房地产涉税政策解读培训课件

房地产开发企业政策解读

房地产开发企业一、增值税政策二、土地增值税三、企业所得税课程结构房地产开发企业政策解读

第一部分

增值税

一、房地产开发企业销售额的确定

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

支付的土地价款，应当取得省级以上财政部门印制的财政票据或者国家税务总局规定的其他凭证为合法有效凭证。否则，不得扣除。

纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）注：其中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。一、房地产开发企业销售额的确定《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（公告2016年第86号）注：房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份(税款所属期)起按照现行规定计算扣除。房地产开发企业销售额的确定关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知财税[2016]140号八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。房地产开发企业销售额的确定天津营改增政策口径第二次释疑7、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题。房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、家具、家电等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业销售不动产时，在房价以外单独无偿提供的货物，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。例如，房地产企业销售商品房时，为促销举办抽奖活动赠送的家电，应视同销售货物，按货物适用税率征收增值税。房地产开发企业销售额的确定二、房地产开发企业纳税义务时间

营改增财税（2016）36号文件（附件1）第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

案例：推迟结转收入，骗取增量留抵退税。天津营改增政策口径第二次释疑

8、关于房地产公司销售不动产纳税义务发生时间的问题《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于《商品房买卖合同》约定时间的，以实际交付时间为准。

房地产开发企业纳税义务时间三、房地产开发企业增值税预缴发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告

2016年第18号第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

2016年天津市营改增热点难点问题落地执行口径

1.预缴范围。预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。

定金属于预收款。

诚意金、认筹金和订金不属于预收款。2.房地产没有异地预缴的概念。目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨区（县）自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。房地产开发企业预缴天津营改增政策口径第二次释疑

10、房企销售时收取的诚意金、定金是否需要纳税？销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款的一部分，需要计算缴纳增值税。销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税；如果诚意金、定金不退还，属于与不动产销售行为无关的收入，不需要计算缴纳增值税。

房地产开发企业预缴房屋认购书中定金与订金的区别1）在“房屋认购书”中约定的为“订金”：《商品房销售管理办法》（2001年6月1日起施行）第二十二条第二款规定：“房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受方收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受方返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”此种情况下，买受人可与出卖人详细约定“订金”的性质，否则到时想要主张“定金”的权利的话，将不会被人民法院支持。

2）、在“房屋认购书”中约定的为“定金”：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日起施行）第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”也就是说，买房人签订认购书、正式签订《商品房买卖合同》前，如果因为买受人一方的原因“未能订立商品房买卖合同”的，出卖人可以不退还定金。但是，如果因为买卖双方的原因，比如合同不能协商一致，出卖人应当将定金返还买受人。房屋认购书中定金与订金的区别认购有两种，一种是开发商未拿到预售证，与购房者达成购买协议，等拿到预售证后，再正式成交。另一种是开发商在拿到预售证的情况下，与购房者达成购买协议，但没有进行正式的书面签约，只进行简单的协议签署。正式签约一般会在认购之后进行。根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。如果认购金（诚意金、认筹金和订金）属于预收款，则应当预缴增值税，反之无须预缴增值税。因此，税务机关判断是否属于预收款的标准，不是以企业账簿、凭证、合同的命名为标准，是以企业是否拿到预售证，只要企业取得了“预售许可证”的，即为销售现房，企业取得的认购金（诚意金、认筹金和订金）无论在账簿如何核算，均应按预收款处理，一律按3%预缴增值税；未成交认购金退回的，冲抵当月预收款。房屋认购书中定金与订金的区别关于发布《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）》的通知七、关于房地产开发企业收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：（一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；（二）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。房地产开发企业预缴最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释〔2003〕7号第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。房地产开发企业预缴3.预缴申报。（1）预缴时间。《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）明确，纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。（2）预缴申报。房地产企业预缴时，应填写《增值税预缴税款表》，向主管国税机关进行预缴税款。（3）以预缴税款抵减应纳税额的规定。纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，按规定计算当期应纳税额，不区分项目抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。（天津营改增政策口径第二次释疑）房地产开发企业预缴四、房地产开发企业预缴开票（1）房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，按照财税〔2016〕36号和国家税务总局公告2016年第18号相关规定，应在取得预收款的次月申报期，填写《增值税预缴税款表》，按照3%的预征率，向主管国税机关预缴税款。（2）房地产开发企业收到预收款时，购买方向其索取发票的，可依据发票之商事凭证功能，开具增值税普通发票，税率栏次填写“不征税”。开具此类发票的销售额不需填写除《增值税预缴税款表》以外的申报表。将来正式确认收入开具发票时也不再将此类发票进行红字冲回。（3）房地产开发企业按照本建议第二条开具增值税普通发票的，应在备注栏注明“预收款”字样，并按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)相关规定，在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

关于“不征税”发票的那些事~

房地产开发企业收到预收款时，其实还没有发生增值税纳税义务，不需要缴纳增值税，但客户办理贷款、公积金之类的就需要发票证明了。这时候怎么办?开了发票就要计征增值税，到最后收到正式全额又要再开一次发票，那不是重复征税了吗?

这就涉及到“不征税”发票了!采用发票税率栏填写“不征税”的操作，在收到预付款环节就可以开具发票但不需计征增值税，也就从根本上解决了预付款环节增值税纳税义务时间与开票行为的矛盾了。房地产开发企业预缴开票国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告国家税务总局公告2016年第53号九、《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)附件《商品和服务税收分类与编码(试行)》中的分类编码调整以下内容，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本(V2.0.11)，自2016年9月1日起执行：(十一)增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。在《关于增值税发票管理若干事项的公告》(国家税务总局公告[2017]45)文件《附件：商品和服务税收分类编码表》号中，将“不征税项目”扩充至12项，至总局2019公告45号扩至16项，具体如下房地产开发企业预缴开票天津市蓟州区国家税务局第二务税务所天津营改增政策口径第二次释疑

9、现房销售是否要按3%预缴增值税，咋开票？现房销售是指，在不动产达到交付条件后（竣工）进行的销售，并收取了全部款项。现房销售收取的销售款项不同于预收款方式销售不动产所收取的预收款，不再按照3%的预征率预缴增值税，不得再开具不征税发票，应按适用税率征税、开票。如果不动产达到交付条件（竣工）后进行销售，并未一次性收取全部款项，也不按照3%的预征率预缴增值税，不得再开具不征税发票，而依据纳税义务发生时间之规定，按适用税率征税、开票。

上述原则的制定是基于房地产预缴制度设立的初衷是为了房地产纳税人进销项在时间上相一致，解决房地产项目企业的留底问题。而达到交付条件的房屋，原则上进项已完成抵扣，此时应按照纳税义务发生时间缴纳增值税。房地产开发企业预缴开票天津营改增政策口径第二次释疑1、各级城投公司（或类似企业）代各级政府进行土地开发，从政府取得全部开发收入，主要工作包括代政府支付拆迁款、代政府作为甲方签订项目开发合同，将政府给予的开发收入转付给拆迁户和实际施工企业。其收入为提取项目管理手续费。上述行为如何征收增值税及开具发票？

纳税人的上述行为属于代理服务，其取得的手续费收入，按照“经纪代理”税目缴纳增值税，可就手续费收入部分开具增值税发票。11、房屋买卖违约赔偿收入是否缴纳增值税问题销售行为成立时，买房违约赔偿收入属于价外费用，需要计算缴纳增值税；销售行为不成立时，买房违约赔偿收入属于与不动产销售行为无关的收入，不需要计算缴纳增值税。房地产开发企业预缴开票天津营改增政策口径第二次释疑

2、纳税人将土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的补偿收入免征增值税问题

纳税人将土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的土地补偿款和建筑物、构筑物以及机器设备等等补偿收入均暂免征增值税。可以开具“免税”发票。

纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需要出具区级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括区级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经区级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。五、天津营改增政策口径第一、二次释疑13、一般纳税人销售、以经营租赁方式出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，取得的途径包括以直接购买、接收捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式。但现有政策对于各种途径取得不动产的时间没有明确规定，该如何把握不动产取得的时间节点（1）以直接购买、接受捐赠、接受投资入股或抵债方式取得，以不动产权属变更的当天为不动产取得的时间。（2）以自建方式取得，以《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期为不动产取得的时间，无《建筑工程施工许可证》的，按建筑工程承包合同注明的开工日期为不动产取得的时间。（3）对于不动产转出租的，按前一次租赁合同的签订时间确定不动产“取得”时间，即：一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。天津营改增政策口径第二次释疑天津营改增政策口径第二次释疑14、提供仓储服务和提供仓库出租服务，增值税适用税率一样吗？

纳税人提供仓储服务应按商务辅助服务纳税，适用税率6%；仓库出租服务应按不动产租赁服务纳税，适用税率9%。15、商场将场地出租给银行安放ATM机；机场将场地出租给其他企业安放广告牌，按什么税目征收增值税。上述行为均按照不动产租赁服务征收增值税。16、纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，如何计算缴纳增值税？纳税人将无产权的停车位、地下室、架空层和人防工程等房地产对外出租时，所签订租赁合同约定租期为20年（含）以上,并一次性收取租金的，按转让建筑物永久使用权，依销售不动产的规定征收增值税；否则，按不动产租赁征收增值税。物业公司对上述已出租车位又收取的管理费，按照商务辅助服务-企业管理服务-物业管理征收增值税。18、房地产开发企业接盘后继续开发、销售的房地产项目，是否属于销售自行开发的房地产项目的范围根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局〔2016〕18号）规定，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定的销售自行开发的房地产项目。天津营改增政策口径第二次释疑土地使用权出租问题土地使用权出租按照不动产经营租赁服务征收。财税〔2016〕47号规定：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。天津市营改增热点难点问题落地执行口径

五、关于“租入”不动产开展转租业务和“取得政府部门特许”开展公共道路停车业务的问题根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。这里的取得，包含“租入”“取得政府部门特许”等形式。“租入”不动产开展转租业务的、“取得政府部门特许”开展公共道路停车业务属于“取得”不动产，适用简易计税方法。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。天津市营改增热点难点问题落地执行口径

七、以不动产、无形资产投资入股是否征收增值税问题《营业税改征增值税试点实施办法》第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。”

第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”

以不动产投资，是以不动产为对价换取了被投资企业的股权，取得了“其他经济利益”，应当缴纳增值税。天津市营改增热点难点问题落地执行口径

八、关于房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后再销售的征税问题房地产开发企业自行开发的开发产品转为固定资产后再销售属于纳税人转让取得不动产。

房地产开发企业销售权属登记在自己名下的不动产，应当按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第14号公告）的规定进行税务处理，不适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号），不允许扣除土地价款。天津市营改增热点难点问题落地执行口径

房地产开发企业政策解读

第二部分

土地增值税

第二条规定：对其他从事房地产开发的纳税人应区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产，分别以各类型房地产土地增值税预征的计征依据，乘以下列预征率计算预缴土地增值税。

座落于我市和平区、河东区、河西区、南开区、河北区和红桥区行政区域内的房地产开发项目的土地增值税预征率为：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他类型房地产5%。

座落于我市上述行政区域外的房地产开发项目土地增值税预征率为：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他类型房地产4%。

“土地增值税预征的计征依据”按照《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定确认。天津市税务局关于土地增值税征管有关事项的公告2019年第13号一、土地增值税的预缴

一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局公告2016年第70号一、土地增值税的预缴

第三条

关于土地增值税的预征和清算问题

各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税[2006]21号

一、少预缴土地增值税加收滞纳金

第七条符合下列情形之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第八条符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）房地产开发项目取得最末一张销售许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

《天津市土地增值税清算管理办法》的公告2016年第24号一、土地增值税清算条件

第五条

关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题

营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告国家税务总局公告2016年第70号一、取得建安发票应注意的事项房地产开发企业政策解读第三部分

所得税

一、对我市房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率暂按下列规定进行确定：

（一）开发非经济适用房项目的，暂按20%确定。

（二）符合经济适用房、限价房和危改房条件的，暂按3%确定。

二、本公告适用于2016年度企业所得税汇算清缴及以后年度。关于我市房地产开发企业计税毛利率2017年第1号一、所得税预征毛利率

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二)开发产品已开始投入使用。

(三)开发产品已取得了初始产权证明。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号一、房地产竣工条件

根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知国税函(2010)201号一、补充明确房地产竣工条件

2014年1月28日，国务院发布《关于取消和下放一批行政审批项目的决定》（国发〔2014〕5号），取消了房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度。为做好取消房地产开发企业开发产品计税成本对象事先备案制度的落实和后续管理工作，现将有关问题公告如下：

一、房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。

房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。关于房地产开发企业成本对象管理问题