协信中心营销新论

没有一个冬天不可逾越———协信中心2021营销新论2021.2序言任志强：不要对2021年抱有任何梦想，2021仅仅是秋天，2021才是冬天。领域观点：探讨目录第一局部：2021协信中心认知第二局部：写字楼产品优化建议第三局部：公寓营销优化建议第一局部：2021协信中心认知工程认知定位中国重庆·观音桥步行街北重庆国际商务领衔大作功能四大高端物业功能会聚一身国际商务写字楼+时尚精品MALL+五星级酒店+行政酒店公寓项目构成国内酒店第一品牌锦江酒店入驻总面积26879㎡国际铂金5A甲级写字楼总面积41705.5㎡全球第一商业管家仲梁联行提供国际化商业物业管理的时尚购物MALL总面积30000㎡国际超五星精装修顶级行政酒店公寓总面积24206㎡总户数420户工程认知重大时间节点2007年12月亮相2007年12月销售中心开放2021年10月15日更名为“协信中心〞2021年11月公寓楼开盘2021年6月写字楼取得预售许可证2021年12月25日商业开业2021年2月14日酒店开业2021年2月28日公寓交房工程认知营销推广工程认知小结当前在售物业类型：行政酒店公寓总量：420套已售：96套现均价报价：13300元/㎡销售率：22.85%其中：2021年9月15日前销售36套〔不带租约〕2021年11月—2021年1月销售54套〔带租约〕工程认知公寓局部销售数据工程认知公寓局部小结

公寓的定位及价格，决定了其属于慢销型产品第二局部：写字楼优化建议产品优化写字楼划分本案写字楼原有设计方案中，尚有局部不合理之处，在此提出改进建议，便于产品及时优化调整。产品优化①写字楼划分建议依据面积段所占比例100平方米以下56.60%100-150平方米28.30%150-200平方米0200-300平方米5.66%300平方米以上9.44%合计100.00%注：1、本次数据统计所采样本为：同聚远景、未来国际、世纪英皇、重庆世贸中心等4个项目；2、标准层面积段划分以其当前在售面积划分和入驻公司租用面积进行统计。本工程原有的楼层面积划分中，局部单套面积过大，不符合市场上的主力面积需求，不利于写字楼的快速销售。因此，我们有必要对写字楼单层面积进行重新划分。楼层原协信划分面积区间楼层领域建议划分面积区间23-27F横向一剖二500-600㎡23-27F竖向一剖二500-600㎡13-22F一层四套250-360㎡17-22F一层八套120-150㎡4-12F一层六套150-250㎡4-16F一层十二套80-120㎡1-3F整体销售3000余㎡1-3F整层销售，考虑后期可分零1000-1300㎡产品优化写字楼划分建议产品优化②1-3F电梯考虑到1-3F日后分层销售的可能性以及1-2F的交通动线组织，建议取消1-3F的两部低层无机房电梯，1-2F的人流动向问题由楼梯解决。产品优化③环道及卫生间现方案过道不能环通，在后期使用中要进入厕所必然会绕很大一个圈，建议采取公用盥洗台以压缩卫生间面积来保证过道环通。同时通过对市场上同类型写字楼的研究发现，楼道宽度普遍在2米以上，而本工程1.8米的过道偏窄，可考虑加宽至2米。产品优化④空调机房与筒体奇数层空调机房占用面积过大，对走道环线形成影响，同时噪音偏大，对相邻几家写字楼用户影响会造成一定的影响。建议压缩空调机房的面积及优化筒体。产品优化⑤柱位此处两个柱子会对日后写字楼的空间布局造成很大的影响，建议通过优化使其更靠近墙体。产品优化⑥电梯直达车库写字楼内电梯均不能直接到达车库，必须经过一次转梯才能进入写字间，这将对日后的使用造成巨大不便，建议写字楼内所有电梯均能直达车库。产品优化⑦1F商务中心一层商务中心应尽量设置充足的的商务配套功能，可考虑2间可分合的多功能会议室、商务会客室、打印制图等，以强化工程的商务功能配套.产品优化⑧平台人流疏散当前人行进出工程公寓、酒店、写字楼主要通过平台的主出入口，极不利于人流动向组织，建议在平台电梯处增设一部电梯，同时考虑平台电梯的双向开门，以保证人员分流。建新北路北城天街人流主入口产品优化⑨写字楼销售中心目前销售中心位置开口朝向建新北路，由于交通动线等原因造成目标客户对工程认知的心理距离偏离步行街，让人觉得本工程只是建新北路上的工程而非商圈中心的工程，地段位置优势不能充分展示出来。写字楼销售中心建议在商场临北城天街入口处〔也可将公寓销售中心搬迁至此〕；销售中心北城天街步行街以上是对写字楼现阶段的调整建议，望尽快落实到位以便后期工作的顺利开展第三局部：公寓营销优化领域观察购置目的的认知第一目的第二目的自用自己过渡性居住〔自住〕赠予他人、借予他人〔他住〕偶尔阶段性居住〔偶住〕其他功能〔其他〕领域观察第三目的收藏身份象征第四目的没有明确目的，冲动购置第五目的购置目的的认知领域观点通过分析，我们不难发现，五种目的都含有一个潜在共性——资本不动产任意一种购置目的，都带有保值、增值、获取财务性收益的潜在欲望。领域观点解决之道1、以产权式酒店为主力形态3、扩大非产权式酒店楼层功能外延放弃原先的单一功能，将公寓按楼层划分为私家公寓区、产权式酒店区、商务行政区、企业会馆区四大功能板块产权式酒店可实现统一经营管理，同时又可以保证稳定的租金收益。公寓优化功能优化楼层划分产品功能32F企业会馆专区14F---31F产权式酒店专区9F---14F私家公寓专区（非返租区）3F---8F 商务行政专区商务行政专区企业会馆专区产权式酒店区私家公寓专区业态规划楼层装修使用功能销售方式销售价格销售政策回购保障商务行政专区3-8F清水商务SOHO层单套起卖清水底价——----私家公寓专区9-14F清水居住单套起卖清水底价--------产权式酒店区14-31F精装精品酒店入住单套起卖提升价格，以保证返租8%年返租收益每年20天免费客房原价回购+利息企业会馆专区32F清水企业会馆、办公商务居住半层起卖、赠送过道、屋顶花园清水底价----——公寓优化营销策略示范面积（㎡）销售单价（元/㎡)总价（元）签约付款（元）月供（元）月稳定回报（元）月度盈余（元）五年回报合计（元）实际成交单价（元/㎡）实际成交总价（元）稳定年收益率43.051358058491813295926523412760204721