小区管理制度

小区管理制度

小区管理制度1

庐阳区双岗街道作为老城区老旧小区分布较多的街道，共有

85个（片）生活小区，其中有35个（片）是老旧小区。在实际工

作中，接受居民投诉较多问题是老旧小区的管理服务问题，也是

当前为民服务的矛盾焦点。如何对零散居民楼和老旧小区整治后

的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服

务带来的便利和舒适？近日，庐阳区双岗街道人大工委组织部分

人大代表对街道老旧小区物业管理工作进行了专题调研，并就提

升老旧小区管理的整体水平提出了具体建议。

一、老旧小区管理中存在的主要问题及原因

一是基础设施老化落后，老旧小区管理成本高。由于建造时

间早、规划设计标准低，施工质量不高等原因，造成老旧小区基

础设施功能无法满足居民需要；道路破损严重，停车位、自行车

棚、休闲广场没有配建；地下管网因设计和建设标准低经常出现

堵塞、破损，时有污水漫溢现象发生；没有单元门禁和封闭管理，

导致“牛皮癣”泛滥，居民一些最基本的生活需求得不到保障。

二是物业管理费收缴难，物业企业经营困难。有些老旧小区

是企业、单位自管，移交到街道后，这部分居民习惯了计划经济

时代单位宿舍服务全包的服务模式，尚未形成花钱买服务的意识。

在老旧小区中，低收入家庭居多，其口还包括相当一部分的低保

户、外来务工人员，由于收入偏低，他们没有交物业费的意愿。

由于物业费收缴不上来，从事老旧小区物业管理的企业存在不同

程度亏损，只能靠政府奖扶维持，在入不敷出的情况下，只能通

过削减服务人员、减少服务内容、降低服务质量来维持较低的服

务水平，这又导致老旧小区物业管理水平的降低。

三是小区自治组织缺位，小区自治能力不强。老旧小区内低

收入群体较多、受教育程度相对不高，居民对自身权益的期望值

往往过高，而对维护公共环境整洁有序等公共利益兴趣不大；居

民中侵占公共利益的现象时有发生，业主对物业管理的诉求呈多

样化，很难达成一致意见。虽然有小区成立了业主自治组织，但

由于物业矛盾多发、情况复杂、自治组织成员专业知识缺乏等原

因，业主自治组织发挥作用十分有限。尤其是在集中民意决策小

区事务、调解物业纠纷、推进民主协商机制、宣传法律法规方面，

明显力不从心。

四是主体责任难以落实，政府职能发挥不强。物业管理涉及

政府部门、街道、社区、建设单位、业主、物业服务企业等多个主

体，权利义务关系复杂。如房屋质量、二次供水、供配电、电梯等

公共设施维修都不应在街道的管理范围内，但是只要是属地在街

道，都得由街道出面解决。又如近年茏，不断有市属、区属企业

生活区移交到街道管理，但相应的管理费用并没有增加，双岗街

道承担了大量居民投诉和物业调解工作，每年对社居委管理的老

旧小区支出约200多万元（包括小区保洁清运人员、值班人员、

公共水电费及维修费用），导致街道人力、财力不堪重负，这些都

需要上级政府有关部门发挥职能作用，加大管理资金拨付，加强

综合管理，共同改变老旧小区物业管理薄弱环节。

二、促进老旧小区管理创新的对策与思考

作为基层政府，要始终把群众利益放在首位，坚持“加快整

治改造、实施分类管理、促进小区自治、加强综合管理”的工作

思路，不断推动老旧小区物业管理创新取得新突破。

（一）结合老旧小区综合整治，加快基础设施更新步伐

老旧小区基础设施老化落后是社会发展的遗留问题，只有加

大对基础设施的改造力度，老旧小区才能符合物业管理市场化的

基本要求。

1.提高小区的封闭性，增强社区安全性。符合封闭条件的小

区，要尽快建设围墙或围栏，使之与外部街区隔离开来；对面积

较大的开放式小区，可根据地理位置、道路走向，采取分割封闭

的原则，建立几个封闭式小区；对散落的楼幢，可实施单独封闭；

不符合封闭条件的，可通过产权置换、危旧房改造等方式，减少

开放式小区数量。

2.推进基础设施改造，增强生活便利性。通过综合改造、封

闭性改造等方式，为老旧小区安装小区大门、楼幢单元门、健身

设施，建设门卫室、自行车棚，改造病害道路、排水管网、水电设

施、天燃气等配套设施，恢复小区绿化，规划停车位，为居民生

活提供便利条件。

3.加快综合整治步伐，增强群众幸福感。从20_年起，合肥

市开始进行老旧小区环境综合整治，双岗街道经过综合整治的老

旧小区共17个，这些改造后的老旧小区都实行了物业管理°从整

治后居民反映看，这些老旧小区的管理和服务水平基本满足了群

众的需求，居民困难诉求也降低了很多。下一步，市区两级政府

要统筹加快老旧小区综合整治进程，把这一民生工程做实做细，

不断提升居民的幸福指数。

（二）结合老旧小区实际，实施差异化物业管理

有针对性采取居民自管、市场化管理、政府扶持三种机制相

结合的模式，是提高老旧小区管理水平的有效方法。

1.已实施市场化物业服务的老旧小区。由街道物业办依据物

业管理的相关法规，加强对物业服务企业履约情况实施监督并予

以规范。未建立自治组织的小区，在物业合同（协议）将要到期

时，区级建设部门、辖区街道应指导社区在小区建立自治组织，

为下一步规范实施社会化物业管理打下基础。

2.相对规模较大、资源较好、管理成本较高，并且未实施市

场化物业服务的老旧小区。区级建设部门、街道应指导社区在小

区先期成立管委会，促成召开业主大会，确定采取自管、市场化

物管或者两者相结合的服务模式，明确服务内容和收费标准，选

聘物业企业或服务人员，签订相应合同。小区自治组织负责对物

业服务进行监管，街道、社区负责规范自治组织的日常工作，加

强业务指导和保障，协调解决业主反映的问题。

3.相对规模较小、资源有限、管理成本较低的老旧小区。采

取业主自管与政府扶持相结合的.模式，由街道、社区牵头成立管

理委员会或居民自治小组，结合社区忠愿者队伍巡防、社区网格

化管理等资源实施业主自治，由街道、社区提供应急维修、绿化

保洁等基本服务，以物价部门核定最低价格收取服务费用。

4.产权单位管理的老旧小区。在街道、社区的引导帮助下,

成立自治管理小组，按照“自我管理、自我服务、非营利性、费

用均摊”原则，指导产权单位自管。

（三）强化自治组织建设，提高小区自我管理能力

1.切实将自治组织建设管理纳入社区建设管理范畴。小区管

理的主体始终是业主自身，要推进小区自治步伐，根据“谁出资、

谁受益”社会准则，始终把提高小区自治率作为主要路径，把小

区自治能力建设作为工作的落脚点，引导居民广泛参与到老旧小

区管理创新活动中，通过成立业委会或管委会、居民自治小组等

自治组织，着力推进小区管理由“代民作主”向“由民作主”转

化。

2.充分发挥街道社区指导监督作用。街道、社区要联合实施

投诉受理和联动协调机制，制定参与和监督物业管理的各项制度。

落实牵头组织业主大会召开和业主委员会选举责任，指导居民开

好业委会、管委会、居民议事会会议，通过民主协商形式解决小

区物业管理中的矛盾和问题。监督小区自治组织日常运作，促进

小区事务公开，提高自治活动的透明度。通过建立小区业主论坛、

市民学堂等平台，加强物权法、物业管理条例等法律法规的学习，

帮助居民树立“花钱买服务”的意识。

3.积极引进和培育社会中介组织。面对街道、社区专业人员

缺乏，小区自治组织建立程序繁杂、日常工作任务繁重，物业矛

盾不断增加的现实，要积极引进和培育社会中介组织，通过政府

购买服务的形式参与社会管理，发挥好他们独立性、客观性、专

业性特点，为居民小区业主大会召开、业委会组建、换届提供各

类咨询服务，手把手指导小区自治组织采取民主协商方式决策小

区自治事务，或者以外包服务的形式，将物业矛盾纠纷调解、法

律法规学习宣传等项事务承包给社会中介组织，以减轻街道、社

区的工作负担。

（四）加强综合治理力度，形成老旧小区管理合力

L加强综合治理力度。应将老旧小区管理纳入城市综合治理,

由政府主要领导牵头，建立民政、房产、城管、公安等部门和街

道组成的联席会议制度，将老旧小区自治能力建设、物业行业监

管、违章违规行为纠正、小区安全等全部纳入考核体系，实施统

一考核。各相关部门和街道要各司其职、同心协力加强老旧小区

管理力度，确保人力、财力、物力向老旧小区倾斜。

2.坚持市场化管理为导向。鼓励老旧小区业主按照市场规则

与物业企业签定物业管理合同，支持物业企业按照合同规定收取

物业费、提供优质服务，加强对小区自治能力建设的指导力度，

强化行业监管，促进双方严格履行合同约定的内容。对于违反合

同约定的行为，支持任何一方采取法律手段解决。

3.强化物业管理行业监管。政府物业管理部门应切实履行行

业监管职责，建立老旧小区物业服务符合投标企业资料库，把好

市场入口关。在日常工作中，加强对物业企业规范服务的指导、

检查，查实有违法、违规行为的，将按规定给予处罚，并将处罚

结果予以通报，计入企业诚信档案。小区管理制度2

1.0目的

确保工作人员人身安全。

2.0适用范围

适用于服务中心保洁员。

3.0内容

3.1牢固树立‘安全第一’的.思想，确保安全操作。

3.2清洁人员在作业时，严禁单脚踏在凳子上，以免不安全因

素发生。

3.3清洁人员在使用机器时，不得用湿手接触电源插座，以免

触电。

3.4清洁人员不得私自拔动任何机器设备及开关，以免发生

事故，当需要清洁带电物体时，须确定电源已关或须有电工在场，

方可进行。

3.5清洁人员必须熟悉有害药水（浓盐酸等）的使用和防护，

严禁用手直接接触。

3.6清洁人员应该严格遵守防火制度，不得动用明火。

3.7高空作业序由保洁主管统一计划安排，做好安全防范措

施。作业时需安排专人监护，并做好作业范围标示。小区管理制

度3

任何进入或使用本小区停车场之人士，须严格遵守下列停车

场制度：

车辆进出车场时，外来车辆必须进行登记（录），并由车主及

管理员对登录内容核实。

车辆应按管理员的要求停放于规定位置。

车辆停放好以后，拉好手闸，关好车窗门，锁好防盗锁，避

免使用带报警音的防盗锁，车内请勿存放现金及其它贵重物品。

车场应按管理员的要求及现场的,标识行车，车速小于10公

里/小时，禁止鸣笛。

场内禁止修理车辆、洗车、试刹左、学习驾驶等有安全隐患

及影响现场卫生的活动。

请勿将有可能对其他车辆或人士构成危险的车辆停泊于停车

场内。小区管理制度4

一、小区环卫设施设备齐全、完备；

二、清洁卫生工作实行岗位目标管理责任制，有专职保洁人员

实行标准化保洁；

三、垃圾日产日清，定期对小区进行消毒灭菌，夏、秋季每周

进行两次；

四、小区道路环境等公共场所无纸屑、烟头等废弃物；

五、房屋公用部位保持清洁，无乱贴乱画、公共玻璃保持清洁;

六、商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌

和乱贴乱画现象；

七、小区内无违反规定饲养宠物、家禽、家畜的现象；

八、小区油烟排放、噪音等符合国家环保标准；

九、小区外墙无污染。

Z物业管理有限公司

—花城物业服务中心

绿色小区创建工作办公室小区管理制度5

1.非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经站长同意，并

在值班人员的陪同下方可进入机房。

2.机房内严禁存放易燃、易爆或危险品，机房内应配备消防器

材，并放于门口或便于取用的,地方，禁止吸烟。

3,每周打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、

设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍无污物，油漆完好、整洁光

亮。

4.机房应当光线足够、门窗开启灵活，并配备应急灯。

5.机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，温度

不超过40摄氏度。

6.机房应当做到随时上锁，钥匙由电梯工保管，不得私配钥匙。

7.随时注意机房无异味，如有必须查找到后，排除。

8.电梯困人救援措施和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显

眼处。小区管理制度6

1.目的

为加强小区道路管理和交通秩序，对小区业主有固定车库、使

用小区内停车位的车辆和外来在小区停留的车辆进行停放管理。

2.职责

2.1项目经理部负责办理停车位使用手续；

2.2保安主管负责车辆停放管理。

3.规定

3.1有固定车库的车辆停放管理

3.1.1公司统一发放红色通行证；

3.1.2进入小区时必须把车辆停放其车库内；

3.1.3按时交纳物业服务费。

3.2使用停车位车辆的停放管理

3.2.1采取使用固定车位方式，对停放车位上的车辆实行统

一管理（保安人员24小时值班、巡视）。每个车位月使用费80元；

3.2.2各车主到所在项目经理部办理车位使用手续，领取统

一的绿色通行证，方可使用停车位；

3.2.3车辆进出小区和停车位时，保安人员认“证”对车，通

行证与车牌号不符者，保安人员有权禁止该车辆停放；

3.2.4车主（司机）保管好通行证，如通行证丢失或损坏，车主

（司机）要立即报告保安主管，否则由此而产生的后果由车主（司机）

自负。

3.3外来车辆的,停放管理

3.3.1外来车辆进入小区前要进行登记，方可进入；

3.3.2外来车辆停放时必须接受保安人员引导，不得随意停

放；

3.3.38:00—16:00时，外来车辆在小区内停放二小时以上每

次收取停车费3元；当日16:00一次日8：00时，外来车辆在小区内

不允许停放。

3.4有通行证的车辆一律把通行证放在车内明显处。

3.5小区内禁止2.5吨以上的货车、大型客车以及装有易燃、

易爆、剧毒等危险品的车辆入内（搬家车、消防车、工程车等特殊

情况除外）。

3.6禁止出租车入内，遇有乘载老、弱、病、残以及携带过重

物品的，视情况可以放行，但10分钟内必须离开。

3.7进入小区内的车辆不得鸣喇叭,要接受保安人员指挥，按

规定车位和地点停放，对不按规定停放车辆又经劝阻不听者，将按

市交通管理有关规定处理。

3.8进出小区时应保持谨慎，避免碰撞其他车辆，否则除负责

赔偿外，还将视情节做出禁止使用停车位的处理。

3.9停放小区内的车辆内不要遗留贵重物品、重要文件等，离

车时车主（司机）要锁好门窗，否则后果自负。

3.10车位使用者应保持车位清洁，无油渍。

3.11根据物业管理有关法规规定，保安人员通过值班和巡逻,

避免停放在小区内的车辆受损坏，不承担保管和保险责任。小区管

理制度7

1.负责维持各出入口的秩序，保证通畅。

2.密切注意进出的人员，查询可疑人物,劝离衣冠不整者或闲

杂人员。

3.负责查验大件物品进出手续。

4.负责非小区开放时间出入登记工作。

5.保持岗亭内的‘清洁卫生，严禁吸烟，做好工作记录及交接

班记录。

6、上岗期间，注意仪容仪表端正，精神饱满。小区管理制度8

为加强小区宠物豢养管理，确保业主的人身安全和健康，维

护小区公共秩序和环境卫生，根据丹东市城市管理有关规定，结

合本小区的实际情况，特制定以下规定：

一、本规定中所指宠物为住户合法饲养的狗、猫、鸟类等，

不得饲养家禽、家畜，如鸡、鸭、鹅、羊猪、兔、牛、马等。

二、凡本小区饲养犬类的养犬人必须持有动物防疫站出具的

（动物健康免疫证）；必须到公安机关办理登记注册，领取养犬登

记证，并保证每年检查一次。

三、养犬人须持有（动物健康免疫证）、养犬登记证，到物业

公司进行登记备案，否则视为无证豢养。对无证犬、无登记犬，

物业公司有权收缴并将其逐出本小区或向公安机关举报。

四、园区内每户只准豢养一条观赏犬（体长标准：成年犬一

般不超过5cm）,禁止饲养具有攻击性的烈性犬合大型犬，且养犬

人需具有完全民事行为能力。

五、为放置意外事件的发生，小区内严禁遛犬。

六、合理饲养和管理所养宠物，避免饲养犬只狂吠影响他人

的‘工作、生活及休息，家中无人时，应妥善安置。对于不采取措

施的，物业公司由权采取强制手段或向公安机关举报。

七、养犬人携犬出户时应加以束缚（如束犬链、犬口罩等）,

并由完全民事行为能力人牵领、看管。不得在楼道内或大堂区域

内遛犬。

八、养犬人应文明携犬出户，并携带垃圾袋，及时清除犬只

所排泄的粪便，不得任其在公共区域内随地便溺。如经发现由饲

养户自行清理，或由物业公司代为清理并收取相关保洁费用（每

次2元）。

九、养犬人不得携犬进入儿童游乐场所和居民休闲活动区等

公共场所，应避让老年人、残疾人、孕妇及儿童。

十、如饲养人所养宠物侵扰他人时，物业公司将以书面形式

责令整改，有权采取强制措施或通过公安机关予以制止。

十一、如所养宠物伤害他人时，饲养人应及时将伤者送往正

规医疗机构进行救治，并承担相关医疗费用、赔偿责任以及法律

责任。

十二、业主应为所养宠物定期注射疫苗，预防传染病，并保

存相关证明以备检查。

十三、宠物死亡时，饲养人需及时与畜牧兽医部门联系，并

在其指导下对宠物尸体进行处理。严禁随意丢弃或在小区内火化、

深埋。

十四、如遇禽流感、狂犬病等流行病发生时期，须按省、市

政府有关规定严格管理执行。

十五、凡违反本规定的住户，一次警告、二次则由物业公司

会同业主委员会讨论，在小区内进行公告，接受广大业主监督，

及督促其加速整改，对屡教不改者将呈报相关部门严肃处理。小

区管理制度9

一、维修资金是业主委员会和物业使用人委托代管的基金。

二、维修资金来源按政府有关规定。

三、维修资金用于房屋共用部位（指承重结构部位，含楼盖、

屋顶、梁、柱、内外墙体和基础，外墙面,楼梯间，走廊通道，门厅,

楼内存车间等）的维修和共用设施设备（指共用的上下水道、共用

水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、消防设

施、住宅区的道路、路灯、沟渠、室外停车场等）的维修。

四、维修资金求财政部财基字{1998}7号《物业管理企业财务

管理规定》，应专户存储、专款专用，利息净收入经认可后转作代

管基金滚存使用和管理。维修资金的帐务处理按财政部财基字

{1998}7号《物业管理企业财务管理规定》执行。

五、维修资金的使用由物业管理公司提出，经业主委员会或业

主大会批准，报物业所在地区房地产管理局核准，由存放银行按核

准的开支方案，凭工程进度拨付款项。

六、物业管理公司根据小区房屋共用部位和共用设施设备的

情况，提出维修更新方案和计划，报业主委员会审核批准，每年分

二次向房管局申请。

七、维修资金使用的‘具体事宜按福州市人民政府榕政综

[19981318号文件执行。

八、维修资金的使用情况应每半年公布一次，接受业主和房管

局的监督小区管理制度10

㈠禁止乱张贴、乱涂画、乱摆卖的规定

为维护小区环境的整洁美观及公共场所的良好秩序，管理处

根据《南京市公共卫生管理条例》及《南京市物业管理条例》制

订此规定。

1、未经管理处批准，禁止在小区任何公共场所，包括房屋外

墙、公共走道楼梯间、庭苑、门店等处张贴任何标语、广告、海

报、涂写任何字句。

2、除经管理处批准在规定的时间及规定的地点进行产品展销

外，禁止在小区任何公共场所摆摊设点。

3、违反本规定的单位和个人，除应承担“三乱”行为所造成的

任何后果外，还应清除洗所乱张贴、乱涂画之处，乱摆卖者将移

交工商部门处理。

4、本区保安员、管理员应加强各自责任区巡视，杜绝“三乱”

行为的发生，区内用户应教育家人爱护小区环境，不乱涂乱画。

㈡公共场地及共用部位管理规定

为维护用户利益，保障公共场地及共用部位规范、合理使用，

特规定如下：

1、本规定所称公共场地是指小区内所有的空坪、绿地、道路、

停车场、等场地；共用部位是指楼梯、走道、消防通道、外墙面、

天面、天台等。

2、公共场地和共用部位以及附属的公共设施为全体用户所共

同使用，任何单位和个人不得以任何形式占有或占用。

3、楼梯、通道必须保持整洁、明净、畅通，通道或楼梯不得

随意隔阻挪作它用，不得随意安装防盗门或其他隔离栏，保持通

道畅通；通道及楼梯内禁止任何用户随便占用，如堆放物品，安

装灶台或其他用途。

4、外墙面必须保持外观完好、整洁和美观，无渗水、无污渍；

阳台门窗、防盗网及空调安装、外墙装饰应与整体墙面相一致，

装修标书应报管理处审批。

5、天面门由管理处统一闭锁，天面门钥匙由管理处与本单元

用户共同掌管；天面不得进行凿、拆、搭、占等违章改建。不得在

天面上乱抛垃圾、杂物；不得在天面上玩游戏、嬉闹、喧哗、乘

凉C

6、所有用户有责任自觉维护公共场地的整洁与美观，爱护公

共设施。

⑴不允许向公共场地抛撒垃圾、杂物；

⑵不允许向公共场地吐痰、口香糖和其他物品；

⑶禁止随地大小便；

⑷不得损坏公共场地与公共设施；

⑸不得损毁花草树木；

(6)在公共场所放养宠物必须遵守南京市有关规定；不得喂养

大型宠物如狼犬等；犬、猫类动物必须拴上颈链(长度以不超过

两米为宜)，禁止宠物随地大小便。

7、管理处每天负责对公共场地和共用部位进行巡查，对违反

公共场地和共用部位管理的行为，管理处发出《整改通知书》，限

期整改。

8、在用户有特殊情况需要临时占用公共场地时，用户应写出

书面申请，在不违反消防安全和其他规定的前提下，根据”有偿使

用”原则，与管理处签订临时占用空地协议书。

9、管理处有权对侵占、占用公共场地和共用部位的行为进行

制止、纠正，并按有关规定进行处理。

㈢户外广告管理规定

1、本区内户外广告的设置由管理处实施现场监督和管理。

2、凡红线区、道路两侧、建筑物上或未开发的空地上，设置

广告牌或其它招牌的企事业单位、个人，须先向管理处申报。经

主任审核并征得相关业主同意后，再根据广告的形式、设置地点

等向有关部门申报。严格控制在绿化带上设置广告，未经批准一

律不予审批。为维护多家业主的切身利益，凡在建筑物上设置广

告须经各家业主的同意，并按广告总造价的10%向管理处交纳公

共建设维护基金，此基金用于该物业的公共维修。

3、申请设置广告的报批手续齐全后，用户持批准的文件复印

件，送管理处备案，并办理施工手续，签订临时占地协议，缴纳

土地占用费。同时，还须交纳保证金，用作广告设置期满后自行

拆除，并恢复所占地原貌的保证。

4、小区内商业网点或用户需要在本区内发布户外广告的，须

委托有户外广告经营权的单位，按已批准的内容规格、地点和时

限制作。

5、户外广告经营者在制作发布广告时，一定要注意作好以下

事项：

⑴户外广告必须真实、合法，不得违反有关法律、法规的规

定，不能损害社会公众利益。

⑵户外广告设置、安装应当牢固、安全、美观，不能妨碍交

通、消防，破坏附属园林和绿化带。

⑶户外广告必须保持完整，使用规范文字，对残缺不全、不

亮的霓虹灯广告和脱色、破损、陈旧、过期、闲置的户外广告，应

当及时维修、翻新或者拆除，不得影响区貌观瞻。

⑷户外广告设施倒塌、脱落造成他人人身伤残、死亡或财产

损失的，广告经营者要承担民事责任。因受害人的过错造成损害

的，广告经营者不承担民事责任。由于第三人的过错造物业经理

人成损害的，第三者要承担民事责任。

6、各类招贴广告经营者须经主管部门审查，并张贴在区内（经

市有关部门批准）指定的社会招贴广告专栏内，不得在其它地方

张贴社会广告。

㈣环境卫生管理规定

为保持区内干净整洁，使用户享有优雅、舒适的生活环境，

结合本区实际情况，特制定本规定。

1、各用户须使用垃圾袋，于早上八点、中午二点前投入垃圾

桶内，请勿把垃圾长时间摆放在门口、走廓或楼梯间。

2、严禁任何人员在区内随地乱吐痰，乱丢纸屑、烟头、果皮、

瓜皮及瓜壳。

3、不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。

4、禁止把垃圾、纸屑、胶袋等杂物投入厕所或下水道，如因

使用不当导致堵塞或损坏，用户应负全部修理费用C

5、小区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，竖指路牌、

广告牌等，违者负责清除粉刷和拆除费用。

6、饲养宠物须经市政府有关部门批复，报管理处备案。

7、用户装修完毕，应立即清扫，不得将废物弃于走廊、楼梯

道或公共场所。

8、小区内商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公

共场所扩大营业场地，应在适当地方放置垃圾桶，不得造成蚊蝇

孳生地。

9、用户不得向室外（即窗外或阳台外）倾倒污水、抛纸屑、

烟头、杂物等。

10、凡违反以上规定者，管理处有权根据有关卫生管理规定

给予处罚，或在公共场所张榜公布其行为。

㈤暂住人员管理规定

为了加强对暂住人员的管理，保持居住环境安全优雅，确保

业主利益，特制订如下规定：

1、暂住人员必须持有效合法证件，并到派出所申报暂用户口。

2、投靠亲友的外来人员，居住时间超过三天以上，须到派出

所申报临时户口：

⑴在本市工作的暂住人员，须持有本辖区派出所签发的暂住

证C

⑵在本市工作的港、澳、台和外国人，须持有居住证。

3、暂住人员必须遵守本小区的有关规定。

4、暂住人员不得在本小区内从事非法活动，违者从严处罚。

（六）饲养家畜、家禽及宠物的管理规定

为美化净化小区居住环境，防止病疫传播，保障用户合法权益

不受侵犯，特制订本规定。

1、禁止饲养鸡、鹅、猪、猫、肉鸽等以食用为目的的家畜、

家禽。

2、饲养观赏鸟、信鸽，不得占用楼道、楼梯间、天台等共用

部位，不得在外墙和防盗网外部挂放鸟笼，不得妨碍他人休息和生

活，不得污染环境。

3、养犬须严格按照南京市限制养犬相关规定办理"养犬许可

证"、"犬类免疫证”及号牌，严禁无证无牌及违反规定养犬,无证无

牌犬不得进入本小区。

4、个人携带犬只到户外活动，必须遵守下列规定：

（1）为犬只佩带城管部门制作的号牌；

⑵为犬只带防护口罩；

⑶佩束犬链并由成人牵领、看管；

⑷即时清除犬只排除的粪便。

5、禁止携带犬只进入餐厅、商店、菜市场、学校、幼儿园、

广场及庭院等共公场所。

6、用户养犬不得妨害他人，犬只影响他人正常生活或休息时,

个人应当采取有效措施以制止。

7、犬只咬伤人时，饲养人应当立即带伤者去附近卫生防疫部

门留医观察。受伤人的有关医疗费、交通费及误工费由饲养人承

担。

8、饲养人对病犬、伤犬、死犬要妥善处置，禁止随意遗弃或

埋在区内。

9、区内的所有人均应遵守上述规定，欢迎用户向管理处及有

关部门举报。

（七）、违章占地及违章乱搭乱建管理规定

为了进一步搞好管理工作，维护本区楼房及公共配套设施的

整体规划和外貌完好，坚决制止违章占地、违章乱搭乱建及破坏

本区总体规划的违章行为，现根据有关法令和规章，制定本规定。

1、凡属下列行为之一者，由属违章占地和违章乱搭乱建：

（1）占用的‘土地未经市规划局（或被授权机关）批准，未领取

土地使用许可证或临时用地许可证的。

⑵擅自改变用地位置或扩大用地范围的。如占用公用场所作

为私家庭院、花园，扩建车库、游泳池、堆衣杂物等。

⑶转让、交换、买卖、租赁或变相买卖、租赁场地的。如买卖

公共绿化地、公共走廊等营建私人物业等。

⑷临时占地逾期不交还的。

⑸未经市规划局（或授权机关）批准，未领取建筑许可证而

擅自施工的。

⑹擅自改变批准的设计施工图纸施工的。

⑺擅自改变建筑物的规模或建筑物使用性质的。如在天面、

阳台加设铁笼、窗檐、雨蓬各种附属物等。

⑻临时性建筑物逾期不拆除的。

2、违章的处理办法

⑴经检查确认属违章占地或违章乱搭乱建按规划、城管部门

的通知处理。对不服从处理者，由物业管理处停止供水供电。继

续违章搭建的，要加重处理，对情节恶劣造成国家和人民生命财

产损失者，则由司法部门依法追究责任。

⑵凡违章用地，一律限期退出，并给予罚款，建筑物给予没

收或拆除。罚款并没收其转让、买卖、租赁或变相买卖、租赁土

地的全部违章所得。

⑶不改变房产用途、外貌、不损害房屋结构，有利于业主、

用户生活，可以申清室内装饰，如未经批准，擅自改变房屋用途、

外貌或进行扩建、拆建，有损房屋结构，影响环境整体规划的，

除责令停止或恢复原貌外，并视其情节轻重，处以罚款。逾期不

交纳罚款者，每天加收百分之一的滞纳金。

⑷经审定限期拆除，逾期不拆者，应强行拆除，以料抵工。

如不能以料抵工者，拆除的全部劳务费由违章者负担。

⑸对参与违章设计、施工的单位，违章占地的单位或建设单

位的负责人，按市府有关规定处理。来源自物业经理人小区管理

制度11

保洁员

1）负责责任范围内的清洁卫生，严格执行保洁作业指导书的

要求。

2）在辖区进行保洁时，发现任何破坏环境卫生行为或故意破

坏行为时应及时阻止，对不听劝阻者应及时报告管理处。

3）在辖区进行保洁时，严格执行操作程序，保质保量完成保

洁任务，并确保不影响业户的生活和休息。初中文化，身体健康,

品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。

绿化管理员

1）具体的绿化养护工作，严格执行绿化养护工作的技术规范。

2）实施绿化养护时、爱护公共设施及业户物品，保质保量完

成养护工作并确保不影响业户的‘正常生活和休息。

3）进行绿化养护时，对任何破坏环境卫生行为或故意损坏行

为应及时阻止，对不听劝告者，立即向管理处报告°

4）负责本责任区红外红布防系统、摄像镜头范围内的植物定

期修剪工作。

5）服从工作安排、遵守公司各项规章制度。

6）爱护绿化工具和设备。初中以上文化，高中文化，品行端

正，工作认真负责，具有绿化养护知识。小区管理制度12

为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业

管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、

文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。

一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人

的托，依据物业管理托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、

设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮

和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有立的法人资格，从业人员应取

得职业资格证书。

3、物业管理企业接受托应与业主、使用人签订物业服务合同，

其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督

检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的‘服务场所，专线电话，专职

工作人员24小时值班，确俣及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公

示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。

(1)物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消

防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行

正常，居住安全。

(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件

及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

(3)对二次供水水箱，应一个季度或在重节日前彻底清洗一

次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注

意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应

放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形

式，向广业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关

心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人,

定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质

量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂

物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。骆净、路沿净、人行

道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地部门建立良好的工作关

系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。

要加宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防

工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定

位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主员会。与物业管理企业签订服务

合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营

性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理

部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内

部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动

采暧、供水、排水设施，不准随意占月公共用地乱堆杂物；不准

损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准

私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制

造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人

交纳费用；也可以向提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违物业服务合同约定，任何

一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向

仲裁机构申请仲裁或直接向人民提起诉讼。

住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为

政府和广居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安

居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面

作出努力。

三、本办法施行监督机关为—市—区建设环保行政执法局物业

管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。小区管理制度13

一、门卫工作职责

（一）负责小区常住人员的出入管理，查验非常住人员临时通

行证；

（二）负责外界来访小区人员的查问登记；

（三）负责监管进出小区的机动及非机动车辆停放秩序，按月

收取停车费；

（四）负责进出小区的物品的查验登记；

（五）负责小区院内、住宅楼的'安全巡视、公共区域的消防安

全巡查;按时开关照明灯、水泵；

二、管理办法

1.门卫值班人员要坚守岗位，遵守制度和要求，不得擅离职

守，不得从事与值班值勤无关的活动。白天值班人员每两小时巡

查1次，夜间值班人员每小时巡查1次。违反规定者每次罚款100

yco

2.门卫对出入小区人员、车辆有权进行必要的检查。外来人

员一时没有联系上被访人，可在门外等候。严禁闲杂人员进入小

区。对出入小区车辆进行登记，发现可疑情况应及时报告，特殊

情况可直接拨打110电话报警。对有明显标志的公务人员、车辆

（如救护车、消防车、警车、邮车、工商、税务、供电）等可免于登

记通行。对出现的异常情况，保安员要准确及时记录时间、地点、

人物、事件等情况。小区管理制度14

1.电梯安装结束，取得质量技术安全监督部门发给的电梯准

用证后，方可投入运行。

2.物业公司的电梯工须经质量技术监督部门培训，并取得电

梯操作员资格后（年审有效期内），方可上岗操作。

3.电梯按规定的时间运行。在保证服务的前提下，合理配置资

源。

4.电梯日常维保按《电梯巡检记录表》项目展开工作，保证最

佳外观状态和使用效果。

5.电梯管理应按《电梯维修保养安全操作规范》操作，以达到

安全舒适的运行要求。

6.电梯实行客货分开，大堂保安应引导搬运货物的'乘客使用

专用货梯，禁止使用客梯载运货物，乘客搬运货物时应避免损坏电

梯，乘客若搬运大量货物需专梯服务时，可通知电梯工现场配合,

保洁人员运送垃圾严禁使用客梯。

7.电梯出现困人、水浸等紧急故障，电梯工应快速到达现场

（上班时间内电梯工10分钟内；外委公司30分钟内）采取救援办

法，及时安全地把人救出。

8.电梯机房按《电梯机房管理制度》进行管理，以符合设备正

常运行的需要。

9.