职业资格-开发经营与管理真题库-4

职业资格-开发经营与管理真题库_41、单选题(2017年真题)估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（）的影响。A、

宏观社会经济环境B、

房地产市场供求关系C、

租户支付租金能力D、（江南博哥）

银行贷款利率正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。空置率的变化与宏观社会经济环境、市场供求关系、业主经营管理水平、租户支付租金的能力等有关。2、单选题(2017年真题)投资决策方法中的决策树法，常用于解决（）决策的问题。A、

确定型B、

成长型C、

风险型D、

不确定型正确答案：

C

参考解析：本题考查的是决策的方法。确定型决策方法包括应用线性规划等运筹学方法或借助计算机进行决策；风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法；不确定型决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。3、单选题下列选项中，不属于造价工程师或经济师在房地产开发过程中主要工作的是()。A、

工程建设前的开发成本估算、工程成本预算B、

工程竣工后的工程结算C、

签发与合同有关的各项任务D、

工程招标阶段编制工程标底正确答案：

C

参考解析：考点:房地产市场的参与者。在房地产开发过程中，造价工程师或经济师可服务于开发商、承包商、工程监理机构或造价咨询机构。其主要负责：（1）工程建设前的开发成本估算、工程成本预算；（2）工程招标阶段编制工程标底；（3）工程施工过程中的成本控制、成本管理和合同管理；（4）工程竣工后的工程结算。4、单选题(2017年真题)对规模较大的房地产开发项目，房地产开发企业常常需要对项目何时开发、分几期开发等问题进行决策。从实物期权理论上看，该类开发项目可能产生（）问题。A、

成长型期权B、

等待投资型期权C、

放弃型期权D、

柔性期权正确答案：

A

参考解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。实物期权观点认为，该类型的开发项目可能产生成长型期权，因而可以对成长型期权进行估价，以确定是否进行投资。5、单选题(2017年真题)关于资本金现金流量表的说法，正确的是（）。A、

把所有投资均视为自有资金B、

现金流出包括利息支付C、

不考虑信贷资金的还本D、

只能用于计算静态盈利指标正确答案：

B

参考解析：本题考查的是基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。6、单选题(2017年真题)在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的（）来设计资金结构。A、

产品组合方式B、

开发合作方式C、

销售代理方式D、

市场定位方式正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。7、单选题(2017年真题)在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。A、

一般投资机会研究B、

特定项目投资机会研究C、

初步可行性研究D、

详细可行性研究正确答案：

D

参考解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。8、单选题(2015年真题)房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A、

质量控制目标B、

销售收入计划C、

工程建设招标计划D、

客户定位正确答案：

B

参考解析：本题考查的是收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。考虑使用预租售收入时，需要考虑销售收入计划。9、单选题(2015年真题)关于项目投资现金流量表的说法，错误的是（）。A、

项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制B、

项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用C、

项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础D、

项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费正确答案：

D

参考解析：本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。该表中的运营费用中不包括财务费用、折旧费和摊销费。10、单选题(2017年真题)在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（）。A、

项目投资现金流量表B、

资本金现金流量表C、

投资各方现金流量表D、

财务计划现金流量表正确答案：

D

参考解析：本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。11、单选题(2015年真题)关于债务融资的说法，错误的是（）。A、

债务融资需要还本付息B、

债务融资所得资金属于资本金C、

债务融资支付的利息可在税前扣除D、

租赁融资属于债务融资正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产债务融资。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配，也就是股利；债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息，其支付的利息进入财务费用，可以在税前扣除。12、单选题(2015年真题)权益性房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的（）。A、

增值收入B、

销售收入C、

自营收入D、

租金收入正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。13、单选题(2017年真题)房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是（）。A、

市场风险B、

经营风险C、

财务风险D、

完工风险正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产开发贷款的风险。B企业超过自身经济实力进行大规模项目建设和扩张圈地，必会导致企业的资金链非常脆弱，并潜存着较大的银行风险，这属于经营风险。C财务风险，是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。本题有一定难度，BC很容易混肴。14、单选题某市2016年新开工的房屋建筑面积为60万m2，2015年未完工转入今年继续施工的房屋建筑面积为20万m2，今年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为()年。A、

1B、

1.5C、

2D、

3正确答案：

A

参考解析：本题考查的是供给指标。平均建设周期是指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积，即平均建设周期＝（60＋20）÷80＝1（年）。15、单选题(2017年真题)目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是（）。A、

银行信贷B、

投资信托C、

民间借贷D、

租赁融资正确答案：

A

参考解析：本题考查的是房地产债务融资。银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。16、单选题(2015年真题)在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（）。A、

土地出让金B、

建安工程费C、

管理费用D、

其他工程费正确答案：

A

参考解析：本题考查的是房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。17、单选题(2017年真题)根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的（）。A、

操作风险B、

信用风险C、

市场风险D、

法律风险正确答案：

C

参考解析：本题考查的是房地产抵押贷款。A操作风险主要指假按揭；B主要指双方违约的风险。C贷款一般是抵押贷款，得考虑抵押物价值能否起到对债务提保的作用，以及能否变现的问题，属于市场风险。18、单选题(2015年真题)对借贷人资质审查不严而产生的个人住房贷款风险属于（）。A、

法律风险B、

信用风险C、

市场风险D、

管理风险正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产抵押贷款。管理风险：目前，银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，还没有经历过房地产市场严重恶化的考验，对个人住房贷款的决策管理尚缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。如对借款人资质审查不严、手续不完整、放松贷款条件、向借款人发放了超过其支付能力的款项等等。管理风险主要表现为：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险，以及抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱所带来的风险。19、单选题(2015年真题)在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A、

物业出租经营成本B、

同类型物业市场供求关系C、

物业出租税费水平D、

业主希望的投资回报率正确答案：

B

参考解析：本题考查的是制定物业管理计划。从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。20、单选题(2017年真题)当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低（）。A、

目标收益B、

贷款利息C、

运营费用D、

出租面积正确答案：

C

参考解析：本题考查的是写字楼租金的确定。当算出的基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。21、单选题(2015年真题)某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为（）万元。A、

29.70B、

34.65C、

39.60D、

59.40正确答案：

C

参考解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。净经营收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝66×（1－10%－30%）＝39.60万元。22、单选题如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为()。A、

8%B、

4%C、

14%D、

12%正确答案：

C

参考解析：本题考查的是资本资产定价模型。方法一：公式计算法折现率＝无风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－无风险投资收益率）＝10%＋0.4×（20%－10%）＝14%。方法二：带有技术含量的排除法该折现率一定大于无风险投资收益率，即大于10%，AB可立即排除。23、单选题房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照()的不同进行划分的。A、

物业用途类型B、

投资对象存在形式C、

房地产投资主体D、

房地产业经济活动类型正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。24、单选题某城市对某高速公路的投资行为属于下列()投资类型。A、

居住物业投资B、

商用物业投资C、

工业物业投资D、

特殊物业投资正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产投资概述。特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。25、单选题某城市2010年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2010年商品住房新开工面积是()万平方米。A、

500B、

700C、

800D、

1000正确答案：

A

参考解析：考点:供给指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000－300－200＝500（万平方米）。26、单选题投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类，按投资对象存在的形式不同，可以分为()A、

金融投资和实物投资B、

短期投资和长期投资C、

直接投资和间接投资D、

生产性投资和非生产性投资正确答案：

A

参考解析：本题考查的是投资概述。按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。27、单选题每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有()。A、

用途广泛性B、

异质性C、

弱流动性D、

长寿命性正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。28、单选题进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资，属于()。A、

生产性投资B、

土地开发投资C、

公益投资D、

商品房建设投资正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产直接投资。土地开发投资是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资。29、单选题房地产投资的()优点，是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。A、

提高投资者资信等级B、

相对较高的收益水平C、

易于获得金融机构的支持D、

能抵消通货膨胀的影响正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资能抵消通货膨胀的影响，从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。30、单选题实际收益较预期收益增加的部分通常称为()。A、

风险收益B、

风险损失C、

风险报酬D、

最大期望收益正确答案：

C

参考解析：本题考查的是房地产投资风险的概念。当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。31、单选题下列选项中不属于系统风险的是()。A、

通货膨胀风险B、

市场供求风险C、

变现风险D、

决策风险正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。32、单选题不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对于开发投资者来说，对开发商的收益产生巨大影响的是()。A、

未来房地产市场销售价格B、

资本化率的变化C、

未来租金水平D、

物业毁损造成的损失正确答案：

A

参考解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。33、单选题物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是()。A、

资本价值风险B、

收益现金流风险C、

未来运营费用风险D、

时间风险正确答案：

C

参考解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。34、单选题由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的，这主要体现了房地产投资风险的()。A、

政策风险B、

机会成本风险C、

未来运营费用风险D、

收益风险正确答案：

C

参考解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。35、单选题对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这反映了房地产投资面临()。A、

收益现金流风险B、

未来经营费用风险C、

资本价值风险D、

比较风险正确答案：

A

参考解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。选项A是收入方面的；选项B是支出方面的；选项C是指收益和运营费用都不发生变化，资本价值会随着收益率的变化而变化。收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。36、单选题房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例是()。A、

住房可支付指数B、

开发投资杠杆率C、

开发强度系数D、

土地转化率正确答案：

C

参考解析：考点:市场监测与预警指标。开发强度系数是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况。37、单选题单一项目的投资风险很大，若把两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个()。A、

正的协方差B、

负的协方差C、

标准协方差D、

绝对协方差正确答案：

B

参考解析：本题考查的是投资组合理论。单一项目的投资风险很大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。38、单选题假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为()。A、

4.42%B、

8.11%C、

8.13%D、

9.54%正确答案：

B

参考解析：本题考查的是投资组合理论。预期收益率E（Rj）=2.28%+0.6×（12%-2.28%）=8.112%。注意无风险收益率在我国为一年期存款利率，在国外一般指国债收益。39、单选题某投资市场的平均收益率为20％，无风险资产的收益率为8％，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.3，则房地产投资评估模型中所用的折现率为()。A、

12.0%B、

11.6%C、

10.0%D、

13.2%正确答案：

B

参考解析：本题考查的是资本资产定价模型。R＝无风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－无风险投资收益率）＝8%＋0.3×（20%－8%）＝11.6%。40、单选题下列关于房地产投资特性的说法中，正确的是()。A、

区位选择异常重要B、

适用于短期投资C、

变现性好D、

不易产生资本价值风险正确答案：

A

参考解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性包括：（1）区位选择异常重要；（2）适于进行长期投资；（3）需要适时的更新改造投资；（4）易产生资本价值风险；（5）变现性差；（6）易受政策影响；（7）依赖专业管理；（8）存在效益外溢和转移41、单选题关于房地产投资特性的说法，错误的是()。A、

区位选择异常重要B、

不易产生资本价值风险C、

存在效益外溢D、

易受政策影响正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产投资概述。选项B错误，房地产投资易产生资本价值风险。房地产投资的特性包括：（1）区位选择异常重要；（2）适于进行长期投资；（3）需要适时的更新改造；（4）易产生资本价值风险；（5）变现性差；（6）易受政策影响；（7）依赖专业管理；（8）存在效益外溢和转移。42、单选题房地产投资中，()的对象可以是市场上的增量房地产，也可以是市场上的存量房地产。A、

房地产开发投资B、

房地产置业投资C、

房地产间接投资D、

投资房地产投资信托基金正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产直接投资。房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是市场上的增量房地产（开发商新竣工的商品房），也可以是市场上的存量房地产（旧有房地产）。43、单选题下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，正确的是()。A、

收益相对不稳定B、

收入现金流的主要部分分配给了股东C、

分为权益型和抵押型两种形式D、

投资流动性差正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产间接投资。选项A错误，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入，因此收益相对稳定；选项C错误，按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式；选项D错误，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。44、单选题房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的()。A、

销售收入B、

租金收入C、

转让收入D、

利息收入正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产间接投资。房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的经常性租金收入。45、单选题下列房地产投资的风险中，属于投资的系统风险的是()。A、

资本价值风险B、

变现风险C、

机会成本风险D、

持有期风险正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。46、单选题急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险是()。A、

周期风险B、

利率风险C、

变现风险D、

通货膨胀风险正确答案：

C

参考解析：考点:房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。47、单选题()是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A、

投资房地产企业债券B、

房地产置业投资C、

投资房地产投资信托基金D、

住房抵押贷款证券化正确答案：

D

参考解析：考点:房地产间接投资。住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。48、单选题下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是()。A、

广泛的经济外部性B、

房地产市场供给的异质性C、

土地所有权的排他性D、

土地的有限性正确答案：

A

参考解析：考点:房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性，不是房地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。49、单选题资本价值随着收益率的变化而变化，使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，并在很大程度上影响置业投资的绩效，这体现了房地产投资面临()。A、

利率风险B、

收益现金流风险C、

未来运营费用风险D、

资本价值风险正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。50、单选题房地产开发投资一般属于()房地产投资。A、

收益型B、

收益加增值型C、

机会型D、

博弈型正确答案：

C

参考解析：本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。房地产开发投资一般属于机会型房地产投资。51、单选题香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议，在大陆的投资不能超过其全部投资的10％，这是基于()的考虑结果。A、

风险投资B、

投资组合C、

风险转移D、

占领世界投资市场正确答案：

B

参考解析：本题考查的是投资组合理论。大型机构投资者进行房地产投资时，非常注重研究其地区分布、时间分布以及项目类型分布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。例如，香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议中，要求在中国内地的投资不能超过其全部投资的10%；以发展工业物业见长的香港天安中国投资有限公司在其经营策略中要求必须投资一定比例的商用物业和居住物业，以分散投资风险。52、单选题假设某段时间内房地产业的预期收益率为15％，国债的投资收益率为10％，市场整体的平均收益率为20％，则房地产业的系统性市场风险相关系数是()A、

0.25B、

0.50C、

1.5D、

2.00正确答案：

B

参考解析：本题考查的是投资组合理论。15％=10％+βj（20％-10％），可求出βj=0.50。53、单选题如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是()。A、

10.38%B、

11.07%C、

12.45%D、

13.62%正确答案：

A

参考解析：本题考查的是资本资产定价模型。折现率＝无风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－无风险投资收益率）＝9％＋0.23（15％－9％）＝10.38％。54、单选题下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是()。A、

提出投资设想B、

项目可行性研究C、

细化投资设想D、

寻找和筛选投资机会正确答案：

B

参考解析：本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。55、单选题在()授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A、

银行B、

经销商C、

业主D、

政府正确答案：

D

参考解析：本题考查的是土地储备与土地开发。在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。56、单选题从房地产开发企业的角度看，不属于房地产开发过程中投入资源的是()。A、

土地B、

资本C、

劳动力D、

技术革新正确答案：

D

参考解析：本题考查的是房地产开发的基本概念。房地产开发需要土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入。57、单选题开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性的过程是()。A、

细化投资设想B、

提出投资设想C、

可行性研究D、

投资机会选择正确答案：

B

参考解析：本题考查的是房地产开发的一般程序。提出投资设想，是指开发商在对当地经济社会及房地产市场有比较深入了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，探讨投资可能性，对各种可供选择的投资机会进行筛选，在头脑中快速判断其可能性。58、单选题投资决策分析主要包括市场分析、()和投资决策三部分工作。A、

风险控制B、

项目调研C、

项目财务评价D、

资金管理正确答案：

C

参考解析：考点:投资机会选择与决策分析。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。59、单选题()是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量预期的调查结果构造。A、

住房市场指数B、

住房价格合理性指数C、

房地产价格指数D、

房地产众数价格正确答案：

A

参考解析：考点:市场监测与预警指标。住房市场指数是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量预期的调查结果构造。60、单选题下列各项中，不属于项目核准重点评估内容的是()。A、

是否符合相关发展建设规划.技术标准和产业政策B、

是否合理开发并有效利用资源C、

符合社会公众利益，未对项目建设地产生影响D、

是否对重大公共利益产生不利影响正确答案：

C

参考解析：本题考查的是项目核准和备案。核准机关审查时要主要考察项目：是否危害经济安全、社会安全、生态安全等国家安全；是否符合相关发展建设规划、技术标准和产业政策；是否合理开发并有效利用资源；是否对重大公共利益产生不利影响。项目申请书由企业自主组织编制，企业应当对项目申请书内容的真实性负责。61、单选题下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的是()。A、

征地区域农民自住住宅项目B、

廉租住房项目C、

医疗卫生用地D、

基础设施用地正确答案：

D

参考解析：本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。62、单选题由城市规划管理部门核发的()，主要规定了用地性质、位置和界限。A、

《规划意见书（选址）》B、

《建设工程规划许可证》C、

《建设用地规划许可证》D、

《国有建设用地使用权出让成交确认书》正确答案：

C

参考解析：本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。63、单选题开发商申请领取施工许可证时，若建设工期不到一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的()A、

20%B、

30%C、

40%D、

50%正确答案：

D

参考解析：本题考查的是开工申请与审批。关于资金落实的标准。工期不足一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的50%；工期超过一年的，到位资金原则上不少于合同价的30%。64、单选题房地产开发项目的质量控制包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制，其中不属于施工阶段质量控制内容的是()。A、

对工程采用的配套设备进行检验B、

确立有关质量文件的档案制度C、

对原材料的检验D、

控制工程变更正确答案：

D

参考解析：考点:质量控制。工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括下列方面：（1）对原材料的检验；（2）对工程采用的配套设备进行检验；（3）确立施工中控制质量的具体措施；（4）确立有关质量文件的档案制度。65、单选题进度计划管理通常采用网络图和()。A、

资源配置图B、

直方图C、

横道图D、

控制图正确答案：

C

参考解析：本题考查的是进度控制。进度计划管理通常采用网络图和横道图。66、单选题在施工过程中，下列情形中，不需要开发商按照国家有关规定办理申请批准手续的是()。A、

需要临时停水.停电.中断道路交通B、

需临时占用规划批准范围以外场地C、

可能损坏道路.管线.电力.邮电通信等公共设施D、

需要进行大量人工拆除作业的正确答案：

D

参考解析：本题考查的是安全管理。开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续的可能情况包括：（1）需临时占用规划批准范围以外场地；（2）可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施；（3）需要临时停水、停电、中断道路交通；（4）需要进行爆破作业等。67、单选题开发商应当自工程竣工验收合格之日起()日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A、

14B、

15C、

28D、

30正确答案：

B

参考解析：本题考查的是竣工验收。开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。68、单选题下列关于竣工图的表述中，错误的是()。A、

按施工图施工无任何变动的，直接在施工图上加盖竣工图标志后作为竣工图B、

结构形式改变.平面改变的，可以在原施工图上修改.补充后作为竣工图C、

隐蔽部位需要绘制竣工图纸D、

竣工图应与实际情况相符，不得任意涂改正确答案：

B

参考解析：本题考查的是竣工验收。选项B错误，结构形式改变、建筑平面改变、项目改变以及其他重大改变，不宜在原施工图上修改、补充，要重新绘制竣工图。69、单选题某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是()。A、

目标定价法B、

领导定价法C、

随行就市定价法D、

认知价值定价法正确答案：

D

参考解析：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。70、单选题如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会()。A、

减少B、

增加C、

不变D、

同步递减正确答案：

B

参考解析：考点:房地产市场的功能。某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化、售价太高，对出租住宅的需求就会增加。71、单选题下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是()。A、

领导定价法B、

挑战定价法C、

价值定价法D、

随行就市定价法正确答案：

C

参考解析：本题考查的是制定租售方案。竞争导向定价包括：（1）领导定价法；（2）挑战定价法；（3）随行就市定价法。选项C价值定价法属于购买者导向定价法。72、单选题某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是()。A、

挑战定价法B、

价值定价法C、

成本加成定价发D、

认知价值定价法正确答案：

A

参考解析：本题考查的是制定租售方案。当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。73、单选题土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的()。A、

2%B、

3%C、

5%D、

8%正确答案：

A

参考解析：本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。74、单选题评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数组成，其中经济、技术专家不得少于成员总数的()。A、

二分之一B、

三分之一C、

三分之二D、

四分之三正确答案：

C

参考解析：本题考查的是招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数组成，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。75、单选题房地产开发项目的施工许可证由()向发证机关申请领取。A、

施工单位B、

建设单位C、

监理单位D、

设计单位正确答案：

B

参考解析：本题考查的是开工申请与审批。建设单位在开工前，应依规向工程所在地的县级以上人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。76、单选题招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起()日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。A、

15B、

20C、

28D、

30正确答案：

D

参考解析：本题考查的是招标程序。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。77、单选题横道图法用于项目建设阶段的()。A、

进度控制B、

合同管理C、

成本控制D、

质量控制正确答案：

A

参考解析：考点:进度控制。横道图和网络图是进行进度控制的两大方法。78、单选题制定进度计划时，从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作，这是()法的缺点A、

横道图B、

单代号网络图C、

双代号网络图D、

时标网络图正确答案：

A

参考解析：本题考查的是进度控制。制定进度计划时，横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。79、单选题下列选项中，不属于房地产经纪机构代理形式的是()。A、

联合代理B、

独家代理C、

双重代理D、

次级代理正确答案：

D

参考解析：本题考查的是选择物业租售形式。代理的形式主要有：联合代理和独家代理；买方代理、卖方代理和双重代理；首席代理和分代理。80、单选题判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其()。A、

共代理了多少个项目B、

代理成交额有多少C、

人员素质D、

代理的成功率有多大正确答案：

D

参考解析：考点:选择物业租售形式。判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其代理的成功率有多大。81、单选题研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的()，就是房地产市场自然周期中的平衡点。A、

空置率B、

长期空置率C、

长期平均空置率D、

长期平均吸纳率正确答案：

C

参考解析：考点:房地产市场的景气循环。研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。82、单选题为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为()。A、

认知价值定价法B、

成本加成定价法C、

挑战定价法D、

领导定价法正确答案：

B

参考解析：考点:制定租售方案。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。83、单选题开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法是()。A、

随行就市定价法B、

认知价值定价法C、

领导定价法D、

目标定价法正确答案：

A

参考解析：本题考查的是制定租售方案。随行就市定价法是指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。84、单选题为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为()A、

认知价值定价法B、

成本加成定价法C、

挑战定价法D、

领导定价法正确答案：

B

参考解析：本题考查的是成本导向定价。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润。85、单选题()是构成市场的三大要素之一。A、

社会文化B、

人口C、

经济环境D、

政治环境正确答案：

B

参考解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。人口是构成市场的三大要素之一。86、单选题某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是()差别化战略。A、

形象B、

产品C、

人员D、

服务正确答案：

D

参考解析：写字楼项目通过引进知名物业服务企业提供物业管理服务来体现服务方面的差异化，因此该项目采用的市场定位战略是服务差别化战略。87、单选题某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化，将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是()。A、

对抗性定位方式B、

避强定位方式C、

二次定位方式D、

产品差别化方式正确答案：

C

参考解析：本题考查的是市场定位。市场定位主要有三种方式：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。88、单选题企业集中满足某一特定消费群体的各种需求的市场选择模式是()。A、

选择专业化B、

产品专业化C、

市场专业化D、

市场集中化正确答案：

C

参考解析：本题考查的是目标市场选择。市场专业化是企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。89、单选题某房地产企业专门为高端消费群体服务并以此树立良好的信誉，这体现了目标市场选择的()模式。A、

选择专业化B、

产品专业化C、

市场集中化D、

市场专业化正确答案：

D

参考解析：本题考查的是目标市场选择。市场专业化，这时企业集中满足某一特定消费群体的各种需求，企业专门为某个消费群体服务并争取树立良好的信誉。90、单选题某城市2015年商品房