房地产评估方法

一、市场法

市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国

内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比

较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。

（一）理论依据

市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房

地产为例，房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价

值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求

取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价

格。

（二）基本思路

在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与

类I以房地产的近期交易价格进行对照上瞰,通过对交易情况、交易日

期、房地产状况等囚素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价

值。

（三）适用范围

市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地

产市场经济比较发达的国家和地区,市场法得到广泛的应用。在同一

地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产

交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适

用：

1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；

2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑

等；

3很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；

4.风景名胜区土地；

5.图书馆、体育馆、学校用地等。

（四）操作步骤

运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实

例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。

其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。

价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整

包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。

二、收益法

收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是

最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益

用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价

值的各种评估方法的总称。

（一）理论依据

收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例，效

用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小，未

来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的

价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期，历

史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势，解释预期的合理

性。在其他条件不变的情况下，仅仅因为人们对未来获取收益信心的

心理波动，也会影响到房地产的价值。收益法的本质是以房地产的未

来收益为导向来求取房地产的价格。

(二)基本思路

采用折现的方法来估算资产价值。利用投资回报和收益折现等技

术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测

评估对象的价值。根据评估对象的预期收益来评估其价值，是容易被

资产交易各方所接受的。

(三)适用范围

收益法适用于资产所有者的未来收益可以用货币衡量；为未来收

益所承担的风险收益也是可以衡量的，如商场、写字楼、旅馆、公寓

等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多

用。

(四)操作步骤

(1)搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如

估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；

(2)预测估价对象的未来收益(如净收益)；

(3)求取报酬率或资本化率、收益乘数；

(4)选用适宜的收益法公式计算收益价格。

三、成本法

成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评

估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等

效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润

和应纳税金来确定被估房地产价值。该方法认为生产成本与价格之间

有着密切的联系。

（一）理论依据

成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。以房地产评估

为例,成本法所评估的价值是以当前房地产的重新开发建设成本以及

历史损耗为依据的，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来

求取房地产的价格，与房地产的未来运用效率无关。因此，成本法评估

的价值是会计价值。在此需要注意的是:房地产成本的增加不一定能

增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高,但是在运用成

本法估价时，投入成本的增加就意味着房地产价格的上升，其求得的积

算价格与房地产的实际价值会产生一定的差距。

（二）基本思路

先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新购建

与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费，

然后再减去各项损耗，所得到的差额即为被评估资产的评估值。因为

资产的价值是一个变量,影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以

外还有因使用磨损和自然力作用而产生的实体员耗、因技术进步而

产生的功能性损耗、因资产外部环境变化而产生的经济性损耗等。

（三）适用范围

成本法与其他评估方法相上匕具有特殊用途,T殳特别适用于房地

产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法

进行评｛古的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府为公楼、学

校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、新开发地等

特殊性房地产评估比较适用。

但由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费

的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价

值，所以成本法在土地评估中的应用范围受到一定的限制。

(四)操作步骤

(1)搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；

(2)测算重新构建价格；

(3)测算折旧；

(4)求取积算价格。

四、假设开发法

假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。假设开发法是将

被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理

利润后,依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。在评估待开发土

地价值时，假设开发法运用较为广泛。

(一)基本思路

运用该方法评估地价时，首先要估算开发完成后房地产正常交易

的价值，然后扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业

费、利息、利润、税收等费用，以价值余额来确定被估土地价值。具

体来说，作为一个房地产开发商，他购买这块土地进行开发的目的是

将其出售赚取利润。开发商买地，进行土地投入，必须有收益，而且

这个收益是越高越好。因此，开发商就会根据规划部门对该地块的限

制条件，如用途、容积率、建筑密度、绿地覆盖率、建筑物高度、朝

向等，以及有关法律法规的现值，来确定该块土地的最佳使用状况。

然后根据当前的房地产市场状况，预测建筑完成后房地产的售价，以

及完成这以开发所需花费的建筑费、设计费、相关税费、各类预付资

本的利息和开发商应得的正常利润。这样，开发商就可知道他为取得

这块土地所愿意支付的最高价是多少。也就是说，这个最高价等于开

发完成后的房地产价值扣除开发成本和相应利息、利润之后的余额。

（二）适用范围

假设开发法只要适用于下列房地产的评估：1.待开发土地的评

估。用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。2.将生地开

发成熟地的土地评估。用开发完成后的熟地价格减去土地开发费用。

3.待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑费还应包括拆迁费

用。

（三）计算公式

假设开发法的计算公式表现形式很多，但根据假设开发法的基本

思路，其基本公式是：

P=A-（B+C+D+E）

式中：P——土地价值；

A——开发完成后的房地产价值；

B一整个开发项目的开发成本；

C一投资利息；

D——开发商合理利润；

E―正常税费。

实际评估工作中，常用的一个具体计算公式为：

土地价值二房屋的预期售价-开发建设成本-利息-利润-税费

在我国香港特别行政区，假设开发法的计算公式为：

地价二楼价-建筑费用-专业费用-利息-发展商利润

或

地价二总开发价值-开发费用-开发者收益-取得土地所需的税费

其中，开发费用包含拆迁费和对现有承租者的补偿、基建费、业

务费、财务费、应急费、代理及法律事务费用等。

目前，现实评估中假设开发法的一个较具体的计算公式为：

地价二预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费■利润

(四)操作步骤

根据假设开发法评估的基本思路，假设开发法评估的程序为：调

查房地产的基本情况，确定被估房地产的最佳开发利用方式，预测房

地产开发完成后的收益，测算开发总投资，预测开发利润，测算投资

利息和税费，估算待估对象价值。

1.调查房地产的基本情况

(1)调查土地的限制条件，如土地政策的限制及城市规划、土

地^用规划的制约等。

(2)调查土地位置，掌握土地所在城市的性质及其在城市中的

具体坐落，以及周边的土地条件和利用现状。

(3)调查土地面积大小和土地形状、地质状况、地形地貌、基

础设施状况和生活设施状况以及公用设状况等。

(4)调查房地产利用要求，掌握城市规划对此宗土地的规划用

途、容积率、绿地覆盖率、建筑物高度的限制等。

(5)调查此地块的权利状况，包括权利性质、使用年限、能否

用弊、是否已设定抵押权等。这些权利状况对确定开发完成后的房地

产价值、售价及租金水平有着非常密切的关系。

2,确定被估房地产的最佳开发利用方式

根据调查的土地状况和房地产市场条件等,在城市规划及法律法

规等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确定用途、

容积率、绿地覆盖率、建筑物高度、建筑物装修档次等。在选择最佳

的开发利用方式时,最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选

择，要与房地产市场的需求相结合，并且需要进行合理的预测。最佳

的开发利用方式决定开发完成后销售时能获得最高的收益。

3.预测房地产售价

根据所开发房地产的类型，对开发完成后的房地产总价,可通过

两个途径获得：

(1)对于出售的房地产，如居住用商品房、工业厂房等，可采

用市场比较法去顶开发完成后的房地产总价。

(2)对于出租的房地产，如写字楼和商业楼宇等，其开发完成

后房地产总价的确定，首先采用市场法，确定所开发房地产出租的净

收益，再采用收益法将出租净收益转化为房地产总价。具体确定时需

要顾及以下几个要点：1）单位建筑面积月租金或年租金；2）房地

产出租费用水平；3）房地产还原利率；4）可出租的净面积。其中，

租金水平可依据类似房地产来确定。

例：根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房

地产未来租金净收益为每建筑平方米300元，该类房地产的资本化

率为8%，总建筑面积为5000平方米,出租率为80%，则所开发房

地产的总价可确定为（假设房屋收益年期为无限年期）：

300x12x5000x80%x_L=1.8

8%

4.估算各项成本费用

（1）估算开发建筑成本费用。开发建筑成本费用（包括直接工

程费、间接工程费、建筑承包商利润等）可采用比较法来测算，即通

过当地同类建筑物当前平均的或一般建造费用来测算，也可通过建筑

工程概预算的方法来估算。

（2）估算专业费用。专业费用包括建筑设计费、工程概预算费

用等，一般采用建造费用的一定比率估算。

（3）确定开发建设工期，估算预付资本利息。开发建设工期，

是指从取得土地使用权一直到房地产全部销售或出租完毕的这一段

时期。根据等量资本要获得等量利润的原理，利息应为开发全部预付

资本的融资成本，不仅是建造工程费用的利息，还应包括土地资本的

利息。房地产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不

可预见费等，即使这些费用是自有资金，也要计算利息、。这些费用在

房地产开发见者工程中投入的时间是不同的。在确定利息额时，必须

根据地价款、开发费用、专业费用等的投入额、各自在开发过程中所

占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。例如，预付地价款

的利息额应以全部预付的价款在整个开发建设工期计算；开发费、专

业费假设在建造期内均匀投入，则利息以全部开发费和专业费为基

数，按建造期的一半计算。若有分年度投入数据，则可进一步细化。

例如，建造期为两年，第一年投入部分计息期为一年半，第二年投入

部分计息期为半年等。开发费、专业费在建设竣工后的空置及销售期

内应按全额全期计息。

(4)估算税金。税金主要是指建成后房地产销售的营业税、印

花税、契税等，应根据当地政府的税收政策估算，一半以建成后房地

产总价的一定比例计算。

(5)估算开发完成后的房地产租售费用。租售费用是指用于建

成后房地产销售或出租的中介代理费、市场营销广告费用、买卖手续

费等，一般以房地产总价或租金的一定比例计算。

5,确定开发商的合理利润

开发商的合理利润一般以房地产总价或预付总资本的一定比例

计算。投资回报率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项，销

售利润率的计算基数一般为房地产售价。

6.估算待估对象价值

在运用公式求取待估对象价值时，需注意待估对象所对应的时

7.应用举例：

有一宗〃七通一平〃的待开发建筑用地，土地面积为2000平方

米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，假设期为2年，建筑费

为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建

设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平

方米，销售费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行

年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%。

试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

(1)确定评估方法。现已知楼价的预测值和各项开发成本及费

用，可采用假设开发法进行评估，计算公式为：

地价二楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润

(2)计算楼价。

楼价阮)

=2000x2.5x9000=45000000

(3)计算建筑费和专业费

建筑费=阮)

3000x2000x2.5=15000000

专业费=建筑费xlO%

=15000000xlO%

=1500000(元)

(4)计算销售费用和税费

销售费用=45000000x2.5%=1125000(元)

销售税费=45000000£5%=2925000(元)

(5)计算利润

利润=（地价+建筑费+专业费）xlO%

=（地价xl6500000）xlO%

（6）计算利息

利息二地价

x[（1+6%）2-1]+（15000000+1500000）x[（1+6%）i-l]

=0.1236x地价+990000

（7）求取地价

地价二45000000-16500000・1125000-2925000

-0.1x地价-1650000-0.1236乂地价-990000

地价=21810000+1.2236=17824452（元）

（8）评价结果

单位地价=1782445+2000=8912（元/平方米）

楼面地价=8912+2.5=3565（元/平方米）

五、基准地价修正法

（一）基准地价法的含义

基准地价，是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住

宅、M等各类用地和综合土地级^的土地使用权的平均价格。从其

定义可以看出，基准地价不同于宗地地价，它有一个重要特点，是特

定区域的平均价格，因为基准地价的表现形式有区片价和路段价。

（二）基准地价测算的基本思路

基准地价测算主要采用如下方法：依据土地使用权出让、转让、

出租和房屋出租、买卖等材料，分别采用多种方法试算样点地价，对

样点地价经过年期、容积率、交易情况、土地条件等修正，得到标准

宗地地价，然后根据评估区域内的标准宗地地价求取基准地价。

基准地价确定后，还要评估标定地价。标定地价是市、县政府根

据需要评估的宗地在正常土地市场中，在正常经营管理的条件下，在

一定使用年限内的价值。标定地价评估可以以基准地价为依据，根据

±i也使用年限、地块大小、形状、容积率等条件通过系数修正进行评

估,也可以利用房地产市场交易资料，采用宗地评估的T殳方法评估。

因此，在基准地价评估项目中，一般都要编制基准地价修正系数表，

以满足评估标的地价的需要。

(三)基准地价的特点与作用

1.基准地价的特点

基准地价一般具有下列特点：

(1)基准地价是区域性价格。这个区域可以是级别区域，也可

以是区段，因而基准地价的表现形式通常为区片价和路段价，或两者

结合起来共同反映某种用途的土地使用权价格。

(2)基准地价是土地使用权价格。

(3)因为基准地价是区域性价格，因而必定是平均价格。

(4)基准地价一般都要覆盖整个城市建成区。

(5)基准地价是单位土地面积的地价。

(6)基准地价具有现实性，是评估出的特定时点的价格。

2.基准地价的作用

(1)具有政府公告作用；

(2)是宏观调控地价水平的依据；

(3)是国家征收城镇土地税收的依据；

(4)是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；

(5)是进一步评估宗地地价的基础；

(6)引导土地资源在行业部门间的合理配置。

(四)基准地价修正法的基本思路

基准地价修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等

评估结果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其

所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数

对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价值的方法。

在我国许多城市，尤其是房地产市场不太发达的城市，基准地价修正

法也是常用的方法。

基准地价修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件

下，具有相似土地条件和使用功能的土地，在正常的房地产市场中，

应当具有相似的价格。基准地价是某级别或均质地域内分用途的土地

使用权平均价格，基准地价相对应的土地条件，是土地级别或均质地

域内该类用途土地的平均条件。因此，通过被估宗地条件与级别或区

域内同类用地平均条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、

使用年期、容积率和价格期日等方面的差异,对照因素修正系数表选

取适宜的修正系数，对基准地价进行修正，即可得到被估宗地地价。

(五)基准地价修正法的适用范围

1.适用于完成基准地价评估的城镇土地评估，即该城市具备基准

地价成果图和相应修正体系成果。

2.基准地价修正法可在短时间内大批量的进行宗地价格的评估，

因此，可快速方便地进行大面积的、数量众多的土地价值评估。

3.基准地价修正法的估价精度取决于基准地价及其修正系数的

精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，

而作为一种辅助方法。

（六）基准地价修正法评估的程序

L收集、整理土地定级估价成果资料

定级估价资料是采用基准地价修正法评估宗地地价必不可少的

基础性资料。因此在评估前必须收集当地定级估价的成果资料，主要

包括土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表、基准

地价修正系数表和相应的因素条件说明表等，并归纳、整理和分析，

作为宗地评估的基础资料。

2.确定修正系数表

根据被估宗地的位置、用途、所处的土地级别、所对应的基准地

价，确定相应的因素条件说明表和因素修正系数表，以确定地价修正

的基础和需要调查的影响因素项目。

3.调查宗地地价影响因素的指标条件

按照与被估宗地所处级别和用途相对应的基准地价修正系数表

和因素条件说明表中所要求的因素条件，确定宗地条件的调查项目，

调查项目应与修正系数表中的因素一致。

宗地因素指标的调查，应充分利用已收集的资料和土地登记资料

及有关图件，不能满足需要的，应进行实地调查采样，在调查基础上,

整理归纳宗地地价因素指标数据。

4.制定被估宗地因素修正系数

根据每个因素的指标值，查对相对应用途土地的基准地价影响因

素指标说明表，确定因素指标对应的优劣状况；按优劣状况再查对基

准地价修正系数表，得到该因素的修正系数。对所有影响宗地地价的

因素都同样处理，即得到宗地的全部因素修正系数。

5.确定被估宗地使用年限修正系数

基准地价对应的使用年限，是个用途土地使用权的最高出让年

期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须进行年期修正。

土地使用年期修正系数可按下式计算：

式中：y一宗地使用年期修正系数；

r——土地资本化率；

m一被估宗地可使用年期；

n一该用途土地法定最高出让年期。

6.确定期日修正系数

基准地价对应的是基准地价评估基准日的地价水平，随着时间的

迁移，土地市场的地价水平会有所变化，因此必须进行期日修正，把

基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估基准日时的地价水平。

期日修正一般可以根据地价指数的变动幅度进行。

7.确定容积率修正系数

这是一个非常重要的修正系数。基准地价对用的是该用途土地在

该级别或均质地域内的平均容积率，各宗地的容积率可能各不相同，

同时容积率对地价的影响也非常大，并且在同一个级别区域内，各宗

地的容积率的差别甚至很大，因此，一定要重视容积率的修正。也就

是说，必须将趋于平均容积率下的地价水平修正到宗地实际容积率水

平下的价格。

8.评估宗地地价

依据前面的分析和计算得到的修正系数，按下式求算待估宗地的

价水平。

待估宗地地价二待估宗地所处地段的基准地价x年期修正系数

期日修正系数x容积率修正系数x其他因素修正系数

六、路线价法

（一）路线价法的含义

路线价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在

特定街道上设定单价，并依次单价配合深度百分率表及其他修正率

表,用数学方法来计算临街同一街道的宗地地价的一种评估方法。与

市场法、收益法等对个别宗地地价评估方法相比，这种方法能对大量

土地迅速进行评估，是评估大量土地的一种常用方法。

所谓路线价,是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地,

设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价。路线价法

在英美早已施行，应用于课税标准价格的评定。1923年，日本采用

这种方法，在关东大地震后为复兴城市办理市地重划事业时，用于确

定补偿金额标准,以后在课税方面也采用这种方法评估。

（二）路线价法的理论依据

路线价法认为，市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很

大，土地价值随临街深度而递减，一宗土地越接近道路部分的价值越

高,离开街道愈远价值愈低。临街同一街道的宗地根据其地价的相似

性，可划分为不同的地价区段。在同一路线价区段内的宗地，虽然地

价基本接近，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差

异，地价也会出现差异，所以需制定各种修正率，对路线价进彳亍调整。

因此，路线价法的理论基础也是替代原理。路线价是标准宗地的单位

地价，可看做比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。

（三）路线价法的计算公式

路线价法的计算公式有不同的表现形式，下面是常用的一种表达

方式：

宗地总价二路线价x深度百分率x临街宽度

如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、

梯形地、不规则形状地、袋地等，则需依下列公式计算：

宗地总价二路线价x深度百分率x临街宽度x其他条件修正率

或

宗地总价二路线价X深度百分率X临街宽度X其他条件修正额

（四）路线价的适用范围

一般的土地评估方法如收益法、市场法仅适用于对单个宗地进行

评估，而路线价法则适用于同时对大量土地进行评估,特别适用于土

地课税、±1也重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行两古

的场合。路线价法是否运用得当，还依赖于较为完整的道路系绮口排

列整齐的宗地，以及完善合理的深度修正率表和其他条件修正率。

（五）路线价法的程序

路线价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划分、标

准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的

制作、宗地价值的计算。

1.路线价区段的划分

地价相近、地段相连的地段一般划分为同一路线价区段，路线价

区段为带状地段。街道两侧接近性基本相等的地段长度称为路线价区

段长度。路线价区段T殳以路线价显著增减的地点为界。原则上街道

不同的路段，路线价也不相同，如果街道一侧的繁华状况与对侧有显

著差异，同一路段也可划分为两种不同的路线价。繁华街道有时需要

附设不同的路线价，住宅区用地区位差异较小，所以住宅区的路线价

区段较长，甚至几个街道路线价区段都相同。

路线价区段划分完毕，对每一路线价区段求取该路线价区段内标

准宗地的平均地价，附设于该路线价区段上。

2.标准宗地的确定

路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗

地面积。标准宗地，是指从城市一定区域中沿主要街道的宗地中选定

的深度、宽度和形状标准的宗地。标准深度，是指标准宗地的临界深

度。临街深度，是指宗地离开街道的垂直距离。标准宗地的面积大小

随各国而异。美国为使城市土地的面积单位计算容易，把位于街区中

间1英尺、深100英尺（30.48米）的细长形地块作为标准宗地。

日本的标准宗地为宽3.63米、深16.36米的长方形土地。实际评估

中的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数。

3.路线价的评估

路线价的决定,主要采取两种方法：第一种是由熟练地评估员依

买卖实例用市场法等基本评估方法确定；第二种是采用评分方式，将

形成土地价格的各种因素分成几类分别加以评分，然后合计，换算成

附设于路线价上的点数。

第一种方法是各国通用的方法。根据选定的标准宗地的形状、大

小，然后评估标准宗地价格，根据标准宗地价格水平及街道状况、公

共设施的接近情况、土地利用状况划分地价区段，附设路线价。标准

宗地价格的计算适用宗地地价计算方法，如收益法、市场法等。在应

用市场法评估标准宗地价格时，应对评价区域调查的买卖实例宗地进

行地价影响因素分析，实例宗地条件如果与标准宗地条件不同，应对

不同条件部分进行因素修正，由此求得标准宗地的正常买卖价格。不

同地段的标准宗地价格应能反映区位差异，互相均衡。

4.深度百分率表的制作

深度百分率又称深度指数，是地价随临街深度长短变化的比率。

深度百分率表又称深度质数表，深度百分率表的制作是路线价法的难

点和关键所在。路线价法在美国由来已久，长久以来根据丰富的实际

资料，制定了各种路线价法则，如四三二一法则、苏慕斯法则（克利

夫兰法则）、霍夫曼法则、哈柏法则、爰迪生法则等。

5.宗地价值的计算

依据路线价和深度百分率及其他条件修正率表，运用路线价法计

算公式，则可以计算得到宗地价值。

6.深度百分率表

临街同一街道的土地，路线价虽然相同，但由于宗地的宽度、深

度、形状、面积不同，单位面积的价格也不同。在影响地价的因素当

中，深度对地价影响较大。现在假设有一临街宽度m米，深度n米

的长方形宗地，每平方米平均单价为A元，则该宗地的总价格为mnA

元，如下图所示。

对上图所示的宗地，沿道路的平行方向，将深度以某单位（在此

设为1米）区分成n快细片土地，从临街方向起依次每片土地的单

位面积价格为a,a,a,a，且a>a>a,因为地块愈接

12n—1n12n

近道路，利用价值愈高。虽然深度同为1米之差，但其地价不同，即

a与a之差最大，a与a之差次之，依次缩小，参见上图土地价值与

1223

地块临街距离关系曲线。由此土地总价值为：

mnA=ma+ma+...+ma+ma

12n—1n

从而

A=（a+a+...+a+a）+n

12n-1n

即土地单位面积价格等于各地块单位面积价格的面积加权平均

值。如将各小地块单位面积价格以百分率表示，即为单独深度百分率。

深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计

深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深

度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。

单独深度百分率的表现为：

a>a>a>…〉a>a

123n—1n

累计深度百分率变现为：

a<a+a>a+a+a<・・・<a+a+・・・+a

11212312n

T殳来说，将标准深度的平均深度百分率设为100%,平均深度

百分率与累计深度百分率之间的关系就表现为：

平均深度百分率二累计深度百分率X标准深度一宗地深度

制作深度百分率表，要考虑以下几个方面：（1）确定标准深度;

（2）确定级距;（3）确定单独深度百分率；（4）根据需要采用累计

或平均深度百分率。

根据深度百分率表的制作要求，以标准宗地的平均深度百分率

（平均单价）作为100%,将单独深度百分率、平均深度百分率、累

计深度百分率综合制成一表，即得到深度百分率表。

下面以四三二一法则为例，说明深度百分率的制作方法。

如下图所示，标准深度为100英尺（30.48米）的宗地，每25

英尺（7.62米）其单独深度百分率为40%、30%、20%、10%、9%、

8%、7%和6%,求出其深度百分率表。

累计、平均深度百分率的计算示例如下：

50英尺（15.24米）的累计深度百分率等于前25英尺（7.62

米）的单独深度百分率加上后25英尺（7.62米）的单独深度百分率,

即：40%+30%=70%o

50英尺（15.24米）的平均深度百分率等于前25英尺（7.62

米）的单独深度百分率加上后25英尺（7.62米）的单独深度百分率

除以50%,即（40%+30%）x100+50=140%。

75英尺（22.86米）的平均深度百分率为：（40%+30%+20%）

X100+75=120%。

根据同样的计算方法，得到下表。

7,几个路线法则介绍

欧美国家很早就将路线价法应用于课税之上，下面主要介绍欧美

国家著名的几种路线价法则。

1）四三二一法则

四三二一法则（4-3-2-lRule）,是将标准深度100英尺（30.48

米）的普通临街地，与街道平行区分为四等份，即由临街面算起，第

T25英尺（7.62米）的价值为路线价的40%,第二个25英尺（7.62

米）的价值为路线价的30%,第三个25英尺（7.62米）的价值为

20%,第四个25英尺（7.62米）的价值为10%。如果超过100英

尺（30.48米），则需用九八七六法则来补充。即超过100英尺（30.48

米）的第一个25英尺（7.62米犯勺价值为路线价的9%,第二个25

英尺（7.62米）的价值为8%,第三个25英尺（7.62米）的价值为

7%,第四个25英尺（7.62米）的价值为6%。

应用四三二一法则评估，简明易记，但因深度划分过于粗略，可

能出现评估不够精细的问题。

2）苏慕斯法则

苏慕斯法则（SomersRule）,是由苏慕斯（WiliamA.Somers）

根据其多年实践经睑，并经对众多的买卖实例价格调查比较后创立

的。苏慕斯经过调查证明，100英尺（30.48米）深的土地价值，前

半临街50英尺（15.24米）部分占全宗地总价的72.5%,后半50

英尺（15.24米）部分占27.5%,若再深50英尺Q5.24米）,则该

宗地所增的价值仅为15%。其深度百分率即在这种价值分配原则下

所拟定。由于苏慕斯法则在美国俄亥俄州薪I」夫兰市应用而著名，因

此一般将其称为克利夫兰法则（ClevelandRule）。

3）霍夫曼法则

霍夫曼法则（HoffmanRule）,是1866年由纽约市法官霍夫曼

（Hoffman）所创造的，是最先被承认对于各种深度的宗地评估的

法则。霍夫曼法则认为：深度为100英尺（30.48米）的宗地，在最

初50英尺Q5.24米）的价值应占全宗地价值的2/3。在此基础上,

则深度100英尺（30.48米）的宗地,最初的25英尺（7.62米）等

于37.5%;最初的一半，即50英尺（15.24米）等于67%;75英

尺（22.86米）等于87.7%;全体的100英尺（30.48米）等于100%。

在霍夫曼之后，尼尔（Neil）修正了霍夫曼法则，由此创造了所

谓的霍夫曼---尼尔法则（Hoffman-------NeilRule）o

4）哈柏法则

哈柏法则（HarperRule）创设于英国，该法则认为一宗土地的

价值与其深度的平方根成正比，即深度百分率为其深度的平方根的

10倍。也即深度百分率二（10x麻1）%o例如，一宗50英尺（15.24

米）深的土地价值，即相当于100英尺（30.48米）深土地价值的

70%。因为深度百分率=（10x%%,约等于70%。但标准深度

不一定为100英尺（30.48米），所以修订的哈柏法则认为：

深度百分率二也给深度x100%

J标准深度

路线价法的应用举例

现句缶街宗地A、B、C、D和E,如图所示，深度分别为25英

尺、50颊、75颊、100期和125颊，簸分别为10颊、

10英尺、20英尺、20英尺和30英尺。路线价为2000元殡尺，

设标准深度为100英尺，试运用四三二一法则计算各宗土地的价值。

A=2000x0.4x10=8000（元）

B=2000x0.7x10=14000阮）

B=2000x0.9x20=36000阮）

B=2000xl.Ox20=40000（元）

B=2000x（1.0+0.09）x30=65400（元）

七、房地产价格指数

房地产价格指数（Realestatepriceindex）是反映房地产价格

变动趋期口变动程度的相对数。它是通过百分数的形式来反映房价在

不同时期的涨跌幅度。

（一）指数种类

1.房屋销售价格指数

房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋

势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅

度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动

情况。

房屋销售价格指数的优点是〃同质可比〃，这种方法反映的是排

除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构因素影响之后，由于供

求关系及成本波动等因素带来的价格变动。

2.房屋租赁价格指数

房屋租赁价格指数，是反映一定时期内房屋租赁价格总水平变动

趋期口变动程度的相对数。

房地产租赁价格是指房屋所有人出租房屋使用权所取得租金的

价格。

房屋租赁指以支付租金形式取得房屋使用权。它包括住宅租赁、

办公用房租赁、商业用房租赁、厂房仓库租赁部分和旅馆饭店客房

租赁五部分。

3.土地交易土地交易价格指数

土地交易价格指数指房地产开发商或其他建设单位在进行商品

房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格的变动趋期口程度

的相对数。

土地交易价格是指房地产开发商或其他建设单位在进行商品房

开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后继

开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。它包括居民住宅用地、工

业用地、商业旅游和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服

务用房等其他综合月地四部分。土地交易价格指数，就是指反映一定

时期内土地交易价格变动趋期口变动程度的相对数。

土地交易价格指数的主要分类为住宅用地、工业用地、商业、旅

游用地等。

这三套指数的计算方法相似，均采用由下到上逐级汇总的方法。

(二)指数编制

1.房地产价格调查的任务

(1)调查和搜集全社会及各类房屋销售与租赁价格资料，掌握

各种平均价格。

(2)编制与房屋销售、租赁以及土地交易等经济活动有关的各

种价格指数，准确地反映全社会及各类房地产价格变动幅度和变动趋

势。

(3)结合房地产经济活动中的投资规模、投资效益和投资总额

等主要指^,房地产价格指数积极开展统计分析，及时反映新情况和

新问题，为国家宏观决策服务。

(4)定期向社会公布房地产价格信息，为社会主义市场经济建

设服务。

2.房地产价格调查的内容

(1)房屋销售价格。从进入房地产市场的渠道看，房屋销售价

格包括商品房销售价格、公房销售价格和私房销售价格三部分。房

地产价格指数

(2)房屋租赁价格。房屋租赁价格包括住宅、办公用房、商业

用房和厂房仓库四部分。

(3)土地交易价格。土地交易价格包括居民住宅用地、工业用

地、商业旅游娱乐用地和其他用地四部分。

3.房地产价格调查对象

涉及各级政府房地产主管部门、房地产开发商、房地产代理商、

有关企事业单位、机关团体及部分居民。

4.房地产价格调查方法

重点调查与典型调查相结合。

5.房地产价格调查方式

报表与走访相结合。

6.选择调查单位和调查项目的原则

(1)代表性强。(2)要兼顾各种用途的房地产项目。(3)兼顾

不同地理位置的房地产项目。(4)兼顾不同经济类型的调查单位，

7.保证调查资料的代表性

各地每月都要调查一次房地产价格及数量、金额。季度数量、金

额由该季三个月的实际交易数相加求得，季度价格则由该季三个月的

调查样本价格算术平均求得。

8.房地产价格调查要考虑

房跳型、所处地段、房屋结构等统计口径的T性，保证基期、

报告期价格的可比性。当基期价格没有时，可通过以下方法推算：

（1）用同类房屋、同级地段（同级地段内繁华位置接近）、同样

结构的非本座建筑物的基期平均销售（租赁）价格替代。

（2）根据同类房屋、同级地段、同样结构的平均销售（租赁）价

格的变动幅度，推算基期价格。基期价格二报告期价格/（同类房屋、

同级地段、同样结构的平均价格变动幅度+1）房地产价格指数

（3）可用当地基期同级地段、同类房屋同样结构的平均销售（租

赁）价格替代。

（4）可通过房地产开发（销售）商、土地管理局和房管部门的有

关专家进行科学评估测算。

（三）国内外指数编制方法比较

1.房地产价格指数编制方法综述

目前，世界各国的房地产价格指数种类很多，其编制方法也多种

多样。归结起来，这些方法可分为以下五种：

Q）成本投放法（InputCostMethod）

成本投入法是根据营造各项投入成本（包括材料及人工费用等）

的变化情况，以算术平均法来计算房地产价格指数的方法，是早期的

房地产价格指数的重要编制方法。

（2）中位数价格法（MediaSalePrice）

中位数价格法是选取地产售价的中位数来编制价格指数的方法。

房地产市场价格易受极端值（即最高、最低价）影响，而中位数价格能

反映市场变动的集中趋势，代表性比较强。

⑶重复交易法(RepeatSaleMethod)Baily,Muth和

Noursel963年提出的重复售出模型。根据同一宗房地产在不同时期

售出的价格来计算房地产价格指数。该方法的优点是基于同一宗房

地产的价格变化运行。在剔除标的物折旧的影响后，根据重复交易法

编制的指数可以满足房地产价格〃同质性”的需要。

(4)特征价格法(HedonicPriceMethod)特征价格法，又称

Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，

而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数

量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地

产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产

的特征(或品质)数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素

拆离，以反映纯粹价格的变化。

(5)混合模型(PooledMethod)鉴于特征价格模型和重复售

出模型的缺陷，CaseK.E.和QuigleyJ.M在1991年提出了将二者

混合并利用广义最小二乘法(GLS)分析随机误差变量方差的方法。该

方法被称为〃混合方法〃，又称PooledGLS模型。1997R.Carter

HilLJ.R.KnightC.F.Sirmans对PooledGLS模型进行了改进，

提出基于最大似然估计法(MLE)的PooledMLE模型。

2.国内房地产价格指数的编制

以〃中房指数〃为例我国房地产市场起步晚，发育不完善,对

房地产价格指数的编制最直接的影响是房地产交易案例少、交易价格

不公开、交易资料不全面。与此相应的是目前我国包括〃中房指数〃

在内的十余种房地产指数，均存在着编制理论不完善和实际操作不规

范等问题。

(1)中房指数的编制方法中房指数采用了抽样调查方法，在对市

场商品房项目进行调查的基础之上，采用聚类分析方法，确定样本，

然后对样本进行较长时间的跟踪调查。中房指数将物业按用途分为四

大类：以1994年11月北京物业的比较价格为基值，各城市的四类

物业的销售价格为依据，分别分为高、中、低三档，以各类各档次物

业的销售量为权计算四类物业的平均价格，最后将这四类物业的平均

价格以竣工量为权数求得加权平均价格。并以此平均价格作为各城市

的物业匕蹄交价格，运用下列公式计算各城市的房地产价格指数：某时

期城市房地产价格指数二某时期该城市物业比较价格/1994年11.月

北京物业比较价格x100%中房指数是一种修正的拉氏指数，以基期

商品房比较价格为基值，基期指数定为1000点,属于定基指数；计

算时采用加权平均方法，权数采用基期时各类物业的规模比重。基期

与权数在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与

吸

(2)中房指数编制方法的缺陷中房指数虽然开创了中国大陆现

行房地产价格指数编制之先例，有许多值得推行之处，但在具体编制

技术方法仍有不足，需进一步完善。

1)指数测算方法不完善

现实应用的公式未考虑物业结构类型的变动，公式所选用的权重

是报告期的物业面积，而原始公式所用的权重是固定的(即基期)的

物业面积。原始公式的优点在于剔除了因物业结构变化所引起的指数

变动，使得指数变动完全表现为物业价格的变化。现实应用的公式则

操作简便，实施费用降低，但如果完全按照加权平均法的样本选择方

式，则会在指数中包含非价格变化因素。

为了解决这一问题，中房指数在目前的实际操作中多先用同一项

目。同一小区的物业价格样点。这其实是借鉴了重复交易法的思想。

但是，由于中国各地区的二手房市场远未放开，所以采用这种变通的

做法在理论上还存在着很多问题，在现实操作中也是一时之计，并未

形成一套规范的制度。同样，伟业指数、上房50指数等也都存在着

指数理论基础不完善的问题。

2）样本数据缺乏代表性样本数据是编制指数的最基本的资料，

为保证指数的科学性和准确性，首先应保证足够的样本量均匀的样本

区硼口物业类型分布、样本辘的及时更新、样本辘的真实性和连

续性等。目前在房地产指数编制的样本数据方面存在着样本规模小、

样本区域和物业类型分布不合理、样本数据缺乏时效性、连续性、真

实性等问题。

3）指数的应用受限制目前我国各类房地产指数在应用上尚显稚

嫩。一方面，由于指数本身不完善、质量不高、指数的变动与市场的

实际变化趋势可能并不相符，从而影响了指数的应用。例如，目前我

国的各类房地产指数大都是月度、季度甚至年度公布，并且公布的是

上一月、上一季度、年度的数据，这在很大程度上只是对市场发展的

历史轨迹的一种描述，而开发商、投资者则往往更加关心市场的未来

走势。这种房地产指数的滞后性就影响了房地产指数的推广和应用。

另一方面，囿于国内目前关于房地产市场、房地产价格、房地产指数

的理论研究深度的限制，以及房地产实际从业者对市场研究工作的轻

视甚至忽视等原因,房地产指数的作用远未得到充分发挥。包括中房

指数在内的众多房地产指数定期的公布报告、市场分析报告等也大都

存在着内容少、信息量不足、分析深度不够，以及就指数论指数、只

是进行一些简单的说明和肤浅的分析等问题。

八、需求法

这种估价方法的诞生过程是《选房比较表》帮助买房客户评选房

产优劣的过程中发现的——买房人对某套房产的满意度的多少，直接

影响成交价的高低，如果我们能把这种满意度以价格的形式量化出

来，并做适当的修正（即考虑供需平衡等市场调节因素），那么这就是

一种新的估价方法的技术路线。

既然我们从供方的成本卖价入手，可以发现成本法。那么，市场

成交价是供需双方博弈的结果，我们从需求方的买价入手，就可以找

得到另一种和成本法可以相互参照的新估价法。这就是今天我向大家

介绍的一需求法。

成本法是站在供应方的角度，将供应方的付出（成本）价格化并

叠加，最后通过市场供需调整，得到最终价格结果。

那么做为成本法的〃姊妹法〃一需求法，它则是站在需求方的

角度，将某套房产在需求方心中的满意度价格化，再通过适当的市场

供需调整，得到最终价格结果。

我们可以假设市场上存在一名十分理智的消费者，他能代表市场

上绝大多数需方的客观购房标准，他会对满足自己心理需求好的房产

出较高的价格，而对满足自己理需求差的房产出较低的价格。那么,

将他的〃总满意度〃量化成价格后，进行适当的市场调整，就可以得

到该房产在市场中的客观合理价格。

衡量这名客观消费者心中的〃总满意度价格〃可以用累加法和扣

减法，其原理分别如下：

1、需求累加法

成本法是将各项成本量化后累加。

那么，需求累加法就是将需求方设想该房购买后的满意度，量化

成价格后累加，公式如下：

该房产需求价格=底层次的居住满意度价格+中层次的居住满意

度价格+高层次的居住满意度价格

底层次的居住满意度包括：最原始的遮风、挡雨、休息、避兽等

与生存有关的需求满意度；

中层次的居住满意度包括：位置、环境、楼层、朝向、配套等与

生活有关的需求满意度；

高层次的居住满意度包括：荣誉感、炫耀感、堪舆等属于高阶精

神层次的需求满意度；

将上属三个层次的居住满意度量化成价格后累加，即是该房产的

价格。

例如，知道客观消费者愿意为某房产带给他的底层次居住满意度

（遮风、挡雨、休息、避兽等）支付2000元/平米,为其能带来的中层

次居住满M度（位置、环境、楼层、朝向、配套等）支付1000元/平米，

为其能带来的高层次居住满意度（荣誉感、炫耀感、堪舆等）支付500

元/平米，那么不考虑市场因素（即卖方因素）的影响，这套房产的

评估价即为2000+1000+500=3500元/平米。

但是,量化这三种层次的满意度在实践操作中难度相当大,因此，

我们不推荐采用这种累加方式，而建议采用接下来谈到的扣减法。

2、扣减法

扣减法的思路是当为某房产估价时，假设客观需求者会为完全满

意的房产出最高的价格，那么减去对该房产的不满意分项的量化价

格，即是该房产的需求方价格，再对其进行适当的市场修正，即得给

房产的评估价格。

扣减法的公式：

客观需求者所出的最高价格=该需求者对某房产完全满意时所

出的价格

估价对象房产的需求价格二客观需求者对该类房产最满意时的

最高出价-对该房不满意度的量化价格

举例来说,我们先假想一名需求者，他的出价水平和技巧最能代

表购买该估价房产的需求群体，而且我们又知道，当有一套很完美的

房产（朝南）对他来说没有任何缺点，他会出最高价50万元。现在

要评估的房产和那套完美的房产相比，只在朝向上稍差一点（朝东），

对该需求者来说，他认为如果让其接受朝向上的不满意的代价（南朝

向换成东朝向）是1万元，那么，我们就可以得出那套朝东的估价房

产的需求价格是50-1=49万。

需求扣减法很象目前拆迁评估中我们所使用的市场法，都是先求

出最高值（周边新建商品房均价），然后扣减。但是需求法的立足点

是需求的满意度的量化价格，它是从需方角度去考虑的，和成本法一

样,需求法首先只站在了市场的一边，既买方的角度去计算（成本法

则从卖方或供方角度入手）；而市场法调整的立足点是状况、情况和

时间三要素，这三点都是从供需双方的角度去考虑的。

扣减法的具体步骤为：

1）确定待估价房产的档次类型；

2）分析该类房产的主力需求群（更准确地说,就是客观需求群）；

3）核算该需求辞中的最大支付价格（该需求群对某房产完全满意

时所出的价格）；

4）分析其购房的考虑因素；

5）从该需求群的角度，对估价房产的各因素评分并量化不满意

度；

6）用〃最大支付价格〃一〃量化的不满意度价格〃=〃需舫

愿意付出的房价〃；

7）对上一步的价格进行市场修正，得出最终评估价格。

完全满意时所出的最高价格，可以用房价收入比等数据计算。

不满意度的量化价格，可以用和市场法的状况调整相类似的方法

如对需方购房消费习惯的调查统计来计算。

以下我们举例说明需求法的具体计算过程：

需求扣减法的实例

评估某小区某套房产的公开市场价格。

一、客观需求者所出的最高价格

客观需求者所出的最高价格二该需求者对某房产完全满意时所

出的价格

对于客观需求者所出的最高价格，可以通过对同类房产消费者的

市场调查分析得出。一般来说，不同的消费群体所愿出的最高价格会

有所不同。

该小区属于A市的中档类型的商品房，主要消费群体经调查后,

确认为中等收入水平的本市居民。

全固居2009年A市政府部门公布的市人均收入水平报告，该市中

等收入水平的居民月收入为3240元/月，户收入为6500元/月。

综合分析该群体的房产消费水平和A市的实际经济状况，我们

认为该消费群体能承受的最大购房价格的房