远卓-中远房地产开发公司战略审视及未来规划框架性方案

通过内外部环境变化分析，重新审视并明确中远房地产未来战略规划，保证公司快速、跨越式开展，实现股东回报和价值最大化——中远房地产开发公司战略审视及未来规划框架性方案工程背景说明2002年2月，远卓管理参谋公司接受中远房地产委托，就中远房地产战略规划及内部管理提升提供全面的管理咨询效劳，双方进行了愉快的合作并取得了阶段性的成功，建立了长期信任关系;在02年咨询工程结束后，中远房地产在明确的企业开展战略的指导下，深化内部管理，抓住市场时机并获得快速的开展，取得了令人瞩目的成绩。公司资产总额从02年初的40余亿迅速增长到现在的约60亿元，并行开展了多个重大工程，业务能力和内部管理能力均得到了不同程度的提高，已经成为北京房地产行业重要的新兴力量;在两年以来中远房地产内部资源、管理能力取得了长足的进步，而房地产行业大环境和竞争对手也都在发生重大变化的情况下，中远房地产迫切感觉到需要对原有的开展战略及内部资源能力变化进行审视，以进一步明确公司未来目标及内部管理提升的关键议题，统一员工思想,迎接市场竞争所带来的更大挑战;因此，公司再次委托远卓以2个月左右的时间对原有公司开展战略及内部经营管理体系进行回忆及重新审视，并对公司开展的假设干热点问题进行分析，建立框架指导公司长期跟踪研究。联合工程小组共同明确了本工程的工作重点及工作思路近两年房地产行业外部环境变化分析近两年内部资源能力变化分析中远房地产未来快速、跨越式开展关键议题及框架建议我国房地产产业开展特点北京市房地产市场开展特点历史经营数据回忆资源变化及经营管理能力分析战略思考原那么根据市场、竞争分析判断未来行业开展趋势，明确中远面对的机遇与挑战；明确公司现有资源状况、竞争力水平的提升程度和与未来开展要求之间的差距；以公司重要问题与需急迫解决的问题为思考重点和研究方向；未来行业竞争趋势分析咨询工程6月14日正式启动，在实施过程中工程组进行了大量的工作资料搜集、整理、分析行业数据信息收集第一轮内部访谈阶段报告意见反响远卓与中远房地产相关部门及人员的屡次研讨第二轮内部访谈补充资料分析中期报告与中远房地产共同讨论未来开展面临的关键议题及解决初步建议2004/6/14工程启动2004/7/122004/8/6工程结束最终报告-工程过程说明-工作及研讨会议专题研讨会*本报告为研究工作成果的总结，未来需要进一步深入研讨确认外部访谈调研本报告按照以下结构展开，共包含三大局部内容近两年房地产行业外部环境变化分析近两年内部资源能力变化分析中远房地产未来快速、跨越式开展关键议题及框架建议

第一、二局部为联合工程小组对中远房地产的外部环境变化〔重点关注行业整体运行状况，北京市场的运行状况、未来行业竞争趋势〕、内部资源能力的分析〔重点关注近年来公司的变化、取得的成绩及影响未来开展的关键瓶颈〕；第三局部为联合工程组在内部资源能力、外部环境变化分析的根底之上，确定中远房地产未来开展需要关注的重要议题，包括对治理结构标准、战略路径选择及内部资源管理能力开展的初步建议。

第一局部：外部环境变化分析我国房地产产业开展特点北京房地产市场开展特点未来行业竞争趋势分析-行业成熟度与房地产商商业模式演变示意图-高利润阶段高风险/高回报产品创新中等利润阶段适中风险/适中回报资本优势/规模优势微利阶段低风险/低回报规模优势经济特征需求特征房地产开发/产品型房地产效劳/效劳型时间行业规模香港房地产商兴旺国家房地产商卖方市场对新增住房需求快速膨胀均衡市场对新增住房需求稳定增长买方市场以提升住房质量的需求为主业务特征房产增量开发地产开发房地产开发物业经营房产中介房地产金融效劳房地产金融效劳物业经营房产中介各种因素均说明，我国房地产产业仍处于开展的初期，需求增长长期看好联合国根据对70多个国家住宅开展过程的统计分析，总结出人均GDP水平和住宅产业开展情况之间的密切联系，我国正进入稳定高速开展期人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅产业发展情况刚起步快速发展稳定高速发展平稳发展我国城镇居民人均居住面积约23平米，与兴旺国家地区相比还有较大差距我国城市化进程加快我国房地产市场需求长期看好积极稳妥推进城镇化是“十五〞期间我国的战略重点之一未来每年城市化比例将增加一个百分点，带来城市土地供给的增加和大规模的城镇住宅建设151985-19911992-19931993-19971998-现在资料来源：/远卓分析过热－调控二次调控近年来全国市场房屋价格在需求的强力支撑下呈持续上涨的态势1997－2003年全国商品房销售价格变化资料来源：国家统计局

内容金融政策土地政策对行业竞争的影响

2002年5月9日国土资源部出台11号文《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定商品住宅用地的取得必须通过招标、拍卖或挂牌的方式，使土地资源市场透明化，于2002年7月1日开始实施；2002年6月，北京市政府出台33号文《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，后又在2004年2月制定4号文件，结束了所有经营性土地的协议转让2004年3月31日，国土资源部和监察部联合下发71号文件，严格要求协议出让土地中的遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕，否则土地将收回促进土地供应透明化，规范了市场行为资金实力成为获取土地的关键囤积土地的行为受到抑制促进行业内企业业务能力的提升195号文－2001年6月中国人民银行发布，采取提高非经济适用房银行贷款利率、项目资本金比例、商品房预售条件等多项措施，严格控制高档房地产开发项目。121号文－2003年6月13日中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，《通知》在重申195号文规定外，还规定：商业银行对房地产企业贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行；房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。；商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目抑制了房地产投资的过热现象提高资金门槛，促进行业的整合和产业的升级降低了国家的金融风险,实现了宏观调控促进房地产金融手段的创新促进行业业务模式的转变因此我国房地产行业中长期持续向好，短期内受政府宏观调控的影响会有所波动

时间行业规模市场现状房地产开发长期趋势总的来看，我国房地产开发呈现明显的由东向西梯级开展格局，经济兴旺城市为核心的四大板块仍是近期中国房地产开展的热点深粤板块京津板块西部板块外商港商购置力旺盛，土地廉价，具有得天独厚的优势。2003年空置率下降很快，销售旺盛从国家行政省市划分来看，我国房地产市场也呈现明显的三个梯度市场，东部市场总量占到全国总量约2/3七省及二直辖市： 江苏、浙江、广东、山东、四川、北京、上海、辽宁、河北。九省市建筑市场占全国建筑市场的60％以上，多为沿海兴旺省及最领先的两个直辖市，特别是江苏、浙江、广东三省建筑总产值已占全国的30％以上。单个省市近六年平均建筑市场规模在400亿以上，并保持10％～16％的年平均增长速度；123兴旺市场不兴旺市场次兴旺市场十省及二直辖市： 湖北、湖南、河南、黑龙江、安徽、重庆、云南、福建、山西、天津、陕西。十省市建筑市场占全国建筑市场的28％左右，多为我国中部及东北省份及重庆、天津两直辖市。单个省市近六年平均建筑市场规模在200亿以上，400亿以下，并保持10％～16％的年平均增长速度；资料来源：*2003年中国建筑业统计年鉴，远卓分析从企业业务形态来看，我国总体仍以房地产〔增量〕开发业务为主，但在经济兴旺的中心城市，其他各业务形态已经将得到快速的开展房地产〔存量〕经营房地产〔增量〕开发房地产中介效劳物业经营/出租酒店经营管理商场租售经营写字楼租售经营公寓经营物业“低吸高抛〞住宅市场的积压房、二手房物业管理……房地产中介房地产评估房地产咨询效劳房地产金融创新潜力创新潜力创新潜力创新潜力资料来源：远卓知识库，远卓分析第一局部：外部环境变化分析我国房地产行业特点分析北京房地产市场特点分析未来行业竞争趋势总结北京作为全国的政治、文化、经济中心，其房地产市场受各种特殊因素的影响，表现出与其他城市的特殊性政治中心特殊因素主要表现北京房地产市场的特殊性长期影响因素文化中心经济中心政府机构所在地外国使领馆集中各地各级政府多有驻京机构国际交流中心历史名城，旧城区面积大且有大量文物古迹国际化程度高中国三大经济圈之一－渤海经济圈的核心城市，经济开展水平全国领先，城市经济已转型为第二产业、第三产业为主人口众多常住人口1300万，流动人口数量大，并且有大量外籍人士，消费能力高，需求国际化突发影响因素2021年奥运会举办城市城市化水平居全国领先地位，市政根底建设开展领先房地产市场需求总量大并保持稳定高速增长，各类市场需求旺盛，高端需求超过一般城市房地产价格长期在高位运行，利润空间大众多的政府部门、驻京办事处、涉外机构，构成了特殊的消费群，集团购置能力强；首都经济的高速增长，形成了庞大的城市白领群体和外省、外籍人士的“外来购房人群〞土地关系隶属复杂、市场透明度低，房地产市场化程度相对落后，运作不透明奥运效应直接、间接促进城市化建设提前，对市场刺激作用明显资料来源：国家统计局,北京市统计局

二次调控一次调控从商品房价格来看，自1997年大幅下滑后，近几年北京商品房价格稳定在4500～5200的价格区间，这也反映出北京房地产市场进入稳定高速增长阶段北京市商品房平均价格走势〔1996－2004〕元北京商品房房价的下滑和相对稳定主要是受以下因素的影响市政府大力推进经济适用房建设重点开展市场需求量大的普通居民住宅，地理位置逐步向四环外转移，住房供给结构的调整数据来源：北京市统计局北京由于其独有的优势，房地产开发市场规模巨大，持续保持高速增长，历史平均利润水平也居于国内最领先的城市之首北京商品房销售面积和国内水平比较，仅次于上海，远高于深圳北京平均商品房价格远高于全国平均水平，长期处于国内的最高水平2001年合生创展进入北京时，广州地产的利润空间目前最多维持在15％－20％左右。而北京那么可高达30％以上珠江在南三环推出的珠江骏景〔精装修〕每平米卖6000元，比北三环不带装修的要廉价2000元，由此可见北京商品房的利润空间北京商品房销售面积增长速度与国内水平比较，2003年以前一直是国内增长速度最快的区域，03年低于上海和深圳北京商品房平均价格与国内水平比较市场规模价格水平增长率北京房地产市场历史市场化程度不高，特别是土地获取环节运作不透明，外地企业难以进入，导致市场相对封闭竞争不剧烈，本地企业整体运作水平不高，且缺乏跨地域开展的动力房地产公司所需的重要资源土地社会关系资金北京各种政府机构众多，土地隶属关系复杂许多中央机构、国有大型企业都有自己的房地产公司，掌握了本系统的土地资源北京本地企业与本地各种社会资源有千丝万缕的联系，良好的社会关系使本地企业能以较低的代价获取土地北京市和各区政府都有自己的房地产开发企业北京数千家房地产公司，真正开发工程的只有数百家，其他多数都只是倒卖土地的中间商北京各中央机构、国有大型企业和各级政府下属的房地产开发企业都能够比较方便的从银行获取贷款，从而拥有较好的资金获取能力外地企业没有关系难以进入虽然北京房地产开发市场利润空间较大，但由于地方政府保护以及存在大量不标准运作环节，导致外地企业在2002年之前进入壁垒极高。以万科为例，虽然其很早就进入北京市场，但由于缺乏相应资源，在北京仅获取城市周边的土地，所以北京市场只占到总其收入的7.8%，利润的1.6%北京本地企业大型国有专业房地产公司各国家机关下属房地产企业小型工程公司大型民营企业外地企业外资企业外行企业外地企业进入的壁垒逐步减小，在自身精细化运作管理能力具有明显优势的情况下，有准备地出击北京房地产开发市场，导致竞争日益剧烈国有土地转让招拍挂制度全面实施带来的土地转让透明化、市场化挑战〔国土资源部71、11号文、北京市33号文〕195、121号文件对房地产企业贷款的严格限制2002年北京市场“狼来了〞的喊声响成一片综合区域市场开展态势、企业本身能力和竞争对手的能力状况几个因素，北京房地产企业，特别是大型国有企业必须有新的举措来应对未来的挑战06年前将有大量商品房住宅集中上市，造成供给激增，同时07年奥运停建将使北京房地产厂商一年半以内不能开展本地工程，未来北京市场有一定的不确定性北京市场市场化程度提高，运作日益标准，土地价格快速上升，利润空间减小区域市场开展态势企业本身能力竞争对手能力与业内领先企业运作能力上的差异将会日益凸现出来，如：房地产开发管理能力；跨地域准备及运作等北京市场竞争的日趋剧烈和未来几年市场开展趋势波动的不确定性将使北京房产开发风险增大，利润趋降将快速向行业平均水平靠拢，北京本地企业必须有新的举措来应对挑战从长期来看，北京房地产市场仍将呈稳定开展态势，开展前景仍然可观世界房地产业的开展规律经济快速开展较低的人均居住面积奥运的长期影响城市根底设施建设的带动巨大的人口数量2003年末，北京常住人口数目到达1456万除此外还有为数不少的有较强购置能力的流动人口2003年末，北京人均GDP到达3819美元,1998年到2003年人均GDP平均增长率达11.94%，房地产开发处于稳定高速增长阶段预计2021年人均GDP将到达6000美元，2021年到达10000美元,住宅市场开发将进入稳定开展阶段2003年末，北京人均居住面积23平米，低于日本的30平米、台湾的28平米预计2021年人均居住面积到达30平米奥运大大将促进北京的城市建设，改善居住环境奥运的主办将进一步确立北京国际大都市的地位北京房地产市场长期向好2021年之前，新建和改建城市道路318公里。2021年之前，市区新建地铁线路共计154.5公里，还将建设三条城郊铁路，轨道交通运营总里程超过300公里。到2021年，全市轨道交通的总里程将超过1000公里联合国根据对70多个国家住宅开展过程的统计分析，总结出：人均GDP在1300美元以上时住宅产业将稳定高速开展，到达8000-10000美元时将平稳开展总体而言，北京房地产市场在未来10年左右时间仍将保持高速稳定增长，奥运影响、迁都不确定性影响值得市场竞争参与者关注2000年受奥运会影响，市场总量会出现膨胀期、萎缩期和恢复期等阶段性波动，但总体开展将保持平稳增长的态势；到08年预计人均GDP将到达6000美元，人均居住面积28平方米，市场总量增长将逐步趋缓北京城市开展面临着人口急剧膨胀、交通拥堵、大气污染、水资源紧张和沙尘暴威胁等巨大的挑战，北京市可持续性开展性受到一定的影响，“迁都、京津合并、城市开展战略调整等〞不确定因素会对房地产市场带来一定的冲击；举例：汉城拥有人口1200万，超大城市开展带来的问题越来越突出，经过多年讨论研究，目前韩国政府已决定迁都以缓解汉城开展面对的严峻问题；日本东京有人口1200多万，占全国总人口的1/10，从1995年也开始讨论迁都的问题2021年前后人均GDP将到达10000美元，人均居住面积30平米以上，市场总量将处于平稳开展状态市场总量时间-北京房地产开展示意图-2006～2021年2021年第一局部：外部环境变化分析我国房地产行业特点分析北京房地产市场特点分析未来行业竞争趋势总结资料来源：中国统计信息网远卓分析受我国经济开展梯级落差影响，全国房地产行业开展并不均衡市场上在售的工程，仅掌握在少量的开发商手中；土地作为核心竞争要素，越来越成为业内厂商竞争要点土地供给透明企业运营模式改善大量资本进入行业“121号〞文件“195号〞文件“18号〞文件规模化、专业化将是我国房地产企业开展的必由之路产品/效劳细分，产品品种增加，专业化程度增加市场规模扩大，市场价格更趋于理性化、透明化现在2005-2021出台、标准土地招标制度出台物业管理条例；规定商品房按使用面积出售行业呈现由数个规模大、资金雄厚、管理模式先进的巨头垄断现象房地产企业数量多、规模小、集中度低新的形势下，突破资金、地域和业务限制将是中大型房地产开发商未来开展壮大的关键地域限制资金限制业务限制房地产开发工程的特点决定其地域属性。但对于开发企业而言，单地域市场的总量规模总体空间仍然有限我国经济梯级开展的特点使得跨地域开展能有效拓展企业成长空间，但对企业的内部管理能力要求很高注：新形势下中大型房地产企业竞争趋势与手段的详细分析见本报告附件一、二、三企业上市信托银行贷款资产证券化及其它虽然近年来各方面的努力为推动我国资产证券化/抵押的开展创造了有利条件,但是实践中仍然面临着许多无法回避的困难和问题，根本上还是处于摸索阶段公司名称融资活动银行股市信托/基金资产证券化/抵押/其他万科股份有1991年1月在国内A上市，集资累计约16亿（含B股）向新华信托贷款2.6亿/已与海外投行（德国HI）合资开发项目并将加大力度/参与发起并积极推动联盟投资基金“中城投资”已发行可转换债券15亿并将进一步推进万通实业（北京）有2002年8月进入国内A股（买壳先锋股份）/计划海外公开上市参与发起并积极推动联盟投资基金“中城投资”/计划在国际市场私募基金/计划与海外地产投资机构合作开发项目引入泰达战略投资首创置业（北京）有2003年6月在香港公开上市融资约9.4亿/计划国内A股上市，受国家宏观调控政策影响，暂时被搁置已引入ING、GIC等海外基金约15亿合资开发项目/发起成立中国房地产基金/计划成立“三类组合基金”/计划国际市场私募上海复地有2004年2月在香港公开上市融资15亿/计划国内A股上市计划与摩根士丹利等海外投资机构合资开发项目合生创展有1998年5月在香港公开上市融资约6.7亿北京城建（北京）有已在国内A股上市，融资约8.4亿华润置地（北京）有1996年11月在香港公开上市融资约35亿天津顺驰有已启动香港公开上市计划计划由天津信托发行资金规模为3000万的顺驰“蓝调街区”集合式信托计划房地产开发特点决定了房地产开发工程地域性很强，面对区域开展总量的限制企业要想扩大规模，必须突破地域的限制，国内许多大中型房地产公司竞相展开了跨地域的拓展中部地区西部地区广东、深圳、香港资金北京资金北京资金主要流向上海、中西部广东、深圳、香港资金流向北京、上海以及全国上海资金主要流向北京、以及中西部全国东部地区二三级城市资金上海资金二三级城市资金纷纷流向上海、北京-以资金流向作为跨地域开展的分析-跨地域一般是在本地业务充分开展的根底上开始的因为有较高的利润率，北京和上海往往是外地企业跨地域的首选注：房地产企业跨地域开展分析详见附件二随着竞争的加剧，在规模化开展的同时，房地产企业改变单一开发的业务模式，进行业务模式创新变的越来越重要单一开发型企业存在众多局限性竞争格局的变化要求进行转变行业竞争加剧，集中 度提高行业平均利润率下降客户需求的变化使投 资风险增大原以开发为主的房地产企业进入房地产其他经营领域业务模式创新成为保持长期竞争优势的重点由于我国区域经济的不均衡性，北京上海等中心城市房地产业务模式创新将远远领先与其他中小城市，已经出现了多种房地产业务模式并存开展的格局行业主业务价值链辅助业务价值链物业管理物业持有物业经营房产开发地产开发房地产金融中介服务（评估、经纪、定制等）土地出让为主，结合金融、贸易、商业地产开发：以陆家嘴、金融街为代表开发工业区土地：以天津工业区为代表地产开发模式房产开发模式产品单一化，在不同城市迅速复制：以万科为代表在单一城市的多个区域做多种产品，多是大型国有企业：以华润置地代表在少数高端城市开发高端产品，以较少的工程赢得较高利润：以万通为代表小城镇开发模式，以浙江广厦、新奥置业为代表物业经营模式专业的物业经营，成为一种专业物业，配合战略合作者来收取租金回报：以第一太平洋戴维斯为代表混合的物业出租经营，以收取租金为主：以中国国贸为代表开发和物业出租经营混合：以香港新世界为代表价值链整合模式房地产效劳模式不动产金融模式整合从地产开发到销售到物业管理的所有环节，形成纵向一体的全能公司：以富力公司为代表重点整合价值链的关键环节，在集团内实现地产开发和房产开发的分工合作：以珠江系地产为代表中介经纪和评估：以伟业参谋、上海同策为代表定制效劳，以房屋的定制和工程管理收取效劳费：以日本大和房屋为代表，万通开始尝试资料来源：新浪网，远卓知识库，远卓分析工程组通过对35家房地产上市公司的分析发现：剔除个体经营能力因素，业务模式选择对公司业绩也有着非常重要影响业务模式公司筛选标准公司数量/比例房产房产开发收入>80%23（63%）地产+房产地产+房产开发收入比例大于80%,地产收入比例>20%4（11%）房产+物业房产+物业收入比例>80%,物业收入比例>20%5（14%）综合类房产+地产+物业收入比例>70%,地产+物业>30%2（9%）销售中介服务类房地产业务收入>70%，其中销售中介业务为主1（3%）-30%-20%-10%0%10%20%30%40%房产地产+房产房产+物业综合类中介类2003年2002年2001年各业务模式公司的平均净资产收益率注1：中介模式业绩表现也很突出，但只有广汇股份一家公司，不具备普遍性注2：房地产上市公司业务模式对业绩表现影响的分析详见附件三业务模式划分各模式中，地产+房产和房产开发两类模式收益较好，房产+物业模式收益最为稳定本报告按照以下结构展开，共包含三大局部内容近两年房地产行业外部环境变化分析近两年内部资源能力变化分析中远房地产未来快速、跨越式开展关键议题及框架建议

第一、二局部为联合工程小组对中远房地产的外部环境变化〔重点关注行业整体运行状况，北京市场的运行状况、未来行业竞争趋势〕、内部资源能力的分析〔重点关注近年来公司的变化、取得的成绩及影响未来开展的关键瓶颈〕；第三局部为联合工程组在内部资源能力、外部环境变化分析的根底之上，确定中远房地产未来开展需要关注的重要议题，包括对治理结构标准、战略路径选择及内部资源管理能力开展的初步建议。

2005200220032004业务收入仍以北京市开发为主，提升工程开发各环节的均衡能力，开发业务销售收入12.5亿，公司总收入14亿；对信通等资产进行盘整，改善资产质量；公司重组，股份制改造、内部管理提升公司总收入17亿元左右，其中开发规模及收益增长迅速，销售收入达15亿元左右；经营收入2亿元左右；加强土地、工程储藏资产状况优化根本结束〔提供流动资金支持；平滑收益〕上市工作公司总收益达20－22亿元，二大板块初步形成。其中：北京房地产开发收益放大到17亿元左右，经营板块奉献至公司3-4亿元，良好平滑收益根据市场状况调控土地储藏；准备开发跨地域开展，躲避风险，储藏新增长动力公司整体收益25－28亿元〔北京市房地产开发3－5名〕；其中：开发收益合计22亿，其中异地开发启动〔3至4亿〕；资产管理业务作为独立板块运营，与开发业务相互补充促进5至6亿左右〕；管理重点开发板块为主开发与经营板并重2006-资料来源：2002年咨询工程报告投融资管理开发经营开发经营经营型公司公司近两年保持了快速开展，开发、经营板块的开展均超过了工程组当时的预期，战略开展得到了良好的执行资料来源：中远房地产财务报表，远卓分析02年项目组预测值实际完成值完成百分比02年房产开发12.5亿11亿88%经营板块1.5亿1.9亿126.7%03年房产开发15亿15.1亿100.7%经营板块2亿2.1亿105%03年中远房地产主营业务收入分布03年中远房地产利润总额分布开发、经营业务均取得了高速的开展18%，经营板块〔0.25亿元〕82%，开发板块〔1.117亿元〕分板块业绩比较－收入12.2%，经营板块〔2.1亿元〕87.8%，开发板块〔15.1亿元〕中远房地产99-03年净资产统计〔单位：亿元〕中远集团20%香港颖博20%香港立丰17%中化集团20%天津远洋4%外经贸信托7%香港繁荣12%99年2000年01年02年03年4.464.896.398.0210.6024681012CAGR24%资料来源：中远房地产财务报表，远卓分析中化集团50％中远集团50％非中远中化系统的股东伴随增资扩股及自身快速开展，中远房地产的总资产规模迅速增加，资产负债率总体趋降27.527.239.350.448.7010203040506099年-04年6月中远房地产总资产〔单位：亿元〕1999年2000年2001年2002年2003年CAGR15.4%99-04年6月中远房地产资产负债率01年02年03年资料来源：中远房地产财务报表，远卓分析80.44%78.23%77.76%76.80%71.44%66.00%68.00%70.00%72.00%74.00%76.00%78.00%80.00%82.00%00年99年75.02%04年6月58.304年6月公司收入初期受开发工程周期波动影响较大，自02年起公司开发业务进入多工程并行管理阶段，营业收入呈现稳定持续增长远洋德邑远洋风景基业物业远嘉远洋大厦酒店物业远建都市网景广田远洋天地02000040000600008000010000012000014000016000018000099年2000年01年02年03年CAGR53.45%资料来源：中远房地产财务报表，远卓分析99-03年中远房地产营业收入〔单位：万元〕公司主要收入表现受房地产开发工程影响较大；01年受工程断档影响，主营业务收入较前一年有较大幅度降低02、03年公司多工程并行特点比较突出远洋大厦租金收入是经营业务的主要来源，远洋基业、广田、酒店物业等经营性收入奉献较小，对公司业绩影响不大309389692742554128698171694伴随公司收入增长，公司利润总额也稳步攀升99-03年中远房地产利润总额〔单位：万元〕资料来源：中远房地产财务报表，远卓分析远洋德邑远洋风景远洋基业远嘉远洋大厦酒店物业公司总部都市网景广田远洋天地02000400060008000100001200014000160001800099年2000年01年02年03年1477590279141237313670公司利润总额增长比较稳定，但受工程影响较大远洋大厦从99年起连续5年奉献较大利润CAGR74.4%CBD中远房地产总资产收益率一直处于行业较高水平，03年的总资产报酬率超过行业优秀值，规模化开展的优势进一步显现出来99年-03年中远房地产总资产报酬率1999年2000年01年02年03年4.48%5.17%3.44%5.96%5.73%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%03年行业优秀值3.9%03年行业良好值2.4%资料来源：中远房地产财务报表财政部统计评价司，?2003年企业效绩评价标准?在净资产规模不断增加的情况下，中远房地产很好地保持了稳定的净资产收益率增长1999年2000年2001年2002年2003年03年行业良好值4.8%03年行业优秀值9.6%02年股东重组使得净资产增加1.63亿元03年组建中外合资企业，净资产增加2.58亿元99年-03年中远房地产净资产收益率资料来源：中远房地产财务报表财政部统计评价司，?2003年企业效绩评价标准?整体来看，公司已经形成了以房地产开发业务为主，存量资产经营为辅，物业管理、装饰橱柜销售为补充的多业务组合格局公司目前已形成多盈利结构的业务组合房地产开发业务－－工程部/工程公司相关存量资产经营、物业效劳等业务－－近10家控股子公司地产开发（CBD）开发业务房产开发：住宅、写字楼、公寓、酒店（远洋山水、远洋天地、凯晨广场、远洋新干线……）写字楼/酒店经营：远洋大厦/世纪宾馆写字楼、酒店、小区物业；装饰橱柜销售：广田/欣隆资产经营物业管理及其它特别在开发业务上，公司累计开发面积、工程并行数量等方面有较大幅度的增长，历史开发楼盘也不断获得了市场好评，公司品牌影响力大大提升远洋风景远洋德邑天地一区天地二区都市网景远洋大厦1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年建筑面积12万平米25.7万平米建筑面积9万平米13万平米建筑面积10万平米15.5万平米截至03年底，中远房地产累计完成房地产开发建筑面积85.2万平米获1999年北京十大畅销写字楼称号

获1999年北京十大畅销住宅称号

2001年获北京二十大特色楼盘称号

获中国30大名盘、北京市十大名星楼盘称号

公司02、03年的开发面积较以往有较大幅度的增长中远房地产近几年在北京地区获得高速跨越式开展，已成为北京房地产市场的一只新兴力量中远房地产在北京市2003年房地产企业四项经济指标综合排名中名列第9，标志着中远房地产经过高速、跨越式开展已开展成为北京地区较为领先的房地产开发商从99年至今，公司利润总额CAGR为74.4%03年总资产报酬率为5.73%，超过行业优秀值03年净资产收益率为7.96%，超过行业良好值，接近优秀值从99年至今，公司主营业务收入CAGR为53.45%从99年至今，公司的总资产CAGR为15.4%内部高速增长外部竞争地位提升中远房地产在北京市房地产企业总资产排名中名列11位中远房地产在北京市房地产企业房屋竣工面积排名中名列22位中远房地产在北京市房地产企业商品房销售面积排名中名列15位中远房地产在北京市房地产企业商品房销售额排名中名列11位中远房地产已经驶入“快车道〞，面对未来高速开展，公司内部的资源、经营管理能力的成长能否有效跟上是工程组关注的重点中远房地产近几年成长非常迅速，资源能力进一步增强，市场竞争地位也显著提高，公司已经进入了开展的“快车道〞！近年来公司坚持专业化开展的道路，通过标准法人治理结构、注重内部管理提升持续性工作，公司资源实力、内部经营管理能力显著提升，取得了令人瞩目的成绩……然而，面对股东未来持续性快速、跨越式开展，实现股东回报和价值最大化的期望，保持甚至获得更大得成就，公司将面对更加严峻挑战。工程组根据未来开展的要求审视中远房地产内部资源能力开展变化，将更多的关注资源、能力缺乏的环节，尽量预见公司未来开展过程中可能出现的陷阱、问题，以协助公司获得长久、稳健的开展；高速开展企业通常需要警惕的问题1、战略方向是否明晰并且有前瞻性；公司业务范围是否适当？开展态度是否明确？防止过于集中带来的风险，也要防止业务范围拓张过快带来的问题；2、公司资源能否有效跟上，资源控制驾驭能力〔是否足够？特别要警惕资金枯竭或资金风险过大、人力资源能否符合公司高速开展的要求；3、公司内部经营管理能力的开展是缓慢的过程，经营管理能力能否有效跟上会影响高速开展企业的稳健性；以下将从四个方面对中远房地产现有的战略及公司内部资源能力进行分析－战略组织/企业文化战略人力资源运营体系整体而言，历史上中远房地产的战略方向是成功的，战略执行力非常强，使得公司获得了高速成长投融资管理开发经营形成开发和经营两大联动业务板块两大业务协同开展，将公司推向全国199720022021开发经营阶段过渡阶段管理型公司ABC开发经营经营型公司02、03年战略的初期目标根本实现：公司开发业务高速增长，收益奉献巨大，形成开发能力平台资产经营相比开发业务开展落后，但根本完成了相应财务目标跨地域开展还未实施综合近年来内外部环境变化分析，工程组认为市场需求没有质的变化，供给方剧烈竞争趋势及公司超高速开展带来的相关能力滞后是公司管理层应该关注的关键环节内部资源能力变化需求整体保持持续旺盛增长格局；全国房地产开发的梯级开展格局更加明显经济兴旺城市的需求层次更加复杂，为效劳模式创新提供新的可能和快速增长空间需求方供给方中远房地产近两年抓住市场机遇获得高速开展开发业务及管理能力获得长足进步，一些指标超出预期，但跨地域准备仍然缺乏经营性资产为公司提供了较为稳定的收益，但经营能力尚待提高中远房地产现阶段已经形成了以房地产开发为主，涉及房地产各业务领域并组合开展的格局，面对未来市场时机及竞争快速变化的特点，中远房地产需要建立滚动战略规划体系及时审视检讨未来开展物业持有物业运营物业管理地产开发*销售筹划中介效劳房产开发房地产金融效劳销售筹划中介效劳中远房地产重点资源配置及竞争领域四个方面对中远房地产现有的战略及公司内部资源能力进行分析－组织、企业文化组织/企业文化战略人力资源运营体系公司治理结构伴随股东重组发生了很大变化，更加标准合理，为公司阶段高速开展起到良好的保障作用，面对未来开展，需要进一步深化、完善，坚持战略股东的作用、并考虑适时资本社会化；公司总部组织结构适应公司战略开展的要求，结构更加合理、职责进一步清晰，总部整体能力得到一定提升；以开发业务为阶段管理核心，围绕工程开发初步磨合建立了矩阵式管理结构；经营业务仍处于培育阶段。部门专业化开展得到显现；面对未来开展，组织功能仍需要进一步优化调整，公司总部整合管理能力仍有所缺乏、围绕开发业务的矩阵式管理模式需要进一步深化；局部部门能力需要进一步加强；中远房地产目前的组织结构图——以下将分别就治理层和经营层进行分析/工程公司其他控股公司总部工程部/工程公司监事会董事会治理层经营层中远房地产在近七年的开展中改善治理结构，建立现代企业制度，从一个非公司企业开展为现在股东多元化的中外合资企业非公司企业中远全资，为国有独资公司中远中化对等持股，形成有限责任公司再次股东重组。成为中外合资公司，并第一次引入非中远中化系统的第三方战略性股东中远集团的全资子公司，未建立标准的董事会运作和法人治理结构19972001.122003.4类似中远集团内部房产统计管理机构，没有实际经营性操作，不能称为真正意义企业公司法人治理结构逐步标准，有力的保障并促进了中远房地产的快速开展，面对未来开展应进一步深化开展中远集团20%香港颖博20%香港立丰17%中化集团20%天津远洋4%外经贸信托7%香港繁荣12%03年公司再次股东重组后，治理结构进一步标准，但从股东结构方面仍有一些不确定性问题可能会直接、间接影响中远房地产的未来开展，值得股东关注：02年以来公司经营管理层组织结构逐步调整，充分适应了公司目前战略开展阶段以及内部经营管理的要求品牌管理及推广营销策划与宣传销售定价与控制刊物编纂与发行客户资源管理项目计划管理设计方案经济测算招投标与集中采购预算编制与控制工程结算项目成本评估土地储备市场与政策研究产品与技术研究规划设计室内设计与优化环境设计与优化战略规划公司整体经营资产经营投资管理会计核算预算管理成本管理资金管理审计监察法律事务质量管理安全管理员工管理薪酬管理福利管理员工培训行政文秘管理企业文化党委事务董事会事务工会事务团组织事务财务总监人力资源部财务部董事会秘书总经理副总经理〔经营管理〕副总经理〔营销管理〕副总经理〔行政管理〕市场营销部工程预算部经营管理部研究开展部总经理助理(市场营销)〔工程管理〕副总经理办公室()审计监督部(纪委)项目计划书编制拆迁市政五证等手续办理施工图设计与优化结构优化项目资料管理施工现场管理精装修配套设施工程进度管理工程质量管理竣工报验与交房配合招投标项目决算配合制定销售价格营销方案确认销售组织与实施销售人员管理处理客户投诉产权办理客户维护与关怀客户资料管理协调物业管理工程尾款控制项目经济核算工程部本钱控制销售管理客户效劳前期产品营造设计与优化/工程公司其他控股公司总部组织结构设置上形成了开发、经营、支持效劳三个大的板块，充分表达了现阶段战略要求，以开发业务为重点，经营业务培育开展的格局开发业务直接部门经营业务直接部门支持效劳部门从开发业务的组织开展特点看，中远房地产从2002年开始过渡为矩阵式工程管理方式。但目前面临问题较多，仍需要不断开展完善起步期增长期成熟期衰退期、下一周期；再兴初级组织，以个人能力为主导；组织以分散的职能有关权力分散，以工程全链条管理为主导整合资源，以矩阵为主导优化组织结构，建立创新体制加强工程管理，权利向工程倾斜总部适度集中权力、创造系统新秩序企业失去活力，需重组以创新市场与公司内部开展的不同阶段示意单一产品市场多元产品、市场国际化产品、市场-内部评估-组织能力-设立初期目前的中远房地产，矩阵式架构工程主导制2002年1996年开发业务的管理实践中，功能制和工程制各有缺陷，都不能满足多工程并行跨越式规模化开展的需要。采用矩阵式管理能使公司既不头重脚轻又不四肢兴旺头脑简单，但实施难度较大注释:“功能型管理〞现已越来越少用于多生产线的生产企业*其他包括工艺，检测，法律，采购等。财务财务人力信息研发生产生产线营销研发生产营销生产线生产线研发生产营销研发生成生产线营销研发生成营销生产线生产线研发生产营销财务人力信息财务人力信息总经理人力资源管理信息生产制造市场营销研究开发工程制放权管理功能制集中管理矩阵式、均衡-效劳共享型人力资源财务管理信息管理特点:每个功能要为所有生产线提供效劳生产线可能需要专业管理人员其他其他其他其他其他优点:特别注重工程部的业绩，但缺乏对人员的支持技能侧重技巧的培养强调因事设人,但管理难度较大-功能制、工程制、矩阵式管理-总经理总经理人为本通过建立开发业务矩阵管理结构，加强公司专业化能力的开展，整合并提升公司资源效率，并有效控制风险市场营销部研究开展部工程预算部财务部人力资源部工程部/工程公司前期设计与优化产品营造销售管理本钱控制客户效劳工程公司的部门设置含盖了房地产工程运作的主要方面，一方面与总部相应职能部门配合开展工程运作，另一方面也构成了工程部较为全面的能力2002年开始回购远嘉股份，改远嘉公司为公司总部市场营销部，负责各工程部营销工作，强化公司总部营销能力设立工程预算部负责工程预算编制、工程本钱评估、工程方案管理、招投标管理等，实现总部对开发工程的事前、事中和事后控制向各工程部/工程公司派驻财务人员，实行财务集中管控，保证总部对工程部资金管理及控制能力总体负责对工程部的公司员工进行考核鼓励，根据开发业务开展制定人力资源战略及管理措施通过设立业务职能部门参与工程运作，提升了总部的资源调配、专业化能力开展及风险控制能力专业化能力有效提升工程部/公司总部职能部门广泛的跨职能领域的共同参与: 为了确保真正的矩阵方式,公司必须建立为重大业务活动组成高层管理核心小组，明确一位高层人员负责组织、协调跨职能的业务团队及资源调配，否那么缺乏明晰的指导会影响部门协调一致，反而导致部门割裂、效率下降反复的阶段控制流程: 业务活动要求分段进行，每一阶段后由公司决策小组〔目前是月度经营会〕决策是否继续进行，这样有助于公司降低风险，实现业务开发的目标文化整合: 公司采取矩阵方式应该包括业务管理流程以及支持此流程的环境，必须建立强调团队合作、部门合作的机制与文化气氛，关注并防范部门割裂的趋向。公司“朝气、创新、诚信〞的核心理念及气氛提供了良好的根底开发业务矩阵管理有助于公司面对多工程并行运作的挑战，但矩阵式管理的特点决定了运作管理的难度-矩阵管理-矩阵管理的特点开发业务采用矩阵式管理模式，运作的核心在于不同流程之间的合理衔接，而不仅仅是部门权利的分配；中远房地产建立开发业务矩阵式管理模式仅2年左右的时间，部门职责梳理已经清晰，但流程明晰及改善的工作尚未最终完成，以下将在开发业务运营管理分析时进一步进行讨论。从组织文化方面看，实施矩阵式管理的最大障碍是员工观念，特别是领导层的观念。形式上的转变很难得到理想的效果。工程部模式 等级制 自给自足 平安 驱动 统一 个人能力 国内 本钱 利润 资本 管理层 量入为出 矩阵式模式 管理网络 相互依存 个人开展 鼓励 多种文化 团队合力 全球 时间 客户 信息 多种要素 至高无上-矩阵管理下的观念-从四个方面对具体的内部经营进行分析－运营组织/企业文化战略人力资源运营体系以下从公司及业务两层三方面来分析中远房地产目前的运营状况整体运营管理方案预算资金管理经营业务运营开发业务运营公司整体运营层面业务层面方案预算管理是公司提升管理效率的有效工具，能干协助公司加强战略执行效果，加强风险控制，是公司绩效管理体系的先导方案预算管理战略规划体系绩效管理通过预算，公司战略、年度经营方案都可以得到具体落实，因此预算是公司战略规划重要的组成局部；通过预算，各部门对经营目标拥有统一的认识，以产生战略协同效应；通过预算实施、分析差距、反响调整，公司就能够不断强化自身特有的竞争优势，以达成既定的战略。风险控制在公司中，预算与绩效管理都有不同的层次相对应；预算是绩效管理的根底，是公司各部门绩效考核的比较标竿；预算的实现又需要通过绩效管理进行调整与控制，缺乏相应绩效考核的预算会造成实际的经营结果与战略目标相脱钩。在预算制定及执行过程中进行数据分析可以作为公司风险识别的一种工具；而通过预算编制和执行过程中的监控可以防止内部经营风险的发生或控制损失；方案预算是现代企业的一项重要管理工具。它通过合理分配资源协助企业实现战略目标，监控战略目标实施进度，控制费用支出，并预测现金流量和利润。方案预算管理体系及能力是考察公司内部经营管理质量的核心环节，对公司标准、稳健开展有着重要意义。中远房地产自2002年起逐步建立公司的方案预算体系，预算管理仍处于较为初级的阶段2004年度2003年度2002年度及以前02年年底公司开始方案预算管理体系的建设，各业务部门、职能部门第一次编制年度方案预算预算体系建设更加深入，制定了方案预算的编制流程和编制方法，并下发了相关的模版和表格，使编制口径得到统一04年年中开始对局部方案预算〔如资金方案〕做更进一步的细化工作开始着手对方案预算进行调整，对执行情况进行监督没有真正意义上的方案预算管理各部门编制方案预算的水平参次不齐，局部部门的方案预算仅限于工作思路“04年度方案预算〞较“03年〞更加细化、深入，编制水平有较大提高所做工作表现、效果推动了公司方案预算体系的进一步完善但由于该体系建立的时间还比较短，因此在方案预算的制定和执行中还存在诸多问题，需要不断的加以调整、完善执行、监督制定审批提出监督反响调整执行董事会提出年度业绩目标由于时间较短，公司尚未建立起经验数据库，方案预算编制的合理性需要逐步加强在制定方案预算的过程中，公司内部纵向和横向的沟通还不够顺畅，两上两下的体系随完备但效率仍由提升空间；年度方案预算仍存在年底进行最终审视的情况，缺少必要的中期调整机制，方案预算管理缺乏根据市场、内部情况变化等因素而调整的机制，建议公司建立半年方案审视及调整机制；方案执行情况的监督、反响更多的是在月度经营办公会形式进行监督、反响，但缺乏更全面、更细致的预算偏差分析；方案预算的实施缺乏相应配套的绩效管理机制，削弱了方案预算应有的强制性与严肃性方案预算的合理性不强造成“执行〞容易与之发生冲突制定、审批下阶段预算管理体系建设应重点完善环节资金管理是房地产公司开展的核心技能，其能力及结果对公司影响巨大方案预算管理资金管理公司规模化开展，跨越式开展必将带来多工程并行开发管理的要求，周期开发匹配要求强有力的资金管理保证现金流量平稳投入期稳定期回收期单一工程的现金流、收入、利润都呈现出很大的波动。通过工程开发周期匹配管理可以使三者均衡地产生稳定期的理想状态应该是开发规模逐渐扩大，净现金流量为零〔现金流入全部投入新工程〕，增加以后的利润产出回收期通常是企业拟转向其他行业的转型期或预期行业有短暂调整时的休整期-周期开发-单一工程现金流全部工程总现金流中远房地产从现有开发工程及储藏看，仍处于投入期，资金需求量巨大且仍将不断快速上升。预收帐款、应付帐款等,16亿,36%为下属开发工程担保贷款,3亿,7%银行授信贷款,1亿,2%中远集团直接贷款,1亿,2%中远中化担保贷款,20.6亿,48%中化集团直接贷款,2.4亿,5%公司截至目前负债结构分析资料来源：财务部访谈中远房地产尚未运用的股东支持担保资金〔单位：亿元〕中远房地产目前可提而尚未提取的股东担保贷款约15.3亿元，对公司未来的业务扩张意义重大公司的货币存量资金一直保持较高水平，资金本钱较大，一方面在国家紧缩银根的同时有力的支持了公司的扩张方案，但同时也说明资金管理与整体经营衔接不够紧密2000年2001年2002年2003年00年-03年中远房地产货币资金平均存量〔单位：亿元〕资料来源：中远房地产财务报表00年-03年中远房地产存量货币的财务费用〔单位：万元〕2000年2001年2002年2003年2004年存量资金过大的原因分析资料来源：经营部，“中远房地产04-07年工程进度方案〞，远卓分析2004年2005年2006年2007年2012613059020406080100120140开工面积竣工面积04-07年开工竣工面积预测单位：万平方米单位：亿元1191114040回款额年占用资金累计资金缺口05年资金缺口约11.36亿中远集团20%香港颖博20%香港立丰17%中化集团20%天津远洋4%外经贸信托7%香港繁荣12%44亿15.3亿截至目前公司负债结构未来两大集团提供的直接间接支持预收款，16亿，36％股东担保贷款，20.6亿，48％股东担保贷款，15.3亿股东直接借款，2亿股东直接借款，3.4亿，7％约4亿公司直接贷款，4亿，9％合计24亿以下从公司及业务两层三方面来分析中远房地产目前的运营状况整体运营管理方案预算资金管理经营业务运营开发业务运营公司整体运营层面业务层面中远房地产近两年在开发业务上取得高速开展，开发面积逐年大幅攀升，已开始进入多个大型工程并行管理的时期，对公司的开发业务能力提出严峻挑战97-07年中远房地产开发面积完成情况统计及预测〔万平方米〕资料来源：经营部，“中远房地产04-07年工程进度方案〞，远卓分析03年1季度01年1季度开发顶峰期从目前公司开发方案看，中远房地产将于04年第三季度进入开发顶峰期，在2年左右的时间里须完成291万平米的开发任务，公司开发能力要求“爆发〞增长，对于公司并行工程管理能力、资源调配能力、协调组织能力以及开发人才储藏，素质能力要求提出严峻挑战公司从04年起开工面积大幅度增加04年第3季度至06年3季度为公司的开发顶峰期，每季度完成房产开发面积始终保持在15万平方米以上，在2年左右的时间里需完成291万平方米的房产开发任务1997年07年4季度99年1季度04年3季度06年3季度多工程规模化开展对开发业务的挑战要从个人能力主导改变为机构能力为主导，保证开展速度，降低风险需要从对单工程的管控能力转变为对多工程的管控能力，控制多工程风险需要从整体开展角度协调配置资源中远房地产现有工程集中于北京，北京未来房地产市场开展的波动性和竞争的日趋剧烈使中远房地产未来开发业务风险增大远洋新干线凯晨广场银港大厦冠城中心远洋风景远洋德邑远洋天地远洋山水都市网景远洋大厦远洋四季已完成面积未完成面积北京外地0公司开发工程总面积及完成情况示意就流程管理体系而言，企业都处在从不完整、随机决策的初期管理模式到世界级管理四个阶段-管理流程-初期流程职能化管理矩阵管理世界级管理决策流程中的必要成份非缺既少公司很少有人了解正在进行什么工程，也不知道这些工程对实现公司目标有什么作用主要业务是在职能较强的部门之间分工进行，只有在交接工作时部门之间才形成合作关系在交接点遇到职能壁垒时，必然产生纠纷部门职能越强，纠纷越剧烈，大量精力需要用于解决纷争职能部门的权力削弱了工程经理和负责人的权力矩阵式流程管理表现在不同层级，从产品化的第一步开始到生命周期结束的全过程公司关注的是工程的成功而不再是职能部门之间的交接点一个协调的创新体系，有助于形成公司新业务并能强化战略规划这样的管理模式适用于公司新业务，也适用于现有业务工程组的负责人有比职能经理更大的或者相等的影响力和威信具有职能化和矩阵管理的优点能够使大多数业务获得成功在一个创新文化的气氛内，流程本身得到了优化流程支持各种创新设想采用不同的管理模式反映了企业不同的组织能力。对市场变化反响的速度是组织能力强弱的重要标志，也是竞争成败的关键要素世界级管理市场反应速度慢快弱强组织能力初创模式职能管理矩阵管理-不同管理模式比较-工程团队是由来自不同职能部门的人员组成的。每一个人都带来了工程所必须的技能，工程管理复杂度高、管理难度大市场营销工程预算财务管理人力资源工程经理—成员*——责任—-开发工程团队-示例研发部从流程管理角度看，开发工程流程不仅涉及内部部门，外部团队的接口管理更增加流程的复杂性——核心团队负责完成工程开发工作，并在不同阶段寻求不同外部人员的支持-核心团队与外部团队-举例外部团队法律建筑

战略性合伙人会计产品/市场经理应用开发客户效劳市场研究客户供给商市场营销财务管理人力资源工程经理核心开发团队工程预算研发部如何处理流程和职能部门的关系是矩阵式管理的关键-与职能部门的交互关系-工程经理工程部门财务部门长期资源方案/需求资源冲突的解决职能部门长期资源方案/需求资源冲突的解决短期资源方案/需求短期资源冲突的解决个人学习营销部门中远房地产现有开发工程的矩阵管理体系为实现公司开发业务的超常规开展奠定了根底，但在执行的过程中还存在不少问题市场营销部研究开展部工程预算部财务部人力资源部工程部/工程公司工程部/工程公司工程部/工程公司流程梳理初步清晰了工程管理及部门间流程配合关系流程选择了对开发业务影响至关重要的29个流程，并未覆盖所有环节。公司近期业务拓展速度更快，变化更大，流程管理更为复杂。从目前情况看公司开展了进一步的后续工作但力度仍然缺乏，流程执行过程中发现一些问题不能适应公司开展，但在受到一定阻力的情况下更多表现为回避，现有流程体系有流于形式的趋势，没有明确流程在企业运作中的核心地位，需要高层的更强的决心并加强支持及参与力度缺乏对部门执行流程效果的考核，造成流程改善权威性缺乏，部门间信息沟通不畅的问题存在，协作性不佳。公司流程工作需要持续补充、深入并不断滚动优化，可以借助公司目前信息化工作的推进进一步提升。最后选择适宜的信息系统进行流程固化工作保障良好实施。改进效果及缺乏2002年7月中远房地产与远卓管理参谋公司共同组建流程工作组，初步建立了公司流程体系，并选择29个关键开发业务流程进行研究，取得了第一阶段的成果综合各开发业务的各环节能力可以看出，公司的各环节能力较为平均，营销管理、工程控制、本钱管理、客户效劳能力仍需要加强-内部评估-业务能力-存在的主要问题中远房地产成功之处与其他房地产开发商比有获取土地的优势，现阶段土地储藏量充足历史习惯于协议出让土地的方式，缺乏市场化拿地能力；对“招牌挂〞适应缺乏；目前土地过于集中于北京土地置留时间较长加强市场营销部的建设，总部工程，从结果看工程筹划得到市场充分认可工程的经验教训总结需要严格执行，加强知识管理，实现经验共享本钱控制需要进一步追赶业内领先企业资金管理能力需要提升品牌建设取得一定成效，确立了中远房地产在北京市场领先公司及系列工程品牌形象销售执行力较强，销售手段创新性强客户关系管理薄弱客户价值研究缺乏效劳销售营销工程控制工程筹划土地选购离市场领先水平仍有一定的差距，仍需要进一步提升实行总本钱领先战略，加强了本钱控制和本钱目标体系管理，本钱管理能力有较大提升对市场的应变能力不强，产品价格不能根据市场情况及时进行调整开始了CRM销售客服管理系统建设，但功能偏简单公司业务模式创新性强，围绕房产开发建立土地开发、午夜持有经营联动CBD公司具有重要的战略意义，但目前资源条件还有不确定性，尚未形成良好联动；战略管理及研发提高客户满意度和维护品牌价值的重要手段是加强客户效劳，建立独立、统一的客户效劳组织是客户关系管理的重要保障-客户效劳职能与组织-财务结算中心远洋基业－物业管理公司工程1销售代表客户效劳部其它效劳职能效劳分析员呼叫中心研发部效劳资源客户效劳组织第三方销售及物业管理公司市场营销部工程2销售代表工程n销售代表示例以下从公司及业务两层三方面来分析中远房地产目前的运营状况整体运营管理方案预算资金管理经营业务运营开发业务运营公司整体运营层面业务层面中远房地产近两年经营业务开展主要由经营性参股、控股公司运作，完成了02年战略的既定目标，但整体落后于开发业务的开展，且对房地产开发业务的依赖较高，自我开展能力缺乏远洋大厦广田酒店物业远洋大厦作为物业经营管理的直接责任单位，为中远房地产整体的收益有重要奉献，是经营业务中收益最好的单位，但未来开展需要进一步研究由于公司未来有较多的办公楼、酒店等经营性物业，因此对酒店物业公司的经营管理能力有较高要求，未来市场化需求程度较高小区物业勉强盈亏平衡，短时间内不会有较高的利润奉献在客户效劳、品牌建设方面起到较大作用历史遗留问题较多，效劳能力有待加强资料来源：内部访谈，远卓分析未来4年左右将有大量经营性物业的涌现，公司必须明确资产租售选择原那么，2年以后将公司物业持有及经营管理将面临严峻挑战凯晨广场冠城中心银港大厦远洋大厦世纪酒店远洋天地远洋山水中远房地产经营性物业统计预测〔单位：万平方米〕现有的经营性物业面积预计新增的经营性物业面积公司现有经营性物业6.6万平米〔含远洋大厦方案出售的2万平米〕，按照现有的工程方案，未来3年将新增约46万平米的经营性物业，如何处置〔出售？出租？〕这些新增物业将对中远房地产的未来业绩、目标产生极其深远的影响新增经营性物业从四个方面对具体的内部经营进行分析－人力资源组织/企业文化战略人力资源运营体系公司将在2004年～2006年进入高速膨胀开展阶段，公司人力资源面临巨大“饥渴〞，人力资源开展规划的能力开展面临巨大挑战；需要稳定现有骨干员工队伍，并提升素质能力；需要建立领先的人力资源管理体系吸引更多优秀人才加盟；需要尽快研究并建立中长期导向的薪酬鼓励体系以稳定高管层及骨干员工队伍；吸引并保存员工与公司长期共同开展；需要根据公司开发业务矩阵式管理模式的进一步深化，更加清晰合理的考评员工业绩并指导改进；建立有针对性的培训体系，迅速有效提升员工素质能力，保证业务高速运营开展；公司近两年建立起了较为完整的人力资源管理体系，补充了大量的房地产营销、经营管理、金融等方面的专业人员，有力的支持了公司各项业务的开展薪酬体系考核鼓励培训开展人力资源规划人员配备初步建立了公司的培训体系，对员工工作态度、工作技能的正面促进作用开始逐步显现出来能够根据公司整体的年度方案进行相应的人力资源规划，近两年为公司补充了大量的专业人员——经营管理、营销、金融、工程等领域通过每年购置行业薪酬调查报告逐步将公司员工的薪酬水平与市场接轨；高管人员薪酬体系确定及调整由董事会直接负责；在公司内部严格执行薪酬保密制度，尽可能的使员工从对其他员工薪酬的关注转移到对自身工作的关注上已经建立了较为完整的绩效考评体系，考核制度、考核流程比较标准人员配置精干、合理已经形成较为标准的?聘任管理方法?，有效运行但目前公司业务“爆炸性〞增长导致仍处于人力资源仍处于“饥渴〞状态、需要尽快研究建立中长期鼓励导向的薪酬及考核体系稳定员工队伍并吸引新人才加盟薪酬体系考核鼓励培训开展人力资源规划人员配备公司开发业务今年下半年即面临成倍高速成长，经营性业务2年以后也将面临巨大的开展。公司人力资源需求较为“饥渴〞，面对行业人才争夺需要研究更多更有效的方法：一方面要求稳定现有骨干团队并提升素质；另一方面要积极吸引更多人才加盟开发业务高速增长，目前公司现有骨干人员业务经营管理过程中责任及工作强度被严重“拉伸〞，需要防范可能出现的业务管理危机公司业务高速增长，只有有针对性的培训才能保证快速有效的能力提升，需要分析公司未来业务开展特点有针对性安排员工培训开展，并加强员工职业生涯规划，建立稳定长期的员工队伍面临剧烈的市场人才争夺，公司的薪酬规划体系需要具有一定的领先性。特别对于高层层及核心骨干员工的鼓励需要提升，并且在短期薪酬体系规划根底上需要尽快建立中长期导向的鼓励手段高管层薪酬由董事会直接负责管理，但未根据市场变化及公司开展而调整，缺乏动态管理绩效考核对员工行为的导向性缺乏，在今年5月份的员工满意度调查中，41%的员工认为绩效考核对本人工作改进没有帮助或帮助不大公司开发工程“矩阵式〞管理模式导致员工工作有一定的动态性，对业绩评定、清晰考核带来一定难度，另外目前对员工的绩效考核与薪资挂钩比例过低。需要进一步加强“矩阵式〞开发工程过程中流程梳理及精细化管理，更合理的考核员工业绩，并适当加大员工薪资结构中浮动局部比例；中远房地产在高速、跨越式增长过程中面临着方方面面的问题，如何梳理和审视这些问题重要性和紧迫性是解决问题的前提…组织/企业文化战略人力资源运营体系公司将在2004年～2006年进入高速膨胀开展阶段，公司人力资源面临巨大“饥渴〞，人力资源开展规划的能力开展面临巨大挑战；需要稳定现有骨干员工队伍，并提升素质能力；需要建立领先的人力资源管理体系吸引更多优秀人才加盟；需要尽快研究并建立中长期导向的薪酬鼓励体系以稳定高管层及骨干员工队伍；吸引并保存员工与公司长期共同开展；需要根据公司开发业务矩阵式管理模式的进一步深化，更加清晰合理的考评员工业绩并指导改进；建立有针对性的培训体系，迅速有效提升员工素质能力，保证业务高速运营开展；公司治理结构伴随股东重组发生了很大变化，更加标准合理，为公司阶段高速开展起到良好的保障作用，面对未来开展，需要进一步深化、完善，坚持战略股东的作用、并考虑适时资本社会化；公司总部组织结构适应公司战略开展的要求，结构更加合理、职责进一步清晰，总部整体能力得到一定提升；以开发业务为阶段管理核心，围绕工程开发初步磨合建立了矩阵式管理结构；经营业务仍处于培育阶段。部门专业化开展得到显现；面对未来开展，组织功能仍需要进一步优化调整，公司总部整合管理能力仍有所缺乏、围绕开发业务的矩阵式管理模式需要进一步深化；局部部门能力需要进一步加强；？？？？？？？？？？…通过分析总结，工程组认为近期公司面临有五大挑战，是影响或制约公司下一步高速、跨越式开展的关键挑战一公司在高速成长过程中战略的明确、准确执行与持续的审视、调整挑战二公司在高速成长过程中资金管理能力的提升挑战三开发业务能力的进一步提升和精细化管理挑战四经营业务决策原则和相关能力的培育和提升挑战五公司在高速成长过程中的人力资源瓶颈和员工中长期激励中远房地产未来开展需面临的关键挑战在高速成长的过程中，公司需要明确未来开展的战略方向、战略路径，需要建立有效的战略管理体系，以保障战略的执行、审视和滚动调整公司现有经营业无已经具备一定根底，并且按照目前工程开发产品分类分析，未来3年将有大量经营性乌云然涌现。对未来经营性物业选择、租售比结构，需要要尽快明确决策原那么，另外未来物业经营管理能力需要尽快加强。公司业务“成倍〞成长，需要制定与战略开展相匹配的人力资源规划，预见并准备人力资源“饥渴〞问题，稳定并招募适宜的员工队伍；公司的薪酬、鼓励机制需要具有前瞻性，特别是对骨干员工及高管层的中长期鼓励体系需要尽快研究，实现员工与公司共同成长。开发业务作为公司现阶段最核心的开展动力，其资源占用及业绩表现将影响公司开展速度及稳定性。开发业务各环节能力需要进一步提升，开发工程的矩阵式管理模式需要结合流程优化及信息化手段的应用进一步精细化。本报告按照以下结构展开，共包含三大局部内容近两年房地产行业外部环境变化分析近两年内部资源能力变化分析中远房地产未来快速、跨越式开展关键议题及框架建议

第一、二局部为联合工程小组对中远房地产的外部环境变化〔重点关注行业整体运行状况，北京市场的运行状况、未来行业竞争趋势〕、内部资源能力的分析〔重点关注近年来公司的变化、取得的成绩及影响未来开展的关键瓶颈〕；第三局部为联合工程组在内部资源能力、外部环境变化分析的根底之上，确定中远房地产未来开展需要关注的重要议题，包括对治理结构标准、战略路径选择及内部资源管理能力开展的初步建议。