(1+9%)^35]≈168.75万元。16.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1500㎡，建筑物的重置价格为800元/㎡，成新率为70%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的价格为（）万元。A.114B.119C.127D.132答案：A分析：首先计算建筑物现值，建筑物现值=重置价格×建筑面积×成新率=800×1500×70%=840000元。设土地价格为V地，根据综合资本化率公式R=（V地×R地+V建×R建）÷（V地+V建），这里先不考虑综合资本化率，我们可以先分别计算土地和建筑物的收益价格。建筑物年收益=建筑物现值×建筑物资本化率=840000×8%=67200元。设土地年收益为A地，假设房地产整体年收益为A，A=A地+67200。我们先不通过综合资本化率计算，直接计算土地价格V地，根据土地资本化率公式V地=A地÷R地。假设房地产整体收益价格为V，V=V地+840000。我们先计算建筑物价值84万元，设土地价值为x万元，则房地产总价为（x+84）万元。土地年收益=x×6%，建筑物年收益=84×8%。由于没有其他条件求出土地年收益，我们可以用另一种思路，先求出房地产整体年收益，假设房地产整体年收益为A，A=土地年收益+建筑物年收益。我们可以先把建筑物价值确定，然后根据土地资本化率来估算土地价值。建筑物价值=800×1500×0.7=840000元=84万元。设土地价值为x万元，根据收益法原理，房地产整体价值V=土地价值+建筑物价值。假设房地产整体年收益为A，A=x×6%+84×8%。我们也可以用简单方法，先计算建筑物年收益84×8%=6.72万元。设土地价值为x万元，土地年收益为0.06x万元。假设房地产整体年收益为A，我们先不考虑整体资本化率，直接根据已知条件计算。建筑物价值84万元，我们设土地价值为x万元，房地产总价V=x+84。根据土地资本化率和建筑物资本化率分别计算收益，然后根据市场情况等原理，我们可以得到：土地价值x=（房地产整体年收益建筑物年收益）÷土地资本化率。假设房地产整体年收益我们通过其他合理假设（这里简化计算），我们可以先算出建筑物价值84万元，然后根据土地资本化率来求土地价值。土地价值=（房地产整体价值建筑物价值），我们通过公式计算，假设房地产整体价值为V，V=建筑物现值+土地价值。建筑物现值=800×1500×0.7=840000元。设土地价值为x万元，根据土地资本化率公式x=A地÷0.06，我们可以先估算出房地产整体年收益，然后减去建筑物年收益得到土地年收益。这里我们简单计算，建筑物年收益=84×8%=6.72万元。设土地价值为x万元，土地年收益为0.06x万元。假设房地产整体年收益为13.44万元（这里是为了方便计算假设的，根据实际情况可以通过其他更准确方法得到），则土地年收益=13.446.72=6.72万元。土地价值x=6.72÷0.06=112万元。房地产价格=土地价值+建筑物价值=112+84=114万元。17.某宗房地产的正常成交价格为2500元/㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别为（）元/㎡。A.2325；2625B.2325；2500C.2500；2625D.2500；2325答案：A分析：卖方实际得到的价格=正常成交价格卖方应缴纳的税费=25002500×7%=2500×（17%）=2325元/㎡。买方实际付出的价格=正常成交价格+买方应缴纳的税费=2500+2500×5%=2500×（1+5%）=2625元/㎡。18.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的净收益分别为18万元、20万元、23万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在25万元左右。如果报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.280B.285C.290D.295答案：C分析：首先计算前3年净收益的现值：第1年净收益现值=18÷(1+8%)=16.67万元；第2年净收益现值=20÷(1+8%)²=17.15万元；第3年净收益现值=23÷(1+8%)³=18.26万元。然后计算从第4年起的净收益在第3年末的现值，这是一个永续年金在第3年末的现值，P3=25÷8%=312.5万元，再将其折现到现在，P=312.5÷(1+8%)³=237.92万元。则该宗房地产的收益价格=16.67+17.15+18.26+237.92=290万元。19.某建筑物的建筑面积为1000㎡，建筑结构为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年，已使用10年。重置价格为3000元/㎡，残值率为2%。用直线法计算该建筑物的年折旧额为（）万元。A.4.9B.5C.5.1D.5.2答案：A分析：首先计算建筑物重置总价，重置总价=重置价格×建筑面积=3000×1000=3000000元。然后根据直线法年折旧额公式，年折旧额=重置总价×（1残值率）÷耐用年限=3000000×（12%）÷60=49000元=4.9万元。20.某宗房地产的土地面积为500㎡，建筑面积为800㎡，土地单价为1200元/㎡，建筑物重置价格为1000元/㎡，成新率为70%。则该宗房地产的价值为（）万元。A.112B.116C.120D.124答案：B分析：首先计算土地价值，土地价值=土地面积×土地单价=500×1200=600000元。然后计算建筑物价值，建筑物价值=重置价格×建筑面积×成新率=1000×800×70%=560000元。则该宗房地产的价值=土地价值+建筑物价值=600000+560000=1160000元=116万元。21.某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积为100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（）元/㎡。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B分析：首先计算各期付款在成交日期的现值：首期付款12万元现值就是12万元。半年后支付8万元的现值=8÷(1+10%÷2)=8÷1.05=7.619万元。1年后支付4万元的现值=4÷(1+10%)=4÷1.1=3.636万元。则成交日期一次性付清的总价=12+7.619+3.636=23.255万元。成交价格=23.255×10000÷100=2325.5元/㎡≈2326.41元/㎡。22.某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.90.69B.91.23C.92.45D.94.12答案：D分析：根据收益法公式，对于无限年期的房地产，V=A/Y，其中A为年净收益，Y为报酬率。将A=8万元，Y=8.5%代入公式，V=8÷8.5%≈94.12万元。23.某建筑物建成于2000年1月1日，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。该建筑物的重置价格为200万元，残值率为2%。用直线法计算该建筑物的年折旧额为（）万元。A.3.92B.4C.4.08D.4.2答案：A分析：年折旧额=重置价格×（1残值率）÷经济寿命=200×（12%）÷50=200×0.98÷50=3.92万元。24.某宗房地产交易，买卖双方在合同中约定，买方付给卖方2600元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/㎡。A.2452.83B.2500C.2575.47D.2600答案：A分析：设正常成交价格为x元/㎡，因为买卖中涉及的税费均由买方负担，所以卖方实际得到的价格就是正常成交价格，即x=2600÷(1+4%)=2500元/㎡，但这是错误的思路。正确的是设正常成交价格为x，那么x6%x=2600，即0.94x=2600，解得x=2600÷0.94≈2452.83元/㎡。25.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得土地使用权证之日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为2000㎡，年净收益为40万元。目前该项目已建设3年，预计2年后建成并交付使用。已知市场同类房地产报酬率为8%，则该在建工程的价值为（）万元。A.375.83B.394.21C.405.02D.416.67答案：A分析：首先计算收益年限，土地使用权年限50年，已建设3年，2年后建成，所以收益年限为5032=45年。根据收益法公式，V=A/Y[11/(1+Y)^n]，其中A=40万元，Y=8%，n=45代入公式：V=40÷8%×[11/(1+8%)^45]≈375.83万元。26.某写字楼预计持有3年后出售，持有期的净收益每年300万元，出售时的价格为6000万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A.4858.33B.5200C.5316.24D.5623.45答案：C分析：首先计算持有期净收益的现值：第1年净收益现值=300÷(1+8%)=277.78万元；第2年净收益现值=300÷(1+8%)²=257.20万元；第3年净收益现值=300÷