职业资格-估价理论与方法真题库-7

职业资格-估价理论与方法真题库_71、单选题购买一套建筑面积为120㎡，单价为18000元/㎡的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是()。A、

于成交日期一年后一次性支付所有款项B、

于成（江南博哥）交日期一次性付清，给予5%的优惠C、

于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付D、

首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付正确答案：

D

参考解析：考点:名义价格和实际价格。选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216万元。2、多选题建筑物区分所有权包括()等。A、

按份共有所有权B、

专有部分所有权C、

共同关系成员权D、

共同部分持份权E、

长期使用租赁权正确答案：

B

C

D

参考解析：考点:房地产权益的含义。区分所有权，是一种复合性的权利。包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的持份权、共同关系产生的成员权。典型例子：商品房的权利构成：套内建筑面积+分摊共有建筑面积，业主对整个小区的权利。3、多选题房地产所有权划分中，共有所有权的种类包括()。A、

按份共有B、

按权共有C、

共同共有D、

共享共有E、

共用共有正确答案：

A

C

参考解析：考点:房地产权益的含义。共有又有按份共有和共同共有。4、多选题下列选项中，属于某宗房地产的位置因素的有()。A、

方位B、

坐落C、

楼层D、

临街状况E、

交通条件正确答案：

A

B

C

D

参考解析：房地产的位置因素通常包括方位、坐落、楼层和临街状况等。因此，选项ABCD是正确的。5、多选题房地产的独一无二性，也称为()。A、

独特性B、

异质性C、

非同质性D、

个别性E、

有限性正确答案：

A

B

C

D

参考解析：房地产的独一无二性，也称为房地产的异质性、非同质性、个别性和独特性。这是房地产的特性之一，因为没有任何两宗房地产是完全相同的。这种独一无二性主要源自于房地产的位置固定性、供应有限性以及用途多样性。6、多选题政府对房地产的限制一般是通过()特权来实现的。A、

罚款权B、

管制权C、

征税权D、

征收权E、

充公权正确答案：

B

C

D

E

参考解析：政府对房地产的限制一般是通过管制权、征税权、征收权等特权来实现的。这些特权可以帮助政府对房地产市场进行规范和管理，防止过度投机和不合理定价，保障公共利益和市场秩序。因此，选项BCD是正确的。7、多选题引起房地产价格上涨的原因有多种，对房地产本身进行投资改良的内容包括()。A、

政府进行道路建设B、

农用地转为建设用地C、

改进物业管理D、

装饰装修改造E、

更新或添加设施设备正确答案：

C

D

E

参考解析：考点:保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良，如重新进行装饰装修，更新或添加设施设备，改进物业管理等。8、多选题房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于()引起的。A、

装饰装修改造B、

通货膨胀C、

需求增加D、

改进物业管理E、

周围环境改善正确答案：

C

E

参考解析：本题考查的是房地产的特性。导致房地产价格上涨的原因中，房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。9、多选题“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、()等基础设施条件以及场地平整。A、

给水B、

排水C、

电力D、

通信E、

热力正确答案：

A

B

C

D

参考解析：考点:按开发程度划分的种类。三通一平：一般是指通路、通水、通电以及场地平整；五通一平：是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整；七通一平：一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。10、多选题下列房地产中，属于按经营使用方式划分的有()。A、

销售的房地产B、

收益性房地产C、

出租的房地产D、

自用的房地产E、

有租约限制的房地产正确答案：

A

C

D

参考解析：按经营使用方式划分，房地产可分为出租的房地产、自用的房地产和销售的房地产。其中，出租的房地产是指开发商或业主将物业出租给租户，并从中获取租金收益的房地产。因此，选项C是正确的。而收益性房地产是指能够产生现金流或预期能够产生现金流的房地产，通常用于出租或作为办公、商业场所使用。因此，选项B也是正确的，但在此题目中已经被选为正确答案就不再赘述。对于题目中给出的选项DE，它们描述的是一些特殊的房地产情况，与按经营使用方式划分的分类方式无关，因此不涉及。以上是根据用户输入题目和答案的推理过程和依据，希望能够对您有所帮助。11、多选题中国目前的房地产权利主要包括()。A、

所有权B、

建设用地使用权C、

地役权D、

抵押权E、

永租权正确答案：

A

B

C

D

参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。中国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。12、单选题下列关于起价、标价、成交价和均价的表述中，错误的是()。A、

起价是销售新建商品房的最低价B、

一般情况下，买卖双方围绕标价进行讨价还价C、

商品房买卖合同中写明的价格一般是成交价D、

均价是指新建商品房成交价的平均价格正确答案：

D

参考解析：考点:起价、标价、成交价和均价。选项D，均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。13、多选题下列选项中属于房地产区位状况描述内容的有()。A、

位置描述B、

交通描述C、

外部配套设施描述D、

周围环境描述E、

建筑结构正确答案：

A

B

C

D

参考解析：考点:房地产区位状况描述。房地产区位状况描述主要包括：位置描述、交通描述、外部配套设施描述、周围环境描述。选项E属于房地产实物状况描述。14、多选题房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A、

装饰装修改造B、

通货膨胀C、

需求增加D、

改进物业管理E、

周围环境改善正确答案：

C

E

参考解析：本题考查的是保值增值。三种自然增值原因：外部经济、需求增加、房地产使用管制改变。选项AD属于投资增值而非自然增值；选项B属于保值而非自然增值。15、多选题房地产的独一无二特性导致了（）。A、

难以出现相同房地产的大量供给B、

房地产市场不能实现完全竞争C、

房地产交易难以采取样品交易的方式D、

房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E、

房地产价值量大正确答案：

A

B

C

D

参考解析：本题考查的是独一无二。房地产的独一无二性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。此外，房地产交易不宜采取样品交易方式，即使是新建商品房有效果图、售楼书、沙盘、样板房（或样板间）、现场照片等，其交易也不宜采取样品交易的方式，而应到实地查看、亲身感受或体验，房地产估价也应到估价对象现场进行实地查勘。16、多选题对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（）。A、

标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B、

熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C、

小商铺通常比大商铺的变现能力弱D、

厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E、

郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱正确答案：

A

B

C

参考解析：本题考查的是难以变现。选项A错误，标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因此比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因；选项B错误，熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；选项C错误，小商铺总价低，比大商铺容易变现；选项D正确，厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的；选项E正确，郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。17、多选题下列关于市场价格、理论价格和评估价值的表述中，正确的有()。A、

房地产的市场价格是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数B、

在正常市场或正常经济发展下，市场价格围绕着理论价格而上下波动C、

市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格D、

不同的估价师对同一宗房地产评估出的价值或价格不会完全相同E、

比较价值趋向于理论价格，收益价值趋向于市场价格正确答案：

B

C

D

参考解析：考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A，一般商品的市场价格，通常是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数。房地产由于具有独一无二性，没有大量相同房地产的成交价格，所以房地产的市场价格应是以一些类似房地产的成交价格为基础测算的，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异；选项E，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。18、多选题下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有()。A、

完全产权价值B、

出租人权益价值C、

快速变现价值D、

承租人权益价值E、

残余价值正确答案：

C

E

参考解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。19、多选题关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有()。A、

市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B、

同一估价对象在同一价值时点，市场价值是唯一的，投资价值是因人而异的C、

用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D、

用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同E、

投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果正确答案：

A

B

参考解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。某一房地产的投资价值，是指根据某个特定的投资者的实际情况，对该房地产所评估的价值。该房地产的市场价值，是指该房地产对典型投资者的价值。即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而有所不同。选项C，评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率，即典型的投资者所要求的报酬率，而评估投资价值时所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。因此，用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值并不相同；选项D，成本法中投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费，不管是自有资金还是借贷资金，均应计算利息，因此用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值应该相同。不同的是利润的取值；选项E，投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。因此，投资价值的评估结果可能大于也可能等于，甚至可能小于市场价值的评估结果。20、多选题关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法，正确的有()。A、

在合法利用下，现状价值不高于市场价值B、

在合法利用下，（市场价值一现状价值）≥将现状利用改变为最佳利用的必要支出及应得利润C、

在现状利用为最高最佳利用下，现状价值等于市场价值D、

在不是合法利用下，现状价值不低于市场价值E、

同一估价目的、价值类型下，不能同时评估市场价值和现状价值正确答案：

A

B

C

参考解析：考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。在合法利用下，必然有（市场价值一现状价值）≥将现状利用改变为最高最佳利用的必要支出及应得利润。否则，现状利用就是最高最佳利用，现状价值就是市场价值。选项D，在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值；选项E，在现状利用就是最高最佳利用时，现状价值就是市场价值。21、多选题下列属于成本租金的有()。A、

折旧费B、

维修费C、

管理费D、

利润E、

投资利息正确答案：

A

B

C

E

参考解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。22、多选题在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括()。A、

拖欠建设工程价款B、

已抵押担保的债权数额C、

房地产变卖处置费用D、

诉讼费用E、

其他法定优先受偿款正确答案：

A

B

E

参考解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。23、单选题下列关于拍卖保留价的表述中，错误的是()。A、

拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价B、

如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的10%C、

保留价是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价D、

拍卖财产未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见正确答案：

B

参考解析：考点:评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。选项B，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。24、多选题投保火灾险时的保险价值包括()。A、

遭受火灾毁损的建筑物价值B、

遭受火灾毁损的土地价值C、

连带损失D、

租金损失E、

遭受火灾毁损的建筑物重建成本正确答案：

A

C

D

E

参考解析：考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。投保火灾险时的保险价值，通常仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本（或重置成本）和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。25、多选题按照房地产权利的种类划分房地产价格时，主要包括()。A、

房地产所有权价格B、

土地使用权价格C、

其他房地产权利价格D、

历史成本E、

可变现净值正确答案：

A

B

C

参考解析：考点:房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格是按照房地产权利的种类划分的几种价格。26、多选题经济适用房的成本包括()。A、

土地房屋征收补偿费B、

建筑安装工程费C、

管理费D、

贷款利息E、

小区营业性配套公建费正确答案：

A

B

C

D

参考解析：考点:市场调节价、政府指导价和政府定价。经济适用住房的成本包括土地房屋征收补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金七项因素。27、多选题决定某类房地产供给量的主要直接因素有()。A、

该类房地产的价格水平B、

消费者的收入水平C、

该类房地产的开发成本D、

该类房地产的开发技术水平E、

房地产开发企业对未来的预期正确答案：

A

C

D

E

参考解析：考点:房地产供给。选项B，属于影响房地产需求量的因素。28、多选题下列各项影响房地产价格的因素中，可以并列构成一种分类的有()。A、

一般因素B、

国际因素C、

市场因素D、

区域因素E、

个别因素正确答案：

A

D

E

参考解析：考点:房地产价格影响因素概述。对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。29、多选题下列情况中会导致房地产价格上升的有()。A、

上调开发商贷款利率B、

限制房地产投机行为C、

城市化的加速发展D、

国际上的政治对立E、

政府制定最高限价正确答案：

A

C

参考解析：本题考查的是制度政策因素。选项BDE均可能降低房地产价格。30、多选题下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的有()。A、

世界经济状况B、

房地产投机C、

政治对立状况D、

军事冲突状况E、

城市化状况正确答案：

A

C

D

参考解析：考点:国际因素。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。选项BE，属于社会因素。31、多选题下列各价值类型中，属于基本价值类型的有()。A、

市场价值B、

评估价值C、

投资价值D、

抵押价值E、

现状价值正确答案：

A

C

E

参考解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。32、多选题房地产价格的特征主要包括()。A、

房地产价格受建筑技术的影响很大B、

房地产价格不受交易者的个别情况影响C、

房地产价格形成的时间通常较长D、

房地产价格实质上是房地产权益的价格E、

房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格正确答案：

C

D

E

参考解析：考点:房地产价格的特点。房地产价格与一般物品价格的不同之处，即为房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。33、多选题下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有()。A、

当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品B、

对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加C、

当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加D、

房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上E、

当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求正确答案：

B

C

参考解析：考点:房地产需求。选项A，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化；选项D，房地产替代品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上；选项E，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。34、单选题下列关于房地产价格的说法，不正确的是()。A、

房地产价格实质上是房地产权益价格B、

房地产价格同时有买卖价格和租赁价格C、

房地产价格容易受交易者的个别情况影响D、

房地产价格形成的时间通常较短正确答案：

D

参考解析：考点:房地产价格的特点。房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。选项D，房地产价格形成的时间通常较长，一般物品的价格形成的时间通常较短。35、多选题下列有关房地产供给量的决定因素的表述中，正确的有()。A、

某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图B、

供给量与价格正相关C、

在价格水平不变的情况下，当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给增加D、

开发技术水平的提高可以提高开发成本E、

当房地产开发企业预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加正确答案：

A

B

E

参考解析：本题考查的是房地产供给。选项C错误，在价格水平不变的情况下，当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给减小；选项D错误，在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发企业就会开发更多的房地产。36、多选题在影响房地产价格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外，另一种分类因素包括()。A、

一般因素B、

客观因素C、

经验因素D、

区域因素E、

个别因素正确答案：

A

D

E

参考解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。37、多选题在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A、

拖欠建设工程价款B、

已抵押担保的债权数额C、

房地产变卖处置费用D、

诉讼费用E、

其他法定优先受偿款正确答案：

A

B

E

参考解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。38、多选题影响房地产价值的权益因素包括（）。A、

房地产权利设立和行使的限制B、

房地产区位的限制C、

房地产使用管制D、

房地产通风采光的限制E、

房地产相邻关系的限制正确答案：

A

C

D

E

参考解析：本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制，包括：房地产权利及其行使的限制，使用管制，相邻关系的限制。选项B明确提到了区位，属于区位因素。39、多选题影响房地产价格的经济因素主要有（）。A、

经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B、

社会发展状况、房地产投机和城市化C、

财政收支及金融状况、利率D、

物价、汇率、居民收入E、

人口数量、行政隶属变更、居民收入正确答案：

A

C

D

参考解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。选项B属于社会因素；选项E中人口数量属于人口因素，行政隶属关系变更属于其他因素，居民收入属于经济因素。40、多选题需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有（）。A、

炫耀性物品B、

“吉芬”物品C、

低档商品D、

高档商品E、

急需商品正确答案：

A

B

参考解析：本题考查的是房地产需求。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。41、多选题形成房地产有效需求必须具备的条件有（）。A、

消费者有购买房地产的意愿B、

消费者能够承受并支付得起房地产价格C、

城市经济高速发展D、

人口急剧增长E、

房地产供给大于房地产需求正确答案：

A

B

参考解析：本题考查的是房地产需求。需求的形成条件：（1）消费者愿意购买，即有购买欲望；（2）消费者能够购买，即有支付能力。42、多选题下列属于土地使用管制的事项有（）。A、

建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B、

取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C、

某宗土地使用权中，要求容积率为2.0D、

甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E、

某宗土地只能用于商业房地产开发正确答案：

A

C

E

参考解析：本题考查的是房地产权益因素。选项B是对土地使用权的行使的限制，不属于土地使用管制。选项D属于相邻权，源于房地产权利的限制。43、多选题下列属于成本租金构成的内容有（）。A、

折旧费B、

维修费C、

管理费D、

保险费E、

房产税正确答案：

A

B

C

E

参考解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。成本租金包括：折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税。商品租金和成本租金的差别，多3个项目——保险费、地租、利润。44、多选题下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。A、

消费者的收入增加B、

作为替代品的房地产的价格上升C、

作为互补品的房地产的价格上升D、

消费者预期其未来的收入增加E、

消费者预期未来的房地产价格上升正确答案：

A

B

D

E

参考解析：本题考查的是房地产需求。选项A正确，对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；选项B正确，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上,从而该种房地产的需求增加；选项C错误，在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加；选项D正确，消费者预期未来的收入增加时，就会增加对房地产当前的需求；选项E正确，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求；反之，就会持币观望，减少对房地产的现时需求，45、单选题下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是()。A、

价格形成的时间通常较长B、

价格实质是权益的价格C、

与区位关系密切D、

受供求因素的影响正确答案：

D

参考解析：考点:房地产价格的特点。房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波动，受供求因素的影响；（3）都是按质论价，即优质高价，劣质低价。46、多选题下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。A、

居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升B、

如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C、

如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升D、

如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E、

居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大正确答案：

A

B

C

D

参考解析：本题考查的是居民收入。选项E错误，居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。47、多选题下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A、

完全产权价值B、

出租人权益价值C、

快速变现价值D、

承租人权益价值E、

残余价值正确答案：

C

E

参考解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。完全产权价值、出租人权益价值和承租人权益价值，是另一组概念分类。完全产权价值，就是市场价值。48、多选题下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。A、

税收政策B、

城市规划调整C、

环境状况D、

城市基础设施状况E、

汇率正确答案：

C

D

参考解析：本题考查的是房地产区位因素。选项C、D属于区位因素；选项A、B均属于政策制度因素；选项E汇率属于经济因素。49、多选题理论上房地产的供求状况可分为的类型是（）。A、

全国房地产总的供求状况B、

本地区房地产总的供求状况C、

全国同类房地产的供求状况D、

本地区同类房地产的供求状况E、

房地产的短缺或者充足供求状况正确答案：

A

B

C

D

参考解析：本题考查的是房地产供求状况的分类。房地产供求状况的分类：（1）全国房地产总的供求状况；（2）本地区房地产总的供求状况；（3）全国同类房地产的供求状况；（4）本地区同类房地产的供求状况。50、多选题关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A、

市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B、

投资价值和市场价值采取收益法评估时，折现率取值相同C、

投资价值趋向于市场价值D、

国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E、

在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估正确答案：

A

D

E

参考解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B，投资价值和市场价值采取收益法评估时，市场价值采取社会一般收益率，而投资价值采取投资者要求的最低收益率。选项C，投资价值和市场价值的形成视角和基础不同。51、多选题关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。A、

合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响B、

抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值C、

在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值D、

房屋征收评估应评估无租约限制价值E、

只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变正确答案：

A

B

C

E

参考解析：本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A应该无影响，无租约限制则无合同租金，无租约限制价值有时又称为完全产权价值，合同租金与市场租金的差异对其没有影响。选项B错误，抵押估价、转让估价应该评估出租人权益价格；选项C错误，合同租金低于市场租金，则出租人权益价值小于无租约限制价值，承租人权益价值为正。如果合同租金大于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，承租人权益价值为负；选项E错误，承租人的权益价值就是按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。52、多选题工业房地产的区位影响因素主要考虑（）。A、

临街状况B、

动力是否易于取得C、

废料处理是否方便D、

接近大自然E、

产品原料的获取方便程度正确答案：

B

C

E

参考解析：本题考查的是房地产区位因素。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。选项A主要对商业房地产意义重要；选项D主要对住宅类房地产重要。53、多选题房地产价格的特征主要包括（）。A、

房地产价格受建筑技术的影响很大B、

房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响C、

房地产价格形成的时间通常较长D、

房地产价格实质上是房地产权益的价格E、

房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金正确答案：

B

C

D

E

参考解析：本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格的六个特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。54、多选题房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。A、

该种房地产的价格水平B、

消费者的预期C、

该种房地产的开发成本D、

该种房地产的开发技术水平E、

房地产开发商和拥有者对未来的预期正确答案：

A

C

D

E

参考解析：本题考查的是房地产供给。房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。55、多选题城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）。A、

建筑高度B、

建筑结构C、

容积率D、

土地使用权来源E、

土地用途正确答案：

A

C

E

参考解析：本题考查的是房地产权益因素。使用管制主要指农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定，建筑结构不属于土地使用管制内容，土地使用权是管制使用性质，但是不管制来源。56、单选题关于房地产互补品的说法，正确的是()。A、

商业用房与工业用房是互补品B、

新建商品房与存量房是互补品C、

经济适用住房与普通商品住房是互补品D、

郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：

D

参考解析：考点:房地产需求。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。57、多选题为评估出客观合理的价值，估价人员应本着()假设等进行估价。A、

各方估价利害关系人均是利己并理性的B、

估价人员应“换位思考”C、

估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值D、

估价人员以专家身份权衡评估价值E、

估价人员以委托人的立场来考虑评估价值正确答案：

A

B

D

参考解析：考点:独立客观公正原则。在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值或价格，估价师首先应基于以下假设进行估价：（1）各方估价利害关系人均是利己并理性的；（2）估价师应“换位思考”，即以各方估价利害关系人的角色和心态来思考评估价值；（3）估价师以独立第三方的专家身份来权衡评估价值。在此基础上便可得出一个不偏袒任何一方估价利害关系人的评估价值。58、多选题下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有()。A、

房地产抵押估价B、

房屋征收评估C、

房地产司法拍卖估价D、

房地产转让估价E、

房地产投资信托基金估价正确答案：

B

C

参考解析：本题考查的是合法原则。在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封；房屋征收评估，是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。59、多选题土地权属证书有()。A、

《国有土地使用证》B、

《集体土地所有证》C、

《集体土地使用证》D、

《土地他项权利证明书》E、

《国有土地所有证》正确答案：

A

B

C

D

参考解析：考点:合法原则。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》。60、多选题以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件()。A、

按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金B、

取得土地使用权证书C、

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书D、

按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件E、

按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上正确答案：

A

B

C

D

参考解析：考点:合法原则。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。61、多选题在有法可依情况下，根据合法原则，下列有关法律效力的解释正确的有()。A、

上位法优先于下位法B、

不同效力的法有冲突时新法优先于旧法C、

特别法优先于普通法D、

法律文本优先于法律解释E、

强行法优先于任意法正确答案：

A

C

D

E

参考解析：本题考查的是合法原则。选项B错误，“新法优于旧法”是在效力相等的法有冲突时适用。对于有法可依但法之间有冲突的，一般应遵循“上位法优先于下位法”、“新法优先于旧法”（该原则是在效力相等的法有冲突时适用）、“特别法优先于普通法”、“法律文本优先于法律解释”、“强行法优先于任意法”、“法不溯及既往”等原则，解决法的适用冲突问题。其中，在法的效力等级方面，法律的效力高于行政法规，行政法规的效力高于地方性法规、部门规章、地方政府规章;地方性法规的效力高于本级和下级地方政府的规章;部门规章与地方政府规章的效力相等。62、多选题下列有助于把握最高最佳利用原则的原理有()。A、

适合原理B、

均衡原理C、

合理原理D、

边际效用E、

收益递增递减原理正确答案：

A

B

E

参考解析：考点:最高最佳利用原则。收益递增递减原理、均衡原理、适合原理，这三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则。63、多选题根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产()时，便为最高最佳使用。A、

与外部环境最协调B、

达到规模递增C、

内部构成要素的组合最适当D、

外部环境与内部因素相关联E、

外部环境要素为最适当的组合正确答案：

A

C

参考解析：考点:最高最佳利用原则。适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境相协调，同时其各个组成部分又搭配时，便为最高最佳利用。64、多选题在评估市场价值时，应遵循的原则包括()。A、

独立客观公正原则B、

谨慎原则C、

合法原则D、

替代原则E、

最高最佳利用原则正确答案：

A

C

D

E

参考解析：本题考查的是房地产估价原则概述。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。65、多选题下列对于价值时点的描述中，正确的有()。A、

房地产抵押、征收等估价，价值时点在现在，估价对象状况为现在状况B、

房地产损害赔偿的估价，估价对象状况为过去，价值时点为现在C、

对评估期房的价值，估价对象状况为过去，价值时点在未来D、

在房地产纠纷案件中，估价对象状况在过去，价值时点为过去E、

对房地产市场预测时，估价对象状况在过去，价值时点为现在正确答案：

A

B

D

参考解析：考点:价值时点原则。选项C，对评估期房的价值，估价对象状况为未来，价值时点为现在；选项E，对房地产市场预测时，估价对象状况为未来，价值时点为将来。66、多选题下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有()。A、

标准厂房B、

房地产开发用地C、

行政办公楼D、

写字楼E、

在建工程正确答案：

A

B

D

参考解析：考点:比较法适用的估价对象。比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。选项C，基本不用于出售交易，所以难以取得可比实例；选项E，在建工程的施工进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。注意：如果是特殊厂房，就不适合选用比较法了。67、单选题在房地产抵押过程中，债务人或者第三人()房地产的占有。A、

不转移B、

转移C、

暂不转移D、

暂时转移正确答案：

A

参考解析：考点:房地产抵押的需要。房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保。68、单选题决定房地产需求量的因素，不包括()。A、

该种房地产的价格水平B、

该种房地产的开发成本C、

消费者的收入水平D、

相关物品的价格水平正确答案：

B

参考解析：考点:房地产需求。决定房地产需求量的因素：（1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平；（3）消费者的偏好；（4）相关物品的价格水平；（5）消费者对未来的预期。选项B属于决定房地产供给量的因素。69、多选题下列选项中，难以采用比较法估价的有()。A、

特殊厂房B、

普通住宅C、

存量成套住宅D、

博物馆E、

在建工程正确答案：

A

D

E

参考解析：考点:比较法适用的估价对象。下列房地产难以采用比较法估价：（1）数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；（2）很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；（3）可比性很差的房地产，如在建工程等。70、多选题下列选项中，运用比较法估价的一般步骤包括()。A、

收集交易实例B、

选取可比实例C、

建立比较基础D、

计算比较价值E、

分解比较系数正确答案：

A

B

C

D

参考解析：考点:比较法估价的操作步骤。运用比较法估价一般分为4大步骤：（1）收集交易实例；（2）选取可比实例；（3）建立比较基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行市场状况调整；（6）进行房地产状况调整；（7）计算比较价值。71、多选题收集交易实例时应收集交易实例信息包括()。A、

成交价格B、

议价时间C、

成交日期D、

交易方式E、

交易目的正确答案：

A

C

D

E

参考解析：考点:收集交易实例的要求。在收集交易实例时应尽量收集较多的内容，一般包括：（1）交易对象基本状况；（2）交易双方基本情况；（3）交易方式；（4）成交日期；（5）成交价格；（6）付款方式；（7）融资条件；（8）交易税费负担；（9）交易目的。72、多选题财产范围不同主要有()。A、

带有债权债务的房地产B、

含有非房地产成分C、

房地产实物范围不同D、

房地产的产权性质不同E、

房地产处于的商圈不同正确答案：

A

B

C

参考解析：考点:统一财产范围。房地产范围不同主要有3种：含有房地产以外的资产；带有债权债务的房地产；房地产实物范围不同。73、多选题下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的有()。A、

相邻房地产合并交易B、

交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C、

交易双方存在利害关系D、

人为哄抬价格的交易E、

交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情正确答案：

A

C

D

参考解析：考点:造成成交价格偏离正常价格的因素。造成成交价格偏离正常价格的因素：（1）利害关系人之间的交易；（2）对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；（3）被迫出售或被迫购买的交易；（4）人为哄抬价格的交易；（5）对交易对象有特殊偏好的交易；（6）相邻房地产合并的交易；（7）受迷信影响的交易。选项B，交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；选项E，交易中的某一方特别了解市场行情，但是不意味着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。74、多选题房地产价格指数或变动率可细分为()。A、

全国房地产价格指数或变动率B、

全国某类房地产价格指数或变动率C、

某地区某类房地产价格指数或变动率D、

某地区房地产价格指数或变动率E、

某国家某类房地产价格指数或变动率正确答案：

A

B

C

D

参考解析：考点:市场状况调整的方法。房地产价格变动率或价格指数可分为：（1）全国各类房地产得；（2）某地区各类房地产的；（3）全国某类房地产的；（4）某地区某类房地产的。75、多选题某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三～六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有()。A、

因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整B、

因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整C、

因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整D、

因楼层相同，不需进行楼层因素调整E、

因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整正确答案：

A

B

C

D

参考解析：考点:房地产状况调整的内容。虽然估价对象与可比实例位于同一小区，区位因素也会有差异，如临街状况、周围环境及景观、交通条件等；估价对象与可比实例虽然同期建造，质量一致，实物状况也可能会有差异，如是否带电梯、一梯三户还是一梯两户、楼梯宽窄、层高、是否南北通透等；估价对象与可比实例虽然权利性质相同，权益状况也可能有差异，如土地使用权剩余年限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况等；虽然估价对象与可比实例楼层相同，因为是否设电梯或估价对象是底商住宅，商业部分层高较高，整体楼层系数可能与纯住宅楼的楼层系数不同等原因，也可能需要进行楼层因素调整。噪声属于区位因素，应该进行调整。76、多选题在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有()。A、

比例调整B、

加法调整C、

减法调整D、

乘法调整E、

换位调整正确答案：

B

D

参考解析：考点:房地产状况调整的方法。在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有加法调整和乘法调整。77、多选题比较法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的()。A、

区位相近B、

权利性质相同C、

面积相等D、

档次相当E、

建成年份相同正确答案：

A

B

D

参考解析：考点:选取可比实例的要求。可比实例的房地产应与估价对象房地产相似，包括：（1）与估价对象的区位相近；（2）与估价对象的用途相同；（3）与估价对象的权利性质相同；（4）与估价对象的档次相当；（5）与估价对象的规模相当；（6）与估价对象的建筑结构相同。78、多选题下列方法中，不属于房地产状况调整方法的有()。A、

直接比较调整法B、

直观比较法C、

总价调整法D、

成本调整法E、

百分比调整法正确答案：

B

D

参考解析：考点:房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：（1）直接比较调整、间接比较调整；（2）总价调整、单价调整；（3）金额调整、百分比调整；（4）加法调整、乘法调整。79、单选题当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会()。A、

增加B、

减少C、

不变D、

无法确定正确答案：

A

参考解析：考点:房地产需求。当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，该种房地产的需求就会减少。80、多选题选取可比实例时，应符合的要求包括（）。A、

可比实例与估价对象所处的地区必须相同B、

可比实例的交易类型与估价目的吻合C、

可比实例的规模与估价对象的规模相当D、

可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E、

可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同正确答案：

B

C

D

E

参考解析：本题考查的是选取可比实例的要求。选项A可比实例只要与估价对象在同一地区或同一供求范围内的相似地区即可。而且A选项中有“必须”的字样。81、多选题收益法根据资本化类型的不同，分为()。A、

直接资本化法B、

投资法C、

报酬资本化法D、

利润法E、

市场法正确答案：

A

C

参考解析：考点:收益法的含义。收益法根据资本化类型的不同，分为直接资本化法和报酬资本化法。82、多选题收益性房地产包括()。A、

餐馆B、

旅店C、

加油站D、

农地E、

未开发的土地正确答案：

A

B

C

D

参考解析：本题考查的是收益法概述。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。83、多选题收益性房地产估价需要具备的条件是房地产未来的()都能够较准确的预测。A、

收益B、

经营方式C、

收益年限D、

市场状况E、

风险正确答案：

A

E

参考解析：考点:收益法估价需要具备的条件。收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。84、多选题预计某房地产未来第一年的净收益为170万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少8万元，报酬率为8%，则下列说法中正确的有()。A、

该房地产未来第30年的年净收益小于零B、

该房地产的合理经营期限大于22年C、

该房地产的收益价值小于1276.47万元D、

该房地产的收益价值大于875万元E、

该房地产的资本化率为18%正确答案：

A

B

C

D

参考解析：考点:净收益按一定数额递减的公式。A－（n－1）b＝0，170－8（n－1）＝0，n＝22.25。V＝（170/8%－8/8%2）[1－1/（1+8%）22.25]＋8/8%×22.25/（1＋8%）22.25＝1118.59（万元）。85、多选题下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有()。A、

净收益包括有形收益和无形收益B、

通常只有客观收益才能用于估价C、

运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费D、

应同时给出较乐观.较保守和最可能的三种估计值E、

空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算正确答案：

A

B

D

E

参考解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。86、多选题收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有()。A、

电梯折旧费B、

租赁保证金利息C、

房地产税D、

企业（个人）所得税E、

房屋保险费正确答案：

B

D

参考解析：考点:净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中。租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业（个人）所得税不计入运营费用。87、多选题收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有()。A、

抵押贷款还本付息额B、

房地产折旧额C、

重置提拨款D、

房地产改扩建费用E、

所得税正确答案：

A

B

D

E

参考解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。88、多选题某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括()。A、

电费B、

物业管理费C、

水费D、

供暖费E、

房地产税正确答案：

C

D

E

参考解析：本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。89、多选题在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的()。A、

客观收益B、

实际收益C、

有形收益D、

无形收益E、

潜在收益正确答案：

A

C

D

参考解析：考点:净收益测算应注意的问题。在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的有形收益、无形收益、客观收益。90、单选题当某种房地产的替代品的价格较高时，消费者对该种房地产的当前需求通常会()。A、

增加B、

减少C、

不变D、

无法确定正确答案：

A

参考解析：考点:房地产需求。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。91、多选题下列各项中，不属于直接资本化法优点的有()。A、

计算过程较为简单B、

通常只需要测算未来第一年的收益C、

指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和D、

每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解E、

资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系正确答案：

C

D

参考解析：考点:直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法的优点是：（1）不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；（2）资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；（3）计算过程较简单。92、多选题剩余技术有()。A、

市场剩余技术B、

土地剩余技术C、

建筑物剩余技术D、

房地产剩余技术E、

抵押贷款剩余技术正确答案：

B

C

E

参考解析：考点:剩余技术。剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。93、多选题在实际中计算地租的方法有()。A、

从房租中分离出地租B、

由地价求出地租C、

采用比较法求出地租D、

由土地开发成本求出地租E、

采用类似假设开发法的方法求出地租正确答案：

A

B

C

E

参考解析：考点:地租理论及地租的测算。实际中测算地租的方法还有多种：从房租中分离出地租；由地价求出地租；采用比较法求出地租；采用类似于假设开发法的方法求出地租。9