写字楼设计与营销中的创新理念

写字楼设计与营销中的创新理念

当“逃离中关村”的声音还在人们心头回响，SOHU、新浪等知名企

业今年却突然回潮，SUN、宝洁等国际公司也相继涌入。真是“忽如

一夜春风来”，中关村再次被推到风口浪尖。那里的每一个早晨与傍

晚依然在繁忙中显得有些零乱。每个人脸上洋溢着创新的渴望，写字

楼里的灯光依然彻夜通亮。回归、升级，一切，在不经意间改变。不

变的是，中关村永恒的以人为本的创新精神。人本主义精神铸就中关

村创新文化假如说CBD蕴涵着的是一种“财富文化”，那么中关村则

始终代表着一种“创新文化”。“人”作为这种创新精神的载体，就必定

成为所有中关村地区商务楼盘所务必考虑的首要对象。“阳光、绿地、

清风、流水、花园"，这十个字已经成为李宏的口头禅，但他描述的

不是北戴河的疗养胜地，也不是京郊的公园，这是他对中关村东大门

的银谷大厦的概括。李宏，银谷地产副总经理。“，人本精神，从执行的

角度看，就是在你力所能及的范围内为你的客户提供足够的贴心服

务。”银谷大厦整座大楼全部使用落地防火玻璃内墙，透明的阳光总

在你毫不留意的时候毫不吝啬洒到你身上。而更为巧妙的是，楼里的

六个大型空中花园，让人一年四季随时能享受到这个北方城市里珍贵

的绿色。“我们希望能够给入驻银谷每一个企业员工提供更加放松、

更加能够激发灵感的空间。”他坚信“空间能够制造灵感、提升效率”。

“众多企业之因此在今年集体回归中关村，是由于他们终于发现其他

区域的文化、企业行为方式、企业生态环境与其格格不入。”首创

CEO拓展大厦的总经理华军将现今中关村企业回潮现象提升到文化

高度，“CBD是财富文化，中关村是创新文化。”首创CEO拓展大厦

对人文关怀从细节上发挥到了极致。不仅异型的外观设计改善了楼内

的采光，每个工作间都有独立的茶水间，每层多个卫生间缩短了从办

公室到卫生间的距离，甚至将电梯从传统的纵向进深改为横向进深，

以便缩短出入客梯的时间。“我们也曾陷入盲目追求更多使用面积的

误区，但是市场调查的结果告诉我们，做出有竞争力的产品才是最为

重要的。”而从员工实际享用角度出发设计的产品就最具竞争力。空

间最直观地表达人本主义精神。但令银科大厦销售总监刘雁翔最自豪

的，不是傲人的地理位置，不是良好的入驻率，而是其完善的配套服

务。”员工餐厅的科学构建，健康饮食的合理搭配，我相信入驻银科

大厦的员工都能心满意足。”刘总深谙“要满足一个人务必先。

陈春霆:对未来几年天津市房地产走势的一些看法

一、2005年及奥运前后的价格走势本人在2002年初就曾经在各

类房地产类沙龙与论坛预测，天津市城区商品房价格将在2001年均

价2500元/平方米左右的情况下快速上升，并将用三年左右的时间在

2004年前后突破4000元/平方米均价。这个预测曾经一度被认为是天

方夜谈，因而所写的文章与发表的言论媒体没有进行报道，但是事实

证明了这个看法是准确的。现在，我就未来几年的走势进行一个预测，

并静待时间验证，也请各位看官给予指点批判：1、2005年上

半年由于政府推出的廉租房与安居房上市，将拉低总体均价，导致均

价上涨势头短期内受到影响，均价调整不可避免，但是调整的幅度并

不可能太大。2、2005年下半年开始，以北部中心区为主的海河沿线

各项目陆续推向市场、与包含梅江在内的其它区域新项目不断推出，

这部分物业大多售价较高，因而将快速拉动均价；而地产商的价格跟

随战略与消费者投资信心的进一步加强将加剧这个态势，天津市房价

可能面临第三次快速上涨（第一轮快速上涨是2003年9月——2004

年3月，第二次快速上涨是2004年8月——12月）。3、由于奥运会,

政府可能宣布自2007开始到2008年年奥运会结束时停止审批新的开

工项目，同时要求在建项目务必在2007年之前完工（包含烂尾楼），

这势必导致供给量急剧减少，2007——2008年商品房价格上升成为

必定。4、由于奥运后新的项目一时无法上市销售，估计由于奥运会

导致的供需失衡现象将进一步延伸到2009年上半年，价格将继续走

高，这也将是本世纪初房地产行业的第一个高点。至此，房地产业走

完第一轮“赶超”亚洲经济进展速度较快的国家与地区平均价格的行

情,我们不妨将这轮自2003年——2009年上半年的行情称之“赶超行

情二、热点区域2002年初，笔者曾经预测过天津市商品房的热点

区域将以一河（海河沿线）、两带（地铁轻轨沿线与东南半环沿线）、

六点（华苑扫尾工程、太阳城为中心的丽苑小区、奥林匹克花园为中

心的瑞景小区、梅江、小海地区域、奥运板块）为要紧热点，博得业

内人士的普遍认同。许多媒体都加以报道，很大地鼓舞了我。时至今

日，我谨对天津市未来3年左右的热点区域进行预测，请各位读者给

予批判指正：1、以北部中心区为首的海河沿线，以文化产业为主的

商铺将成为第一个热点。包含古文

独栋OFFICE——稀缺成就价值

从总部基地、置地星座、国投大厦，直至人教社以整栋的大手笔

购置的韦伯时代A座，独栋OFFICE越来越受到实力型企业的追捧。

这种写字楼市场的新趋势，是基于不一致企业的需求而产生的相应个

性化选择。产品细分化是日益猛烈的写字楼市场竞争的必定结果。假

如说购置独栋OFFICE,能够令客户将企业的标识永久地铭刻在一座

建筑体之上，那这个建筑体所处的位置，则是代表着这个企业在整个

市场中的恒久地位。因此，关于重量级企业客户而言，独栋OFFICE

的地理位置，是其购置物业项目的绝对先决条件。稀缺成就价值！随

着831政策的正式出台，北京核心区位的地段也逐步进入稀缺乃至绝

版的状态。在此趋势之下，首府的地理位置也就益发地令一向重视区

位的地产界格外关注。首府位于京城不可复制的北二环稀缺地段——

东城区中轴路与滨河北岸的交汇处。这是北京作为千年传统古都的一

处重要区位，由高大的皇家宫殿建筑与周围平缓开阔的传统民居构成

的主次分明、协调有序的城市景观，毫无疑问地代表着北京的建筑精

髓。同时，从首府毗邻的神华大厦、中国成套进出口大厦等老牌商业

写字楼，到新兴建的雍与大厦、德胜置业等一批新形式商业建筑，北

二环成为一个商务气息日益成熟的新商务地区。在人文环境上，北二

环传承着京城浓厚的文化：人定湖公园、青年湖公园、地坛公园、雍

与宫四大城市公园环围其侧，良好的人文环境同样令首府显现着优越

的办公条件。在这种优越的稀缺地理位置之中，首府的建筑设计师没

有简单地将建筑的属性归纳于商业建筑，以此来建筑一个简单而无生

气的庞大楼体，去追求纯粹的商业价值。建筑师带着一种尊重人的理

念，从这里探访到了这个地块的一种“自然生态”属性。通过充分地调

查与探讨，他们发现，不管是由护城河形成的水岸资源，还是成熟的

河岸林木绿化带，无一不是在为首府的“自然生态建筑”做足了硬件上

的备留。在这种条件下，首府的建筑设计师通过一个风车状建筑群落,

达到了建筑本体与外部自然环境进行最大接触的面积。室外的园林规

划通过静宜、通透的布局与城市构成了清晰的图底关系，与周边的德

胜门古城门与雍与宫的传统建筑群相存并邸，形成了在城市主干线两

侧，错落有致天际线中的积极元素。城市核心区域的稀缺地位、

罕见的小体量自然生态建筑，构筑了首府小体量独栋OFFICE的非凡

价值所在。在其周边林立的高楼大厦的映衬下，首府愈发地令北京地

产界感受到了一个新独栋时代的

顶级写字楼汇合珠江新城

来源：民营经济报沉寂了十几年的珠江新城，终于出现了期望中

的热火朝天的开发景象，十几个在建的写字楼项目让这个广州未

来CBD的雏形隐约可见。与其他写字楼区不一致，珠江新城起步

虽晚格调却高，在开发商眼里，“高级”已经不是他们的追求，几

年过后，“顶级写字楼区”将是珠江新城的一张闪亮名片。大手笔

建顶级物业富力与保利应该是目前珠江新城数一数二的“大地主”

了。就写字楼而言，富力有5个地块，加上建成的保利总共也有

5个项目。富力去年年底一口气拿下了珠江新城的7块地，其在

珠江新城的地总共有8块，其中2块是建五星级酒店，1块建国

际公寓，5块则是写字楼项目。据熟悉，这几个项目分别名为富

力盈隆广场、富力科讯大厦、富力中心大厦、富力名流会，还有

一个两块连片开发的写字楼地块未命名，这些项目会在2006年全

部面世。其中，富力中心大厦是超甲级标准，将会成为富力集团

的新总部，剩余楼层将会以世界及国内的500强企业为目标客户。

富力盈隆广场、富力科讯大厦等其他项目均为甲级标准，目标客

户也都是以国内外的大中型企业为主。保利已建成的两栋写字楼

现已售罄，还有3个项目在规划设计阶段，但该集团有关负责人

表示，将对这些项目进行国际招标，将其打造成顶级的写字楼物

业。保利是比较早进入珠江新城的进展商之一，现在已经尝到了

"头啖汤’'的滋味。据熟悉，其开发的保利大厦已为一政府部门全

栋购买；华普广场开售以来，售价一直在攀升，已从7000多元/

平方米涨到了8000多元/平方米，目前已售出了五六成的单位。

另外，城建的星汇国际也是甲级标准，项目总体定位为珠江新城

内集写字楼、酒店服务式公寓、商场为一体的综合商务大楼。合

景美富也在珠江新城拿到了一块写字楼用地。据熟悉，该项目现

已动工，也是定位为顶级写字楼，楼体有48层，估计也是2006

年上市。在售写字楼供应量达9万m2目前，珠江新城内在售的

一手写字楼物业要紧有星汇国际、华普广场、勤建商务大厦等，

这些物业推出至今市场反响一直很好。其中，勤建商务大厦是目

前广州写字楼市场唯一一个有中空设计的写字楼物业，其内部认

购价是8000元/平方米，现在已升至9000元/平方米；华普广场目

前8000多元/平方米的均价已经比刚发售时高了1000多元/平方

米；

太阳岛大厦——罗湖商务平台新生代

太阳岛大厦商务效率、交通效率、工作效率、资金效率、投

资效率、空间效率成就——罗湖商务平台新生代太阳岛大

厦，一个充满阳光气息的高档写字楼宇，矗立在金色罗湖的核心

地带，与阳光酒店、希尔顿深圳彭年酒店隔街相望，挺拔轩昂，

气质天成。伫立太阳岛，南可望香港元朗绵延起伏的群山，满目

葱茏；近可观彭年、阳光一带的车流如织、人流如潮，高楼林立

中一派繁华盛世商机无限的景象。太阳岛大厦，凭借突出的优势,

超高的性价比，将致力于打造罗湖新一代高效商务平台。位于罗

湖区东门南路与嘉宾路交汇处的太阳岛大厦，由深圳市房地产开

发一类一级企业城建集团倾力打造。城建集团是几乎与特区同龄

的大型国有房地产企业，成立至今已有二十二年进展历程，仅在

深圳市区内就已奉献了近八百万平方米开发量，为数十万深港市

民提供了优质舒适的住宅与各类商务楼宇。而太阳岛大厦，则是

城建集团在金色罗湖最繁华成熟的地段开发的新一代全天候高效

商务平台，它尽享二十余年高速进展带来的完美配套，也是成长

型企业的新门户。黄金地段占尽商机太阳岛大厦雄踞寸土寸金的

东门南路与嘉宾路交汇处，占有不可比拟的地利优势。太阳岛大

厦临近罗湖口岸与文锦渡口岸，直线距离均不超过一千米，属于

双口岸物业。随着CEPA的实施，港深经济一体化进一步向纵深

拓展，大量往来深港两地的客户汇聚于此，带来源源不断的商机。

另外，在深圳商业的版图上，东门商圈与国贸商圈是比肩并立罗

湖的两大商业旺地，罗湖商业的显赫声名，与上述商圈的兴旺不

无关系。外地人对深圳的认识，往往要从东门国贸来寻根，才能

对这个迅速崛起的现代化城市有深刻的懂得。而太阳岛大厦可说

正好处于这两大商圈交汇的黄金地段，周边商厦林立，酒楼云集,

占据了现代商战的前沿制高点，前景无限。而近期太阳岛大厦所

处片区的几大利好，更是增添了投资置业人士对项目的信心。一

是政府投入巨资进行的人民南改造工程全面展开，这为罗湖商圈

的全面复兴提供了强劲的动力。作为深圳最早的商圈，人民南全

面改造工程从2003年末正式启动，政府总投资约为6.6亿元，总

面积约1.4平方公里，整个工程将历时1至2年。改造后的人民

南将成为深圳市最具代表性的城市景观、娱乐、购物密集地。商

业环境的进一步改善，也将进一步提高片区的经济消费指数，办

公楼的租金水平与投资回报也将得到进一步提升。

北京写字楼要打开局面首先应解决好两个问题

今天北京的写字楼要解决两个问题。第一，如何在一个比较

短的时间内，消化市场的急剧放量。北京由于人口总量要加大，

它的经济总量要加大，市场的消化量也会加大，这个角度来说，

我认为现在的写字楼市场是没有问题的，关键是怎么把硬件与软

件做好，怎么把它消化掉，目标市场找准。第二，市场细分的问

题。我们做写字楼市场目标市场一定是非常清晰的。但是在这一

点上，我感受北京的进展商，在目标市场的定位上相对来说不能

够很清晰。我个人认为，从区域来看，北京的西部确信是饱

与了。从北京城市进展的趋势看，未来有两个方向，第一是东部,

第二是南部。看一看北京的东面，比如说通州，看一看北京的南

面，比如说大兴，是否具有写字楼？没有，假如从进展商这个角

度，你到通州建一个好的写字楼，你在大兴建一个好的写字楼，

市场确信不可能有问题。

企业与产品有落差中关村写字楼进入细分时代

北京晚报中关村写字楼进入细分时代近来，中关村写

字楼市场频频传来好消息、。首先，融科咨询中心C座刚开盘，出

租面积就达30%,其次，中保集团与新浪租赁了理想国际大厦，

搜狐马上入驻清华科技园的威新大厦。相比两年前众多企业搬离

中关村，此次的回迁所带来的震动，一方面显示有着科技产业支

撑的中关村已经形成一定的市场凝聚力，另一方面中关村已然改

变了过去落后的形象，出现了高品质的写字楼产品以习惯市场的

需求。但是，短期内大量高档写字楼的问世，致使中关村写

字楼市场出现产品单一的状况，而与需求主力的脱节，让本已供

量过大的写字楼市场面临尴尬。在如此险恶的市场环境中，谁又

能脱颖而出呢？升级换代导致供求失衡与住宅产品相

同，写字楼也讲究供需之间的结构平衡，产品升级换代，随着需

求的不断变化，从早年的商住混迹、新商住概念，到现在高端写

字楼的出现，中关村的写字楼市场演绎了一部生动的产品换代故

事，完全改变了中关村脏、舌L、穷的整体市场形象，吸引了相当

多的跨国公司与大型科技企业落户中关村。产品的升级换来

的是中关村写字楼整体市场档次的提升，但片面追求高品质与地

标形象的结果是造成高端写字楼的堆积。据统计，包含今年上半

年的新增供应，中关村区域的写字楼存量已达420万平方米左右,

其中多为高档写字楼，到2006年，中关村将计划有90万平方米

的优质写字楼竣工，在未来将要形成的商务区中，高档写字楼占

75%。由于高端写字楼的集中放量，给本就竞争猛烈的中关村写

字楼市场火上浇油，呈现竞争白热化的态势，中关村写字楼市场

积食难化。相形之下，中关村的企业依旧以中、小型企业为

主，与过高的产品与价格产生了巨大的落差，特别是一些中型高

科技企业，他们的规模通常为100至300人，由于没有合适的办

公物业，大多栖身于中关村乙级写字楼与档次与配置较差的商住

楼中，物业为多年前设计建造，形象较差，没有像样的大堂，硬

件配置老化，甚至没有足够的电信与网络支持，周边没有适合的

商业配套，解决不了员工每日的就餐。这些中型公司通过了一个

很长时间的进展，已经完成了最初的原始积存，公司的规模与实

力与行业内的影响力已初步确立，它们出于公司形象与进展的考

虑，有更换办公场所的需求。业内人士认为，尽管“智能型

大厦”、“绿色生态大厦”等概念不断推陈出新，但这些举措并没有

从根本

写字楼市场集中放量中关村插上商务地产翅膀

中国经济时报/王小霞”海淀区起家的一些企业在进展壮大

后纷纷南迁，上演了‘孔雀东南飞'；接着一些高科技企业也相继迁

出中关村，这是近十年海淀区经济进展中遇到的最大挫折。”海淀

区政府副区长星志国回忆过去时如此感慨。事隔几年之后

“新海淀、新商务、新环境”仿佛浴火重生，法国电信、IBM公司

研发机构、搜狐、汤姆逊、AMD、甲骨文等在内的52家国内外

重点企业正式签约入驻中关村。当年曾经撤离中关村的部分企业

开始“回归”，一些曾在CBD区域办公的大型知名企业也开始“流

向”中关村。中关村的“第二次创业”时代来临了么？写字楼

市场集中放量写字楼被视为衡量区域商务环境最重要的因

素之一。2004年中关村写字楼市场销售业绩大概不错：新东方学

校购买了金融中心B座，中国公路工程咨询建立总公司购买嘉豪

国际中心2100平方米，搜狐购买威新国际大厦，中国电力购买辉

煌时代大厦。与此同时，新浪、百度、华期资讯、美国存储技术

等租赁了理想国际大厦，法国电信、日本瑞萨系统、英特尔等租

赁融科资讯中心C座，沃尔玛租赁盈都大厦近3万平方米，佳能、

海信也进驻银谷大厦。据粗略统计，中关村新增写字楼的消化面

积约50万平方米。在“中关村核心区进展前景暨CEO价值

论坛”上，北京广厦世纪投资总经理刘芳告诉记者，2004年海淀

区之因此喜获丰收，要紧由于海淀区文化、教育、人才、自然环

境等优势是任何区域不可替代的，有一些企业选择中关村就是希

望与北大、清华结邻。中关村高档写字楼目前集中成为现房，大

家选择的空间与余地都比较大，而且中关村高档写字楼已经完全

具备了习惯国际企业、中资企业进驻的各类条件，其适度的性价

比也成为吸引力之一。据资料显示，2004年中关村写字楼

要紧新增项目以甲级写字楼为主，而且集中在中关村西区放量。

2004年新增供应量大概为80万平方米，截止2004年年底，甲级

写字楼增量加存量大概在140万平方米，新增写字楼以销售型为

主。高档写字楼独领风骚在2004年中关村写字楼快速

进展的过程中，首创CEO大厦与银谷大厦两座高档大厦特别引人

注意。据熟悉，首创CEO大厦位于中关村西区，北临北京大学、

清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐与园、北京西山风

景遥对，正是中关村的核心地带，被业界誉为中关村里的CBD。

与首仓4CEO

甲级写字楼面临调整写字楼以质领跑租金市场

上海青年报据第一太平戴维斯的最新公布的数据显示，今年

上海甲级写字楼租金逐步攀升，其中前三个季度中央商务区与非

中央商务区的租金分别上升3.8%与6.2%,上海写字楼市场总体上

保持良好的上升势头。但是在10月份，写字楼租金出现了小幅的

震荡，映射出理性调整的迹象，一旦明年写字楼供应高峰到来，

市场竞争加剧将在所难免。供应量空置率双双创新低

至今年上半年为止，甲级写字楼的总存量已经达到280万平方米,

其中浦东占总存量的41.43%。今年新增的甲级写字楼供应量较

低，仅为19万平方米，这是8年来供应量最低的一年。基于今年

紧缩的新增甲级写字楼供应量与强劲的市场需求，甲级写字楼的

空置率已从去年年底的9%下跌至第二季度的8%o至第三季

度末甲级写字楼的存量已上升至295万平方米，但空置率仍降至

7.5%0这要紧基于两方面的因素，要紧商圈内（比如南京西路与淮

海中路）的绝大多数项目在今年大部分时期均保持满租，而新竣工

的项目亦同样达到特殊之高的预租水平。比如，与记黄埔在上海

的最新投资项目世纪商贸城，尽管仅在今年7月完工，至9月底

其出租率已高达80%。写字楼市场面临理性调整10月

人民广场板块的甲级写字楼租金呈现出回落态势，原因在于需求

饱与之后留下了一定的空置需要消化，因此其中一些写字楼产品

开始下调价格；徐家汇板块的甲级写字楼租金由于港汇广场的开

始招租，出现了比较明显的增幅，再次逼近虹桥地区甲级写字楼

的价格。浦东陆家嘴地区的甲级写字楼租金虽有小幅振荡但

总体价格仍维持在几个月来的平均水平上，随着人民广场写字楼

租赁价格的回落，陆家嘴板块甲级写字楼的租金10月份再次回到

了榜首的位置，由于未来几个月内这两个区域内均没有较大面积

的甲级写字楼上市，因此估计这一格局在今后的几个月内将不可

能有很大的变动。总体上看，上海的甲级写字楼租金呈小幅

振荡的态势，这说明消费者在选择产品时更趋于理智。浦西甲级

写字楼租金在上月的突进之后表现出一些不稳固的迹象，本月开

始小幅回调，基本回到了今年10月往常的平均水平，浦东地区的

甲级写字楼租金表达出了成熟商务区的稳固特征，本月走势仍比

较平稳。纵观本月上海的甲级写字楼市场，理性调整是一个很明

显的趋势特征。供应高峰来临促使竞争加剧过去两年

有限的写字楼供

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上海青年报据第一太平戴维斯的最新公布的数据显示，今年

上海甲级写字楼租金逐步攀升，其中前三个季度中央商务区与非

中央商务区的租金分别上升3.8%与6.2%,上海写字楼市场总体上

保持良好的上升势头。但是在10月份，写字楼租金出现了小幅的

震荡，映射出理性调整的迹象，一旦明年写字楼供应高峰到来，

市场竞争加剧将在所难免。供应量空置率双双创新低

至今年上半年为止，甲级写字楼的总存量已经达到280万平方米,

其中浦东占总存量的41.43%。今年新增的甲级写字楼供应量较

低，仅为19万平方米，这是8年来供应量最低的一年。基于今年

紧缩的新增甲级写字楼供应量与强劲的市场需求，甲级写字楼的

空置率已从去年年底的9%下跌至第二季度的8%o至第三季

度末甲级写字楼的存量已上升至295万平方米，但空置率仍降至

7.5%0这要紧基于两方面的因素，要紧商圈内（比如南京西路与淮

海中路）的绝大多数项目在今年大部分时期均保持满租，而新竣工

的项目亦同样达到特殊之高的预租水平。比如，与记黄埔在上海

的最新投资项目世纪商贸城，尽管仅在今年7月完工，至9月底

其出租率已高达80%。写字楼市场面临理性调整10月人民广场

板块的甲级写字楼租金呈现出回落态势，原因在于需求饱与之后

留下了一定的空置需要消化，因此其中一些写字楼产品开始下调

价格；徐家汇板块的甲级写字楼租金由于港汇广场的开始招租，

出现了比较明显的增幅，再次逼近虹桥地区甲级写字楼的价格。

浦东陆家嘴地区的甲级写字楼租金虽有小幅振荡但总体价格仍维

持在几个月来的平均水平上，随着人民广场写字楼租赁价格的回

落，陆家嘴板块甲级写字楼的租金10月份再次回到了榜首的位

置，由于未来几个月内这两个区域内均没有较大面积的甲级写字

楼上市，因此估计这一格局在今后的几个月内将不可能有很大的

变动。总体上看，上海的甲级写字楼租金呈小幅振荡的态势，这

说明消费者在选择产品时更趋于理智。浦西甲级写字楼租金在上

月的突进之后表现出一些不稳固的迹象，本月开始小幅回调，基

本回到了今年10月往常的平均水平，浦东地区的甲级写字楼租金

表达出了成熟商务区的稳固特征，本月走势仍比较平稳。纵观本

月上海的甲级写字楼市场，理性调整是一个很明显的趋势特征。

供应高峰来临促使竞争加剧，过去两年有限的写字楼供

写字楼市场集中放量中关村插上商务地产翅膀

“海淀区起家的一些企业在进展壮大后纷纷南迁，上演了，孔

雀东南飞'；接着一些高科技企业也相继迁出中关村，这是近十年

海淀区经济进展中遇到的最大挫折。”海淀区政府副区长星志国回

忆过去时如此感慨。事隔几年之后“新海淀、新商务、新环

境”仿佛浴火重生，法国电信、IBM公司研发机构、搜狐、汤姆逊、

AMD、甲骨文等在内的52家国内外重点企业正式签约入驻中关

村。当年曾经撤离中关村的部分企业开始“回归”，一些曾在CBD

区域办公的大型知名企业也开始“流向”中关村。中关村的“第二次

创业”时代来临了么？写字楼市场集中放量写字楼被视为衡

量区域商务环境最重要的因素之一。2004年中关村写字楼市场销

售业绩大概不错：新东方学校购买了金融中心B座，中国公路工

程咨询建立总公司购买嘉豪国际中心2100平方米，搜狐购买威新

国际大厦，中国电力购买辉煌时代大厦。与此同时，新浪、百度、

华期资讯、美国存储技术等租赁了理想国际大厦，法国电信、日

本瑞萨系统、英特尔等租赁融科资讯中心C座，沃尔玛租赁盈都

大厦近3万平方米，佳能、海信也进驻银谷大厦。据粗略统计，

中关村新增写字楼的消化面积约50万平方米。在“中关村核

心区进展前景暨CEO价值论坛”上，北京广厦世纪投资总经理刘

芳告诉记者，2004年海淀区之因此喜获丰收，要紧由于海淀区文

化、教育、人才、自然环境等优势是任何区域不可替代的，有一

些企业选择中关村就是希望与北大、清华结邻。中关村高档写字

楼目前集中成为现房，大家选择的空间与余地都比较大，而且中

关村高档写字楼已经完全具备了习惯国际企业、中资企业进驻的

各类条件，其适度的性价比也成为吸引力之一。据资料显示,

2004年中关村写字楼要紧新增项目以甲级写字楼为主，而且集中

在中关村西区放量。2004年新增供应量大概为80万平方米，截

止2004年年底，甲级写字楼增量加存量大概在140万平方米，新

增写字楼以销售型为主。高档写字楼独领风骚在2004

年中关村写字楼快速进展的过程中，首创CEO大厦与银谷大厦两

座高档大厦特别引人注意。据熟悉，首创CEO大厦位于中关村西

区，北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与

颐与园、北京西山风景遥对，正是中关村的核心地带，被业界誉

为中关村里的CBDo与首创CEO大厦同时让业界侧目的银谷大

厦坐落于中

德胜置业:新办公时代的“收益”思维

在写字公寓的市场中，德胜置业一直以产品本位与中派表情

而著称，即使是通过半年的市场推广，顺利的取得销售50%后亦

是如此。在记者的多次约见之后，向来都不多言的德胜置业掌门

人，北京颐西房地产开发有限责任公司总经理王冲，在他铺满灰

色墙前并点缀着众多精美文物的中式售楼处里，同意了记者的专

访。坐在接待室里，透过宽大的玻璃窗，清晰可见德胜置业大厦

所有楼座都已封顶，中式围合庭院的地下二层车库也进入了主体

浇注阶段。尽管与许多地产老板一样，王冲也认为自己进入

写字楼市场是误打误撞：“对写字楼我是刚刚悟通”，但就靠着在

房地产圈里摸爬滚打十几年的“悟”，在写字公寓这个产品领域，

王冲硬是走出了自己的路。如今的德胜置业大厦不仅是西城区与

德胜门地段的热销项目，而且它的规划设计理念与产品创新实践

已引起业内的广泛关注，被业内人士誉为独门独派的写字“另

类”适逢中央新一抡宏观调控，身处其中的德胜置业也深受

其影响，在同意记者采访前，我们的话题首先围绕着了加息。王

冲说：银行加息应该是房地产商感受的到的情况，但是就加了这

么一点为什么有这么强的震动呢？看来还是人们的金融知识增加

了，产业资本与金融资本的关联度更加紧密了，现在该加的已经

加了，人们关心的是今后会不可能继续增加，加到什么时候为止。

只是加息也不是坏事，加息关于房地产行业从另外一个层面上来

看反而是一个利好，由于它能够遏止一部分不规范的产业行为，

通过竞争使抵抗力强的企业得到更大进展。就象彩电一样，多少

杂牌军消灭以后，现在我国的彩电在世界上什么地方都有竞争力。

访谈关于市场细分记者：您作为独门独派写字公寓项目德胜

置业的老总，如何看待北京楼市近三年来写字公寓市场的种种变

化？王冲：能够说，不一致性质的企业与客户群导致相应的

物业类型出现：国贸中心与京广大厦这类“超级甲A”写字楼是顺

应跨国企业进驻中国的市场需要，为他们提供的办公场所，经营

方式非常明确：即只租不卖。办公楼里多为大型国企与机关单位

工作的场所。商住，即SOHO类物业是为越来越多的中小型私营

企业提供的办公场所。这些小公司的特点是：处于进展初期，业

务状态不稳固，老板对其未来没有足够信心与长远计划。商住这

种功能模糊的物业正好符合这些自身定位比较模糊的小公司。因

此，商住物业最吸引那些小型的私营企业。随着经济的进展,

很多中小企业如今也成熟壮大起来，市场上出

沪写字楼市场行情看好CBD办公楼挤占住宅楼空间

来源:东方早报作者:刘秀浩东方网11月30日消息：近期，

查阅房地产网上的成交信息能够发现，办公楼物业成交非常活跃。

随着楼宇经济向城市副中心延伸与办公楼空置率的持续下降，办

公楼市场现出勃勃生机。就在不久前，沪上又有两幢烂尾楼

改办公楼的项目动工，一处位于火车站北站邻近的风云国际；另

一处则是位于北外滩大名鼎鼎的三角地广场，两处都在进行紧张

的外立面施工。此外，包含耀江国际广场及海上海等新建项目，

不断有写字楼出现在城市副中心地带，除了传统意义上的几大

CBD之外，更多的地区开始关注楼宇经济给区域所带来的巨大推

动力。耀江国际广场当初的设想是做住宅，出于进展区域经

济的需要，加入了一定比例的办公楼。这一比例从最初的三七开,

提高到四六开，再到超过一半做办公楼，如今以被完成的纯办公

楼盘所取代。这种情形并非一家独有，目前相当多的区都会要求

中心区域的住宅开发商留出一定比例的办公楼空间。随着时间的

推移，这一比例正被提得越来越高。据熟悉，虹口、闸北、杨浦

等地区正把逐步建设新的CBD区作为进展目标，以期提高整个区

域经济的投资环境及品位。与此同时，随着高科技企业、律

师事务所、广告、信息等新兴行业的兴起，大批中小型公司完成

原始积存，开始寻找真正意义上的办公场所，办公楼的需求也由

此走向旺盛。根据中原地产的研究数据显示，今年1月到10月，

在办公楼的供应量增加的情况下，空置率总体呈下降趋势，到10

月份空置率在7%左右，比年初下降了近一半。同时很多地区出现

了供不应求的局面，这一局面或者将带动写字楼开发进入一个新

的繁荣期。

未来两年需要什么样的写字楼

未来两年需要什么样的写字楼随着日前写字楼市场的迅速进展，

原先单一传统的写字楼模式已将不再符合市场的需要，写字楼同

样需要多元化进展，开发商业开始注重其功能性与人性化的设计,

在上海还出现了生态性写字楼。投资者应该选择什么样的写字楼

才能保证其升值潜力，开发商应该给市场带来什么样的产品，通

过下列几点对未来写字楼进展趋势的总结，或者许能解答这个问

题。一、高性价比普通写字楼套内建筑面积有用率通常都低于

70%,个别甚至在60%左右甚至更低，高性价比写字楼应注意还

应该拥有70%以上的mj有用率。二、品位［W］品位并不意味着

豪华或者者奢侈。朴素简约同样是一种品位的表达，高品位的产

品需要的是由富有内涵的设计，这需要开发商同样具有一定内涵,

也需要建筑是具备一定修养，而随之吸引来的客户也同样具备高

的水准。三、高服务现在的公司已经不再单纯是朝九晚五式的,

许多公司需要长时间的加班，这对写字楼物业的服务也提出了一

个新的要求，从原先朝九晚五的服务扩大到全天候24小时，写字

楼服务显得更加重要，好的物业也成为写字楼升值的保证。四、

高配套除了写字楼本身外，以商务配套为重新的多功能服务也显

得尤为重要。与现在市场上所流行的商住混合的物业有本质不一

致，配套应该是以有用性为主，强调工作效率，比如会议室配套,

大型多功能厅配套等。五、分租售写字楼的租售是两种不一致

的经营方式，最好有所侧重，否则会带来很多经营上的混乱。六、

空间分布合理在对白领的调查中发现，压抑是普通写字楼带给人

的最强烈的感受，因此这也对写字楼的空间分布造成了一定要求,

譬如层高不能太低。而楼层也最好没有强制分割，以便公司根据

自己的实际情况轻松的进行办公室的空间布局安排。七、智能

化写字楼要有高标准信息化综合布线系统，支持高带宽接入办公

室等。这也为高效率办公提供了充足的智能化支持。八、良好

的采光通风写字楼要具有良好的通风采光条件，通风换气需要空

调新风系统来解决，未来写字楼的进展新风供给量最好是达到每

小时人均50立方米，而且还要增加加湿系统，良好的空气质量能

够让员工心情舒畅。而采光说起来容易，做到却很难，限于城市

进展规划要求与建筑自身结构特点，对写字楼来讲，在增加办公

面积之后，自然采光往往很难保证，这也为写字楼的设计提

办公楼市场活跃沪CBD办公楼挤占住宅楼空间

近期，查阅房地产网上的成交信息能够发现，办公楼物业成

交非常活跃。随着楼宇经济向城市副中心延伸与办公楼空置率的

持续下降，办公楼市场现出勃勃生机。就在不久前，沪上又

有两幢烂尾楼改办公楼的项目动工，一处位于火车站北站邻近的

风云国际；另一处则是位于北外滩大名鼎鼎的三角地广场，两处

都在进行紧张的外立面施工。此外，包含耀江国际广场及海上海

等新建项目，不断有写字楼出现在城市副中心地带，除了传统意

义上的几大CBD之外，更多的地区开始关注楼宇经济给区域所带

来的巨大推动力。耀江国际广场当初的设想是做住宅，出于

进展区域经济的需要，加入了一定比例的办公楼。这一比例从最

初的三七开，提高到四六开，再到超过一半做办公楼，如今以被

完成的纯办公楼盘所取代。这种情形并非一家独有，目前相当多

的区都会要求中心区域的住宅开发商留出一定比例的办公楼空

间。随着时间的推移，这一比例正被提得越来越高。据熟悉，虹

口、闸北、杨浦等地区正把逐步建设新的CBD区作为进展目标，

以期提高整个区域经济的投资环境及品位。与此同时，随着

高科技企业、律师事务所、广告、信息等新兴行业的兴起，大批

中小型公司完成原始积存，开始寻找真正意义上的办公场所，办

公楼的需求也由此走向旺盛。根据中原地产的研究数据显示，今

年1月到10月，在办公楼的供应量增加的情况下，空置率总体呈

下降趋势，到10月份空置率在7%左右，比年初下降了近一半。

同时很多地区出现了供不应求的局面，这一局面或者将带动写字

楼开发进入一个新的繁荣期。＞〉进入搜狐焦点上海房地产网，

熟悉更多地产信息与楼盘资料有关报道：沪写字楼吸引境外客户

空置率降至10年最低北京晨报”写字楼产品探讨及市场趋势论坛"

实况二北京晨报"写字楼产品探讨及市场趋势论坛"实况清华科技

园老总访谈：打造最具有中国特色的硅谷银行加息关于写字楼市

场的影响中国商铺展暨投资型商用房地产展会马上举行更多＞＞

沪写字楼吸引境外客户空置率降至10年最低

上海写字楼的空置率已降到10年来最低水平。昨天，国际第

二大的物业咨询公司高力国际公布的季度报告显示：目前上海写

字楼的空置率为10%,这说明目前市场高档写字楼物业相对稀缺,

这也使得上海甲级写字楼的平均租金较上季度增长了4.2%,达到

每天0.8美元/平方米。报告显示，今年三季度，上海仅有一

幢甲级写字楼投放市场，而且近期人民币汇率调整预期致使海外

资金加速进军上海，这些因素导致上海甲级写字楼的空置量降至

近10年来的最低点。高力国际的数据说明，近一个月来，仅在高

力咨询的境外投资总额就已经超过10亿美元，要紧是欧洲与日本

的客户。与个人投资者偏好高档商品住宅是完全不一致的，这些

境外投资机构或者大公司看好的是“产权明晰的写字楼但

是甲级写字楼的空置率过低并非好事，高力国际上海分公司总经

理翁琳认为，“低空置率”说明市场供应不足，客户会缺乏选择余

地。国际上的经验说明，甲级写字楼的空置率保持在10%—15%

是较为合理的，这样市场具有一定的供给弹性，租金稳固。»

进入搜狐焦点上海房地产网，熟悉更多地产信息与楼盘资料有关

报道：北京晨报"写字楼产品探讨及市场趋势论坛"实况二北京晨

报"写字楼产品探讨及市场趋势论坛”实况清华科技园老总访谈：

打造最具有中国特色的硅谷银行加息关于写字楼市场的影响中国

商铺展暨投资型商用房地产展会马上举行商用房产稳中有升，下

一个出口走向何方？更多>>

沪写字楼市场行情看好CBD办公楼挤占住宅楼空间

沪写字楼市场行情看好CBD办公楼挤占住宅楼空间见习

记者刘秀浩近期，查阅房地产网上的成交信息能够发现，办

公楼物业成交非常活跃。随着楼宇经济向城市副中心延伸与办公

楼空置率的持续下降，办公楼市场现出勃勃生机。就在不久

前，沪上又有两幢烂尾楼改办公楼的项目动工，一处位于火车站

北站邻近的风云国际；另一处则是位于北外滩大名鼎鼎的三角地

广场，两处都在进行紧张的外立面施工。止匕外，包含耀江国际广

场及海上海等新建项目，不断有写字楼出现在城市副中心地带，

除了传统意义上的几大CBD之外，更多的地区开始关注楼宇经济

给区域所带来的巨大推动力。耀江国际广场当初的设想是做

住宅，出于进展区域经济的需要，加入了一定比例的办公楼。这

一比例从最初的三七开，提高到四六开，再到超过一半做办公楼,

如今以被完成的纯办公楼盘所取代。这种情形并非一家独有，目

前相当多的区都会要求中心区域的住宅开发商留出一定比例的办

公楼空间。随着时间的推移，这一比例正被提得越来越高。据熟

悉，虹口、闸北、杨浦等地区正把逐步建设新的CBD区作为进展

目标，以期提高整个区域经济的投资环境及品位。与此同时,

随着高科技企业、律师事务所、广告、信息等新兴行业的兴起，

大批中小型公司完成原始积存，开始寻找真正意义上的办公场所,

办公楼的需求也由此走向旺盛。根据中原地产的研究数据显示，

今年1月到10月，在办公楼的供应量增加的情况下，空置率总体

呈下降趋势，到10月份空置率在7%左右，比年初下降了近一半。

同时很多地区出现了供不应求的局面，这一局面或者将带动写字

楼开发进入一个新的繁荣期。

2003年京城地产十大新闻

2003年京城地产新盘盘点

2003年京城地产金融大势分析

旧城改造，政府与开发商的一场博弈！

2004年10月28日,《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》（下

列简称《规定》）的出台，犹如平地惊雷般引起了整个深圳业界的

关注，《规定》明确，鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者

者参与开发城中村改造项目。这是深圳在土地实行紧缩政策以来

继烂尾楼整治后的又一大动作。只是，有业内人士指出，城中村

改造（俗称旧城改造）这个“香悖悖”并不是完全没有风险，入市

者务必慎重，要多赢仍需深思。旧城改造突围土地之困旧城

改造并不是新鲜事，但目前声势如此强烈，业内人士认为与日益

紧张的土地供应不无关系。深圳尽管只有20多年的城市开发历

史，但是在国内外资金密集的效应下，深圳的城市开发速度走到

了世界的前列。目前，深圳面临的情况是，一方面特区内土地开

发速度过快，关内的土地已经开发得所剩无几，另一方面:一些

前期开发的房地产项目、工业园区与城中村已经与日益现代化的

城市格格不入。如何走出现在的逆境，深圳市通过多方面的综合

权衡后，祭出了旧城改造的招数。旧城改造在以往也屡见不

鲜，特别是一些商业旺区居住需求较大的区域，旧城改造是惟一

的办法。相关于新片区而言，旧城区不仅拥有成熟的社区配套、

丰富的人文资源、良好的生活氛围，而且具有较大的商业价值，

因此在以往的旧城改造中，成功的案例并不鲜见。近的如绿景地

产借新洲旧改项目将自己做强做大，中信华南借星光名庭旧改项

目成功杀入深圳。远的如香港新世界就曾大手笔介入北京南城区

旧改，收益亦相当不错；中远进展、新黄浦等上市公司在上海旧

改中亦取得不错的回报；而与记黄埔、德凯置地等外资企业更是

大举杀入上海等中心城市旧改领域。在深圳的旧改项目中，华强

北、东门的成功让很多开发商红眼，东门168、东门天下，华强

北的燕南路88号、都市千千汇、金茂礼都等，都取得良好的业绩。

综上所述，正是由于旧改项目存在一定的利润空间，而且目前由

于土地政策的调整，开发商在市场上获得土地的难度越来越大，

因此介入旧城改造是开发商连续开发生命或者继续保持在业内地

位的一种方式。就如金地与渔农村握手合作一样，除了此前在上

海的格林小镇尝到旧改甜头外，有业内人士分析金地目前在深圳

的土地储备已经不多是促成其着手旧改项目的重要原因。可能解

决10年住房需求关于普通市民来讲，旧城改造的意义在因此

否能够给他们的购房带来更多的实惠。深圳市房地产研究所所长

王锋称，目前关内三年内无地出让，土地供应

京城十大个性TOWNHOUSE评析

北京晨报"写字楼产品探讨及市场趋势论坛"实况

11月27日下午，北京晨报特举办"字楼产品探讨及市场趋势

论坛"，邀请行业先锋、专家学者，共同研讨写字楼的产品趋势、

市场供求与金融政策。搜狐焦点房地产网将对此次论坛进行网络

直播随着国内经济的进展，写字楼产品产生了很大的市场需求，

根北京市房地产信息网的统计，今年1-7月的写字楼预售量已经

超过了2003年全年的总与，可谓飞跃式进展。从产品层面上讲，

如何在开发及设计环节切实提升写字楼的内在品质，增加其技术

含量，并做到生态、环保、节能，取得经济效益与社会效益的双

赢，是关乎写字楼这种建筑产品具有持久生命力的决定因素。主

题化、个性化、配套化、生态化、人性化将是写字楼市场的必定

进展趋势。•现场嘉宾海湾地产董事执行副总经理王海（新中

关）北京盛世兆业房地产开发有限责任公司推广部经理陈靖路

（西奥中心）住邦2000销售总监董瑞瑞北京九鼎房地产开发有

限责任公司常务副总经理方方（本家）北京新润房地产开发有

限公司营销总监李宗昆（国润大厦）北京中原房地产经纪有限

公司策划总监孟志昕（佳程广场）北京捷联投资管理有限公司

执行董事蒋剑鸿首创置业CEO首创拓展大厦营销经理刘海波

（CEO大厦）北京天鸿集团幸福村项目总经理刘泉（幸福村）

北京世纪恒丰房地产开发有限公司中心租售部经理杜卫军（温

特莱）北京国锐房地产开发有限公司总经理助理梁炜（财满街）

北京国锐房地产开发有限公司策划总监郝磊首旅华远房地产开

发有限公司销售总监张立江（华远首府大厦）首旅华远房地产

开发有限公司销售总监孙海燕北环中心销售总监乌兰其其格

•现场实录北京晨报产经新闻中心主任陈曦【陈曦】北晨报的地产

圆桌论坛是一个系列论坛，开了很多次，很多房地产业界的朋友,

老总，包含地产业界的专家都在我们论坛里亮过相，这个论坛也

是与焦点房地产网做一个合作，每次我们的话题都通过焦点网直

播出去，在直播的过程中，还会有一些信息直接反馈。今天我们

论坛的主题是关于写字楼的，写字楼系列论坛的第二个话题。此

前的一轮写字楼论坛我们请来的专家与几位老总谈的话题是关于

北京目前写字楼市场的变化，与创新理念方面新的尝试，在焦点

网写字楼频道上都有资料能够检索。【

银行加息关于写字楼市场的影响

理的一系列政策的出台，及银行严格操纵贷款，抑制过热的

行业投资之后，央行10月29日新公布的人民币存贷款利率上调

也使得人们对房地产市场未来趋向，众说纷纷。应该说新的加息

政策连续了前一阶段“抓大放小、抑制过度投资”的策略调整思

路，利弊参半，短期来看不可能对写字楼市场造成实质性的冲击。

但从长期来看，要紧会对下列几个方面构成影响：一、对房

地产开发商而言，其房地产开发投资来源要紧为：自筹资金，各

类贷款，预售回款。目前而言，多数开发商的资金主渠道为预售

回款，该比例往往占到了50%以上，高者甚至达到了70%。由于

房地产开发的周期往往为2-3年。按新的贷款利息计算的融资成

本，相关于房地产的总价格而言，其影响力较小。从预售回款讲,

调息后的10年按揭利息与，较调息前增加了约1.64%。如100万

元的贷款，10年按揭调息前后总差额为21659元。该笔支出平均

到每月约增加为180元。按等额本息还款方式，前5年比5.76%

的贷款利率多支出了15000余元。（等额本息还款方式，前5年利

息额较高。分别占到全部利息额：17.4%,16%,14.6%,13%,11.3%）。

相对百万元以上的10年的长期投资，该数值是可同意的。二、

考虑到本次调息是试探性，温与的货币政策，但其作为一个升息

周期信号，使得投资人对未来房地产市场的价格趋势，出现了慎

重态度。这将对写字楼市场的开发商资本市场的运作能力，与市

场营销的能力提出了挑战。由资金实力、品牌实力与善于资本运

作的开发商比如万通、首创、万科将展现其雄厚房地产综合运作

的功底。三、从投资回报角度。假若一个物业的总投资额为

100万元，60万元贷款，40万首付款，10年贷款期，客户希望的

总投资回报率为年8%,则每年的供款额（年供款本息）占总投资的:

8.04%o没有加息前则为7.91%。因此客户希望的投资回报将随着

加息周期上升。比如，同样以10年为例，若贷款利率调至7.2%（即

0.27%*4+6.12%）,则上述情况年供款额达到总投资的8.43%0目

前北京高档写字楼的年租金收益基本在10%左右。各别楼盘达到

了12%以上，根据上海的经验，房屋的租售比150—230属于合理

的范围。而北京甲级写字楼月平均租金约在20—23美元。CBD

地区更高一些。其可支撑四、写字楼项目的客户特征是企业

客户要远多于个人客户，企业客户关于利息变化相对更为

第三季度亚太地区写字楼市场总体趋稳交易活跃

北京现代商报/陈志平世邦魏理仕环球研究及咨询部日前公

布了2004年第三季度亚太写字楼市场分析报告，报告显示，第三

季度亚太地区各国经济表现连续了第二季度的活跃势头，写字楼

市场总体趋稳但交易活跃，上升势头没有停止。总体状况

即使限制措施冷却了固定资产投资市场，中国要紧城市的写字楼

需求依然十分强劲。东京及香港的租赁市场亦在传统较为平静的

第三季度表现得交投活跃。由于信用卡危机的影响，韩国消费者

需求持续疲软，同时中国经济进展速度相对放缓使得汉城写字楼

市场出现零吸纳量，然而，随着预期的经济增长，汉城写字楼市

场将于2005年初恢复上升势头。印度三个要紧商业城市的写字楼

租赁市场因企业纷纷开展信息技术与信息技术延伸服务及业务流

程外包范围而继续保持活跃，由此空置率也正在下降。随着经济

的进展及高级写字楼的需求旺盛，新加坡写字楼市场表现活跃。

胡志明市方面，跨国公司的需求比上季度有所缓与，取而代之的

是本地企业的租赁需求。亚太南部地区，澳大利亚市场总体呈现

上升趋势，墨尔本、布里斯班、珀斯市场的需求均十分强劲。悉

尼的业主依然提供租户很多的租务优惠，但新西兰却因需求上升

而令租务优惠逐步减少。区域分析第三季度北京优质

写字楼需求继续上扬。东部城区依然是交易最活跃的中心，其中

东城、朝阳区的需求依然最大。同时，上海优质写字楼租金继续

保持平稳的上升态势，浦

个人投资者动手“开垦”写字楼

新闻晨报由于租金持续上涨、银行可提供5-6成10年的按

揭、写字楼的期房转让现在尚未受到限制、一些可售型写字楼的

主力分割面积往往在100平方米左右，沪上可售型写字楼正成为

房地产投资市场的新宠，个人投资者开始把目光投向这一块原本

有些陌生的高回报领地。假如按年平均8%左右的租金回报率

来计算，如今用12年左右的租金即可购买所租写字楼面积。投资

购买写字楼的支出与实际支付租金相差无几，高品质的甲级销售

型产权写字楼正在逐步替代以租赁为主的写字楼市场份额。对投

资客来讲，一个甲级办公楼售价为2500-3000美元，假如实际租

金以0.55-0.65美元/平方米计算，租金回报率为8%左右，可观的

回报同样剌激个人投资者跃跃欲试。据戴德梁行写字楼部有

关专家介绍，目前上海的可售型写字楼按照面积可分为3类：即

标准型可售写字楼（分割面积在100平方米以上），小户型可售写

字楼（主力面积在100平方米下列），其他创新型。按照产权属性

可分为纯办公性质与混合性办公性质。按照楼盘品质分为甲级可

售型办公楼与普通可售型办公楼。目前一些在上海一直租用

甲级写字楼的世界500强企业，由于其业务的不断扩大，加上租

赁写字楼租金的上涨与扩租面积的限制，也纷纷在打算购买写字

楼，整合其在上海的业务部门。据介绍，从2002年开始，可

售型写字楼的供应情况一直就呈现出上升趋势。目前，市场上供

应的写字楼单价在9000-30000元/平方米。区域同类写字楼租

金及住宅项目的价格是写字楼物业定价的要紧因素；距离市中心

要紧高档甲级写字楼区域的远近，也成为定价的重要因素之一。

现在，售价最低的是北部普陀、闸北区域，基本处于9000-15000

元/平方米之间。市中心区域可售型写字楼售价跨度较大，其价

格从10000/平方米左右至30000元/平方米不等。西部徐汇与

长宁区域内的可售型写字楼项目售价在全市处于中上水平，主力

售价段在15000〜25000元/平方米之间。浦东区域的可售型写字

楼平均单价达到20000元/平方米以上。目前，租赁写字楼

集中区域要紧在长宁、徐汇、黄浦、浦东、卢湾、静安等市中心

地区，而这些地区的共同特点是：交通便利、大多数有轨道交通

通过，且写字楼相对集中、办公氛围良好。从市场供应来看，上

海写字楼市场正从最早的虹桥地区逐步进展成为目前以浦东陆家

嘴中央商务区为龙头，以徐家

小面积低总价成非主流投资热点投资客看好小户型写字楼

来源:青年报作者:李宏涛姜卓东方网11月25日消息：自

2003年上半年上海几十个小户型酒店式公寓上市后，其诱人的暴

利空间使投资普通住宅相形见细。在这种情况下，敏感的策划人,

敏感的开发商都在寻找另外一种更能够制造高利润，更能够满足

市场需求的产品。据专家分析，小户型办公产品产生的宏观

因素在于：一、写字楼市场的全面回暖升温。2004年上半年的办

公楼供应面积与去年相比，不管是在数量上还是面积上均有所下

降，市场吸纳量将远远超过目前的供应量，不管是以大公司为要

紧客户的甲级写字楼，还是以中小投资者为主的小户型写字楼，

均有不错的市场前景。二、民营经济持续进展壮大，使办公楼的

需求也随之增长。全国每年约五万个中小企业的诞生，使得小户

型写字楼物业更为抢手。中国策划研究院房地产策划专家委

员会委员李骁认为，现在通常的小户型办公产品表达的是纯办公

的概念，而原先所谓的小户型办公楼，是既能够办公，又是能够

住的。不管是从品质、物业管理等各方面而言，现在的小户型写

字楼都出现了一个质的飞跃。关于投资客户而言，相关于一些高

档住宅来说，价格都是比较适中的。一旦租赁出去，回报率、收

益率都是相对比较稳固的。而与甲级写字楼20甚至30元一平方

米的物业管理费相比，小户型办公楼3—6元的物业管理费与住宅

差不多，成本低廉成为非常重要的优势。有投资回报必会有

投资风险。第一太平戴维斯商业楼宇部的陆先生表示，小户型物

业的购买者可能不是最终需求者，而最终需求者是租户。投资回

报真正产生效应，是从租赁开始的。而目前市场上看到的小户型

物业，面积多在30—50平方米，销售总价比较低，能够承受的需

求群体较为庞大。但是，假如办公面积只有50平方米，租户一定

都是些小的公司，这些公司正处于事业的起步阶段，正值创业的

高风险期；再加之公司规模小，搬迁灵活，可能租半年就不租了，

物业频繁地更换租户，其中一定会出现空置期，而空置期都会进

入投资成本的结算里，投资价值未必能够得到很顺利的实现。

写字楼是宏观经济的“显示器”，是房地产市场中抗经济风险最低

的物业。一旦市场状况不佳，受冲击最大的必定是办公楼市场。

关于小户型的写字楼而言，作为办公楼的过渡产品，在目前的市

场推广上是较为顺畅的：利润率相当高、目前的市场吸纳力也相

当强。这部分市场的供应情况应该是投资客关注的焦点。但由于

小户型写字楼需

聚焦徐家汇写字楼市场

近几年随着上海经济的快速进展，越来越多的境内外知名企

业不断进入申城，市场上关于中高档写字楼的需求明显增量，而

其中大部分公司在选择办公地点时又多集中在CBD（中央商务

区）地区，从而使得这些地区甲级写字楼的空置率持续下降、租

金不断上涨。目前，上海较为集中的CBD地区要紧包含下列

6大商圈，它们分别是：虹桥、淮海中路、南京西路、人民广场、

陆家嘴与徐家汇。本期“写字楼”专版，我们将为广大读者全面介

绍上述6大CBD地区之一的徐家汇写字楼市场。徐家汇商圈

内甲级写字楼的代表楼盘有美罗大厦、圣爱广场、上海实业大厦、

汇银大厦等，这些甲级写字楼的客户要紧以各类金融机构、商业

机构为主。目前区内已集聚拜耳、美孚等国际一流的大集团；同

时，还有为数众多的中小企业入住其中。依靠良好的人气与便利

的交通，徐家汇写字楼市场正处在不断的增长过程中，还有一批

在建中的甲级写字楼将陆续上市。良好的经济氛围国内

经济支持-----按照目前10%的经济增长率推算，估计到2008

年，上海人均GDP将达到8000美元，GDP总量将超过1200亿

美元；而以上海为龙头的长江三角洲大都市经济圈，其经济总量

将接近或者超过目前东京的水平。外部环境支持------2008

年北京奥运会、2010年上海世博会等世界级活动的筹备与举办，

将为上海带来无限商机。强劲的环境优势徐家汇作为上

海的城市商务次中心区，通过近十年的建设，已经形成了交通、

商业等聚集效应，各类公共交通、轨道交通交错纵横，各商业中

心也在地下形成了一个可与地面相媲美的城市亮点。充分发

掘徐家汇